Weststaete - AFM

Weststaete
Koers naar rendement
PROSPECTUS
Weststaete Property Fund B.V.
Maart 2013

Weststaete
Koers naar rendement
Weststaete Property Fund B.V.
1

2
Colofon:
Dit Prospectus wordt gepubliceerd in verband met de aanbieding en
uitgifte van een Obligatielening ter grootte van € 4.350.000,-. De Obligatielening
bestaat uit drie obligatieseries, te weten: WPF Serie I,
WPF Serie II en WPF Serie III.
De Obligatielening wordt uitgegeven door:
Weststaete Property Fund B.V.
Weststaete Property Fund B.V. is een besloten vennootschap met beperkte
aansprakelijkheid, opgericht naar Nederlands recht en statutair
gevestigd te Baarn, Nederland.

Voorwoord
De definities zoals opgenomen in Hoofdstuk 15 Definities van dit
Prospectus gelden onverkort ten aanzien van dit gedeelte ‘’Voorwoord’’.
Weststaete Property Fund B.V. informeert u met veel genoegen
over de uitgifte van haar Obligatielening. De Obligatielening
biedt een Totaal rendement variërend van 7,6% tot 9,6% op jaarbasis,
afhankelijk van de hoogte van uw inleg. De looptijd van
dit Obligatiefonds bedraagt 5,5 jaar.
Het Obligatiefonds koopt vijf Vastgoedobjecten aan gelegen in
Aken, Heinsberg en Krefeld (allen gelegen te Duitsland). De
Vastgoedobjecten worden geselecteerd conform het aankoopbeleid.
Het zwaartepunt van het aankoopbeleid wordt gevormd
door de Vastgoedobjecten te selecteren op ligging, verhuurbaarheid,
vraag naar woningen en waarde behoud van de Vastgoedobjecten.
De Vastgoedobjecten zijn verspreid over steden met
uitmuntende demografische kenmerken.
Het Obligatiefonds is defensief gestructureerd. Hierdoor is rekening
gehouden met zekerheidsrechten die kunnen worden verstrekt
aan de Obligatiehouders. Dit Obligatiefonds biedt ter
meerdere zekerheid het recht van Hypotheek eerste in rang (op 2
Vastgoedobjecten) en het recht van Hypotheek tweede in rang
(op 3 Vastgoedobjecten) aan Stichting Obligatiehouders Property
Fund. Door deze unieke structuur kan dit Obligatiefonds
beperkt gebruik maken van een Hypothecaire Geldlening (maximaal
50% van de Taxatiewaarde) maar is de invloed van de Bank
beperkt tot drie 3 van de 5 Vastgoedobjecten.
Naast zekerheid en rendement wordt dit Obligatiefonds ook gekenmerkt
door een transparante informatievoorziening. Het
Obligatiefonds biedt haar Obligatiehouders middels een internet
omgeving (het Online-Portfolio) inzicht in de actuele stand van
zaken betreft het Obligatiefonds. Zo wordt alle correspondentie
gearchiveerd en hebben de Obligatiehouders direct inzicht in
originele taxatierapporten, verstrekte hypotheekakte en allerhande
documenten. Uiteraard voert de beheerder van het Online-Portfolio
jaarlijks verbeteringen door in de gepubliceerde
informatie na input van de Obligatiehouders. De Obligatiehouders
hebben hierdoor invloed op de informatievoorziening van
het Obligatiefonds.
Weststaete Vastgoed Holding B.V. heeft reeds 4 emissies succesvol
geïnitieerd. Met deze vijfde emissie verwachten wij te voldoen
aan de vraag uit de markt wat betreft transparantie,
zekerheid en rendement. Weststaete Vastgoed Holding B.V. blijft
graag in gesprek met zijn stakeholders en staat gedurende de
looptijd van de door zijn geïnitieerde Obligatiefondsen dan ook
open voor constructieve input van zowel zijn Obligatiehouders
als zijn omgeving.
Baarn, 6 maart 2013
Weststaete Property Fund B.V.
Weststaete Property Fund Funding B.V.
3

4
Inhoudsopgave
Colofon 2
Voorwoord 3
1 Samenvatting 8
2 Risicofactoren 18
2.1 Inleiding 18
2.2 Risico’s Obligatielening 19
2.3 Risico’s vastgoed 21
3 De Obligatielening (de aanbieding) 24
3.1 Algemeen 24
3.2 Reden van de uitgifte van de Obligatielening 24
3.3 Bestemming van de opbrengst 24
3.4 Kenmerken Obligaties en verhandelbaarheid 24
3.5 De Obligatieseries 25
3.6 Het rendement 26
3.7 Emissiekosten 27
3.8 Schematische weergave Obligatielening en Obligaties 28
3.9 Zekerheid Obligatielening 29
3.10 Rangorde van de vorderingen van de Obligatiehouders 29
3.11 Uitgifte, looptijd en vervroegde aflossing 30
3.12 Verzuim 30
3.13 Verjaring 30
3.14 Profiel Obligatiehouders 31
3.15 Aansprakelijkheid Obligatiehouders 31
3.16 Adressant Prospectus 31
4 Juridische structuur en werking van het Obligatiefonds 32
4.1 Inleiding 32
4.2 Juridische structuur van het Obligatiefonds 33
4.3 Werking van het Obligatiefonds 36
5 Deelnameprocedure 38
5.1 Inleiding 38
5.2 Inschrijfperiode en uitgifte 38
5.3 Toewijzing Obligaties 38
6 Weststaete Vastgoed Holding B.V. (Initiatiefnemer) 40
6.1 Inleiding 40
6.2 Introductie 40
6.3 Filosofie 41
6.4 Initiatiefnemer en gelieerde partijen 42
7 Stichting Obligatiehouders Property Fund 44
7.1 Inleiding 44
7.2 Doelstelling van Stichting PF 44
7.3 Controletaken Stichting PF 44
7.4 Bewaring van de rechten van Hypotheek ten gunste van alle Obligatiehouders 45
7.5 Bestuursvoorzitter de heer M. Koppenberg 45
7.6 Vergoeding van het stichtingsbestuur 45

8 Beleid van het Obligatiefonds 46
8.1 Inleiding 46
8.2 Beleidsbepaling 46
8.3 Financierings- en aankoopbeleid van het Obligatiefonds 47
8.4 Aankoopcriteria Vastgoedobjecten 48
8.5 Criteria werkwijze Obligatiefonds 49
9 Vastgoedmarkt Duitsland 50
9.1 Inleiding 50
9.2 Algemene kenmerken 50
9.3 De Duitse vastgoedmarkt 51
9.4 Ontwikkeling huishoudens Noordrijn-Westfalen 53
10 De Vastgoedobjecten 54
10.1 Inleiding 54
10.2 Ligging van de Vastgoedobjecten 54
10.2.1 Algemene kenmerken Vastgoedobjecten Aken 54
10.2.2 Algemene kenmerken Heinsberg 55
10.2.3 Algemene kenmerken Krefeld 56
10.3 Kenmerken beoogde Vastgoedobjecten, 57
10.4 Waardebepaling van de Vastgoedobjecten 63
10.4.1 Gegevens Taxateur 63
10.4.2 Frequentie waardebepaling van de Vastgoedobjecten 64
10.5 Overige informatie vastgoedportefeuille 64
10.5.1 Uitkomst onderzoek met betrekking tot de technische staat van de Vastgoedobjecten 64
10.5.2 Uitkomst onderzoek juridische kenmerken van de Vastgoedobjecten 66
10.5.3 Beheer van de Vastgoedobjecten 67
11 Financiële gegevens 68
11.1 Inleiding 68
11.2 Financiering 68
11.2.1 Financiering 68
11.2.1 Vermogen per Werkmaatschappij 69
11.3 Allocatie Obligatiefondsinvestering 70
11.4 Financieel plan 72
11.5 Historische financiële situatie 77
11.6 Prognose aflossingsscenario 78
11.6.1 Verkoopscenario’s 78
11.6.2 Herfinanciering 80
11.6.3 Executieverkoop als exit 81
11.7 Accountantsverklaring 82
12 Juridische informatie 84
12.1 Inleiding 84
12.2 Wet op het Financieel Toezicht 84
12.3 Gedragscode en klachtenprocedure 84
12.4 Emissiebesluit 85
12.5 Verklaringen Weststaete Property Fund Funding B.V. 85
12.6 Achtergrondinformatie 87
12.7 Voorwaarden gebruik en verspreiding Prospectus 87
5

6
13 Fiscale aspecten 88
13.1 Inleiding 88
13.2 Belastingheffing voor de Obligatiehouder 88
13.3 Inkomstenbelasting 88
13.4 Vennootschapsbelasting 89
13.5 Schenk- en erfbelasting 89
13.6 Fiscale aspecten Obligatiefonds 89
13.6.1 Nederland 89
13.6.1.1 Vennootschapsbelasting 89
13.6.1.2 Omzetbelasting 90
13.6.1.3 Overdrachtsbelasting 90
13.6.1.4 Bronbelasting 91
13.6.2 Duitsland 91
13.6.2.1 Körperschaftsteuer 91
13.6.2.2 Gewerbesteuer 92
13.6.2.3 Mehrwertsteuer 92
13.6.2.4 Grundsteuer 92
13.6.2.5 Grunderwerbsteuer 93
13.6.2.6 Bronbelasting 93
14 Informatievoorziening en verslaglegging 94
14.1 Inleiding 94
14.2 Informatieprocedure 94
14.3 Online-Portfolio 94
14.4 Jaarrekening 95
14.5 Risicomanagement 95
15 Definities 96
Bijlage 1: Algemene Voorwaarden 100
Bijlage 2: Deelnameformulier Weststaete Property Fund B.V. 106
Bijlage 3: Samenvatting Taxatierapport 108
Bijlage 4: Bevestiging Sachverstandiger Akademie Aachen inzake werkzaamheden
van de heer Hornbach 120
Bijlage 5: Due Dillegence-onderzoek RA Simons inzake juridische kenmerken van
de Vastgoedobjecten 123
Bijlage 6A – 6E: Due Dillegence-onderzoek inzake de technische staat van de Vastgoedobjecten 133
Bijlage 7: Statuten van Weststaete Property Fund Funding B.V. 150
Bijlage 8: Statuten van Weststaete Property Fund B.V. 158
Bijlage 9: Uitgifte van aandelen door Weststaete Property Fund B.V. 166
Bijlage 10: Beheerovereenkomst Stichting Obligatiehouders Property Fund (de overeenkomst) 168

8
1 Samenvatting
Deze samenvatting is opgebouwd uit blokken publicatievereisten die worden aangeduid met “elementen”. Deze
afdelingen zijn genummerd in secties A t/m E (A.1 t/m E.7).
Deze samenvatting bevat de elementen die verplicht opgenomen dienen te worden voor het onderhavige type
effecten (de Obligaties) en de Uitgevende Instelling. Omdat sommige elementen niet verplicht opgenomen dienen
te worden, zijn er gaten ontstaan in de genummerde volgorde van de elementen.
Ondanks het feit dat het wettelijk verplicht kan zijn dat een element wordt opgenomen in de samenvatting
vanwege het type effect (de Obligatie) en de Uitgevende Instelling, kan het zijn dat geen relevante informatie
kan worden gegeven met betrekking tot dat element. In dat geval wordt een korte omschrijving van het element
opgenomen, met daarachter de opmerking “niet van toepassing”.
A.1 Waarschuwing Deze samenvatting moet worden gelezen als een inleiding op het
Prospectus.
Iedere beslissing om in het Obligatiefonds Weststaete Property
Fund B.V. deel te nemen, moet gebaseerd zijn op bestudering van
het gehele Prospectus door degene die in het Obligatiefonds
deelneemt.
De Obligatiehouder dient zich te realiseren dat indien een
vordering met betrekking tot de informatie in het Prospectus bij
een rechterlijke instantie aanhangig wordt gemaakt, de Obligatiehouder
die als eiser optreedt eventueel volgens nationale wetgeving
de kosten voor de vertaling van het Prospectus moet dragen,
voordat de rechtsvordering wordt ingesteld.
Het Bestuur van het Obligatiefonds kan wettelijk aansprakelijk
worden gesteld, doch enkel indien de samenvatting, wanneer zij
samen met de andere delen van het Prospectus wordt gelezen,
misleidend, onjuist of inconsistent is, of indien het niet voorziet,
wanneer de samenvatting samen met de andere delen van het
Prospectus wordt gelezen, in het geven van kerngegevens die als
doel hebbende potentiële Obligatiehouders te helpen bij de
beoordeling om Obligaties aan te kopen.
A.2 Toestemming en voorwaarden Het Bestuur is bevoegd om financiële intermediairs in te
voor het gebruik van het
Prospectus
Afdeling A – Inleiding en waarschuwingen
schakelen ten behoeve van de plaatsing van de Obligaties. Het
Bestuur zal alsdan toestemming verlenen aan de betreffende
financiële intermediairs om dit Prospectus te gebruiken ten
behoeve van het plaatsen van de Obligaties. Deze toestemming
geldt voor de periode die start op het moment van uitbrengen
van dit Prospectus en eindigt uiterlijk op 30 september 2013 (of
eerder, op het moment dat de totale Obligatielening volledig is
ingetekend).
Op de Obligaties zijn de Algemene Voorwaarden van toepassing,
zoals opgenomen als Bijlage 1 bij dit Prospectus. Op de Obligatielening,
respectievelijk de Obligaties, is Nederlands recht van
toepassing. De Bijlagen 1 tot en met 10 maken integraal deel uit
van dit Prospectus.
Deelname in het Obligatiefonds is mogelijk vanaf € 15.000,-.
Inschrijving op de Obligaties is mogelijk vanaf 6 maart 2013
tot en met 30 april 2013 (het Bestuur is bevoegd de inschrijvingstermijn
te verlengen tot en met 30 september 2013).

In geval van verlenging van de inschrijvingstermijn (dus een
uitgiftedatum na 1 mei 2013) blijft de uiterlijke aflossingsdatum
van 1 november 2018 gelden. Hierdoor zullen de Obligaties
uitgegeven na 1 mei 2013 een kortere looptijd dan 5,5 jaar
hebben.
Het Bestuur van het Obligatiefonds behoudt zich het recht voor
om inschrijvingen zonder reden van opgaaf geheel of gedeeltelijk
te weigeren.
Niemand is gemachtigd in verband met de plaatsing van de
Obligaties zonder schriftelijke toestemming van het Bestuur,
informatie te verschaffen of verklaringen af te leggen die niet in
dit Prospectus zijn opgenomen.
Op het moment dat de aanbieding van Obligaties plaatsvindt
door een financiële intermediair (zoals omschreven in de eerste
alinea van dit element A2) zal alle relevante informatie over de
voorwaarden van de aanbieding door de financiële intermediair
in kwestie aan de benaderde potentiele participanten worden
verstrekt. De betreffende financiële intermediair is hiertoe
verplicht.
B.1 Naam Uitgevende Instelling De naam van de Uitgevende Instelling luidt Weststaete Property
Fund B.V..
B.2 Vestigingsplaats, rechtsvorm, De Uitgevende Instelling is een besloten vennootschap met
toepasselijke wetgeving en land
van oprichting
Afdeling B – Uitgevende Instelling
beperkte aansprakelijkheid, opgericht naar Nederlands recht. De
Uitgevende Instelling is op 7 september 2012 opgericht en
ingeschreven in het Handelsregister van de Kamer van
Koophandel onder nummer 55796338. De Uitgevende Instelling
is statutair gevestigd aan de Baarnsche Dijk 10, te (3741 LS) Baarn
(Nederland).
B.4b Bekende trends De Uitgevende Instelling is specifiek opgericht voor het laten aan
kopen en het laten exploiteren van de beoogd aan te kopen
Vastgoedobjecten door de Werkmaatschappijen. Weststaete
Property Fund B.V. zal gedurende de looptijd van de Obligaties
geen andere activiteiten ontplooien dan al hetgeen dat met
voornoemde activiteiten te maken heeft.
Het Obligatiefonds koopt hoofdzakelijk woningen gelegen in de
Duitse deelstaat Noordrijn-Westfalen aan. Noordrijn-Westfalen
kenmerkt zich door vele positieve economische aspecten. De
Duitse deelstaat Noordrijn-Westfalen is een van de grootste
deelstaten en telt de meeste inwoners (18 miljoen inwoners) van
alle 16 deelstaten in Duitsland. Daarnaast vindt er veel immigratie
plaats naar Nordrhijn-Westfalen.
Het Obligatiefonds richt zich specifiek op de regio Aken, gelegen
in Noordrijn-Westfalen. Volgens CB Richard Ellis (verder te
noemen: CBRE) zal het inwoneraantal van de regio Aken tot 2025
met 5,3% toenemen.
9

10
Deze toename is te danken aan de economische vooruitgang en
de toenemende vraag naar werknemers, als gevolg van de
groeiende dienstensector die de afgelopen jaren hebben plaatsgevonden
(en nog steeds plaatsvindt). Daardoor is er een groeiende
vraag naar werknemers, hetgeen een groeiende vraag naar
woningen met zich mee brengt.
Er wordt voor Noordrijn-Westfalen tot 2025 een groei in het
aantal huishoudens verwacht van ruim 329.000. Voor heel
Duitsland wordt tot 2025 een groei van 1 miljoen huishoudens
verwacht.
Gemiddeld wordt in Oost-Duitsland tot en met 2025 een daling
van het aantal huishoudens verwacht van 5,9%. In diezelfde
periode wordt er voor West-Duitsland een stijging van het aantal
huishoudens verwacht van 6,7%. Volgens CBRE zal de groei
vooral plaatsvinden bij de een- en tweepersoonshuishoudens.
Waar het jaarlijkse tekort aan grote appartementen in voornoemde
periode 45.000 stuks bedraagt, zal het jaarlijkse tekort
aan eenpersoonswoningen en duplexwoningen ongeveer 130.000
stuks bedragen. Deze situatie zorgt voor een toenemende druk op
de huizenmarkt in Duitsland, met stijgende huizenprijzen als
gevolg.
(Bron: CBRE Special Report Residential Market Germany
2010/2011)
B.5 Groep De Uitgevende Instelling is een 100% dochter van Weststaete
Property Fund Funding B.V.. Weststaete Property Fund Funding
B.V. treedt op als het Bestuur van Weststaete Property Fund
Beheer I B.V. en Weststaete Property Fund Beheer II B.V.. De
dagelijkse leiding van Weststaete Property Fund Funding B.V. is
in handen van de heer M. Neuman.
Weststaete Property Fund Funding B.V. is een 100% dochter van
Weststaete Vastgoed Holding B.V., de Initiatiefnemer van het
Obligatiefonds. Weststaete Vastgoed Holding B.V. houdt zich
bezig met het structureren, het management en de exploitatie van
vastgoedfondsen. Weststaete Property Fund Beheer I B.V. en
Weststaete Property Fund Beheer II B.V. (de Werkmaatschappijen)
zijn beide een 100% dochtervennootschap van de
Uitgevende Instelling. Deze drie vennootschappen vormen
tezamen het Obligatiefonds.
B.9 Prognose Het financieel plan in dit Prospectus is financieel zo
gestructureerd dat de resultaten een zo consistent mogelijke lijn
laten zien.
Naar verwachting worden de volgende resultaten behaald
(resultaat na belasting). De bedragen zijn afgerond op hele euro’s.
2013 € 71.245,-
2014 € 29.190,-
2015 € 38.318,-
2016 € 47.609,-
2017 € 57.062,-
2018 € 54.063,-

B.10 Historische beoordeling Niet van toepassing. De Uitgevende Instelling is op 7 september
2012 opgericht, waardoor er geen historische financiële gegevens
of beoordelingen van de accountant op historische cijfers
beschikbaar zijn.
B.12 Historische kerngegevens Niet van toepassing. De Uitgevende Instelling is op 7 september
2012 opgericht, waardoor financiële historische kerngegevens of
significante afwijkingen ten opzichte van deze cijfers niet
aanwezig zijn.
B.13 Recente gebeurtenissen van Niet van toepassing. Er zijn geen recente ontwikkelingen met
bijzonder belang
betrekking tot de Uitgevende Instelling te vermelden die relevant
zijn voor de beoordeling van de solvabiliteit van de Uitgevende
Instelling.
B.14 Groepsafhankelijkheid Het Bestuur van het Obligatiefonds wordt gevormd door
moedermaatschappij Weststaete Property Fund Funding B.V.. De
Uitgevende Instelling is in die hoedanigheid afhankelijk van
Weststaete Property Fund Funding B.V.. Er is geen financiële
afhankelijkheid.
Weststaete Vastgoed Holding B.V. is de bestuurder van Weststaete
Property Fund Funding B.V.. De Uitgevende Instelling is als
zodanig afhankelijk van Weststaete Vastgoed Holding B.V.. Er is
geen financiële afhankelijkheid.
B.15 Belangrijkste activiteiten De Uitgevende Instelling is specifiek opgericht voor het laten
aankopen en het laten exploiteren van de Vastgoedobjecten door
de Werkmaatschappijen. Om de aankoop van de Vastgoedobjec
ten (mede) te financieren geeft de Uitgevende Instelling de
Obligatielening uit. De Vastgoedobjecten zijn gelegen in
economisch sterke deelstaten van Duitsland. Deze Vastgoedobjecten
worden tegen een scherpe prijs aangekocht, zodat de Obligatiefonds-
en aankoopkosten tezamen met de Aankoopprijs van de
Vastgoedobjecten volledig zijn gedekt door de waarde van de
Vastgoedobjecten. De Vastgoedobjecten worden door de twee
Werkmaatschappijen aangekocht. De Werkmaatschappijen zijn
twee onafhankelijk van elkaar opererende vennootschappen.
Weststaete Property Fund Beheer I B.V. financiert de aan te kopen
Vastgoedobjecten volledig met kapitaal dat wordt verkregen door
middel van de uitgifte van de Obligatielening. Weststaete
Property Fund Beheer I B.V. verstrekt een recht van eerste
Hypotheek op de aangekochte Vastgoedobjecten aan Stichting
Obligatiehouders Property Fund (verder te noemen: Stichting
PF), ten gunste van alle Obligatiehouders, tot zekerheid van alle
(toekomstige) vorderingen van de Obligatiehouders uit hoofde
van de Obligatielening.
Weststaete Property Fund Beheer I B.V. beoogt primair de
volgende Vastgoedobjecten aan te kopen:
• Het Vastgoedobject gelegen aan de Bahnhof Strasse 13-15 te
Aken (Duitsland); en
• Het Vastgoedobject gelegen aan de Erfurter Strasse 3 te
Heinsberg (Duitsland).
11

12
Weststaete Property Fund Beheer II B.V. financiert maximaal 50%
over de taxatiewaarde van de aan te kopen Vastgoedobjecten door
middel van een Hypothecaire Geldlening van de Bank. De Bank
verkrijgt het recht van eerste Hypotheek op deze aan te kopen
Vastgoedobjecten. Stichting PF verkrijgt een recht van tweede
Hypotheek op deze Vastgoedobjecten, ten gunste van alle
Obligatiehouders, tot zekerheid van alle (toekomstige)
vorderingen van de Obligatiehouders uit hoofde van de
Obligatielening.
Weststaete Property Fund Beheer II B.V. beoogt primair de
volgende Vastgoedobjecten aan te kopen:
• Het Vastgoedobject gelegen aan de Theater Strasse 62 te Aken
(Duitsland); en
• Het Vastgoedobject gelegen aan de Schutze Strasse 13 te Aken
(Duitsland); en
• Het Vastgoedobject gelegen aan de An der Charlottenburg 1-
7 te Krefeld (Duitsland).
B.16 Aandeelhouders De Uitgevende Instelling is een 100% dochter van Weststaete
Property Fund Funding B.V.. Westaete Property Fund Funding
B.V. is tevens de Bestuurder van de Uitgevende Instelling.
B.17 Rating Niet van toepassing. Noch aan de Uitgevende Instelling noch aan
de Obligaties is een rating toegekend.
Afdeling C – Effecten
C.1 Type effect De Uitgevende Instelling geeft een Obligatielening uit ter grootte
van € 4.350.000,-, verdeeld over drie verschillende obligatieseries.
Het aantal uit te geven WPF serie III Obligaties is gelimiteerd tot
maximaal 12 Obligaties. Voor WPF Serie I en WPF Serie II
Obligaties geldt dat de Uitgevende Instelling op grond van de
inschrijvingen bepaalt hoeveel Obligaties van elke obligatieserie
maximaal worden uitgegeven. De gemiddelde Couponrente die
het Obligatiefonds dient uit te keren aan alle Obligatiehouders
(zie het Financieel plan paragraaf 11.4) is geprognosticeerd op
7,7%.
Elke obligatieserie verschilt in Couponwaarde, Couponrente en
Slotrente. De verschillende obligatieseries en de voorwaarden zijn
als volgt:
Rendementsoverzicht: Weststaete Property Fund B.V.
Obligatieserie WPF serie I WPF serie II WPF serie III
Couponwaarde € 5.000,- € 25.000,- € 95.000,-
Couponrente* 7,2% 7,7% 8,7%
Slotrente** 2% 3% 5%
Totaal rendement 7,6% 8,3% 9,6%
* Direct uitkeerbaar jaarlijks rendement, per kwartaal achteraf
op de eerste werkdag van elk kalenderkwartaal.
** Rente welke op einddatum tegelijk met de aflossing wordt voldaan.

De Uitgevende Instelling zal geen fysieke stukken uitgeven. Alle
Obligatiehouders worden ingeschreven in het Register van
Obligatiehouders van de Uitgevende Instelling. Op de Obligaties
zijn de Algemene Voorwaarden van toepassing (Bijlage 1 bij dit
Prospectus). Alle Obligaties hebben dezelfde rang.
C.2 Valuta De Obligaties worden uitgegeven in euro’s (€).
C.5 Verhandelbaarheid De Obligaties zijn tussentijds verhandelbaar, met dien verstande
dat dat de Obligaties niet zijn genoteerd aan een secundaire
markt en daardoor niet direct liquide te maken zijn.
De Obligaties kunnen onderhands worden verkocht. Hierdoor
kan de Obligatiehouder die zijn Obligaties wil verkopen slechts
een beperkte groep van potentiële kopers bereiken. Dit vormt een
beperking voor de mate van verhandelbaarheid van de Obligaties.
De Uitgevende Instelling is niet verplicht om Obligaties terug te
kopen of deze eerder dan aan het einde van de looptijd van de
Obligatielening af te lossen.
C.8 Aan de Obligaties
De Uitgevende Instelling is met ingang na ontvangst van het
verbonden rechten
deelnamebedrag rente verschuldigd over de uitstaande
Couponwaarde. De Obligatiehouders hebben op naam luidende
vorderingen tot betaling van de Couponrente, Slotrente en de
Couponwaarde, in euro, op de Uitgevende Instelling. De Obligaties
kennen geen winstdeling.
De verplichtingen van de vennootschap uit hoofde van de
Obligaties vormen directe verplichtingen. De Obligaties zijn
onderling van gelijke rang zonder enig verschil in preferentie. De
vorderingen van de Obligatiehouders op de Uitgevende Instelling
strekkende tot betaling van enig bedrag onder de Obligaties zijn
niet achtergesteld bij andere (vorderings)rechten van andere
partijen.
De vorderingen van de Uitgevende Instelling op Weststaete
Property Fund Beheer II B.V. (uit hoofde van de te verstrekken
lening) zullen achtergesteld zijn bij de vorderingsrechten van de
Bank op Weststaete Property Fund Beheer II B.V. uit hoofde van
de door de Bank te verstrekken Hypothecaire Geldlening.
Dit geldt niet voor de vorderingen van de Uitgevende Instelling
op Weststaete Property Fund Beheer I B.V. (uit hoofde van de te
verstrekken lening).
13

14
C.9 Rente, aflossing en
Elke obligatieserie verschilt in Couponwaarde, Couponrente en
vertegenwoordiger van
de Obligatiehouders
Slotrente. De betaling van de betreffende Couponrente vindt
plaats per kwartaal, achteraf op de eerste werkdag van elk
kwartaal. De Obligaties zijn rentedragend vanaf stortingsdatum.
Vorderingen betreffende de rentvergoedingen vervallen 5 (vijf)
jaar nadat de desbetreffende betaling verschuldigd werd.
Rendementsoverzicht: Weststaete Property Fund B.V.
Obligatieserie WPF serie I WPF serie II WPF serie III
Couponwaarde € 5.000,- € 25.000,- € 95.000,-
Couponrente 7,2% 7,7% 8,7%
Slotrente 2% 3% 5%
Totaal rendement 7,6% 8,3% 9,6%
De betaling van de Slotrente vindt plaats bij aflossing van de
Couponwaarde.
De Obligatielening heeft een looptijd van 5,5 jaar en de looptijd
kan niet worden verlengd. De looptijd van de Obligatielening
vangt aan op 1 mei 2013 en de Obligatielening wordt afgelost op 1
november 2018. Gedurende de inschrijvingstermijn van het
Obligatiefonds storten de Obligatiehouders hun inleg op het
rekeningnummer van Weststaete Property Fund B.V.. Deze
periode 6 maart 2013 tot 1 mei 2013 is niet meegerekend in
de looptijd en derhalve geldt voor alle Obligatiehouders ongeacht
de stortingsdatum een uiterlijke aflossingsdatum van 1 november
2018.
Tussentijds aflossen is mogelijk vanaf jaar 3 (1 mei 2016), doch
alleen op initiatief van de Uitgevende Instelling. Het Obligatiefonds
mag de Obligatielening gedeeltelijk aflossen, als zij
minimaal 10% van de totaal uitstaande Obligatielening aan alle
Obligatiehouders aflost. Indien het Obligatiefonds gebruik wenst
te maken van de mogelijkheid tot vervroegde aflossing, dan dient
zij dit 4 weken voor de vervroegde aflossing kenbaar te maken
aan de Obligatiehouders.
Stichting PF zal optreden als belangenbehartiger en vertegenwoordiger
van de gezamenlijke Obligatiehouders en handelt on
afhankelijk van het Obligatiefonds, conform hetgeen is overeengekomen
in de Beheerovereenkomst Stichting PF en de Algemene
Voorwaarden die van toepassing zijn op de Obligatielening (De
Algemene Voorwaarden zijn opgenomen als Bijlage 1 bij dit
Prospectus).
C.10 Afgeleide component
Niet van toepassing. De rentebetalingen op de Obligaties kennen
(winstdeling)
geen derivatencomponent en de Obligaties kennen geen
winstdeling.
C.11 Gereglementeerde markt. Niet van toepassing. De Obligaties zullen niet worden
aangeboden op een gereglementeerde markt.

