toelichtingsnota ontwerp RUP Gerda.pdf - Stad Sint-Niklaas

0 RUP Gerda: toelichtingsnota 

RUP Gerda 

ontwerp 

april 2011 

Toelichtingsnota 

Departement ruimte en milieu 

Dienst ruimtelijke ordening 

Cel ruimtelijke planning

Inhoud 

1. Inleiding 2 

2. Ruimtelijke situering 2 

3. Planningscontext 3 

3.1 Feitelijke en juridische toestand 

3.1.1 Feitelijke toestand 

3.1.2 Juridisch kader 

3.2 Beleidsplannen 

3.3 Studies 

4. Bestaande ruimtelijke structuur 5 

4.1 Bestaande toestand 

4.2 Knelpunten en bedreigingen 

4.3 Kwaliteiten en kansen 

5. Planopvatting 9 

5.1 Visie structuurplan 

5.2 Visie masterplan 

5.3 Vertaling naar het verordenend grafisch plan 

5.4 Toelichting bestemmingszones 

5.5 Beeldstudie site Gerda 

6. Decretale bepalingen 14 

6.1 Onderzoek tot m.e.r. 

6.2 Veiligheidsrapportage 

6.3 Watertoets 

6.4 Ruimtebalans 

6.5 Register 

Figurenlijst 

Figuur 1: Situering op topografische kaart 1/5.000 

Figuur 2: Luchtfoto 

Figuur 3: Aanduiding foto’s 

Figuur 4: Compacte stedelijke kern 

Figuur 5: Masterplan Gerda 

Figuur 6: Beeldstudie site Gerda 

Figuur 7: Infiltratiegevoelige gebieden 

Figuur 8: Grondwaterstromingsgevoelige gebieden 

Figuur 9: Register van percelen waarvoor planbaten, planschade, kapitaalschade of gebruikersschade 

kan verschuldigd zijn 

1 RUP Gerda: toelichtingsnota

1. Inleiding 

Er wordt een ruimtelijk uitvoeringsplan opgemaakt op de site van de vroegere voetbalterreinen van FC 

Gerda voor de ontwikkeling van een nieuwe OCMW-campus en de afwerking van het woonproject 

Klokkedreef. 

De invulling van de site (3 ha) kadert in het zorgstrategisch beleidsplan van het OCMW dat 75 

rusthuisbedden, een administratief centrum, een dienstencentrum en 10 tot 15 aanleunwoningen voor 

senioren voorziet in het plangebied. Naast de OCMW-campus wordt ook voorzien in een aantal 

bijkomende woningen grenzend aan de verkaveling Klokkedreef. 

In december 2007 werd tussen het OCMW en Interwaas een overeenkomst getekend aangaande dit 

project. Interwaas heeft in overleg met het OCMW en de stad Sint-Niklaas een masterplan opgemaakt 

dat ondermeer rekening houdt met het zorgstrategisch plan en het verder uitbouwen van de 

verkaveling Klokkedreef. Op basis van het goedgekeurd masterplan wordt nu een RUP opgemaakt. 

2. Ruimtelijke situering 

Het plangebied is gelegen in het zuiden van het stadscentrum en ten westen van de Parklaan. Het 

plangebied bevindt zich op de voormalige voetbalvelden van FC Gerda, gelegen tussen de 

Kongostraat, Broedersstraat, Knaptandstraat en Abingdonstraat. Tussen de Knaptandstraat en het 

plangebied bevindt zich de onlangs gerealiseerde verkaveling Klokkedreef. Ten zuiden bevindt zich de 

Baenslandwijk en de begraafplaats Tereken. De oppervlakte van het totale plangebied bedraagt 3,7 

ha. 


Figuur 1 Situering op topografische kaart 1/5.000

3. Planningscontext 



De site bestaat uit de voormalige voetbalterreinen van FC Gerda. De noordelijke en westelijke rand 

van het plangebied bestaat hoofdzakelijk uit gesloten bebouwing langs de straat met tuinen. Ten 

zuiden bevindt zich het gezinsvervangend tehuis De Klokke en de Baenslandwijk. Ten oosten de 

recente verkaveling Klokkedreef en een transformatorstation van de elektriciteitsbeheerder ELIA. 

Zie ook plan feitelijke toestand. 



Figuur 2 Luchtfoto 

Binnen het plangebied zijn volgende elementen terug te vinden (zie ook plan juridische toestand): 

Type In het gebied 

Gewestplan Sint-Niklaas – Lokeren (K.B. 07/11/1978): woongebied 

BPA Baenslandwijk: strook voor privaat groen en strook voor openbaar nut 

Beschermd monument - 

Beschermd landschap - 

Beschermd dorpsgezicht - 

Habitatrichtlijngebied - 

Vogelrichtlijngebied - 

VEN – IVON -


Type Inhoudelijke elementen 

Ruimtelijk Structuurplan 

Vlaanderen (1997) 

Provinciaal Ruimtelijk 

Structuurplan Oost- 


Gemeentelijk Ruimtelijk 

Structuurplan Sint-Niklaas 

(2006) 


Sint-Niklaas is in het RSV geselecteerd als regionaal stedelijk gebied. De afbakening betreft 

een gewestelijke bevoegdheid. Het plangebied bevindt zich binnen de afbakeningslijn van 

het stedelijk gebied zoals opgenomen in het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 

“afbakening regionaalstedelijk gebied Sint-Niklaas” (Vl. Reg. 22-01-2007). 

Het ruimtelijk structuurplan Vlaanderen stelt voor het stedelijk gebied volgende 

doelstellingen voorop: 

• het stimuleren en concentreren van activiteiten 

• het vernieuwen van de stedelijke woon- en werkstructuur door strategische stedelijke 

projecten 

• het ontwikkelen van nieuwe woningtypologieën en kwalitatieve woonomgevingen 

• het leefbaar en bereikbaar houden door andere vormen van stedelijke mobiliteit en 

door locatiebeleid 

• het verminderen van het ongeordend uitzwermen van functies 

Volgende ontwikkelingsperspectieven zijn onder meer van toepassing op het RUP: 

• trendbreuk in de verdeling van de behoefte aan bijkomende woongelegenheden: 

60% in de gemeenten die geheel of gedeeltelijk tot het stedelijk gebied behoren en 

40% in de kernen van de gemeenten die volledig tot het buitengebied behoren 

• minimale woningdichtheden 

• differentiatie en verbetering van de woningvoorraad 

• versterken van de multifunctionaliteit 

• afstemmen van voorzieningen op het belang van het stedelijk gebied 

• zorg voor collectieve en openbare ruimten 

• behoud en ontwikkeling van stedelijke natuurelementen en randstedelijke 

groengebieden 

• stedelijke mobiliteit en locatiebeleid 

Sint-Niklaas is een regionaal stedelijk gebied gelegen in het E17-netwerk dat aanzien 

wordt als een stedelijk netwerk op provinciaal niveau. Het ruimtelijke beleid is gericht op: 

• het bieden van voldoende ruimte om bijkomende ontwikkelingen op te vangen 

• het versterken van de woonomgevingskwaliteiten in het netwerk 

• het behoud van de relatie tussen de openruimtegebieden doorheen het E17-netwerk 

Deze uitgangspunten worden vertaald in volgende ruimtelijke principes: 

• structureren van de interne en externe bereikbaarheid 

• wonen en woonondersteunende functies bundelen en verweven in de kernen 

• openruimtecorridors, buffer tussen de stedelijke ontwikkelingen 

• regionale economie op goed ontsloten plekken en gekoppeld aan de centrale plaatsen 

• groenverbindingen in riviervalleien en tussen de groene stapstenen, als ecologische 

en recreatieve assen door het netwerk 

De bestendige deputatie keurde op 22 juni 2006 het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan 

Sint-Niklaas goed. 

Volgende algemene beleidsdoelstellingen worden naar voor geschoven: 

• een profilering van Sint-Niklaas als dynamisch handels- en dienstencentrum in de 

Vlaamse Ruit 

• een versterkte rol van Sint-Niklaas als hoofdstad van het Waasland 

• een bevestiging van Sint-Niklaas als belangrijkste tewerkstellingspool in het E17netwerk 

• een kwalitatief beheer van de stad 

• een gevarieerde uitbouw van de open ruimte 

Daarnaast worden volgende ruimtelijke concepten gehanteerd: 

• bundelen van activiteiten in het stedelijk gebied van Sint-Niklaas 

• uitbouw van kernen met een eigen identiteit 

• de ruit als ontsluitingsprincipe voor het stedelijk gebied 

• kwalitatieve lusstructuur 

• multifunctionele Z-vormige bosstructuur 

• valleigebied als ecologisch stiltegebied 

• twee landschappelijke verbeterde, maar structurele landbouwgordels 

De site Gerda is in het structuurplan opgenomen binnen de stedelijke woonwijk 

Baenslandwijk.

Zorgstrategisch plan (2005) 

3.3 Studies 


Het goedgekeurde zorgstrategisch plan van het OCMW beschrijft beleidsdoelstellingen voor 

de komende jaren. Deze zal dienen als een richtinggevend document voor de verdere 

ontwikkeling van de centra. 

Het zorgstrategisch plan voorziet voor de site Gerda een nieuwe zorgkern bestaande uit 

een rusthuis van 75 woongelegenheden (36 RVT en 39 ROB). Op de terreinen zal ook een 

tweede lokaal dienstencentrum binnen de stadskern van Sint-Niklaas worden opgericht 

alsook 10 tot 15 aanleunflats. 


Masterplan Gerda (2009) In december 2007 werd tussen het OCMW en Interwaas een overeenkomst getekend voor 

de opmaak van een masterplan voor de site. De studie werd opgemaakt door Interwaas in 

overleg met het OCMW en de stad Sint-Niklaas en houdt o.m. rekening met het 

zorgstrategisch plan en het verder uitbouwen van de verkaveling Klokkedreef. 

