Masterplan Park Zandweerd maart 2001 - Gemeente Deventer

Maart 2001
Masterplan Park Zandweerd
Vertaalde ambities

Masterplan Park Zandweerd
Vertaalde ambities
Maart 2001
Auteur: Mark Schipper
Sector Werken en Vastgoed
Afdeling Planeconomie en Locatie Ontwikkeling

Inhoudsopgave
1. Algemeen
1.1 Inleiding en status Masterplan 1
1.2 Beleid 1
1.3 Uitgangssituatie 2
1.4 Planfasering 2
1.5 Doelstellingen 3
2. Ruimtelijke structuur
2.1 Huidige situatie 5
2.2 Locatiekenmerken 6
2.3 Ontwikkelingsvisie 8
2.4 Groen- en waterstructuur 10
2.5 Ontsluiting 12
2.6 Openbare ruimte en woonomgeving 12
2.7 Sociale veiligheid 13
2.8 Uitgangspunten planontwikkeling 13
3. Woningbouwprogramma
3.1 Algemeen 15
3.2 Doelgroepen 15
3.3 Plandelen 15
3.4 Woningbouwprogramma 15
3.5 Woonconcepten 16
4. Werkwijze
4.1 Algemeen 18
4.2 Werkwijze planontwikkeling 18
4.3 Selectie ontwikkelaars 18
Park Zandweerd
Vertaalde ambities
5. Duurzaam bouwen
5.1 Inleiding 20
5.2 Water 20
5.3 Toekomstwaarde 20
6. Technische en overige randvoorwaarden 21
Bijlagen
Plan van aanpak
Programma van eisen duurzame ontwikkeling
Technische en overige randvoorwaarden
• Bomenkaart
• Obstakelkaart
• Kaartbeelden zonering RWZI
• Kaartbeeld bouwen aan de dijk

1. Algemeen
1.1 Inleiding en status masterplan
Dit masterplan geeft de ontwikkelingsrichting aan voor woningbouw op de
locatie Rembrandtkade. De locatie omvat behalve de voormalige ijsbaan,
ook de sportveldenlocatie Zandweerd de direct aangrenzende bebouwing
en openbare ruimte. Juist omdat de locatie een groter gebied omvat dan
de vroegere locatie Rembrandtkade wordt voorgesteld om het plangebied
aan te duiden als “Park Zandweerd”.
In dit gebied is ruimte voor circa 330 woningen. Daarnaast kan de locatie
ruimte bieden voor de realisatie van een beperkt aantal voorzieningen,
zoals een kinderdagverblijf. De ontwikkeling van deze locatie wordt
(grotendeels) projectmatig ter hand genomen. De organisatie en procedure
is beschreven in het hoofdstuk Werkwijze.
Als algemeen kader fungeert de structuurschets Deventer Visie (1994).
Daarin is de locatie Park Zandweerd (Rembrandtkade) genoemd als
binnenstedelijke inbreidingslocatie.
In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de uitgangssituatie en de doelstellingen
met betrekking tot het plangebied.
Hoofdstuk twee behandelt de beoogde ruimtelijke structuur. Een groot
aantal aspecten op het vlak van techniek, programma e.d. wordt via
bijlagen nader uitgewerkt. Bij elkaar vormt dit het programma van eisen
voor de planontwikkeling.
Hoofdstuk drie richt zich op het woningbouwprogramma. Hierin wordt met
name ingezoomd op de ambities voor deze locatie.
Het vierde hoofdstuk geeft vervolgens een beschrijving van de
voorgestane werkwijze, inclusief planning.
Tenslotte is in hoofdstuk 5 een omschrijving gegeven van de
aandachtspunten in het kader van duurzaam bouwen. In het laatste
hoofdstuk zijn de technische en overige randvoorwaarden beschreven.
Het programma van eisen geeft op hoofdlijnen het ontwikkelingskader voor
de betreffende locatie. Voor de benadering op de hoofdlijnen is gekozen
Park Zandweerd
Vertaalde ambities
om de ontwerpers bij de uitwerking van de plannen voor het gebied een
maximale creatieve vrijheid te kunnen geven.
1.2 Beleid
“Deventer, Stad aan de IJssel” is een vaak gehoorde slogan. Het gebied
Park Zandweerd is na de ontwikkeling van het Pothoofd vooralsnog voor
Deventer de laatste locatie langs de IJssel waar woningbouw kan
plaatshebben. De inzet voor de ontwikkeling van deze locatie is gezien de
bijzondere locatiekenmerken, een hoog ambitieniveau met als doelgroep
het hogere segment van de woningmarkt.
De kunstijsbaan aan de Rembrandtkade is in 1992 verplaatst naar het
sportcomplex “De Scheg”. Hierdoor kwam de locatie vrij voor woningbouw.
In april 2000 is de nota Veldsportaccomodaties door de raad aangenomen.
Hierin worden voorstellen gedaan om een deel van de bestaande
sportvelden van het complex Zandweerd op te heffen. In dit masterplan is
het gedeelte van het sportveldencomplex dan ook aangeduid als
studiegebied; juist om te zorgen voor een integrale benadering van het
gebied. Vanzelfsprekend wordt de uitkomst van de studie naar de
verplaatsingsmogelijkheden afgewacht alvorens tot daadwerkelijke
planvorming van dit deelgebied te komen. (Zie ook hoofdstuk 6).
Onderzoek moet uitwijzen of een verplaatsing van sporthal Zandweerd
naar een locatie in de nabijheid tot de mogelijkheden kan behoren.
Door het bouwen op inbreidingslocaties wordt invulling gegeven aan het
compacte stadsbeleid, wordt de stedelijke structuur verbeterd, het
draagvlak van voorzieningen vergroot en worden stedelijke woonmilieus
aangeboden. Tevens wordt op deze wijze inhoud gegeven aan een aantal
van de in het structuurplan 1994 gepresenteerde beleidsvoornemens.
Deze voornemens zijn ondermeer het streven naar een meer evenwichtige
bevolkingssamenstelling, het behoud en het aantrekken van de meer
draagkrachtige bevolkingsgroepen, het realiseren van wervende
woonmilieus en een verhoging van de ruimtelijke kwaliteit.
In het rapport “In- en uitbreiden vraagt om strategische keuzen” van juni
1993 wordt beschreven dat een meer gedifferentieerde bevolkingssamenstelling
kan worden verkregen door op inbreidingslocaties een
1

elatief groot aandeel van de woningbouw in de vrije sector te realiseren.
Op locaties met een specifieke potentie, waaronder ook de locatie Park
Zandweerd, zijn de meer draagkrachtige bevolkingsgroepen een
nadrukkelijke doelgroep.
Om deze bevolkingsgroep te kunnen vasthouden of opnieuw te kunnen
aantrekken zal hier een exclusief woonmilieu worden ontwikkeld.
1.3 Uitgangssituatie
Het plangebied Park Zandweerd is een unieke locatie aan de rand van de
stad. De locatie is sterk verweven met het landschap en biedt uitzicht op
de weidsheid van het IJsseldal en de uiterwaarden. De ligging aan de
IJssel met de uiterwaarden, de aanwezigheid van een bestaande fraaie
groen- en waterstructuur in en om het gebied en een groot aantal
volwassen bomen zijn de sterke basiselementen van het gebied.
De bestaande groen- en waterstructuur die de locatie doorsnijdt, legt op
stedelijk niveau een relatie tussen de IJssel en het buitengebied via het
Nieuwe Plantsoen.
Foto 1.
Foto 2.
1.4 Planfasering
Het plangebied Park Zandweerd valt uiteen in vier deelgebieden die elk
hun eigen potenties, eigenschappen en uitdagingen kennen. Afhankelijk
van de beschikbaarheid van deze deelgebieden kunnen zij worden
ontwikkeld binnen de totale context die gevormd wordt door dit masterplan.
De vier deelgebieden zijn de Rembrandtkade (de voormalige ijsbaan), de
Hobbemastraat en de sportvelden die in twee fasen uiteen valt. Op dit
moment wordt gesproken over twee actieve plandelen, namelijk de
Rembrandtkade en een deel van de sportvelden. Afhankelijk van de
mogelijkheden is de keuze voor de sportvelden nog open, hoewel vanuit
de sector WCO een voorkeur is aangegeven welke sportvelden vrijkomen
voor herontwikkeling.
Dit is mede afhankelijk van de verplaatsingsmogelijkheden van
sportaccommodaties en de uitkomst van de discussie over de toekomst
van de veldsportaccommodaties in Deventer. Ook de sporthal Zandweerd
2
Park Zandweerd
Vertaalde ambities