D.2 Kerngegevens voornaamste Investeren in vastgoed en vastgoedgerelateerde effecten
risico’s specifiek voor de
Uitgevende Instelling.
Afdeling D – Risico’s
brengt risico’s mee. Hoewel het Obligatiefonds de risico’s zo goed
mogelijk beheerst, kunnen de risico’s tot gevolg hebben dat de
Uitgevende Instelling zijn verplichtingen jegens de Obligatiehouders
niet na zou kunnen komen. In hoofdstuk 2 van dit
Prospectus zijn alle materiële risicofactoren die het investeren in
de Vastgoedobjecten en het verkrijgen van Obligaties meebrengen
omschreven. Alle belangrijke materiële risico’s die zijn verbonden
aan het aankopen van Obligaties zijn (i) het huurrisico, (ii) het
leegstandrisico, (iii) het wetgevingsrisico, (iv) het onderhoudsrisico
en (v) het vervangingsrisico.
Hoewel het Obligatiefonds zich tot het uiterste heeft ingespannen
(en zal inspannen) om de kans dat deze risico’s zich verwezenlijken
zo klein mogelijk te houden, kunnen deze risico’s zich voor
doen, hetgeen materiële invloed kan hebben op de resultaten van
het Obligatiefonds en de vermogenspositie van de Uitgevende
Instelling. Indien voornoemde risico’s zich voordoen kan dit tot
gevolg hebben dat de Uitgevende Instelling overeengekomen
rentebetalingen en aflossing niet (tijdig) aan de Obligatiehouders
kan voldoen.
D.3 Effect specifieke risico’s Obligatiehouders dienen zich te realiseren dat de Uitgevende
Instelling wellicht niet in staat zal zijn om aan alle financiële
verplichtingen jegens de Obligatiehouders te voldoen, waardoor
de tussentijdse- of eindwaarde van de Obligaties negatief kan
worden beïnvloed. Het totale vermogen van een Obligatiehouder
dient zodanig te zijn, dat een mogelijk verlies van (een deel van)
de deelnamesom kan worden gedragen.
De verkoopprijs van Obligaties kan bij tussentijdse verkoop lager
zijn dan de nominale waarde. De verkoopprijs wordt bepaald
door vraag en aanbod op een niet-gereglementeerde markt. De
geboden prijs voor de Obligaties kan onder de nominale waarde
liggen, met als gevolg dat bij tussentijdse verkoop een verlies door
de Obligatiehouder wordt gerealiseerd.
Daarnaast kan de waardeontwikkeling van de Vastgoedobjecten
(en de verdere verwachting daarvan) van invloed zijn op de prijs
die wordt geboden voor Obligaties.
Ook is sprake van een zogenoemd ‘lock-up risico’. Dit is het risico
dat Obligaties niet direct op ieder gewenst moment zijn om te
zetten in liquide middelen. De Obligaties worden niet verhandeld
op een gereglementeerde markt, zodat het risico bestaat dat onder
omstandigheden de liquiditeit van Obligaties laag is en Obligaties
(tijdelijk) niet verhandeld kunnen worden.
Het totale financiële risico voor een Obligatiehouder is beperkt
tot de deelnamesom en de betaalde emissiekosten.
15

16
E.2b Redenen voor de
Het Obligatiefonds en de uitgifte van de Obligatielening dient ter
aanbieding, gebruik
middelen, bestemming
opbrengsten
Afdeling E – Aanbieding
(mede)financiering van de Vastgoedobjecten, die voldoen aan het
beleggingsbeleid zoals in dit Prospectus omschreven. De
Vastgoedobjecten die door Weststaete Property Fund Beheer I
B.V. worden aangekocht worden volledig gefinancierd door met
de uitgifte van de Obligaties aangetrokken gelden en de Vastgoed
objecten die door Weststaete Property Fund Beheer II B.V.
worden aangekocht worden deels gefinancierd door met de
uitgifte van de Obligaties aangetrokken gelden en deels
(maximaal 50% van de Taxatiewaarde) door een Hypothecaire
Geldlening afgesloten met de Bank.
E.3 Beschrijving voorwaarden Potentiële deelnemers kunnen inschrijven op een of meerdere
Obligaties door middel van een deelnameformulier. Het
deelnameformulier is opgenomen in Bijlage 2 van dit Prospectus.
Deelname in het Obligatiefonds is mogelijk vanaf € 15.000,-.
Inschrijving op de Obligaties is mogelijk vanaf 6 maart 2013
tot en met 30 april 2013 (het Bestuur is bevoegd de inschrijvingstermijn
te verlengen tot en met 30 september 2013). Het Bestuur
van het Obligatiefonds behoudt zich het recht voor de
inschrijvingen zonder reden van opgaaf geheel of gedeeltelijk te
weigeren.
Indien een potentiële deelnemer besluit deel te nemen in het
Obligatiefonds, dan dient de potentiële deelnemer het deelnameformulier
samen met een kopie van een geldig identiteitsbewijs
op te sturen naar Weststaete (Weststaete, Antwoordnummer 368,
3740 VB te BAARN).
De deelnameprocedure is voor zowel rechtspersonen als natuurlijke
personen gelijk. Om toe te treden tot het Obligatiefonds
moet de volgende procedure worden gevolgd:
1. De deelnemer stuurt een compleet ingevuld en ondertekend
deelnameformulier naar Weststaete samen met een kopie van
een geldig legitimatiebewijs.
2. Na ontvangst van het deelnameformulier zal de Uitgevende
Instelling de deelnemer binnen drie werkdagen een
schriftelijke bevestiging van de toegewezen Obligaties
toezenden. In deze bevestiging staat het Obligatienummer
vermeldt waaronder de betreffende Obligaties in het Register
van Obligatiehouders worden geregistreerd.
3. De deelnemer dient binnen 14 dagen na dagtekening van de
bevestiging de inleg en de emissiekosten te voldoen op het
aangegeven rekeningnummer t.a.v. Weststaete Property Fund
B.V. (de Uitgevende Instelling).
4. Zodra de inleg van de deelnemer door Weststaete Property
Fund B.V. is ontvangen, ontvangt de deelnemer een ont
vangstbevestiging en gaat de rentelooptijd van start.

De deelnameformulieren worden behandeld op volgorde van
binnenkomst. De Uitgevende Instelling behoudt zich het recht
voor om geen of slechts gedeeltelijk Obligaties toe te wijzen, om
welke reden dan ook. De Uitgevende Instelling behoudt zich het
recht voor de uitgegeven Obligaties te annuleren indien voor 1
mei 2013 volgens het Bestuur onvoldoende kapitaal is opgehaald
om het Obligatiefonds te doen slagen. In dat geval stort de
Uitgevende Instelling de storting van de Obligatiehouders terug
inclusief de emissiekosten.
Intrekking van een inschrijving is mogelijk tot uiterlijk 2 weken
na dagtekening van de schriftelijke toewijzing, doch uitsluitend
met toestemming van de Uitgevende Instelling.
Het Bestuur zal de Obligatiehouders schriftelijk over de resultaten
van de aanbieding van de Obligatielening berichten, uiterlijk één
(1) maand nadat de inschrijvingstermijn van de Obligatielening is
verstreken.
E.4 Beschrijving belangen De bij de Obligatielening betrokken rechtspersonen en
natuurlijke personen hebben geen ander belang dan het initiëren
en beheren van vastgoedfondsen. Er is geen sprake van
tegenstrijdige belangen tussen verplichtingen jegens het
Obligatiefonds en de eigen belangen van de bij de Obligatielening
betrokken natuurlijke en rechtspersonen.
E.7 Kosten emissie voor
Naast de emissiekosten, een vast percentage van de
de Obligatiehouder
Couponwaarde van de Obligaties, worden geen andere kosten ten
laste van de Obligatiehouders gebracht.
Vastgoedbject te Heinsberg.
De emissiekosten bedragen:
WPF serie I Obligaties: 2% van de Couponwaarde;
WPF serie II Obligaties: 1,5% van de Couponwaarde;
WPF serie III Obligaties: 1% van de Couponwaarde.
17

18
2 Risicofactoren
2.1 Inleiding
worden gedragen.
Vastgoedobject Bahnofstrasse te Aken.
Investeren of beleggen in vastgoed of vastgoed gerelateerde
financiële instrumenten brengen algemene (conjuncturele) en
specifieke risico’s met zich mee. Het algemene risico schuilt in
veranderende economische omstandigheden, zoals de wijziging
van rente en stijgende inflatie. Dergelijke omstandigheden
kunnen van invloed zijn op de waardeontwikkeling van vastgoed.
Naast deze algemene risico’s zijn er fondsspecifieke risico’s. Dit
zijn risico’s die voortvloeien uit (onder meer) de structuur van het
Obligatiefonds en de uitgangspunten en het beleid van het
Obligatiefonds. Om een investering in vastgoed op de juiste wijze
te kunnen beoordelen, is het van belang om bewust te zijn van de
risico’s die hieraan verbonden zijn, om vervolgens te beoordelen
of deze risico’s aanvaardbaar zijn en financieel kunnen worden
genomen.
Dit geldt uiteraard ook voor potentiële deelnemers met
betrekking tot hun beslissing om aan het Obligatiefonds deel te
nemen. De Uitgevende Instelling adviseert potentiële deelnemers
om deskundig financieel, juridisch en fiscaal advies in te winnen,
om (i) te kunnen beoordelen of deelname in het Obligatiefonds –
met inachtneming van de persoonlijke inkomens- en vermogenspositie
– past bij het persoonlijke (risico)profiel en (ii) een wel
overwogen investeringsbeslissing te kunnen nemen.
Om een weloverwogen investeringsbeslissing te kunnen nemen,
beschrijft dit hoofdstuk alle belangrijke aan de Obligaties verbonden
risico’s. Door de aankoop van Obligaties verstrekt de deelnemer
een lening aan de Uitgevende Instelling. De Obligatiehouders
ontvangen een vaste rente op hun Obligaties. Het rentepercentage
is niet afhankelijk is van de waardeontwikkeling van de Vastgoed
objecten. De waardeontwikkeling van de Vastgoedobjecten heeft
echter wél grote invloed op financiële positie van de Uitgevende
Instelling. De waardeontwikkeling van de Vastgoedobjecten
bepaalt in hoge mate of de Uitgevende Instelling in staat is om
aan zijn verplichtingen jegens de Obligatiehouders (tot betaling
van rente, Slotrente en tot terugbetaling van de Couponwaarde)
na te komen.
Elke potentiële deelnemer dient zich te realiseren dat de
Uitgevende Instelling wellicht niet in staat zal zijn om aan alle
financiële verplichtingen jegens de Obligatiehouders te voldoen
en waardoor de tussentijdse- of eindwaarde van Obligaties negatief
kan worden beïnvloed. Het totale vermogen van een potentiële
investeerder dient zodanig te zijn, dat een dergelijk verlies kan
De beschreven risico’s in dit hoofdstuk kunnen elkaar versterken.
Ook thans nog niet bekende risico’s kunnen van invloed zijn op
de financiële positie van de Uitgevende Instelling. De beschreven
risico’s in dit hoofdstuk betreffen risico’s die verband houden met
het feit dat wordt deelgenomen aan de Obligatielening
(2.1 Risico’s Obligatielening) en risico’s die verband houden met
het feit door het Obligatiefonds in vastgoed wordt geïnvesteerd
(2.2 Risico’s vastgoed).

2.2 Risico’s Obligatielening
Risico van beperkte verhandelbaarheid
De Obligaties zijn niet beursgenoteerd en daardoor niet
verhandelbaar via een gereglementeerde markt. De Obligaties
kunnen wel onderhands worden verkocht. Hierdoor kan de
Obligatiehouder die zijn Obligaties wil verkopen slechts een
beperkte groep van potentiële kopers bereiken. Dit vormt een
beperking voor de mate van verhandelbaarheid van de Obligaties.
De kans is aanwezig dat de Obligatiehouder die zijn Obligaties
wenst te verkopen, daarvoor geen koper vindt. Weststaete
Property Fund B.V. is niet verplicht om Obligaties op te kopen of
deze eerder dan aan het einde van de looptijd van de
Obligatielening, op 1 november 2018, af te lossen.
Aflossingsrisico
Uiterlijk aan het einde van de looptijd van de Obligatielening
moeten Weststaete Property Fund Beheer I B.V. en Weststaete
Property Fund Beheer II B.V. (de Werkmaatschappijen) de
leningen die de Uitgevende Instelling aan hen heeft verstrekt
aflossen, zodat de Uitgevende Instelling kan overgaan tot
aflossing van de Couponwaarde en betaling van de Slotrente aan
de Obligatiehouders.
De Werkmaatschappijen zullen bovengenoemde leningen
uitsluitend (volledig) kunnen aflossen indien zij 1) de
Vastgoedobjecten die zij met het verkregen kapitaal hebben
gefinancierd kunnen verkopen, of 2) het verkregen kapitaal
kunnen herfinancieren. De mogelijkheden tot herfinanciering
zullen in belangrijke mate worden bepaald door ontwikkelingen
op de financieringsmarkt en door de waardeontwikkeling van de
Vastgoedobjecten. Of aflossing van de leningen van de
Uitgevende Instelling uit de ontvangen verkoopopbrengst
mogelijk is, wordt in belangrijke mate bepaald door de waarde die
de Vastgoedobjecten bij verkoop zullen hebben, en de daarmee
samenhangende verkoopprijs. Het is mogelijk dat de waarde van
de Vastgoedobjecten op het moment van herfinanciering of
verkoop lager is dan de Taxatiewaarde bij aankoop. In dat geval
kan de Couponwaarde niet (volledig) worden afgelost aan de
Obligatiehouders. Hetzelfde geldt voor de Slotrente.
Risico exit scenario
Indien het Obligatiefonds de aangekochte Vastgoedobjecten niet
kan herfinancieren door de uitgifte van een nieuwe obligatielening
of de Vastgoedobjecten niet (direct) kan verkopen bestaat
het risico dat Stichting PF op last van de Obligatiehouders
gebruik maakt van haar rechten van hypotheek. Dit betekent het
veilen van de Vastgoedobjecten op de Duitse markt. In de regel
brengen vastgoedobjecten bij een gedwongen verkoop (executieveiling)
minder op dan de onderhandse verkoopwaarde. In dat
geval kan de Couponwaarde mogelijk niet (volledig) worden
afgelost aan de Obligatiehouders. Hetzelfde geldt voor de
Slotrente.
19

20
Daarnaast kunnen de Obligatiehouders beslissen de looptijd te
verlengen (met behoud van de couponrente in overleg met
Stichting PF) waardoor de beschreven exit scenario’s in dit
Prospectus een kans van slagen krijgen. In dit geval wordt de
Couponwaarde later dan verwacht uitgekeerd en duurt het langer
dan 5,5 jaar, voordat de Obligatiehouders hun inleg terug
ontvangen.
Renterisico Obligatiehouders
Het Obligatiefonds keert een vaste Couponrente en Slotrente uit
aan de Obligatiehouders. De rente wordt voldaan uit het behaalde
resultaat van de Vastgoedobjecten. Indien het resultaat in een
bepaalde periode onvoldoende is, lopen de Obligatiehouders het
risico dat het Obligatiefonds niet of deels aan zijn renteverplich
tingen jegens de Obligatiehouders kan voldoen.
Financierings- en renterisico
Het Obligatiefonds financiert een deel van de aan te kopen
Vastgoedobjecten, namelijk de Vastgoedobjecten die Weststaete
Property Fund Beheer II B.V. aankoopt worden tot maximaal 50%
van de Taxatiewaarde met een Hypothecaire Geldlening
gefinancierd (zie paragraaf 11.2 van dit Prospectus voor een
overzicht). De rente op de Hypothecaire Geldlening kent de
eerste tien jaar van zijn looptijd een vast rentepercentage. De
Hypothecaire Geldlening wordt afgesloten voor een periode van
tien jaar. Het risico bestaat dat, na afloop van deze looptijd, geen
nieuwe Hypothecaire Geldlening kan worden verkregen of slechts
tegen voor het Obligatiefonds nadeligere voorwaarden. In het
geval geen nieuwe Hypothecaire Geldlening kan worden
verkregen, dient het Obligatiefonds de Hypothecaire Geldlening
af te lossen. Hierdoor wordt het Obligatiefonds gedwongen de
Vastgoedobjecten te verkopen.
Risico’s met betrekking tot de vermogensstructuur
De vermogensstructuur van Weststaete Property Fund B.V., is een
structuur waarbij veel vreemd vermogen en (nagenoeg) geen
eigen vermogen wordt ingebracht. Als de exploitatieresultaten of
verkoopopbrengsten in negatieve zin afwijken van de prognoses,
kan dit de uitkering van de rente en terugbetaling van de
Couponwaarde aan de Obligatiehouders in gevaar brengen,
omdat Weststaete property Fund B.V. weinig eigen vermogen
heeft. Het risico van de Obligatiehouders (als verstrekkers van
vreemd vermogen) wijkt daarom niet veel af van het risico dat zij
zouden lopen als aandeelhouders.
Wijzigingen in wet- en regelgeving
In algemene zin geldt dat veranderingen in – al dan niet fiscale –
wet- en regelgeving invloed kunnen hebben op het risico dat de
Obligatiehouders lopen en het (netto)rendement dat zij met de
Obligaties kunnen realiseren. Dit Prospectus is gebaseerd op de
wet- en regelgeving zoals deze geldt op de datum van
goedkeuring van dit Prospectus door de AFM. Indien de
wetgeving in negatieve zin voor het Obligatiefonds of de
Obligatiehouders verandert, kan dit de rente uitkering en/of de
aflossing van de Couponwaarde negatief beïnvloeden.

2.3 Risico’s vastgoed
Leegstandsrisico
Leegstand kan door allerlei oorzaken ontstaan, bijvoorbeeld
doordat de huurder niet meer in staat is aan zijn
betalingsverplichtingen te voldoen, of besluit te verhuizen.
Het Obligatiefonds financiert 79 woningen en 4 kleine
winkelruimtes. In geval van leegstand zal door de beheerder van
de Vastgoedobjecten een nieuwe huurder worden gezocht, om de
exploitatie van de betreffende woning en/of winkelruimte voort te
zetten.
Naar verwachting zullen woningen onder de huidige economische
omstandigheden sneller worden verhuurd dan winkelruimtes.
In het geval dat een winkelruimte opnieuw wordt verhuurd, is
het onzeker of een opvolgende huurder bereid is de huidige
huurprijs te betalen.
Leegstand en/of een lagere huur van een opvolgende huurder
betekent een derving van huurinkomsten, hetgeen een negatieve
invloed op de Cashflow van het Obligatiefonds tot gevolg heeft.
Leegstand zal negatieve invloed hebben op de waarde van de
winkelruimtes, hetgeen mogelijk een negatieve invloed heeft op
condities waarop de Vastgoedobjecten (waarin de winkelruimtes
zijn gevestigd) aan het einde van de looptijd van de
Obligatielening kunnen worden verkocht of geherfinancierd.
Deze mogelijke ontwikkelingen kunnen materiële gevolgen
hebben op de resultaten van het Obligatiefonds, waardoor
geplande rente- en aflossingsbetalingen aan de Obligatiehouders
mogelijk niet (tijdig) kunnen worden nagekomen.
Huurrisico
Het huurrisico is het risico dat een huurder niet (of niet tijdig) de
verplichtingen uit de huurovereenkomst nakomt, waardoor de
huurrelatie wordt verbroken en er (tijdelijk) geen nieuwe huurder
gevonden kan worden, dan wel dat de nieuwe huurder enkel
bereid is om tegen een lagere prijs te gaan huren. Het niet
nakomen van de betalingsverplichtingen door huurders heeft
materiële gevolgen voor de resultaten van het Obligatiefonds,
waardoor geplande rente- en aflossingsbetalingen aan de
Obligatiehouders mogelijk niet (tijdig) kunnen worden
nagekomen.
Staat van onderhoudrisico
De staat van onderhoud en de technische staat van de Vastgoed
objecten is van groot belang. Indien de staat van onderhoud dan
wel de technische staat van een van de Vastgoedobjecten minder
goed is dan is gebleken uit het Due diligence-onderzoek, kan dit
gevolgen hebben voor de exploitatie. De onvoorziene- of onderhoudskosten
kunnen in dat geval hoger zijn dan geprognosticeerd
in paragraaf 11.4 van dit Prospectus, waardoor het risico bestaat
dat de waarde van het desbetreffende Vastgoedobject of de huur
betalingen negatief zullen worden beïnvloed.
Vastgoedobject Bahnhofstrasse te Aken.
21

22
Wetgevingsrisico
Een onzekere factor is de invloed van de politiek, regelgeving en
rechtspraak op de activiteiten van het Obligatiefonds met
betrekking tot de Vastgoedobjecten. Dit geldt voor zowel de
Duitse als de Nederlandse wetgeving. De wijzigingen van
bijvoorbeeld bestemmingsplannen, wetgeving uit hoofde van
huurbescherming, fiscale wetgeving en bodemverontreiniging
kunnen invloed hebben op de waarde van de Vastgoedobjecten en
op het resultaat en de vermogenspositie van het Obligatiefonds.
Het Bestuur verwacht momenteel geen ingrijpende wijzigingen,
maar het is niet uit te sluiten dat de wetgeving de komende jaren
zal worden gewijzigd. Indien een dergelijke wijziging zich
voordoet kan dit materiële gevolgen hebben op de resultaten van
het Obligatiefonds, waardoor geplande rente- en aflossingsbetalingen
aan de Obligatiehouders mogelijk niet (tijdig) kunnen
worden nagekomen.
Vervangingsrisico
Het Obligatiefonds koopt de Vastgoedobjecten conform het
aankoopbeleid tegen een scherpe prijs aan. Dit betekent dat de
Vastgoedobjecten voor een lagere prijs dan de taxatiewaarde
moeten worden aangekocht om zo de Obligatiefondskosten,
Aankoopkosten en Koopsom in te dekken.
Het Obligatiefonds heeft ten aanzien van alle Vastgoedobjecten
koopopties gesloten met de verkopende partij (zogenoemde
‘Letters of Intent’) voor de in dit Prospectus (paragraaf 11.3)
weergegeven Koopsom. Zowel het Obligatiefonds als de
verkopende partijen hebben het recht de koopoptie eenzijdig –
zonder opgaaf van reden - te ontbinden.
Hierdoor bestaat de mogelijkheid dat de Vastgoedobjecten niet
tegen de in dit Prospectus vermelde scherpe prijs kunnen worden
aangekocht, bijvoorbeeld omdat de verkopende partij door
wisselende marktomstandigheden (zoals een stijgende vraag naar
soortgelijke Vastgoedobjecten in de regio) besluit het betreffende
Vastgoedobject voor een hogere prijs te verkopen, of helemaal
niet te verkopen. Het Obligatiefonds zal het betreffende
Vastgoedobject alsdan niet in eigendom verkrijgen en stelt zich
dan ten doel om een vervangend Vastgoedobject aan te kopen, die
voldoet aan de normen zoals uiteengezet in hoofdstuk 8 ‘’Beleid
van het Obligatiefonds’’ (blz. 38 van dit Prospectus).
De Vastgoedobjecten worden aangekocht nadat het
Obligatiefonds is gesloten voor inschrijving, of eerder indien
gedurende de emissie voldoende kapitaal aanwezig is om reeds
enkele Vastgoedobjecten aan te kopen. Het risico bestaat dat (i)
het ter vervanging aan te kopen Vastgoedobject van mindere
kwaliteit is dan het in dit Prospectus beschreven Vastgoedobject
of (ii) dat de huurders van mindere kwaliteit zijn. Dit kan
negatieve gevolgen hebben voor de hoogte van de dekking op uw
Obligaties en de Cashflow van het Obligatiefonds. Dit risico kan
materiële gevolgen hebben op de resultaten van het
Obligatiefonds, waardoor geplande rente- en aflossingsbetalingen
aan de Obligatiehouders mogelijk niet (tijdig) kunnen worden
nagekomen.

24
3 De Obligatielening (de aanbieding)
3.1 Algemeen
3.2 Reden van de uitgifte van de Obligatielening
3.3 Bestemming van de opbrengst
3.4 Kenmerken Obligaties en verhandelbaarheid
Weststaete Property Fund B.V. schrijft een Obligatielening uit ter
grootte van € 4.350.000,-. De Obligatielening bestaat uit drie
obligatieseries, met elk een verschillende Couponwaarde (zoals in
paragraaf 3.6 van dit Prospectus omschreven). De Obligatielening
heeft een vaste looptijd van 5,5 jaar en kan niet worden verlengd.
Op de Obligaties zijn de Algemene Voorwaarden van toepassing,
zoals opgenomen als Bijlage 1 bij dit Prospectus. De Bijlagen 1 tot
en met 10 worden steeds geacht integraal deel uit te maken van
het Prospectus. Op de Obligatielening, respectievelijk de
Obligaties, is Nederlands recht van toepassing.
De looptijd van de Obligatielening vangt aan op 1 mei 2013 en de
Obligatielening wordt uiterlijk afgelost op 1 november 2018. De
looptijd kan niet verlengd worden en tussentijds aflossen door de
Uitgevende Instelling is mogelijk vanaf jaar 3 (1 mei 2016), doch
alleen op initiatief van de Uitgevende Instelling.
De uitgifte van de Obligaties door de Uitgevende Instelling heeft
tot doel het verschaffen van kapitaal (in de vorm van een lening)
aan de Werkmaatschappijen. Dit kapitaal zal door de Werkmaatschappijen
worden aangewend ter financiering van de Vastgoedobjecten.
Een belangrijke voorwaarde is dat de Vastgoedobjecten
in economisch sterke deelstaten van Duitsland moeten liggen. De
Vastgoedobjecten worden tegen een scherpe prijs aangekocht,
zodat de fonds- en aankoopkosten samen met de Aankoopprijs
van de Vastgoedobjecten volledig zijn gedekt door de
Taxatiewaarde van de Vastgoedobjecten.
De opbrengst van de Obligatielening zal door de Uitgevende
Instelling worden doorgeleend aan de Werkmaatschappijen. De
Werkmaatschappijen zullen de geleende gelden uitsluitend
aanwenden ter financiering van de Vastgoedobjecten. De
financiering (en exploitatie) van de Vastgoedobjecten wordt deels
gefinancierd met de opbrengst van de Obligatielening en deels
door de Hypothecaire Geldlening die zal worden verkregen van
de Bank.
De Obligaties zijn gedenomineerd in euro. De Obligaties zullen
op naam luiden. De Obligatiehouders hebben een vordering op
de Uitgevende Instelling tot betaling van de Couponrente,
Slotrente en de Couponwaarde op de Uitgevende Instelling. De
Uitgevende Instelling geeft geen fysieke stukken uit.
Obligatiehouders zullen worden ingeschreven in het Register van
Obligatiehouders, welke te allen tijde ter inzage ligt op het
kantoor van de Uitgevende Instelling. Op schriftelijk verzoek zal
de Uitgevende Instelling Obligatiehouders een kopie van het op
hun Obligaties betrekking hebbende deel van het Register van
Obligatiehouders toezenden.

3.5 De Obligatieseries
Elisenbrunen in Aken.
De Obligaties zijn tussentijds verhandelbaar. De Obligaties
hebben geen notering aan een secundaire markt, als gevolg dat de
Obligaties niet direct liquide te maken zijn. Als een
Obligatiehouder zijn Obligaties wil verkopen dient de betreffende
Obligatiehouder zelf een koper te zoeken. Op de wijze zoals in
paragraaf 14.3 van dit Prospectus uiteengezet.
Het eigendom van de Obligaties wordt overgedragen door middel
van een daartoe bestemde akte en schriftelijke mededeling aan de
Uitgevende Instelling. De Uitgevende Instelling zal de overdracht
erkennen, mits niet in strijd met de wet en de Algemene
Voorwaarden. De overdracht heeft gevolgen voor de rechten en
plichten van de Uitgevende Instelling, vanaf het moment van
erkenning van de schriftelijke mededeling. De Uitgevende
Instelling zal de mededeling en de erkenning inschrijven in het
Register van Obligatiehouders.
De Obligaties worden uitsluitend uitgegeven ten behoeve van
verkoop en verhandeling in Nederland. De Uitgevende Instelling
aanvaardt geen verantwoordelijkheid of aansprakelijkheid met
betrekking tot een eventuele overdracht van Obligaties buiten
Nederland.
De Obligatielening bestaat uit drie obligatieseries, te weten: WPF
Serie I, WPF Serie II en WPF Serie III. Het aantal WPF serie III
Obligaties is gelimiteerd tot maximaal 12 Obligaties. Voor WPF
Serie I en WPF Serie II Obligaties geldt dat de Uitgevende
Instelling bepaalt hoeveel Obligaties maximaal van elke
obligatieserie worden uitgegeven. Hierbij dient het Bestuur
rekening te houden dat de totale door de Uitgevende Instelling te
betalen rente op de Obligatielening niet hoger mag zijn dan 7,9%.
Hier is rekening gehouden met een marge van 0,2% in
vergelijking met de geprognosticeerde rente.
25

26
3.6 Het rendement
Voorwaarden Couponrente
Elke obligatieserie verschilt in Couponwaarde, Couponrente en
Slotrente. De betaling van de Couponrente vindt plaats per
kwartaal, achteraf op de eerste werkdag van het betreffende
kwartaal. De kwartaal betaling bedraagt een renteperiode van
3 maanden. De hoogte van de kwartaal betaling wordt berekend
door de het bedrag van de jaarlijkse Couponrente te delen door
4 (kwartalen). De uitkomst is de rentevergoeding die de
Obligatiehouders per kwartaal zullen ontvangen.
De Obligaties zijn rentedragend vanaf stortingsdatum. De
Couponrente gedurende de inschrijvingsperiode wordt berekend
door de couponrente te delen door 365 dagen en deze uitkomst
vervolgens te vermenigvuldigen met het aantal rentedagen (dit
zijn het aantal dagen dat de Uitgevende Instelling over de
Couponwaarde beschikt vanaf storting tot ingangsdatum van de
looptijd, respectievelijk 1 mei 2013).
Indien de Uitgevende Instelling besluit de Couponwaarde
gedeeltelijk vervroegd af te lossen is de Couponrente van
toepassing op de door de Uitgevende Instelling aan de
Obligatiehouders nog verschuldigde resterende Couponwaarde.
Ingeval de liquiditeitspositie van de Uitgevende Instelling naar
het oordeel van het Bestuur niet toereikend is om de Couponrente
op de rentebetalingsdata te voldoen, wordt de betalingsverplichting
opgeschort. De volgende verschuldigde Couponrente
zal in dat geval vermeerderd worden met de opgeschorte
verschuldigde Couponrente van de voorgaande periode(n).
Weststaete Property Fund B.V. is in dat geval extra rente
verschuldigd over de vervallen niet tijdig betaalde rente, over de
periode te rekenen vanaf de rentebetalingsdatum waarop
Weststaete Property Fund B.V. aanvankelijk zou hebben
uitgekeerd tot de rentebetalingsdatum waarop de rentebetaling
alsnog plaatsvindt. De rentevoet over de verschuldigde rente is
gelijk aan de 3-maands EURIBOR plus 1%. De Uitgevende
Instelling zal de verschuldigde Couponrente, Slotrente en de
aflossing van de Couponwaarde overmaken naar de door de
Obligatiehouders opgegeven bankrekening, zoals vermeld in het
Register van Obligatiehouders.
Rendementsoverzicht: Weststaete Property Fund B.V.
Obligatieserie WPF serie I WPF serie II WPF serie III
Couponwaarde € 5.000,- € 25.000,- € 95.000,-
Couponrente* 7,2% 7,7% 8,7%
Slotrente** 2% 3% 5%
Totaal rendement 7,6% 8,3% 9,6%
* Direct uitkeerbaar jaarlijks rendement.
** Rente welke op einddatum tegelijk met de aflossing van de
Couponwaarde wordt voldaan.

3.7 Emissiekosten
Voorwaarden Slotrente
De Slotrente is een eenmalige uitkering over de nominale
Couponwaarde. De Slotrente wordt tegelijk uitgekeerd met de
aflossing van de Couponwaarde aan de Obligatiehouders.
Indien de Uitgevende instelling over gaat tot vervroegde aflossing
wordt de Slotrente alleen vervroegd uitgekeerd als de Uitgevende
instelling 100% van de Obligatielening vervroegd aflost. Bij
gedeeltelijk vervroegde aflossing van de Obligatielening wordt de
Slotrente over de gehele oorspronkelijke Couponwaarde tezamen
met het laatste aflossingsdeel voldaan.
Berekening Totaal rendement
Het Totaal rendement wordt berekend door de Slotrente te delen
door de looptijd van het Obligatiefonds. Vervolgens wordt de
uitkomst opgeteld bij de jaarlijkse Couponrente, waardoor het
Totaal rendement op jaarbasis tot stand komt.
LET OP: Indien het Obligatiefonds eerder dan 1 november 2018
volledig wordt afgelost heeft dit invloed op uw Totaal rendement.
Uw Totaal rendement zal in deze situatie hoger uitvallen dan
geprospecteerd (procentueel). Let wel, in geval van (gedeeltelijke)
vervroegde aflossing ontvangt de Obligatiehouder door de
kortere looptijd minder Couponrente dan geprognosticeerd.
Deelname vanaf € 285.000,- en verhoogde Couponrente
De Uitgevende Instelling behoudt zich gedurende de emissie het
recht voor om te besluiten om Participanten die voor meer dan
€ 285.000,- participeren in de Uitgevende Instelling, gedurende
de gehele looptijd van het Obligatiefonds een Couponrente uit te
keren van 9,1% op jaarbasis. De Slotrente bedraagt in dit geval
5%.
De emissiekosten bedragen:
WPF serie I Obligaties: 2% van de Couponwaarde;
WPF serie II Obligaties: 1,5% van de Couponwaarde;
WPF serie III Obligaties: 1% van de Couponwaarde.
Naast de emissiekosten, een vast percentage van de
Couponwaarde van de Obligaties, worden geen andere kosten
ten laste van de Obligatiehouders gebracht.
27

28
3.8 Schematische weergave Obligatielening en Obligaties
De kenmerken van de Obligatielening en de Obligaties zijn schematisch weergegeven als volgt:
Uitgevende Instelling:
Weststaete Property Fund B.V..
Totaalbedrag van de Obligatielening:
€ 4.350.000,-.
Totaalbedrag van de Hypothecaire Geldlening:
€ 2.030.000,-.
Totaalbedrag van de Obligatiefondsinvestering:
€ 6.380.000,-.
Obligaties:
WPF serie I, WPF serie II en WPF serie III.
WPF serie I:
Couponwaarde: € 5.000,-;
Minimale deelname: 3 Obligaties;
Couponrente: 7,2% per jaar;
Slotrente: 2%;
Totaal rendement 7,6% per jaar;
Looptijd: 5,5 jaar;
Totaal aantal Obligaties: door de Uitgevende
Instelling te bepalen.
WPF serie II:
Couponwaarde: € 25.000,-;
Minimale deelname: 2 Obligaties;
Couponrente: 7,7% per jaar;
Slotrente: 3%;
Totaal rendement 8,3% per jaar;
Looptijd: 5,5 jaar;
Totaal aantal Obligaties: door de Uitgevende
Instelling te bepalen.
WPF serie III:
Couponwaarde: € 95.000,-;
Minimale deelname: 1 Obligatie;
Couponrente: 8,7% per jaar;
Slotrente: 5%;
Totaal rendement 9,6% per jaar;
Looptijd: 5,5 jaar;
Totaal aantal Obligaties: 12.
Toewijzing:
Op volgorde van inschrijving.
Storting:
Binnen 2 weken na dagtekening van de
schriftelijke bevestiging.
Fysieke stukken:
Weststaete Property Fund B.V. geeft voor zijn
Obligaties geen fysieke stukken uit.
Sluiting inschrijving:
30 april 2013. (Het Bestuur is bevoegd de inschrijvingstermijn
te verlengen tot en met 30 september
2013.)
Emissiekosten:
Voor WPF serie I bedragen de emissiekosten 2%.
Voor WPF serie II bedragen de emissiekosten 1,5%.
Voor WPF serie III bedragen de emissiekosten 1%.
Looptijd:
5,5 jaar.
Rentedragend:
Vanaf stortingsdatum.
Aflossing vervroegd opvorderbaar door
de Obligatiehouders:
Niet mogelijk.
Vervroegde aflossing door Weststaete
Property Fund:
Vanaf, 1 mei 2016 (boetevrij).
Aflossing Obligatielening:
Aflossing uiterlijk op 1 november 2018.

