BESTEMMINGSPLAN BEDRIJVENTERREIN WATERLAAT 5

BESTEMMINGSPLAN
BEDRIJVENTERREIN WATERLAAT 5
GEMEENTE BERGEIJK

Gemeente Bergeijk
Bestemmingsplan
Bedrijventerrein Waterlaat 5
❚ Toelichting
bijlagen
❚ Voorschriften
bijlage
❚ Plankaart schaal 1:2.000
projectgegevens:
TOE02-BEG00024-01A
VOO02-BEG00024-01A
SVB02-BEG00024-01A
SVB02-BEG00024-01B
TEK02-BEG00024-01A
Rosmalen, september 2005 Vastgesteld: 29 september 2005
Telefoon: 073 52 33 900 Hoff van Hollantlaan 7 Postbus 435 5240 AK Rosmalen
Telefax: 073 52 33 999 E-mail: bureau@croonen.nl

INHOUDSOPGAVE
1 INLEIDING 1
1.1 Aanleiding 1
1.2 Begrenzing plangebied 1
1.3 Opbouw van de toelichting 2
2 BELEIDSUITGANGSPUNTEN 3
2.1 Rijksbeleid 3
2.2 Provinciaal beleid 3
2.3 Gemeentelijk beleid 5
2.4 Invloed van initiatieven uit de omgeving 9
3 RUIMTELIJKE EN FUNCTIONELE ASPECTEN 11
3.1 Landschappelijke structuur 11
3.2 Bebouwingsstructuur 11
3.3 Bereikbaarheid en ontsluiting 12
4 RUIMTELIJKE ONTWIKKELING WATERLAAT 5 13
4.1 Structuurvisie Het Stoom 13
4.2 Toekomstvisie 15
4.3 Randvoorwaarden en uitgangspunten 15
4.4 Toelichting stedenbouwkundig ontwerp 17
5 MILIEUHYGIENISCHE ASPECTEN 21
5.1 Bedrijven in relatie met milieuzonering 21
5.2 Wet geluidhinder 23
5.3 Bodemverontreiniging 23
5.4 Riolering en Waterhuishouding 23
5.5 Integrale veiligheid 24
5.6 Luchtkwaliteit 25
5.7 Natuurwaarden 27
5.8 Archeologisch (cultuurhistorische) waarden 27
5.9 Duurzaamheid 28
5.10 Intensief ruimtegebruik 29
6 FINANCIËLE EN ECONOMISCHE HAALBAARHEID 31
6.1 Inleiding 31
6.2 Vraag en aanbod aan bedrijventerrein 31
6.3 Financiële haalbaarheid 33
7 BESTEMMINGEN 35
8 PROCEDURES 37
8.1 Inspraak en vooroverleg 37
8.2 Reactie Provinciale Planologische Commissie Noord-Brabant 37
8.3 Tervisielegging 39
Bijlagen:
Bijlage 1: Vraag naar bedrijventerrein
Bijlage 2: Reactie Provinciale Planologische Commissie Noord-Brabant
Bijlage 3: Invoergegevens en berekeningsresultaten luchtkwaliteit
Bijlage 4: Raadsbesluit vaststelling Bestemmingsplan ‘Bedrijventerrein
Waterlaat 5’
Aparte bijlage
Exploitatieopzet

Plangrens Waterlaat 5

1 INLEIDING
1.1 Aanleiding
Doel van dit bestemmingsplan is te voorzien in een adequate juridischplanologische
regeling voor de aanleg van een nieuw bedrijventerrein, Waterlaat
5, aansluitend op het bestaande bedrijventerrein Waterlaat.
1.2 Begrenzing plangebied
Het plangebied Waterlaat fase 5, waarop dit bestemmingsplan betrekking
heeft, is gelegen aan de westzijde van de kern Bergeijk.
De grens van het gebied wordt aan de noordzijde bepaald door het bestaande
bedrijventerrein Waterlaat (fase 3). Aan de oostzijde wordt het gebied begrensd
door de Stökskesweg en aan de zuidzijde door achterkanten van de
woningen aan de Weebosserweg. Aan de westzijde grenst het plangebied
aan het buitengebied.
Het plangebied bestaat momenteel uit een open gebied met gras- en akkerlanden,
aan de rand van de bebouwing van de kern Bergeijk.
Vigerende bestemmingsplannen
Voor de gronden binnen het plangebied vigeren de volgende bestemmingsplannen:
• Buitengebied 1996, zoals vastgesteld door de raad op 28 mei 1998 en
goedgekeurd door GS op 22 december 1998.
• ‘t Loo, zoals vastgesteld door de raad op 30 maart 1978 en goedgekeurd
door GS op 16 mei 1979.
• 1 e herziening bestemmingsplan ‘t Loo der gemeente Bergeijk, zoals vastgesteld
door de raad op 24 april 1980 en goedgekeurd door GS op 26
mei 1981.
• Stökskesweg 4, zoals vastgesteld door de raad op 24 maart 1994 en
goedgekeurd door GS op 13 juli 1994.
Het eerstgenoemde bestemmingsplan vigeert voor het grootste gedeelte van
de gronden van het plangebied. De gronden vallen binnen de Agrarische
Hoofdstructuur en hebben de bestemming ‘agrarisch gebied met landschappelijke
waarden’ voorzien van de aanduiding ‘AK (akker)’.
Voor het gedeelte van het plangebied waar bestemmingsplannen ‘ ‘t Loo’ en
1 e herziening ‘t Loo der gemeente Bergeijk’ vigeren hebben de gronden de
bestemmingen ‘Agrarische doeleinden bouwblok’ en ‘Agrarische doeleinden
kernrandgebied’.
De gronden binnen het bestemmingsplan ‘Stökskesweg 4’ hebben de bestemming
‘bedrijfsdoeleinden’ en ‘groenvoorzieningen beplantingsstrook’.
1

1.3 Opbouw van de toelichting
Na de inleiding en het aanduiden van het plangebied in hoofdstuk 1, wordt in
hoofdstuk 2 de beleidsuitgangspunten en -voornemens ten aanzien van het
plangebied gegeven. In hoofdstuk 3 komen ruimtelijk en functioneel aspecten
aan de orde.
Hoofdstuk 4 gaat in op ruimtelijke ontwikkeling van bedrijventerrein Waterlaat
5, waarbij de toekomstvisie en het ontwerp worden besproken. In hoofdstuk
5 worden de milieuhygiënische aspecten die een belemmering zouden
kunnen vormen beschreven. In hoofdstuk 6 wordt de financieel-economische
haalbaarheid van het plan uiteengezet. De toegepaste plansystematiek
wordt beschreven in hoofdstuk 7 en in hoofdstuk 8 staan de resultaten
van de bestemmingsplanprocedure vermeld.
2

2 BELEIDSUITGANGSPUNTEN
2.1 Rijksbeleid
Nota Ruimte
Het rijksbeleid op het gebied van de ruimtelijke ordening is vastgelegd in de
Nota Ruimte. In de Nota Ruimte heeft het kabinet haar voornemen gepresenteerd
voor nieuw nationaal ruimtelijk beleid voor de komende 20 jaar. De
nota is 23 april 2004 als ontwerp verschenen en zal naar alle waarschijnlijkheid
begin 2005 definitief worden vastgesteld. Het is aan provincies en gemeenten
om te zorgen dat het geformuleerde beleid doorwerking vindt op
regionaal en lokaal niveau.
De voor dit bestemmingplan relevante onderdelen van het nationaal ruimtelijk
beleid betreffen het streven naar concentratie van verstedelijking en zuinig
ruimtegebruik, en het nieuwe locatiebeleid.
Concentratie van verstedelijking en zuinig ruimtegebruik
Het rijk streeft naar vitale en aantrekkelijke steden en een vitaal en aantrekkelijk
landelijk gebied. Om dit te bereiken, zet het rijk in op bundeling en
concentratie van bebouwing in alle steden en dorpen. Onder het motto ‘zuinig
ruimtegebruik’ komt het bestaande bebouwde gebied het eerst in aanmerking
om te voldoen aan de extra vraag van burgers, bedrijven en ook
voor de realisatie van voorzieningen. Deze nieuwe bouwopgave dient zoveel
mogelijk gebundeld te worden in de stedelijke netwerken. In het landelijke
gebied is op beperkte schaal ruimte voor nieuwe ontwikkeling.
Nieuw locatiebeleid
Het locatiebeleid voor bedrijven en voorzieningen was tot voor kort vooral
gericht op het terugdringen van het autogebruik. In de Nota Ruimte krijgt het
locatiebeleid een bredere doelstelling, namelijk een zodanige locatie voor
bedrijven en voorzieningen dat een optimale bijdrage wordt geleverd aan de
vitaliteit van het stedelijke netwerk en het landelijke gebied. Naast de bereikbaarheid
gaat het dan om economische ontwikkelingsmogelijkheden,
ruimtelijke kwaliteit en de kwaliteit van de leefomgeving.
In het nieuwe locatiebeleid is het voornamelijk een taak van provincies en
gemeenten de afweging te maken tussen economie, bereikbaarheid en leefbaarheid.
Voor dit bestemmingsplan zal dan ook vooral het provinciaal beleid
bepalend zijn en in mindere mate het rijksbeleid.
2.2 Provinciaal beleid
Streekplan Noord-Brabant 2002
Het ruimtelijk beleid van de provincie Noord-Brabant staat beschreven in het
Streekplan Noord-Brabant 2002 ‘Brabant in Balans’ dat door Provinciale Staten
op 22 februari 2002 is vastgesteld. Dit beleid kent ‘zorgvuldig ruimtegebruik’
als belangrijkste streven. Volgens de provincie moet dit gerealiseerd
worden door sterk in te zetten op een concentratie van verstedelijking, waarbij
het gros van de nieuwe woningen en bedrijventerreinen in de zogenaamde
stedelijke regio’s terecht komt. In landelijke regio’s zoals Groot-Kempen
(Bergeijk, Eersel, Bladel, Reusel-De Mierden en Oirschot) is ruimte voor de
opvang van de lokale vraag. Zuinig ruimtegebruik in de vorm van inbreiden,
herstructureren en intensiveren heeft daarbij de prioriteit om nieuw ruimtebeslag
te beperken.
3

Middels de beleidsbrief ‘Bedrijventerreinen, zelfstandige kantoorvestigingen,
detailhandel en voorzieningen’ (vastgesteld 20 juni 2004) heeft de provincie
onlangs haar locatiebeleid uitgesproken. Onderhavige beleidsbrief vervangt
het provinciaal beleid bedrijventerreinen ‘Op Maat’ van 17 februari 1998 en
geeft een handleiding hoe het Streekplan 2002, de binnenkort vast te stellen
Partiële herziening van het Streekplan en de Uitwerkingsplannen, moeten
worden vertaald in ruimtelijke plannen.
Een belangrijk uitgangspunt in de beleidsbrief is het streven naar zuinig
ruimtegebruik. Dit streven wordt vertaald door te stellen dat oneigenlijk gebruik
van bedrijventerreinen moet worden voorkomen. Bepaalde activiteiten
moeten op bedrijventerreinen worden geweerd, omdat deze goed inpasbaar
zijn in een woon- of gemengd milieu. Welke activiteiten dit zijn verschilt tussen
landelijke en stedelijke regio’s. Voor landelijke regio’s gaat het om:
- bedrijven behorende tot milieucategorie 1;
- bedrijfswoningen;
- zelfstandige kantooractiviteiten;
- voorzieningen (inclusief detailhandel), voor zover niet gerelateerd aan het
bedrijventerrein.
Naast het weren van bepaalde activiteiten op bedrijventerreinen stelt de provincie
in het kader van zuinig ruimtegebruik voorts nog enkele algemeen
geldende randvoorwaarden aan ruimtelijke plannen voor bedrijventerreinen.
Dit zijn:
- hanteren van een minimale kavelgrootte (> 1.000 m²);
- hanteren van minimale bouwhoogtes;
- hanteren van een minimaal bebouwingspercentage van 50% van de kavel.
Bedrijven met een kavelgrootte groter dan 5.000 m² beschouwt de provincie
als bedrijven die vanwege hun aard en schaal niet passen in een landelijke
regio. Maatwerk is echter mogelijk bij uitbreiding van bestaande bedrijven.
Indien na een uitbreiding groter dan 15% van de bedrijfsoppervlakte de bovengrens
van 5.000 m² wordt overschreden, is in de landelijke regio’s een
afweging van de ruimtelijke aspecten van de bedrijfsbelangen én regionale
afstemming noodzakelijk. Binnen het plangebied van dit bestemmingsplan
zijn drie bestaande bedrijven gesitueerd. Eén van deze bedrijven (Bruns)
kent een kaveloppervlak groter dan 5.000 m². Het bestemmingsplan geeft
geen mogelijkheid tot uitbreiding van dit bedrijfskavel en conserveert daarmee
de huidige mogelijkheden conform het overgangsrecht.
Naast randvoorwaarden ten aanzien van de ruimtelijk en functionele mogelijkheden
op bedrijventerreinen, vraagt de provincie bij de ontwikkeling van
ruimtelijke plannen tevens om een op het concrete gebied toegespitste (wettelijk
vereiste) economische onderbouwing. Deze onderbouwing kan in algemene
zin worden ontleend aan de prognoses uit het Uitwerkingsplan van
het Streekplan, maar dient voor de locatie te worden geconcretiseerd. Wanneer
de gemeente gebruik maakt van een gefaseerde uitgifte is het enkel
noodzakelijk een onderbouwing te geven voor het oppervlak bedrijfsterrein
dat in het bestemmingsplan een directe bouwtitel kent. Voor het overige deel
kan een wijzigingsbevoegdheid worden opgenomen. De omvang van de
eerste fase wordt bepaald door de mate waarin de vraag aannemelijk is gemaakt.
Met name voor de landelijke regio’s gaat de provincie ervan uit dat
gemeenten een opvang voor bedrijven hebben voor ten hoogste vijf jaar.
De concretisering van beleidsuitspraken aangaande de situering van nieuwe
bedrijventerreinen in Bergeijk en omliggende gemeenten maakt onderdeel
uit van uitwerkingsopgave van het streekplanbeleid.
4