kan onderdeel uitmaken van de planontwikkeling mits hiervoor een
alternatieve locatie in dit gebied kan worden geboden.
De overige locaties zijn mede afhankelijk van medewerking van de huidige
eigenaren en mogelijkheden tot herhuisvesting en herontwikkeling.
De eerste twee deelgebieden dienen in een periode van circa 2 jaar in
ontwikkeling te worden gebracht. Dit is pas mogelijk na uitwerking van dit
masterplan.
1.5 Doelstellingen
Naast het doel te willen voldoen aan de kwantitatieve vraag naar
mogelijkheden voor woningbouw is voor de planontwikkeling een aantal
bijzondere kwalitatieve doelen gehanteerd:
1. Behoud en versterking van landschappelijke en ruimtelijke relaties
tussen het plangebied en de omgeving;
2. Het realiseren van een hoogwaardige groen- en waterstructuur, met
behoud en inpassing van bestaande waardevolle elementen en
aandacht voor ecologische aspecten;
3. Het realiseren van een parkstad als concept voor het woonmilieu,
waarbij naast het groen ook het water beeldbepalend is;
4. Het realiseren van een hoge stedenbouwkundige en architectonische
kwaliteit;
5. Een hoge en integrale milieukwaliteit in de vorm van duurzaam
bouwen;
6. Optimale kansen voor langzaam verkeer;
7. Het realiseren van een plan, waarvan de marktacceptatie ook op
lange termijn zo hoog mogelijk blijft;
8. Het optimaliseren van de verhouding tussen kwaliteit en financiële
investeringen, binnen de opzet van de grondexploitatie van het
betreffende gebied. Daarbij dient rekening te worden gehouden met de
kosten van toekomstig beheer.
Dit dient als randvoorwaarde bij de planvorming te worden meegenomen.
Park Zandweerd
Vertaalde ambities
3

Park Zandweerd
Vertaalde ambities
Beelden uit de omgeving
4

2. Ruimtelijke structuur
De kwaliteit van de ruimtelijke structuur is medebepalend door de wijze
waarop het plangebied wordt ingepast in zijn omgeving. Daarnaast speelt
de locatiespecifieke structuur en de wijze waarop een aantal deelaspecten
tot een oplossing wordt gebracht een rol.
Die laatste aspecten zijn niet specifiek voor deze locatie, maar zijn het
resultaat van zich steeds evaluerend beleid in Deventer. De
locatiespecifieke structuur komt aan bod in de paragrafen structurerende
elementen, ontsluitings-, groen- en waterstructuur. De deelaspecten
komen aan bod in de paragrafen openbare ruimte en parkeren, sociale
veiligheid. Het hoofdstuk wordt afgesloten met een structuurbeeld dat een
samenhangende conclusie vormt van met name de locatiespecifieke
elementen.
2.1 Huidige situatie
Park Zandweerd vormt het meest noordwestelijke gedeelte van het
verstedelijkt gebied van de stad en wordt daarbij ingesloten door de
Rembrandtkade en de Roland Holstlaan. De stadsrand is ingebed door de
fraai slingerende IJssel met haar unieke uiterwaarden en de jachthaven
die zich ter hoogte van de Rembrandtkade bevindt. Een en ander vormt
een zeer hoogwaardig attractief beeld als overgang tussen de stadsrand
en het Overijsselse rivierengebied.
De locatie is interessant vanwege de ligging aan de IJssel en de interne
kwaliteiten waaronder een groen- en waterstructuur langs de
Sportveldenlaan. Deze structuur heeft een gebiedsoverstijgende functie en
maakt deel uit van een groennetwerk die de IJssel koppelt aan het Nieuwe
Plantsoen en het buitengebied. Deze groen- en waterstructuur heeft
enerzijds een functie als berging van het oppervlaktewater en anderzijds
een esthetische, ecologische en recreatieve functie. Via het gemaal aan
de Roland Holstlaan wordt het water uit deze waterpartijen afgevoerd op
de IJssel.
Park Zandweerd
Vertaalde ambities
Naast deze groen- en waterstructuur wordt het gebied gekenmerkt door de
aanwezigheid van veel opgaande beplanting met name rondom de
voormalige ijsbaan en de sportvelden. De beplanting rondom de
sportvelden wordt als ecologisch waardevol beschouwd, waarbij de
oostelijke rand daarbinnen weer het meest waardevol is. Het gebied Park
Zandweerd is een zeer vogelrijk gebied. Aan de randen van de locatie
komen een aantal interessante elementen voor met een landschappelijke
betekenis. Aan de noordzijde van de locatie bevinden zich de Jan
Luykenkolk met het bijbehorende plantsoen. Dit zijn nog restanten van
dijkdoorbraken van de IJssel. Het plantsoen heeft een functie als wijkpark.
Het Jan Luykenplantsoen maakt deel uit van de ecologische infrastructuur
langs de noordrand van de stad.
Aan de noordwest zijde van de locatie bevindt zich de dijk waarop de
Roland Holstlaan ligt. De dijk heeft momenteel geen functie meer als
hoofdwaterkering maar wordt als landschappelijk gegeven bewaard. De
oeverbeplanting op de buitenteen (dit is de “onderzijde” van het talud) van
deze dijk is waardevol.
Aan de noord- westzijde van de Roland Holstlaan ligt een
overgangsgebied tussen de stad en het rivierenlandschap en het
landgoederenlandschap. Ook dit gebied is interessant als recreatief
uitloopgebied. Een onderdeel van dit gebied is de Riool Water Zuiverings
Installatie (RWZI) die door opgaande beplanting volledig aan het zicht
onttrokken is. Ten noorden van de RWZI ligt een open zone die een
visuele corridor vormt naar het rivierenlandschap. Het gebied aan
weerszijden van de RWZI heeft een functie als trekgebied van dieren (m.n.
amfibieën waaronder padden) van de IJssel naar de stad en wordt
beschouwd als ecologische ‘poort’ van Deventer. De locatie vormt een
scharnierpunt tussen de ecologische hoofdstructuur op nationaal
(IJsselvlakte), provinciaal (landgoederenzone) en stedelijk niveau en vormt
in die zin de koppeling tussen deze structuren.
Aan de zuidoostzijde sluit het gebied aan op de Zwolsewijk, die gebouwd
is in de jaren veertig en vijftig. Het is een gedifferentieerde wijk met een
mix van eengezins- en gestapelde woningen. De wijk biedt een rustige
volgroeide aanblik. De structuur van de wijk heeft een heldere opzet. Er is
een fijnmazige structuur met een patroon van wegen loodrecht op de
5