3.9 Zekerheid Obligatielening
3.10 Rangorde van de vorderingen van de Obligatiehouders
Park in Aken.
Tot zekerheid voor alle (toekomstige) vorderingen van de
Obligatiehouders uit hoofde van de Obligatielening verkrijgt
Stichting PF het eerste recht van Hypotheek op alle
Vastgoedobjecten die Weststaete Property Fund Beheer I B.V.
beoogt aan te kopen. Zie paragraaf 11.2.2 voor de Vastgoedobjecten
die Weststaete Property Fund Beheer I B.V primair beoogt
aan te kopen.
De Bank heeft het eerste recht van Hypotheek op de Vastgoedobjecten
die Weststaete Property Fund Beheer II B.V. beoogt aan te
kopen, als zekerheid voor zijn vordering op Weststaete Property
Fund Beheer II B.V. uit hoofde van de Hypothecaire Geldlening.
Tot zekerheid voor alle (toekomstige) vorderingen van de
Obligatiehouders uit hoofde van de Obligatielening verkrijgt
Stichting PF het tweede recht van Hypotheek op alle
Vastgoedobjecten die Weststaete Property Fund Beheer II B.V.
beoogt aan te kopen. Zie paragraaf 11.2.2 voor de Vastgoedobjecten
die Weststaete Property Fund Beheer II B.V primair beoogt
aan te kopen
De Obligaties zijn onderling van gelijke rang, zonder enig verschil
in preferentie. De vorderingen van de Obligatiehouders op de
Uitgevende Instelling strekkende tot betaling van enig bedrag
onder de Obligaties zijn niet achtergesteld bij andere
(vorderings)rechten van andere partijen.
De vorderingen van de Uitgevende Instelling op Weststaete
Property Fund Beheer II B.V. (uit hoofde van de te verstrekken
lening) zullen achtergesteld zijn bij de vorderingsrechten van de
Bank op Weststaete Property Fund Beheer II B.V. uit hoofde van
de door de Bank te verstrekken Hypothecaire Geldlening. Dit
geldt niet voor de vorderingen van de Uitgevende Instelling op
Weststaete Property Fund Beheer I B.V. (uit hoofde van de te
verstrekken lening).
29

30
3.11 Uitgifte, looptijd en vervroegde aflossing
3.12 Verzuim
3.13 Verjaring
De Obligatielening kent een looptijd van 5,5 jaar, te rekenen vanaf
1 mei 2013. Gedurende de inschrijvingstermijn van het
Obligatiefonds storten de Obligatiehouders hun inleg op het
rekeningnummer van Weststaete Property Fund B.V.. Het
Obligatiefonds kent geen vaste uitgiftedatum, de Obligaties zullen
gedurende de gehele inschrijvingsperiode aan de Obligatiehouders
worden uitgegeven. Deze periode - van 6 maart 2013 tot
1 mei 2013 - is niet meegerekend in de looptijd en derhalve geldt
voor alle Obligatiehouders - ongeacht de stortingsdatum - een
uiterlijke aflossingsdatum van 1 november 2018.
Het Obligatiefonds mag vanaf jaar 3 (1 mei 2016) de
Obligatielening geheel of gedeeltelijk aflossen (boetevrij), doch
alleen op initiatief van de Uitgevende Instelling. Het
Obligatiefonds mag de Obligatielening gedeeltelijk aflossen, met
dien verstande dat zij alle Obligatiehouders voor een gelijk deel en
minimaal 10% van de Couponwaarde aflost. Indien het
Obligatiefonds gebruik wenst te maken van de mogelijkheid tot
vervroegde aflossing, dan dient zij dit 4 weken voor de vervroegde
aflossing schriftelijk kenbaar te maken aan de Obligatiehouders.
De Uitgevende Instelling is in verzuim als sprake is van
wanbetaling met betrekking tot de Obligaties en de nalatigheid
tenminste 30 dagen duurt, dan wel als sprake is van nietnakoming
of –uitvoering door de Uitgevende Instelling van een
andere verplichting die op grond van de Obligatielening op hem
rust en de betreffende nalatigheid tenminste 30 dagen duurt,
nadat de Uitgevende Instelling een kennisgeving per
aangetekende brief heeft ontvangen van Stichting PF, waarin deze
nalatigheid wordt vastgesteld. Daarnaast zal sprake zijn van
verzuim van de Uitgevende Instelling in de situaties zoals vermeld
in artikel 14 van de Algemene Voorwaarden.
Vorderingen ter zake van de Couponwaarde, Couponrente en de
Slotrente verjaren door tijdsverloop van vijf (5) jaar na de datum
waarop de betreffende vordering is ontstaan.

3.14 Profiel Obligatiehouders
3.15 Aansprakelijkheid Obligatiehouders
3.16 Adressant Prospectus
Iedere potentiële Obligatiehouder dient te onderzoeken of hij/zij
voldoet aan de hieronder weergegeven criteria en kennis heeft
genomen van de hieronder omschreven (risico)aspecten:
• U heeft kennis genomen van de volledige tekst van dit
Prospectus;
• U bent zich bewust dat deelname aan het Obligatiefonds een
risicodragende investering betreft;
• U realiseert zich dat het Obligatiefonds direct in verhuurd
vastgoed investeert;
• Deelname aan het Obligatiefonds met geleend geld wordt ten
zeerste afgeraden;
• U dient voldoende liquiditeit aan te houden om op de
(middel)lange termijn te kunnen blijven voldoen aan uw
(financiële) verplichtingen (inclusief onvoorziene uitgaven);
• Indien de rendementsprognose niet wordt gerealiseerd en
rente en aflossing niet volledig door het Obligatiefonds kan
worden voldaan heeft u voldoende vermogen om dit op te
vangen. U bent financieel niet afhankelijk van te ontvangen
rente en de aflossing van de Couponwaarde;
• U dient te beseffen waarom u belegt (bijvoorbeeld: extra
inkomen, vermogensopbouw, voldoen van toekomstige
uitgaven, oudedagsvoorziening etc.) en te bepalen of
deelname in het Obligatiefonds binnen uw beleggingsdoelen
past;
• U dient de rol van deze Obligaties in uw totale
beleggingsportefeuille vast te stellen.
Obligatiehouders zijn verplicht om de Couponwaarde en de
emissiekosten na toewijzing van hun Obligaties aan het
Obligatiefonds te voldoen. Tot meer dan dat zijn de
Obligatiehouders niet verplicht. De Obligatiehouders kunnen
op geen enkele wijze aansprakelijk worden gehouden voor de
handelwijze of de prestaties van het Obligatiefonds.
De Obligaties worden aangeboden aan in Nederland woonachtige
particulieren en in Nederland gevestigde rechtspersonen.
Deelname in het Obligatiefonds met een naar Nederlands fiscaal
recht transparante entiteit (hieronder vallen de: CV, VOF,
Maatschap en de LLP) is niet toegestaan.
31

32
4 Juridische structuur en werking van het Obligatiefonds
4.1 Inleiding
In dit hoofdstuk wordt de structuur en de werking van het
Obligatiefonds beschreven. Obligatiehouders nemen deel aan het
Obligatiefonds door middel van de koop van Obligaties van de
Uitgevende Instelling en behalen rendement op hun inleg door de
rentebetalingen.
De Uitgevende Instelling leent het met de Obligatielening
opgehaalde kapitaal door aan de Werkmaatschappijen, ten
behoeve van de financiering van de Vastgoedobjecten. De
Werkmaatschappijen kopen de Vastgoedobjecten aan en
exploiteren de Vastgoedobjecten vervolgens.
De Werkmaatschappijen zijn verantwoordelijk voor het beheer
van de Vastgoedobjecten. De Werkmaatschappijen zullen dit
uitbesteden aan lokale Duitse beheerders.
Stichting PF is opgericht als waarborg, ten behoeve van de
Obligatiehouders. Stichting PF opereert onafhankelijk van het
Obligatiefonds en houdt toezicht op de naleving van de
verplichtingen van het Obligatiefonds, zoals omschreven in dit
Prospectus. Stichting PF houdt respectievelijk een eerste en
tweede recht van Hypotheek op de Vastgoedobjecten en komt
namens de Obligatiehouders in actie op het moment dat de
Uitgevende Instelling zijn verplichtingen jegens de
Obligatiehouders niet nakomt.
In paragraaf 4.2 wordt de juridische structuur van het
Obligatiefonds beschreven. In paragraaf 4.3 wordt de feitelijke
werking van het Obligatiefonds beschreven.
Marktplein in Aken.

4.2 Juridische structuur van het Obligatiefonds
Obligatiehouders
Obligatielening Rente
Geldlening
Weststaete Property Fund Beheer I B.V.
Bestuur: Weststaete Property Fund Funding B.V.
Vastgoed
Weststaete Property Fund B.V. (de Uitgevende Instelling),
Weststaete Property Fund Beheer I B.V. en Weststaete Property
Fund Beheer II B.V. (de Werkmaatschappijen) vormen samen het
Obligatiefonds. Weststaete Property Fund Funding B.V. treedt op
als Bestuur van het Obligatiefonds. De dagelijkse leiding van
Weststaete Property Fund Funding B.V. is in handen van de heer
M. Neuman.
Weststaete Property Fund Funding B.V. is enig aandeelhouder
van de Uitgevende Instelling en het stemrecht in de algemene
vergadering van aandeelhouders rust derhalve volledig bij
Weststaete Property Fund Funding B.V..
De juridische structuur van het Obligatiefonds kan als volgt
schematisch worden weergegeven:
Weststaete Property Fund Funding B.V.
Bestuur: Weststaete Vastgoed Holding B.V.
100%
Weststaete Property Fund B.V.
Bestuur: Weststaete Property Fund Funding B.V.
Rente Rente
100%
100%
Weststaete Property Fund Beheer II B.V.
Bestuur: Weststaete Property Fund Funding B.V.
Eigendom Opbrengsten Eigendom Opbrengsten
Vastgoed
Tweede recht van hypotheek
Eerste recht van hypotheek
Stichting Obligatiehouders Property Fund
Bestuur: M. Koppenburg
Geldlening
Hypothecaire
Geldlening
Bank
Recht van
eerste hypotheek en
Hypotheekrente
33

34
Weststaete Property Fund Funding B.V. (de Bestuurder)
Weststaete Property Fund Funding B.V. is een besloten
vennootschap met beperkte aansprakelijkheid, opgericht naar
Nederlands recht. Weststaete Property Fund Funding B.V. is
(zowel statutair als feitelijk) gevestigd aan de Baarnsche Dijk 10 te
(3741 LS) Baarn (Nederland).
Weststaete Property Fund Funding B.V. is op 7 september 2012
opgericht door notaris mr. R.P.J.M. Boerekamp van notariskantoor
Boerekamp en Sypkens te Amsterdam. Weststaete Property
Fund Funding B.V. is ingeschreven in het Handelsregister van de
Kamer van Koophandel te Amersfoort, onder nummer 55796249.
Weststaete Property Fund Funding B.V. is de Bestuurder van het
Obligatiefonds (dus zowel van de Uitgevende Instelling als van de
Werkmaatschappijen). Weststaete Property Fund Funding B.V. is
specifiek opgericht ten behoeve van de activiteiten van het
Obligatiefonds, zijnde de aankoop en exploitatie van de
Vastgoedobjecten. Weststaete Property Fund Funding B.V. zal
gedurende de looptijd van de Obligatielening geen andere
activiteiten ontplooien dat al hetgeen met de activiteiten van het
Obligatiefonds te maken heeft.
Alle aandelen van Weststaete Property Fund Funding B.V.
worden gehouden door Weststaete Vastgoed Holding B.V., de
initiatiefnemer van het Obligatiefonds Weststaete Vastgoed
Holding B.V. is de bestuurder van Weststaete Property Fund
Funding B.V.. De taken en verantwoordelijkheden van het
Bestuur van Weststaete Property Fund Funding B.V. zijn
opgenomen in de statuten van Weststaete Property Fund Funding
B.V., die als Bijlage 7 bij dit Prospectus zijn opgenomen.
Weststaete Property Fund B.V. (de Uitgevende Instelling)
Weststaete Property Fund B.V. is een besloten vennootschap met
beperkte aansprakelijkheid, opgericht naar Nederlands recht.
Weststaete Property Fund B.V. is (zowel statutair als feitelijk)
gevestigd aan de Baarnsche Dijk 10 te (3741 LS) Baarn
(Nederland).
Weststaete Property Fund B.V. is op 7 september 2012 opgericht
door notaris mr. R.P.J.M. Boerekamp van notariskantoor
Boerekamp en Sypkens te Amsterdam. Weststaete Property Fund
B.V. is ingeschreven in het Handelsregister van de Kamer van
Koophandel te Amersfoort onder nummer 55796338.
Weststaete Property Fund Funding B.V. is bestuurder en enig
aandeelhouder van Weststaete Property Fund B.V. De taken en
verantwoordelijkheden van het Bestuur van Weststaete Property
Fund B.V. zijn opgenomen in de statuten van Weststaete Property
Fund Funding B.V., die als Bijlage 8 bij dit Prospectus zijn
opgenomen.
Weststaete Property Fund B.V. geeft de Obligatielening uit en is
specifiek opgericht ten behoeve van de activiteiten van het
Obligatiefonds zijnde de aankoop en exploitatie van de
Vastgoedobjecten.

Weststaete Property Fund Funding B.V. zal gedurende de looptijd
van de Obligatielening geen andere activiteiten ontplooien dan al
hetgeen met de activiteiten van het Obligatiefonds te maken
heeft.
Conform artikel 2 van de oprichtingsakte van Weststaete
Property Fund B.V. luidt het statutaire doel van Weststaete
Property Fund B.V.:
De vennootschap heeft ten doel:
a. het (doen) beheren en beleggen in vastgoed, het (doen)
verstrekken van geldleningen tegen hypothecaire zekerheid,
speciaal het stellen van zekerheden in relatie tot binnen het
concern van de vennootschap van derden tegen uitgifte van
effecten verkregen gelden;
b. het oprichten en verwerven van, het deelnemen in, het
samenwerken met, het besturen van, alsmede het (doen)
financieren van andere ondernemingen, in welke rechtsvorm
ook;
c. het verstrekken en aangaan van geldleningen, het beheren
van en het beschikken over registergoederen en het stellen
van zekerheden, ook voor schulden van anderen;
d. het verrichten van alle verdere handelingen, die met het
vorenstaande in de ruimste zin verband houden of daartoe
bevorderlijk kunnen zijn.
Het Bestuur wordt gevormd door moedermaatschappij
Weststaete Property Fund Funding B.V.. De Uitgevende Instelling
is in die hoedanigheid afhankelijk van Weststaete Property Fund
Funding B.V.. Er is geen financiële afhankelijkheid.
Weststaete Property Fund Beheer I B.V.
Weststaete Property Fund Beheer I B.V. is een besloten
vennootschap met beperkte aansprakelijkheid, opgericht naar
Nederlands recht. Weststaete Property Fund Beheer I B.V. is
(zowel statutair als feitelijk) gevestigd aan de Baarnsche Dijk 10 te
(3741 LS) Baarn (Nederland).
Weststaete Property Fund Beheer I B.V. is op 7 september 2012
opgericht door notaris mr. R.P.J.M. Boerekamp van
notariskantoor Boerekamp en Sypkens te Amsterdam. Weststaete
Property Fund Beheer I B.V. is ingeschreven in het
Handelsregister van de Kamer van Koophandel te Amersfoort
onder nummer 55796028.
Weststaete Property Fund Beheer I B.V. is een 100% dochter van
de Uitgevende Instelling. Het Bestuur van Weststaete Property
Fund Beheer I B.V. wordt gevormd door Weststaete Property
Fund Funding B.V..
Weststaete Property Fund Beheer I B.V. is één van de twee
Werkmaatschappijen van het Obligatiefonds. Deze
Werkmaatschappij koopt en exploiteert de Vastgoedobjecten die
volledig met de opbrengst van de Obligatielening worden
gefinancierd. Weststaete Property Fund Beheer I B.V. houdt zich
uitsluitend bezig met het beheer en de exploitatie van de
Vastgoedobjecten die zij zal aankopen.
35

36
4.3 Werking van het Obligatiefonds
Weststaete Property Fund Beheer II B.V.
Weststaete Property Fund Beheer II B.V. is een besloten
vennootschap met beperkte aansprakelijkheid, opgericht naar
Nederlands recht. Weststaete Property Fund Beheer II B.V. is
(zowel statutair als feitelijk) gevestigd aan de Baarnsche Dijk 10 te
(3741 LS) Baarn (Nederland).
Weststaete Property Fund Beheer II B.V. is op 7 september 2012
opgericht door notaris mr. R.P.J.M. Boerekamp van
notariskantoor Boerekamp en Sypkens te Amsterdam. Weststaete
Property Fund Beheer II B.V. is ingeschreven in het
Handelsregister van de Kamer van Koophandel te Amersfoort
onder nummer 55796168.
Weststaete Property Fund Beheer II B.V. is de andere
Werkmaatschappij van het Obligatiefonds. Deze Werkmaatschappij
koopt en exploiteert de Vastgoedobjecten die deels met de
opbrengst van de Obligatielening worden gefinancierd en deels
(maximaal 50% van de Taxatiewaarde) met de Hypothecaire
Geldlening van de Bank. Weststaete Property Fund Beheer II B.V.
houdt zich uitsluitend bezig met het beheer en de exploitatie van
de Vastgoedobjecten die zij zal aankopen.
Weststaete Property Fund Beheer II B.V. is eveneens een 100%
dochter van de Uitgevende Instelling en wordt bestuurd door
Weststaete Property Fund Funding B.V..
Stichting Obligatiehouders Property Fund
Stichting PF is een stichting, opgericht naar Nederlands recht.
Stichting PF is statutair gevestigd aan de Baarnsche Dijk 10 te
(3741 LS) Baarn (Nederland). Stichting PF is op 24 september
2012 opgericht door notaris mr. R.P.J.M Boerekamp van
notariskantoor Boerekamp en Sypkens te Amsterdam. Stichting
PF is ingeschreven in het Handelsregister van de de Kamer van
Koophandel te Amersfoort onder nummer 56115873.
Stichting PF is opgericht om de belangen van de Obligatiehouders
te behartigen. Stichting PF houdt toezicht op het Obligatiefonds
en zorgt ervoor dat het beleid en de werkwijze van het
Obligatiefonds, zoals in dit Prospectus omschreven, op de juiste
wijze wordt uitgevoerd. Voor een uitgebreide omschrijving van
het doel, de werkwijze en de rechten en verplichtingen van
Stichting PF wordt verwezen naar hoofdstuk 7 van dit Prospectus.
Uit de schematische weergave van de juridische structuur, zoals
hiervoor in paragraaf 4.2 van dit Prospectus weergegeven, volgen
de geldstromen van het Obligatiefonds en de te vestigen rechten
van Hypotheek op de Vastgoedobjecten. De geldstromen en de
werkwijze van het Obligatiefonds laten zich als volgt omschrijven:
• Nadat de Obligatiehouder – na inzending van het ingevulde
deelnameformulier - een deelnamebevestiging waarin de
Obligaties worden toegewezen van de Uitgevende Instelling
heeft ontvangen, boekt de Obligatiehouder het verschuldigde
bedrag over op de bankrekening van de Uitgevende Instelling;

• Als de Uitgevende Instelling voldoende kapitaal heeft
opgehaald om de (of enkele) Vastgoedobjecten aan te kopen,
verzendt de Uitgevende Instelling hiertoe een schriftelijk
voorstel aan Stichting PF, met het verzoek om goedkeuring;
• Stichting PF controleert of het Obligatiefonds zich heeft
gehouden aan de in het Prospectus gestelde criteria en of de
Vastgoedobjecten voldoen aan de gestelde (kwaliteits)eisen;
• Nadat Stichting PF heeft vastgesteld dat het Obligatiefonds
aan alle criteria heeft voldaan en de Vastgoedobjecten
voldoen aan de gestelde (kwaliteits)eisen, verleent zij
toestemming aan de Uitgevende Instelling om het opgehaalde
kapitaal (na aftrek van de in paragraaf 11.3 van dit Prospectus
omschreven kosten) door te lenen aan Weststaete Property
Fund Beheer I B.V. en Weststaete Property Fund Beheer II
B.V. (zie paragraaf 11.2.2 van dit Prospectus voor de verdeling
van het opgehaald kapitaal) ten behoeve van de primair aan
te kopen Vastgoedobjecten. De Uitgevende Instelling en
Stichting PF zijn enkel gezamenlijk bevoegd ten aanzien van
de bankrekening van de Uitgevende Instelling, voor zover
transacties het bedrag van EUR 10.000,- overschrijden. Als
gevolg hiervan moet Stichting PF de overboeking van het
kapitaal naar de Werkmaatschappijen bij de bank autoriseren;
• De Werkmaatschappijen kopen met het geleende kapitaal de
Vastgoedobjecten aan. Weststaete Property Fund Beheer I
B.V. maakt geen gebruik van een Hypothecaire Geldlening,
maar financiert de Vastgoedobjecten volledig met kapitaal dat
is opgehaald met de Obligatielening. Weststaete Property
Fund Beheer I B.V. verstrekt een eerste recht van Hypotheek
op de door zijn aangekochte Vastgoedobjecten aan Stichting
PF (op basis van een Parallelle vordering, zoals omschreven
in de Beheerovereenkomst Stichting PF die zal worden
gesloten tussen De Uitgevende Instelling en Stichting PF), ten
gunste van alle Obligatiehouders;
• Weststaete Property Fund Beheer II B.V. financiert de door
zijn aan te kopen Vastgoedobjecten deels met kapitaal dat is
opgehaald met de Obligatielening en deels (maximaal 50%
van de Taxatiewaarde) door middel van de Hypothecaire
Geldlening van de Bank. Weststaete Property Fund Beheer I
B.V. verstrekt een eerste recht van Hypotheek op de door zijn
aangekochte Vastgoedobjecten aan de Bank en een tweede
recht van Hypotheek aan Stichting PF, ten gunste van alle
Obligatiehouders;
• De door Weststaete Property Fund Beheer I B.V. en
Weststaete Property Fund Beheer II B.V. gerealiseerde
resultaten worden aangewend om rente aan de Uitgevende
Instelling te betalen, uit hoofde van de verstrekte
geldleningen (zie paragraaf 11.4 voor een toelichting);
• Weststaete Property Fund B.V. wendt de ontvangen rente aan
voor het voldoen van zijn betalingsverplichtingen aan de
Obligatiehouders.
37

38
5 Deelnameprocedure
5.1 Inleiding
5.2 Inschrijfperiode en uitgifte
5.3 Toewijzing Obligaties
In dit hoofdstuk wordt de procedure van inschrijven beschreven.
Een potentiële deelnemer kan inschrijven op een of meerdere
Obligaties door middel van inzending van het ingevulde
deelnameformulier. Het deelnameformulier is als Bijlage 2 bij dit
Prospectus opgenomen.
Deelname in het Obligatiefonds is mogelijk vanaf € 15.000,-.
Inschrijving op de Obligaties is mogelijk vanaf 6 maart 2013
tot en met 30 april 2013. Het Bestuur is bevoegd de inschrijvingstermijn
te verlengen tot en met 30 september 2013. Indien de in
schrijvingstermijn wordt verlengd zal dit middels de website
(www.weststaete-vastgoed.nl) onder ‘nieuws' worden
medegedeeld aan de Obligatiehouders. In geval van verlenging
van de inschrijvingstermijn (dus een uitgiftedatum na 1 mei
2013) blijft de uiterlijke aflossingsdatum van 1 november 2018
gelden. Hierdoor zullen de Obligaties uitgegeven na 1 mei 2013
een kortere looptijd dan 5,5 jaar hebben.
De uitgifte van de Obligaties start tevens op 6 maart 2013 en
geschiedt doorlopend, tot het einde van de inschrijvingstermijn
op 30 april 2013 (of 30 september 2013 in geval van verlenging.
Het Bestuur van het Obligatiefonds behoudt zich het recht voor
om inschrijvingen zonder reden van opgaaf geheel of gedeeltelijk
te weigeren.
Bij dit Prospectus heeft u separaat een deelnameformulier
ontvangen. Indien u dit niet heeft ontvangen, kunt u dit formulier
downloaden via: http://www.weststaete-vastgoed.nl/downloads/.
Indien u besluit deel te nemen in het Obligatiefonds kunt u het
deelnameformulier samen met een kopie van een geldig
identiteitsbewijs opsturen naar Weststaete (Weststaete,
Antwoordnummer 368, 3740 VB te BAARN) in de bijgesloten
antwoordenvelop.
De deelnameprocedure is voor zowel rechtspersonen als
natuurlijke personen gelijk. Om toe te treden tot het
Obligatiefonds moet de volgende procedure worden gevolgd:
1. De deelnemer stuurt een compleet ingevuld en ondertekend
deelnameformulier naar Weststaete samen met een kopie van
een geldig legitimatiebewijs.
2. Na ontvangst van het deelnameformulier zal de Uitgevende
Instelling de deelnemer binnen drie werkdagen een
schriftelijke bevestiging van de toegewezen Obligaties
toezenden. In deze bevestiging staat het Obligatienummer
vermeld waaronder de betreffende Obligaties in het Register
van Obligatiehouders worden geregistreerd.
3. De deelnemer dient binnen 14 dagen na dagtekening van de
bevestiging de inleg en de emissiekosten te voldoen op het
aangegeven rekeningnummer t.a.v. Weststaete Property Fund
B.V. (de Uitgevende Instelling).
4. Zodra de inleg van de deelnemer door Weststaete Property
Fund B.V. is ontvangen, zal (zullen) de betreffende
Obligatie(s) worden uitgegeven, ontvangt de Obligatiehouder
een ontvangstbevestiging en gaat de rentelooptijd van start.

Vastgoedobject Theaterstrasse te Aken.
De deelnameformulieren worden behandeld op volgorde van
binnenkomst. De Uitgevende Instelling behoudt zich het recht
voor om geen of slechts gedeeltelijk Obligaties toe te wijzen, om
welke reden dan ook. De Uitgevende Instelling behoudt zich het
recht voor de uitgegeven Obligaties te annuleren indien voor
1 mei 2013 volgens het Bestuur onvoldoende kapitaal is
opgehaald om het Obligatiefonds te doen slagen. In dat geval
stort de Uitgevende Instelling de storting van de Obligatiehouders
terug inclusief de emissiekosten..
Intrekking van een inschrijving is mogelijk tot uiterlijk 2 weken
na dagtekening van de schriftelijke toewijzing, doch uitsluitend
met toestemming van de Uitgevende Instelling.
Het Bestuur zal de Obligatiehouders schriftelijk over de resultaten
van de aanbieding van de Obligatielening berichten, uiterlijk één
(1) maand nadat de inschrijvingstermijn van de Obligatielening is
verstreken.
Voor een snelle afhandeling mag u ook het deelnameformulier
faxen (035 54 88 099) samen met een kopie van een geldig
identiteitsbewijs of inscannen en per e-mail verzenden naar
info@weststaete-vastgoed.nl. Wij verzoeken u het originele
deelnameformulier per reguliere post na te sturen.
39

40
6 Weststaete Vastgoed Holding B.V. (Initiatiefnemer)
6.1 Inleiding
6.2 Introductie
In dit hoofdstuk wordt de Initiatiefnemer van het Obligatiefonds
beschreven, alsmede de filosofie die de Initiatiefnemer nastreeft.
Daarnaast staan alle aan het Obligatiefonds gelieerde partijen in
dit hoofdstuk vermeld.
Weststaete Vastgoed Holding B.V. is de Initiatiefnemer van het
Obligatiefonds. De activiteiten van Weststaete Vastgoed Holding
B.V. bestaan uit het initiëren van Obligatiefondsen die zich bezig
houden met de aankoop en de exploitatie van vastgoed in
Duitsland. Sinds de oprichting heeft Weststaete Vastgoed Holding
B.V. met succes vier van dergelijke Obligatiefondsen geïnitieerd.
Alle Obligatiefondsen streven de filosofie van Weststaete
Vastgoed Holding B.V. na, zoals beschreven in paragraaf 6.3 van
dit Prospectus. Op basis van deze filosofie wordt per uit te geven
Obligatiefonds de doelstelling en het beleid bepaald, zoals
omschreven in paragraaf 8.3 van dit Prospectus.
De dagelijkse leiding van Weststaete Vastgoed Holding B.V. is in
handen van de heer M. Neuman. In het verleden is de heer
Neuman werkzaam geweest op de financiële afdelingen van
(internationale) ondernemingen Loyens & Loeff N.V. (juridisch
en fiscale dienstverlening) en ING Bank N.V. (financiële dienstverlening)
De heer Neuman is gespecialiseerd in het beperken
van solvabiliteitsrisico’s gerelateerd aan financiële producten,
alsmede in het inventariseren van juridische risico’s die zijn
verbonden aan investeringsproposities.
Het werkterrein van de heer Neuman is internationaal. De heer
Neuman heeft gedurende zijn loopbaan zakelijke contacten
opgebouwd met organisaties in Japan, Amerika en Duitsland en
door deze internationale betrekkingen een sterk netwerk aan
adviseurs en deskundigen opgebouwd.