Deze exercitie maakt onderdeel uit van een uitwerking voor de gehele regio
Eindhoven-Helmond. De resultaten hiervan zijn vastgelegd in het Regionaal
Structuurplan regio Eindhoven.
Ontwerp Regionaal Structuurplan regio Eindhoven
Het Regionaal Structuurplan (RSP) heeft voor de periode 2003-2015 voor de
Regio Zuid-Oost Brabant een planningsopgave voorzien van in totaal 645
hectare netto. Aan de regio Groot-Kempen wordt hiervan 118 hectare netto
toegerekend (18,3%). 89 hectare hiervan is nodig voor de ontwikkeling van
‘gemengd terrein’, waaronder de 60 hectare valt voor het Kempisch Bedrijvenpark
(KBP) dat structureel een oplossing kan gaan bieden voor grotere,
niet lokaal gebonden bedrijven uit de regio. De resterende 29 hectare zijn
bedoeld voor ‘kleinschalig lokaal terrein’.
Naast de formulering van de planningsopgave ten aanzien van bedrijventerreinen,
zijn in het RSP keuzes gemaakt op welke wijze dit programma wordt
ingevuld. Voor de regio Groot-Kempen staat in het RSP de komst van een
regionaal bedrijventerrein (KBP) vermeld. Daarnaast is Waterlaat als ‘te
ontwikkelen bedrijventerrein’ op de plankaart gezet.
2.3 Gemeentelijk beleid
Te ontwikkelen woongebied
Te ontwikkelen bedrijventerrein
Transformatie afweegbaar
Voor de beschrijving van het beleid van de gemeente en de bepaling van de
behoefte wordt gebruik gemaakt van verschillende rapporten en andere informatie.
Achtereenvolgens komen aan de orde:
- Principe-uitspraak PPC over Waterlaat fase 5;
- ‘Economisch Actieplan’;
- StructuurvisiePlus gemeente Bergeijk;
- Startnotitie/projectbeschrijving;
- Structuurvisie Het Stoom;
- Lijst van gegadigden voor Waterlaat fase 5.
5

Principe-uitspraak PPC (17 mei 1999)
Met als aanleiding de beoogde vestiging van NEBATO op het terrein Waterlaat
fase 5, is aan de PPC een principe-uitspraak gevraagd. Op dit moment is
vestiging van NEBATO niet meer aan de orde. (Het bedrijf is al voor een deel
vertrokken.) De principe-uitspraak richt zich echter ook op een aantal aandachtspunten,
die geen betrekking hebben op de NEBATO-problematiek, te
weten:
- omwisseling van de fasen 4 en 5 van het bedrijventerrein Waterlaat, en het
versneld ontwikkelen van fase 5;
- de totale omvang van het aanbod bedrijventerrein in relatie met de behoefte.
Die aandachtspunten zijn hier samengevat.
- Omwisseling fasen 4 en 5
Geconstateerd wordt dat er ten aanzien van de fasering en uitvoering van het
vigerende plan ‘Waterlaat’ sprake is van strijdigheid. In dat plan is immers geregeld
dat fase 4 eerst zal worden gebouwd alvorens verdere ontwikkelingen
worden opgestart. (Een en ander na aangetoonde behoeften). Een uitwisseling
waarin eerst fase 5 en daarna eventueel fase 4 ontwikkeld zal worden is
echter denkbaar, met name omdat het gebied van fase 5 ruimtelijk goed aansluit
aan de bestaande bedrijfsbebouwing. De commissie kan instemmen met
het wisselen en omruilen van de gebieden gelegen in de 4 e en 5 e fase, waarbij
fase 5 als eerst te ontwikkelen gebied aan bod zal komen.
- Behoefte- en aanbodsituatie
In het PPC-advies wordt het volgende geschreven betreffende de behoefte en
het aanbod van bedrijventerrein:
“ ….in de tijd gezien spelen een aantal initiatieven die ertoe leiden om nieuwe
aanmaak van bedrijventerrein tegen het licht te houden van ontwikkelingen
in het kader van het “Kempisch Bedrijventerrein”. De vier betrokken gemeenten
hebben bij de ontwikkeling van het “Kempisch Bedrijventerrein”
nadrukkelijk de afspraak gemaakt de capaciteit van de gebieden die bedrijven
achterlaten indien zij verplaatsen naar het toekomstig “Kempisch Bedrijventerrein”
te zullen aanwenden voor plaatselijke bedrijven < 5.000m². Dit
impliceert dat in de behoefte aan bedrijventerrein voor plaatselijke bedrijven
deze capaciteit dient te worden meegeteld. Daartoe is duidelijkheid noodzakelijk
over “welke” bedrijven “wat” achter zullen laten. Het “wat” heeft dan betrekking
op de omvang, aard en ligging en op de wenselijkheid en mogelijkheid
van hergebruik. In het kader van de locatiestudie “Kempisch Bedrijventerrein”
wordt hiervan een overzicht samengesteld.
De totale behoefte aan “kleine” bedrijven binnen de gemeente Bergeijk
(

1 Het stimuleren van de economische ontwikkeling in de gemeente Bergeijk,
gericht op het behoud van de werkgelegenheid op het niveau van minimaal
85%.
2 Het streven naar verdere diversificatie van de economische sectoren binnen
de gemeente Bergeijk.
Ten aanzien van het thema bedrijfshuisvesting en bedrijfsomgeving stelt het
actieplan dat het streven gericht is op kwalitatief goede en voldoende vestigingslocaties
voor bedrijven. Deze locaties moeten goed bereikbaar zijn en
ook voor de toekomst aantrekkelijk blijven door middel van samenwerking en
beheer. Acties die hiertoe moeten leiden, en relevant zijn voor dit bestemmingsplan,
betreffen: het intensiveren van het ruimtegebruik door middel van
het aanpassen van bestemmingsplaneisen, het realiseren van een bedrijfsverzamelgebouw
en de ontwikkeling van nieuwe bedrijventerreinen in Bergeijk.
StructuurvisiePlus gemeente Bergeijk (juni 2004)
De doelstellingen van het Economisch Actieplan hebben een ruimtelijke vertaling
gekregen in de StructuurvisiePlus. De uitbreiding van Waterlaat is volgens
de StructuurvisiePlus noodzakelijk om de lokale economie te stimuleren.
De gemeente wil het bedrijfsleven faciliteren en behouden door enerzijds
groeimogelijkheden te creëren en anderzijds voldoende omgevingskwaliteit
te bieden. De StructuurvisiePlus kent om die reden een gecombineerde
strategie van revitalisering en aanleg van nieuwe bedrijventerreinen.
Grote (regionale) bedrijven (groter dan 5.000 m² - 6.000 m²) moeten zich in
principe (her)vestigen op het regionale bedrijventerrein KBP dat gerealiseerd
gaat worden in de gemeente Bladel. Voor de lokale vraag bestaat volgens
de StructuurvisiePlus een planningsopgave van circa 20 ha (bruto) voor de
periode 2000-2020. Deze vraag komt voort uit een doorrekening van het
ruimtebudget dat voor de regio is opgenomen in het Streekplan Noord-
Brabant 2002.
De lokale vraag voor de komende 15 jaar krijgt zijn plaats op de uitbreidingslocaties
van de bestaande bedrijventerreinen in Bergeijk (9-10 ha) en
Westerhoven (3-4 ha) en middels revitalisering van bedrijventerrein 't
Stoom (7 ha). Voor wat betreft de opvang van de vraag naar bedrijfsruimte
vervult de kern Bergeijk binnen de gemeente de belangrijkste rol voor de
komende jaren.
De uitbreiding van Waterlaat past binnen het DRS, dat het duurzame afwegingskader
vormt in de StructuurvisiePlus. Daarnaast kan worden gesteld
dat de uitbreiding van Waterlaat planologisch ook het meest logisch is. De
gemeente is namelijk voornemens versnippering van bedrijvigheid tegen te
gaan en zoveel mogelijk te clusteren. Dit vanuit het oogpunt van overlast,
maar ook gezien de kansen die het biedt binnen de gemeente voor bedrijven
een aantrekkelijk vestigingsmilieu te bieden. De ontwikkeling van Waterlaat
en de revitalisering van Het Stoom zijn aan elkaar gekoppeld en zullen derhalve
ongeveer gelijktijdig moeten starten. De ontwikkeling van Waterlaat
moet ruimte bieden voor bedrijven van Het Stoom, zodat revitalisering van
dit terrein mogelijk wordt.
Waterlaat en Het Stoom zijn binnen de gemeente de aangewezen locaties
voor bedrijven tot 5.000 m² in de milieucategorieën 2 t/m 4. Wat betreft invulling
gaat daarbij de voorkeur uit naar bedrijven die qua segmentering een
aanvulling zijn op het bestaande aanbod (streven naar meer diversiteit) en
relatief veel werkgelegenheid opleveren.
7

Startnotitie/projectbeschrijving
In de startnotitie/projectbeschrijving is ondermeer aangegeven waarvoor het
bedrijventerrein Waterlaat fase 5 bedoeld is. Een en ander is reeds expliciet
aan de orde geweest.
Structuurvisie Het Stoom
In 2004 is de structuurvisie ‘Het Stoom’ vastgesteld door de gemeenteraad.
In de Structuurvisie ‘Het Stoom’ is de toekomstige ontwikkeling van de bedrijventerreinen
Ekkerstraat, Kennedylaan en Waterlaat 5 beschreven.
Structuurvisie Het Stoom is 25 augustus 2004 behandeld door de Provinciale
Planologische Commissie. De commissie heeft daarna aangegeven dat
deze in het algemeen waardering heeft voor deze structuurvisie en het
daarmee samenhangende ambitieniveau.
Het doel van de Structuurvisie Het Stoom was het komen tot een gebiedsvisie
waarin de gewenste ontwikkeling van het gebied voor de middellange tot
lange termijn (15 tot 20 jaar) wordt beschreven.
Het streefbeeld van de Structuurvisie gaat uit van een duidelijke inwaartse
zonering (zware milieucategorieën c.q. onveilige bedrijven zover mogelijk
van de woonbebouwing). Aan de randen wordt uitgegaan van een zone met
lichte bedrijven. Het hart van het gebied en de uitbreiding Waterlaat 5 kan
ruimte bieden aan categorie 3 en 4 bedrijven met een groter veiligheidsrisico.
Het streefbeeld geeft een monofunctionele invulling waarin alle woningen
(op termijn) uit het gebied verdwijnen. De bedrijven op Het Stoom krijgen
maximale ruimte, en de oorspronkelijke menging van wonen en werken
wordt geheel losgelaten.
De ontsluitingsstructuur zal wijzigen waarbij de entree wordt verplaatst naar
het oosten en een extra aansluiting op de Kennedylaan zal worden gerealiseerd.
De interne ontsluiting zal middels een ringvormige ontsluiting worden
geregeld.
8