4. Bestaande ruimtelijke structuur 


Het masterplan omvat voor de site een centraal groen plein met daar rond een 

administratief centrum en sociaal huis, een woon- en zorgcentrum, lokaal dienstencentrum 

en aanleunwoningen en een stedelijk kinderdagverblijf. De verkaveling Klokkedreef wordt 

afgewerkt met woonkavels en een zone voor beschermd wonen. De site is voor de auto 

bereikbaar via de Abingdonstraat, voor fietsers- en voetgangers via de Klokkedreef en de 

Kongostraat. Onder de hoogspanningslijnen wordt een parkeerterrein voorzien. 

Het plangebied wordt begrensd door de gesloten woonstraten Kongostraat en Broedersstraat, de 

Baenslandwijk langs de Abingdonstraat en de nieuwe verkaveling Klokkedreef achter de stedelijke 

invalsweg Knaptandstraat. De site bestaat uit de voormalige voetbalterreinen van FC Gerda, thans 

eigendom van OCMW en Interwaas, het gezinsvervangend tehuis De Klokke, een strook private 

moestuin en oude parkeergarages. De woning Kongostraat 92 is eigendom van de stad. Boven het 

plangebied lopen twee hoogspanningsgeleiders die beheerd worden door de netbeheerder ELIA. Deze 

vertrekken in het transformatorstation ten noordoosten van het plangebied en lopen verder in 

zuid/zuidwestelijke richting. Centraal in het plangebied bevindt zich een hoogspanningsmast. 

Figuur 3 Aanduiding foto's

Foto 1: zicht op de Kongostraat vanop het kruispunt met de 

Broedersstraat. 

Foto 3: zicht op het recent voltooide woonerf in zuidoostelijke 

richting. 

Foto 5: een rij hoge populieren verdeelt de open ruimte 

binnen de site in twee delen. 


Foto 2: inrit van Bokkenhof aan de Knaptandstraat. 

Foto 4: zicht in noordwestelijke richting op de bestaande 

autobergplaatsen. 

Foto 6: zicht op de gebouwen van De Klokke en op de 

hoogspanningsmast in het plangebied. 

Foto 7: inrit van de Klokkendreef van op de Knaptandstraat. Foto 8: de Klokkendreef komt ten westen uit op de 

Abingdonstraat.

Foto 9: zicht op het openbaar groen langs de Abingdonstraat 

aan de kant van het plangebied. 

Foto 11: het oostelijke deel van de oprit rondom De Klokke 

die aansluit op de Abingdonstraat. 

Foto 13: zicht vanaf het centrum van het plangebied in 

westelijke richting. 


oostelijke richting. 


Foto 10: zicht op een telefooncel en een glascontainer aan de 

Abingdonstraat. 

Foto 12: aan de achterkant van het hoofdgebouw van De 

Klokke staan bergplaatsen. 


noordelijke richting. 

Foto 16: een beek scheidt een langgerekte moestuin en de 

gronden van De Klokke.


• Anonimiteit 

De anonimiteit van de voormalige voetbalterreinen van FC Gerda is tweeledig. Door de dicht 

bebouwde schil rondom het plangebied is deze aan het zicht van de omgeving onttrokken. Ondanks 

de doorsteken aanwezig in het zuidoosten van het plangebied is enige interactie met de omliggende 

straten afwezig. Wanneer het binnengebied dan toch betreden wordt, straalt deze een andere vorm 

van anonimiteit uit. Het gebied is structuurloos en identiteitsloos. 

• Ongeordende randen 

Het omgaan met de bestaande achterkantsituaties zal bij een toekomstige kwalitatieve ontwikkeling 

van het binnengebied een belangrijk aandachtpunt moeten zijn. Eigen aan dergelijke achterkanten is 

de rommelige opbouw van kleinere gebouwen, diverse soorten erfafsluitingen en ongeordende 

opslagplaatsen. 

• Hoogspanningsmast 

Dwars door het plangebied, in noord-zuid-richting, lopen hoogspanningskabels met 

hoogspanningsmasten ingeplant ten noorden van het plangebied (waar zich een transformatorstation 

van ELIA bevindt) en midden in het plangebied. De ligging van de hoogspanningsmast centraal in het 

binnengebied legt beperkingen op toekomstige ontwikkelingen. 

• Ontsluitingsmogelijkheden 

Het plangebied is met de wagen toegankelijk via de Knaptandstraat (door de verkaveling 

Klokkedreef). Vermits de Knaptandstraat enkel éénrichtingsverkeer toelaat, is dit geen optimale 

toegang. Een tweede toegang kan gerealiseerd worden via de Abingdonstraat (bereikbaar via 

Broedersstraat enerzijds, en Knaptandstraat anderzijds). Door de gesloten randbebouwing in 

noordelijke en westelijke richting is het zoeken naar andere ontsluitingsmogelijkheden niet evident. 


• Binnengebied in stedelijk netwerk 

Te midden van het stadscentrum, op amper 500m (in vogelvlucht) van de Grote Markt bevindt zich dit 

3 ha grote binnengebied. Het is dan ook aangewezen dat dit gebied wordt aangewend voor stedelijke 

functies zoals openbare voorzieningen en wonen. 

• Multifunctionele schil 

De bebouwde schil rondom het binnengebied bestaat niet enkel uit woningen, het voorziet de buurt 

ook in primaire noden. Kleinschalige handelszaken zoals een bakker, slager, kapper, enz. In het 

zuidwesten bevindt zich het gezinsvervangend tehuis De Klokke. Deze multifunctionele schil biedt 

bijzondere potenties om een kwalitief woon- en voorzieningenmilieu te creëren. 

• Parkeerdruk op omliggende straten wegnemen 

De parkeerdruk op de aangrenzende straten Broederstraat, Kongostraat en Knaptandstraat is hoog. 

Met een ontwikkeling van het binnengebied ontstaat een kans om deze problematiek op een 

kwalitatieve manier aan te pakken. 

• Langzame verkeersdoorsteken 


Via de stadswoning in de Kongostraat is een langzame verkeersdoorsteek mogelijk naar de 

Abingdonstraat, alsook via de woonverkaveling Klokkedreef naar de Knaptandstraat. Dit maakt de site 

optimaal doorwaadbaar voor fietsers en voetgangers. De openbaar vervoershalten ‘Kongostraat’ en 

‘Broedersstraat’ worden hierdoor ook vanuit het binnengebied vlot bereikbaar. 

5. Planopvatting 


Het stedelijk gebied Sint-Niklaas fungeert als groeipool binnen de ruimtelijke structuur van de 

gemeente. Hierin worden nieuwe ontwikkelingen inzake wonen, bedrijvigheid en stedelijke 

voorzieningen gestimuleerd en gebundeld. Dit gebeurt binnen duidelijk vastgestelde lijnen, om 

ongeordende spreiding en functies en activiteiten tegen te gaan. Binnen het stedelijk gebied wordt 

een onderscheid gemaakt tussen een kerngebied, een randstedelijk gebied en een industrieel gebied. 

De site Gerda bevindt zich in het kerngebied van Sint-Niklaas, die spil is van het stedelijk gebied. 

De stad wordt verder uitgebouwd tot een kwalitatief en levendig ensemble. Kenmerken voor dit 

ensemble is het naast elkaar voorkomen van stedelijke voorzieningen en kwalitatieve woonvormen op 

maat van de stad. De uitbouw van dit kerngebied gebeurt door middel van strategische projecten. 

Centraal in dit kerngebied bevindt zich de stedelijke corridor, die fungeert als ruggengraat voor de 

stedelijke ontwikkelingen. 


Figuur 4 Compacte stedelijke kern 

Naast de woonomgeving in de onmiddellijke nabijheid van de stedelijke corridor worden binnen de 

stedelijke kern negen verschillende woonwijken onderscheiden waarvan de stedelijke woonwijk 

Baenslandwijk er een is. Voor de woonwijken gelden in de eerste plaats kwalitatieve streefdoelen. 

Het gaat om het vrijwaren en de versterking van de leefkwaliteit van de stad. Hier wordt geen 

substantiële verdichting nagestreefd, maar wel een verbetering van de leefbaarheid door middel van 

stadsvernieuwingsprojecten en de herinrichting van het openbaar domein. Bij de verdere ontwikkeling 

van de woonwijken staan de volgende uitgangspunten voorop: 

• een herkenbare en duidelijke ruimtelijke structuur;

• de aanwezigheid van openbare en commerciële buurtvoorzieningen; 

• de aanwezigheid van groen- en speelvoorzieningen; 

• een differentiatie van goede woningen. 

Voor de Baenslandwijk staat vooral een behoud en versterking van de bestaande woonkwaliteit 

voorop. Dit betekent o.m. de versterking van de buurtgebonden – openbare en commerciële – 

voorzieningen, de uitbouw van het wijkgroen en speelvoorzieningen en de verbetering van de 

verkeersveiligheid en –leefbaarheid. Ook wordt een geleidelijke vernieuwing van de historische 

begraafplaats van de stad vooropgesteld als een parkbegraafplaats, wat een belangrijk aandeel 

stedelijk groen kan betekenen. 

De woningprogrammatie in het structuurplan spreekt van een trend inzake de verdeling van de 

bijkomende woningen. Vernieuwingsprojecten en nieuw te ontwikkelen gebieden situeren zich 

voornamelijk in het stedelijk gebied. Zo werd de recent gerealiseerde verkaveling Klokkedreef in het 

structuurplan opgenomen als uitgevoerd stadsvernieuwingsproject. Daarnaast zijn er in Sint-Niklaas, 

vooral in de stad zelf, een aantal andere potentiële locaties die in aanmerking kunnen komen voor 

herbestemming. De terreinen van FC Gerda, het plangebied van voorliggend RUP, wordt in het 

structuurplan beschreven als mogelijk inbreidingsproject. 