6.3 Filosofie
De middeleeuwse poort in Aken
Weststaete is erop gericht om de risico’s die Obligatiefondsen
dragen te beperken tot een minimum. De geïnitieerde
Obligatiefondsen van Weststaete Vastgoed Holding B.V. bieden
Obligatiehouders de mogelijkheid om te investeren in vastgoed
(retail en woningen) gelegen in Duitsland, waarbij de belangen
van de investeerder worden gewaarborgd door rechten van
hypotheek op dit vastgoed.
Het vastgoed wordt zorgvuldig geselecteerd, waarbij wordt gelet
op:
• De ligging van de Vastgoedobjecten waarin wordt
geïnvesteerd;
• De solvabiliteit van de huurders van de Vastgoedobjecten;
• De technische staat van de Vastgoedobjecten (behoort
minimaal als ‘goed’ te worden beoordeeld, te beoordelen door
een erkend technisch en bouwkundig inspecteur);
• De samenstelling van de vastgoedportefeuille
(de Vastgoedportefeuille dient voor minimaal 90% uit
woningen te bestaan).
Door middel van deze filosofie biedt Weststaete Vastgoed
Holding B.V. deelnemers de mogelijkheid om optimaal te
profiteren van de aantrekkelijke rendementen die op de Duitse
vastgoedmarkt kunnen worden behaald. Alle Vastgoedobjecten
die het Obligatiefonds primair beoogt aan te kopen voldoen aan
onze filosofie.
41

42
6.4 Initiatiefnemer en gelieerde partijen
Initiatiefnemer:
Weststaete Vastgoed Holding B.V.
Baarnsche Dijk 10
3741 LS Baarn
Telefoon: 035 - 54 88 090
Uitgevende instelling:
Weststaete Property Fund B.V.
Baarnsche Dijk 10
3741 LS Baarn
Telefoon: 035 - 54 88 090
Accountant en fiscaal adviseur:
Baker Tilly Berk N.V.
Entrada 303
1090 GC AMSTERDAM
Telefoon: 020 - 644 28 40
Taxateur
van de Vastgoedobjecten:
Terra Domus
Löffelstrasse 21
41499 Baesweiler
Duitsland
Telefoon: +49 2401 693 7665
Juridisch adviseur Nederland:
Kennedy Van der Laan Advocaten
Haarlemmerweg 333
1051 LH Amsterdan
Telefoon: 020 - 550 6666
Notaris Duitsland:
Dr. Marcus Sommer
Franzstrasse 53
52064 Aachen
Duitsland
Telefoon: +49 241 9900 510
Technisch en bouwkundig
inspecteur:
AixtraBau
Bahnhofstrasse 18
52064 Aachen
Duitsland
Telefoon: +49 241 4012 203
Juridisch adviseur Duitsland:
Rechtsanwaltkanzlei Harald Simons
Emil-Mayrisch-Strasse 4
52499 Baesweiler
Duitsland
Telefoon: +49 240 160 890
Stichting/Trustee:
Stichting
Obligatiehouders Property Fund
Baarnsche Dijk 10
3741 LS Baarn
Telefoon: 035 - 54 88 090
Bestuurder van het Obligatiefonds en
coördinator emissie:
Weststaete Property Fund Funding B.V.
Baarnsche Dijk 10
3741 LS Baarn
Telefoon: 035 - 54 88 090

44
7 Stichting Obligatiehouders Property Fund
7.1 Inleiding
7.2 Doelstelling van Stichting PF
Stichting PF is opgericht met als enkel doel de belangen van de
Obligatiehouders te behartigen. Stichting PF vervult een belangrijke
rol in het kader van toezicht en controle. Stichting PF ziet
erop toe dat de Uitgevende Instelling het vastgestelde beleid op
correcte wijze uitvoert en/of wordt voldaan aan alle eisen met
betrekking tot het aan te kopen vastgoed. Daarnaast ziet Stichting
PF toe op de correcte vestiging (en de eventuele uitwinning) van
de rechten van Hypotheek, ten gunste van alle Obligatiehouders.
Stichting PF treedt op in het belang van de gezamenlijke
Obligatiehouders en handelt onafhankelijk van het
Obligatiefonds. Stichting PF vertegenwoordigt de belangen van
de Obligatiehouders conform (i) hetgeen is overeengekomen in
de Beheerovereenkomst Stichting PF en (ii) hetgeen is vastgelegd
de Algemene Voorwaarden die van toepassing zijn op de
Obligatielening. De Beheerovereenkomst Stichting PF is als
Bijlage 10 bij dit Prospectus gevoegd en het origineel ligt ter
inzage op het kantooradres van de Uitgevende Instelling, op
werkdagen tijdens kantooruren.
7.3 Controletaken Stichting PF Stichting PF houdt toezicht op de uitvoering van de activiteiten
van het Obligatiefonds. Stichting PF voert hiertoe ieder kwartaal
overleg met het Bestuur. In dit overleg legt het Bestuur
verantwoording af ten aanzien van het gevoerde beleid. Van dit
overleg worden notulen opgemaakt, die uiterlijk 15 werkdagen na
afloop van elk kwartaal ter inzage zullen liggen ten kantore van
het Bestuur. De notulen worden tevens digitaal aangeboden, door
middel van publicatie op het online platform van het
Obligatiefonds, het zogenoemde ‘Online-Portfolio’. Obligatiehouders
hebben onbeperkt toegang tot het Online-Portfolio.
Stichting PF informeert de Obligatiehouders over het aankooptraject
van de Vastgoedobjecten door middel van een aankooprapportage.
In deze aankooprapportage worden de Vastgoedobjecten
getoetst aan het beleid van het Obligatiefonds en aan de
kwaliteitseisen, zoals beschreven in hoofdstuk 8 van dit
Prospectus. Stichting PF informeert de Obligatiehouders
schriftelijk over de uitkomst van de door zijn opgemaakte
aankooprapportage.
Stichting PF controleert de geldstromen van het Obligatiefonds.
De Uitgevende Instelling kan de gelden voor de aankoop van de
Vastgoedobjecten pas overmaken aan de Werkmaatschappijen
nadat Stichting PF schriftelijk goedkeuring heeft gegeven voor de
aankoop van de betreffende Vastgoedobjecten. Bovendien is
feitelijke medewerking van Stichting PF vereist. De Uitgevende
Instelling is namelijk niet zelfstandig bevoegd op zijn
bankrekening ten aanzien van overboekingen; voor dergelijke
transacties is elektronische mede-autorisatie van Stichting PF
vereist. Door deze constructie is Stichting PF, als belangenbehartiger
van de Obligatiehouders, altijd op de hoogte van
substantiële overboekingen van gelden door de Uitgevende
Instelling en kan Stichting PF toezien of de gelden conform de
voorwaarden zoals beschreven in dit Prospectus worden
aangewend.

7.4 Bewaring van de rechten van Hypotheek
ten gunste van alle Obligatiehouders.
Ter meerdere zekerheid tot nakoming van de betalingsverplichtingen
van de Uitgevende Instelling (Couponrente, Slotrente en
aflossing Couponwaarde) wordt ten gunste van alle Obligatiehouders
aan Stichting PF een eerste of tweede recht van Hypotheek
gevestigd op de aan te kopen Vastgoedobjecten.
Stichting PF verkrijgt deze rechten van Hypotheek ten behoeve
van de gezamenlijke Obligatiehouders. Stichting PF is gerechtigd
het recht van Hypotheek op zijn naam gevestigd te krijgen, omdat
zij een Parallelle Vordering op Weststaete Property Fund Beheer I
B.V. en Weststaete Property Fund Beheer II B.V. verkrijgt. De
Parallelle Vordering wordt in de Beheerovereenkomst Stichting
PF gecreëerd en is minimaal gelijk aan de vordering die de
Obligatiehouders hebben op de Uitgevende Instelling.
De voorwaarden waaronder Stichting PF gerechtigd is om ten
behoeve van de Obligatiehouders de Parallelle Vordering op te
eisen en de rechten van Hypotheek uit te winnen staan
omschreven in de Algemene Voorwaarden (artikel 14) en de
Beheerovereenkomst Stichting PF (artikelen 2 en 3). Stichting PF
is gehouden haar medewerking te verlenen aan het doorhalen van
de verworven rechten van Hypotheek als de Uitgevende Instelling
aan al haar betalingsverplichtingen
7.5 Bestuursvoorzitter de heer M. Koppenberg.
De heer M. Koppenberg vormt het Bestuur van Stichting PF. De
heer Koppenberg heeft ruim 35 jaar ervaring op het gebied van
vastgoed en vastgoedbeleggingen.
7.6 Vergoeding van het stichtingsbestuur
De heer Koppenberg begon zijn loopbaan in 1977 als woningmakelaar
voor 2 makelaarskantoren in Amsterdam. Hier begeleidde
de heer Koppenberg klanten bij de aan- en verkoop van
bestaande woningen. In 1985 is de heer Koppenberg als
zelfstandig makelaar begonnen, waarbij het commerciële
vastgoed de boventoon ging voeren.
In 1989 heeft de heer Koppenberg zijn loopbaan in Brussel
voortgezet. Hier adviseerde de heer Koppenberg Nederlandse
institutionele- en Scandinavische en Nederlandse private
beleggers bij de aan- en verkoop van commercieel vastgoed in
Brussel en Antwerpen.
In 1994 heeft de heer Koppenberg zich weer in Nederland
gevestigd. De heer Koppenberg is voornamelijk actief op de
Duitse en Nederlandse beleggingsmarkt. In Nederland geeft de
heer Koppenberg advies bij vastgoedtransacties en voert hij Due
diligence-onderzoek uit met betrekking tot de financiële haalbaarheid
van vastgoedprojecten, alsmede met betrekking tot
inhoud en betrouwbaarheid van verstrekte informatie.
Het bestuur van Stichting PF ontvangt een jaarlijkse onkostenvergoeding
ad € 500,- per bestuurslid. Deze vergoeding wordt voldaan
door de Initiatiefnemer van het Obligatiefonds en komt dus
niet ten laste van het Obligatiefonds. Op enige andere vergoeding
heeft het bestuur van Stichting PF geen recht.
45

46
8 Beleid van het Obligatiefonds
8.1 Inleiding
8.2 Beleidsbepaling
Terugkoppeling
Beleidsevaluatie
Doelstelling
Beleidsuitvoering
Beleidsbepaling
Het Obligatiefonds is voornemens om primair de
Vastgoedobjecten die zijn omschreven in hoofdstuk 10 van dit
Prospectus aan te kopen. De beslissing om deze Vastgoedobjecten
aan te kopen is het gevolg van het door het Obligatiefonds
gevoerde beleid. Onderdeel van dit beleid zijn de strikte
kwaliteitseisen waaraan de beoogde Vastgoedobjecten moeten
voldoen.
In dit hoofdstuk wordt het beleid van het Obligatiefonds nader
toegelicht. Paragraaf 8.2 beschrijft de wijze waarop het beleid van
het Obligatiefonds door het Bestuur - in samenspraak met
Stichting PF - wordt bepaald. In paragraaf 8.3 wordt het
financierings- en aankoopbeleid omschreven en toegelicht.
Het beleid van het Obligatiefonds wordt bepaald door het
Bestuur. Het beleid van het Obligatiefonds is gericht op risicobeperking
voor alle Obligatiehouders. Dit betekent dat het beleid
zich richt op het beperken van de in dit Prospectus beschreven
risico’s (zie hoofdstuk 2), alsmede op het beperken van mogelijke
toekomstige risico’s, die zich tijdens de looptijd van het Obligatiefonds
manifesteren. Het Bestuur moet om deze reden zijn beleid
kunnen wijzigen, waardoor voortijdig potentiële risico’s kunnen
worden afgewend.
Het Bestuur heeft voor zijn beleidsvaststelling en -voering een
beleidscyclus ontwikkeld.
1. Doelstelling: Het Bestuur bepaalt voor het Obligatiefonds de
doelstelling aan de hand van de huidige economische situatie,
waarbij met name gelet wordt op risicomijding.
2. Beleidsbepaling: In deze fase wordt vastgesteld welke stappen
het Obligatiefonds dient te ondernemen om de bepaalde
doelstelling te realiseren, hetgeen wordt vertaald naar het
beleid.
3. Beleidsuitvoering: Het vastgestelde beleid wordt volgens plan
uitgevoerd door het Obligatiefonds, in samenwerking met
Stichting PF.
4. Beleidsevaluatie: Stichting PF en het Bestuur onderzoeken of
het gevoerde beleid effectief heeft geleid tot de realisatie van
de doelstelling.
5. Terugkoppeling: Naar aanleiding van de beleidsevaluatie
onderzoekt het Bestuur en Stichting PF welke verbeteringen
in het beleid kunnen worden doorgevoerd, ten gunste van alle
Obligatiehouders en het Obligatiefonds
In het jaarverslag zal de Uitgevende Instelling verslag doen van
het gevoerde beleid van het betreffende boekjaar, alsmede het te
voeren beleid voor het aankomende boekjaar.

8.3 Financierings- en aankoopbeleid van het Obligatiefonds
Het financieringsbeleid van het Obligatiefonds schrijft voor dat
de Hypothecaire Geldlening die Weststaete Property Fund Beheer
II B.V. van de Bank zal verkrijgen, maximaal 50% van de
Taxatiewaarde van de door deze Werkmaatschappij aan te kopen
Vastgoedobjecten mag bedragen. Het Obligatiefonds neemt deze
regel als uitgangspunt.
Belangrijk uitgangspunt ten aanzien van het aankoopbeleid van
het Obligatiefonds is dat de aan te kopen Vastgoedobjecten in
economisch sterke deelstaten van Duitsland moeten liggen.
Daarnaast dienen de aan te kopen Vastgoedobjecten tegen een
scherpe prijs te worden aangekocht, waarbij de Obligatiefondskosten,
Aankoopkosten en de Koopsom van de Vastgoedobjecten
samen niet hoger zijn dan de Taxatiewaarde van de
Vastgoedobjecten.
Zoals beschreven, is het Obligatiefonds gericht op risicobeperking
voor zijn Obligatiehouders. Dit komt (onder andere) tot
uiting in de hypothecaire zekerheid die ten gunste van alle
Obligatiehouders zal worden gevestigd. Stichting PF verkrijgt een
eerste recht van Hypotheek ten aanzien van de Vastgoedobjecten
die worden aangekocht door Weststaete Property Fund Beheer I
B.V. en een tweede recht van Hypotheek ten aanzien van de
Vastgoedobjecten die worden aangekocht door Weststaete
Property Fund Beheer II B.V..
Door deze structuur biedt het Obligatiefonds hypothecaire
zekerheid aan haar Obligatiehouders en kan het tevens
gebruikmaken van een (beperkte) Hypothecaire Geldlening.
Doordat het Obligatiefonds gebruikt maakt van een beperkte
Hypothecaire Geldlening ontstaat een hefboomwerking. Dit
betekent dat de opbrengsten die met de Hypothecaire Geldlening
worden gerealiseerd hoger zijn dan de (lage) rentelasten die het
Obligatiefonds uit hoofde van de Hypothecaire Geldlening aan de
Bank is verschuldigd. Het rendement dat zal ontstaan door deze
hefboomwerking, zal door het Obligatiefonds worden aangewend
om de in dit Prospectus beschreven rente uit te keren aan de
Obligatiehouders.
Daarnaast is de invloed die de Bank op het Obligatiefonds kan
uitoefenen als gevolg van deze structuur beperkt. De Bank kan
zich op geen enkele wijze op (de Vastgoedobjecten van)
Weststaete Property Fund Beheer I B.V. verhalen, aangezien de
deze Werkmaatschappij aan te kopen Vastgoedobjecten zullen
worden aangekocht zonder hypothecaire financiering door een
bank. Weststaete Property Fund Beheer I B.V. wordt volledig door
de Uitgevende Instelling gefinancierd, door middel van de lening
van gelden die met de Obligatielening zijn opgehaald.
47

48
8.4 Aankoopcriteria Vastgoedobjecten
Het Obligatiefonds beoogt primair de Vastgoedobjecten
beschreven in hoofdstuk 10 van dit Prospectus uiterlijk op 1 mei
2013 definitief te verwerven. De Vastgoedobjecten mogen
gedurende de emissie ook per Vastgoedobject worden
aangekocht. De Vastgoedobjecten die door het Obligatiefonds
worden aangekocht dienen te voldoen aan de volgende criteria:
Aankoopcriteria vastgoed:
• De aan te kopen Vastgoedobjecten moeten gelegen zijn op
een goede locatie, in steden waar geen leegloop plaatsvindt;
• De aan te kopen Vastgoedobjecten dienen in verschillende
steden/plaatsen te liggen, waardoor de portefeuille van het
Obligatiefonds een gezonde spreiding kent;
• De aan te kopen Vastgoedobjecten moeten worden
aangekocht tegen gunstige prijzen, in verhouding tot de
werkelijke marktwaarde;
• Alvorens een Vastgoedobject aan te kopen wordt er een Due
diligence-onderzoek uitgevoerd met betrekking tot de
technische staat (door een bouwkundig expert) en juridische
kenmerken van het Vastgoedobject (door een jurist);
• De aan te kopen Vastgoedobjecten moeten goed verhuurbaar
zijn, waardoor het verloop van huurders geen bedreiging kan
vormen voor de liquiditeit van het Obligatiefonds;
• De aan te kopen Vastgoedobjecten moeten mogelijkerwijs
een waardestijging kunnen realiseren gedurende de looptijd
van de Obligatielening;
• De aan te kopen Vastgoedobjecten bestaan op basis van het
aantal bewoonbare vierkante meters voor minimaal 90% uit
woningen en maximaal 15% uit winkelruimtes.
Vastgoedobject, Erfurterstrasse te Krefeld.

8.5 Criteria werkwijze Obligatiefonds
Naast de feitelijke, materiële en geografische aankoopcriteria ten
aanzien van het aan te kopen Vastgoedobjecten, heeft het Bestuur
ook criteria ten aanzien van de werkwijze vastgesteld, waaraan
het Obligatiefonds ten aanzien van de aankoop van
Vastgoedobjecten moet voldoen.
Deze criteria voor (de werkwijze van) het Obligatiefonds zijn als
volgt:
• Werkmaatschappij Weststaete Property Fund Beheer II B.V.
financiert maximaal 50% van de getaxeerde waarde van de
Vastgoedobjecten met de Hypothecaire Geldlening;
• Ter meerdere zekerheid van de Obligatiehouders verstrekt het
Obligatiefonds het recht van Hypotheek, eerste of tweede in
rang (afhankelijk van welke Werkmaatschappij de
Vastgoedobjecten aankoopt en vervolgens het recht van
Hypotheek verstrekt), aan Stichting PF. Stichting PF bewaart
de verkregen Hypotheekrechten als zekerheid voor de
Obligatiehouders. Zie paragraaf 11.2.2 van dit Prospectus
voor een verdeling van de opgehaalde gelden over de beide
Werkmaatschappijen en een omschrijving van de
Vastgoedobjecten die de Werkmaatschappijen primair beogen
aan te kopen;
• De Vastgoedobjecten moeten voor de aankooptransactie zijn
getaxeerd door een bij TÜV Nordrhein geregistreerd taxateur,
aan te wijzen door het Bestuur. Het taxatierapport mag niet
ouder zijn dan 6 maanden, gerekend vanaf de aankoopdatum
van het betreffende Vastgoedobject;
• De totale Obligatiefondsinvestering (Koopsom inclusief
Aankoopkosten en Obligatiefondskosten) mag niet groter zijn
dan de Taxatiewaarde van de aan te kopen Vastgoedobjecten;
• Het Bestuur werkt actief aan risicobeheersing door een
gedegen risicomanagementproces te voeren (zie paragraaf
14.5 voor een beschrijving van het risico management
proces);
• Het Obligatiefonds verstrekt frequente informatie over de
ontwikkelingen van het Obligatiefonds aan de
Obligatiehouders (zie hoofdstuk 14, “Informatievoorziening
en verslaglegging”);
• Het Obligatiefonds verstrekt na aankoop van de
Vastgoedobjecten een kopie van de hypotheekakte aan de
Obligatiehouders, waarin het recht van Hypotheek ten gunste
van alle Obligatiehouders is gevestigd;
• Het Obligatiefonds houdt de Obligatiehouders middels het
Online-Portfolio op de hoogte met betrekking tot de
bezettingsgraad van de aangekochte Vastgoedobjecten;
• Het Obligatiefonds mag Vastgoedobjecten uitsluitend
aankopen na voorafgaande toestemming van Stichting PF,
zoals omschreven in paragraaf 4.3 van dit Prospectus.
49

50
9 Vastgoedmarkt Duitsland
9.1 Inleiding
9.2 Algemene kenmerken
De activiteiten van het Obligatiefonds bestaan uit het investeren
in en het exploiteren van Duits vastgoed. In dit hoofdstuk wordt
een korte beschrijving gegeven van de recente ontwikkelingen op
de Duitse vastgoedmarkt. In paragraaf 9.2 worden de algemene
kenmerken van Duitsland beschreven, waarna in paragraaf 9.3
inhoudelijk wordt ingegaan op de Duitse vastgoedmarkt anno
2012. Paragraaf 9.4 gaat in op de ontwikkeling van het aantal
huishoudens in Nordrhijn-Westfalen, de Duitse deelstaat waar
het Obligatiefonds actief is. De verwachte groei van het aantal
huishoudens heeft grote invloed op de vraag naar woonruimte in
dit gebied.
Duitsland wordt in 2012 in de media ook wel omschreven als de
motor van Europa. Economisch gezien is Duitsland het sterkste
land in Europa.
Gelet op de teruglopende werkloosheid, die momenteel op een
historisch laag niveau verkeert, ziet het er voor de economie van
Duitsland goed uit. Er vindt een toename plaats in zowel de
migratie binnen als emigratie naar Duitsland. De emigranten die
zich uit het buitenland in Duitsland vestigen, komen voornamelijk
uit Oost-Europa. Met betrekking tot de binnenlandse
migratie vinden er verschuivingen plaats van minder welvarende
steden naar de welvarende steden in Duitsland. Tot 2025 wordt
verwacht dat de westelijk gelegen landelijke gebieden en grote
gedeeltes van het oosten van Duitsland te maken krijgen met
leegloop. Dit betreft steden zoals New Brandenburg (-26.9%),
Suhl (-26.1%) en Gera (-25.8%). In middelgrote studentensteden
en grote steden wordt daarentegen een groei verwacht.
Voorbeelden van dergelijke groeisteden zijn Regensburg (5.7%),
Aken (5.3%) en Tübingen (4.9%).
De werkeloosheid concentreert zich voornamelijk in het oosten
van Duitsland en in de oudere industriële gebieden ten westen
van het Ruhrgebied. Het salarisniveau in Oost-Duitsland ligt 22%
lager dan het salarisniveau in West-Duitsland. Dit maakt het
westen voor veel Oost-Duitsers een interessante vestigingsplaats.
Werkeloosheidscijfers Europa in juni 2012.
(Bron:eurostat.ec.europa.eu)

9.3 De Duitse vastgoedmarkt
Ondanks de afnemende en vergrijzende bevolking van Duitsland,
wordt de woningmarkt in evenwicht gehouden door een stijging
van het aantal huishoudens. Sinds de Duitse hereniging is het
aantal huishoudens met 5 miljoen gestegen. Het aantal huishoudens
zal naar verwachting in de komende 15 jaar nog met 7%
stijgen in West-Duitsland, maar slechts met 2,4% in Oost-Duitsland.
Ongeveer 1,6 miljoen mensen hebben zich sinds 1990 al
verplaatst van Oost- naar West-Duitsland.
(Bron: rabobank kennis en economisch onderzoek, 7 februari 2012)
(Bron: CB Richard Ellis: Special Report Residential Market
Germany 2010/2011)
(Bron: Novum Uitgegeven op woensdag 02 mei 2012,Global
Property Guide, Aug 09, 2012)
(Bron: CB Richard Ellis: Special Report Residential Market
Germany 2010/2011)
(Bron: European Commison Eurostat: Unemployment rates,
seasonally adjusted, June 2012)
Als gevolg van de sterke economie van Duitsland trekt Duitsland
veel buitenlandse investeerders aan. Een aanzienlijk deel van deze
buitenlandse investeerders richt zich specifiek op de vastgoedmarkt.
De vastgoedmarkt wordt gezien als een investering met
een aantrekkelijke risico/rendementsverhouding.
Veel grote investeringsmaatschappijen beschouwen Duits
vastgoed als ondergewaardeerd.
Bovengenoemde aantrekkelijke eigenchappen van de Duitse
vastgoedmarkt hebben geleid tot zeer grote investeringsvolumes
op de Duitse vastgoedmarkt. Deze groeibeweging is in het derde
kwartaal van 2009 in gang gezet. De grote investeringsmaatschappijen
richten zich voornamelijk op de 5 grote steden in Duitsland
(Berlijn, Dusseldorf, Frankfurt, Hamburg en München).
Investeringsvolume in vastgoedportefeuilles en vastgoedobjecten.
(Bron: DTZ Research)
51

52
In 2009 en 2010 werd voornamelijk geïnvesteerd in huisvesting.
In 2009 werd 76% van het totale investeringsvolume geïnvesteerd
in huisvesting. In 2010 werd 40% van het totale investeringsvolume
geïnvesteerd in huisvesting. De afname heeft waarschijnlijk
te maken met stijgende prijzen van vastgoed in de 5 grote steden,
waardoor het te verwachten rendement voor investeerders kleiner
is gewo
Het verhoogde aantal transacties op de Duitse vastgoedmarkt
houdt reeds drie jaar aan, wat heeft geresulteerd in explosief
stijgende prijzen in de 5 grote steden. De omliggende steden en
gemeenten liften met betrekking tot de prijsstijging mee op de
stijgende vraag naar Duits vastgoed, maar volgen deze
ontwikkeling vertraagd.
(Bron: CB Richard Ellis: Special Report Residential Market
Germany 2010/2011)
(Bron: DTZ Research q2 2012 Investment Market update)

9.4 Ontwikkeling huishoudens Noordrijn-Westfalen
Het Obligatiefonds investeert hoofdzakelijk in woningen gelegen
in de Duitse deelstaat Noordrijn-Westfalen. Noordrijn-Westfalen
kenmerkt zich door de vele positieve economische aspecten. De
Duitse deelstaat Noordrijn-Westfalen is een van de grootste
deelstaten en telt de meeste inwoners (18 miljoen inwoners) van
alle 16 deelstaten in Duitsland. Daarnaast vindt er veel
immigratie plaats.
Het Obligatiefonds richt zich specifiek op de regio Aken, gelegen
in Noordrijn-Westfalen. Volgens CBRE zal het inwoneraantal van
Aachen met 5,3% toenemen tot 2025. Deze groei is te danken aan
de economische vooruitgang die de afgelopen jaren heeft plaats
gevonden. Daardoor is er een groeiende vraag naar werknemers
ontstaan.
Er wordt voor Noordrijn-Westfalen tot 2025 een groei in het
aantal huishoudens verwacht van 329.000. Voor heel Duitsland
wordt een groei van 1 miljoen huishoudens verwacht tot 2025.
Gemiddeld wordt tot en met 2025 in Oost-Duitsland een daling
in het aantal huishoudens verwacht van 5,9%. In diezelfde
periode wordt er voor West-Duitsland een stijging in het aantal
huishoudens verwacht van 6,7%. Volgens CBRE zal de groei
vooral plaatsvinden bij de een- en tweepersoonshuishoudens.
Waar het jaarlijkse tekort aan grote appartementen in deze
periode 45.000 stuks zal bedragen, zal het jaarlijks tekort naar
eenpersoons- en duplexwoningen ongeveer 130.000 stuks
bedragen. Deze situatie zorgt voor een toenemende druk op de
huizenmarkt, met stijgende huizenprijzen als gevolg.
(Bron: CB Richard Ellis: Special Report Residential Market
Germany 2010/2011)
53

54
10 De Vastgoedobjecten
10.1 Inleiding
10.2 Ligging van de Vastgoedobjecten
10.2.1 Algemene kenmerken Vastgoedobjecten Aken
Theater in Aken.
In dit hoofdstuk worden de Vastgoedobjecten beschreven die het
Obligatiefonds door middel van de uitgifte van Obligaties primair
beoogt te financieren. De in dit hoofdstuk weergegeven Vastgoedobjecten
voldoen allen aan de doelstelling en het beleid zoals
beschreven in paragraaf 8.3 van dit Prospectus en dienen tevens
als referentiekader voor alle toekomstige te financieren Vastgoedobjecten
(indien de beoogde Vastgoedobjecten niet kunnen
worden aangekocht). Daarnaast wordt er in dit hoofdstuk nader
ingegaan op de waardebepaling en worden de uitkomsten van het
Due dillegence-onderzoek besproken.
Het Obligatiefonds beoogt primair vijf Vastgoedobjecten aan te
kopen, allen gelegen in de Duitse deelstaat Noordrijn-Westfalen.
Het Obligatiefonds houdt bij de selectie van de Vastgoedobjecten
rekening met de verhuurbaarheid van de Vastgoedobjecten. Alle
Vastgoedobjecten liggen op zeer gewilde locaties. Deze locaties
zijn gewild, omdat er rondom de locatie voldoende werkgelegen
heid en sociale voorzieningen zijn en er een uitstekende
infrastructuur aanwezig is.
De Vastgoedobjecten die het Obligatiefonds primair beoogt aan
te kopen gelegen aan de Theater Strasse 62, Schutze Strasse 13 en
Bahnhoff Strasse 13-15 liggen op zeer gewilde locaties, midden in
het centrum van Aken. De stad Aken ligt dicht bij de grens met
Nederland en België. Op 65 km afstand van Aken ligt de Duitse
stad Keulen. Aken telt ruim 265.000 inwoners.
De economie van Aken is één van de succesvolste, afgezet tegen
de economieën van andere steden in de Duitse deelstaat Noordrijn-Westfalen.
De belangrijkste industrietakken zijn machinebouw,
bandenproductie, de fabricage van diverse lichtvoorzieningen
(zoals LED verlichting) en het maken van snoep en andere
zoetwaren.
Studie en wetenschappelijk onderzoek zijn in Aken nauw met
elkaar verbonden. Uit de traditierijke universiteiten is een
netwerk aan onderzoeksinstituten gegroeid. Daarnaast kent het
centrum voor techniek en natuurwetenschappen (de Rheinisch-
Westfälische Technische Hochschule) vele facetten van academ
sche bedrijvigheid. Zo heeft het RWTH ook een medische
faculteit. Aan de hogescholen van Aken worden ingenieurs,
wetenschappers en ontwerpers opgeleid.
De Katholieke Hogeschool Noordrijn-Westfalen concentreert
zich op sociale wetenschappen en sociale pedagogiek. Aan de
Akense afdeling van het conservatorium 'Hochschule für Musik
Köln' studeren musici, die vaak hun carrière beginnen bij het
Akense Theater.
De stedelijke regio Aken ligt op een kruispunt van meerdere
snelwegen. Brussel, Eindhoven en Keulen zijn binnen een uur te
bereiken. Antwerpen is binnen twee uur bereikbaar en binnen
drie uur bevindt men zich in Amsterdam, aan de kanaalkust, in
Noord-Frankrijk of in Frankfurt.

10.2.2 Algemene kenmerken Heinsberg
EU-Regio Maas-Rijn.
De verbindingen per trein zijn door de aanwezigheid van
hogesnelheidslijnen goed. De Thalys verbindt Aken met Brussel
en Parijs. Frankfurt is met de ICE in circa twee uur te bereiken.
Internationale luchthavens zijn te vinden in Maastricht,
Düsseldorf, Keulen-Bonn en Brussel.
Aken
(Bron: De Stad Aken, afdeling stad/burgers)
Het Vastgoedobject die het Obligatiefonds primair beoogt aan te
kopen is gelegen aan de Erfurter Strasse 3 ligt in een aansprekende
wijk in Heinsberg. Heinsberg telt ruim 40.000 inwoners en
ligt 35 km ten noorden van Aken. Heinsberg maakt deel uit van
de regio Aken. Door het stijgende aantal huishoudens en het
toenemende aantal studenten, neemt ook de vraag naar woningen
in de gebieden net buiten Aken toe.
(Bron: http://nl.wikipedia.org/wiki/Heinsberg_(stad) )
Door het lidmaatschap aan de EU-regio ‘Maas-Rijn’ bevordert
Heinsberg haar infrastructuur, economie en cultuur, en daarmee
haar rol in het Europees economisch centrum. De EU-regio
Maas-Rijn is in 1976 opgericht en bestaat uit de volgende vijf
regio’s:
• Het zuiden van de provincie Limburg (Nederland)
• De provincie Limburg (België)
• De provincie Luik (België)
• De regio Aken (Duitsland)
• De Duitstalige Gemeenschap (België)
Bron: Toekomstportaal EUREGIO).
55

56
10.2.3 Algemene kenmerken Krefeld
Rondom Heinsberg is voldoende aanbod met betrekking tot
onderwijs. Universiteiten en onderzoeksinstellingen zijn
gevestigd in Aken, Mönchengladbach, Jülich en Düsseldorf. Deze
steden zijn bijzonder snel te bereiken, gelet op hun ligging en
bereikbaarheid met het openbaar vervoer.
(Bron: De Stad Heinsberg, afdeling economie en dienstverlening)
Heinsberg (Noordrijn-Westfalen)
Het Vastgoedobject welke het Obligatiefonds primair beoogt aan
te kopen gelegen aan de Charlotteburg 1-7 ligt in Krefeld. Krefeld
telt ruim 234.000 inwoners en ligt 19 km ten noorden van Düsseldorf
en 37 km ten oosten van Venlo. Krefeld maakt deel uit van
de Rijn-Ruhrregio. De Rijn-Ruhrregio is de grootste en
belangrijkste economische regio van Duitsland. De Rijn-Ruhrregio
is het dichtsbevolkte deel van Duitsland (1436 per km2). De
woningmarkt van Krefeld profiteert van haar ligging in de Rhijn-
Ruhrregio, doordat in deze regio geen leegloop plaatsvindt maar
juist een toenemende vraag naar woningen. Hierdoor kan de
woningmarkt van Krefeld als stabiel worden beschreven.
(Bron: MegaCity Taskforce, Rhine-Ruhr North Documentation)
Krefeld is uitstekend bereikbaar. De A57 richting Keulen, de A44
richting Aken en de A40 richting Dortmund verbinden Krefeld
snel met alle aangrenzende steden. Daarnaast beschikt Krefeld
over een treinstation en een kleine binnenhaven voor scheep
vaartverkeer. Het vliegveld van Düsseldorf ligt op 19 km afstand
van Krefeld. (Bron: Taxatierapport, onderdeel Omgevingsinformatie 22.10.12
Krefeld, An der Charlottenburg 1-7)
Krefeld biedt veel mogelijkheden op het gebied van onderwijs. Zo
geeft de Volkshochschule onderwijs in recht, economie, natuurkunde
en politiek. Universiteiten en onderzoeksinstellingen zijn
gevestigd in de nabije omgeving van Krefeld (Mönchengladbach
en Düsseldorf). (Bron: www.krefeld.de)
(Bron: www.krefeld.de)
Krefeld (Noordrijn-Westfalen.