2.4 Invloed van initiatieven uit de omgeving
In de omgeving van het bedrijventerrein Waterlaat 5 zijn enkele initiatieven
bekend die mogelijk invloed kunnen hebben op Waterlaat 5.
Kempisch Bedrijvenpark, Locatiestudie Plus
De gemeenten Bergeijk, Bladel, Eersel en Reussel-De Mierden willen de
een gezamenlijk bedrijventerrein ontwikkelen, speciaal gericht op de grootschalige
verplaatsingsbehoefte (>5.000 m²) van bedrijven uit die gemeenten.
Door de verplaatsingen naar het Kempisch Bedrijvenpark ontstaan mogelijkheden
voor herinvulling van de te verlaten plekken met kleinschalige bedrijvigheid.
De verwachting is dat de uitgifte van kavels op het Kempisch bedrijvenpark
nog geruime tijd op zich laat wachten
Het Stoom
Op bedrijventerrein Het Stoom (aangrenzend aan Waterlaat) in Bergeijk ligt
het voormalig bedrijfsterrein van Campina Melkunie. Op het bedrijfsterrein
van 7 ha kan een nieuwe ontwikkeling plaatsvinden. Hiervoor dient echter
ten minste een herinrichtingsplan te worden opgesteld (door een nieuwe eigenaar)
en zal het bestemmingsplan aangepast moeten worden.
De invloed van de bovenstaande ontwikkelingen op de haalbaarheid en realiteitswaarde
van het plan Waterlaat fase 5 wordt gering geacht.
De doelgroep voor het terrein is zeer lokaal gebonden en de ruimtebehoefte
per bedrijf is redelijk beperkt (< 5.000 m²). Het Kempisch bedrijvenpark richt
zich duidelijk op een andere doelgroep, namelijk Kempische bedrijven met
een omvang van meer dan 5.000 m² per vestiging.
Indirect kan er invloed van uitgaan dat wanneer een bedrijf vertrekt, naar
Kempisch bedrijvenpark, op de verlaten locatie ruimte trekt voor hervestiging.
De verhuisketen kan echter pas op gang komen als het Kempisch bedrijvenpark
gerealiseerd is.
9

Waterlaat fase 3
Het Stoom
Weebosserweg
3 RUIMTELIJKE EN FUNCTIONELE ASPECTEN
Landschappelijke structuur
Het plangebied bestaat momenteel uit een open gebied met gras- en akkerlanden,
aan de rand van de bebouwing van de kern Bergeijk. Aan de zuidwestzijde
van terrein grenst het plangebied aan het buitengebied.
Ten noorden van Bergeijk zijn grote groengebieden aanwezig waaronder de
Berger Heide. Deze groengebieden vormen een samenhangende groene
zone ten noorden van Bergeijk. Direct ten noordwesten van het plangebied
is een waterberging aanwezig. Deze plas is gelegen in het groen. Direct ten
zuiden van het plangebied ligt een zeer klein groengebiedje met water.
Bebouwingsstructuur
Waterlaat (fase 3) is het bestaande bedrijventerrein dat ten noorden van het
plangebied ligt. Het bedrijventerrein bestaat voornamelijk uit kleinschalige,
deels consumentgerichte bedrijvigheid, die hoofdzakelijk lokaal georiënteerd
zijn. De bedrijven en de inrichting van het terrein zijn recentelijk gerealiseerd
en de uitstraling van het terrein en de bedrijfsgebouwen is representatief. De
straat profielen zijn ruim opgezet en er is sprake van een eenheid. Het gebied
is duidelijk verkaveld.
11

Ten oosten van het plangebied is het bedrijventerrein Het Stoom aanwezig. In
dit gebied is een mengeling van zeer grote bedrijven en kleinere bedrijven
aanwezig. Veel van de bebouwing die in dit deel van het bedrijventerrein staat
bezit geen representatieve uitstraling (meer). De verkaveling in dit gebied is
minder overzichtelijk dan in het gebied ten noorden van het plangebied.
Ten behoeve van de opwaardering van dit bedrijventerrein is structuurvisie
Het Stoom opgesteld. In hoofdstuk 4 zal hier nader op in worden gegaan.
Langs de Weebosserweg, ten zuiden van het plangebied, zijn woningen en
kleinere bedrijven gesitueerd. De bebouwing langs deze weg vormt een bebouwingslint
met een kleinschalig open karakter. De hoofdfunctie langs het lint
is wonen.
12
Bereikbaarheid en ontsluiting
Het plangebied wordt voor gemotoriseerd verkeer ontsloten door de Stökskesweg,
Ekkerstraat en het Loo. Het bestaande bedrijventerrein ten noorden
van het plangebied wordt eveneens ontsloten door deze straten.

4 RUIMTELIJKE ONTWIKKELING WATERLAAT 5
Structuurvisie Het Stoom
In de Structuurvisie Het Stoom is ook de planlocatie Waterlaat 5 opgenomen
in de visie, waarmee een totaalvisie voor de bedrijventerreinen aan de westzijde
van de kern Bergeijk is gemaakt.
Het streefbeeld in de Structuurvisie Het Stoom gaat uit van een gehele of
gedeeltelijke transformatie in bedrijventerrein.
In de functionele zonering van het bedrijventerrein is uitgegaan van een duidelijke
inwaartse zonering (zware milieucategorie c.q. onveilige bedrijven zo
ver mogelijk van de woonbebouwing). Aan de Standerdmolen, Kennedylaan
en de zuidzijde wordt uitgegaan van een zone met lichte bedrijven. Het hart
van het Stoom en de uitbreiding Waterlaat 5 kan ruimte bieden aan categorie
3 en 4 bedrijven (categorie 4 door middel van vrijstelling).
Langs het Loo wordt een hoogwaardige nieuwe entree van het bedrijventerrein
gerealiseerd met een menging van wonen, lichte bedrijvigheid en perifere
detailhandel. Architectonisch wordt de kleinschalige lintbebouwing langs
het Loo doorgetrokken.
Het streefbeeld geeft een monofunctionele invulling waarin alle woningen
(op termijn) uit het gebied verdwijnen. De bedrijven op het Stoom krijgen
maximale ruimte, en de oorspronkelijke menging van wonen en werken
wordt geheel losgelaten. Diffutherm wordt niet verplaatst.
Ontsluitingsstructuur
De entree bij het Loo wordt verplaatst naar het oosten en voorzien van een
rotonde zodat een representatieve, verkeersveilige en overzichtelijke kruising
ontstaat.
13

Vanuit deze entree wordt een duidelijke ringvormige ontsluitingsstructuur
voorgesteld, waarvan ook de aanwezige Industrieweg en een gedeelte van
de Ekkerstraat deel uitmaken.
Groenstructuur
Langs de Kennedylaan en Standerdmolen wordt de bestaande groenstrook
gehandhaafd en waar nodig opgewaardeerd. De Ekkerstraat wordt als cultuurhistorisch
belangrijke weg en als belangrijke doorgaande langzaam verkeer
route versterkt als groene corridor door het bedrijventerrein. De overige
wegen op het terrein worden functioneel ingericht waarin groen, vanwege de
beperkte beschikbare ruimte, een ondergeschikte rol speelt.
14
II
Bergingsvijver
Toekomstvisie uitbreiding bedrijventerrein Waterlaat
I

Toekomstvisie
Bij het ontwerp voor Waterlaat 5 is ook rekening gehouden met de toekomst.
Dit voorkomt dat het ontwerp ruimtelijk in de knel komt te zitten (met name
qua verkaveling en infrastructuur) bij een uitbreiding in een latere fase.
Bij deze toekomstvisie is het voornaamste uitgangspunt om er voor te zorgen
dat er bij uitbreidingen in de toekomst een heldere en ruimtelijk verantwoorde
verkaveling toegepast kan worden, die aansluit bij reeds aanwezige
structuren in het gebied. De eerstvolgende uitbreiding na Waterlaat 5 ligt ten
westen van het plangebied ( aangegeven met een ‘I’ in de tekening op de
volgende bladzijde). Ruimtelijk gezien sluit dit deel het beste aan op de bestaande
structuur. De exacte grenzen en verkavelingen binnen deze uitbreidingsvisie
zijn aannames. Wel is duidelijk gekozen voor een van oost naar
west lopende hoofdinfrastructuur (twee parallel lopende wegen) die een
groot deel van het gebied in 3 banen splitst. Binnen deze banen kunnen bedrijfsgronden
worden uitgegeven met een vaste diepte maat en een naar
vraag nader in te delen breedte maat. Zo kan er toch flexibel worden omgegaan
met de kavelafmetingen binnen een heldere en globaal vastliggende
structuur.
Randvoorwaarden en uitgangspunten
Hieronder zijn de randvoorwaarden voor het ontwerp van bedrijventerrein
Waterlaat fase 5 puntsgewijs weergegeven.
Functie
- Het terrein zal ingericht worden voor lokale bedrijven.
- Bij het ontwerp wordt uitgegaan van bedrijfskavels tot een maximale
grootte van 5.000 m², waarbij de mogelijkheid van splitsing van de kavels
aanwezig is.
- Er zal ook ruimte zijn voor relatief kleinere kavels (1.500 tot 2.500 m²).
- Op het terrein zullen geen nieuwe (bedrijfs)woningen worden toegelaten.
- Op het terrein zullen geen zelfstandige kantoren worden toegelaten.
- Op het terrein worden mogelijkheden geboden voor de realisatie van bedrijfsverzamelgebouwen
ten behoeve van kleinere bedrijven.
- Voor detailhandel gerelateerd aan het bedrijventerrein (productiegebonden
detailhandel met showroom) is ruimte op de kavels aan de Ekkerstraat/Stökskes-weg.
- Op het perceel Weebosserweg nr. 6 zal de bestaande woning worden
gehandhaafd en zal een vorm van lichte bedrijvigheid mogelijk gemaakt
worden.
- Uitsluitend bedrijven in de categorieën 2 en 3 (4 na vrijstelling) van de
Staat van Bedrijventerrein uit de V.N.G.-brochure Bedrijven en milieuzonering
(1999) zijn toegelaten.
- Aansluitend op de structuurvisie Het Stoom zal het grootste gedeelte van
het terrein categorie 3 bedrijven toelaten.
- Aan de zuidzijde zijn, vanwege de nabijheid van enkele woningen aan de
Weebosserweg, uitsluitend categorie 2 bedrijven gewenst.
- Een combinatie van ‘dubbele’ functies op de bedrijfspercelen is mogelijk
(bijv. ‘overruimte’ vanwege mogelijke fluctuaties in opslagcapaciteit e.d.,
tussen opslag van afvalstoffen en accommodatie voor stalling, reiniging
en onderhoud wagenpark).
15

Relatie met omgeving
- Het bedrijventerrein zal landschappelijk worden ingepast. Met name aan
de landschappelijke inpassing van de zuid- en westzijde van het terrein
wordt aandacht besteed. Hiertoe wordt aan de zuidzijde een groenstrook
opgenomen.
- Bij het ontwerp van het bedrijventerrein wordt inwaartse milieuzonering
gehanteerd.
- Kleinere bedrijven zullen waarschijnlijk met name in de zuidelijke schil
met categorie 2 bedrijven worden gevestigd. Hierdoor zal ook een betere
overgang plaats vinden naar de woningen aan de Weebosserweg.
- In de zuidelijke schil van het bedrijventerrein wordt een hoogtedifferentiatie
opgenomen (zone van 12 meter en zone van 7,5 meter) om zodoende
een geleidelijke overgang te realiseren van de woonbebouwing aan de
Weebosserweg naar het bedrijventerrein.
Beeldkwaliteit
- Het plan dient een eigen identiteit te krijgen.
- Representatieve beeldkwaliteit voor bedrijven en openbare ruimte (zie
ook ‘Beeldkwaliteitplan Waterlaat fase 5’, Croonen Adviseurs, oktober
2001); Het beeldkwaliteitplan zal gelijktijdig met het bestemmingsplan
worden vastgesteld.
- Beeldkwaliteit dient bij de architectonische uitwerking bijzondere aandacht
te krijgen. Er dient onderscheid gemaakt te worden tussen beeldkwaliteit
op zichtlocaties (naar de Stökskesweg), beeldkwaliteit van bedrijven
op hoeken van wegsplitsingen en beeldkwaliteit van bedrijven
binnen in het bedrijventerrein.
- De bedrijfsgebouwen kunnen gestapeld worden uitgevoerd.
- De bedrijfskavels zullen zodanig vorm gegeven worden dat ‘schaamgroen’
in de openbare ruimte niet nodig is.
- Achterkantsituaties dienen voorkomen te worden, dus zoveel mogelijk
tweezijdig verkavelen van de wegen.
Ontsluiting/verkeer
- Bereikbaarheid van het terrein middels twee volwaardige ontsluitingen:
de Ekkerstraat /Stökskesweg en Waterlaat fase 3.
- Ontsluiting twee bedrijven aan Weebosserweg via bedrijventerrein.
- Het parkeren dient op eigen terrein plaats te vinden.
- De ontsluitingen, zullen zover mogelijk, tweezijdig worden verkaveld.
- Geen vrijliggende langzaamverkeersverbinding over het terrein.
- Aan de zuidzijde van het plangebied zal de langzaamverkeersroute richting
de Weebosserweg tevens dienst doen als calamiteitenontsluiting.
Duurzaamheidaspecten
- De aspecten van duurzaam bouwen en duurzaam beheer zijn speerpunten
van het ontwerp.
- Efficiënt en intensief (zuinig) ruimtegebruik zijn uitgangpunt bij het ontwerp.
- Er dient sprake te zijn van een gescheiden rioleringssysteem.
Hinderaspecten
- Aandacht wordt besteed aan de eventuele inpassing van de archeologische
waarde van het gebied (hoge archeologische verwachtingswaarde).
16