IJssel tot aan de Zwolseweg en een patroon van parallel aan de IJssel
gesitueerde wegen richting de binnenstad. Centraal door de Zwolsewijk
loopt de eerder beschreven groen- en waterstructuur. Binnen de
Zwolsewijk zijn diverse voorzieningen gesitueerd waaronder winkels,
onderwijs, maatschappelijke en culturele voorzieningen.
De Rembrandtkade en de Roland Holstlaan maken deel uit van het
stedelijke hoofdwegennet. Beide wegen zijn een onderdeel van een
belangrijke invalsweg vanuit de richting Zwolle naar het centrum. Het vormt
een deel van de verbindende schakel, langs de IJssel, tussen de uiteinden
van het Hanzetracé en is een belangrijke ontsluitingsweg voor de
aanliggende woonwijken. De overige wegen zijn gebiedsontsluitingswegen.
Bij een verdere groei van Deventer zijn de mogelijkheden aan de
noordzijde van de stad niet onbeperkt door natuur- en
landschapswaarden. Het is niet ondenkbeeldig dat er in de toekomst een
moment kan ontstaan dat de sprong over de IJssel een realiteit gaat
worden. Bij de ontwikkeling van Park Zandweerd dient een eventuele
toekomstige aanleg van de derde IJsselbrug op de hoek van de
Rembrandtkade en Roland Holstlaan mogelijk te zijn in ruimtelijke en
milieutechnische zin.
De Roland Holstlaan, de Rembrandtkade, de Sportveldenlaan en de
Hoevelmansweg maken deel uit van het hoofdfietsnetwerk van Deventer.
Sociale controle – door woningbouw – op deze wegen is van groot belang.
Bij de ontwikkeling van Park Zandweerd tot woningbouwlocatie dient
rekening gehouden te worden met milieutechnische aspecten van de
rioolwaterzuivering aan de Roland Holstlaan (geluid en stank). Ook spelen
geluidstechnische aspecten als gevolg van het verkeer op de Rembrandtkade
en Roland Holstlaan een rol. Daarnaast gelden richtlijnen voor de
afstand van bebouwing tot sportvelden en sporthallen. Tevens moet
rekening worden gehouden met de aanwezigheid van een garagebedrijf
annex benzineverkooppunt aan de Rubensstraat.
Bij de planontwikkeling van het gebied moet ook rekening worden
gehouden met een woonwagenlocatie met vier standplaatsen en een
Park Zandweerd
Vertaalde ambities
wijkpost aan de Sportveldenlaan. Dit betekent echter niet dat handhaving
en inpassing uitgangspunt is.
2.2 Locatiekenmerken
Park Zandweerd is een locatie aan de rand van de stad Dit gebied is sterk
verweven met het landschap. De ligging aan de IJssel met zijn
uiterwaarden, de aanwezigheid van een bestaande fraaie groen-en
waterstructuur in de directe omgeving van het gebied (Sportveldenlaan
e.o., Jan Luykenkolk) en een groot aantal waardevolle volwassen bomen
vormen de sterke basiselementen.
De bestaande groen- en waterstructuur die de locatie doorsnijdt, legt op
een stedelijke schaal een relatie tussen de IJssel en het buitengebied via
het Nieuwe Plantsoen. Deze structuur maakt onderdeel uit van de
lobbenstructuur van Deventer waarbij het landschap tussen de diverse
wijken tot ver in de stad doordringt (Basiskaart Stedelijke Groenstructuur).
Het gebied Park Zandweerd vormt de ecologische ‘Poort van Deventer’.
De locatie heeft twee gezichten, een naar buiten gekeerde zijde naar de
IJssel en het grootschalige open rivierenlandschap en een naar binnen
gekeerde zijde in het lager gelegen kleinschalige binnendijkse gebied.
De stadsrand van Deventer maakt een duidelijk front naar de IJssel en
vormt daarmee een abrupte overgang tussen de stad en het landschap.
Het lager gelegen gebied binnen de dijk heeft een besloten karakter dat
versterkt wordt door de vele groenelementen in het gebied.
Park Zandweerd vormt een beëindiging van het IJsselfront. Bijzonder
element is het uitzicht over de lengteas van de rivier vanaf de hoek van de
Rembrandtkade en de Roland Holstlaan.
Het gebied is relatief klein van omvang. De ontsluiting kan vanaf
bestaande wegen rondom de locatie.
De uitdaging bij de ontwikkeling van deze locatie ligt in:
6

- het zoeken naar nieuwe hoogwaardige woonconcepten die aan-
sluiten bij de bijzondere locatiekenmerken van het gebied,
- de integratie van bestaande ruimtelijke, landschappelijke en
ecologische kwaliteiten van het gebied en
- het ontwikkelen van ecologische, landschappelijke en ruimtelijke
kwaliteiten mede in relatie tot de directe omgeving en de stedelijke
groenstructuur waar het betreffende gebied een onderdeel van
vormt.
Park Zandweerd heeft uitstekende potenties voor het ontwikkelen van een
hoger segment van de woningmarkt. Ze is geschikt voor het ontwikkelen
van een hoogwaardig en exclusief woonmilieu met een directe relatie op
de groen en waterrijke structuur van het plangebied en de omgeving. Dit
gebied leent zich uitstekend voor het toepassen van ecologische
duurzaamheid.
2.2.1 Structurerende elementen
Het plangebied wordt omgeven door elementen die hun betekenis
ontlenen aan een hoger schaalniveau dan van de locatie. Door de
betekenis die ze aan een groter verband ontlenen zijn ze richtinggevend
voor de structuur van Park Zandweerd.
2.2.2 Rembrandtkade en Roland Holstlaan
De Rembrandtkade en de Roland Holstlaan vormen niet alleen de
hoofdontsluiting van de locatie maar zijn ook een belangrijke
verbindingsroute vanuit het noorden van Deventer richting de binnenstad
en de A1. Door het profiel en de ligging vormen ze ook een
gemeenschappelijk herkennings- en oriëntatiepunt in de omgeving. De
aanwezigheid van het dijklichaam en daarnaast de eenduidige verkeerskarakteristiek,
zorgt voor een ruimtelijk structurerende betekenis. Deze
verhoogde ligging vormt tevens de begrenzing naar de uiterwaarden en de
IJssel.
Deze wegen zijn voor het plangebied de hoofdontsluitingsweg met een 50
km/uur regime. De hoofdrijbaan bestaat uit twee aanééngesloten rijbanen.
Fietsverkeer wordt afgewikkeld via vrijliggende fietspaden. Aansluitingen
met de locatie komen tot stand via de bestaande wegen, de Rubensstraat
Park Zandweerd
Vertaalde ambities
en de Sportveldenlaan, terwijl een ondergeschikte ontsluiting via de
Brederodelaan mogelijk is.
De structuur van het plangebied geeft geen aanleiding op meer plaatsen
aansluitingen te realiseren, zodat hier bij de verdere uitwerking ook geen
rekening hoeft te worden gehouden. Geen van de te realiseren
woningbouwplannen krijgt een directe aansluiting op deze wegen.
De Rembrandtkade en de Roland Holstlaan zijn over de volle lengte
voorzien van een bomenstructuur die het karakter bepalen en zorgen voor
een duidelijke overgang tussen de locatie en de omgeving. In verband met
geluidhinder bedraagt de afstand van bebouwing tot de as van de weg
minimaal 50 meter.
Het totale IJsselfront vormt met uitzondering van de zogenaamde
‘televisiewoningen’ direct gelegen naast de locatie een stedelijk front en is
zodanig van schaal dat een rustig totaalbeeld ontstaat. Langs de Roland
Holstlaan ontstaat juist door het ontbreken van bebouwing een geheel
andere uitstraling.
Foto 3.
7

Foto 4.
Vanwege de afstanden tussen de ontsluitingen wordt aangesloten op de
bestaande structuren waarbij niet ieder woongebouw individueel
bereikbaar is.
2.2.3 Hobbemastraat
De Hobbemastraat vormt de overgang tussen de bestaande bebouwing
die zich in een degelijke vijftiger jaren stedenbouwkundige textuur
presenteert en het nieuwe plangebied. Tevens is dit de ontsluitingsroute
waarlangs het busverkeer de locatie kan bereiken. Vanaf deze weg, die de
zuidgrens vormt kan een fraaie langzaam verkeersroute het plangebied
doorkruisen.
Op dit moment wordt eveneens de sporthal vanuit het zuiden ontsloten.
2.2.4 Brederodelaan
De oostgrens van het plangebied wordt gevormd door de Brederodelaan.
Deze biedt de minste aanknopingspunten voor ontwikkeling, vanwege de
aanwezigheid van bestaande, te handhaven bebouwing. Slechts nabij de
Park Zandweerd
Vertaalde ambities
Roland Holstlaan ontstaan mogelijkheden tot aanhechting. Voor de
aanhechting voor langzaamrijdend verkeer is een extra mogelijkheid in het
verlengde van Daniel Heinsiusstraat. Bij de verdere planontwikkeling hoeft
geen rekening te worden gehouden met profiel en uitstraling van deze
weg.
2.2.5 IJssel
De IJssel vormt een belangrijk structurerend element in de
planontwikkeling. De locatie ontleent aan de rivier en zijn uiterwaarden één
van zijn grootste kwaliteiten. Deze zal dan ook optimaal moeten worden
vormgegeven zodat een contrast ontstaat tussen de stad en het
landschap, waarbij als harde randvoorwaarde geldt dat geen
aaneengesloten wand langs de Rembrandtkade mag ontstaan.
Ter afronding van de stad kan op de hoek van de Rembrandtkade en de
Roland Holstlaan een bijzonder bebouwingselement worden gesitueerd.
Hierbij kan worden gedacht aan een aparte (elegante) verschijningsvorm
of een hoogte onderscheid t.o.v. de andere bebouwing.
2.3 Ontwikkelingsvisie
De ontwikkeling van een visie voor deze locatie wordt met name bepaald
door twee belangrijke landschapselementen:
- de IJssel en de uiterwaarden
- de locatie als geheel die op een stedelijk niveau een belangrijke
groene verbindingszone vormt tussen de IJssel en het
buitengebied, via andere belangrijke stedelijke groenstructuren
(waaronder het Nieuwe Plantsoen)
Daarnaast heeft de locatie twee gezichten:
- een extroverte zijde gericht naar de IJssel en
- een introverte zijde gericht naar het binnendijkse gebied
2.3.1 De ligging aan de IJssel
Een deel van de locatie ligt direct aan de IJssel en vormt daarmee een
bouwsteen van het Deventer IJsselfront.
Het bijzondere aan het gebeid is dat deze door de specifieke ligging, in de
bocht van de Rembrandtkade en de Roland Holstlaan, niet alleen een
onderdeel maar tevens een beëindiging van dit front vormt. Vanuit dit
8