10.3 Kenmerken beoogde Vastgoedobjecten
Overzicht belangrijkste kenmerken
Het Vastgoedobject Het Vastgoedobject is midden in het inkoopcentrum van Aken
gelegen. Het Vastgoedobject bestaat uit 4 appartementen en
1 winkelruimte.
Bouwjaar 1960.
Totale gebruiksoppervlakte van Oppervlakte appartementen: 415 m 2 .
het Vastgoedobject Oppervlakte winkelruimte: 200 m 2 .
Totaaloppervlak: 615 m 2 .
Totale grondoppervlakte van
het Vastgoedobject 308 m 2 .
Adres Theater Strasse 62, Aken (Duitsland).
Taxatiewaarde € 1.006.000,-.
Koopsom incl. aankoopkosten € 921.500,-.
Netto jaarhuur € 74.820,-.
Bezettingsgraad De huidige (januari 2013) bezettingsgraad van het Vastgoedobject
bedraagt 100%.
Huurder woonruimte Particulieren.
Huurder winkelruimte Traine (gezondsheidscentrum) heeft een huurovereenkomst,
waarvan resterende looptijd 10 jaar bedraagt.
BAR 8,1%.
Werkmaatschappij Weststaete Property Fund Beheer II B.V..
Hypothecaire zekerheid De Bank verkrijgt het eerste recht van Hypotheek. Stichting PF
verkrijgt het tweede recht van Hypotheek, ten gunste van alle
Obligatiehouders.
57

58
Overzicht belangrijkste kenmerken
Het Vastgoedobject Het Vastgoedobject is midden in het inkoopcentrum van Aken
gelegen. Het Vastgoedobject bestaat uit 4 appartementen en
1 winkelruimte.
Bouwjaar 1957.
Totale gebruiksoppervlakte van Oppervlakte appartementen: 435 m 2 .
het Vastgoedobject Oppervlakte winkelruimte: 200 m 2 .
Totaaloppervlak: 635m 2 .
Totale grondoppervlakte van
het Vastgoedobject 348 m 2 .
Adres Schutzen Strasse 13, Aken (Duitsland).
Taxatiewaarde € 990.000,-.
Koopsom incl. aankoopkosten € 884.600,-.
Netto jaarhuur € 71.814,-.
Bezettingsgraad De huidige (januari 2013) bezettingsgraad van het
Vastgoedobject bedraagt 100%.
Huurder woonruimte Particulieren.
Huurder winkelruimte De orthodoxe kerk (met een huurovereenkomst, waarvan de
resterende looptijd 10 jaar bedraagt).
BAR 8,1%.
Werkmaatschappij Weststaete Property Fund Beheer II B.V..
Hypothecaire zekerheid De Bank verkrijgt het eerste recht van Hypotheek. Stichting PF
verkrijgt het tweede recht van Hypotheek, ten gunste van alle
Obligatiehouders.

Overzicht belangrijkste kenmerken
Het Vastgoedobject Het Vastgoedobject is midden in het centrum van Aken gelegen.
Het object bestaat uit 18 appartementen en 2 winkelruimtes.
Bouwjaar 1969.
Totale gebruiksoppervlakte van Oppervlakte appartementen: 533 m 2 .
het Vastgoedobject Oppervlakte winkelruimte: 430 m 2 .
Totaaloppervlak: 963m 2 .
Totale grondoppervlakte van
het Vastgoedobject 820 m 2 .
Adres Bahnhof Strasse 13-15, Aken (Duitsland).
Taxatiewaarde € 1.515.000,-.
Koopsom incl. aankoopkosten € 1.351.500,-.
Netto jaarhuur € 109.825,-.
Bezettingsgraad De huidige (januari 2013) bezettingsgraad van het
Vastgoedobject bedraagt 100%.
Huurder woonruimte Particulieren.
Huurder winkelruimte Living Hair (kapsalon). De huurovereenkomst heeft een
resterende looptijd van 5 jaar en kan met 5 jaar verlengd worden.
BAR 8,1%.
ENSE Consulting (levering van reclame technologie). De huurovereenkomst
heeft een resterende looptijd van 8 jaar en kan met
5 jaar verlengd worden.
Werkmaatschappij Weststaete Property Fund Beheer I B.V..
Hypothecaire zekerheid Stichting PF verkrijgt het eerste recht van Hypotheek, ten gunste
van alle Obligatiehouders.
59

60
Overzicht belangrijkste kenmerken
Het Vastgoedobject Het Vastgoedobject bestaat uit 11 appartementen en
11 parkeerplaatsen. Het Vastgoedobject is gelegen in een
welvarende buurt van Heinsberg.
Bouwjaar 1997.
Totale gebruiksoppervlakte van
het Vastgoedobject 992 m 2 .
Totale grondoppervlakte van
het Vastgoedobject 864 m 2 .
Adres Erfurter Strasse 3, Heinsberg (Duitsland).
Taxatiewaarde € 787.000,-.
Koopsom incl. aankoopkosten € 614.200,-.
Netto jaarhuur € 58.686,-.
Bezettingsgraad De huidige (januari 2013) bezettingsgraad van het
Vastgoedobject bedraagt 100%.
Huurder woonruimte Particulieren.
BAR 9,5%.
Werkmaatschappij Weststaete Property Fund Beheer I B.V..
Hypothecaire zekerheid Stichting PF verkrijgt het eerste recht van Hypotheek, ten gunste
van alle Obligatiehouders.

Overzicht belangrijkste kenmerken
Het Vastgoedobject Het Object bestaat uit 42 appartementen en 42 parkeerplaatsen.
Het Vastgoedobject ligt op 5 minuten reizen van het centrum
van Krefeld.
Bouwjaar 1995.
Totale gebruiksoppervlakte van
het Vastgoedobject 2923 m 2 .
Totale grondoppervlakte van
het Vastgoedobject 3040 m 2 .
Adres An der Charlottenburg 1-7, Krefeld (Duitsland).
Taxatiewaarde € 2.926.000,-.
Koopsom incl. aankoopkosten € 2.064.200,-.
Netto jaarhuur € 220.736,-.
Bezettingsgraad De huidige (januari 2013) bezettingsgraad van het
Vastgoedobject bedraagt 100%.
Huurder woonruimte Particulieren.
BAR 10,7%.
Werkmaatschappij Weststaete Property Fund Beheer II B.V..
Hypothecaire zekerheid De Bank verkrijgt het eerste recht van Hypotheek. Stichting PF
verkrijgt het tweede recht van Hypotheek, ten gunste van alle
Obligatiehouders.
61

62
Object
Theater Strasse 62,
Aken
Schutze Strasse 13,
Aken
Bahnhof
Strasse 13-15
Aken
Erfurter Strasse 3
Heinsberg
An der
Charlottenburg 1-7,
Krefeld
Aantal
appartementen
Aantal
winkelruimtes
Schematisch overzicht vastgoedportefeuille
In onderstaand schematischoverzicht zijn de belangrijkste
kenmerken van alle Vastgoedobjecten welke het Obligatiefonds
primair beoogt aan te kopen weergegeven.
Aantal
parkeerplaatsen
Totale
woonoppervlakte
Totale
winkeloppervlakte
Totale
grondoppervlakte
Koopsom
inclusief
aankoopkosten
Taxatiewaarde
4 1 Geen 415 m 2 200 m 2 308 m 2 € 921.500,- € 1.006.000,-
4 1 Geen 435 m 2 200 m 2 348 m 2 € 884.600,- € 990.000,-
18 2 Geen 533 m 2 430 m 2 963 m 2 € 1.351.500,- € 1.515.000,-
11 Geen 11 992 m 2 864 m 2 € 614.200,- € 787.000,-
42 Geen 42 2923m 2 3040 m 2 € 2.064.200,- € 2.926.000,-
Totaal 79 4 53 5298 m 2 830 m 2 5523 m 2 € 5.836.000,- € 7.224.000,-
De appartementen in het Vastgoedobject Theater Strasse 62,
Aken (Duitsland) zijn gemiddeld 103,8 m 2 .
De appartementen in het Vastgoedobject Schutze Strasse 13,
Aken (Duitsland) zijn gemiddeld 108,8 m 2 .
De appartementen in hetVastgoedobject Bahnhof Strasse 13-15,
Aken (Duitsland) zijn gemiddeld 29,6 m 2 .
De appartementen in het Vastgoedobject Erfurter Strasse 3,
Heinsberg (Duitsland) zijn gemiddeld 90,2 m 2 .
De appartementen in het Vastgoedobject An der Charlottenburg
1-7, Krefeld (Duitsland) zijn gemiddeld 69,6 m 2 .

10.4 Waardebepaling van de Vastgoedobjecten.
10.4.1 Gegevens Taxateur
Alle Vastgoedobjecten die het Obligatiefonds primair beoogt aan
te kopen, zijn in oktober 2012 getaxeerd door Terra Domus. De
datum waarop de Taxatiewaarde is vastgesteld (en waarop het
taxatierapport is opgesteld en afgegeven) is 23 oktober 2013. Een
samenvatting van de taxatierapporten kunt u vinden in Bijlage 3
bij dit Prospectus. De Taxateurs die de taxatie hebben uitgevoerd
namens Terra Domus zijn de heren U. Poschen en B. Hornbach.
De Taxateurs van Terra Domus zijn aangesloten bij de volgende
beroepsinstellingen:
• Berufsfachverband für das Sachverständigen und
Gutachterwesen e.V.
Het doel van deze vereniging is het controleren en handhaven
van de door de overheid aangewezen taxateurs. Meer over
BSG e.V. vindt u op: http://www.bsg-ev.de.
• DESAG, Deutsche Sachverständigen-Gesellschaft mbH
DESAG is een organisatie die de bij zijn aangesloten taxateurs
onderwijst, toetst en certificeert. Meer informatie over
DESAG vindt u op http://www.deutsche-sachverstaendigengesellschaft.de.
• TÜV Nordrhein
TÜV Nordrhein controleert alle taxateurs die van TÜV een
vergunning hebben verkregen. Een taxateur wordt toegelaten
tot TÜV Nordrhein nadat hij met goed gevolg een toetsing
heeft afgelegd. Daarnaast worden de aan TÜV Nordrhein
gelieerde taxateurs jaarlijks verplicht onderwezen. Meer informatie
over TÜV Nordrhein vindt u op:
http://www.tuv.com/de/deutschland/gk/bauen_
immobilien/bewertung_gutachten/bewertung_gutachten.jsp.
De heer Poschen staat geregistreerd onder de volgende nummers:
• Berufsfachverband für das Sachverständigen und Gutachter
wesen e.V.: DE-W-1505801.
• DESAG: W/80501.
• TÜV Nordrhein: 280/8-0013-11.
De heer Hornbach staat geregistreerd onder het volgende
nummer:
• TÜV Nordrhein: 40670-11
De heer Hornbach is naast taxateur tevens docent aan de Sachverständiger
Akademie Aachen. Aan de Sachverständiger Akademie
Aachen worden taxateurs opgeleid en bijgeschoold. In Bijlage 4
bij dit Prospectus is een brief van de Sachverständiger Akademie
Aachen opgenomen, waarin wordt bevestigd in welke
vakgebieden de heer Hornbach doceert.
Sinds de taxatiedata hebben zich geen materiële wijzigingen
voorgedaan met betrekking tot de Vastgoedobjecten welke het
Obligatiefonds primair beoogt aan te kopen. Terra Domus heeft
het Obligatiefonds toestemming gegeven de taxatierapporten op
te nemen in dit Prospectus.
63

64
10.4.2 Frequentie waardebepaling van de Vastgoedobjecten
10.5 Overige informatie vastgoedportefeuille
De Vastgoedobjecten dienen recent voor de aankoop getaxeerd te
zijn, op basis van de marktwaarde. De marktwaarde geeft de reële
prijs weer waartegen de Vastgoedobjecten op basis van een
koopovereenkomst tussen een willige verkoper en een onafhankelijke
koper kunnen worden verkocht. Hierbij wordt aangenomen
dat de Vastgoedobjecten op een open markt worden aangeboden.
Het Obligatiefonds laat Terra Domus (of een ander door het
Obligatiefonds aan te wijzen onafhankelijke taxateur) jaarlijks een
waarde-update vaststellen ten aanzien van de aangekochte
Vastgoedobjecten. Indien de uitkomst van de waarde-update 10%
(of meer) afwijkt van de Taxatiewaarde zoals vastgesteld in het
voorgaande jaar, zal het Obligatiefonds opdracht geven voor het
opstellen van een nieuw volledig taxatierapport.
De uitkomst van de waarde-update en/of het taxatierapport wordt
aan de Obligatiehouders door middel van plaatsing in het
Online-Portfolio medegedeeld. De waarde-update dient elk jaar
uiterlijk 31 januari afgerond te zijn, tenzij in de voorafgaande 6
maanden een nieuw taxatierapport is opgesteld. In dat geval zal er
het daaropvolgende jaar een waarde-update gepubliceerd worden.
10.5.1 Uitkomst onderzoek met betrekking tot de technische staat van de Vastgoedobjecten
Alle Vastgoedobjecten welke het Obligatiefonds primair beoogt
aan te kopen zijn op 28 september 2012 onderzocht door de heer
F. Tassisto Dipl.-Ing, werkzaam bij AixtraBau GmbH te Aken
(Duitsland) (verder te noemen: “AixtraBau’’). AixtraBau GmbH
staat geregistreerd in het Handelsregister te Aken (Duitsland
onder nummer HRB 16294). In deze onderzoeken is de
technische staat van de Vastgoedobjecten onderzocht. Dit is
conform het beleid van het Obligatiefonds. Conform het beleid
dient de technische staat van de Vastgoedobjecten voor aankoop
recent onderzocht te zijn. Deze onderzoeken vallen uiteen in de
volgende aandachtspunten:
• De staat van de technische installaties die in het
Vastgoedobject aanwezig zijn;
• De onderhoudskosten die gedurende de looptijd van het
Obligatiefonds te verwachten zijn;
• De technische staat van het dak, de kozijnen en de isolatie;
• De algehele technische staat van de appartementen en
winkelruimtes (inpandig);
• Onderzoek naar recente renovaties en, indien aan de orde,
onderzoek naar de renovatiewerkzaamheden die hebben
plaatsgevonden (aanleiding en uitvoering).

vereisten.
AixtraBau heeft het Obligatiefonds toestemming gegeven de
uitkomsten van het door zijn gepleegde onderzoek op te nemen
in dit Prospectus (Bijlagen 6A – 6E).
De uitkomsten van deze onderzoeken luiden (samengevat) per
Vastgoedobject als volgt:
Theater Strasse 62, Aken (Duitsland)
De verwarming en de vensters verkeren in goede staat. Alle
badkamers, vloeren en binnenwanden in het Vastgoedobject zijn
de laatste 2 tot 3 jaar vernieuwd. Het trappenhuis is in 2012
vernieuwd, alsmede het verlichtingssysteem. Tevens is uit het
onderzoek gebleken dat de voor- en achtergevel geheel zijn
gerenoveerd. De dakbedekking is in 2005 gerenoveerd en voldoet
aan de thermische energie-eisen. Alle technische installaties
voldoen aan de wettelijke vereisten.
Schutze Strasse 13, Aken (Duitsland)
Het Vastgoedobject is aangesloten op de stadsverwarming, welke
is geleverd door STAWAG. Hierdoor dient de leverancier te
zorgen voor het technisch onderhoud. Alle vensters zijn in 1995
vervangen door dubbel glas. Daarnaast zijn alle badkamers in het
object de laatste 5 jaar vernieuwd. Het trappenhuis en het
verlichting systeem zijn in 2007 gerenoveerd. De appartementen
zijn voorzien van een laminaat vloer en de binnenwanden van de
appartementen zijn wit geschilderd. De voor- en achtergevel zijn
in 2007 opnieuw geschilderd. Het dak verkeert in een goede
conditie. Alle technische installaties voldoen aan de wettelijke
Bahnhof Strasse 13-15, Aken (Duitsland)
Het Vastgoedobject is aangesloten op de stadsverwarming, welke
is geleverd door STAWAG. Hierdoor dient de leverancier te
zorgen voor het technisch onderhoud. De vensters zijn in 1980
geïnstalleerd. De technische toestand is voldoende, echter in de
komende 10 jaar zijn investeringen in de vensters te verwachten.
Het trappenhuis is in 2012 volledig gerenoveerd.
De appartementen zijn voorzien van een laminaatvloer. De
voorgevel van het Vastgoedobject is opnieuw geschilderd en het
dak verkeert in een goede conditie. Alle technische installaties
voldoen aan de wettelijke vereisten.
In het Due diligence-rapport is beschreven (Bijlage 6C bij dit
Prospectus), dat het Vastgoedobject op 28 september 2012 nog
wordt gerenoveerd. AixtraBau heeft het Obligatiefonds
meegedeeld dat de renovatie per 3 januari 2013 is afgerond.
Erfurter Strasse 3, Heinsberg (Duitsland)
Het Vastgoedobject beschikt over een centrale verwarming welke
in 1997 is geïnstalleerd. De kozijnen zijn van kunststof en het
Vastgoedobject is voorzien van dubbel glas. Het trappenhuis en
de badkamers bevinden zich in een goed onderhouden toestand.
De appartementen zijn voorzien van vloerbedekking. De
voorgevel is in het verleden door de verkoper gerenoveerd in
verband met vochtigheid. Het dak bestaat uit een zadeldak met
dakpannen. Alle technische installaties voldoen aan de wettelijke
vereisten.
65

66
10.5.2 Uitkomst onderzoek juridische kenmerken van de Vastgoedobjecten
An der Charlottenburg 1-7, Krefeld (Duitsland)
Het Vastgoedobject beschikt over een centrale verwarming die in
2001 is geïnstalleerd. De kozijnen zijn van kunststof en het
Vastgoedobject is voorzien van dubbel glas. Alle appartementen
beschikken over een moderne badkamer en de badkamers
bevinden zich in een goede conditie. De appartementen zijn
voorzien van laminaat en keramische tegels. De voorgevel is in
het verleden door de verkoper gerenoveerd. Het dak is een
zadeldak, dat met zink is gebonden. Alle technische installaties
voldoen aan de wettelijke vereisten.
Conclusie:
Uit de onderzoeken kan worden geconcludeerd dat de
Vastgoedobjecten die het Obligatiefonds primair beoogt aan te
kopen in een goede technische staat verkeren. Op basis van het
door Aixtrabau gepleegde onderzoek zijn met betrekking tot
groot onderhoud minimaal 10 jaar geen grote onderhoudsposten
te verwachten. De originele onderzoeksrapporten zijn als bijlage
6A tot en met 6B bij dit Prospectus gevoegd.
De Vastgoedobjecten die het Obligatiefonds primair beoogt aan
te kopen zijn op 24 en 25 oktober 2012 juridisch onderzocht door
de heer H. Simons RA (Rechtsanwalt), werkzaam bij Rechtsanwaltkanzlei
Harald Simons te Baesweiler (Duitsland) (verder te
noemen: “RA Simons”). Het onderzoek heeft zich gericht op de
kwaliteit van de huurcontracten, alsmede op eventueel lopende
juridische procedures tussen de huurder en de huidige eigenaren
van de Vastgoedobjecten die het Obligatiefonds primair beoogt
aan te kopen. RA Simons staat geregistreerd in het Handelsregister
te Aken (onder nummer HRB 16294). RA Simons is onder
andere gespecialiseerd in het uitvoeren van financieel- en
juridisch onderzoek met betrekking tot vastgoedtransacties.
Onderdeel van het beleid van het Obligatiefonds is dat de
Vastgoedobjecten recent voor aankoop onderzocht dienen te zijn
met betrekking tot de financieel- juridische eigenschappen. De
Vastgoedobjecten zijn op de volgende aandachtspunten
onderzocht:
• De status van de huur/betalingsgeschiedenis van de huurders;
• De financiële aspecten en de restlooptijd van de
huurcontracten;
• Onderzoek naar kredietwaardigheid van de huurders;
• De wettelijke mogelijkheid om een huurstijging te realiseren;
• Onderzoek naar mogelijk publiekrechtelijke bijzonderheden
(Is het Vastgoedobject in gebruik conform het
bestemmingsplan?);
• Onderzoek naar de huurovereenkomsten en mogelijke
bijzondere bepalingen;
• Onderzoek naar geschillen tussen de eigenaar en huurders;
• De status van de eigendomssituatie (erfpachtgrond met
appartementsrechten of volledig eigendom).

10.5.3 Beheer van de Vastgoedobjecten
Conclusie:
RA Simons heeft alle Vastgoedobjecten welke het Obligatiefonds
primair beoogt aan te kopen onderzocht op bovenstaande
aandachtspunten. RA Simons heeft vastgesteld dat de
bezettingsgraad van alle in dit Prospectus weergegeven
Vastgoedobjecten 100% bedraagt. Daarnaast zijn er geen
noemenswaardige huurachterstanden te vermelden. RA Simons
heeft vastgesteld dat alle huurders als zekerheid een bankgarantie
hebben afgegeven. Daarnaast is het mogelijk om op grond van
art. § 558 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch, het Duits Burgerlijk
Wetboek) huurverhogingen toe te passen.
Na aanleiding van het onderzoek is tevens vastgesteld dat er geen
gerechtelijke procedures lopen tussen de huurders en de
eigenaar/verhuurder. Uit het kadaster blijkt voorts dat er geen
beslagen op de Vastgoedobjecten welke het Obligatiefonds
primair beoogt aan te kopen rusten en dat de Vastgoedobjecten
welke het Obligatiefonds primair beoogt aan te kopen op eigen
grond zijn gelegen (erfpacht is uitgesloten), waardoor de waarde
niet negatief beïnvloed kan worden.
RA Simons heeft het Obligatiefonds toestemming gegeven de
uitkomsten van het door hem gepleegde onderzoek op te nemen
in dit Prospectus (onderzoeksrapporten als Bijlage 5 bij dit
Prospectus gevoegd).
Het beheer van de Vastgoedobjecten wordt uitbesteed aan Duitse
beheerders, die door het Bestuur zullen worden aangesteld. Deze
beheerders stellen de huurcontracten op en controleren de
huurinkomsten. Daarnaast is het de taak van de beheerder de
staat van de Vastgoedobjecten te monitoren en kleine reparaties
indien nodig uit te voeren.
Om het verhuurrisico te beperken, biedt de beheerder van de
Vastgoedobjecten de woningen en winkelruimtes doorlopend op
de Duitse huurdersmarkt aan. Deze doorlopende inspanning van
de beheerder heeft tot doel een lijst moet potentiële huurders te
creëren. Hierdoor kan direct een potentieel geïnteresseerde
huurder worden benaderd als woningen of winkelruimte met
leegstand te maken krijgen. Met name voor winkelruimtes is dit
van belang, aangezien winkelruimtes moeilijker zijn te verhuren
dan woonruimtes.
Doordat de winkelruimtes midden in het inkoopcentrum van
Aken liggen, valt te verwachten dat bij leegstand van een
winkelruimte snel een potentiële huurder kan worden gevonden.
De gunstige ligging van de winkelruimtes (in het centrum) maakt
deze aantrekkelijk voor ondernemers.
Het Bestuur van het Obligatiefonds voert maandelijks overleg
met alle beheerders van de Vastgoedobjecten. Het Bestuur van het
Obligatiefonds maakt na afloop van het maandelijks overleg een
gespreksverslag van het overleg. De gespreksverslagen (en de
overige inhoud van de gesprekken) en alle genomen beslissingen
worden in het kwartaaloverleg met Stichting PF besproken.
67

68
11 Financiële gegevens
11.1 Inleiding
11.2 Financiering
11.2.1 Financiering
Het Obligatiefonds richt zich op particuliere en professionele
beleggers die willen deelnemen in vastgoed gerelateerde
Obligaties. Door middel van de aankoop van Obligaties worden
Obligatiehouders in de gelegenheid gesteld om door middel van
de te ontvangen Couponrente en Slotrente rendement te behalen
op de gelden die zij ter beschikking stellen aan de Uitgevende
Instelling, die deze gelden enkel en alleen zal gebruiken voor de
aankoop en exploitatie van de Vastgoedobjecten door het
Obligatiefonds.
In dit hoofdstuk worden de financiële uitgangspunten en het
rendement van het Obligatiefonds beschreven en toegelicht.
Daarnaast worden diverse prognoses omtrent de aflossing aan de
Obligatiehouders door het Obligatiefonds beschreven.
Weststaete Property Fund B.V. geeft de Obligatielening uit, ter
grootte van € 4.350.000,-. Het verworven kapitaal wordt in de
vorm van twee geldleningen gestort in Weststaete Property Fund
Beheer I B.V. en Weststaete Property Fund Beheer II B.V..
Tot zekerheid van de nakoming van de betalingsverplichtingen
van de Uitgevende Instelling aan de Obligatiehouders uit hoofde
van de Obligatielening, verstrekken beide Werkmaatschappijen
het recht van Hypotheek (eerste of tweede in rang) ten aanzien
van de aangekochte Vastgoedobjecten aan Stichting PF.
Het Obligatiefonds heeft bewust gekozen voor twee
Werkmaatschappijen, die los van elkaar de Vastgoedobjecten
aankopen. Door deze structuur kunnen de crediteuren
(voornamelijk de Bank) van Weststaete Property Fund Beheer II
B.V. geen verhaal halen op het vermogen van Weststaete Property
Fund Beheer I B.V..
Overzicht Obligatiefondsinvestering
Obligatielening € 4.350.000,-
Hypothecaire Geldlening Bank € 2.030.000,-
Totaal Obligatiefondsinvestering € 6.380.000,-
Huidige gemiddelde Kapitalisatiefactor op basis van het taxatierapport oktober 2012:
Taxatiewaarde € 7.224.000,-
Jaarlijkse huuropbrengst € 535.881,-
Kapitalisatiefactor oktober 2012 13,5

11.2.2 Vermogen per Werkmaatschappij
In onderstaande overzichten staat de verdeling van de Obligatiefondsinvestering
over de twee Werkmaatschappijen weergegeven,
na aftrek van de Obligatiefondskosten zoals weergegeven in
paragraaf 11.3 van dit Prospectus.
Vermogen Weststaete Property Fund Beheer I B.V.
Lening verkregen van de Uitgevende Instelling € 1.965.700,-
Banklening € 0,-
Totaal € 1.965.700,-
Taxatiewaarde aan te kopen Vastgoedobjecten € 2.302.000,-
Weststaete Property Fund Beheer I B.V. financiert de aan te kopen
Vastgoedobjecten volledig met kapitaal dat wordt opgehaald door
middel van de uitgifte van de Obligatielening. De Uitgevende
Instelling zal hiertoe een bedrag van € 1.965.700,- aan Weststaete
Property Fund Beheer I B.V. uitlenen.
Weststaete Property Fund Beheer I B.V. beoogt de volgende
Vastgoedobjecten aan te kopen:
• Het Vastgoedobject gelegen aan de Bahnhof Strasse 13-15,
Aken (Duitsland).
• Het Vastgoedobject gelegen aan de Erfurter Strasse 3,
Heinsberg (Duitsland).
Vermogen Weststaete Property Fund Beheer II B.V.
Lening verkregen van de Uitgevende Instelling € 1.840.300,-
Banklening € 2.030.000,-
Totaal € 3.870.300,-
Taxatiewaarde aan te kopen Vastgoedobjecten € 4.922.000,-
Weststaete Property Fund Beheer II B.V. financiert de aan te
kopen Vastgoedobjecten deels met kapitaal dat wordt opgehaald
door middel van de uitgifte van de Obligatielening. De
Uitgevende Instelling zal hiertoe een bedrag van € 1.840.300,- aan
Weststaete Property Fund Beheer II B.V. uitlenen.
Daarnaast zal Weststaete Property Fund Beheer II B.V. een
Hypotheciare Geldlening van de Bank verkrijgen, ten bedrage
van € 2.030.000,-. Conform het vastgestelde beleid zal maximaal
50% van de Taxatiewaarde per aan te kopen Vastgoedobject door
middel van een Hypothecaire Geldlening van de Bank worden
gefinancierd.
Weststaete Property Fund Beheer II B.V. beoogt primair de
volgende Vastgoedobjecten aan te kopen:
• Het Vastgoedobject gelegen aan de Theater Strasse 62, Aken
(Duitsland).
• Het Vastgoedobject gelegen aan de Schutze Strasse 13, Aken
(Duitsland).
• Het Vastgoedobject gelegen aan de An der Charlottenburg
1-7, Krefeld (Duitsland).
69

70
11.3 Allocatie Obligatiefondsinvestering
De Obligatiefondsinvestering, deels verkregen door middel van
de uitgifte van de Obligatielening en deels door de Bank verstrekt
in de vorm van een Hypothecaire Geldlening, zal door het
Obligatiefonds als volgt worden aangewend:
Obligatiefonds-investeringsprognose
Koopsom Vastgoedobjecten € 5.225.000,-
Aankoopkosten Vastgoedobjecten € 611.000,-
Koopsom incl. aankoopkosten € 5.836.000,-
Obligatiefondskosten
Due diligence-kosten € 39.000,-
Structureringskosten € 200.000,-
Juridisch- en fiscaaladvies € 45.000,-
Afsluitprovisie bank € 15.000,-
Marketingkosten € 230.000,-
Oprichtingskosten € 15.000,-
Totale kosten € 544.000,-
Totale Obligatiefondsinvestering € 6.380.000,-
De kosten voor de notaris, de makelaar (beide kostenposten zijn
onderdeel van de Aankoopkosten), juridisch en fiscaal advies,
marketingkosten en afsluitprovisie van de Bank zijn schattingen.
Alle andere weergegeven kosten zijn vaste of gefixeerde kosten.
Indien de totale kosten (de som van de aankoopkosten en
obligatiefondskosten tezamen) de limiet van 8,5% van de totale
Obligatiefondsinvestering overschrijden, is de overschrijding
voor rekening van de Initiatiefnemer, Weststaete Vastgoed
Holding B.V..
Indien het Obligatiefonds minder Obligaties uitgeeft dan dat zij
beoogt (zoals omschreven in dit Prospectus) zullen de kostenposten
(exclusief de aankoopkosten) worden gelimiteerd tot
maximaal 8,5% van de totale Obligatiefondsinvestering.
De in deze paragraaf geprognosticeerde Obligatiefondskosten
worden in verhouding tot de totale Obligatiefondsinvestering
berekend. Dit betekent dat indien de Obligatiefondsinvestering
10% lager is dan geprospecteerd ook de Obligatiefondskosten
10% lager zullen uitvallen. Dit geldt ook voor de vaste kosten. Dit
betekend dat de vaste kosten als percentage van de Obligatiefondsinvestering
in rekening worden gebracht.
Hierna worden de verschillende kostenposten nader toegelicht.
Koopsom Vastgoedobjecten
De koopsom van de Vastgoedobjecten die het Obligatiefonds
beoogt aan te kopen bedraagt € 5.225.000,-. De hoogte van dit
bedrag is afhankelijk van de daadwerkelijke omvang van de
uitgifte van Obligaties en de daarmee samenhangende aankoop
van de Vastgoedobjecten. Als de Obligatielening niet volledig
wordt geplaatst, zal het Obligatiefonds minder Vastgoedobjecten
aankopen.