Toelichting stedenbouwkundig ontwerp
Inpassing landschap
Naar alle waarschijnlijkheid zal een verdere uitbreiding richting het westen in
de toekomst gerealiseerd gaan worden. Een definitieve overgang naar het
landschap creëren is bij Waterlaat 5 dus minder aan de orde. Bij verdere uitbreidingen
dient hier echter meer aandacht aan te worden besteed. Om een
geleidelijke overgang te creëren tussen bedrijfsbebouwing en buitengebied
is het zaak de bedrijfsbebouwing niet als één langgerekte wand over te laten
komen. Dit kan worden bereikt door een gelede massaopbouw. Bovendien
kan een groene inrichting tussen en voor de bedrijfsgebouwen zorgen voor
een betere overgang naar het landschap.
De twee oostwest gerichte straten bezitten zichtlijnen naar het landschap ten
westen van het plangebied.
Bebouwing en beeldkwaliteit
In het noorden sluit het plan aan op het bestaande bedrijventerrein Waterlaat.
Dit bedrijventerrein bestaat voornamelijk uit kleinschalige, deels consumentgerichte
bedrijvigheid, die hoofdzakelijk lokaal georiënteerd zijn. De bedrijven
en de inrichting van het terrein zijn in de jaren ‘90 gerealiseerd en de
uitstraling van het terrein en de bedrijfsgebouwen is representatief. De gemeente
wil met fase 5 van de Waterlaat aansluiten op de uitstraling van het
reeds bestaande gebied.
Om dit te bereiken dient bij de architectonische uitwerking de beeldkwaliteit
van het bedrijventerrein bijzondere aandacht te krijgen Er zal een onderscheid
gemaakt moeten worden tussen beeldkwaliteit op zichtlocaties (naar
de Stökskesweg), de beeldkwaliteit van bedrijven op hoeken van de wegsplitsingen
en de beeldkwaliteit van bedrijven binnen in het bedrijventerrein.
Het bedrijventerrein dient hiermee een eigen identiteit te krijgen die aansluit
op de identiteit van het bestaande bedrijventerrein ten noorden van het
plangebied.
Bij de nieuw te bouwen bedrijvigheid moet worden voorkomen dat bedrijfsbebouwing
met een loodsachtige uitstraling (gesloten gevels in grote vlakken,
goedkoop materiaal, relatief groot van schaal) het beeld van de openbare
ruimte gaat bepalen. Uitgangspunt is daarom dat de meer representatieve
bebouwing van een bedrijf (bijv. het kantoorgedeelte van een bedrijf)
aan de straatzijde en de echte bedrijfsbebouwing daarachter geplaatst worden.
Uitgangspunten zijn hierbij dat bedrijven gestapeld kunnen worden uitgevoerd
en de bedrijfskavels zullen zodanig vorm gegeven worden dat
‘schaamgroen’ in de openbare ruimte niet nodig is.
Verkaveling
Zoals eerder is beschreven is bij deze verkaveling uitgegaan van twee volwaardige
verkeersontsluitingen. De verkaveling is zodanig toegepast dat de
wegen tweezijdig verkaveld zijn en geen achterkantsituaties ontstaan. Ook
eventuele splitsing van kavels is mogelijk binnen het ontwerp. Enkel de diepte
van de kavels is een harde maat. In de breedte kan eventueel geschoven
worden als de behoefte van bedrijven daar aanleiding voor zou geven.
De toegepaste infrastructuur kan doorgetrokken worden richting het westen,
waardoor het ontwerp goed aansluit bij de toekomstvisie. Voor het totaalbeeld
richting de toekomst ontstaat hierdoor een zeer heldere verkaveling.
De weg aan de westzijde van het plan zou in een latere fase eventueel kunnen
verdwijnen.
17

Ontsluiting en verkaveling bedrijventerrein Waterlaat V
18
Hoofdontsluiting
Langzaamverkeers-
verbinding

De gebouwen dienen in verband met de brandveiligheid op minimaal 5 meter
uit de perceelsgrens te liggen. Er kan vrijstelling verleend worden voor het
bouwen tot op de perceelsgrens aan één zijkant of aan de achterkant. Voor de
zij- en achterperceelsgrens is deze maat van 5 meter de minimale maat die
opgenomen is in de voorschriften van dit plan. Door deze ruime maat wordt de
visuele individualiteit van de verschillende bedrijfsgebouwen benadrukt. Aan
de voorzijde van de bedrijfspercelen dient minimaal 10 meter vrij gehouden
worden om op het voorterrein parkeren op eigen terrein te realiseren. Bij
hoeksituaties geldt dat enkel aan de oriëntatiezijde 10 meter afstand dient te
worden gehouden. Voor alle kavels geldt dat een groene afscheiding gerealiseerd
dient te worden op het bedrijfsperceel, tegen alle perceelsgrenzen aan
die grenzen aan het openbare gebied. Voor hoeksituaties geldt dit dus ook
voor de zijdelingse perceelsgrens.
De footprint van het bedrijfspand dient minimaal 50% van het totale kaveloppervlak
te zijn. Hiermee wordt het intensief ruimtegebruik gestimuleerd.
Indien de ondernemer kan aantonen dat nakoming (nog) niet mogelijk is kan
vrijstelling verleend worden. Vrijstelling zou ook verleend kunnen worden
wanneer de ondernemer nieuwbouw meteen in meerdere lagen realiseert.
Het bestemmingsplan kent een maximaal bebouwingspercentage van 75 %
Per bedrijf is slechts één in/uitrit met een maximale breedte van 8 m toegestaan
om het openbare gebied duidelijk gescheiden te houden van de bedrijfspercelen
en een groene uitstraling, middels hagen mogelijk te maken.
Voor de percelen gelegen aan de Stökskesweg kan eventueel een (extra)
ontsluiting aan de achterzijde worden gerealiseerd.
Bij grotere bedrijven waarbij niet volstaan kan worden met één in-/uitrit, zal
bekeken dienen te worden hoe de beeldkwaliteit behouden/versterkt kan
worden. De plaatsing van meerdere in-/uitritten naast elkaar waardoor er
een hele grote entree ontstaat, is niet wenselijk: de in-/uitritten zullen afgewisseld
moeten worden door hagen.
Op de tekening hieronder is aangegeven hoe het principebouwvlak gesitueerd
is op een perceel:
P
max. 8 m
min 5 m
min10 m
min
5 m
min
10 m
Inrichting bedrijfspercelen zonder vrijstelling
P
max. 8 m
Openbaar gebied met ontsluiting
min 5 m
min10 m
min
5 m
Openbaar gebied
P
perceelsgrens
bouwvlak
groen (haag)
parkeerruimte
oriëntatie
Het bebouwingspercentage
van een
bouwperceel mag
maximaal 75% bedragen.
19

Ontsluiting
Eén van de uitgangspunten voor de bereikbaarheid is het realiseren van twee
volwaardige ontsluitingen voor bedrijventerrein Waterlaat 5, vanwege de afmeting
van het terrein en de veiligheid.
Hierbij is tevens rekening gehouden met de visie voor de aan te leggen infrastructuur
ten behoeve van bedrijventerrein Het Stoom (de door B&W gekozen
voorkeursvariant is uitgewerkt in een ontwerp). Het beeld dat hiervoor richting
de toekomst wordt geschetst verhindert een tweede volwaardige ontsluiting
voor Waterlaat 5 aan de Stökskesweg.
Dit zou te veel ontsluitingen op een te klein gebied als gevolg hebben. Hierdoor
ontstaan onoverzichtelijke en onveilige verkeerssituaties.
Een tweede ontsluiting voor Waterlaat 5 moet dus gezocht worden aan de
noordzijde (aansluiting op het bestaande bedrijventerrein) of aan de zuidzijde
(via de Weebosserweg).
In het nieuwe ontwerp is gekozen voor de tweede ontsluiting via het bestaande
bedrijventerrein omdat er geen extra vrachtverkeer gewenst is op de Weebosserweg
en een ingang naar een bedrijventerrein ruimtelijk en visueel niet
past tussen de bestaande lintbebouwing aldaar.
De twee bestaande bedrijven gelegen aan de Weebosserweg worden ontsloten
via het nieuw aan te leggen bedrijventerrein. Via deze ontsluiting wordt
een doorsteek gemaakt naar de Weebosserweg voor langzaam verkeer. Deze
verbinding kan tevens dienen als extra calamiteitenroute voor hulpdiensten.
Het parkeren (vrachtauto’s, personeel, bezoekers) dient op eigen terrein te
gebeuren. De profielen van de ontsluitingswegen sluiten aan bij de profielen
van de ontsluitingwegen in het reeds bestaande bedrijventerrein Waterlaat.
20

5 MILIEUHYGIËNISCHE ASPECTEN
5.1 Bedrijven in relatie met milieuzonering
5.1.1 Vestiging bedrijven
Indien een bedrijf bij de gemeente aangeeft dat het zich op het bedrijventerrein
wil vestigen zal eerst naar grootte, schaal en aard van het bedrijf moeten
worden gekeken.
De lijst van bedrijfstypen uit de VNG-publicatie ‘Bedrijven en milieuzonering’
(geheel herziene uitgave, 2001) vormt de basis voor de toe te laten bedrijven,
zoals die zijn opgenomen in de aan de voorschriften toegevoegde Staten van
bedrijfsactiviteiten.
Een ‘Staat van bedrijfsactiviteiten’ is een selectie uit deze lijst, die is afgestemd
op de specifieke mogelijkheden en op het gewenste doel en de beoogde
kwaliteit van een bedrijventerrein.
Uitgesloten van vestiging op een bedrijventerrein zijn (op enkele uitzonderingen
na) activiteiten als landbouw, grond- en delfstoffenwinning, energieproductie,
detailhandel, kantoren, en sociaal-culturele en recreatieve voorzieningen.
Voorts zijn fysiek op deze locatie ‘onmogelijke’ activiteiten uit de lijsten verwijderd.
Tenslotte worden, teneinde de beoogde kwaliteit van het bedrijventerrein in
voldoende mate te kunnen waarborgen, diverse categorieën van bedrijven niet
toegelaten. Te noemen zijn onder andere:
- aardolie- en steenkoolverwerkende industrie;
- compostbedrijven;
- groothandel in ijzer en staalschroot, waaronder autosloperijen.
5.1.2 Milieuzonering in relatie met omgevingstype
Milieuzonering is het aanbrengen van een noodzakelijke ruimtelijke scheiding
tussen milieubelastende en milieugevoelige functies ter bescherming of
vergroting van de leefkwaliteit.
In de methodiek van de VNG-uitgave ‘Bedrijven en milieuzonering’ staat hinder
in planologisch opzicht centraal. Daarbij dient de voorgenomen bedrijfsvestiging
c.q. -uitbreiding grofmazig te worden getoetst.
De fijnmazige toets dient te geschieden in het kader van de milieuwetgeving.
In ‘Bedrijven en milieuzonering’ zijn bedrijven indicatief ingedeeld in milieucategorieën,
met daaraan gekoppelde afstanden, die in acht moeten worden genomen
ten opzichte van gevoelige functies. Daartoe is een lijst van bedrijven
opgenomen met afstanden ten opzichte van het omgevingstype ‘rustige
woonwijk’. Het gaat daarbij om de in afstanden uit te drukken aspecten geur,
stof, geluid en gevaar, waarbij de grootste afstand maatgevend is.
Naast ‘rustige woonwijk’ wordt een aantal andere ‘omgevingstypen’ onderscheiden.
Deze omgevingstypen variëren in hun gevoeligheid voor diverse
aspecten van hinder. Voor de overige omgevingstypen is in de publicatie een
indicatieve typering van de gevoeligheid opgenomen, die zich vertaalt in correcties
op de in acht te nemen indicatieve afstand bij in de in de Staat van bedrijfsactiviteiten
opgenomen vormen van bedrijven.
Bij het voorliggende plan gaat het om het omgevingstypen ‘rustige woonwijk’
en ‘bedrijvigheid’.
21