hoekpunt is er een spectaculair uitzicht over de as van de rivier en het
uitgestrekte uiterwaarden landschap. De hoekligging wordt versterkt door
de intern gelegen waterstructuur.
Een kenmerk van het IJsselfront is het duidelijke contrast tussen de stad
en het landschap en de spanning die hierdoor ontstaat. Het IJsselfront is
nogal divers van verschijningsvorm waarbij duidelijk de gegroeide situatie
in de verschillende tijdsperioden afleesbaar is. De bebouwingshoogte
langs het IJsselfront loopt extreem uiteen van 2 tot 10 bouwlagen. Dit biedt
nauwelijks een houvast voor de locatie Park Zandweerd.
De bebouwing langs het IJsselfront is vanwege de prominente ligging het
meest beeldbepalend van de totale locatie.
De bebouwing langs het IJsselfront:
- moet niet vormgegeven worden als een aanééngesloten
bebouwingswand maar moet een transparant karakter hebben met
doorzichten van de Rembrandtkade naar het achtergelegen terrein
- dient een markante afronding op de hoek van de Rembrandtkade
en de Roland Holstlaan te krijgen
- moet de aanleg van een eventuele derde IJsselbrug in de bocht
van de Rembrandtkade/Roland Holstlaan niet frustreren.
2.3.2 Het binnengebied
Bij de ontwikkeling van het gehele binnendijkse gebied zijn 3 thema’s van
belang: groen, water en verbinding.
In de bestaande situatie ligt reeds de basis voor de ontwikkeling van het
gebied besloten. Op een hoger schaalniveau vormt de bestaande locatie
een onderdeel van de stedelijke groenstructuur. De locatie vormt een
belangrijke schakel binnen deze structuur. De locatie vormt een verbinding
tussen de IJssel enerzijds en het Nieuwe Plantsoen anderzijds, die
vervolgens weer in verbinding staat met het buitengebied en aansluit op de
Ecologische hoofdstructuur aan de noordzijde van de stad. De
verbindingen binnen de locatie spelen zich met name af langs de Roland
Holstlaan in relatie tot de Jan Luykenkolk en de bestaande watergangen
langs de Sportveldenlaan. Bij de ontwikkeling van de locatie is het
versterken van de bestaande kwaliteiten en het aanbrengen van
verbindingen tussen bestaande structuren van belang. Een van de
Park Zandweerd
Vertaalde ambities
uitgangspunten bij de ontwikkeling van de locatie is het aanbrengen van
een groene, waterrijke verbinding langs de Roland Holstlaan vanaf de
Sportveldenlaan tot de Jan Luykenkolk.
De locatie is een binnendijks landschapspark waar woningen ‘te gast’
zullen zijn. De nadruk in het gebied ligt op de aanwezige groenstructuur.
Karakteristiek voor de locatie is het wonen in een landschappelijk
ecologische context. Om de verbindingen tussen de diverse landschapselementen
en de ecologie zo optimaal mogelijk vorm te geven wordt
gestreefd naar een zo groot mogelijk gebied zonder onderbrekingen.
De te bouwen woningen moeten zodanig gepositioneerd en uitgewerkt
worden dat de beleving van het landschapspark maximaal herkenbaar blijft
en ruimte wordt gegeven aan de integratie van ecologische aspecten. Het
landschapspark is een gemeenschappelijk gebied.
Bij de ontwikkeling van het binnengebied dient de omvang van het
landschapspark zo groot mogelijk gemaakt te worden en een visueel open
karakter te behouden.
Hierbij kan gedacht worden aan:
- een extensief bebouwingsveld van een beperkt aantal individuele
woningen
- een concentratie van woningen in een beperkt aantal gestapelde
woongebouwen
- een beperkt aantal kleinschalige clusters van woningen
Mengvormen tussen de verschillende invalshoeken zijn mogelijk.
Bij een extensief bebouwingsveld van individuele woningen worden ten
behoeve van de kwaliteit en het beoogde karakter van het landschapspark,
de navolgende eisen gesteld:
- geen privé tuinen bij de woningen (buitenruimte van de woningen
kunnen gerealiseerd worden in de vorm van patio’s, dakterrassen,
loggia’s, courts e.d.). De overgang tussen privé en openbaar dient
scherp te worden vormgegeven
- de ontwikkeling van speciale woonvormen die het maaiveld zoveel
mogelijk ongemoeid laten (bijvoorbeeld wonen op stelten) of de
9

verschijningsvorm van de woning zoveel mogelijk maskeren
(grondwoningen)
- parkeren inpandig (extra ruim zodat de garage ook in de praktijk
daadwerkelijk voor de stalling van de auto wordt gebruikt) of
gemeenschappelijk parkeren aan de rand van het gebied
- lichte stedenbouw, woningen optillen boven het maaiveld, wegen
informeel karakter e.d.
Binnen het landschapspark zou naast of in de plaats van een veld van
individuele woningen ook een concentratie van woningen kunnen ontstaan
die als eilanden in het veld worden gesitueerd en bijzondere posities
markeren. Dit kan in de vorm van een aantal verticale elementen maar ook
in de vorm van een kleinschalige clustering van woningen in een open
omgeving. Door verdichting ontstaat ruimte voor verdunning en ontstaat
als totaal een groter contrast over de gehele locatie. Plaatselijke
verdichtingen binnen een extensief veld brengen enerzijds contrast en
anderzijds spanning binnen het gebied en bieden woonmogelijkheden voor
verschillende doelgroepen.
De open ruimte moet niet teveel versnipperd raken. Een duidelijke
presentatie van het gebied richting de Roland Holstlaan als stedelijke
hoofdroute is gewenst. Om de relatie tussen de IJssel en het binnengebied
te handhaven, is het behoud van transparantie en openheid loodrecht op
deze verkeersader essentieel.
Bij de ontwikkeling van de locatie worden verdergaande maatregelen en
creativiteit verwacht op het gebied van ecologische duurzaamheid,
maatschappelijke duurzaamheid en duurzaam bouwen.
2.3.3 Structuurbeeld
De voorafgaande aspecten zijn in de eerste plaats analytische en
sectoraal benaderd. Geïntegreerd leveren ze een structuurbeeld op als
hiernaast is weergegeven. Dat beeld is niet bedoeld als ontwerp, maar is
een visualisering van de volgende bedoelingen.
• De Rembrandtkade en de Roland Holstlaan zullen over de volle lengte
worden begeleid door bebouwing die vanaf de binnenzijde van het
plangebied wordt ontsloten. Deze bebouwing wordt onderbroken door
Park Zandweerd
Vertaalde ambities
de entrees van het plangebied en eventueel door vensters die de
doorkijk het gebied in of juist naar de IJssel toe benadrukken
• Vanaf de Hobbemastraat ontstaat een transparante toenadering van
het gebied, waardoor een eigen identiteit ontstaat en de
herkenbaarheid van het plan wordt versterkt
• De ontsluiting van het gebied is direct herkenbaar, maar vormt geen
doorkoppeling in het gebied en is ondergeschikt in het planconcept
• De groenstructuur is hoofdzakelijk ingericht op de aanwezige groen-
en waterstructuur die nu noord-zuid georiënteerd is
• Luxueuze vrijstaande woningen zorgen voor het vergroten van de
ruimtelijke differentiatie in het plangebied
De stedenbouwkundige plattegrond wordt gekenmerkt door een zekere
mate van complexiteit en is niet gebaseerd op een regelmatige herhaling
van dezelfde elementen.
2.4 Groen- en waterstructuur
Vaste uitgangspunten voor de groen- en waterstructuur zijn de bestaande
watergang in het gebied met het aangrenzend groen, waarin zich diverse
waardevolle parkbomen bevinden. Uitgangspunt is deze zoveel mogelijk te
behouden zodat deze in het stedenbouwkundig plan een toegevoegde
waarde op leveren.
Daarnaast moeten de gebiedsoverstijgende groen- en waterstructuren in
het gebied te worden behouden en versterkt worden. Het aanwezige groen
en water direct buiten het gebied in de vorm van de Jan Luykenkolk kan
binnen het gebied een ‘gespiegelde’ voortzetting krijgen, langs de Roland
Holstlaan, zo kan een landschappelijke en ecologische verbinding
ontstaan tussen de IJssel en het kolkengebied in het Nieuwe Plantsoen.
Tevens kan een interessant stedenbouwkundig beeld ontstaan aan deze
kant van de stad. Eventuele aangrenzende bebouwing moet wel
hedendaags van uitstraling zijn. De bestaande watergang langs de
Sportveldenlaan vormt een onmisbare schakel in de waterhuishouding van
Deventer-Noord en moet alleen om die reden al gehandhaafd blijven.
De verbinding die deze watergang vormt naar de IJssel en de groen- en
waterstructuur biedt kansen om de realisatie van een bijzonder thema uit
te werken.
10