Sint-Niklaas maakt momenteel een sterke vergrijzing mee van de bevolking. Het is dan ook 

noodzakelijk om voldoende en aangepaste seniorenhuisvesting te voorzien. Dit houdt in dat er een 

divers gamma zal voorzien worden wat betreft kostprijs en dienstverleningsniveau. Mogelijke 

woningtypes zijn o.m. sociale huurwoningen, kamers en studio’s in een rusthuis, serviceflats, 

ondersteunende woonvormen zoals aanleunwoningen of kangoeroewoningen, enz. Het is belangrijk 

dat deze woningen dicht bij het voorzieningenapparaat en vlot bereikbaar zijn met het openbaar 

vervoer. Het woonbeleid voor senioren sluit aan bij het zorgstrategisch plan. 

In het stedelijk gebied komt een belangrijke concentratie voor van openbare en commerciële 

voorzieningen. Sint-Niklaas bezit dan ook een uitgesproken profiel als regionaal centrum voor 

diensten en voorzieningen. De stad wenst deze regionale uitstraling en dit uitgesproken profiel als 

centrumstad van het Waasland verder uit te bouwen. Hiertoe worden ruimtelijke potenties 

gegenereerd voor de ontwikkeling van de bestaande voorzieningen en voor de inplanting van nieuwe 

voorzieningen. Aan de mogelijke ontwikkelingen en inplantingen van voorzieningen worden 

randvoorwaarden gekoppeld om de inpassing ervan in het stedelijk weefsel en de leefbaarheid van 

de woonwijken te garanderen. 

• De mogelijkheden moeten onderzocht worden om het ruimtegebruik binnen de bestaande 

perimeter te verbeteren. Voorbeelden hiervan zijn o.a. meervoudig ruimtegebruik, een sterkere 

verweving van functies op probleemlocaties en een efficiënter ruimtegebruik. 

• Er wordt een kwalitatieve relatie vooropgesteld met het omliggende stadsweefsel. Deze kan 

uitgewerkt worden onder de vorm van overgangszones tussen de voorzieningen en het openbaar 

domein of door een kwalitatieve inrichting van het openbaar domein zelf. 

• De goede bereikbaarheid van de voorzieningen moet gegarandeerd blijven, terwijl de 

verkeersleefbaarheid van de woonomgeving moet gerespecteerd worden. Voorzieningen moeten 

getroffen worden voor een vlotte bereikbaarheid met het openbaar vervoer, de fiets of te voet. 

Ook worden de mogelijkheden onderzocht voor de realisatie van nieuwe doorsteken om bepaalde 

verbindingen te verbeteren. 

• De voorzieningen moeten een hoge beeldkwaliteit bezitten, omdat ze mee het beeld en het imago 

uitdragen van de stad als kwalitatieve woon- en werkomgeving en als dynamisch dienstverlenend 

centrum in het Waasland. Dit veronderstelt een zorg voor de inplanting van de gebouwen, voor de 

kwaliteit van de architectuur en voor de inrichting van de buitenruimtes. 


In december 2007 werd tussen het OCMW en Interwaas een overeenkomst getekend voor de opmaak 

van een masterplan voor de voormalige voetbalterreinen van FC Gerda. De studie werd opgemaakt 

door Interwaas in overleg met het OCMW en de stad Sint-Niklaas en houdt o.m. rekening met het 


zorgstrategisch plan en het verder uitbouwen van de verkaveling Klokkedreef. Volgende concepten 

worden gehanteerd: 

Omgaan met randen 

Om de storende achterkanten zoveel mogelijk aan het beeld te 

onttrekken wordt de bebouwing in het binnengebied langs de 

randen geplaatst. Hierdoor wordt een centrale ruimte 

gecreëerd. 

Ontsluiting van de OCMW-campus 

Met de wagen is het plangebied te bereiken via de 

Abingdonstraat. Er wordt tevens een verbinding voorzien voor 

voetgangers en fietsers tussen de Klokkedreef en de OCMWsite 

en naar de Kongostraat via een perceel van de stad. 

Dienstwegen worden voorzien aan de buitenzijde van het 

plangebied. Bezoekersparkeerplaatsen worden centraal 

ingeplant op en naast het middenplein om een verdere 

versnippering te voorkomen. 


Ruimtelijke gelijkvormigheid 

Verschillende projecten zullen gefaseerd worden ontwikkeld 

doorheen de tijd. Ondanks de vermoedelijke verspreide 

ontwikkeling wordt enige ruimtelijke gelijkvormigheid in 

bebouwing nagestreefd. Hierbij worden geen identieke 

bouwwerken verwacht maar afspraken inzake bouwhoogtes, 

materiaalgebruik, oriëntatie en duurzaamheid. 

Centraal middenplein 

Vermits de nieuwe voorzieningen gepland zijn aan de randen 

van het plangebied ontstaat er een centrale ruimte die kan 

ingericht worden als centraal plein. Deze ruimte kan 

verschillende functies worden toegewezen: parkeerruimte, 

park, speelplein, bufferbekken, enz. 

Het masterplan vertrekt vanuit een pleinmodel waarbij de functies worden voorzien rondom een plein 

dat als centrum van het OCMW-gebeuren fungeert. Het plein heeft evenwel een ruimer karakter en is 

ook openbare ruimte voor de omliggende straten en wijk en vormt een schakel in de cluster van 

pleintjes en groene zones in het centrum van de stad. 

De site omvat een centraal groen plein met daar rond een administratief centrum en sociaal huis voor 

het OCMW, een woon- en zorgcentrum met 75 woongelegenheden en 15 aanleunwoningen, een 

lokaal dienstencentrum en een stedelijk kinderdagverblijf voor 28 plaatsen. De verkaveling 

Klokkedreef wordt afgewerkt met 10 tot 12 woonkavels en een zone voor beschermd wonen voor 

twee groepen van 6 woonunits. De site is voor de auto bereikbaar via de Abingdonstraat, voor

fietsers- en voetgangers via de Klokkedreef en de Kongostraat. Onder de hoogspanningslijnen wordt 

een parkeerterrein voorzien. 


Figuur 5 Masterplan Gerda 


Het RUP vertrekt vanuit een tweedeling: een zone voor wonen en een zone voor openbaar nut en 

gemeenschapsvoorzieningen. Een nieuw aan te leggen weg langs de Abingdonstraat ontsluit en 

scheidt beide zones. De zone voor wonen zorgt voor een afwerking van de verkaveling Klokkedreef. 

Hier kunnen 10 tot 12 woonkavels gerealiseerd worden en kan een project voor beschermd wonen 

geïntegreerd worden in de verkaveling. Via het Bokkenhof (verkaveling Klokkedreef) worden 2 

langzame verkeersdoorsteken gerealiseerd naar de OCMW-campus. In de zone voor openbaar nut en 

gemeenschapsvoorzieningen kan De Klokke blijven bestaan en krijgen de nieuwe functies zoals 

voorzien in het zorgstrategisch plan van het OCMW een plaats: een administratief centrum en sociaal 

huis, een woon- en zorgcomplex voor 75 bedden, 15 aanleunwoningen en een lokaal 

dienstencentrum. De hoogspanningslijnen leggen beperkingen op aan bepaalde functies, de plaatsing 

en hoogte van de gebouwen. Ter hoogte van het tranformatorstation wordt een bufferzone opgelegd. 

Een dienstweg kan de site en de achterliggende percelen van de woningen Kongostraat/Broederstraat 

bedienen. Op een perceel thans in gebruik als tuin wordt een voorkooprecht gelegd om de dienstweg 

te kunnen vervolledigen. Een langzame verkeersdoorsteek wordt voorzien over een stadsperceel in de 

Kongostraat. Hiermee wordt ingezet op een flexibel RUP om de huidige en toekomstige wensen te 

kunnen opnemen. 


Zone Toelichting 

1. Zone voor openbaar 

nut en gemeenschapsvoorzieningen 

Hoogspanningsleiding 

De zone is bestemd voor de oprichting van gebouwen voor openbaar nut en 

gemeenschapsvoorzieningen in functie van de realisatie van een zorgcampus voor het 

OCMW bestaande uit een administratief centrum en sociaal huis, een woon- en 

zorgcentrum, een lokaal dienstencentrum, aanleunwoningen en parkeervoorzieningen. De 

bouwhoogte bedraagt maximum 14m. De V/T bedraagt maximum 1, de terreinbezetting 

maximum 50%. De bouwvrije stroken dienen minimum gelijk te zijn aan de nieuw te 

realiseren bouwhoogte. 

Bij de invulling van de zone voor openbaar nut en gemeenschapsvoorzieningen moeten de 

hoogtebeperkingen, richtlijnen en veiligheidsvoorschriften van de netbeheerder van de 

hoogspanningsleidingen gevolgd worden. Vanuit het voorzorgsbeginsel moeten eveneens 

de aanbevolen richtlijnen en afstanden van de Hoge Gezondsheidsraad ten opzichte van

Ontsluitingsweg De pijl geeft aan langs waar de site voor autoverkeer moet ontsloten worden. 

Dienstweg 


Bufferzone Een groene bufferzone van 5m wordt voorzien tegenaan de transfopost. 

Voorkooprecht 

2. Zone voor wonen 

Langzame verkeersdoorsteek 

hoogspanningsleidingen gevolgd worden. 

Op de rand van de site kan een dienstweg aangelegd worden dienstig voor toeleveringen, 

noodweg, fietsers en voetgangers en bereikbaarheid van achterliggende tuinen. 