Het gebied aan de zuidzijde van het plangebied is aan te merken als omgevingstype
‘rustige woonwijk’.
Als omgevingstype ‘bedrijvigheid’ is aangeduid het gebied dat aan de noordzijde
en aan de oostzijde aan het plan grenst. Dit omgevingstype is op de
aspecten stof, geluid en gevaar wat minder hindergevoelig dan ‘rustige
woonwijk’. De in de bijlage bij de voorschriften opgenomen Staat van bedrijfsactiviteiten
‘bedrijvigheid’ laat zien welke afstanden na correctie dan in
acht moeten worden genomen tussen dit gebiedstype en bepaalde bedrijvigheid.
Op basis van onder meer de gemeentelijke uitgangspunten en het provinciale
beleid is bepaald dat bedrijven in de categorieën 2 en 3 rechtstreeks toelaatbaar
zijn in dit plangebied, voor zover deze voorkomen op de bijgevoegde
Staten van Bedrijfsactiviteiten. Het beleid met betrekking tot categorie-1bedrijven
is er op gericht om deze bedrijvigheid -die immers op dat aspect
vaak goed inpasbaar is in gebieden met gemengde functies- niet op dit bedrijventerrein
te honoreren.
Vanuit deze keuze bedraagt de grootste in acht te nemen afstand 100 meter.
Op het onderstaande kaartje zijn de omgevingstypen begrensd en benoemd,
en tevens zijn de relevante afstanden vanuit hun begrenzing aangegeven,
namelijk 100 meter, 50 meter en 30 meter.
Overzicht omgevingstypen en afstanden
De beide Staten van bedrijfsactiviteiten zullen bij de beoordeling of een bedrijf
inpasbaar is in de omgeving, als toetsingskader dienen.
Bedrijvigheid welke niet voorkomt in de Staten van bedrijfsactiviteiten, maar
die daarmee gelijk te stellen is, is slechts toelaatbaar middels vrijstelling.
22
Bedrijvigheid
Rustige woonwijk

5.2 Wet geluidhinder
Industrielawaai
Omdat geluidzoneringsplichtige inrichtingen worden uitgesloten op het bedrijventerrein
is geen zonering voor industrielawaai nodig.
Verkeerslawaai
Aangezien binnen het plangebied geen nieuwe (bedrijfs)woningen of andere
geluidsgevoelige functies worden toegelaten is hiervoor géén akoestisch onderzoek
vereist op grond van de Wet geluidhinder.
5.3 Bodemverontreiniging
Voor het gebied hebben drie verkennende bodemonderzoeken plaatsgevonden.
De onderzoeken zijn in januari 1999 uitgevoerd door Inpijn-Blokspoel
Son Milieu.
In delen van het gebied zijn verhoogde concentraties zink en cadmium aangetroffen,
voor het overige is de aangetroffen bodemkwaliteit, in overeenstemming
met de vooraf aangegeven hypothese, onverdacht.
Ten aanzien van de verdachte locaties is formeel een nader onderzoek noodzakelijk,
echter gezien een verhoogd achtergrondgehalte, een tijds- en ruimtelijke
variabiliteit en de geringe humane blootstellingrisico’s lijkt dit niet direct
voor de hand te liggen.
Bij het vrijkomen van de grond, waarin de onderzochte componenten met verhoogde
concentraties voorkomen, is deze strikt formeel niet geschikt voor onbeperkt
hergebruik en dient op milieuhygiënische verantwoorde wijze verwerkt
te worden. De af te voeren grond dient getoetst te worden aan het Bouwstoffenbesluit.
Tevens dient bij het vrijkomen van de grond rekening gehouden te
worden met verhoogde stort of verwerkingskosten. Verder dient het zondermeer
aanwenden van het freatisch grondwater voor gewasbesproeiing, veedrenking
en/of menselijk consumptie ontraden te worden.
Conclusie
Uit het bovenstaande kan worden geconcludeerd dat er geen belemmeringen
meer aanwezig zijn voor de ontwikkelingen die in het voorliggende bestemmingsplan
worden mogelijk gemaakt.
5.4 Riolering en Waterhuishouding
Er heeft overleg met het Waterschap plaatsgevonden over de nieuwbouwmogelijkheden
binnen het plangebied.
Het Waterschap heeft de volgende uitgangspunten meegegeven voor een
goede waterhuishouding in het gebied:
- dakoppervlakken en wegen afvoeren op infiltratieriool,
- dwa aansluiten op het vuilwaterriool.
- regenriool van het verbeterd gescheiden stelsel van Waterlaat IV ombouwen
naar gescheiden rioolstelsel-plus.
23

Deze aspecten zijn hierna meegenomen in de tekst over de riolering en waterhuishouding.
Riolering
Het waterkwaliteitsbeheer wordt verzorgd door het Waterschap. Dit plan gaat
uit van de aanleg van een gescheiden rioleringsstelsel. Dat wil zeggen dat het
afvalwater (riolering) afkomstig van de bebouwing (DWA) afgevoerd wordt op
het vuilwaterriool en het regenwater afkomstig van het waterafvoerend verhard
oppervlak, dakoppervlakken en wegen (RWA), op het infiltratieriool door
afzonderlijke buizenstelsels worden afgevoerd. Door het regenwater in een ITriool
(infiltratieriool) af te voeren, vindt infiltratie van regenwater ter plaatse
plaats.
Verder wordt voorgeschreven dat het regenwater van dakoppervlakken zoveel
mogelijk op eigen terrein in de bodem wordt geïnfiltreerd, waarbij een
verloop naar het gemeentelijk infiltratieriool wordt toegestaan.
Waterhuishouding
Het beleid van de gemeente Bergeijk voor wat betreft de waterhuishouding
sluit aan op het landelijke en provinciale beleid. Het belangrijkste uitgangspunt
is dat nieuwe ontwikkelingen geen belemmering mogen vormen voor
het vasthouden, bergen en afvoeren van water in het deelstroomgebied.
Daarnaast is het van belang dat bij inpassing wordt voorkomen dat afwenteling
op andere delen van het deelstroomgebied plaatsvindt.
5.5 Integrale veiligheid
Kabels en leidingen
Binnen het plangebied zijn geen kabels en leidingen aanwezig die een belemmering
vormen voor de planontwikkeling.
Externe veiligheid vervoer gevaarlijke stoffen
In 2002 heeft de gemeente in regionaal verband een route voor het vervoer
van gevaarlijke stoffen vastgesteld. De route loopt buiten de kernen van de
gemeente Bergeijk via rijkswegen en provinciale wegen.
Externe veiligheid inrichtingen
In opdracht van de gemeente Bergeijk heeft ingenieursbureau Oranjewoud
een onderzoek uitgevoerd naar de externe veiligheid voor Bedrijventerrein
Het Stoom. Het onderzoek van Oranjewoud is ook toepasbaar op het plangebied
Waterlaat 5. In de rapportage wordt ingegaan op de relevante risicobronnen
in en in de directe omgeving van het gebied.
Bij een onderzoek in het kader van externe veiligheid wordt onderscheid
gemaakt in twee grootheden. Het betreft plaatsgebonden risico en groepsrisico.
Met deze grootheden kan de relatie worden uitgedrukt tussen activiteiten
met gevaarlijke stoffen en hun omgeving. De beoordeling van het risico
vindt onder meer plaats op de gevolgen die ontstaan voor kwetsbare bestemmingen
(wonen, werken, recreëren).
Uit onderzoeken van ingenieursbureau Oranjewoud blijkt dat voor externe
veiligheid vier bedrijven rond het bedrijventerrein Het Stoom van belang zijn:
- Diffutherm aan de Industrieweg 2-14;
- Oliehandel Firma Koolen aan de Broekstraat 42A;
- LPG-tankstation gebroeders toonder aan het Loo 44;
- Nebato, Combimetaal B.V. aan de standerdmolen 5.
24

In het ‘Besluit externe veiligheid inrichtingen’ is de verantwoordingsplicht opgenomen.
Deze verantwoordingsplicht houdt in dat iedere verandering van
het groepsrisico die optreedt ten gevolge van een ruimtelijk besluit moet worden
onderbouwd én verantwoord door het bevoegd gezag.
Conclusies
Voor het gebied Het Stoom is vanuit geen van de vier aangegeven bedrijven
een knelpunt te verwachten. Het onderzoek van Oranjewoud is ook toepasbaar
op het plangebied Waterlaat 5. Daarnaast zijn in de omgeving van en
op het bestaande bedrijventerrein Waterlaat geen bedrijven gevestigd die
onder het BEVI vallen. Er kan dus geconstateerd worden dat externe veiligheid
geen knelpunt vormt voor het bestemmingsplan ‘Waterlaat 5’.
Brandveiligheid
Het aspect brandveiligheid stelt voorwaarden aan de afstand tussen gebouwen
op een bedrijventerrein. Wat betreft brandgevaar voor de omgeving kan
gezegd worden dat hiermee bij de indeling in hindercategorieën en de daarbij
horende minimale afstanden tot andere functies (‘Bedrijven en milieuzonering’)
onder meer rekening is gehouden.
In geval van calamiteiten is het van groot belang dat de bereikbaarheid en de
ontsluiting op het bedrijventerrein goed zijn. Hiervoor wordt gezorgd door op
het niveau van de individuele bebouwing de randvoorwaarde op te nemen dat
gebouwen op 5 meter uit de perceelsgrens liggen, zodat tussen gebouwen op
verschillende percelen een strook van 10 meter overblijft die de brandweer in
noodgevallen een benaderingsmogelijkheid geeft. Hierbij wordt aangesloten
op de landelijke richtlijn ‘de omgeving van een brandveilig gebouw’. In deze
richtlijn zijn duidelijke criteria opgenomen over de weginrichting en het bereiken
van afzonderlijke objecten.
Tevens dienen er 2 ontsluitingsroutes aanwezig te zijn.
De onderlinge afstand tussen de bedrijfsgebouwen is niet alleen van belang
voor een slagvaardig repressief brandweeroptreden maar heeft, afhankelijk
van de gebouwfuncties, ook te maken met de beperking van het gevaar van
branduitbreiding doordat bijvoorbeeld lichtopeningen tegen elkaar liggen.
5.6 Luchtkwaliteit
Het ‘Besluit luchtkwaliteit 2005’ bevat luchtkwaliteitseisen voor diverse
verontreinigende stoffen, o.a. stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM10), die in
acht moeten worden genomen bij de uitoefening van bevoegdheden die gevolgen
kunnen hebben voor de luchtkwaliteit. Bij de totstandkoming van bestemmingsplannen
moeten de grenswaarden in acht worden genomen. Deze
normen zijn bindend en niet afweegbaar.
Voor toetsing van een toekomstige situatie aan de grenswaarden is een berekening
nodig, waarbij ook een referentiescenario betrokken wordt. Inmiddels
zijn er referentiescenario's voor de jaren 2010, 2015 en 2020. Bij een
horizonjaar ná 2010 moeten de verkeersprognoses voor het horizonjaar
worden gebruikt bij de berekening.
Alle in de prognosetermijn relevante ontwikkelingen die de luchtkwaliteit
kunnen beïnvloeden moeten in beeld worden gebracht. Met name de emissies
van het wegverkeer zijn daarbij van belang.
De berekeningen voor stikstofdioxide (NO2) en voor fijn stof (PM10) zijn verricht
met behulp van het rekenprogramma CAR II (versie 4.0.0). Daarbij gaat
het om jaargemiddelde-etmaalconcentraties en om het aantal dagen per jaar
dat een maatgevende concentratie (‘piekwaarde’) wordt overschreden.
25