Beelden uit de omgeving
Park Zandweerd
Vertaalde ambities
11

Belangrijkste opgave voor het Park Zandweerd is dan ook om een deels
groen- en waterrijke omgeving te realiseren. Gevraagd wordt een bijzonder
woonpark te ontwerpen met een vernieuwend, uitdagend concept
gekoppeld aan niet alledaagse en uitgesproken woonmilieus.
2.5 Ontsluiting
2.5.1 Langzaam verkeer
Op afbeelding 1, pagina 9a, zijn de belangrijkste oriëntatiepunten voor
langzaam verkeer weergegeven.
De inspanning moet er op gericht zijn om de oriëntatie naar het
buitengebied zo optimaal mogelijk te maken, zonder hierbij de intrinsieke
kwaliteiten uit het oog te verliezen. Door het maken van (visuele) relaties
naar de IJssel (oost-west) en het versterken van de richtingen naar het
buitengebied (noord-zuid) kan een gebied ontstaan met een bepaalde
mate van openheid en intimiteit.
2.5.2 Auto-ontsluiting
De auto-ontsluiting wordt verzorgd door twee nieuwe insteken.
De ontsluiting wordt zodanig ontworpen dat sprake is van een 30 km/uur
regiem, zonder de expliciete oplossingen (drempels, etc.) daarvan.
2.6 Openbare ruimte en woonomgeving
2.6.1 Algemeen
Er moet sprake zijn van een totale vormgeving van de openbare ruimte
vanaf de entree van de wijk tot aan de voordeuren van de woningen. De
inrichting van de wijk geeft uiting aan het concept; dit zal minutieus en
consequent tot in de kleinste details worden doorgevoerd. Het betreft hier
dan groenaanleg, speelgelegenheden, oevers, wegen, paden, parkeren,
straatmeubilair, verlichting, afvalinzameling, etc.
Park Zandweerd
Vertaalde ambities
2.6.2 Parkeren en ontsluiting
Door de intensiteit van het autobezit heeft het parkeren een grote invloed
op de kwaliteit en gebruiksmogelijkheden van de buitenruimte. De kwaliteit
van de parkeeroplossing vraagt dan ook om veel aandacht.
Voor de wijze van parkeren geldt geen standaardoplossing. Deze verschilt
per deelgebied en hangt sterk samen met het te hanteren
woningbouwprogramma en de ruimtelijke karakteristiek van het
betreffende deelgebied. Per deelgebied wordt wel gestreefd naar een
maximale uniformiteit qua parkeeroplossing. Op die manier levert dit een
bijdrage aan de identiteit van het betreffende gebied.
Een oplossing waarbij parkeren op eigen terrein wordt georganiseerd,
heeft de voorkeur.
Binnen het plangebied zal de ontsluitingsstructuur zodanig moeten worden
ontworpen dat maximale ruimte wordt geboden aan de landschappelijke
inrichting van het terrein. De vormgeving moet bijdragen aan een informele
uitstraling door maatvoering en materiaalgebruik, waarbij begrippen als
sober, eenvoudig en eenduidig de kernwoorden zijn. Het parkeren verdient
extra aandacht, omdat een hoge kwaliteit van de inrichting van de
openbare ruimte en een aantrekkelijk woonmilieu worden nagestreefd. In
het straatbeeld en de inrichting van de openbare ruimte is de auto van
ondergeschikt belang.
2.6.3 Speelgelegenheid
De realisatie van speelgelegenheid in het woongebied is van wezenlijk
belang voor het woon- en leefklimaat. Er moet aandacht zijn voor
speelgelegenheid voor de jongere kinderen in de directe woonomgeving.
Deze speelplekken kunnen als onderdeel van het groen worden
gerealiseerd.
2.6.4 Afvalinzameling
Bij de afvalinzameling van Park Zandweerd is gekozen voor een systeem
van ondergrondse containers of andere vormen van collectieve
inzameling. Ten behoeve van het ophalen zijn deze containers bereikbaar
met een vrachtauto die in principe een route kan rijden zonder achteruit te
hoeven steken.
12