Aankoopkosten
De aankoopkosten zijn kosten die verschuldigd zijn bij de
aankoop van de Vastgoedobjecten. De aankoopkosten bestaan
uit: overdrachtsbelasting (5% van de koopsom van de aan te
kopen Vastgoedobjecten), notariskosten (1,2% van de koopsom
van de aan te kopen Vastgoedobjecten), makelaars- en selectiekosten
(5% van de koopsom van de aan te kopen Vastgoedobjecten)
en taxatiekosten (0,5% van de koopsom van de aan te kopen
Vastgoedobjecten). De aankoopkosten zijn nog niet betaald.
Due diligence-kosten
Due diligence-kosten zijn kosten die worden gemaakt voor de
Due diligence-onderzoeken inzake de technische, financiële en
juridische staat van de aan te kopen Vastgoedobjecten. De Due
diligence-kosten zijn reeds betaald.
Structureringskosten
De structureringskosten is de vaste vergoeding voor de Initiatiefnemer
voor het structureren, oprichten en administreren van het
Obligatiefonds. Van deze vergoeding zal de Initiatiefnemer de
tussentijdse rentevergoeding - verschuldigd over de periode vanaf
storting door de Obligatiehouder tot de vastgestelde uitgiftedatum
van 1 mei 2013 - aan de Obligatiehouders voldoen. De vergoeding
ad EUR 200.000,- staat vast, maar is nog niet betaald. De
door de Initiatiefnemer te betalen rentevergoeding (zoals hierboven
omschreven) heeft geen invloed op de financiële positie van
het Obligatiefonds.
Kosten juridisch en fiscaal advies
De kosten juridisch en fiscaal advies bestaan uit de kosten die
worden gemaakt ten behoeve van externe adviseurs in Nederland
en Duitsland, zoals juristen, fiscalisten en accountants. De kosten
inzake het juridische en fiscaal advies zijn reeds betaald.
Afsluitprovisie Bank
Met betrekking tot de Hypothecaire Geldlening van € 2.030.000,-
is een afsluitprovisie voor de Bank begroot van € 15.000,-. De
afsluitprovisie aan de Bank is nog niet betaald.
Marketingkosten
De marketingkosten zijn de kosten ten behoeve van de plaatsing
van de Obligatielening. Het weergegeven bedrag wordt betaald
aan Weststaete Property Fund Funding B.V.. Weststaete Property
Fund Funding B.V. ontvangt deze vergoeding voor de activiteiten
ten behoeve van de plaatsing van de Obligatielening alsmede ten
behoeve van de te maken kosten, zoals het ontwerpen en
produceren van brochures, banners, drukwerk, kosten van
advertenties en verzendkosten. Het Bestuur kan de ontvangen
vergoeding (deels) aanwenden voor het betalen van provisie(s)
aan intermediairs die betrokken kunnen worden bij de plaatsing
van de Obligatielening. De marketingkosten zijn nog niet betaald.
71

72
11.4 Financieel plan
Oprichtingskosten
De oprichtingskosten zijn de kosten die zijn gemaakt om de
vennootschappen gerelateerd aan het Obligatiefonds op te
richten. Tevens worden uit deze kosten de oprichtingskosten voor
Stichting PF betaald. Naast voorgenoemde kosten worden ook de
kosten voor het verkrijgen van de goedkeuring van het
Prospectus van de Autoriteit Financiële Markten (AFM) uit deze
gelden voldaan. De oprichtingskosten zijn nog niet betaald.
Alle in deze paragraaf genoemde bedragen zijn inclusief btw. De
in dit overzicht opgenomen kosten zijn eenmalige kosten.
Financieel plan 2013 (1) 2014 2015 2016 2017 2018 (2)
Kaspositie begin jaar € 54.000,- € 125.245,- € 154.435,- € 192.753,- € 240.362,- € 297.424,-
Inkomsten Obligatiefondsfonds
Netto huurinkomsten € 357.254,- € 547.055,- € 557.996,- € 569.156,- € 580.539,- € 493.458,-
Emissie vergoeding € 71.450,-
Totale inkomsten € 428.704,- € 547.055,- € 557.996,- € 569.156,- € 580.539,- € 493.458,-
Uitgaven Obligatiefonds
Beheervergoeding € 10.718,- € 16.412,- € 16.740,- € 17.075,- € 17.416,- € 14.804,-
Onderhoudskosten € 12.504,- € 19.147,- € 19.530,- € 19.920,- € 20.319,- € 17.271,-
Reservering leegstand € 14.290,- € 21.882,- € 22.320,- € 22.766,- € 23.222,- € 19.738,-
Post onvoorzien € 7.145,- € 10.941,- € 11.160,- € 11.383,- € 11.612,- € 9.869,-
Accountantskosten € 9.750,- € 9.750,- € 9.750,- € 9.750,- € 9.750,- € 9.750,-
Kosten waarde-update € 1.000,- € 1.000,- € 1.000,- € 1.000,- € 1.000,-
Couponrente Obligatiehouders € 222.017,- € 333.025,- € 333.025,- € 333.025,- € 333.025,- € 277.521,-
Hypotheekrente Bank € 33.833,- € 49.481,- € 48.213,- € 46.944,- € 45.675,- € 37.005,-
Aflossing Bank € 33.833,- € 50.750,- € 50.750,- € 50.750,- € 50.750,- € 42.292,-
Totale uitgaven € 344.090,- € 512.388,- € 512.488,- € 512.613,- € 512.769,- € 429.250,-
Resultaat voor belasting € 84.614,- € 34.667,- € 45.508,- € 56.543,- € 67.770,- € 64.208,-
Körperschaftsteuer
(Duitse Vennootschapsbelasting)
€ 13.369,- € 5.477,- € 7.190,- € 8.934,- € 10.708,- € 10.145,-
Totale uitgaven € 71.245,- € 29.190,- € 38.318,- € 47.609,- € 57.062,- € 54.063,-
Kaspositie eind jaar € 125.245,- € 154.435,- € 192.753,- € 240.362,- € 297.424,- € 351.487,-
1) 2013 telt 8 maanden doordat de looptijd van het Obligatiefonds aanvangt op 1 mei 2013.
2) 2018 telt 10 maanden, doordat de looptijd van het Obligatiefonds eindigt 1 november 2018.

Het financieel plan geeft voor de gehele looptijd van het Obligatiefonds
(van 1 mei 2013 tot 1 november 2018) de verwachte
inkomsten en uitgaven van het Obligatiefonds weer. De
Uitgevende Instelling is voor het voldoen van zijn betalingsverplichtingen
jegens de Obligatiehouders afhankelijk van het
exploitatieresultaat van het Obligatiefonds. Het exploitatieresultaat
van het Obligatiefonds bestaat uit het behaalde exploitatieresultaat
in enig boekjaar van Weststaete Property Fund B.V.,
Weststaete Property Fund Beheer I B.V. en Weststaete Property
Fund Beheer II B.V. tezamen.
De Werkmaatschappijen moeten rente over de verkregen
geldlening van de Uitgevende Instelling betalen. De hoogte van
de rente wordt vastgesteld op basis van de door de Uitgevende
Instelling verschuldigde Couponrente over de Couponwaarde aan
de Obligatiehouders, plus 0,25% opslag voor overige bedrijfslasten
(onder overige bedrijfslasten worden de jaarlijkse accountantskosten
en jaarlijks terugkerende kostenposten, zoals de
jaarlijkse bijdrage aan de KvK bedoeld. De hoogte van deze
kostenposten staan beschreven in deze paragraaf). Dit zijn
behoudens de emissiekosten de enige inkomsten van de
Uitgevende Instelling gedurende de looptijd van de
Obligatielening.
Het behaalde exploitatieresultaat na belasting in enig boekjaar
blijft in de Werkmaatschappijen zitten. Dit resultaat wordt
aangewend om alle kosten inzake het beheer, onderhoud en
andere uitgaven gerelateerd aan de Vastgoedobjecten te
bekostigen. De gerealiseerde resultaten van de Werkmaatschappijen
bestaan derhalve uit de netto huurinkomsten minus rente
lasten aan de Uitgevende Instelling en de Bank, aflossing aan de
Bank en overige bedrijfskosten gerelateerd aan de exploitatie van
de Vastgoedobjecten.
De kaspositie van de Werkmaatschappijen op de einddatum,
inclusief het resultaat van de verkoop van de Vastgoedobjecten
(na aflossing van de Hypothecaire Geldlening aan de Bank)staat
volledig tot de beschikking van de Uitgevende Instelling, teneinde
de Slotrente en Couponwaarde op einddatum aan de Obligatiehouders
uit te kunnen keren.
Alle in het financieel plan weergegeven inkomsten en uitgaven
zijn inclusief btw en/of Mehrwertsteuer.
Toelichting per post op het financieel plan:
Kaspositie beginjaar
De kaspositie van 2013 is opgebouwd uit het gestorte
aandelenkapitaal van de Werkmaatschappijen en de Uitgevende
Instelling tezamen.
73

74
Netto huurinkomsten Werkmaatschappijen
De netto huurinkomsten zijn de huurinkomsten die overblijven
na betaling door de Werkmaatschappijen van de kosten, zoals gas
water, elektra, premie verzekeringen en gemeentelijke
belastingen. Deze kosten worden in Duitsland gedekt door
betaling van de zogeheten nebenkosten, die de huurder tezamen
met de netto huur (netto Kaltmiete) betaalt. De huurders betalen
derhalve de netto Kaltmiete vermeerderd met de nebenkosten aan
de betreffende Werkmaatschappij.
In 2013 bedragen de verwachte netto huurinkomsten € 535.881,-
(2013 telt 8 maanden huurinkomsten, waardoor de inkomsten
van het Obligatiefonds in 2013 niet over het gehele jaar gerekend
dienen te worden). Het Obligatiefonds gaat ervan uit dat de
Vastgoedobjecten die het Obligatiefonds primair beoogt aan te
kopen uiterlijk 1 mei 2013 zijn aangekocht, zodat het
Obligatiefonds vanaf deze datum huurinkomsten geniet. De
huurinkomsten worden naar verwachting van het Bestuur elke
jaar met 2% verhoogd ten opzichte van het voorgaande jaar. Het
Bestuur van het Obligatiefonds kan beperkt invloed uitoefenen
op deze post.
Terra Domus acht een huurstijging van 2% per jaar reëel,
aangezien de huidige door het Obligatiefonds ontvangen
jaarhuren gemiddeld 15% lager liggen dan de gemiddelde
markthuurwaarde van soortgelijken objecten in beide regio’s.
Emissiekosten
De emissiekosten die door de Obligatiehouders aan de
Uitgevende Instelling worden betaald, komen ten gunste van het
exploitatieresultaat in 2013. De te ontvangen emissiekosten zijn
begroot op € 71.450,-. Het Bestuur van het Obligatiefonds kan
geen invloed uitoefenen op deze post.
Beheervergoeding
De beheervergoeding wordt betaald aan de lokale Duitse
beheerders van de Vastgoedobjecten. De beheerder verhuurt
vrijgekomen woonruimte, stelt huurcontracten op en beheert
tevens alle appartementen en winkelruimtes uit de
Vastgoedobjecten. De kosten zijn jaarlijks begroot op 3% van de
netto huurinkomsten. Het Bestuur van het Obligatiefonds kan
beperkt invloed uitoefenen op deze post.
Onderhoudskosten
In het financieel plan is een onderhoudspost gereserveerd. Gelet
op de goede technische staat van de Vastgoedobjecten, betreft
deze post op jaarbasis 3,5% van de netto huurinkomsten. Zoals in
paragraaf 10.5.1 is beschreven, is er geen reden om aan te nemen
dat er kostbare renovatiewerkzaamheden zullen worden
uitgevoerd gedurende de looptijd van het Obligatiefonds. Het
Bestuur kan beperkt invloed uitoefenen op deze post.

Reservering leegstand
Het Obligatiefonds reserveert op jaarbasis 4% van de netto
huurinkomsten voor leegstand. Deze leegstand, ook wel
frictieleegstand genoemd, ontstaat door woningen die tijdelijk
leegstaan door verhuizing of het uitvoeren van klein onderhoud
alvorens de woning wederom opnieuw verhuurd kan worden.
Gelet op de goede ligging (conform het aankoopbeleid) van de
Vastgoedobjecten en de groeiende vraag naar appartementen
verwacht het Obligatiefonds geringe leegstand gedurende de
looptijd van de Obligatielening. Het Obligatiefonds geeft de
beheerder beleidsmatig de opdracht een huurlijst van potentieel
geïnteresseerde huurders bij te houden, zodat bij leegstand direct
geïnteresseerden kunnen worden benaderd om vrijgekomen
appartementen te huren. Het Bestuur kan beperkt invloed
uitoefenen op deze post.
Post onvoorzien
De post onvoorzien dekt kosten die het Obligatiefonds op
voorhand niet kan inschatten. De post onvoorzien is op jaarbasis
begroot op 2% van de netto huurinkomsten. Indien in enig jaar
deze post niet hoeft te worden aangewend, zal dit een positieve
uitwerking hebben op het resultaat van het Obligatiefonds. Het
Bestuur heeft geen invloed op deze post.
Accountantskosten
Accountantskosten zijn de begrote kosten van de accountant, die
worden gemaakt met betrekking tot het controleren van de
jaarstukken en het verzorgen van de aangifte vennootschapsbelasting
voor het Obligatiefonds. Het Bestuur kan beperkt invloed
uitoefenen op deze post.
Kosten waarde-update
Het Obligatiefonds laat Terra Domus (of een ander door het
Obligatiefonds aan te wijzen onafhankelijke taxateur) jaarlijks een
waarde-update berekenen voor de aangekochte Vastgoedobjecten.
Deze kostenpost is begroot op € 1000,-. Het Bestuur kan beperkt
invloed uitoefenen op deze post.
Couponrente Obligatiehouders
De post Couponrente Obligatiehouders is de Couponrente die
jaarlijks wordt betaald aan de Obligatiehouders. Het Obligatiefonds
geeft drie obligatieseries uit, waarvan (onder andere) de
Couponrente per serie verschilt (7,2%, 7,7%, en 8,7%). De
gemiddelde Couponrente in het financieel plan is
geprognosticeerd op 7,7%.
De gemiddelde geprognosticeerde couponrente van 7,7% is als
volgt begroot:
• Het Bestuur begroot 139 WPF serie I Obligaties uit te geven
met een totale waarde van € 2.095.000,- tegen een
couponrente van 7,2% op jaarbasis.
• Het Bestuur begroot 28 WPF serie II Obligaties uit te geven
met een totale waarde van € 1.400.000,- tegen een
couponrente van 7,7% op jaarbasis.
• Het Bestuur begroot 8 WPF serie III Obligaties uit te geven
met een totale waarde van € 855.000,- tegen een
couponrente van 8,7% op jaarbasis.
Het Bestuur kan beperkt invloed uitoefenen op deze post.
75

76
Hypotheekrente Bank
De Hypotheekrente van de Hypothecaire Geldlening is
geprognosticeerd op 2,5% van de hoofdsom op jaarbasis
(gebaseerd op de huidige marktrente voor dergelijke Hypothecaire
geldleningen). De Hypotheekrente staat op de datum van
goedkeuring van dit Prospectus door de AFM nog niet vast,
aangezien er nog geen overeenkomst met de Bank is
ondertekend.
Het Obligatiefonds zal kiezen voor een vaste renteperiode van
tien jaar met een looptijd van tien jaar. Het Bestuur kan geen
invloed uitoefenen op deze post.
Aflossing Bank
De aflossing van de Hypothecaire Geldlening aan de Bank is
geprognosticeerd op 2,5% van de hoofdsom (lineair) op jaarbasis.
De aflossing op de Hypothecaire Geldlening staat nog niet vast,
aangezien er nog geen overeenkomst met een Bank is
ondertekend. Het Bestuur van het Obligatiefonds kan geen
invloed uitoefenen op deze post.
Resultaat voor belasting
Het resultaat voor belasting geeft het bedrijfsresultaat weer, na
verrekening van de rentelasten en rentebaten, voordat de
vennootschapsbelasting wordt afgedragen. Het Bestuur kan geen
invloed uitoefenen op deze post.
Körperschaftsteuer (Duitse Vennootschapsbelasting)
In het financieel plan is rekening gehouden met Körperschaft
steuer. Op grond van het verdrag ter voorkoming van dubbele
belasting met Duitsland zal Nederland geen belasting heffen.
Winsten verkregen uit onroerende zaken worden ter belastingheffing
toegewezen aan de staat waar deze zijn gelegen. De Vastgoedobjecten
liggen in Duitsland, hetgeen tot gevolg heeft dat in
Duitsland belasting betaald dient te worden. Het tarief van de
Körperschaftsteuer bedraagt 15,8%. Het Bestuur kan geen invloed
uitoefenen op deze post.
Resultaat na belasting
Het resultaat na belasting geeft het bedrijfsresultaat weer na
verrekening van de verschuldigde belasting. Het Bestuur kan geen
invloed uitoefenen op deze post.
Kaspositie einde jaar
De kaspositie einde jaar geeft de hoogte van de liquide middelen
weer, waarover het Obligatiefonds aan het einde van het jaar
beschikt. De Kaspositie van het Obligatiefonds is samengesteld
uit de kasposities van de Werkmaatschappijen en de Uitgevende
Instelling tezamen.
Iedere Werkmaatschappij is hoofdelijk aansprakelijk voor de
nakoming van de verplichtingen van de andere Werkmaatschappij
jegens de Uitgevende Instelling uit hoofde van de overeenkomsten
van geldlening met de Uitgevende Instelling. Indien
een van de Werkmaatschappijen niet aan haar renteverplichtingen
jegens de Uitgevende instelling kan voldoen, is de andere
Werkmaatschappij verplicht om de renteverplichtingen van de in
gebreke zijnde Werkmaatschappij te voldoen.

11.5 Historische financiële situatie
In het financieel plan is geen rekening gehouden met eventuele
renteopbrengsten over de kaspositie. Een eventuele rentevergoeding
heeft een positief effect op de kaspositie van het Obligatie
fonds. Het Bestuur kan beperkt invloed uitoefenen op deze post.
Weststaete Property Fund B.V., Weststaete Property Fund Beheer
I B.V. en Weststaete Property Fund Beheer II B.V. zijn allen
opgericht op 7 september 2012. Op deze datum heeft een storting
ad € 18.000,- op de geplaatste aandelen van alle drie de
vennootschappen plaatsgevonden.
Het Bestuur van Weststaete Property Fund B.V. heeft op 19
oktober 2012 besloten dat Weststaete Property Fund B.V. 36.000
extra aandelen van € 1,- per stuk aan de enige aandeelhouder zou
uitgeven, bovenop de reeds geplaatste aandelen. Deze uitgifte van
aandelen heeft op 24 oktober 2012 plaatsgevonden, ten overstaan
van notaris mr. R.P.J.M. Boerekamp van notariskantoor
Boerekamp en Sypkens te Amsterdam.
De enkelvoudige openingsbalansen per 24 oktober 2012 zijn als
volgt:
Enkelvoudige openingsbalans Weststaete Property Fund B.V.
ACTIVA PASIVA
Liquide middelen € 18.000,- Aandelenkapitaal € 54.000,-
Liquide middelen € 36.000,-
Balanstotaal € 54.000,- Balanstotaal € 54.000,-
De enkelvoudige openingsbalans van Weststaete Property Fund
B.V. bestaat uit € 18.000,- saldo liquide middelen, € 36.000,-
aandelenkapitaal, waarvan 18.000 aandelen van € 1,- per stuk
worden gehouden in het kapitaal van Weststaete Property Fund
Beheer I B.V. en waarvan 18.000 aandelen van € 1,- per stuk
worden gehouden in het kapitaal van Weststaete Property Fund
Beheer II B.V.. Daarnaast heeft Weststaete Property Fund B.V.
54.000 aandelen van € 1,- per stuk uitgegeven aan zijn enig
aandeelhouder, Weststaete Property Fund Funding B.V..
Enkelvoudige openingsbalans Weststaete Property Fund Beheer I B.V.
ACTIVA PASIVA
Liquide middelen € 18.000,- Aandelenkapitaal € 18.000,-
Balanstotaal € 18.000,- Balanstotaal € 18.000,-
De enkelvoudige openingsbalans van Weststaete Property Fund
Beheer I B.V. bestaat uit € 18.000,- saldo liquide middelen.
Daarnaast heeft Weststaete Property Fund Beheer I B.V. 18.000
aandelen van € 1,- per stuk uitgegeven aan zijn enig
aandeelhouder, Weststaete Property Fund B.V..
77

78
11.6 Prognose aflossingsscenario
11.6.1 Verkoopscenario’s
Enkelvoudige openingsbalans Weststaete Property Fund Beheer II B.V.
ACTIVA PASIVA
Liquide middelen € 18.000,- Aandelenkapitaal € 18.000,-
Balanstotaal € 18.000,- Balanstotaal € 18.000,-
De enkelvoudige openingsbalans van Weststaete Property Fund
Beheer II B.V. bestaat uit € 18.000,- saldo liquide middelen.
Daarnaast heeft Weststaete Property Fund Beheer II B.V. 18.000
aandelen van € 1,- per stuk uitgegeven aan zijn enig
aandeelhouder, Weststaete Property Fund B.V..
Het eerste boekjaar van het alle bovenstaande vennootschappen
eindigt op 31 december 2013. Derhalve is er sprake van een
doorlopend boekjaar. Door de korte bestaansduur van het
Obligatiefonds zijn er geen gepubliceerde en gecontroleerde
jaarrekeningen beschikbaar. Het Obligatiefonds heeft op de
datum van goedkeuring van dit Prospectus door de AFM geen
werkzaamheden verricht die enige invloed op de financiële
situatie van het Obligatiefonds kunnen hebben.
De Couponwaarde van de Obligaties wordt op 1 november 2018
afgelost. Indien de inschrijvingstermijn verlengd wordt, blijft de
uiterlijke aflossingsdatum 1 november 2018 gelden. Aflossing van
de Couponwaarde aan de Obligatiehouders door de Uitgevende
Instelling vindt plaats door middel van (i) herfinanciering van de
door het Obligatiefonds aangekochte Vastgoedobjecten of (ii)
verkoop van de door het Obligatiefonds aangekochte
Vastgoedobjecten.
Het Obligatiefonds zal middels onderstaande verkoopscenario’s
(berekend op basis van de Vastgoedobjecten die het Obligatiefonds
primair beoogt aan te kopen) in staat zijn om de Slotrente
aan de Obligatiehouders uit te keren en de aflossing van de
Couponwaarde te voldoen.
De verkoopscenario’s worden berekend op basis van de
Kapitalisatiefactor, vermenigvuldigd met de geprognosticeerde
netto jaarhuur.
Om de hoogte van de Kapitalisatiefactor vast te stellen, gaat het
Obligatiefonds uit van de gemiddelde huidige Kapitalisatiefactor
op basis van de Taxatiewaarde, gedeeld door de huidige
huurinkomsten (zie paragraaf 11.2 van dit Prospectus). Op basis
van deze calculatie bedraagt de Kapitalisatiefactor 13,5.
Onder Kapitalisatiefactor wordt verstaan: De verkoopprijs van de
Vastgoedobjecten (exclusief bijkomende kosten, zoals notariskosten
en overdrachtsbelasting) gedeeld door de huur. De geprognosticeerde
bruto verkoopopbrengst wordt berekend door de
Kapitalisatiefactor te vermenigvuldigen met de netto jaarhuur in
het jaar waarin de verkoop plaatsvindt.

Voor het vaststellen van de verkoopprijs in 2018 worden vier
scenario’s weergegeven.
In het pessimistische scenario voor de verkoopprognose van het
object in 2018 is de Kapitalisatiefactor met 3 verlaagd, waardoor
deze uitkomt op een Kapitalisatiefactor van 10,5. Daarnaast is de
geprognosticeerde kaspositie van het Obligatiefonds (november
2018) gereduceerd met 50% tot € 175.744,-. Voor de reductie van
de kaspositie is gekozen, omdat het mogelijk is dat in een
pessimistisch scenario niet alleen de kapitalisatiefactor lager is,
maar ook de kaspositie lager uit kan vallen dan begroot.
In het neutrale scenario voor de verkoopprognose van het object
in 2018 is de Kapitalisatiefactor defensief met 1 verlaagd,
waardoor deze uitkomt op een Kapitalisatiefactor van 12,5.
In het optimistische scenario voor de verkoopprognose van het
object in 2018 is de Kapitalisatiefactor met 0,5 verhoogd,
waardoor deze uitkomt op een Kapitalisatiefactor van 14.
Het Bestuur heeft berekend dat het break-even punt ligt bij een
Kapitalisatiefactor van ongeveer 9,93.
Verkoopprognose van het Obligatiefonds Pessimistisch Neutraal Optimistisch Break-even
Verkoopprognose Vastgoedobjecten Weststaete Property Fund Beheer I B.V.
Kapitalisatiefactor 10,5 12 14 9,93
Jaarhuur in 2018 € 186.205,- € 186.205,- € 186.205,- € 186.205,-
Bruto verkoopopbrengst € 1.955.153,- € 2.234.460,- € 2.606.870,- € 1.849.016,-
Kaspositie van Weststaete Property Fund Beheer I B.V. € 55.264,- € 110.527,- € 110.527,- € 110.527,-
Totaal liquide middelen ten bate van aflossing van het Obligatiefonds € 2.010.417,- € 2.344.987,- € 2.717.397,- € 1.959.543,-
Verkoopprognose Vastgoedobjecten Weststaete Property Fund Beheer II B.V.
Kapitalisatiefactor 10,5 12 14 9,93
Jaarhuur in 2018 € 405.945,- € 405.945,- € 405.945,- € 405.945,-
Bruto verkoopopbrengst € 4.262.423,- € 4.871.340,- € 5.683.230,- € 4.031.034,-
Kaspositie van Weststaete Property Fund Beheer II B.V. € 120.480,- € 240.960,- € 240.960,- € 240.960,-
Aflossing Bank € 1.750.875,- € 1.750.875,- € 1.750.875,- € 1.750.875,-
Totaal liquide middelen ten bate van aflossing van het Obligatiefonds € 2.632.028,- € 3.361.425,- € 4.173.315,- € 2.521.119,-
Saldo van beide Werkmaatschappijen na aflossing van de Bank
ten bate van de aflossing van de Obligatiehouders
€ 4.642.445,- € 5.706.412,- € 6.890.712,- € 4.480.662,-
Aflossing Obligatiehouders € 4.350.000,- € 4.350.000,- € 4.350.000,- € 4.350.000,-
Slotrente € 126.650,- € 126.650,- € 126.650,- € 126.650,-
Resultaat voor belasting van het Fonds na aflossing Obligatiehouders en Bank € 165.795,- € 1.229.762,- € 2.414.062,- € 4.012,-
79

80
11.6.2 Herfinanciering
In de verkoopprognose zijn de opbrengsten van de twee
Werkmaatschappijen afzonderlijk weergegeven. Hierdoor hebben
de Obligatiehouders beter inzicht in het resultaat en de dekking
van beide Werkmaatschappijen. Bij verkoop van de
Vastgoedobjecten van Weststaete Property Fund Beheer II B.V.
heeft de Bank voorrang bij aflossing, doordat zij het eerste recht
van Hypotheek heeft verkregen ter zekerheid voor de
Hypothecaire Geldlening. Bij verkoop van de Vastgoedgoedobjecten
van Weststaete Property Fund Beheer I B.V. is dit niet het
geval, omdat Weststaete Property Fund Beheer I B.V. zijn
Vastgoedobjecten zonder hypothecaire geldlening van een bank
heeft aangekocht.
De jaarhuur in de verkoopprognose is vastgesteld conform de
geprognosticeerde jaarhuur in 2018. De geprognosticeerde
jaarhuur in 2018 bedraagt € 592.150,-, waarvan € 186.205,- wordt
opgebracht door Weststaete Property Fund Beheer I B.V. (dit is
31% van de netto huurinkomsten van het Obligatiefonds op
jaarbasis) en € 405.945,- wordt opgebracht door Weststaete
Property Fund Beheer II B.V. (dit is 69% van de netto
huurinkomsten van het Obligatiefonds op jaarbasis). Het Bestuur
van het Obligatiefonds heer beperkte invloed op de uitkomst van
de verkoopprognose.
De kaspositie van beide Werkmaatschappijen is op basis van de
reeds genoemde huurinkomsten-verdeling door het Bestuur
vastgesteld. De prognose luidt dat op 1 november 2018 de
kaspositie van Weststaete Property Fund Beheer I B.V. €110.527,bedraagt
en de kaspositie van Weststaete Property Fund Beheer II
B.V. € 240.960,- bedraagt.
Prestatie gerichte vergoeding Initiatiefnemer
Het behaalde resultaat op einddatum na aflossing van alle
verschuldigde bedragen uit hoofde van de Obligatielening aan de
Obligatiehouders en na aflossing van de Hypothecaire Geldlening
aan de Bank komt ten goede aan de Initiatiefnemer. Het Bestuur
acht het reëel dat het bovenstaande neutrale scenario succesvol
kan worden uitgevoerd.
Het Obligatiefonds beoogt de vijf Vastgoedobjecten (de
Vastgoedobjecten die het Obligatiefonds primair beoogt aan te
kopen) gelegen in Aken, Heinsberg en Krefeld aan te kopen,
omdat deze voldoen aan het vastgestelde beleid en de
(kwalitieits)eisen. Door dit beleid en de (kwaliteits)eisen worden
enkel Vastgoedobjecten aangekocht met een hoge potentiële
waardegroei en lage onderhoudskosten. Deze positieve
kenmerken kunnen ertoe leiden dat het Bestuur de Vastgoedobjecten
aan het einde van de looptijd van het Obligatiefonds in
haar portefeuille wil behouden en tot herfinanciering besluit.
Het Bestuur kan de Obligatielening aflossen door een nieuwe
Obligatielening uit te schrijven, dan wel door middel van
financiering door een Bank. Indien het Bestuur van Weststaete
Property Fund B.V. besluit om een nieuwe Obligatielening uit te
schrijven, zal zij dit uiterlijk in mei 2018 mededelen aan de
huidige Obligatiehouders.

11.6.3 Executieverkoop als exit
Indien zowel herfinanciering als verkoop van de Vastgoedobjecten
op de vrije markt niet valt te realiseren zullen het Bestuur en
Stichting PF de twee volgende keuzen aan de Obligatiehouders
voorleggen.
De eerste keuze die de Obligatiehouders hebben is het executierecht
uitoefenen. Door gebruik te maken van het executierecht
bestaat het risico dat de Vastgoedobjecten onder de marktwaarde
wordt verkocht.
Om te voorkomen dat de Vastgoedobjecten onder de marktwaarde
worden verkocht bij executieverkoop bieden het Bestuur
en Stichting PF een tweede keuze. Bij de tweede keuze kunnen de
Obligatiehouders beslissen de looptijd van het Obligatiefonds
voor een bepaalde tijd te verlengen (met behoud van de
Couponrente in overleg met Stichting PF), waardoor de
beschreven exit scenario’s in paragraaf 11.6.1 en 11.6.2 een
kans van slagen krijgen. Voor het verlengen van de looptijd
van het Obligatiefonds mogen Stichting PF en het Bestuur
geen extra kosten in rekening brengen.
Indien Stichting PF binnen 2 maanden na aankondiging van het
voorstel tot verlenging van de looptijd van het Obligatiefonds
schriftelijk geen meerderheid, van Obligatiehouders die
gezamenlijk 55% van de totale Obligatielening vertegenwoordigen
verkrijgt, zal Stichting PF onverwijld over gaan tot
executieverkoop.
Welk Exit-scenario?
Het te volgen exit-scenario staat niet vast. Dit hangt af van de
marktomstandigheden aan het einde van de looptijd van de
Obligatielening. Derhalve heeft het Obligatiefonds geen
prioritering met betrekking tot de wijze van de financiering van
de aflossing van de Obligatiehouders (verkoop van de Vastgoedobjecten
dan wel herfinanciering) bepaald. Echter Executieverkoop
is de laatste mogelijkheid en geniet de laagste prioritering
van het Bestuur.
LET OP: Voor de Obligatiehouders
van Weststaete Property Fund B.V.
bestaat geen verplichting deel te
nemen in de mogelijke nieuwe
Obligatielening.
De Dom in Aken.
81

82
11.7 Accountantsverklaring

84
12 Juridische informatie
12.1 Inleiding
12.2 Wet op het Financieel Toezicht
12.3 Gedragscode en klachtenprocedure
In dit hoofdstuk worden de algemene juridische aspecten met
betrekking tot het Obligatiefonds beschreven. Tevens worden in
dit hoofdstuk belangrijke verklaringen door het Bestuur
afgegeven.
De Uitgevende Instelling zal opvorderbare gelden, zoals bedoeld
in artikel 1:1 Wft, van de Obligatiehouders aantrekken, tegen
uitgifte van Obligaties aan hen. Artikel 3:5 lid 1 Wft verbiedt het
om in Nederland in de uitoefening van een bedrijf buiten
besloten kring opvorderbare gelden van anderen dan professionele
marktpartijen aan te trekken, ter beschikking te verkrijgen
of ter beschikking te hebben.
Artikel 3:5 lid 2 onder d Wft bepaalt dat dit verbod van artikel 3:5
lid 1 Wft niet van toepassing is op degenen die opvorderbare
gelden aantrekken, ter beschikking verkrijgen of ter beschikking
hebben als gevolg van het aanbieden van effecten in overeenstemming
met het ingevolge hoofdstuk 5.1 van de Wft bepaalde. De
Obligaties zijn verhandelbaar en derhalve aan te merken als
effecten en hiervoor bedoeld. Omdat het aanbod van de
Obligaties plaatsvindt in overeenstemming met het in hoofdstuk
5.1 van de Wft bepaalde (zie hierna), is op grond van artikel 3:5
lid 2 onder de Wft het verbod van artikel 3:5 lid 1 Wft niet van
toepassing op (het aanbod en de uitgifte van Obligaties door) de
Uitgevende Instelling.
Op grond van artikel 5:2 Wft is het verboden in Nederland
effecten (zoals de Obligaties) aan te bieden aan het publiek. Dit
verbod is niet van toepassing als de Uitgevende Instelling een
prospectus algemeen verkrijgbaar stelt dat is opgesteld in
overeenstemming met het bepaalde bij of krachtens de Wft en is
goedgekeurd door de AFM. Dit Prospectus is op 6 maart 2013
goedgekeurd door de AFM.
Het Obligatiefonds kent een gedragscode, opgesteld door de
Initiatiefnemer. Een gedragscode is een schriftelijk stuk waarin
regels en richtlijnen worden opgenomen ter voorkoming van (i)
conflicten tussen het zakelijk belang en de privébelangen van
betrokkenen en (ii) misbruik van vertrouwelijke informatie.
Als de Obligatiehouder van mening is dat onze dienstverlening
niet loopt zoals verwacht, dan adviseren wij de Obligatiehouder
om middels onze website een klachtenformulier te downloaden
en deze in te vullen. De klachtencoördinator belt dan binnen twee
dagen terug om de klacht te verhelpen.
De gedragscode en het klachtenformulier zijn gepubliceerd op en
te downloaden via onze website
(http://www.weststaete-vastgoed.nl/downloads/).