Het voorliggende plan maakt de vestiging van bedrijven en de realisatie
van wegen mogelijk. Deze bedrijvigheid kan tot een toename in het aantal
verkeersbewegingen, ook op wegen nabij het plangebied leiden. Voor bedrijven
met detailhandelsmogelijkheden en voor bestaande woningen is het
effect van de toename op de luchtkwaliteit onderzocht.
De Stökskesweg (ten zuiden van de ontsluitingsweg) en de Ekkerstraat (zuidelijk
deel) zijn in de berekening meegenomen.
De berekeningen voor de luchtkwaliteit zijn gebaseerd op verkeersgegevens
voor het horizonjaar 2015. Om na te kunnen gaan wat de bijdrage is van het
plan op de luchtkwaliteit zijn twee situaties doorgerekend, namelijk één situatie
zonder de extra verkeersbewegingen vanwege het plan (de nulsituatie)
en één situatie met die extra verkeersbewegingen (plansituatie).
Voor 2015 zijn voor de Stökskesweg en voor de Ekkerstraat (zuidelijk deel)
intensiteiten becijferd van 4.085 respectievelijk 6.604 mvt/etm.
De toename op deze beide wegen wordt als volgt becijferd. Per bedrijf van
gemiddeld ca. 3.000 m² gaat het om ca. 65 bewegingen per etmaal. Er zullen
zich ca. 15 van deze bedrijven vestigingen. Daarmee komt de toename
op ca. 1.000 mvt/etmaal, waarvan ca. 30% middelzwaar en 17% zwaar verkeer.
Het merendeel van dit verkeer (80%) zal de route kiezen via de genoemde
wegen, het overige verkeer verspreidt zich meer naar het oosten en
noorden. De toename op de genoemde wegen bedraagt derhalve 800
mvt/etm.
Bijlage 3 bij de toelichting geeft de volledige invoergegevens en de berekeningsresultaten
weer.
Het resultaat van de berekening is als volgt samen te vatten.
Voor het jaar 2010 resulteren voor stikstofdioxide (NO2) vanwege de Stökskesweg
waarden van 25 µg/m 3 (nulsituatie) en 26 µg/m 3 (plansituatie). Voor
de Ekkerstraat liggen de waarden op 27 µg/m 3 (nulsituatie) en 28 µg/m 3
(plansituatie). Deze waarden blijven ruim onder de grenswaarde (40 µg/m 3 )
voor het jaargemiddelde. Er zijn geen overschrijdingen van de ‘piekwaarde’
berekend.
Voor fijn stof moet opgemerkt worden dat in de ‘Meetregeling luchtkwaliteit
2005’ correcties worden aangegeven op de resultaten. Het betreft op de eerste
plaats een correctie met een reductie van 6 dagen met betrekking tot het
aantal dagen per jaar met overschrijding, die voor heel Nederland geldt.
Daarnaast is er sprake van een variabele correctie van de jaargemiddeldeconcentratie.
Voor de gemeente Bergeijk gaat het om een vermindering met
3 µ/m 3 .
Ook voor fijn stof (PM10) wordt, na correctie, met een waarde van 31 µ/m 3
(nulsituatie) en 32 (plansituatie) voor de Stökskesweg en een waarde van 32
µ/m 3 (nulsituatie en plansituatie) voor de Ekkerstraat de grenswaarde (40
µg/m 3 ) voor het jaargemiddelde niet overschreden. Het aantal dagen per kalenderjaar
waarop de ‘piekwaarde’ (50 µg/m 3 per etmaal) wordt overschreden,
bedraagt, na correctie, voor de Stökskesweg 46 dagen (nulsituatie) en
47 dagen (plansituatie). Voor de Ekkerstraat gaat het om 48 respectievelijk
49 dagen per jaar. Deze waarden liggen duidelijk hoger dan het maximum
van 35 dagen per jaar. Wel kan gesteld worden dat er geen sparake is van
een aanzienlijke verslechtering.
Voor het jaar 2015 nemen de waarden voor NO2 en voor PM10 enigszins af,
maar blijft er (41 dagen per jaar voor de Stökskesweg en 42 en 43 dagen
voor de Ekkerstraat) sprake van genoemde overschrijding op fijn stof.
De volgende conclusies worden uit het onderzoek getrokken.
26

Het effect van het plan op de hoogte van de luchtkwaliteitswaarden is te
verwaarlozen, gesteld kan worden dat het plan geen gevolgen heeft voor de
luchtkwaliteit.
Als conclusie van de beoordeling van het plan op het aspect luchtkwaliteit
komt daarom naar voren dat het plan niet leidt tot een aanzienlijke verslechtering
en in feite dus geen gevolgen heeft voor de luchtkwaliteit.
5.7 Natuurwaarden
Gebiedsbescherming
In het kader van de Habitatrichtlijn is de Keersop even ten zuiden van het
plangebied aangewezen als lintvormige speciale beschermingszone als onderdeel
van het gebied Groote Heide – De Plateaux. Bij ruimtelijke ontwikkelingen
in of nabij Habitatrichtlijngebieden dient getoetst te worden of mogelijk
sprake is van significante effecten op de instandhoudingsdoelstellingen van
het betreffende beschermde gebied. De instandhoudingsdoelstellingen voor
de Keersop zijn beschreven als submontane en laagland rivieren met vegetaties
behorend tot de verbonden van vlottende waterranonkel en/of sterrenkroos-waterranonkel
en kenmerkende soorten zoals beekprik, drijvende waterweegbree,
bittervoorn en kamsalamander. Concreet betekent dit dat de
beek met haar oevers en een aantal daarin en daarlangs voorkomende dieren
en planten dienen te worden gevrijwaard van negatieve invloeden.
In voorliggend plan worden ontwikkelingen mogelijk gemaakt binnen de bebouwde
kom op ruime afstand van de beschermde beek. Van een directe
aantasting van habitats of soorten is derhalve geen sprake. In voorliggend
geval kunnen mogelijke effecten daarnaast ook bestaan uit een beïnvloeding
van het grondwatersysteem, zowel in kwalitatief als kwantitatief opzicht. Zoals
echter in paragraaf 5.4 is beschreven zijn geen significante kwalitatieve
of kwantitatieve hydrologische effecten aan de orde. Van effecten op de natuurwaarden
in en langs de Keersop is geen sprake.
Soortbescherming
In het kader van de Flora- en faunawet dient bij ruimtelijke ontwikkelingen
rekening te worden gehouden met de aanwezigheid van beschermde planten
en dieren in het plangebied. Gezien de situatie waarin de planlocatie op
dit moment verkeerd kan er vanuit gegaan worden dat erg geen aantasting
van de leefomgeving van beschermde planten of dierensoorten plaatsvindt
bij de ontwikkeling van deze locatie.
Conclusie natuurwaarden
Er zijn geen belemmeringen vanuit de Habitatrichtlijn en/of Flora- en faunawet
te verwachten.
5.8 Archeologisch (cultuurhistorische) waarden
Uit de cultuurhistorische kaart blijkt dat het plangebied is aangeduid als ‘indicatief
archeologische waarde hoog’. Alvorens deze gronden bebouwd kunnen
worden is het noodzakelijk onderzoek te verrichten naar de verwachte archeologische
waarde van de gronden. Dit geschiedt door het graven van proefsleuven
of het uitvoeren van proefboringen, door de gemeente Bergeijk is
opdracht verleent aan de Universiteit van Amsterdam voor het uitvoeren dit
onderzoek.
27

Uit dit verkennend veldonderzoek is gebleken dat de gronden bijzondere archeologische
waarden bevatten Een aantal vindplaatsen komen in aanmerking
voor nader archeologisch onderzoek door middel van kleinschalige opgravingen.
Op deze vindplaatsen zijn sporen gevonden uit de ijzertijd. Het betreffen
een deel van een huisplattegrond, bijgebouwtje en enkele voorraad- of
afvalkuilen (deze vormen gezamenlijk een erf). Daarnaast zijn vele tientallen
kleine kuilen aangetroffen waarin palen hebben gestaan, echter hierin is (nog)
geen plattegrond van een huis ontdekt. Tot slot ligt er in het centrale deel van
het terrein een klein urnenveld van vermoedelijk zes graven. Deze bestaan uit
greppels die als een vierkant om het graf zijn gegraven. Van enkele zijn
slechts de greppels bewaard gebleven, van andere ook de grafkuil die er binnen
ligt. In een greppel stond een complete aardewerken schaal.
Conclusie
Het is aanbevelingswaardig, gezien de archeologische kwaliteit van het gebied,
enkele karakteristieken te accentueren. Nabootsen van structuren uit historische
tijden en het kiezen voor een historisch wegenpatroon gaat echter ten
koste van de economische en ruimtelijke inrichting van het gebied. Het is aan
te raden om in de naamgeving van straten de oude akkernamen te laten terugkeren.
Verder heeft het AAC bij de aanbieding van het archeologisch rapport
geadviseerd om tijdens de aanleg van het bedrijventerrein archeologische
begeleiding aan te wenden. Voor de historische boerderij aan de Weebosserweg
6 zou een goede herbestemming (wonen en lichte bedrijvigheid) gevonden
moeten worden. Hierbij dient wel de huidige beeldkwaliteit van de gevel
grotendeels behouden te blijven.
5.9 Duurzaamheid
Uitgangspunt bij het ontwikkelen van deze fase van het bedrijventerrein Waterlaat
is duurzame ontwikkeling. Dit is een ontwikkeling die tegemoet komt
aan de noden van het heden zonder de behoeftevoorziening van komende
generaties in het gedrang te brengen.
Voor de Waterlaat fase 5 is de duurzame ruimtelijke ontwikkeling als volgt vertaald:
- Zuinig en efficiënt ruimtegebruik:
- compacte uitbreidingen van werkgebieden;
- beperkte ruimteclaims op het landschap.
28

- Beperking van de automobiliteit:
- compact stedelijk gebied met korte afstanden tussen de deelgebieden;
- aanbieden alternatieven, bijvoorbeeld door directe en comfortabele
langzaamverkeersroutes te creëren.
- Behoud en uitbreiding van ecologische structuren en groenelementen.
- Bewust omgaan met water, bijvoorbeeld door de aanleg van een verbeterd
gescheiden rioolstelsel. Hierdoor wordt het schone water gescheiden van
het vuile water en kan het schone water vervolgens worden vastgehouden.
Hierdoor kan het hergebruikt of ingezet worden voor het behouden, herstellen
of ontwikkelen van natuurwaarden.
- Toepassen van duurzame bouwmaterialen.
- Bedrijvenmanagement: door middel van een gezamenlijke aanpak kan er
een verbetering van de kwaliteit, aantrekkelijkheid en duurzaamheid van
het bedrijven terrein bereikt worden. Aspecten die voor een gezamenlijk
aanpak in aanmerking komen zijn:
- energie en telecom;
- collectieve beveiliging;
- afval- en reststoffeninzameling;
- bestrijding en preventie van brand en calamiteiten;
- kinderopvang;
- stageplaatsen/contractonderwijs;
- de kwaliteit van de openbare ruimte.
5.10 Intensief ruimtegebruik
Een belangrijk uitgangspunt in het ruimtelijk beleid is het streven naar intensief
ruimtegebruik. Dit streven wordt vertaald door te stellen dat oneigenlijk
gebruik van bedrijventerreinen moet worden voorkomen. Bepaalde activiteiten
moeten op bedrijventerreinen worden geweerd, omdat deze elders goed
inpasbaar zijn in een woonmilieu of gemengd milieu. Anderzijds wordt het
bestemmingsplan dusdanig opgesteld dat intensief ruimtegebruik juist wordt
gestimuleerd.
Inrichtings- en gebruiksregels
Activiteiten die worden geweerd zijn:
- bedrijven behorende tot milieucategorie 1 (conform VNG-uitgave ‘Bedrijven
en milieuzonering’;
- zelfstandige kantooractiviteiten;
- voorzieningen (inclusief detailhandel), voor zover niet gerelateerd aan het
bedrijventerrein. ∗) .
Maatregelen ter stimulering van intensief ruimtegebruik zijn:
- hanteren van een minimale kavelgrootte (> 1.000 m²);
- hanteren van minimale bouwhoogtes;
- meerlaags en ondergronds bouwen mogelijk maken;
- hanteren van een minimaal bebouwingspercentage van 50% van de kavel
(maximaal bebouwingspercentage: 80%);
- mogelijk maken parkeren op het dak, ondergronds of half-verdiept;
- parkeren op eigen terrein;
- toestaan van bedrijfsverzamelgebouwen;
- bouwen c.q. schakelen op de achterperceelsgrens of minimaal op een
van de zijperceelsgrenzen mogelijk maken;
- flexibel verkavelen mogelijk maken;
∗) Verwezen wordt naar paragraaf 4.3 waarin wordt aangegeven welke vormen van detailhandel
volgens dit bestemmingsplan gerelateerd kunnen worden aan dit bedrijventerrein.
29