2.7 Sociale veiligheid
Het creëren van een hoogwaardig woon- en leefmilieu is een belangrijk
doel voor het plangebied en bovendien een essentieel belang voor de
actuele en toekomstwaarde van het nieuw in te richten gebied. Sociale
veiligheid is een van de eisen die aan een hoogwaardig leefmilieu kan
worden gesteld.
De algemene uitgangspunten voor een sociaal veilige omgeving zijn:
• informeel toezicht
• zichtbaarheid, overzichtelijkheid en duidelijkheid
• betrokkenheid en attractiviteit.
Informeel toezicht is van de genoemde factoren feitelijke de belangrijkste.
Overzichtelijke en verlichte routes voor langzaam verkeer worden als
onveilig ervaren indien toezicht ontbreekt.
2.8 Uitgangspunten Planontwikkeling
• Als voorwaarde bij de planontwikkeling van de locatie, geldt het
aanstellen van een integraal multidisciplinair ontwerpteam. Deze
voorwaarde is essentieel gezien de verbondenheid van de locatie met
het landschap, de aanwezige kwaliteiten in het gebied en het streven
naar een hoogwaardige stedenbouwkundige en architectonische
invulling. In het ontwerpteam werken een landschapkundige, een
ecoloog, een stedenbouwkundige, een architect en mogelijk een civiel
ingenieur van begin af aan samen bij de totstandkoming van het plan.
• Bij de ontwikkeling van de locatie Park Zandweerd dient inhoud
gegeven te worden aan het aspect duurzaamheid in de breedste zin
van het woord. Te denken valt hierbij aan:
- ecologische duurzaamheid: het zodanig bouwen en gebruik
maken van gebouwen en hun omgeving dat schade aan het
milieu in alle fasen van ontwerp tot sloop zoveel mogelijk
beperkt blijft
- maatschappelijke duurzaamheid: aandacht voor flexibel en
aanpasbaar bouwen en sociale veiligheid
- duurzaam bouwen
Park Zandweerd
Vertaalde ambities
• Het plan wordt gefaseerd uitgevoerd. Elke fase dient afzonderlijk een
mogelijke afronding te vormen zonder verdere vervolgfasen te
frustreren
• Uitgangspunt voor de locatie is de ontwikkeling van een hoogwaardig
en exclusief woonmilieu voor het hogere segment van de markt
• Hoofdthema voor de planontwikkeling van Park Zandweerd is het
wonen in een landschappelijke ecologische context, bestaande uit een
groene en waterrijke omgeving. Het ontwerp zal zich richten op een
bijzonder exclusief woon – waterlandschap in combinatie met het
ontwikkelen van nieuwe hoogwaardige woonconcepten die aansluiten
bij de bijzondere locatiekenmerken van het gebied
• Het concept dient recht te doen aan de bestaande en de mogelijk te
ontwikkelen landschappelijke, ecologische en natuurwaarden van de
locatie en mede bezien te worden op een stedelijk schaalniveau. Een
sterk landschapsontwerp is essentieel voor de stedenbouwkundige
invulling
• De aanwezige gebiedsoverstijgende groen- en waterstructuren in het
gebied dienen behouden en versterkt te worden. Het aanwezige groen
en water (Jan Luykenkolk en waterpartijen langs en in het verlengde
van de Sportveldenlaan -Vondellaan) vormen gezamenlijk
structuurlijnen die verbindingen leggen tussen de IJssel en het Nieuwe
Plantsoen en van daaruit verder gaan naar het buitengebied. Bij de
ontwikkeling van de locatie is het versterken van de bestaande
kwaliteiten en het aanbrengen van verbindingen tussen bestaande
structuren van belang. Een uitgangspunt hierbij is het aanbrengen van
een groen / waterrijke verbinding van voldoende omvang langs de
Roland Holstlaan tussen de Jan Luykenkolk en de waterstructuur
langs de Sportveldenlaan
• De landschappelijke en stedenbouwkundige onderlegger moet zodanig
worden vormgegeven dat elke woning en/of woongebouw door hun
setting en typologie sterk en op een specifieke wijze verbonden is met
zijn omgeving
• De woningen zijn ‘te gast’ op de locatie. Het streven is het gebied zo
min mogelijk te verstoren, door in geringe mate onderbrekingen op het
maaiveld aan te brengen (dit principe geldt ook voor de aanleg van
wegen). De positie en de uitwerking van de woningen moeten zodanig
zijn dat de beleving van de landschappelijke ecologische drager
maximaal is.
13

• Om een open karakter van de landschappelijke ecologische drager te
handhaven gelden de navolgende uitgangspunten voor individuele
woningen:
- buitenruimten van woningen niet realiseren in de vorm van
tuinen (mits beperkt van omvang en begrenst met harde
randen).
- ontwikkelen van woonvormen die het maaiveld zoveel mogelijk
ongemoeid laten.
- parkeren inpandig en/of kleinschalige parkeerclusters aan de
randen van het gebied
- lichte stedenbouw.
• De ligging aan de rand van de stad dient vormgegeven te worden als
een kontrast tussen de stad en het landschap, waarbij als voorwaarde
geldt:
- geen aaneengesloten wand langs de Rembrandtkade maar
een transparant karakter.
- ter afronding van de stad op de hoek van de Rembrandtkade
en Roland Holstlaan de situering van een bijzonder.
bebouwingselement, qua verschijningsvorm en mogelijk qua
hoogte (voorwaarde slank element).
- een eventuele toekomstige aanleg van een derde IJsselbrug
op de hoek van de Rembrandtkade en de Roland Holstlaan
dient niet gefrustreerd te worden.
- een duidelijke presentatie van het gebied langs de Roland
Holstlaan.
• Op de locatie staat een groot aantal waardevolle bomen die zoveel
mogelijk behouden dienen te blijven (een inventarisatie moet inzicht
verschaffen over de locatie en de waarde van deze bomen), de te
handhaven bomen zouden een toegevoegde functie in het
landschapsplan moeten krijgen.
• Er dient sprake te zijn van een totaal vormgeving van de openbare
ruimte vanaf de entrees van de wijk tot aan de voordeuren van de
woningen, de inrichting van de wijk dient uiting te geven aan het
concept. Het concept van de wijk dient minutieus en consequent tot in
de kleinste details te worden doorgevoerd, niets dient aan het toeval te
worden overgelaten (groenaanleg en overgangen privé -openbaar,
speelgelegenheid, oevers, wegen, paden, parkeren, straatmeubilair,
verlichting, afvalinzameling, trafo’s, ondergrondse infra etc).
Park Zandweerd
Vertaalde ambities
• De parkeer- en ontsluitingsstructuur moet zodanig zijn dat maximale
ruimte geboden wordt aan een landschappelijke inrichting van het
terrein. De vormgeving van de infrastructuur moet een bijdrage leveren
aan een informele uitstraling door middel van maatvoering en
materiaalgebruik (sober, eenvoudig en eenduidig). Het parkeren
verdient extra aandacht omdat een hoge kwaliteit van de inrichting van
de openbare ruimte en een aantrekkelijk woonmilieu wordt
nagestreefd. In het straatbeeld en de inrichting van de openbare
ruimte is de auto ondergeschikt. Daar waar wegen belangrijke
ecologische structuren doorsnijden moeten mitigerende maatregelen
worden genomen.
• Aansluiting bij de bestaande bebouwde omgeving qua ontsluitingsstructuur
en langzaam verkeersnetwerk en aandacht voor de
overgangen in schaal en privacy naar bestaande woningen.
14

3. Woningbouwprogramma
3.1 Algemeen
Park Zandweerd wordt een kwalitatief hoogwaardig woongebied, dat bij
oplevering, maar ook nog decennia later een zeer gewaardeerde woonplek
moet bieden. In dit perspectief is in het vorige hoofdstuk de ruimtelijke
structuur belicht. Het voorliggende hoofdstuk gaat nader in op de
doelgroepen, de plandelen en het woningbouwprogramma.
3.2 Doelgroepen
Het volkshuisvestingsbeleid van de gemeente Deventer is gericht op
menging van financieringscategorieën in een woongebied binnen de
mogelijkheden van de markt. Voor de locatie Park Zandweerd betekent dat
de introductie van luxe, duurdere woningbouw, daar de overige
woningbouw in de wijk Zandweerd vooral in de goedkopere en de midden
te vinden is.
Een belangrijke factor voor de woningbehoefte is ook de demografische
ontwikkeling. Nederland vergrijst. Voor Deventer is de verwachting dat na
2010 het percentage 65-plussers onder de bevolking flink zal toenemen.
Dit betekent dat woningontwerpen zodanig flexibel moeten zijn dat de
woning met eenvoudige aanpassingen aan de wensen van (nieuwe)
bewoners kan voldoen.
Gestreefd wordt naar een mix van gestapelde en eengezinswoningen ten
behoeve van een gedifferentieerde bevolkingssamenstelling en ter
verbijzondering van de stedenbouwkundige opzet van het gebied.
3.3 Plandelen
In hoofdstuk 1 is beschreven de locatie Park Zandweerd op te splitsen in
een viertal deelgebieden met elk hun eigen karakteristiek, ontwikkelingspotentie
en fasering. Door nu een totale programmering te bepalen kan het
plangebied worden ontwikkeld langs die totaalvisie, terwijl het risico van
versnippering sterk wordt verminderd. Het deelgebied Rembrandtkade
Park Zandweerd
Vertaalde ambities
leent zich uitermate goed voor een type woning dat recht doet aan het
uitzicht. Appartementen of gestapelde woningen passen daarom
uitstekend op deze locatie.
Langs de Hobbemastraat kan aansluiting worden gevonden bij de
bestaande bebouwde omgeving waarbij aandacht moet worden
geschonken aan de overgang in schaal en privacy naar bestaande
woningen. Een traditionele blokstructuur moet worden vermeden.
Transparantie en luchtigheid zijn sleutelbegrippen.Hier is ruimte voor
kleinschalig gestapeld wonen.
Het eerste deelgebied van de sportvelden biedt door hun ligging en
huidige inrichting prima mogelijkheden voor een woonlandschap met
mogelijk op enkele specifieke plekken condensatiepunten, waar
stedenbouwkundig ruimere mogelijkheden ontstaan. De bestaande
structuur kan deels gemodificeerd worden (d.w.z. niet volledig weggooien,
maar ook niet een te strak keurslijf).
3.4 Woningbouwprogramma
De doelstelling van waaruit het woningbouwprogramma van Park
Zandweerd is opgesteld is: voldoen aan de woningbehoefte voor een
draagkrachtige bevolkingsgroep, zowel van Deventer huishoudens die toe
zijn aan een (nieuwe) woning als van huishoudens van buiten Deventer die
zich willen vestigen.
Op basis van woningmarktinformatie gelden de volgende uitgangspunten
voor het woningbouwprogramma voor Park Zandweerd:
• Park Zandweerd is een gebied waarbinnen zich deelgebieden met
verschillende dichtheidstypen van verkaveling onderscheiden
• uitgangspunt is een gedifferentieerd woningaanbod in het eindbeeld
• het accent ligt op koopwoningen
• 40% van de woningen is geschikt voor bewoning door senioren
• ieder deelgebied moet in zichzelf kwaliteit waarborgen
• deelgebieden worden projectmatig ontwikkeld
• het indicatieve woningbouwprogramma bedraagt circa 330 woningen,
waarvan circa 210 op de voormalige ijsbaanlocatie en circa 120 op de
sportvelden.
15