Op het perceel kadastraal bekend 4 de afdeling, sectie D, nummer 854B wordt een recht 

van voorkoop gelegd om in de toekomst de dienstweg te kunnen vervolledigen. Dit 

voorkooprecht kan worden uitgeoefend in rangorde door: (1) de intercommunale, (2) het 

ocmw en (3) de stad. 

De zone is bestemd voor wonen en aan het wonen verwante activiteiten en voorzieningen 

voor de afwerking van de verkaveling Klokkedreef. De zone voor wonen wordt ontsloten 

via de nieuw aan te leggen ontsluitingsweg. De bouwhoogte bedraagt maximum 9m of 

maximum 3 bouwlagen. De bouwdiepte bedraagt maximum 18m op het gelijkvloers en 

maximum 12m op de verdieping. De zone kan worden verkaveld. 

De pijlen geven aan waar een fiets/voetgangersdoorsteek moet gerealiseerd worden naar 

de site. 



Om het RUP af te toetsen op zijn mogelijkheden naar invulling werd door het OCMW opdracht 

gegeven aan het studiebureau Planners bvba om een beeldstudie voor de site Gerda op te maken. Op 

24 maart 2011 heeft de OCMW-raad ingestemd met de krachtlijnen voor de ontwikkeling van de site 

op basis van deze studie. De beeldstudie geeft de richting aan waarin de open ruimtes en de 

bebouwing zich kunnen en mogen ontwikkelen met het oog op de ontwikkeling van de beeld- en 

belevingskwaliteit. Onderstaande figuur geeft een mogelijke invulling van de site weer op basis van de 

aanbevelingen uit de beeldstudie en de contouren van het RUP. 

woon- en zorgcentrum 

De Klokke 

administratief centrum 

Figuur 6 Beeldstudie site Gerda 

Abingdonstraat 

Klokkedreef 

kavels

6. Decretale bepalingen 


Er werd een onderzoek tot milieueffectrapportage gevoerd over het RUP Gerda. Vermits het 

gemeentelijk RUP Gerda: 

• geen kader vormt voor bijlage I of bijlage II projecten; 

• geen kader vormt voor projecten die een passende beoordeling behoeven; 

• geen aanzienlijke effecten zal veroorzaken voor de verschillende (MER)disciplines; 

voldoet dit RUP niet aan de voorwaarde voor de plan-MER-plichtigheid. De opmaak van een plan-MER 

is bijgevolg niet noodzakelijk. 

De dienst Mer concludeerde met brief van 8 juni 2010 op basis van de ingediende screeningsnota en 

de uitgebrachte adviezen dat het voorgenomen plan geen aanleiding geeft tot aanzienlijke 

milieugevolgen en dat de opmaak van een plan-MER bijgevolg niet nodig is. 

De beslissing van de dienst Mer (zie ook bijlage) en de screeningsnota zijn raadpleegbaar op de 

webstek van de dienst Mer: www.mervlaanderen.be. 


Om een inschatting te maken van het aspect externe (mens)veiligheid, werd het voorliggend RUP 

afgetoetst door de dienst Veiligheidsrapportering (VR). Gelet op het feit dat: 

• volgens de gegevens van de dienst VR in het plangebied geen Seveso-inrichtingen aanwezig of 

mogelijk zijn; 

• in het plangebied aandachtsgebieden (ondermeer gebied met woonfunctie en een kwetsbare 

locatie) gepland zijn; 

• volgens de gegevens van de dienst VR op een afstand van ongeveer 1,5 km rond het plangebied 

3 lage drempel Seveso-inrichtingen aanwezig zijn, nl. Anorel (gelegen te Europark-Noord), Sita 

Recycling Services (gelegen te Industriepark-West) en ADDI-tech (Industriepark-Noord); 

• de dienst VR voldoende elementen in handen heeft om de risico’s in te schatten waaraan mensen 

in de omgeving van deze inrichting blootgesteld worden ten gevolge van de aanwezigheid van 

gevaarlijke stoffen bij dit bedrijf en te besluiten dat de inplanting van de aandachtsgebieden te 

verzoenen is met de aanwezigheid van deze Seveso-inrichting; 

stelt er zich op het vlak van de externe mensveiligheid geen probleem en meent de dienst VR met 

brief van 7 april 2010 dat er geen aanzienlijke effecten verwacht worden inzake externe veiligheid. 


De watertoets bestaat erin onderzoek te doen naar de effecten van het plan of project op de 

waterhuishouding. Schadelijke effecten moeten zoveel mogelijk worden vermeden en beperkt en, 

indien dit niet mogelijk is, worden hersteld of, in gevallen van de vermindering van de infiltratie van 

hemelwater of de vermindering van ruimte voor het watersysteem, gecompenseerd. 

Er wordt een toets gedaan op het risico tot overstroming (ligging al dan niet in MOG/ROG-gebieden) 

en waterproblemen als gevolg van de nabijheid van waterlopen. 

• Binnen het plangebied zijn geen overstromingsgebieden (mogelijke of recente) gelegen. 

• Het RUP is niet gelegen in een voor overstromingen gevoelig gebied. 

• Het plangebied behoort niet tot het winterbed van een grote rivier. 

• In het plangebied bevinden zich geen waterlopen. 


Het plan is gelegen in een gebied dat infiltratiegevoelig is. Hier infiltreert het hemelwater goed door 

naar de ondergrond. Dit betekent dat de aanleg van infiltratievoorzieningen of waterdoorlatende 

verhardingen in het plangebied relevant en nuttig kan zijn. 

Het plangebied is weinig gevoelig voor grondwaterstroming (type 3). Ondergrondse constructies zijn 

mogelijk zonder de grondwaterstroming te verstoren. 

Figuur 7 Infiltratiegevoelige gebieden Figuur 8 Grondwaterstromingsgevoelige gebieden 

De gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, 

buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater is van toepassing binnen het 

plangebied. 

In het project wordt een gescheiden rioleringsstelsel aangelegd. RWA wordt afgevoerd naar de 

Kongostraat waar aangesloten wordt op een gescheiden stelsel (cf. hydronautstudie). Het regenwater 

wordt ter plaatse zoveel mogelijk herbruikt, daarna infiltratie, tenslotte buffering en vertraagde afvoer. 

Een buffervolume wordt hiervoor voorzien in of onder het plein. DWA kan afhankelijk van de 

hoogtepeilen van de riolering afgevoerd worden via de Kongostraat, Abingdonstraat en 

Knaptandstraat (via Bokkenhof). 

Bijgevolg kan in alle redelijkheid geoordeeld worden dat deze planoptie geen schadelijke effecten 

teweegbrengt voor de waterhuishouding van het gebied conform de bepalingen inzake integraal 

waterbeheer. 


De site Gerda is opgenomen in het gewestplan Sint-Niklaas – Lokeren (K.B. 07/11/1978). De volgende 

bestemmingen van het gewestplan, die terug te vinden zijn in het plangebied, worden opgegeven: 

woongebied. De op te heffen bestemmingen van het BPA Baenslandwijk in het plangebied zijn: strook 

voor privaat groen, strook voor openbaar nut, strook voor gesloten bebouwing, gegroepeerde 

autobergplaatsen, strook voor wegen, voetpaden of paden voor toevallig verkeer en strook voor 

openbaar groen. 

BESTEMMINGSZONE OPPERVLAKTE 

GEWESTPLAN 

Woongebied 3,7 ha 

Totaal 3,7 ha 

BPA 

Strook voor privaat groen - 

Strook voor openbaar nut - 

Strook voor gesloten bebouwing - 


Strook voor gegroepeerde autobergplaatsen - 

Strook voor wegen - 

Strook voor voetpaden of paden voor toevallig verkeer - 

Strook voor openbaar groen - 

Totaal 3,7 ha 

RUP 

1. Zone voor openbaar nut en gemeenschapsvoorzieningen 


Ontsluitingsweg 

Dienstweg 

Bufferzone 

Voorkooprecht 



Bufferzone 


3,3 ha 

- 

- 

- 

- 

- 

0,4 ha 

- 

- 

Totaal 3,7 ha 

6.5 Register 

Het register van percelen waarvoor planbaten, planschade, kapitaalschade of gebruikersschade kan 

verschuldigd zijn geeft de percelen weer waarop een bestemmingswijziging gebeurt die aanleiding kan 

geven tot vergoeding of heffing. De opname van percelen in dit register houdt dus niet in dat sowieso 

een heffing zal worden opgelegd of dat een vergoeding kan worden verkregen. Voor elk van de 

regelingen gelden voorwaarden, uitzonderings‐ of vrijstellingsgronden die per individueel geval 

beoordeeld worden. Het register kan dus geen uitsluitsel geven over de toepassing van die 

voorwaarden, uitzonderings‐ of vrijstellingsgronden. 

De regeling over de planschade en planbatenheffing is terug te vinden in artikel 2.6.1 en volgende van 

de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening. De regeling over de kapitaalschadecompensatie is te vinden 

in artikel 6.2.1. en volgende van het decreet van 27 maart 2009 betreffende het grond‐ en 

pandenbeleid. Planschadevergoeding wordt toegekend wanneer, op basis van een in werking tredend 

ruimtelijk uitvoeringsplan, een perceel niet meer in aanmerking komt voor een vergunning om te 

bouwen of te verkavelen, terwijl het de dag voorafgaand aan de inwerkingtreding van dat definitieve 

plan wel in aanmerking kwam voor een vergunning om te bouwen of te verkavelen. Een 

planbatenheffing is verschuldigd wanneer een in werking getreden ruimtelijk uitvoeringsplan op een 

perceel bestemmingswijzigingen doorvoert zoals opgenomen in art. 2.6.4. van de Vlaamse Codex 

Ruimtelijke Ordening. Kapitaal‐ en gebruikersschade zou men kunnen beschouwen als een apart geval 

van planschade, zij het dat het hier enkel gaat om een bestemmingswijziging van landbouw naar 

groen. 