12.4 Emissiebesluit
12.5 Verklaringen Weststaete Property Fund Funding B.V.
Het emissiebesluit tot uitgifte van de Obligaties is geschied door
een bestuursbesluit. Het Bestuur is daartoe volgens de statuten
van Weststaete Property Fund B.V. zelfstandig bevoegd. Volgens
de statuten is hiertoe geen goedkeuring of machtiging van de
aandeelhoudersvergadering vereist.
Dit Prospectus is geldig vanaf de publicatie ervan tot en met het
einde van de inschrijvingstermijn van van de Obligatielening (en
uiterlijk tot 12 maanden na de datum van goedkeuring van het
Prospectus door de AFM, zoals hiervoor in paragraaf 12.2
vermeld).
Het Bestuur is verantwoordelijk voor de juistheid en volledigheid
van informatie in dit Prospectus. Het Bestuur verklaart dat, na
het treffen van alle redelijke maatregelen om zulks te garanderen
en voor zover zijn bekend, de gegevens in het Prospectus in
overeenstemming zijn met de werkelijkheid en dat geen gegevens
zijn weggelaten waarvan de vermelding de strekking van het
Prospectus zou wijzigen.
Het Bestuur verklaart dat er geen potentieel belangenconflict
aanwezig is tussen de plichten van het Bestuur jegens de
Uitgevende instelling, de Obligatiehouders of andere aan het
Obligatiefonds verbonden partijen.
Het Bestuur verklaart dat zij geen transacties verricht of heeft
verricht met zijn Bestuurders, personen of vennootschappen met
wie zij in een Obligatiefonds verbonden is of met andere aan het
Obligatiefonds gelieerde partijen. Het Bestuur heeft niet het
voornemen om transacties te verrichten op met op enigerlei wijze
aan zich verbonden partijen, anders dan zoals beschreven in
paragraaf 11.3 van dit Prospectus.
Het Bestuur verklaart dat de Corporate Governance Code niet
van toepassing is, omdat de Corporate Governance Code
betrekking heeft op beursgenoteerde ondernemingen. De
Uitgevende Instelling is geen beursgenoteerde onderneming.
Het Bestuur verklaart dat er geen rechtszaken, overheidsingrepen
en arbitragezaken (met inbegrip van dergelijke procedures die,
naar weten van het Bestuur, hangende zijn of kunnen worden
ingeleid) over de periode van de afgelopen twaalf maanden zijn,
die invloed van betekenis kunnen hebben of in een recent
verleden hebben gehad op de financiële positie of de rentabiliteit
van de Uitgevende Instelling en/of het Obligatiefonds.
Het Bestuur verklaart dat er geen wijzigingen van betekenis zijn
in de financiële of handelspositie van de Uitgevende Instelling,
die zich hebben voorgedaan sinds de balansdatum 24 oktober
2012.
85

86
Het Bestuur verklaart dat daar waar in het Prospectus van een
derde afkomstige informatie is opgenomen, deze informatie
correct is weergegeven en dat, voor zover zij weet en heeft
kunnen opmaken uit door de betrokken derde gepubliceerde
informatie, geen feiten zijn weggelaten waardoor de weergegeven
informatie onjuist of misleidend zou worden.
Tijdens de geldigheidsduur van dit Prospectus liggen op het
kantooradres van het Bestuur, op werkdagen tijdens kantooruren,
de volgende documenten (of afschriften daarvan) ter inzage:
1. De akte van oprichting van de Uitgevende Instelling (Bijlage 8
bij dit Prospectus);
2. De volledige taxatierapporten;
3. De Akte van oprichting van de beide Werkmaatschappijen;
4. De gedragscode van Weststaete Vastgoed Holding B.V.;
5. De klachtenprocedure van Weststaete Vastgoed holding B.V.;
6. De openingsbalans van Weststaete Property Fund B.V.;
7. De openingsbalans van Weststaete Property Fund Beheer I
B.V.;
8. De openingsbalans van Weststaete Property Fund Beheer II
B.V.;
9. Het model geldleningsovereenkomst (de overeenkomsten
van geldlening tussen de Uitgevende instelling en de
Werkmaatschappijen);
10. De Beheerovereenkomst Stichting obligatiehouders Property
Fund B.V.;
11. Alle Due diligence-onderzoeken inzake de technische staat
van de Vastgoedobjecten uitgevoerd door Aixtra Bau;
12. Het Due diligence-onderzoek inzake de juridische
kenmerken van de Vastgoedobjecten uitgevoegd door
RA Simons;
13. De uitgifte van aandelen door Weststaete Property Fund B.V.;
14. Bevestiging van de Sachverstandiger Akademie Aachen
inzake werkzaamheden van de heer Hornbach.
15. Het emissiebesluit inzake de uitgifte van Obligaties door
Weststaete Property Fund B.V.
Het Bestuur verklaart dat zij niet bekend is met gegevens over
bekende tendensen, onzekerheden, eisen, verplichtingen of
gebeurtenissen, waarvan redelijkerwijze kan worden aangenomen
dat zij tenminste in het lopende boekjaar wezenlijke gevolgen
kunnen hebben voor de vooruitzichten van het Obligatiefonds.

12.6 Achtergrondinformatie
12.7 Voorwaarden gebruik en verspreiding Prospectus
Het Bestuur verklaart dat geen informatie bekend te maken valt
inzake de volgende aspecten ten aanzien van (leden van) de
Bestuurs-, leidinggevende of toezichthoudende organen:
1. Veroordelingen in verband met fraudemisdrijven in de
voorafgaande vijf jaar;
2. Faillissementen, surseances of liquidaties waarbij men in de
voorafgaande vijf jaar als lid van de Bestuurs-, leidinggevende
of toezichthoudende organen of vennoot betrokken is
geweest;
3. Door wettelijke of toezichthoudende autoriteiten officieel en
openbaar geuite beschuldigingen en/of opgelegde sancties;
4. Verklaring van onbekwaamheid door de rechterlijke instantie
in de voorafgaande vijf jaar om te handelen als lid van de
Bestuurs-, leidinggevende of toezichthoudende organen van
een Uitgevende Instelling of in het kader van het beheer of de
uitoefening van de activiteiten van een Uitgevende Instelling.
Waar in dit Prospectus voor achtergrondinformatie naar een
website wordt verwezen, betreft de informatie op de betreffende
website geen belangrijke informatie of informatie die deel
uitmaakt van dit Prospectus. Alle informatie die voor potentiele
Obligatiehouders belangrijk is staat vermeld in dit door de AFM
goedgekeurde Prospectus.
Het Bestuur mag toestemming verlenen aan verschillende
financiële intermediairs voor het gebruik van dit Prospectus bij de
activiteiten van de financiële intermediairs welke tot doel hebben
het plaatsen van de Obligaties. Deze toestemming geldt voor de
periode die start op het moment van uitbrengen van dit
Prospectus en eindigt uiterlijk op 30 september 2013 of, indien
eerder, op het moment dat de totale Obligatielening volledig is
ingetekend.
Niemand is gemachtigd in verband met de plaatsing van de
Obligaties zonder schriftelijke toestemming van het Bestuur,
informatie te verschaffen of verklaringen af te leggen die niet in
dit Prospectus zijn opgenomen.
Het Bestuur wijst erop dat op het moment dat de aanbieding van
Obligaties plaatsvindt door een financiële intermediair, alle
relevante informatie over de voorwaarden van de aanbieding
door de financiële intermediair in kwestie aan de benaderde
potentiele participanten zal worden verstrekt. De betreffende
financiële intermediair is hiertoe verplicht.
87

88
13 Fiscale aspecten
13.1 Inleiding
13.2 Belastingheffing voor de Obligatiehouder
13.3 Inkomstenbelasting
Deze paragraaf is opgesteld met inachtneming van de stand van
de fiscale wetgeving en de jurisprudentie in Nederland en
Duitsland per 1 januari 2012 en beschrijft in algemene termen de
fiscale gevolgen van deelname in Weststaete Property Fund B.V.
als Obligatiehouder- natuurlijk persoon woonachtig en gevestigd
in Nederland. De fiscale gevolgen zijn voor een individuele
Obligatiehouder afhankelijk van zijn individuele fiscale positie.
Potentiële Obligatiehouders dienen, mede in verband met hun
specifieke omstandigheden, hun (persoonlijk) fiscale adviseur(s)
te raadplegen. Veranderingen in inzichten van de belastingdienst
of in wettelijke regelingen zijn voor rekening en risico van de
Obligatiehouder.
Bij het schrijven van het fiscale hoofdstuk wordt er voornamelijk
uitgegaan van deelnemende natuurlijke personen die wonen in
Nederland, bij wie de opbrengsten uit Obligaties gerekend
kunnen worden tot hun inkomen uit beleggen en sparen (box 3).
Ook zal in het kort aandacht worden besteed aan de
Obligatiehouders die niet in box 3 behoren. Het betreft algemene
informatie en het overzicht vormt geen raadgeving voor de
individuele Obligatiehouder. Mogelijke deelnemers worden
geadviseerd alvorens te participeren in het Obligatiefonds contact
op te nemen met hun fiscaal adviseur.
In de Wet op de inkomstenbelasting 2001 vindt de belastingheffing
van natuurlijke personen plaats door middel van een boxenstelsel.
Box 1 bevat het inkomen uit werk en woning, belast tegen
het progressieve tarief (in 2012 maximaal 52%). In box 3 het
forfaitair inkomen uit sparen en beleggen.
Box 1
Voor in Nederland woonachtige particulieren, die de Obligaties
tot het ondernemingsvermogen dan wel tot het resultaat uit
overige werkzaamheden dienen te rekenen, geldt dat het resultaat
behaald met Obligaties belast wordt in box 1 tegen het
progressieve tarief.
Box 3
Voor in Nederland woonachtige particulieren voor wie de
Obligaties niet tot box 1 dienen te worden gerekend, geldt dat
deze in de heffing van box 3 zullen worden betrokken. Voor
inkomsten in box 3 geldt de zogeheten forfaitaire rendementsheffing.
Het inkomen uit sparen en beleggen wordt (ongeacht de
hoogte van het werkelijke rendement) forfaitair vastgesteld op 4%
van het gemiddelde van de rendementsgrondslag aan het begin
en aan het eind van het jaar, voor zover dit gemiddelde in totaal
meer bedraagt dan het heffingsvrije vermogen. Over de 4%
forfaitair rendement op het vermogen heft de Belastingdienst 30%
belasting. Dit komt neer op een heffing van 1,2% over het
gemiddelde vermogen.
Over 2012 bedraagt het heffingsvrije vermogen € 21.139,- voor
alleenstaande en € 42.278,- voor fiscale partners.

13.4 Vennootschapsbelasting
13.5 Schenk- en erfbelasting
13.6 Fiscale aspecten Obligatiefonds
13.6.1 Nederland
13.6.1.1 Vennootschapsbelasting
Tevens kan het heffingsvrije vermogen worden verhoogd met een
ouderentoeslag indien de belastingplichtige de leeftijd van 65 jaar
heeft bereikt en indien de gemiddelde rendementsgrondslag niet
meer bedraagt dan € 279.708,- (of € 559.416,- in geval van fiscaal
partnerschap) en het inkomen in box 1 voor inachtneming van de
persoonsgebonden aftrek niet meer bedraagt dan € 19.895,-.
Voor de rendementsgrondslag wordt de waarde van de Obligaties
vastgesteld op de uit te geven koers. Jaarlijks ontvangt u voor de
fiscus een waarde opgave van de Obligatie per 31 december van
het afgelopen jaar. Het heffingsvrije vermogen en de vermelde
percentages gelden voor 2012.
Voor Obligatiehouders die zich kwalificeren als vennootschapsbelastingplichtige
entiteit zullen de voordelen en de kosten die
samenhangen met de verstrekte Obligatielening onderdeel
vormen van de belastinggrondslag voor de vennootschapsbelasting.
Indien de Obligaties zijn gefinancierd met vreemd
vermogen, is de rente op dit vreemde vermogen in beginsel fiscaal
aftrekbaar. Rente is niet aftrekbaar indien de rente op grond van
een wettelijke renteaftrekbeperking niet voor aftrek in
aanmerking komt, dan wel op grond van jurisprudentie niet voor
aftrek op het fiscale resultaat in aanmerking kan komen. Bij enige
twijfel omtrent de aftrekbaarheid van deze rente, adviseren wij u
te overleggen met uw fiscaal adviseur.
Bij overlijden van een in Nederland wonende Obligatiehouder of
bij schenking van een Obligatie, is de waarde in het economisch
verkeer onderworpen aan de heffing van de Nederlandse
Schenk- en erfbelasting. De hoogte van dit tarief, alsmede
eventuele vrijstellingen, is afhankelijk van de totale hoogte van de
erfrechtelijke verkrijging en/of schenking en de mate van
verwantschap.
In deze paragraaf wordt ingegaan op de fiscale behandeling van
de vennootschappen van het Obligatiefonds.
De vennootschappen van het Obligatiefonds zijn naar Nederlands
recht opgericht en zijn daarom voor hun wereldinkomen
onderworpen aan de Nederlandse vennootschapsbelasting (‘Wet
op de vennootschapsbelasting 1969’). Het tarief (2012) van de
Nederlandse vennootschapsbelasting bedraagt 20% voor winsten
tot € 200.000,- en 25% voor het meerdere.
89

90
13.6.1.2 Omzetbelasting
13.6.1.3 Overdrachtsbelasting
Aangezien het Weststaete Property Fund Beheer I B.V. en
Weststaete Property Fund Beheer II B.V. (ondernemings)
activiteiten in Duitsland ondernemen, te weten belegging in
onroerende zaken die aan derden worden verhuurd, zullen zij
voor wat betreft deze inkomsten tevens in Duitsland
belastingplichtig zijn. Op grond van het Verdrag ter voorkoming
dubbele belasting Nederland-Duitsland 1959 (hierna te noemen:
“het Verdrag”) wordt de heffingsbevoegdheid tussen Nederland
en Duitsland verdeeld. Voor het gedeelte van het wereldinkomen
waarvan het heffingsrecht aan Duitsland is toegewezen zal
Nederland een voorkoming van dubbele belasting verlenen. Op
grond van artikel 4 van het Verdrag worden inkomsten uit
onroerende zaken ter belastingheffing toegewezen aan de Staat
waar deze zijn gelegen, voor het Obligatiefonds in casu Duitsland.
De winsten, die door Weststaete Property Fund B.V. wordt
gerealiseerd en direct verband houdende met zijn aandelenbelang
in Weststaete Property Fund Beheer I B.V. en Weststaete Property
Fund Beheer II B.V., zullen onbelast blijven, op grond van de
deelnemingsvrijstelling.
Een natuurlijke of rechtspersoon is belastingplichtig voor de Wet
op de omzetbelasting, wanneer zij zich kwalificeert als
ondernemer. Van een ondernemer voor de omzetbelasting is
sprake wanneer zij leveringen en diensten tegen een vergoeding
aan derden verricht. Over onderlinge prestaties binnen een groep
van vennootschappen hoeft geen omzetbelasting te worden
berekend, wanneer deze vennootschappen als fiscale eenheid
voor de omzetbelasting worden aangemerkt.
Weststaete Property Fund Funding B.V. houdt alle aandelen in
Weststaete Property Fund B.V.. Vervolgens houdt Weststaete
Property Fund B.V alle aandelen in Weststaete Property Fund
Beheer I B.V. en Weststaete Property Fund Beheer II B.V.. Alle
vennootschappen staan onder (middellijke) leiding van
Weststaete Property Fund Funding B.V. en zijn bestuurder, de
heer M. Neuman. Ondernemers die in financieel, organisatorisch
en economisch opzicht zodanig met elkaar zijn verweven, kunnen
een eenheid vormen voor de omzetbelasting (fiscale eenheid).
Voor de huurinkomsten van Weststaete Property Fund Beheer I
B.V. en Weststaete Property Fund Beheer II B.V. geldt dat de
plaats van dienst in Duitsland ligt (zie in hierna 13.6.2.3
‘Mehrwertsteuer’).
Heffing van Nederlandse overdrachtsbelasting zal niet
plaatsvinden, omdat er bij het Obligatiefonds geen sprake is van
in Nederland gelegen onroerende zaken.

13.6.1.4 Bronbelasting
13.6.2 Duitsland
13.6.2.1 Körperschaftsteuer
Nederland kent geen bronheffing op rente. Op de rente die aan de
Obligatiehouders wordt betaald, zal derhalve geen bronbelasting
worden ingehouden. De Obligatiehouders komt geen dividend
toe. Voor zover dividend wordt betaald door Weststaete Property
Fund Beheer I BV en Weststaete Property Fund Beheer II BV aan
hun moedermaatschappij ,Weststaete Property Fund BV, is de
deelnemingsvrijstelling van toepassing en zal geen
dividendbelasting worden ingehouden.
Het Obligatiefonds is aan de belastingheffing in Duitsland
onderworpen terzake van zijn inkomsten, indien en voorzover
het heffingsrecht voor die inkomsten aan Duitsland is toegewezen
op grond van het verdrag. Daarnaast zal het Obligatiefonds te
maken krijgen met Duitse omzetbelasting, overdrachtsbelasting
en onroerende zaakbelasting.
Deze belasting wordt geheven van rechtspersonen en is
vergelijkbaar met de Nederlandse vennootschapsbelasting.
Rechtspersonen die in Duitsland gevestigd zijn, zijn onbeperkt
belastingplichtig (voor de volledige wereldwinst).
Vennootschappen die feitelijk in het buitenland gevestigd zijn,
kunnen beperkt belastingplichtig in Duitsland zijn voor hun
inkomsten behaald in Duitsland. In het geval van Weststaete
Property Fund Beheer I B.V. en Weststaete Property Fund II B.V.
betreft dit het inkomen uit de verkoop en verhuur van onroerend
goed, verminderd met de kosten die direct daarmee
samenhangen op grond van artikel 4 van het Verdrag. Het tarief
(2012) van de Körperschaftsteuer bedraagt 15% en wordt
vermeerderd met de solidariteitstoeslag van 0,825% (tarief 2012).
Hieronder gaan wij in op enkele belangrijke aspecten die voor het
Obligatiefonds kunnen spelen.
Zinsschranke
Een belangrijke renteaftrekbeperking in Duitsland is de
zogenaamde Zinsschranke, vergelijkbaar met de Nederlandse thin
capitalisation wetgeving, waarmee Duitsland een overmatige
financiering met vreemd vermogen wil voorkomen. Het verschil
tussen renteopbrengsten en rentekosten is aftrekbaar tot 30% van
de EBITDA (Earnings Before Interest Taxes Depreciation en
Amortisation). Er gelden verschillende uitzonderingsbepalingen
voor de renteaftrekbeperking, in casu zal de belangrijkste zijn de
vrijstelling van netto rentekosten tot € 3.000.000,-. Als er niet per
saldo meer dan € 3.000.000 aan rente wordt betaald, zal de
regeling geen toepassing vinden. Voor het Obligatiefonds zal de
Zinsschrankeregeling daarom niet van toepassing zijn.
Overige renteaftrekbeperkingen
Duitsland kent net als Nederland regelingen die een lening
kunnen aanmerken als een geldverstrekking met een eigen
vermogen karakter. Dit laatste geldt met name voor intra-groepsleningen.
In dat geval zullen de rentebetalingen niet of beperkt
aftrekbaar kunnen zijn en zal een afboeking van de vordering bij
de crediteur eveneens niet in aftrek kunnen worden gebracht.
91

92
13.6.2.2 Gewerbesteuer
13.6.2.3 Mehrwertsteuer
13.6.2.4 Grundsteuer
Verliesverrekening
Eventuele verliezen uit het Duitse vastgoed kunnen ten laste van
de winst worden gebracht. Verliezen zijn in beginsel onbeperkt
voorwaarts verrekenbaar en kunnen beperkt, dat wil zeggen één
jaar, worden teruggewenteld. Op basis van Duitse anti-misbruikwetgeving
kunnen verliezen verloren gaan als gevolg van een
(in)directe aandeelhouderswijziging van meer dan 25%. Bij een
wijziging van 25% – 50% vervallen de verliezen naar rato van die
wijziging en bij een wijziging van meer dan 50% vervallen de
verliezen geheel.
Deze belasting wordt, naast de Körperschaftsteuer, geheven over
de winst van ondernemingen, een soort ondernemingsbelasting.
De Gewerbesteuer wordt door het rijk geheven, maar de hoogte
wordt bepaald door de gemeente. Ter zake van passieve
beleggingen, dat wil zeggen waar geen sprake is van een actief
handel drijven, kan er een kortingsregel voor de Gewerbesteuer
worden toegepast. Weststaete Property Fund Beheer I B.V. en
Weststaete Property Fund Beheer II B.V. zullen van deze faciliteit
gebruik gaan maken, aangezien het Obligatiefonds geen actieve
ondernemingsactiviteiten in Duitsland beoogt.
De Mehrwertsteuer (Umsatzsteuer) is de Duitse omzetbelasting.
Omzetbelasting is voor een belangrijk deel op Europees niveau
geregeld en stemt om die reden in grote mate overeen met
Nederlandse omzetbelasting. Prestaties verricht door het
Obligatiefonds in Duitsland zullen daar onder de Mehrwertsteuer
vallen. Dit betreft voor het Obligatiefonds onder meer de verhuur
van woningen door Weststaete Property Fund Beheer I B.V. en
Weststaete Property Fund Beheer II B.V.. De verhuur van
woningen is in Duitsland wettelijk vrijgesteld van omzetbelasting.
De omzetbelasting die drukt op kosten, kan dan niet op aangifte
in aftrek worden gebracht, aangezien de inkomsten zijn
vrijgesteld.
Weststaete Property Fund Funding B.V. en Weststaete Property
Fund B.V. zullen in beginsel geen prestaties verrichten in
Duitsland en daarom niet belastingplichtig zijn voor de
Mehrwertsteuer.
Grundsteuer is vergelijkbaar met de Nederlandse onroerendezaakbelasting
en is een jaarlijkse heffing over in Duitsland gelegen
onroerende zaken. De belasting wordt berekend over een fiscaal
vastgestelde waarde van de onroerende zaak en wordt geheven
door de gemeente waar de onroerende zaken zijn gelegen. Het
tarief kan per gemeente verschillen. In het algemeen bedraagt de
Duitse grondbelasting jaarlijks tussen de 0,1% en 0,6% van de
waarde van de onroerende zaak in het economisch verkeer.
Heinsberg hanteert een percentage van 0,38% voor woninggrond,
Aken hanteert 0,495% en Krefeld 0,475%.

13.6.2.5 Grunderwerbsteuer
13.6.2.6 Bronbelasting
Vastgoedobject te Krefeld.
Over de aankoop van de onroerende zaken van het
Obligatiefonds is overdrachtsbelasting (Grunderwerbsteuer)
verschuldigd tegen een tarief van 5,0%. Enkele Bondsstaten
hanteren hogere tarieven, die kunnen oplopen tot 5,5%
(Nordrhein-Westfalen: 5.0%. De Grunderwerbsteuer is
opgenomen onder de aankoopkosten van de Vastgoedobjecten.
Duitse overdrachtsbelasting is ook verschuldigd indien de
aandelen in een vennootschap, die vastgoed dat in Duitsland is
gelegen bezit, worden vervreemd. Voor een wisseling van
Obligatiehouders heeft dit geen gevolgen. De juridische structuur
wordt gehandhaafd gedurende tenminste de looptijd van het
Obligatiefonds.
In Duitsland zal geen bronbelasting worden ingehouden op de
betaalde rente door Weststaete Property Fund Beheer I BV en
Weststaete Property Fund Beheer II BV, de rente is in principe
aftrekbaar van de winst. Dit kan anders zijn wanneer de
vergoeding op de obligaties winstafhankelijk was gesteld. Verder
komt Duitsland niet toe aan een bronbelasting op
dividendstromen, omdat de vennootschappen in Nederland
zijn gevestigd.
93

94
14 Informatievoorziening en verslaglegging
14.1 Inleiding
14.2 Informatieprocedure
14.3 Online-Portfolio
Het Obligatiefonds hecht grote waarde aan de informatievoorziening
aan de Obligatiehouders. Gedurende de looptijd van het
Obligatiefonds worden de Obligatiehouders doorlopend op de
hoogte gehouden van alle actuele ontwikkelingen betreffende
het Obligatiefonds. Hierdoor zijn de Obligatiehouders gedurende
de gehele looptijd van de Obligatielening op de hoogte van
belangrijke ontwikkelingen die de waarde van het Obligaties
kunnen beïnvloeden.
De Initiatiefnemer heeft een interne informatieprocedure
opgesteld, waarin staat beschreven op welke wijze de
Obligatiehouders informatie ontvangen gedurende de looptijd
van de Obligatielening. De Initiatiefnemer geeft een periodieke
nieuwsbrief uit, waarin actuele mededelingen worden verstrekt
over alle door zijn geïnitieerde Obligatiefondsen.
Over ontwikkelingen die direct te maken hebben met het
Obligatiefonds worden Obligatiehouders schriftelijk
geïnformeerd, dan wel middels het Online-Portfolio, waar
uitsluitend Obligatiehouders toegang toe hebben.
Het Obligatiefonds acht het van belang dat zijn Obligatiehouders
overal op elk gewenst tijdstip cruciale informatie kunnen inzien
betreffende de Obligatie(s). Voor dit doel kunnen
Obligatiehouders gebruikmaken van het Online-Portfolio,
een online platform waar informatie op wordt gepubliceerd
en documenten worden geplaatst.
Aan het gebruik van het Online-Portfolio zijn geen kosten
verbonden voor de Obligatiehouders. Obligatiehouders in het
Obligatiefonds ontvangen automatisch een username,
wachtwoord en handleiding. Via www.weststaete-vastgoed.nl
kunnen Obligatiehouders inloggen.
Het Online-Portfolio biedt onder andere de volgende
mogelijkheden.
Archivering correspondentie
Het Online-Portfolio archiveert automatisch alle correspondentie
tussen de Uitgevende Instelling en de Obligatiehouders. Verder
informeert het Online-Portfolio over alle financiële zaken
gerelateerd aan het Obligatiefonds. Zo wordt onder andere de
rente betaaldata vermeld en archiveert het Online-Portfolio
automatisch de jaarverslagen van de Uitgevende Instelling.
Weergave actuele bezettingsgraad en hypotheekakte
met betrekking tot de Vastgoedobjecten
Omdat de bezettingsgraad van de Vastgoedobjecten waarin wordt
geïnvesteerd van belang is voor de Obligatiehouders en de waarde
van de Vastgoedobjecten, toont het Online-Portfolio een actuele
weergave van de bezettingsgraad van de Vastgoedobjecten.
Middels het Online-Portfolio kunnen de Obligatiehouders ook
alle hypotheekakten inzien waarin Stichting PF het eerste of
tweede recht van Hypotheek op de Vastgoedobjecten verkrijgt
(ten gunste van de Obligatiehouders).

14.4 Jaarrekening
14.5 Risicomanagement
Obligatie-trefpunt
Indien Obligatiehouders tussentijds hun Obligatie(s) willen
aanbieden aan andere Obligatiehouders, kunnen zij dit kenbaar
maken via het Online-Portfolio. De Obligaties kunnen kosteloos
worden geplaatst op een speciaal hiervoor ingericht deel op de
site (het Obligatie-trefpunt, feitelijk een digitaal prikbord),
waarop de Obligatiehouder (i) het aantal aangeboden Obligaties
en (ii) zijn contactgegevens kan vermelden. Alle Obligatiehouders
van het Obligatiefonds kunnen het aanbod inzien, waarna men
bij interesse direct contact kan opnemen met de aanbieder van de
Obligaties. Het Obligatiefonds biedt enkel het digitale trefpunt en
bemiddelt op geen enkele wijze tussen Obligatiehouders.
Jaarlijks binnen vijf maanden na afloop van het boekjaar maakt
de Uitgevende Instelling de jaarrekening op en legt zij deze voor
de Obligatiehouders ter inzage ten kantore van de Uitgevende
Instelling. Tevens wordt het jaarverslag gepubliceerd op het
Online-Portfolio. Het boekjaar van de Uitgevende Instelling
betreft een verlengd boekjaar conform de statuten. De opdracht
voor controle van de jaarrekening is gegeven aan Baker Tilly
Berk Accountants.
Het Bestuur van de Uitgevende Instelling richt zich op
risicobeperking voor zijn Obligatiehouders en het Obligatiefonds.
Risicomanagement vervult hierbij een belangrijke rol.
Het Bestuur van de Uitgevende Instelling heeft een
risicomanagementproces binnen het Obligatiefonds ingevoerd,
waarvan alle verbonden vennootschappen en medewerkers van
deze vennootschappen op de hoogte dienen te zijn. Dit proces
bestaat uit werkzaamheden die voortvloeien uit een risicoanalyse.
Het meten van de risico’s van het Obligatiefonds zal op de
volgende manier geschieden. De relevante risico’s worden
gemeten naar kans en impact op een schaal van hoog naar laag
op basis van de kans dat een bepaald risico zich voordoet en de
impact dat een bepaald risico heeft. De kans en impact van de
relevante risico’s zijn op zijn beurt gekoppeld aan het beleid en de
strategie, zoals opgenomen in hoofdstuk 8 van dit Prospectus. De
reden dat niet wordt gekozen voor een meetmethode als “Value at
Risk” is dat de meetmethode proportioneel dient te zijn van aard,
omvang en complexiteit van de activiteiten van het
Obligatiefonds.
De risicoanalyse brengt de belangrijkste risico’s die van invloed
zijn op het Obligatiefonds in kaart. Nadat de potentiele risico’s
bekend zijn bij het Bestuur van het Obligatiefonds kan het
Obligatiefonds zijn beleid bijstellen, met als doel de in kaart
gebrachte risico’s te beperken. Het Bestuur van de Uitgevende
Instelling is ervoor verantwoordelijk de juiste keuzes te maken en
zal dit doen naar aanleiding van analyserapporten.
In het jaarverslag zal het Bestuur van de Uitgevende Instelling een
verklaring afgeven met betrekking tot de genomen beslissingen in
het afgelopen boekjaar, omtrent het risicomanagement.
95

96
15 Definities
De navolgende definities dienen ter interpretatie van begrippen in
het Prospectus en de aanvullende stukken.
Aankoopkosten
Tot de Aankoopkosten behoren onder meer:
Notariskosten;
Taxatiekosten;
Makelaarscourtage;
Selectiekosten;
Overdrachtsbelasting.
Accountantsverklaring
Een Accountantsverklaring is een verklaring van een
registeraccountant of een certificerend accountantadministratieconsulent
over een verantwoording. In het
geval van het Obligatiefonds wordt een oordeel geveld over
de in deze Prospectus vermelde prognoses.
AFM
De Autoriteit Financiële Markten.
Algemene Voorwaarden
De Algemene Voorwaarden die van toepassing zijn op het
Obligatiefonds, de Obligatielening en de Obligaties
(als Bijlage 1 opgenomen bij dit Prospectus).
Beheerovereenkomst Stichting PF
De overeenkomst tussen het Obligatiefonds en Stichting PF,
waarin alle taken van Stichting PF staan omschreven alsmede
haar rechten en plichten (als Bijlage 10 opgenomen bij dit
Prospectus).
Bank
De Bank die de Hypothecaire Geldlening aan Weststaete Property
Fund Beheer II B.V. zal verstrekken.
Bestuur(der)
Het Bestuur van het Obligatiefonds, zijnde Weststaete Property
Fund Funding B.V..
Bijlage
Een Bijlage bij dit Prospectus.
Break-even punt
Het punt waarop kosten en opbrengsten gelijk zijn. Er wordt geen
winst gemaakt, maar ook geen verlies geleden. De Uitgevende
Instelling zal op het Break-even punt aan al zijn
betalingsverplichtingen jegens de Obligatiehouders
kunnen voldoen.
Cashflow
De Cashflow geeft de beweging in de liquiditeit van het
Obligatiefonds weer. Nettowinst plus afschrijving van een
onderneming. Deze kasstroom is beschikbaar voor investeringen,
dividend en winstinhouding.