3.5 Woonconcepten
Voor de vorming van het mogelijke eindbeeld zijn hieronder diverse
nieuwe woonconcepten beschreven die als ambities een vertaling kunnen
krijgen in de ontwikkelingsvisie voor dit gebied.
De concepten zijn hieronder nader beschreven
• Wonen op niveau
Aan de Rembrandtkade maar ook langs waterkanten in het overige
deel van de locatie is het logisch, vanwege het uitzicht op water en
natuur, de woonruimte op een hogere verdieping in de woning te
situeren. Denkbaar is een woonruimte over meerdere verdiepingen die
middels vides met elkaar zijn verbonden. Door bij de verdiepingen
hoge ramen open te schuiven is de woonkamer zelf ineens
buitenruimte geworden. Daarnaast kan een aparte buitenruimte op het
dak worden gecreëerd. Het wonen op niveau biedt tevens de
mogelijkheid om de binding van de woning met het maaiveld beperkt
te houden en de ruimte zo open mogelijk te houden. Door de woning
op palen te situeren met alleen een toegang tot de woning, een
garage/berging kan de woning maximaal in het landschap worden
geïntegreerd. Dit woningtype leent zich voor een losse positionering in
het groen.
• Individueel stedelijk wonen op een eiland
Op een wooneiland kunnen individuele kavels worden uitgegeven in
de vorm van bouwenveloppen, daarnaast worden een aantal
spelregels opgesteld om de individuele ontwikkelingen qua basis op
elkaar af te stemmen. De woningen hebben geen tuin maar privébuitenruimten
in de vorm van een dakpatio, een dakterras of loggia’s
• Individueel gestapeld wonen
Binnen een bouwvolume kunnen meerdere type woningen worden
gerealiseerd met verschillende woontypologie, omvang en
buitenruimte. Met of zonder interne verdiepingen, met of zonder extra
hoge woonruimten, met of zonder daklicht, etc. Zelfs een
Park Zandweerd
Vertaalde ambities
gemeenschappelijk zwembad op het dak met uitzicht op de IJssel is
denkbaar of uitkragende woonkamers die uitzicht bieden over een
groter vlak.
• Gestapelde vrijstaande villa’s
Luxe gestapeld wonen door slechts een of twee woningen per laag te
realiseren. Bij een woning per laag kan de lift zelfs direct in het
appartement uitkomen. Individualiteit en exclusiviteit van de woningen
kan optimaal en alzijdig worden uitgebuit. Bijkomend voordeel is dat de
bebouwing relatief slank kan worden uitgevoerd. Hierdoor is deze
vorm van wonen relatief gemakkelijk te mengen met grondgebonden
woningbouw.
• Grondwoningen
Een manier om woningen in de natuurlijke omgeving te integreren is
het deels ingraven onder het maaiveld. Het landschap loopt deels over
het dak van de woning heen, de woning heeft ingegraven privé-ruimtes
in de vorm van uithollingen in het maaiveld, de lichttoetreding van de
woning vindt plaats door lichthoven, patio’s e.d.
• Maaiveld ontkoppelde woningen
De woningen staan op een plateau wat de woning en het bijbehorende
privé-gebied afkadert. De woningen zijn als losse objecten in het
landschap geplaatst dat hierdoor zo min mogelijk wordt aangetast.
• Expressieve sculpturale vormen langs de IJssel
• De nadruk ligt hier op het totale landschap in tegenstelling tot de
individuele woning. De woonblokken zijn als grote keien of
kristallen aangespoeld aan de Rembrandtkade. De onorthodoxe
vormgeving kan prima in een landschappelijke omgeving worden
geïntegreerd en geeft de locatie een bijzondere uitstraling en
anderzijds woonkwaliteiten aan het gebouw.
• Kleinschalig gestapeld wonen
Exclusief gestapeld wonen met een verschijningsvorm van een grote
villa. Ook bij dit woningtype kan de omvang van de buitenruimte
16

eperkt blijven, waardoor deze woonvorm gemakkelijk in het
landschap kan worden ingepast.
• Wonen op stelten
De woning staat op kolommen met vrij doorzicht op het niveau van het
maaiveld. Op het maaiveld zelf is slechts een minieme entree
waarneembaar (villa Savoye, Le Corbusier, MVRDV). Een ander
voordeel is dat de woonverdieping standaard hoog boven het maaiveld
is gelegen wat gunstig is voor het uitzicht en de privacy.
Park Zandweerd
Vertaalde ambities
17

4. Werkwijze & selectie
4.1 Algemeen
Dit hoofdstuk beschrijft de werkwijze voor de planontwikkeling van gebied
Park Zandweerd. Gezien de verbondenheid van de locatie met het
landschap, de aanwezige kwaliteiten in het gebied en het streven naar een
hoogwaardige stedenbouwkundige en architectonische invulling van de
locatie worden voorwaarden gesteld om te komen tot een succesvolle
samenwerking. In de bijlage Plan van aanpak is de werkwijze van de
planontwikkeling en de selectie meer in detail beschreven.
4.2 Werkwijze planontwikkeling
De werkwijze voor de planontwikkeling van locatie Park Zandweerd wijkt
niet noemenswaardig af van die zoals nu geldend is binnen Deventer.
De te selecteren hoofdontwikkelaar zal aan de hand van dit masterplan
een uitwerking geven.
Het masterplan zal moeten worden vertaald in een landschapsplan, een
verkavelingsopzet, een beschrijving van de daarbij behorende
woonmilieus, een beeldkwaliteitplan voor de architectuur en de inrichting
van de openbare ruimte, alsmede een garantieverklaring voor de kwaliteit
en haalbaarheid van de plannen.
De plannen moeten een krachtige basis vormen voor de verdere
planontwikkeling.
Randvoorwaarde bij de planontwikkeling moet zijn dat de landschappelijke
en stedenbouwkundige onderlegger dusdanig is vormgegeven dat elke
woning en/of woongebouw door hun setting en typologie sterk op een
specifieke wijze is verbonden met zijn omgeving.
Park Zandweerd
Vertaalde ambities
4.3 Selectie ontwikkelaars
Voor de keuze van de ontwikkelaars wordt aangesloten bij de door de
Raad vastgestelde selectiemethode.
De selectie van de ontwikkelaar(s) zal plaatsvinden uit de voor de 1 e fase
van deze locatie aangemelde marktpartijen en zal worden opgesplitst in
twee stromen. Enerzijds wordt de keuze gericht op de selectie van de
hoofd-ontwikkelaar, anderzijds moet worden bepaald hoe en in welke mate
eventuele andere partijen in beeld worden gebracht.
De keuze voor de hoofdontwikkelaar zal vooral worden gemaakt op basis
van de visie op de totale locatie.
Met de geselecteerde ontwikkelaars/realisatoren worden afspraken
gemaakt over de gemeenschappelijke ambities, programmatische
uitgangspunten, budgetten en eventuele toevoegingen aan of bijstellingen
van het programma van eisen.
Wat bepaalt met name de uiteindelijke kwaliteit?
De ontwikkeling van deze locatie is zeer kwetsbaar en vereist een
bijzondere hoogwaardige uitwerking op stedenbouwkundig,
architectonisch, ecologisch en landschappelijk gebied. Voor de
ontwikkeling van deze locatie is een multidisciplinaire projectgroep
ingesteld die een integraal concept voor deze locatie ontwikkelt. Het
kwaliteit- en ambitieniveau moet op alle aspecten zo hoog mogelijk zijn.
De ontwikkelaar dient het experiment te durven aan gaan, kan en wil
vernieuwende concepten realiseren en is niet bang om buiten platgetreden
paden te wandelen. Hij heeft de ambitie om tot de bodem te gaan daar
waar het kwaliteit betreft en hij laat economisch gewin en kwaliteit hand in
hand gaan.
Het eindresultaat dient een integraal totaalproduct te zijn zonder
compromissen voor allerlei deelbelangen die het resultaat nivelleren.
De selectie voor de visieontwikkeling heeft plaats op basis van dit
masterplan (en bijlagen). Het document fungeert tevens als toetsingkader.
18