Voorliggend RUP geeft enkel mogelijk aanleiding tot het bekomen van planbaten vermits actieve 

recreatie wordt opgezet naar woongebied.

Figuur 9 Register van percelen waarvoor planbaten, planschade, kapitaalschade of gebruikersschade kan 

verschuldigd zijn 



RUP Gerda 

ontwerp 

april 2011 

Toelichtingsnota 

Departement ruimte en milieu 

Dienst ruimtelijke ordening 

Cel ruimtelijke planning

Inhoud 

1. Inleiding 2 

2. Ruimtelijke situering 2 

3. Planningscontext 3 





3.3 Studies 

4. Bestaande ruimtelijke structuur 5 




5. Planopvatting 9 






6. Decretale bepalingen 14 





6.5 Register 

Figurenlijst 

Figuur 1: Situering op topografische kaart 1/5.000 

Figuur 2: Luchtfoto 

Figuur 3: Aanduiding foto’s 

Figuur 4: Compacte stedelijke kern 

Figuur 5: Masterplan Gerda 

Figuur 6: Beeldstudie site Gerda 

Figuur 7: Infiltratiegevoelige gebieden 

Figuur 8: Grondwaterstromingsgevoelige gebieden 

Figuur 9: Register van percelen waarvoor planbaten, planschade, kapitaalschade of gebruikersschade 

kan verschuldigd zijn 


1. Inleiding 

Er wordt een ruimtelijk uitvoeringsplan opgemaakt op de site van de vroegere voetbalterreinen van FC 

Gerda voor de ontwikkeling van een nieuwe OCMW-campus en de afwerking van het woonproject 

Klokkedreef. 

De invulling van de site (3 ha) kadert in het zorgstrategisch beleidsplan van het OCMW dat 75 

rusthuisbedden, een administratief centrum, een dienstencentrum en 10 tot 15 aanleunwoningen voor 

senioren voorziet in het plangebied. Naast de OCMW-campus wordt ook voorzien in een aantal 

bijkomende woningen grenzend aan de verkaveling Klokkedreef. 

In december 2007 werd tussen het OCMW en Interwaas een overeenkomst getekend aangaande dit 

project. Interwaas heeft in overleg met het OCMW en de stad Sint-Niklaas een masterplan opgemaakt 

dat ondermeer rekening houdt met het zorgstrategisch plan en het verder uitbouwen van de 

verkaveling Klokkedreef. Op basis van het goedgekeurd masterplan wordt nu een RUP opgemaakt. 

2. Ruimtelijke situering 

Het plangebied is gelegen in het zuiden van het stadscentrum en ten westen van de Parklaan. Het 

plangebied bevindt zich op de voormalige voetbalvelden van FC Gerda, gelegen tussen de 

Kongostraat, Broedersstraat, Knaptandstraat en Abingdonstraat. Tussen de Knaptandstraat en het 

plangebied bevindt zich de onlangs gerealiseerde verkaveling Klokkedreef. Ten zuiden bevindt zich de 

Baenslandwijk en de begraafplaats Tereken. De oppervlakte van het totale plangebied bedraagt 3,7 

ha. 


Figuur 1 Situering op topografische kaart 1/5.000

3. Planningscontext 



De site bestaat uit de voormalige voetbalterreinen van FC Gerda. De noordelijke en westelijke rand 

van het plangebied bestaat hoofdzakelijk uit gesloten bebouwing langs de straat met tuinen. Ten 

zuiden bevindt zich het gezinsvervangend tehuis De Klokke en de Baenslandwijk. Ten oosten de 

recente verkaveling Klokkedreef en een transformatorstation van de elektriciteitsbeheerder ELIA. 

Zie ook plan feitelijke toestand. 



Figuur 2 Luchtfoto 

Binnen het plangebied zijn volgende elementen terug te vinden (zie ook plan juridische toestand): 

Type In het gebied 

Gewestplan Sint-Niklaas – Lokeren (K.B. 07/11/1978): woongebied 

BPA Baenslandwijk: strook voor privaat groen en strook voor openbaar nut 

Beschermd monument - 

Beschermd landschap - 

Beschermd dorpsgezicht - 

Habitatrichtlijngebied - 

Vogelrichtlijngebied - 

VEN – IVON -



Ruimtelijk Structuurplan 


Provinciaal Ruimtelijk 

Structuurplan Oost- 


Gemeentelijk Ruimtelijk 

Structuurplan Sint-Niklaas 

(2006) 


Sint-Niklaas is in het RSV geselecteerd als regionaal stedelijk gebied. De afbakening betreft 

een gewestelijke bevoegdheid. Het plangebied bevindt zich binnen de afbakeningslijn van 

het stedelijk gebied zoals opgenomen in het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 

“afbakening regionaalstedelijk gebied Sint-Niklaas” (Vl. Reg. 22-01-2007). 

Het ruimtelijk structuurplan Vlaanderen stelt voor het stedelijk gebied volgende 

doelstellingen voorop: 

• het stimuleren en concentreren van activiteiten 

• het vernieuwen van de stedelijke woon- en werkstructuur door strategische stedelijke 

projecten 

• het ontwikkelen van nieuwe woningtypologieën en kwalitatieve woonomgevingen 

• het leefbaar en bereikbaar houden door andere vormen van stedelijke mobiliteit en 

door locatiebeleid 

• het verminderen van het ongeordend uitzwermen van functies 

Volgende ontwikkelingsperspectieven zijn onder meer van toepassing op het RUP: 

• trendbreuk in de verdeling van de behoefte aan bijkomende woongelegenheden: 

60% in de gemeenten die geheel of gedeeltelijk tot het stedelijk gebied behoren en 

40% in de kernen van de gemeenten die volledig tot het buitengebied behoren 

• minimale woningdichtheden 

• differentiatie en verbetering van de woningvoorraad 

• versterken van de multifunctionaliteit 

• afstemmen van voorzieningen op het belang van het stedelijk gebied 

• zorg voor collectieve en openbare ruimten 

• behoud en ontwikkeling van stedelijke natuurelementen en randstedelijke 

groengebieden 

• stedelijke mobiliteit en locatiebeleid 

Sint-Niklaas is een regionaal stedelijk gebied gelegen in het E17-netwerk dat aanzien 

wordt als een stedelijk netwerk op provinciaal niveau. Het ruimtelijke beleid is gericht op: 

• het bieden van voldoende ruimte om bijkomende ontwikkelingen op te vangen 

• het versterken van de woonomgevingskwaliteiten in het netwerk 

• het behoud van de relatie tussen de openruimtegebieden doorheen het E17-netwerk 

Deze uitgangspunten worden vertaald in volgende ruimtelijke principes: 

• structureren van de interne en externe bereikbaarheid 

• wonen en woonondersteunende functies bundelen en verweven in de kernen 

• openruimtecorridors, buffer tussen de stedelijke ontwikkelingen 

• regionale economie op goed ontsloten plekken en gekoppeld aan de centrale plaatsen 

• groenverbindingen in riviervalleien en tussen de groene stapstenen, als ecologische 

en recreatieve assen door het netwerk 

De bestendige deputatie keurde op 22 juni 2006 het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan 

Sint-Niklaas goed. 

Volgende algemene beleidsdoelstellingen worden naar voor geschoven: 

• een profilering van Sint-Niklaas als dynamisch handels- en dienstencentrum in de 

Vlaamse Ruit 

• een versterkte rol van Sint-Niklaas als hoofdstad van het Waasland 

• een bevestiging van Sint-Niklaas als belangrijkste tewerkstellingspool in het E17netwerk 

• een kwalitatief beheer van de stad 

• een gevarieerde uitbouw van de open ruimte 

Daarnaast worden volgende ruimtelijke concepten gehanteerd: 

• bundelen van activiteiten in het stedelijk gebied van Sint-Niklaas 

• uitbouw van kernen met een eigen identiteit 

• de ruit als ontsluitingsprincipe voor het stedelijk gebied 

• kwalitatieve lusstructuur 

• multifunctionele Z-vormige bosstructuur 

• valleigebied als ecologisch stiltegebied 

• twee landschappelijke verbeterde, maar structurele landbouwgordels 

De site Gerda is in het structuurplan opgenomen binnen de stedelijke woonwijk 

Baenslandwijk.

Zorgstrategisch plan (2005) 

3.3 Studies 


Het goedgekeurde zorgstrategisch plan van het OCMW beschrijft beleidsdoelstellingen voor 

de komende jaren. Deze zal dienen als een richtinggevend document voor de verdere 

ontwikkeling van de centra. 

Het zorgstrategisch plan voorziet voor de site Gerda een nieuwe zorgkern bestaande uit 

een rusthuis van 75 woongelegenheden (36 RVT en 39 ROB). Op de terreinen zal ook een 

tweede lokaal dienstencentrum binnen de stadskern van Sint-Niklaas worden opgericht 

alsook 10 tot 15 aanleunflats. 


Masterplan Gerda (2009) In december 2007 werd tussen het OCMW en Interwaas een overeenkomst getekend voor 

de opmaak van een masterplan voor de site. De studie werd opgemaakt door Interwaas in 

overleg met het OCMW en de stad Sint-Niklaas en houdt o.m. rekening met het 

zorgstrategisch plan en het verder uitbouwen van de verkaveling Klokkedreef. 