- snippergroen voorkomen;
- bedrijvenmanagement: door middel van een gezamenlijke aanpak kan er
een verbetering van de kwaliteit, aantrekkelijkheid en duurzaamheid van
het bedrijven terrein bereikt worden. Aspecten die voor een gezamenlijk
aanpak in aanmerking komen zijn:
- energie en telecom;
- collectieve beveiliging;
- afval- en reststoffeninzameling;
- bestrijding en preventie van brand en calamiteiten;
- kinderopvang;
- stageplaatsen/contractonderwijs;
- de kwaliteit van de openbare ruimte.
Beleidsregels inzake uitgifte en selectiebeleid
Er is een aantal beleidsregels opgesteld die de uitgifte van de gronden en de
selectie van de kandidaat bedrijven verduidelijken. Daarvoor is, onder regie
van de kamer van koophandel Oost Brabant, de ‘ruimteverkenner’ ontwikkeld.
Dit is een instrument (CD/Checklist) waaruit inzichtelijk wordt welke
ruimtewinst bedrijven kunnen boeken zowel op de huidige/bestaande locatie
als bij nieuwbouw (de nieuwe locatie). Dit instrument verschaft niet alleen inzicht
in opties om ruimtewinst te genereren, maar ook inzicht in de kostenbatenverhouding
van de diverse opties.
De ondernemer kan daardoor (samen met zijn adviseur/architect) een betere
afweging maken over noodzaak en inrichting van nieuwbouw, terwijl de gemeente
haar adviserende en sturende rol beter kan vervullen. Screenen van
de ruimteclaim, limiteren strategische reserves en indienen van bedrijfsplannen
door de ondernemers kan in principe achterwege blijven omdat de ruimteverkenner
voldoende inzicht biedt in de reële ruimtebehoefte inclusief beperkte
expansiemogelijkheden (max. 20%). De ruimteverkenner moet gezien
worden als stimulans en middel tot bewustwording. Voorziet echter niet in
inzicht in andere verhuis- en locatiemotieven. Ruimteverkenner vormt een
onderdeel van het uitgifte- en selectiebeleid. Maatwerk bij de uitgifte blijft
nodig.
30

6 FINANCIËLE EN ECONOMISCHE HAALBAAR-
HEID
6.1 Inleiding
In de beleidsbrief ‘Bedrijventerreinen, zelfstandige kantoorvestigingen, detailhandel
en voorzieningen’ stelt de provincie dat ieder ruimtelijk plan voor
een bedrijventerrein gepaard moet gaan met een economische onderbouwing.
Hieronder is deze onderbouwing uitgeschreven voor de uitbreiding van
het bedrijventerrein WaterIaat 5. Bij deze beschrijving komen vraag en aanbod,
fasering en locatieprofiel aan bod.
6.2 Vraag en aanbod aan bedrijventerrein
Bergeijk beschikt over een groot aantal bedrijventerreinen met een gezamenlijke
bruto oppervlakte van ruim 77 hectare (62 ha netto). Deze terreinen
kennen een gevarieerd aanbod aan bedrijvigheid, waarbij een sterk aandeel
wordt ingenomen door de sectoren nijverheid en bouwnijverheid. Verreweg
de meeste bedrijvigheid is gelegen in de kern Bergeijk, op de bedrijventerreinen
Het Stoom (39 ha) en Waterlaat (21 ha). Ook in Luyksgestel (bedrijventerreinen
Loonsebaan en Rijt, samen 6 ha), Westerhoven (bedrijventerreinen
Leemskuilen, 8 ha) en Riethoven (bedrijventerrein Mortakkers, 3 ha)
is bedrijvigheid aanwezig.
De uitgifte van bedrijventerrein in de gemeente Bergeijk is niet van grote
schaal. Gemiddeld genomen is de laatste 10 jaar 1,3 ha grond per jaar uitgegeven.
De laatste grote uitgifte heeft plaatsgevonden in de periode 1997-
1998.
Uitgifte bedrijventerrein gemeente Bergeijk 1995 tot 2004
1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003
Uitgifte 2,0 1,4 4,0 2,7 0,8 0,5 0,2 0 0,4
Bron: ETIN, 2005
De gemeente Bergeijk is de er de afgelopen jaren niet in geslaagd om de
vraag naar bedrijventerrein te accommoderen. Wil de gemeente de komende
jaren voldoende vestigingsmogelijkheden kunnen bieden aan het lokale
bedrijfsleven dienen er dan ook spoedig nieuwe terreinen vrij te komen. Om
hoeveel hectaren het dan moet gaan, staat in eerste instantie geprognotiseerd
in het Regionaal Structuurplan (RSP) dat tevens dient als uitwerkingsplan
van het Streekplan.
Het RSP gaat voor de periode 2003-2015 voor de regio Groot-Kempen uit
van een programma van 118 hectare netto. 60 hectare hiervan vindt zijn
plek op het Kempisch Bedrijvenpark (KBP) dat structureel een oplossing
moet gaan bieden voor grotere, niet lokaal gebonden bedrijven uit de regio.
De resterende 58 hectare dient gerealiseerd te worden bij de verschillende
kernen in de regio. Wanneer deze opgave op basis van inwoneraantallen
evenredig wordt verdeel over de vijf Kempengemeenten resulteert dit in een
vraag van 12,2 hectare (21%) uit te geven bedrijventerrein voor de gemeente
Bergeijk.
31

Er worden hierop geen hectaren in mindering gebracht in verband met de
inverdienmogelijkheden door intensief en zorgvuldig ruimtegebruik in het kader
van de revitalisering en herstructurering. Dit is namelijk zeer moeilijk in te
schatten en mede afhankelijk van economische ontwikkelingen.
Wel is het zo dat behaalde ruimtewinst zich in de toekomst gaat vertalen in
een minder zwaar programma binnen het RSP. Dat betekent dat regelmatig
de behoefteramingen onderzocht moeten worden op realiteitsgehalte, zodat
tussentijdse bijstelling van de opgave tot stand komt, inclusief het voordeel
van de inverdieneffecten.
Een nadere onderbouwing voor de korte termijn behoefte aan bedrijfsgrond
in de gemeente Bergeijk komt voort uit de lijst gegadigden bedrijfsgrond. De
gemeente houdt deze lijst accuraat door regelmatig te inventariseren of aanvragen
nog reëel zijn. De lijst die is opgenomen in de bijlagen van dit plan is
geactualiseerd in 2004.
Op de lijst gegadigden bedrijfsgrond staan 45 bedrijven. Twee van deze bedrijven
komen in eerste instantie niet aan in aanmerking. Eén omdat de behoefte
naar alle waarschijnlijk onder de minimale kavelmaat van 1.000 m²
ligt, en één omdat deze afkomstig is uit Hapert. Alle andere bedrijven voldoen
wat betreft milieucategorie, kavelgrootte en afkomst aan de provinciale
en gemeentelijke randvoorwaarden die gelden voor vestiging op Waterlaat
5. Als locatieprofiel geldt daarbij dat op het toekomstige terrein plaats voor
lokale bedrijven met milieucategorie 2 en 3 (met vrijstelling voor 4) met een
individuele kavelmaat van minimaal 1.000 m² en maximaal 5.000 m².
Bij elkaar opgeteld kennen de resterende bedrijven op de lijst een vraag van
circa 11,4 hectaren bedrijfsgrond. Dit is nodig voor de nieuwvestiging, uitbreiding
en verplaatsing van bedrijven. Waar het gaat om verplaatsingen
blijft er in sommige gevallen bedrijfsruimte achter die opnieuw kan worden
benut voor bedrijvigheid. Met deze ruimte kan een deel van de vraag ingevuld
worden. Volgens inventarisatie van de gemeente betreft dit circa 2 hectare
bedrijfsruimte. Wanneer deze van de totale vraag wordt afgetrokken,
resteert een behoefte van 9,4 hectare netto uitgeefbaar bedrijventerrein. Dit
toont aan dat op korte termijn behoefte is om te komen tot uitbreiding van
het areaal bedrijventerrein in de gemeente Bergeijk. Aangezien er geen
restcapaciteiten zijn op bestaande terreinen, noodzaakt dit tot bedrijventerreinuitbreiding.
De aanzienlijke vraag naar bedrijfsgrond op korte termijn is voor de gemeente
Bergeijk aanleiding om bij de realisering van het programma van het RSP
(12,2 ha netto) de nadruk te leggen op de eerste jaren. De ontwikkeling van
5,6 ha netto op Waterlaat 5 past binnen dit beleid. Waterlaat 5 is het eerste
bedrijventerrein dat na vaststelling van het RSP en de gemeentelijk StructuurvisiePlus
uitgegeven gaat worden. Daarna zal met de herstructurering
van Het Stoom ca. 4 ha netto aan bedrijventerrein vrijkomen. Verdere uitbreiding
van Waterlaat en de bestaande bedrijventerreinen in Westerhoven
zijn in een later stadium gepland.
Het bestemmingsplan is geldig voor een termijn van 10 jaar. Gezien de
enorme vraag naar bedrijfsgrond is de verwachting dat het gehele netto oppervlak
(5,6 ha) binnen vijf jaar kan worden uitgegeven. Alle in het bestemmingsplan
vervatte bedrijfsbestemmingen krijgen derhalve een directe bouwtitel.
32

6.3 Financiële haalbaarheid
De gemeente Bergeijk heeft ten behoeve van de uitvoering van het bestemmingsplan
‘Bedrijventerrein Waterlaat 5’ een exploitatie-opzet opgesteld:
‘Exploitatie-opzet bestemmingsplan bedrijventerrein Waterlaat 5’.
Hieruit kan worden geconcludeerd dat het bestemmingsplan financieeleconomisch
haalbaar is.
33

7 BESTEMMINGEN
Het bestemmingsplan ‘Bedrijventerrein Waterlaat 5’ bestaat uit 3 bestemmingen,
die hieronder zullen worden toegelicht.
Bedrijventerrein (BT)
Deze gronden zijn onder andere bestemd voor bedrijvigheid en voorzieningen
voor verkeer en verblijf.
Nieuwe bedrijven zijn binnen deze bestemming toegestaan tot maximaal milieucategorie
3 van de als bijlagen bij de voorschriften gevoegde Staten van
bedrijfsactiviteiten. Echter niet overal zijn nieuwe bedrijven in milieucategorie
3 toegestaan. Dit heeft te maken met het feit, dat het plangebied in het zuiden
grenst aan een woonwijk. Derhalve is er op de plankaart een zonering
aangebracht, waarmee in het zuiden van het plangebied nieuwe bedrijven
zijn toegestaan tot maximaal milieucategorie 2 van de Staat van bedrijfsactiviteiten.
In de rest van het plangebied zijn nieuwe bedrijven tot maximaal milieucategorie
3 toegestaan.
Ter plaatse van de betreffende aanduiding op de plankaart is productiegebonden
detailhandel toegestaan met bijbehorende showrooms.
Middels vrijstelling wordt aan burgemeester en wethouders de mogelijkheid
geboden om onder concrete voorwaarden vrijstelling te verlenen voor het
toestaan van bedrijvigheid welke niet wordt genoemd in de Staat van bedrijfsactiviteiten,
voor het bouwen tot in de zijdelingse perceelsgrens, dan
wel de achterste perceelsgrens en voor een bebouwingspercentage van
minder dan 50% per bouwperceel.
In de bouwvoorschriften zijn bepalingen gegeven voor de bouw van gebouwen
en bouwwerken, geen gebouwen zijnde.
Woondoeleinden (W)
Deze gronden zijn onder andere bestemd voor wonen en aan-huisverbonden
beroepen. Voor de woning aan de Weebosserweg, gelegen in
het zuiden van het plangebied, is tevens lichte bedrijvigheid als activiteit bij
de woonfunctie mogelijk gemaakt, middels een aanduiding op de plankaart.
Voor bovenstaande aan-huis-verbonden beroepen en de lichte bedrijvigheid
zijn in deze bestemming gebruiksvoorschriften opgenomen.
In de bouwvoorschriften zijn bepalingen gegeven voor de bouw van gebouwen
en bouwwerken, geen gebouwen zijnde.
Tot slot kent deze bestemming vrijstellingsbevoegdheden voor burgemeester
en wethouders om onder concrete voorwaarden de diepte van een woning
te kunnen vergroten.
Agrarische doeleinden, onbebouwd (Ao)
Deze gronden zijn onder andere bestemd voor agrarische bodemexploitatie
met een in hoofdzaak grondgebonden agrarische bedrijfsvoering in de vorm
van weidegebied en/of teelt van agrarische producten.
De bouwvoorschriften bepalen, dat op of in deze gronden geen gebouwen
mogen worden gebouwd. Verder geven ze bepalingen voor de bouw van
bouwwerken, geen gebouwen zijnde.
35

