NEDERLANDS-DUITS WINkELFONDS BV - AFM

De winkelbelegging
Algemeen
Winkelbeleggingen staan al geruime tijd in een
aanhoudende belangstelling van zowel de professionele
als de particuliere vastgoedbelegger. Een belangrijke
reden hiervoor is dat dit soort vastgoed over een lange
periode stabiele beleggingsrendementen laat zien. Door
de grote vraag naar winkelbeleggingen in Nederland zijn
de objecten op goede locaties met lange huurcontracten
schaars en duur. Hierdoor worden de rendementen op
Nederlandse winkels steeds lager. Toch is Nederlands-
Duits Winkelfonds BV erin geslaagd een aantal
interessante Nederlandse winkelobjecten te verwerven.
Door de schaarste van goed renderend winkelvastgoed in
Nederland verleggen steeds meer beleggers (zowel
particuliere als institutionele) hun grens naar het
buitenland en kopen vastgoed in landen als Duitsland,
Frankrijk, Tsjechië, etc. Ook Nederlands-Duits
Winkelfonds BV heeft Duits winkelvastgoed aangekocht.
Een aantrekkelijk element van winkelbeleggingen in
zowel Nederland als Duitsland is dat winkelpanden, in
verhouding tot kantoren, overige bedrijfsruimten en
woningen, voor de eigenaar relatief goedkoop in
onderhoud zijn. Op grond van de standaard
huurovereenkomst voor winkelruimtes is de winkelier
immers verantwoordelijk voor het interieur van het
winkelpand en het onderhoud daarvan. In Nederland is
slechts het onderhoud van het buitenwerk voor rekening
van de verhuurder, in Duitsland komt daar over het
algemeen nog het onderhoud van de installaties bij.
Zodoende is in de Cashflowprognose voor de
exploitatielasten voor het Nederlandse vastgoed gerekend
9% en voor het Duitse vastgoed met 10%
Daarnaast zijn winkelpanden op goede locaties in het
algemeen minder gevoelig voor conjuncturele
ontwikkelingen, mede waardoor deze een redelijk
voorspelbare cashflow kunnen genereren.
De winkelbelegging in Nederland
Het beleggen in Nederlandse winkels kent een aantal
specifieke voordelen ten opzichte van het beleggen in
winkels in andere landen. Een groot voordeel van de
standaard Nederlandse huurcontracten is dat de huur
jaarlijks wordt geïndexeerd aan de hand van de
15
Consumentenprijsindex zoals gepubliceerd door het CBS.
In andere landen, zoals bijvoorbeeld ook in Duitsland, is
dit niet het geval.
Een specifiek voordeel van Nederlandse supermarkten is
dat er voor supermarkten geen sprake is van vrije
vestiging waardoor er schaarste is aan locaties.
Gemeenten bepalen via het bestemmingsplan het
gewenste aantal supermarkten per gebied. Dit terwijl de
branche voortdurend op zoek is naar nieuwe vestigingen.
Hierdoor is het leegstandrisico beperkt. Het Nederlandse
gedeelte van de Vastgoedportefeuille bestaat voor 43%
uit supermarkten, uitgedrukt in het aandeel in de
huuropbrengst.
De winkelbelegging in Duitsland
Duits onroerend goed staat bij steeds meer grote beleggers
in de belangstelling. Mede door de zwakke economische
ontwikkeling is vastgoed hier het afgelopen decennium
relatief beperkt in waarde gestegen terwijl de
vastgoedprijzen in andere EU-landen wel fors
toegenomen zijn. Investeren in kwalitatief goed vastgoed
met solide huurders is in Duitsland daarom nog mogelijk
tegen relatief aantrekkelijke prijzen. Verwacht wordt dat
met de aantrekkende economische groei in Duitsland de
prijzen van vastgoed nog verder zullen oplopen. Deze
stijging is vanaf begin 2005 al duidelijk zichtbaar en lijkt
zich voorlopig nog door te zetten. Aankoopfactoren
(aankoopprijs/jaarhuur) zullen naar verwachting nog
verder gaan oplopen.
Een belangrijk verschil tussen de
rendementsontwikkeling van Duits en Nederlands
vastgoed ontstaat door de verschillende manier van
indexeren van de huurovereenkomsten.
Bij Duitse huurovereenkomsten wordt de huurprijs
meestal de eerste jaren niet geïndexeerd en vindt
indexatie pas plaats als de cumulatieve inflatie een
bepaald niveau (meestal 10%) heeft bereikt. Veelal wordt
de huur vervolgens slechts gedeeltelijk (bijvoorbeeld met
60% van het bereikte niveau) verhoogd. Hierdoor stijgen
de huren in Duitsland per saldo minder dan de inflatie. In
de Cashflowprognose welke is opgenomen op pagina 10
van dit Prospectus is het verschil in huurontwikkeling
verwerkt.