4. Bestaande ruimtelijke structuur 


Het masterplan omvat voor de site een centraal groen plein met daar rond een 

administratief centrum en sociaal huis, een woon- en zorgcentrum, lokaal dienstencentrum 

en aanleunwoningen en een stedelijk kinderdagverblijf. De verkaveling Klokkedreef wordt 

afgewerkt met woonkavels en een zone voor beschermd wonen. De site is voor de auto 

bereikbaar via de Abingdonstraat, voor fietsers- en voetgangers via de Klokkedreef en de 

Kongostraat. Onder de hoogspanningslijnen wordt een parkeerterrein voorzien. 

Het plangebied wordt begrensd door de gesloten woonstraten Kongostraat en Broedersstraat, de 

Baenslandwijk langs de Abingdonstraat en de nieuwe verkaveling Klokkedreef achter de stedelijke 

invalsweg Knaptandstraat. De site bestaat uit de voormalige voetbalterreinen van FC Gerda, thans 

eigendom van OCMW en Interwaas, het gezinsvervangend tehuis De Klokke, een strook private 

moestuin en oude parkeergarages. De woning Kongostraat 92 is eigendom van de stad. Boven het 

plangebied lopen twee hoogspanningsgeleiders die beheerd worden door de netbeheerder ELIA. Deze 

vertrekken in het transformatorstation ten noordoosten van het plangebied en lopen verder in 

zuid/zuidwestelijke richting. Centraal in het plangebied bevindt zich een hoogspanningsmast. 

Figuur 3 Aanduiding foto's

Foto 1: zicht op de Kongostraat vanop het kruispunt met de 

Broedersstraat. 

Foto 3: zicht op het recent voltooide woonerf in zuidoostelijke 

richting. 

Foto 5: een rij hoge populieren verdeelt de open ruimte 

binnen de site in twee delen. 


Foto 2: inrit van Bokkenhof aan de Knaptandstraat. 

Foto 4: zicht in noordwestelijke richting op de bestaande 

autobergplaatsen. 

Foto 6: zicht op de gebouwen van De Klokke en op de 

hoogspanningsmast in het plangebied. 

Foto 7: inrit van de Klokkendreef van op de Knaptandstraat. Foto 8: de Klokkendreef komt ten westen uit op de 

Abingdonstraat.

Foto 9: zicht op het openbaar groen langs de Abingdonstraat 

aan de kant van het plangebied. 

Foto 11: het oostelijke deel van de oprit rondom De Klokke 

die aansluit op de Abingdonstraat. 


westelijke richting. 


oostelijke richting. 


Foto 10: zicht op een telefooncel en een glascontainer aan de 

Abingdonstraat. 

Foto 12: aan de achterkant van het hoofdgebouw van De 

Klokke staan bergplaatsen. 


noordelijke richting. 

Foto 16: een beek scheidt een langgerekte moestuin en de 

gronden van De Klokke.


• Anonimiteit 

De anonimiteit van de voormalige voetbalterreinen van FC Gerda is tweeledig. Door de dicht 

bebouwde schil rondom het plangebied is deze aan het zicht van de omgeving onttrokken. Ondanks 

de doorsteken aanwezig in het zuidoosten van het plangebied is enige interactie met de omliggende 

straten afwezig. Wanneer het binnengebied dan toch betreden wordt, straalt deze een andere vorm 

van anonimiteit uit. Het gebied is structuurloos en identiteitsloos. 

• Ongeordende randen 

Het omgaan met de bestaande achterkantsituaties zal bij een toekomstige kwalitatieve ontwikkeling 

van het binnengebied een belangrijk aandachtpunt moeten zijn. Eigen aan dergelijke achterkanten is 

de rommelige opbouw van kleinere gebouwen, diverse soorten erfafsluitingen en ongeordende 

opslagplaatsen. 

• Hoogspanningsmast 

Dwars door het plangebied, in noord-zuid-richting, lopen hoogspanningskabels met 

hoogspanningsmasten ingeplant ten noorden van het plangebied (waar zich een transformatorstation 

van ELIA bevindt) en midden in het plangebied. De ligging van de hoogspanningsmast centraal in het 

binnengebied legt beperkingen op toekomstige ontwikkelingen. 

• Ontsluitingsmogelijkheden 

Het plangebied is met de wagen toegankelijk via de Knaptandstraat (door de verkaveling 

Klokkedreef). Vermits de Knaptandstraat enkel éénrichtingsverkeer toelaat, is dit geen optimale 

toegang. Een tweede toegang kan gerealiseerd worden via de Abingdonstraat (bereikbaar via 

Broedersstraat enerzijds, en Knaptandstraat anderzijds). Door de gesloten randbebouwing in 

noordelijke en westelijke richting is het zoeken naar andere ontsluitingsmogelijkheden niet evident. 


• Binnengebied in stedelijk netwerk 

Te midden van het stadscentrum, op amper 500m (in vogelvlucht) van de Grote Markt bevindt zich dit 

3 ha grote binnengebied. Het is dan ook aangewezen dat dit gebied wordt aangewend voor stedelijke 

functies zoals openbare voorzieningen en wonen. 

• Multifunctionele schil 

De bebouwde schil rondom het binnengebied bestaat niet enkel uit woningen, het voorziet de buurt 

ook in primaire noden. Kleinschalige handelszaken zoals een bakker, slager, kapper, enz. In het 

zuidwesten bevindt zich het gezinsvervangend tehuis De Klokke. Deze multifunctionele schil biedt 

bijzondere potenties om een kwalitief woon- en voorzieningenmilieu te creëren. 

• Parkeerdruk op omliggende straten wegnemen 

De parkeerdruk op de aangrenzende straten Broederstraat, Kongostraat en Knaptandstraat is hoog. 

Met een ontwikkeling van het binnengebied ontstaat een kans om deze problematiek op een 

kwalitatieve manier aan te pakken. 

• Langzame verkeersdoorsteken 


Via de stadswoning in de Kongostraat is een langzame verkeersdoorsteek mogelijk naar de 

Abingdonstraat, alsook via de woonverkaveling Klokkedreef naar de Knaptandstraat. Dit maakt de site 

optimaal doorwaadbaar voor fietsers en voetgangers. De openbaar vervoershalten ‘Kongostraat’ en 

‘Broedersstraat’ worden hierdoor ook vanuit het binnengebied vlot bereikbaar. 

5. Planopvatting 


Het stedelijk gebied Sint-Niklaas fungeert als groeipool binnen de ruimtelijke structuur van de 

gemeente. Hierin worden nieuwe ontwikkelingen inzake wonen, bedrijvigheid en stedelijke 

voorzieningen gestimuleerd en gebundeld. Dit gebeurt binnen duidelijk vastgestelde lijnen, om 

ongeordende spreiding en functies en activiteiten tegen te gaan. Binnen het stedelijk gebied wordt 

een onderscheid gemaakt tussen een kerngebied, een randstedelijk gebied en een industrieel gebied. 

De site Gerda bevindt zich in het kerngebied van Sint-Niklaas, die spil is van het stedelijk gebied. 

De stad wordt verder uitgebouwd tot een kwalitatief en levendig ensemble. Kenmerken voor dit 

ensemble is het naast elkaar voorkomen van stedelijke voorzieningen en kwalitatieve woonvormen op 

maat van de stad. De uitbouw van dit kerngebied gebeurt door middel van strategische projecten. 

Centraal in dit kerngebied bevindt zich de stedelijke corridor, die fungeert als ruggengraat voor de 

stedelijke ontwikkelingen. 


Figuur 4 Compacte stedelijke kern 

Naast de woonomgeving in de onmiddellijke nabijheid van de stedelijke corridor worden binnen de 

stedelijke kern negen verschillende woonwijken onderscheiden waarvan de stedelijke woonwijk 

Baenslandwijk er een is. Voor de woonwijken gelden in de eerste plaats kwalitatieve streefdoelen. 

Het gaat om het vrijwaren en de versterking van de leefkwaliteit van de stad. Hier wordt geen 

substantiële verdichting nagestreefd, maar wel een verbetering van de leefbaarheid door middel van 

stadsvernieuwingsprojecten en de herinrichting van het openbaar domein. Bij de verdere ontwikkeling 

van de woonwijken staan de volgende uitgangspunten voorop: 

• een herkenbare en duidelijke ruimtelijke structuur;

• de aanwezigheid van openbare en commerciële buurtvoorzieningen; 

• de aanwezigheid van groen- en speelvoorzieningen; 

• een differentiatie van goede woningen. 

Voor de Baenslandwijk staat vooral een behoud en versterking van de bestaande woonkwaliteit 

voorop. Dit betekent o.m. de versterking van de buurtgebonden – openbare en commerciële – 

voorzieningen, de uitbouw van het wijkgroen en speelvoorzieningen en de verbetering van de 

verkeersveiligheid en –leefbaarheid. Ook wordt een geleidelijke vernieuwing van de historische 

begraafplaats van de stad vooropgesteld als een parkbegraafplaats, wat een belangrijk aandeel 

stedelijk groen kan betekenen. 

De woningprogrammatie in het structuurplan spreekt van een trend inzake de verdeling van de 

bijkomende woningen. Vernieuwingsprojecten en nieuw te ontwikkelen gebieden situeren zich 

voornamelijk in het stedelijk gebied. Zo werd de recent gerealiseerde verkaveling Klokkedreef in het 

structuurplan opgenomen als uitgevoerd stadsvernieuwingsproject. Daarnaast zijn er in Sint-Niklaas, 

vooral in de stad zelf, een aantal andere potentiële locaties die in aanmerking kunnen komen voor 

herbestemming. De terreinen van FC Gerda, het plangebied van voorliggend RUP, wordt in het 

structuurplan beschreven als mogelijk inbreidingsproject. 