Middels vrijstelling wordt voor burgemeester en wethouders de mogelijkheid
geboden om onder concrete voorwaarden de bouw van schuilgelegenheden
voor vee toe te staan.
Tot slot kent deze bestemming de mogelijkheid voor burgemeester en wethouders
om onder bepaalde voorwaarden de bestemming van deze gronden
te wijzigen in de bestemming ‘Bedrijventerrein’ ten behoeve van uitbreiding
van het bedrijventerrein Waterlaat 5.
Groendoeleinden (G)
Deze gronden zijn primair bestemd voor groendoeleinden.
In de bouwvoorschriften worden bepalingen gegeven voor de bouw van
bouwwerken, geen gebouwen zijnde. Op deze gronden mogen geen gebouwen
worden gebouwd.
Verkeers- en verblijfsdoeleinden (VV)
Deze gronden zijn primair bestemd voor voorzieningen voor verkeer en verblijf.
In deze bestemming zijn de bestaande en nog aan te leggen wegen
opgenomen.
In de bouwvoorschriften worden bepalingen gegeven voor de bouw van
bouwwerken, geen gebouwen zijnde. Op deze gronden mogen geen gebouwen
worden gebouwd.
36

8 PROCEDURES
8.1 Inspraak en vooroverleg
In de Wet op de Ruimtelijke Ordening wordt een met waarborgen omklede
procedure gegeven, die voor bestemmingsplannen dient te worden gevolgd,
willen ze rechtswerking verkrijgen.
Deze procedure neemt een aanvang met de mogelijkheid om in te spreken op
een voorontwerpbestemmingsplan ex artikel 6a van de Wet op de Ruimtelijke
Ordening (WRO) en de gemeentelijke inspraakverordening en met het ter
vooroverleg verzenden van het voorontwerpbestemmingsplan naar alle relevante
instanties ex artikel 10 van het Besluit op de ruimtelijke ordening 1985
(Bro).
Voor voorliggend bestemmingsplan ‘Waterlaat 5’ is de fase van voorontwerp
overgeslagen. De reden hiervoor is gelegen in het feit, dat in 2001 voor het
betreffende plangebied reeds een voorontwerpbestemmingsplan de fase van
inspraak en vooroverleg heeft doorlopen. In bijlage 1 is de reactie van de Provinciale
planologische Commissie Noord-Brabant opgenomen. In de volgende
paragraaf is aangegeven hoe de reacties in dit voorliggende bestemmingsplan
zijn verwerkt.
Destijds zijn er geen reacties op het voorontwerp ingediend.
Alhoewel voorliggend bestemmingsplan inhoudelijk niet volledig gelijk is aan
het voormalige voorontwerpbestemmingsplan, is in samenspraak met de provincie
Noord-Brabant besloten, dat de inhoud niet zo wezenlijk verschilt, dat
de fase van vooroverleg niet opnieuw dient te worden doorlopen.
Derhalve nam de procedure voor voorliggend bestemmingsplan ‘Waterlaat 5’
een aanvang in de ontwerpfase. Het ontwerpbestemmingsplan is conform artikel
23 WRO gedurende vier weken ter inzage gelegd, gedurende welke termijn
een ieder schriftelijk zienswijzen kon indienen. Vervolgens heeft het bestemmingsplan
de verdere procedure als neergelegd in de Wet op de Ruimtelijke
Ordening doorlopen.
De resultaten van deze procedure zijn in dit hoofdstuk vermeld.
8.2 Reactie Provinciale Planologische Commissie Noord-
Brabant
De PPC heeft in haar vergadering van 17 april 2002 het eerder genoemde
voorontwerpbestemmingsplan Waterlaat fase 5 behandeld (zie bijlage 2).
Hierna is kort aangegeven hoe de gegeven reacties zijn verwerkt in voorliggend
bestemmingsplan Bedrijventerrein Waterlaat 5.
Nota op Maat
Naar aanleiding van de opmerkingen is het nieuwe beleidskader voor bedrijventerreinen
gehanteerd en is de lijst met vraag naar bedrijventerreinen
aangepast en opgeschoond. De bedrijven welke niet passen binnen bedrijventerrein
Waterlaat 5 door grootte of herkomst zijn uit de lijst gelaten.
Hoofdstuk 6 is de toelichting op de vraag naar de behoefte van bedrijfsgrond.
37

Hier is ook een berekening opgenomen waaruit blijkt dat de uitbreiding van
de bedrijfsterreinen met Waterlaat 5 noodzakelijk is om in de komende jaren
te kunnen voldoen aan de vraag.
Relatie met omliggend gebied
Naast de ontwikkeling van Waterlaat 5 staat komende jaren eveneens de
herstructurering van bedrijventerrein Het Stoom op het programma. Deze
herstructureringsopgave zorgt voor een verplaatsingsbehoefte en voorziet
daarnaast in een deel van de uitbreidingsbehoefte aan bedrijventerreinen
binnen de gemeente. De extra ruimte aan bedrijventerrein op Het Stoom is
meegenomen in de onderbouwing van de behoefte aan de uitbreiding Waterlaat
5.
In de vastgestelde structuurvisie Het Stoom is de relatie met het bestaande
bedrijventerrein Het Stoom aangegeven. Hierbinnen is onder meer aandacht
voor de herinvulling van de vrijkomende locaties op het bestaande bedrijventerrein.
Twee artikel 19-procedures zijn hiervoor reeds opgestart, ter vestiging
van Wilvo Metaalverwerking en Bax Totaalrecreatie. De vrijkomende locaties
zijn daarmee op dit moment weer ingevuld. De vrijkomende locatie
van Bax Totaalrecreatie aan het Eijkereind verliest op termijn haar bedrijfsbestemming.
In het nieuwe bestemmingsplan Woongebieden Oost is namelijk
een wijzigingsbevoegdheid opgenomen naar woningbouw. De achterblijvende
locaties van Wilvo komen wel beschikbaar binnen de herstructureringsopgave
van Het Stoom.
Vrijkomende terreinen
In hoofdstuk 6 wordt een toelichting gegeven op de economische haalbaarheid
van het bedrijventerrein Waterlaat 5. Hierin wordt ook ingegaan op de
door uitplaatsing van bedrijven vrijkomende terreinen binnen de kern Bergeijk.
Op dit moment worden de bestemmingsplannen van de kern Bergeijk
geactualiseerd. Hierin worden vrijkomende gronden die niet meer gewenst
zijn als bedrijfslocatie herbestemd of worden voorzien van een wijzigingsbevoegdheid
waarmee een functieverandering plaats kan vinden naar een
meer passende functie in het bestaand stedelijk gebied.
Waterparagraaf
Er heeft inmiddels overleg plaatsgevonden tussen de gemeente en waterschap
De Dommel. De resultaten van dit overleg zijn opgenomen in paragraaf
5.4 Riolering en Waterhuishouding.
Voorschriften
In het nieuwe bestemmingsplan is categorie 1-bedrijvigheid niet meer toegestaan.
Tevens is naast de maximale kavelmaat van 5.000 m 2 ook een minimale
kavelmaat van 1.000 m 2 opgenomen in de voorschriften.
Het in artikel 3.4.3 genoemde overleg met de Rijksconsulent is uit de voorschriften
gehaald.
Maatschappelijke voorzieningen
In voorliggend bestemmingsplan is de recreatieve voorziening voor jongeren
niet meer opgenomen. Elders in de gemeente zal een meer geschikte locatie
worden gezocht.
38

8.3 Tervisielegging
Het ontwerpbestemmingsplan ‘Bedrijventerrein Waterlaat 5’ heeft op grond
van artikel 23 en verder van de wet op de Ruimtelijke Ordening vanaf 13
april 2005 4 weken ter visie gelegen.
In het raadsbesluit, dat is opgenomen als bijlage 4 bij de toelichting, staan
de ingekomen zienswijzen verwoord en beantwoord. Bij iedere zienswijze is
aangegeven of de reactie aanleiding geeft tot het aanpassen van het ontwerpbestemmingsplan
en welke aanpassing, indien noodzakelijk, is doorgevoerd.
Rosmalen, september 2005 Vastgesteld: 29 september 2005
Croonen Adviseurs b.v
39

.
Bijlage 1 bij de toelichting

Bijlage 1 bij de toelichting
Vraag naar bedrijventerrein gemeente Bergeijk per 1 maart 2005
Activiteit NVU Cat min. max. waar? vrij Waar vandaan
1 Machinale timmerwerken V 3 3.000 3.500 B 1.500 B
2 Tegelbedrijf/natuursteenverwerker V 3 1.500 2.000 B - B
3 Handelsonderneming V 2 500 1.500 B - B
4 Grooth. en transport olie/vet/brandstof U 3 3.000 5.000 B - B
5 Dak- en zinktechniek V 3 2.000 3.000 B - B
6 Kraanverhuur en -revisie V 3 3.000 4.000 B - B
7 Handelsonderneming V 3 1.250 2.000 B 150 B
8 Handelsonderneming V 3 5.000 5.000 B 1.882 B
9 Tegelhandel/tegelzettersbedrijf V 2 1.500 3.000 B L - L
10 Bouwbedrijf V 3 1.500 2.000 B 2.000 B
11 Timmer- en afbouwbedrijf V 3 1.000 2.000 B W - R
12 Plaat- en fijnconstructiewerk U 3 - B
13 Plaatverwerkend metaalbedrijf (laser) N 3 5.000 5.000 B - B
14 Autobedrijf V 3 1.750 2.250 B - B
15 Autobedrijf V 3 500 3.500 B - B
16 Transportbedrijf V 3 3.000 5.000 B - B
17 Fitness-centrum V 2 650 1.050 B - B
18 Handel en vervaardigen sportprijzen V 2 \ 3 1.500 2.500 B W 300 B
19 Timmerwerkplaats V 3 3.500 5.000 B 2.170 L
20 Bouw- en metselbedrijf V 3 1.750 2.000 B 557 B
21 Voedingssector V 3 2.000 5.000 B W 1.000 W
22 Montagebedrijf V 3 1.250 1.500 B - B
23 Metaalbewerking U 3 \ 4 2.000 2.000 B - B
24 Handelsonderneming V 2 1.800 1.800 B 600 R
25 Las- en Constructiebedrijf U 3 \ 4 2.500 3.000 B - B
26 Electronicabedrijf V 3 1.500 2.000 B - B
27 Metaalbedrijf V 3 \ 4 5.000 5.000 B 4.500 L
28 Pluimveeverwerking V 2 \ 3 1.250 2.000 B 820 Hapert
29 Autoservice U 2 2.000 2.000 B - B
30 Landbouwmechanisatiebedrijf V 2 1.250 1.400 BW 875 W
31 Straalbedrijf U 3 \ 4 2.000 3.000 BLW - B
32 Metaalbedrijf V 3 \ 4 5.000 5.000 BW 2.100 R
33 Metaalbedrijf V 3 \ 4 5.000 5.000 BW - R
34 Installatiebedrijf V 2 \ 3 1.250 5.000 BL L
35 Groothandel V 2 1.500 3.000 B B
36 Bakkerij V 2 \ 3 5.000 5.000 B B
37 Dakbedekkingbedrijf V 2 \ 3 1.250 2.000 B R
38 Groothandelsbedrijf V 2 1.250 2.000 B B
39 Hucle confectie landbouw V 3 4.000 5.000 BW 2.232 W
40 Metaalbedrijf V 3 \ 4 3.000 5.000 B - B
41 Uitzendbureau en autostalling U 2 1500 2500 B - B
42 Metaalbedrijf V 3 \ 4 2.500 2.500 BL L
43 Groothandel antiek U 2 500 1500 40 W
44 Schildersbedrijf V 2 \ 3 1000 1250 BL - L
45 Tegelzettersbedrijf V 2 \ 3 1500 2000 B - B
Totaal 97.700 134.750 20.726

Bijlage 2 bij de toelichting