De planning van de werkzaamheden is als volgt:
Maart 2001:
- vaststelling masterplan in college van B&W
- uitnodigingen marktpartijen en vragenronde
April:
- presentatie door en selectie van marktpartij(en)
Mei:
- start vervolgproces
- doorstart bestemmingsplan
Reeds in 1995 is een voorontwerpbestemmingsplan in procedure
gebracht. Hierin is de bestemming woningbouw opgenomen. Na
een positief advies van de PCC is het plan om verschillende
redenen tot stilstand gekomen. Na vaststelling van het masterplan
kunnen de werkzaamheden weer worden opgestart.
September:
- stedenbouwkundig plan gereed
Medio 2002:
- woningontwerpen gereed
- start BRM
2 e helft 2002:
- start bouw eerste fase/deelplan
N.B. Start verkoop en start bouw kennen een directe relatie met het
plan Pothoofd!
Park Zandweerd
Vertaalde ambities
19

5. Duurzaam bouwen
5.1 Inleiding
Duurzaam bouwen is in essentie gericht op het voorkomen van de
negatieve consequenties van onder andere bouwactiviteiten zoals die op
dit moment worden voorgenomen voor de volgende generaties. In zijn
algemeenheid is dat terug te voeren op het directe en indirecte energie- en
grondstoffengebruik, de belasting op het natuurlijke systeem en een
optimale gebruikswaarde in de toekomst. Voor specifieke eisen wordt
verwezen naar de bijlage ‘programma van eisen duurzame ontwikkeling’.
5.2 Water
Water speelt een specifieke rol in de planvorming. Op dit moment heeft
nog een geohydrologisch onderzoek plaats dat uitsluitsel moet geven over
de specifieke toepassingsmogelijkheden van en de omvang waarin
(oppervlakte)water zich in het plangebied kan manifesteren.
5.3 Toekomstwaarde
5.3.1 Individualiteit
Als reactie op de sterke gelijkheidsbeginselen in de architectuur is er op dit
moment sprake van een hang naar individualiteit van het wonen. In dit
plangebied is daar ruimte voor, zonder daarbij de noodzakelijke
samenhang en eigen identiteit van dit plangebied te verstoren.
5.3.2 Situering
Een herkenbare situering van de woning wordt vereist en is afhankelijk van
de volgende aspecten:
• herkenbare hoofdstructuur
• weinig complexe routes binnen plangebied
Park Zandweerd
Vertaalde ambities
• een stedenbouwkundige plattegrond die gebaseerd is op variatie en
hoofdmomenten
5.3.3 Woning
Om een effectieve combinatie van individualiteit en collectiviteit, van
differentiatie en samenhang te bewerkstelligen wordt ervoor gepleit om
geen scheiding te maken tussen het gebied met individuele bebouwing en
projectmatige bebouwing, maar om die twee op een effectieve wijze te
integreren.
De zones langs de Rembrandtkade en de Roland Holstlaan lijken zich het
meest te lenen voor projectmatige bouw, terwijl op de binnengebieden
eventueel ruimte geboden zou kunnen worden aan individuele
bouwplannen.
5.3.4 Aanpasbaarheid
Een belangrijk aspect van individuele vrijheid is gelegen in flexibele
bewoningsmogelijkheden. Flexibel naar samenstelling van het huishouden,
naar het individuele levenspatroon, naar de inrichtingsmogelijkheden en
naar het toevoegen van nieuwe functies of wijzigen van functies in de
woning.
Dit vraagt om een zekere mate van meerruimte in de woning (meer inhoud
dan op basis van het bouwbesluit direct noodzakelijk is).
5.3.5 Gemeenschapsvorming
Naast processen van individualisering is er ook sprake van processen van
gemeenschapsvorming, maar vaak op een ander schaalniveau dan dat
van de directe woonomgeving. Dat is onontkoombaar, maar ook van
blijvend belang. Alleen bij een zekere mate van gemeenschapsvorming
kan er sprake zijn van sociale veiligheid, een goed beheer van de
openbare ruimte en het voorkomen van overlast. Belangrijke
stedenbouwkundige aandachtspunten hierbij zijn:
• woningen die door hun indeling een directe relatie hebben met de
openbare ruimte
• het maken van een herkenbare eigen identiteit
20

6. Technische en andere randvoorwaarden
6.1 Ruimtegebruik
Dit is mede afhankelijk van het uit te werken concept. Is nu slechts als
norm aan te geven. Wordt mede bepaald door de uitkomsten van het
hydrologisch onderzoeken studie sportvelden.
6.2 Riolering
Uitgegaan wordt van een verbeterd gescheiden stelsel, waarbij regenwater
zoveel mogelijk wordt afgekoppeld.
6.3 Waterhuishouding
Mede afhankelijk van de uitkomsten van het geohydrologisch onderzoek
zullen hierover nadere eisen worden gesteld aan de planontwikkeling.
6.4 Akoestische situatie
De Rembrandtkade en Roland Holstlaan zijn als onderdeel van de
hoofdwegen structuur aan te merken en kennen daarom wettelijke
geluidscontouren. De afstand tot deze wegen voor woonbebouwing
bedraagt op grond van wettelijke geluidshinderminimaal 50 meter.
Ook de RWZI kent een geluidscontour. De 55 dB(A) contour
industrielawaai is afleesbaar in de bijlage en komt grotendeels overeen
met de 55 dB(A) wegverkeerslawaai van de Roland Holstlaan.
6.5 Milieuhinderlijke bedrijvigheid
De RWZI is aan te merken als een milieubelastende activiteit. De afstand
tot de woonbebouwing is weergegeven in kaartbeelden.
Meer specifieke informatie is beschikbaar in de milieutechnische
onderzoeken.
6.6 Derde IJsselbrug
In het kader van de structuurplandiscussie wordt gedacht over de
IJsselsprong. In dit kader is een analyse gemaakt waar de noodzakelijke
infrastructuur het best te situeren is. De locatie Rembrandtkade/ Roland
Park Zandweerd
Vertaalde ambities
Holstlaan komt daar als onderdeel van een van de ringen van Deventer
het best uit de bus. In het kader van dit masterplan zijn globaal de
technische randvoorwaarden voor een landhoofd ter plaatse onderzocht.
Hiermee dient bij de nadere planuitwerking rekening te worden gehouden.
Toch dient het plan zodanig te worden uitgewerkt dat indien de derde brug
niet wordt gerealiseerd er geen onlogische leemte in de stedelijke wand
langs de IJssel ontstaat.
6.7 Sportvelden
Op dit moment is er in het kader van de nota veldsport accommodaties
een discussie gaande over de sportvelden. Bij de uitwerking van het
stedenbouwkundig plan moet daarom voorlopig worden uitgegaan van
handhaving van 4 velden. Deze worden stedenbouwkundig ingepast,
zodanig dat op termijn een logische eindsituatie ontstaat. Ook in de
tussenliggende periode moet sprake zijn van een afgeronde situatie. Het
vraagstuk over de definitieve invulling van alle plandelen uit het masterplan
zal op structuurniveau moeten worden opgelost.
21