Sint-Niklaas maakt momenteel een sterke vergrijzing mee van de bevolking. Het is dan ook 

noodzakelijk om voldoende en aangepaste seniorenhuisvesting te voorzien. Dit houdt in dat er een 

divers gamma zal voorzien worden wat betreft kostprijs en dienstverleningsniveau. Mogelijke 

woningtypes zijn o.m. sociale huurwoningen, kamers en studio’s in een rusthuis, serviceflats, 

ondersteunende woonvormen zoals aanleunwoningen of kangoeroewoningen, enz. Het is belangrijk 

dat deze woningen dicht bij het voorzieningenapparaat en vlot bereikbaar zijn met het openbaar 

vervoer. Het woonbeleid voor senioren sluit aan bij het zorgstrategisch plan. 

In het stedelijk gebied komt een belangrijke concentratie voor van openbare en commerciële 

voorzieningen. Sint-Niklaas bezit dan ook een uitgesproken profiel als regionaal centrum voor 

diensten en voorzieningen. De stad wenst deze regionale uitstraling en dit uitgesproken profiel als 

centrumstad van het Waasland verder uit te bouwen. Hiertoe worden ruimtelijke potenties 

gegenereerd voor de ontwikkeling van de bestaande voorzieningen en voor de inplanting van nieuwe 

voorzieningen. Aan de mogelijke ontwikkelingen en inplantingen van voorzieningen worden 

randvoorwaarden gekoppeld om de inpassing ervan in het stedelijk weefsel en de leefbaarheid van 

de woonwijken te garanderen. 

• De mogelijkheden moeten onderzocht worden om het ruimtegebruik binnen de bestaande 

perimeter te verbeteren. Voorbeelden hiervan zijn o.a. meervoudig ruimtegebruik, een sterkere 

verweving van functies op probleemlocaties en een efficiënter ruimtegebruik. 

• Er wordt een kwalitatieve relatie vooropgesteld met het omliggende stadsweefsel. Deze kan 

uitgewerkt worden onder de vorm van overgangszones tussen de voorzieningen en het openbaar 

domein of door een kwalitatieve inrichting van het openbaar domein zelf. 

• De goede bereikbaarheid van de voorzieningen moet gegarandeerd blijven, terwijl de 

verkeersleefbaarheid van de woonomgeving moet gerespecteerd worden. Voorzieningen moeten 

getroffen worden voor een vlotte bereikbaarheid met het openbaar vervoer, de fiets of te voet. 

Ook worden de mogelijkheden onderzocht voor de realisatie van nieuwe doorsteken om bepaalde 

verbindingen te verbeteren. 

• De voorzieningen moeten een hoge beeldkwaliteit bezitten, omdat ze mee het beeld en het imago 

uitdragen van de stad als kwalitatieve woon- en werkomgeving en als dynamisch dienstverlenend 

centrum in het Waasland. Dit veronderstelt een zorg voor de inplanting van de gebouwen, voor de 

kwaliteit van de architectuur en voor de inrichting van de buitenruimtes. 


In december 2007 werd tussen het OCMW en Interwaas een overeenkomst getekend voor de opmaak 

van een masterplan voor de voormalige voetbalterreinen van FC Gerda. De studie werd opgemaakt 

door Interwaas in overleg met het OCMW en de stad Sint-Niklaas en houdt o.m. rekening met het 


zorgstrategisch plan en het verder uitbouwen van de verkaveling Klokkedreef. Volgende concepten 

worden gehanteerd: 

Omgaan met randen 

Om de storende achterkanten zoveel mogelijk aan het beeld te 

onttrekken wordt de bebouwing in het binnengebied langs de 

randen geplaatst. Hierdoor wordt een centrale ruimte 

gecreëerd. 

Ontsluiting van de OCMW-campus 

Met de wagen is het plangebied te bereiken via de 

Abingdonstraat. Er wordt tevens een verbinding voorzien voor 

voetgangers en fietsers tussen de Klokkedreef en de OCMWsite 

en naar de Kongostraat via een perceel van de stad. 

Dienstwegen worden voorzien aan de buitenzijde van het 

plangebied. Bezoekersparkeerplaatsen worden centraal 

ingeplant op en naast het middenplein om een verdere 

versnippering te voorkomen. 


Ruimtelijke gelijkvormigheid 

Verschillende projecten zullen gefaseerd worden ontwikkeld 

doorheen de tijd. Ondanks de vermoedelijke verspreide 

ontwikkeling wordt enige ruimtelijke gelijkvormigheid in 

bebouwing nagestreefd. Hierbij worden geen identieke 

bouwwerken verwacht maar afspraken inzake bouwhoogtes, 

materiaalgebruik, oriëntatie en duurzaamheid. 

Centraal middenplein 

Vermits de nieuwe voorzieningen gepland zijn aan de randen 

van het plangebied ontstaat er een centrale ruimte die kan 

ingericht worden als centraal plein. Deze ruimte kan 

verschillende functies worden toegewezen: parkeerruimte, 

park, speelplein, bufferbekken, enz. 

Het masterplan vertrekt vanuit een pleinmodel waarbij de functies worden voorzien rondom een plein 

dat als centrum van het OCMW-gebeuren fungeert. Het plein heeft evenwel een ruimer karakter en is 

ook openbare ruimte voor de omliggende straten en wijk en vormt een schakel in de cluster van 

pleintjes en groene zones in het centrum van de stad. 

De site omvat een centraal groen plein met daar rond een administratief centrum en sociaal huis voor 

het OCMW, een woon- en zorgcentrum met 75 woongelegenheden en 15 aanleunwoningen, een 

lokaal dienstencentrum en een stedelijk kinderdagverblijf voor 28 plaatsen. De verkaveling 

Klokkedreef wordt afgewerkt met 10 tot 12 woonkavels en een zone voor beschermd wonen voor 

twee groepen van 6 woonunits. De site is voor de auto bereikbaar via de Abingdonstraat, voor

fietsers- en voetgangers via de Klokkedreef en de Kongostraat. Onder de hoogspanningslijnen wordt 

een parkeerterrein voorzien. 


Figuur 5 Masterplan Gerda 


Het RUP vertrekt vanuit een tweedeling: een zone voor wonen en een zone voor openbaar nut en 

gemeenschapsvoorzieningen. Een nieuw aan te leggen weg langs de Abingdonstraat ontsluit en 

scheidt beide zones. De zone voor wonen zorgt voor een afwerking van de verkaveling Klokkedreef. 

Hier kunnen 10 tot 12 woonkavels gerealiseerd worden en kan een project voor beschermd wonen 

geïntegreerd worden in de verkaveling. Via het Bokkenhof (verkaveling Klokkedreef) worden 2 

langzame verkeersdoorsteken gerealiseerd naar de OCMW-campus. In de zone voor openbaar nut en 

gemeenschapsvoorzieningen kan De Klokke blijven bestaan en krijgen de nieuwe functies zoals 

voorzien in het zorgstrategisch plan van het OCMW een plaats: een administratief centrum en sociaal 

huis, een woon- en zorgcomplex voor 75 bedden, 15 aanleunwoningen en een lokaal 

dienstencentrum. De hoogspanningslijnen leggen beperkingen op aan bepaalde functies, de plaatsing 

en hoogte van de gebouwen. Ter hoogte van het tranformatorstation wordt een bufferzone opgelegd. 

Een dienstweg kan de site en de achterliggende percelen van de woningen Kongostraat/Broederstraat 

bedienen. Op een perceel thans in gebruik als tuin wordt een voorkooprecht gelegd om de dienstweg 

te kunnen vervolledigen. Een langzame verkeersdoorsteek wordt voorzien over een stadsperceel in de 

Kongostraat. Hiermee wordt ingezet op een flexibel RUP om de huidige en toekomstige wensen te 

kunnen opnemen. 


Zone Toelichting 

1. Zone voor openbaar 

nut en gemeenschapsvoorzieningen 


De zone is bestemd voor de oprichting van gebouwen voor openbaar nut en 

gemeenschapsvoorzieningen in functie van de realisatie van een zorgcampus voor het 

OCMW bestaande uit een administratief centrum en sociaal huis, een woon- en 

zorgcentrum, een lokaal dienstencentrum, aanleunwoningen en parkeervoorzieningen. De 

bouwhoogte bedraagt maximum 14m. De V/T bedraagt maximum 1, de terreinbezetting 

maximum 50%. De bouwvrije stroken dienen minimum gelijk te zijn aan de nieuw te 

realiseren bouwhoogte. 

Bij de invulling van de zone voor openbaar nut en gemeenschapsvoorzieningen moeten de 

hoogtebeperkingen, richtlijnen en veiligheidsvoorschriften van de netbeheerder van de 

hoogspanningsleidingen gevolgd worden. Vanuit het voorzorgsbeginsel moeten eveneens 

de aanbevolen richtlijnen en afstanden van de Hoge Gezondsheidsraad ten opzichte van

Ontsluitingsweg De pijl geeft aan langs waar de site voor autoverkeer moet ontsloten worden. 

Dienstweg 



Voorkooprecht 



hoogspanningsleidingen gevolgd worden. 

Op de rand van de site kan een dienstweg aangelegd worden dienstig voor toeleveringen, 

noodweg, fietsers en voetgangers en bereikbaarheid van achterliggende tuinen. 

Op het perceel kadastraal bekend 4 de afdeling, sectie D, nummer 854B wordt een recht 

van voorkoop gelegd om in de toekomst de dienstweg te kunnen vervolledigen. Dit 

voorkooprecht kan worden uitgeoefend in rangorde door: (1) de intercommunale, (2) het 

ocmw en (3) de stad. 

De zone is bestemd voor wonen en aan het wonen verwante activiteiten en voorzieningen 

voor de afwerking van de verkaveling Klokkedreef. De zone voor wonen wordt ontsloten 

via de nieuw aan te leggen ontsluitingsweg. De bouwhoogte bedraagt maximum 9m of 

maximum 3 bouwlagen. De bouwdiepte bedraagt maximum 18m op het gelijkvloers en 

maximum 12m op de verdieping. De zone kan worden verkaveld. 