Couponrente
De jaarlijkse rentevergoeding over de Couponwaarde, die per
kwartaal, achteraf aan de Obligatiehouders zal worden voldaan.
Couponwaarde
De nominale waarde in euro’s van de afgenomen Obligatie(s).
Due diligence-onderzoek
Onderzoek naar object specifieke zaken zoals de technische staat
van het object, milieuzaken, huurcontracten, achtergrond
huurders en fiscale aangelegenheden.
Hypotheek
Zakelijk recht op vastgoed, als waarborg voor het nakomen van
een verbintenis (meestal een geldlening). Dankzij dit recht kan de
schuldeiser, wanneer de geldnemer in gebreke blijft, prioritair
worden betaald met de opbrengst van de verkoop van het
gehypothekeerde vastgoed.
Hypotheekrente
De rentevergoeding die Weststaete Property Fund Beheer B.V.
aan de Bank betaalt voor de Hypothecaire Geldlening.
Hypothecaire Geldlening(en)
Geldlening verstrekt door de Bank, met als zekerheid de
Vastgoedobjecten waarop het eerste recht van Hypotheek ten
gunste van de Bank wordt gevestigd.
Initiatiefnemer
De Initiatiefnemer is Weststaete Vastgoed Holding B.V.. De
Initiatiefnemer draagt zorg voor structurering van het
Obligatiefonds.
Kapitalisatiefactor(en)
De kostprijs van het vastgoed (exclusief bijkomende kosten als
notariskosten en overdrachtsbelasting) gedeeld door de huur.
Koopsom
Tot de Koopsom behoren onder meer:
De aanschafprijs (of bij projectontwikkeling de directe en
indirecte bouwkosten).
Online-Portfolio
Het Online-Portfolio is de digitale omgeving waar de
Obligatiehouders kunnen inloggen en waar de volgende
documenten worden gepubliceerd:
• Hypotheekakten;
• Jaarverslagen;
• Taxatierapporten;
• Waarde-updates;
• De toekomstig aan te kopen Vastgoedobjecten, alsmede de
bezettingsgraad;
• De Stichting rapportage inzake het aankoopbeleid;
• Alle correspondentie met de Obligatiehouder.
97

98
Obligatie(s)
De niet-beursgenoteerde schuldtitel(s) op naam, uitgegeven door
Weststaete Property Fund B.V..
Obligatiehouder(s)
De houder(s) van één of meer Obligaties. Dit kunnen zowel
natuurlijke perso(o)n(en) als rechtsperso(o)n(en) zijn.
Obligatiefonds
De Uitgevende Instelling Weststaete Property Fund B.V. alsmede
de beide Werkmaatschappijen Weststaete Property Fund Beheer I
B.V. en Weststaete Property Fund Beheer II B.V..
Obligatiefondsinvestering
Het door het Obligatiefonds te investeren bedrag, zijnde de
totaalsom van (i) het kapitaal dat met de Obligatielening wordt
opgehaald en (ii) het kapitaal dat door de Bank zal worden
verstrekt als Hypothecaire Geldlening.
Obligatielening
De som van de gezamenlijke Obligaties.
Parallelle vordering
De vordering die Stichting PF heeft op de Werkmaatschappijen,
teneinde het recht van Hypotheek op de Vastgoedobjecten te
verkrijgen, ten gunste van de Obligatiehouders.
Prospectus
Het onderhavige document en de daarvan integraal en
onlosmakelijk deel uitmakende Bijlagen.
Register van Obligatiehouders
Het door de Uitgevende Instelling bijgehouden Register van
Obligatiehouders, waarin van iedere Obligatiehouder de naam,
het adres en het bankrekening- of girorekeningnummer in
Nederland is opgenomen, met vermelding van het aantal en soort
(serie) Obligaties, de nummers van de betreffende Obligaties en
de datum waarop de Obligaties zijn verkregen.
Slotrente
Rente die op het moment van aflossing van de Couponwaarde als
eindvergoeding aan de Obligatiehouder zal worden voldaan.
Stichting PF
Stichting Obligatiehouders Property Fund
Taxatiewaarde
De Taxatiewaarde van de aan te kopen Vastgoedobjecten, zoals
vastgesteld door een in Duitsland geregistreerd taxateur (Terra
Domus). De Taxatiewaarde van de Vastgoedobjecten die het
Obligatiefonds primair beoogt aan te kopen staat vermeld in de
taxatierapporten, zie Bijlage 3 bij dit Prospectus.
Totaal rendement
Het Totaal rendement van de Obligaties, opgebouwd uit de
Couponrente en de Slotrente.

Centrum in Aken.
Uitgevende Instelling
Weststaete Property Fund B.V.
Vastgoedobjecten
De Vastgoedobjecten die het Obligatiefonds beoogt aan te kopen
en die voldoen aan de aankoopcriteria in paragraaf 8.4 van dit
Prospectus.
Werkmaatschappij(en)
De entiteiten die de Vastgoedobjecten aankopen en exploiteren
gedurende de looptijd van het Obligatiefonds.
Weststaete Property Fund Beheer I B.V.
Weststaete Property Fund Beheer I B.V. is de Werkmaatschappij
die zijn aan te kopen Vastgoedobjecten volledig financiert door
middel van kapitaal dat met de Obligatielening is opgehaald.
Weststaete Property Fund Beheer II B.V.
Weststaete Property Fund Beheer II B.V. is de rechtspersoon die
zijn aan te kopen Vastgoedobjecten deels financiert door middel
van de Hypothecaire Geldlening van de Bank.
WPF serie I
De obligatieserie genaamd WPF serie I, uitgegeven door
Weststaete Property Fund B.V. met een Couponwaarde van
vijfduizend euro (€ 5000,-).
WPF serie II
De obligatieserie WPF serie II, uitgegeven door Weststaete
Property Fund B.V. met een Couponwaarde van
vijfentwintigduizend euro (€ 25.000,-).
WPF serie III
De obligatieserie WPF serie III, uitgegeven door Weststaete
Property Fund B.V. met een Couponwaarde van
vijfennegentigduizend euro (€ 95.000,-).
Wft
Wet op het financieel toezicht.
99

100
Bijlage 1 Algemene Voorwaarden
Artikel 1: Definities
De inhoud en betekenis van de in deze Algemene Voorwaarden gebruikte definities (aangeduid met een
hoofdletter) is overeenkomstig de inhoud en betekenis zoals omschreven in hoofdstuk 15 van het
Prospectus van Weststaete Property Fund B.V. (de Uitgevende Instelling).
Artikel 2: Toepasselijkheid Algemene Voorwaarden
Deze Algemene Voorwaarden zijn van toepassing op de door de Uitgevende Instelling uit te geven
Obligatielening en de Obligaties, zoals omschreven in het Prospectus. Door inschrijving op de Obligaties
aanvaardt de Obligatiehouder expliciet, onvoorwaardelijk en onherroepelijk de toepasselijkheid van deze
Algemene Voorwaarden.
Artikel 3: Stichting PF
In verband met de uitgifte van de Obligaties heeft de Uitgevende Instelling het initiatief genomen om
Stichting Obligatiehouders Property Fund (Stichting PF) op te richten, die zal optreden voor en ten
behoeve van de Obligatiehouders. Tussen de Uitgevende Instelling en Stichting PF is de Beheerovereenkomst
Stichting PF tot stand gekomen, die ter inzage ligt ten kantore van de Uitgevende Instelling.
Indien en voor zover van toepassing aanvaardt de Obligatiehouder de bepalingen in de Beheerovereenkomst
Stichting PF. De Obligatiehouder stemt ermee in dat zijn rechten in verband met de Obligaties uitgeoefend
kunnen worden door Stichting PF, in de gevallen en op de wijze als nader bepaald in de Beheerovereenkomst
Stichting PF (op grond van de Parallelle Vordering). De uitoefening door en positie van Stichting PF is een
eigenschap van de (vorderings-) rechten van de Obligatiehouders ter zake de door hem gehouden Obligatie(s)
en berust niet op vertegenwoordiging, volmacht of (overeenkomst tot) lastgeving.
Artikel 4: De Obligaties en de Obligatielening
-1. Een Obligatie is een vordering op naam van de Obligatiehouder.
-2. De Uitgevende Instelling schrijft de Obligatielening uit, ten bedrage van maximaal vier miljoen
driehonderdvijftigduizend euro (€ 4.350.000,-).
-3. De Obligatielening bestaat uit drie obligatieseries te weten: WPF Serie I, WPF Serie II en
WPF Serie III. Het aantal WPF serie III Obligaties is gelimiteerd tot maximaal 12 Obligaties. Voor
WPF Serie I en WPF Serie II Obligaties geldt dat de Uitgevende Instelling bepaalt hoeveel Obligaties
van elke obligatieserie maximaal worden uitgegeven.
WPF serie I
Inschrijving voor WPF serie I is gebonden aan een minimum afname van ten minste drie (3)
coupons WPF serie I. Indien de op 30 april 2013 door Weststaete Property Fund B.V. ontvangen
inschrijvingen voor WPF serie I hoger zijn dan het maximum van de Obligatielening, worden de
coupons toegekend op volgorde van ontvangst van de inschrijvingen.
WPF serie II
Inschrijving voor WPF serie II is gebonden aan een minimum afname van ten minste twee (2)
coupons WPF serie II. Indien de op 30 april 2013 door Weststaete Property Fund B.V. ontvangen
inschrijvingen voor WPF serie II hoger zijn dan het maximum van de Obligatielening, worden de
coupons toegekend op volgorde van ontvangst van de inschrijvingen.
WPF serie III
Inschrijving voor WPF serie III is gebonden aan een minimum afname van ten minste één (1)
coupon WPF serie III. Indien de op 30 april 2013 door Weststaete Property Fund B.V. ontvangen
inschrijvingen voor WPF serie III hoger zijn dan het maximum uit te geven obligaties in de WPF
serie III (12 obligaties), worden de coupons toegekend op volgorde van ontvangst van de
inschrijvingen.
-4. De Uitgevende Instelling is rente verschuldigd over de Obligaties, te weten een vaste Couponrente
over de uitstaande Hoofdsom en de Slotrente bij aflossing van de Hoofdsom, een en ander zoals
nader bepaald in artikel 10 van deze Algemene Voorwaarden.

-5. Uitgifte van de Obligaties geschiedt door inschrijving van de Obligatiehouder in het Register van
Obligatiehouders, dat wordt gehouden door de Uitgevende Instelling, zoals omschreven in artikel 6
van deze Algemene Voorwaarden. De Uitgevende Instelling geeft geen fysieke stukken van de
Obligaties uit.
Artikel 5: Uitgifte, inschrijving, toewijzing en storting
-1. Deelname aan de Obligatielening geschiedt door inzending van een volledig ingevuld en
ondertekend deelnameformulier aan de Uitgevende Instelling.
-2. Inschrijving is mogelijk tot en met uiterlijk 30 april 2013. De Uitgevende Instelling is bevoegd om
deze inschrijvingstermijn met 4 maanden te verlengen (tot en met 30 september 2012).
-3. Inschrijving op de Obligaties is doorlopend mogelijk tot het moment van bereiken van de door de
Uitgevende Instelling beoogde totale waarde van de Obligatielening, te weten € 4.350.000,-, waarna
de inschrijving wordt gesloten.
-4. De Uitgevende Instelling behoudt zich expliciet het recht voor de inschrijvingsperiode te verkorten of
te verlengen indien het aantal inschrijvingen hiertoe aanleiding geeft, alsook om het aantal uit te
geven Obligaties te verlagen voor het einde van de inschrijvingsperiode. Tevens behoudt de
Uitgevende Instelling zich expliciet het recht voor de Obligatielening niet tot stand te laten komen
indien dit naar het uitsluitend oordeel van de Uitgevende Instelling in het belang van de inschrijvers
op de Obligaties wordt geacht. In dit laatste geval wordt de ontvangen Hoofdsom retour gestort
(inclusief emissiekosten en de verschuldigde rente). De Uitgevende Instelling is verplicht om het
maximumbedrag van de Obligatielening uiterlijk op 30 september 2013 vast te stellen en schriftelijk
aan de Obligatiehouders mede te delen.
-5. De Uitgevende Instelling behoudt zich expliciet het recht voor zonder opgaaf van redenen een
inschrijving, geheel of gedeeltelijk, te weigeren dan wel niet te effectueren. Eventuele stortingen in
verband met de inschrijvingen op Obligaties die worden geweigerd of niet geëffectueerd, zullen
worden gestorneerd op het rekeningnummer waarvan de oorspronkelijke betaling werd gedaan.
-6. Toewijzing van Obligaties geschiedt op volgorde van ontvangst van de inschrijvingen.
-7. Intrekking van een inschrijving door een potentiële Obligatiehouder is mogelijk tot uiterlijk twee
weken na dagtekening van de schriftelijke toewijzing, doch uitsluitend met toestemming van de
Uitgevende Instelling.
-8. Potentiële Obligatiehouders ontvangen schriftelijk bericht of hun inschrijving (geheel of gedeeltelijk)
is toegewezen.
-9. De inleg (Hoofdsom en emmissiekosten) dient uiterlijk binnen 2 weken na dagtekening van de
schriftelijke toewijzing door de Obligatiehouder te worden voldaan, door betaling op het in de
bevestiging aangegeven bankrekeningnummer ten name van Weststaete Property Fund B.V. te Baarn.
-10. Obligatiehouders hebben geen andere rechten dan omschreven in deze Algemene Voorwaarden en
het Prospectus ‘Weststaete Property Fund B.V. en vastgelegd in de Beheerovereenkomst Stichting PF.’
Artikel 6: Register van Obligatiehouders
-1. De Uitgevende Instelling houdt een Register van Obligatiehouders bij, waarin van iedere
Obligatiehouder de naam, het adres en het bankrekening- of girorekeningnummer in Nederland is
opgenomen, met vermelding van het aantal en soort (serie) Obligaties, de nummers van de
betreffende Obligaties en de datum waarop de Obligaties zijn verkregen.
-2. Het Register van Obligatiehouders wordt (bij)gehouden door de Uitgevende Instelling. De
Uitgevende Instelling voert in het Register van Obligatiehouders de noodzakelijke wijzigingen
door en verricht al hetgeen ter uitvoering van de Obligatielening nuttig of noodzakelijk is.
101

102
-3. Het Register van Obligatiehouders wordt regelmatig bijgehouden. Iedere inschrijving of wijziging in
het Register van Obligatiehouders wordt getekend door het Bestuur van de Uitgevende Instelling.
Obligatiehouders zijn verplicht ervoor te zorgen dat de correcte gegevens als bedoeld in dit artikel 6
van deze Algemene Voorwaarden bij de Uitgevende Instelling bekend zijn.
-4. Obligatiehouders zijn verplicht alle wijzigingen in de gegevens zoals genoemd in dit artikel 6,
onverwijld en schriftelijk mede te delen aan de Uitgevende Instelling (met ‘schriftelijk’ wordt ook per
e-mail of door middel van het Online-Portfolio bedoeld). Gevolgen die voortvloeien uit of verband
houden met door een Obligatiehouder niet juist of niet tijdig doen van voornoemde mededeling(en),
komen voor rekening en risico van de betreffende Obligatiehouder en kunnen niet aan de Uitgevende
Instelling en/of Stichting PF worden tegengeworpen.
-5. Op schriftelijk verzoek van een Obligatiehouder aan de Uitgevende Instelling, verstrekt de
Uitgevende Instelling aan de betreffende Obligatiehouder (nogmaals) een persoonlijk afschrift uit het
Register van Obligatiehouders.
Artikel 7: Uitgiftekoers en emissiekosten
- 1. De uitgiftekoers van WPF serie I bedraagt honderdentwee procent (102%) van de Couponwaarde. De
uitgiftekoers van WPF serie II bedraagt honderdenéén komma vijf procent (101,5%) van de
Couponwaarde. De uitgiftekoers van WPF serie III bedraagt honderdenéén procent (101%) van de
Couponwaarde. Het verschil tussen de uitgiftekoers en de Couponwaarde bestaat uit de
emissiekosten.
- 2. De Obligatiehouders zijn de Uitgevende Instelling geen andere betaling dan de hiervoor in lid 1
omschreven uitgiftekoers verschuldigd.
Artikel 8: Doel en aanwending van de Obligatielening
De opbrengst van de Obligatielening zal door de Uitgevende Instelling worden doorgeleend aan de
Werkmaatschappijen. De Werkmaatschappijen zullen de geleende gelden uitsluitend aanwenden ter
financiering van Vastgoedobjecten in Duitsland. De financiering (en exploitatie) van de Vastgoedobjecten
wordt deels gefinancierd met de opbrengst van de Obligatielening en deels door een Hypothecaire Geldlening
die zal worden verkregen van een Duitse Bank.
Artikel 9: Looptijd en aflossing
-1. De looptijd van Obligatielening bedraagt vijf en half (5,5) jaar, te rekenen vanaf 1 mei 2013.
De Obligatielening zal uiterlijk op 1 november 2018 worden afgelost.
-2. Weststaete Property Fund B.V. is niet bevoegd de looptijd van de Obligatielening zelfstandig, zonder
instemming van de Obligatiehouders, te verlengen. Onder bepaalde omstandigheden kan Weststaete
Property Fund B.V. de Obligatiehouders verzoeken om de Obligatielening te verlengen, namelijk
indien aan het einde van de looptijd van de Obligatielening zowel herfinanciering als verkoop van de
Vastgoedobjecten op de vrije markt niet valt te realiseren. In dat geval zullen Weststaete Property
Fund B.V. en Stichting PF twee mogelijkheden aan de Obligatiehouders voorleggen (zoals bepaald in
paragraaf 11.6.3 van het Prospectus), zijnde (i) op reguliere wijze uitoefenen van het executierecht
door Stichting PF en (ii) de looptijd van het Obligatiefonds voor een bepaalde tijd te verlengen (met
behoud van de Couponrente in overleg met Stichting PF). Indien Stichting PF binnen 2 maanden na
aankondiging van het voorstel tot verlenging van de looptijd van het Obligatiefonds schriftelijk geen
meerderheid (van Obligatiehouders die gezamenlijk 55% van de totale Obligatielening vertegenwoordigen)
verkrijgt, zal Stichting PF onverwijld over gaan tot executieverkoop (mogelijkheid (i)) en zal
de Obligatielening met verkoopopbrengst (zoveel als mogelijk) worden afgelost.
-3. Weststaete Property Fund B.V. is bevoegd om de Obligatielening geheel of gedeeltelijk vervroegd af te
lossen vanaf 1 mei 2016. Weststaete Property Fund B.V. mag de Obligatielening gedeeltelijk aflossen,
als zij minimaal 10% van de totaal uitstaande Hoofdsom aan alle Obligatiehouders aflost. Indien
Weststaete Property Fund B.V. gebruik wenst te maken van de mogelijkheid tot vervroegde aflossing
dient zij dit 4 weken voor de vervroegde aflossing schriftelijk kenbaar te maken aan de
Obligatiehouders.

Artikel 10: Couponrente, Slotrente en aflossingskoers
- 1. De vaste Couponrente voor WPF serie I bedraagt 7,2% per jaar. De vaste Couponrente voor WPF
serie II bedraagt 7,7% per jaar. De vaste Couponrente voor WPF serie III bedraagt 8,7% per jaar. De
Obligaties zijn rentedragend met ingang van de stortingsdatum.
- 2. De Slotrente voor WPF serie I, WPF serie II en WPF serie III bedraagt respectievelijk 2%, 3% en 5%
van de Couponwaarde (minus eventuele aflossing), welke tezamen met de aflossing van de Obligaties
op de einddatum wordt voldaan.
- 3. De aflossingskoers over de Hoofdsom aan het einde van de looptijd bedraagt:
• voor WPF serie I honderd procent (100%);
• voor WPF serie II honderd procent (100%);
• voor WPF serie III honderd procent (100%).
- 4. Ingeval de liquiditeitspositie van Weststaete Property Fund B.V. (naar het uitsluitend oordeel van het
Bestuur) niet toereikend is om verschuldigde rente op een rentebetalingsdatum (volledig) uit te
keren, wordt de betaling opgeschort. De verschuldigde rente op de eerstvolgende rentebetalingsdatum
wordt alsdan vermeerderd met de niet betaalde (of het niet betaalde deel van de) eerder
verschuldigde rente. Weststaete Property Fund B.V. is in dat geval extra rente verschuldigd over de
vervallen niet tijdig betaalde rente, over de periode te rekenen vanaf de rentebetalingsdatum waarop
Weststaete Property Fund B.V. aanvankelijk zou hebben uitgekeerd tot de rentebetalingsdatum
waarop de rentebetaling alsnog plaatsvindt. De rentevoet over de verschuldigde rente is gelijk aan de
3-maands EURIBOR plus 1%.
- 5. Indien op de aflossingsdatum betaling van enige Couponrente, Slotrente of aflossing van de
Hoofdsom uitblijft, blijft de rente aangroeien tot de datum waarop de betreffende bedragen die
voortvloeien uit de Obligatielening door de Uitgevende Instelling worden voldaan.
Artikel 11: Betaling en Verjaring
- 1. Betaling van de Couponrente, aflossing van de Hoofdsom en betaling van de Slotrente
zal geschieden in euro’s, door overmaking naar de door de Obligatiehouder opgegeven bankrekening,
zoals geregistreerd in het Register van Obligatiehouders.
- 2. Vorderingen ter zake van de van de Couponrente, de aflossing van de Hoofdsom en betaling van de
Slotrente verjaren door tijdsverloop van vijf (5) jaar na de datum waarop de betreffende vordering is
ontstaan.
Artikel 12: Recht van Hypotheek
-1. Weststaete Property Fund B.V. is uitsluitend gerechtigd om de Obligatielening uit te geven tegen
verstrekking van het recht van Hypotheek (naar Duits recht) ten gunste van de Obligatiehouders, op
de door de Werkmaatschappijen gefinancierde Vastgoedobjecten.
-2. Tot zekerheid van alle (toekomstige) vorderingen van de Obligatiehouders verkrijgt Stichting PF het
eerste recht van Hypotheek op alle Vastgoedobjecten die worden aangekocht door Weststaete
Property Fund Beheer I B.V..
-3. Tot zekerheid van alle (toekomstige) vorderingen van de Obligatiehouders verkrijgt Stichting PF het
tweede recht van Hypotheek op alle Vastgoedobjecten die worden aangekocht door Weststaete
Property Fund Beheer II B.V..
-4. De in dit artikel 12 omschreven rechten van Hypotheek zullen ten gunste van de Obligatiehouders
worden gevestigd op naam van Stichting PF. Stichting PF houdt deze rechten van Hypotheek
uitdrukkelijk ten gunste van de Obligatiehouders, op grond van een Parallelle Vordering, zoals
overeengekomen in de Beheerovereenkomst Stichting PF. De wijze waarop Stichting PF deze rechten
namens de Obligatiehouders uitoefent staat vermeld in het Prospectus en is vastgelegd in de
Beheerovereenkomst Stichting PF.
103

104
Artikel 13: Overdracht van Obligaties
-1. De Obligaties zijn overdraagbaar aan een derde, met dien verstande dat een Obligatiehouder
Obligaties niet kan overdragen indien een overdracht van Obligaties in strijd is met de wet of deze
Obligatievoorwaarden. De overdracht van de Obligaties behoeft geen goedkeuring van het bestuur
van Weststaete Property Fund B.V..
-2. De Obligaties worden uitsluitend uitgegeven voor verkoop en verhandeling in Nederland. De
Uitgevende Instelling is niet aansprakelijk ter zake van een overdracht van Obligaties buiten
Nederland.
-3. Obligaties kunnen enkel worden overgedragen door een daartoe bestemde onderhandse akte en
schriftelijke mededeling daarvan aan de Uitgevende Instelling. Een dergelijke mededeling dient de
volgende gegevens te bevatten:
a. het aantal over te dragen Obligaties en de serie waartoe deze Obligaties behoren (zijnde WPF
serie I, WPF serie II en/of WPF serie III);
b. een kopie identiteitsbewijs van de nieuwe Obligatiehouder (de koper);
c. de naam, adres, woonplaats en een geldig identiteitsbewijs van de nieuwe Obligatiehouder;
d. een bankrekeningnummer van de nieuwe Obligatiehouder.
De overdracht heeft ten aanzien van de Uitgevende Instelling pas gevolg vanaf het moment dat de
Uitgevende Instelling de overdracht schriftelijk heeft erkend. Van de mededeling en de erkenning
wordt door de Uitgevende Instelling melding gemaakt in het Register van Obligatiehouders.
-4. De Obligaties worden niet genoteerd aan een secundaire markt en de Uitgevende Instelling zal geen
markt onderhouden in de Obligaties.
Artikel 14: Verzuim
Er is sprake van verzuim indien:
(a) de Uitgevende Instelling in gebreke blijft ter zake van de terugbetaling van de Hoofdsom en de
betreffende nalatigheid ten minste dertig (30) dagen duurt; of
(b) de Uitgevende Instelling een andere verplichting op grond van de Obligatie niet uitvoert of nakomt
en de nalatigheid voortduurt gedurende een periode van ten minste dertig (30) dagen nadat de
Uitgevende Instelling een kennisgeving per aangetekende brief heeft ontvangen van de
Obligatiehouder, waarin deze nalatigheid wordt geconstateerd; of
(c) het door Weststaete Property Fund Beheer II B.V. aan de Bank verstrekte eerste recht van Hypotheek
op de door zijn aangekochte Vastgoedobjecten uitwinbaar wordt; of
(d) de Uitgevende Instelling en/of (één van) de Werkmaatschappijen in staat van faillissement wordt
verklaard, of indien er een aanvraag tot verlening van surseance bij de rechter is ingediend; of
(e) indien de Uitgevende Instelling en/of (één van) de Werkmaatschappijen haar bedrijfsactiviteiten
staakt of een belangrijk deel daarvan of dreigt deze te staken.
Indien een geval zoals in dit artikel zich voordoet zal Stichting PF namens (en ten behoeve van) de
Obligatiehouders handelen, op de wijze zoals overeengekomen in de Beheerovereenkomst Stichting PF.
Artikel 15: Weststaete Online-Portfolio
Bij uitgifte van Obligaties ontvangt de betreffende Obligatiehouder een inlognaam en wachtwoord voor het
Online-Portfolio, een online platform waar door de Uitgevende Instelling informatie op wordt gepubliceerd en
documenten worden geplaatst. Indien een Obligatiehouder geen gebruik wenst te maken van het Online-Portfolio
dient de Obligatiehouder dit bij inschrijving (of op een later moment) schriftelijk kenbaar maken aan de
Uitgevende Instelling. Gebruikmaking van het Online-Portfolio door de Obligatiehouder ontslaat de
Uitgevende Instelling niet van de verplichting om bepaalde informatie schriftelijk (per reguliere post) aan de
Obligatiehouders kenbaar te maken.

Artikel 16: Verrekening
De Obligatiehouder is niet bevoegd zijn vorderingen uit hoofde van de Obligatielening te verrekenen met
vorderingen van de Uitgevende Instelling op de Obligatiehouder.
Artikel 17: Onmogelijkheid vestiging beperkte rechten
Vestiging van een beperkt recht op de Obligaties is niet mogelijk.
Standbeeld: De Fluitist in Aken.
105

106
Bijlage 2 Deelnameformulier Weststaete Property Fund B.V.
(Gelieve in blokletters invullen)
De ondergetekende,
De heer/mevrouw1 :
Achternaam:
Voornamen voluit:
Adres:
Postcode: Woonplaats:
Telefoon:
E-mailadres:
Burgerlijke staat:
Paspoort/rijbewijsnummer1 :
Bankrekeningnummer2 :
Te dezen handelend: (indien van toepassing s.v.p. invullen) als directeur van:
(Naam vennootschap3 ):
Statutair gevestigd te:
Vestigingsadres:
Postcode en woonplaats:
Verklaart,
In te schrijven voor:
WPF serie I (couponwaarde € 5.000,=), _______ (aantal, minimaal drie coupons) te verhogen met
2% emissiekosten is in totaal € _______________.
WPF serie II (couponwaarde € 25.000,=), _______ (aantal, minimaal twee coupons) te verhogen met
1,5% emissiekosten is in totaal € _______________.
WPF serie III (couponwaarde € 95.000,=), _______ (aantal, minimaal één coupon) te verhogen met
1% emissiekosten is in totaal € _______________.

A. Ondergetekende voldoet de hoofdsom inclusief emissiekosten binnen 14 dagen, na schriftelijke toewijzing
van de obligaties op het rekeningnummer ten name van Weststaete Property Fund B.V.. Indien de
inschrijving gedeeltelijk wordt toegewezen wordt het lagere verschuldigde bedrag alsnog voldaan op het
rekeningnummer ten name van Weststaete Property Fund B.V..
B. Ondergetekende verklaart kennis te hebben genomen van de volledige inhoud van het prospectus
(genaamd ‘’Weststaete Property Fund B.V.’’).
C. Ondergetekende verklaard akkoord te gaan met de geldende Algemene Voorwaarden Weststaete Property
Fund BV.
Getekend te: ___________________________________ op:_____/_____/________(datum)
Handtekening:_____________________________________
Gelieve het ingevulde en ondertekende deelnameformulier met een geldig identiteitsbewijs
ongefrankeerd op te sturen naar:
Weststaete
Antwoordnummer: 368
3740 VB Baarn
Voor een snelle afhandeling kunt u het formulier per fax toe sturen: Fax nr. 035 – 54 88 099
1. Doorhalen wat niet van toepassing is.
2. Op dit bankrekeningnummer zal Weststaete Property Fund B.V. alle betalingen (rente en aflossing)
aan u doen.
3. Gelieve een uittreksel Kamer van Koophandel en een kopie van het geldige paspoort of rijbewijs van
bovengenoemde vertegenwoordiger bijvoegen.
107

108
Bijlage 3 Samenvatting taxatierapport

109

110

111

112

113

114

115

116

117

118

119

120
Bijlage 4 Bevestiging Sachverständiger Akademie Aachen
inzake werkzaamheden van de heer Hornbach

121

122

Bijlage 5 Due Dillegence-onderzoek RA Simons inzake
juridische kenmerken van de Vastgoedobjecten
123

124

125

126

127

128

129

130

131

132

Bijlage 6 A Due Dillegence-onderzoek inzake de technische staat
van het Vastgoedobject: Bahnhofstrasse 13-14, Aken (Duitsland)
133

134

135

136
Bijlage 6 B Due Dillegence onderzoek inzake de technische staat
van het Vastgoedobject: An der Charlottenburg, Aken (Duitsland)

137

138

Bijlage 6 C Due Dillegence onderzoek inzake de technische staat
van het Vastgoedobject: Erfurter Strasse 3, Heinsberg (Duitsland)
139

140

141

142
Bijlage 6 D Due Dillegence onderzoek inzake de technische staat
van het Vastgoedobject: TheaterStrasse 62, Aken (Duitsland)

143

144

Bijlage 6 E Due Dillegence onderzoek inzake de technische staat
van het Vastgoedobject: Schützenstrasse 13, Aken (Duitsland)
145

146

147

148

149

Bijlage 6 A Due Dillegence-onderzoek inzake de technische staat
van het Vastgoedobject: Bahnhofstrasse 13-14, Aken (Duitsland)
133

134

135

136
Bijlage 6 B Due Dillegence onderzoek inzake de technische staat
van het Vastgoedobject: An der Charlottenburg, Aken (Duitsland)

137

138

Bijlage 6 C Due Dillegence onderzoek inzake de technische staat
van het Vastgoedobject: Erfurter Strasse 3, Heinsberg (Duitsland)
139

140

141

142
Bijlage 6 D Due Dillegence onderzoek inzake de technische staat
van het Vastgoedobject: TheaterStrasse 62, Aken (Duitsland)

143

144

Bijlage 6 E Due Dillegence onderzoek inzake de technische staat
van het Vastgoedobject: Schützenstrasse 13, Aken (Duitsland)
145

146

147

148

149

150
Bijlage 7 Statuten van Weststaete Property Fund Funding B.V.

151

152

153

154

155

155

157

158
Bijlage 8 Statuten van Weststaete Property Fund B.V.

159

160

161

162

163

164

165

166
Bijlage 9 Uitgifte van aandelen Weststaete Property Fund B.V.

167

168
Bijlage 10 Beheerovereenkomst Stichting Obligatiehouders
Property Fund (de overeenkomst)

169

170

171

172

173

174

Weststaete
Koers naar rendement
Weststaete
Koers naar rendement
Baarnsche Dijk 10 - 3741 LS Baarn
postbus 411 - 3740 AK Baarn
Tel: 035 - 54 88 090
Fax: 035 - 54 88 099
E-mail: info@weststaete-vastgoed.nl
Website: www.weststaete-vastgoed.nl