De pijlen geven aan waar een fiets/voetgangersdoorsteek moet gerealiseerd worden naar 

de site. 



Om het RUP af te toetsen op zijn mogelijkheden naar invulling werd door het OCMW opdracht 

gegeven aan het studiebureau Planners bvba om een beeldstudie voor de site Gerda op te maken. Op 

24 maart 2011 heeft de OCMW-raad ingestemd met de krachtlijnen voor de ontwikkeling van de site 

op basis van deze studie. De beeldstudie geeft de richting aan waarin de open ruimtes en de 

bebouwing zich kunnen en mogen ontwikkelen met het oog op de ontwikkeling van de beeld- en 

belevingskwaliteit. Onderstaande figuur geeft een mogelijke invulling van de site weer op basis van de 

aanbevelingen uit de beeldstudie en de contouren van het RUP. 

woon- en zorgcentrum 

De Klokke 

administratief centrum 

Figuur 6 Beeldstudie site Gerda 

Abingdonstraat 

Klokkedreef 

kavels

6. Decretale bepalingen 


Er werd een onderzoek tot milieueffectrapportage gevoerd over het RUP Gerda. Vermits het 

gemeentelijk RUP Gerda: 

• geen kader vormt voor bijlage I of bijlage II projecten; 

• geen kader vormt voor projecten die een passende beoordeling behoeven; 

• geen aanzienlijke effecten zal veroorzaken voor de verschillende (MER)disciplines; 

voldoet dit RUP niet aan de voorwaarde voor de plan-MER-plichtigheid. De opmaak van een plan-MER 

is bijgevolg niet noodzakelijk. 

De dienst Mer concludeerde met brief van 8 juni 2010 op basis van de ingediende screeningsnota en 

de uitgebrachte adviezen dat het voorgenomen plan geen aanleiding geeft tot aanzienlijke 

milieugevolgen en dat de opmaak van een plan-MER bijgevolg niet nodig is. 

De beslissing van de dienst Mer (zie ook bijlage) en de screeningsnota zijn raadpleegbaar op de 

webstek van de dienst Mer: www.mervlaanderen.be. 


Om een inschatting te maken van het aspect externe (mens)veiligheid, werd het voorliggend RUP 

afgetoetst door de dienst Veiligheidsrapportering (VR). Gelet op het feit dat: 

• volgens de gegevens van de dienst VR in het plangebied geen Seveso-inrichtingen aanwezig of 

mogelijk zijn; 

• in het plangebied aandachtsgebieden (ondermeer gebied met woonfunctie en een kwetsbare 

locatie) gepland zijn; 

• volgens de gegevens van de dienst VR op een afstand van ongeveer 1,5 km rond het plangebied 

3 lage drempel Seveso-inrichtingen aanwezig zijn, nl. Anorel (gelegen te Europark-Noord), Sita 

Recycling Services (gelegen te Industriepark-West) en ADDI-tech (Industriepark-Noord); 

• de dienst VR voldoende elementen in handen heeft om de risico’s in te schatten waaraan mensen 

in de omgeving van deze inrichting blootgesteld worden ten gevolge van de aanwezigheid van 

gevaarlijke stoffen bij dit bedrijf en te besluiten dat de inplanting van de aandachtsgebieden te 

verzoenen is met de aanwezigheid van deze Seveso-inrichting; 

stelt er zich op het vlak van de externe mensveiligheid geen probleem en meent de dienst VR met 

brief van 7 april 2010 dat er geen aanzienlijke effecten verwacht worden inzake externe veiligheid. 


De watertoets bestaat erin onderzoek te doen naar de effecten van het plan of project op de 

waterhuishouding. Schadelijke effecten moeten zoveel mogelijk worden vermeden en beperkt en, 

indien dit niet mogelijk is, worden hersteld of, in gevallen van de vermindering van de infiltratie van 

hemelwater of de vermindering van ruimte voor het watersysteem, gecompenseerd. 

Er wordt een toets gedaan op het risico tot overstroming (ligging al dan niet in MOG/ROG-gebieden) 

en waterproblemen als gevolg van de nabijheid van waterlopen. 

• Binnen het plangebied zijn geen overstromingsgebieden (mogelijke of recente) gelegen. 

• Het RUP is niet gelegen in een voor overstromingen gevoelig gebied. 

• Het plangebied behoort niet tot het winterbed van een grote rivier. 

• In het plangebied bevinden zich geen waterlopen. 


Het plan is gelegen in een gebied dat infiltratiegevoelig is. Hier infiltreert het hemelwater goed door 

naar de ondergrond. Dit betekent dat de aanleg van infiltratievoorzieningen of waterdoorlatende 

verhardingen in het plangebied relevant en nuttig kan zijn. 

Het plangebied is weinig gevoelig voor grondwaterstroming (type 3). Ondergrondse constructies zijn 

mogelijk zonder de grondwaterstroming te verstoren. 

Figuur 7 Infiltratiegevoelige gebieden Figuur 8 Grondwaterstromingsgevoelige gebieden 

De gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, 

buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater is van toepassing binnen het 

plangebied. 

In het project wordt een gescheiden rioleringsstelsel aangelegd. RWA wordt afgevoerd naar de 

Kongostraat waar aangesloten wordt op een gescheiden stelsel (cf. hydronautstudie). Het regenwater 

wordt ter plaatse zoveel mogelijk herbruikt, daarna infiltratie, tenslotte buffering en vertraagde afvoer. 

Een buffervolume wordt hiervoor voorzien in of onder het plein. DWA kan afhankelijk van de 

hoogtepeilen van de riolering afgevoerd worden via de Kongostraat, Abingdonstraat en 

Knaptandstraat (via Bokkenhof). 

Bijgevolg kan in alle redelijkheid geoordeeld worden dat deze planoptie geen schadelijke effecten 

teweegbrengt voor de waterhuishouding van het gebied conform de bepalingen inzake integraal 

waterbeheer. 


De site Gerda is opgenomen in het gewestplan Sint-Niklaas – Lokeren (K.B. 07/11/1978). De volgende 

bestemmingen van het gewestplan, die terug te vinden zijn in het plangebied, worden opgegeven: 

woongebied. De op te heffen bestemmingen van het BPA Baenslandwijk in het plangebied zijn: strook 

voor privaat groen, strook voor openbaar nut, strook voor gesloten bebouwing, gegroepeerde 

autobergplaatsen, strook voor wegen, voetpaden of paden voor toevallig verkeer en strook voor 

openbaar groen. 

BESTEMMINGSZONE OPPERVLAKTE 

GEWESTPLAN 

Woongebied 3,7 ha 

Totaal 3,7 ha 

BPA 

Strook voor privaat groen - 

Strook voor openbaar nut - 

Strook voor gesloten bebouwing - 


Strook voor gegroepeerde autobergplaatsen - 

Strook voor wegen - 

Strook voor voetpaden of paden voor toevallig verkeer - 

Strook voor openbaar groen - 

Totaal 3,7 ha 

RUP 

1. Zone voor openbaar nut en gemeenschapsvoorzieningen 


Ontsluitingsweg 

Dienstweg 

Bufferzone 

Voorkooprecht 



Bufferzone 


3,3 ha 

- 

- 

- 

- 

- 

0,4 ha 

- 

- 

Totaal 3,7 ha 

6.5 Register 

Het register van percelen waarvoor planbaten, planschade, kapitaalschade of gebruikersschade kan 

verschuldigd zijn geeft de percelen weer waarop een bestemmingswijziging gebeurt die aanleiding kan 

geven tot vergoeding of heffing. De opname van percelen in dit register houdt dus niet in dat sowieso 

een heffing zal worden opgelegd of dat een vergoeding kan worden verkregen. Voor elk van de 

regelingen gelden voorwaarden, uitzonderings‐ of vrijstellingsgronden die per individueel geval 

beoordeeld worden. Het register kan dus geen uitsluitsel geven over de toepassing van die 

voorwaarden, uitzonderings‐ of vrijstellingsgronden. 

De regeling over de planschade en planbatenheffing is terug te vinden in artikel 2.6.1 en volgende van 

de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening. De regeling over de kapitaalschadecompensatie is te vinden 

in artikel 6.2.1. en volgende van het decreet van 27 maart 2009 betreffende het grond‐ en 

pandenbeleid. Planschadevergoeding wordt toegekend wanneer, op basis van een in werking tredend 

ruimtelijk uitvoeringsplan, een perceel niet meer in aanmerking komt voor een vergunning om te 

bouwen of te verkavelen, terwijl het de dag voorafgaand aan de inwerkingtreding van dat definitieve 

plan wel in aanmerking kwam voor een vergunning om te bouwen of te verkavelen. Een 

planbatenheffing is verschuldigd wanneer een in werking getreden ruimtelijk uitvoeringsplan op een 

perceel bestemmingswijzigingen doorvoert zoals opgenomen in art. 2.6.4. van de Vlaamse Codex 

Ruimtelijke Ordening. Kapitaal‐ en gebruikersschade zou men kunnen beschouwen als een apart geval 

van planschade, zij het dat het hier enkel gaat om een bestemmingswijziging van landbouw naar 

groen. 

Voorliggend RUP geeft enkel mogelijk aanleiding tot het bekomen van planbaten vermits actieve 

recreatie wordt opgezet naar woongebied.

Figuur 9 Register van percelen waarvoor planbaten, planschade, kapitaalschade of gebruikersschade kan 

verschuldigd zijn

toelichtingsnota ontwerp RUP Gerda.pdf - Stad Sint-Niklaas

Create successful ePaper yourself

Delete template?

Save as template?