Buitengerechtelijke kosten bij verhuur van ... - Boekel De Nerée

Buitengerechtelijke kosten bij verhuur van woonruimte.
Vastgoed/Six-Hummel/Know how/Incasso/Notitie buitengerechtelijke kosten 2012-07-24/MVA
Met ingang van 1 juli 2012 is de regelgeving met betrekking tot buitengerechtelijke kosten in
consumentencontracten aanmerkelijk gewijzigd. De wetswijziging heeft dwingendrechtelijke
gevolgen voor de incasso’s van achterstallige huur bij verhuur van woonruimte en derhalve ook voor
het standaardmodel Huurcontract woonruimte MVA, uitgave augustus 2003 (verder: MVAwoonruimte).
De nieuwe regelgeving geldt in het geval de schuldenaar een natuurlijk persoon is, die niet handelt in
de uitoefening van een beroep op bedrijf. Dit zal tenminste (bijna altijd) alle woonruimte huurders
betreffen.
De hoogte van de buitengerechtelijke kosten voor deze particuliere huurders is gemaximaliseerd. Er
kunnen pas incassokosten in rekening worden gebracht, nadat de huurder is aangemaand en op de
gevolgen van niet betalen is gewezen.
Het BW, art. 6:96, is gewijzigd 1 en ingevoerd is het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke
kosten (verder: het Besluit). 2 In dit Besluit is een staffel opgenomen, waarin de maximale
buitengerechtelijke kosten zijn vastgelegd. Het aantal verrichte incassohandelingen is niet (meer) van
belang en ook niet door wie deze zijn genomen (de verhuurder of een derde), maar er moeten wel
buitengerechtelijke maatregelen zijn genomen.
Van het Besluit kan ten aanzien van genoemde groep natuurlijke personen niet worden afgeweken.
Het Besluit geldt alleen voor geldvorderingen voortvloeiend uit een overeenkomst en niet uit
overeenkomsten waarin een schadevergoeding wordt gevorderd. Voorbeeld: wel voor het incasseren
van achterstallige huur, maar niet voor het incasseren van mutatieschade. De (hoofd)som van een
huurvordering is gemakkelijk vast te stellen. De hoogte van een vordering wegens schadevergoeding
is voor discussie vatbaar.
Wat zijn de vereisten om als verhuurder aanspraak te kunnen maken op deze buitengerechtelijke
kosten?
De huurder zal in verzuim moeten zijn. In art. 2, lid 1 MVA-woonruimte is bepaald dat de
huurprijs bij vooruitbetaling verschuldigd is, telkens voor of op de eerste dag van iedere maand.
In art. 2, lid 2 MVA-woonruimte is bepaald dat de verhuurder op de vervaldag over de huurprijs
moet kunnen beschikken en in art. 11 lid 3 MVA-woonruimte is bepaald dat de huurder zonder
1 Staatsblad 2012, 140 en 142.
2 Staatsblad 2012, 141.

ingebrekestelling in verzuim o.m. indien verhuurder niet op de vervaldag de huurprijs en/of de
verschotten voor geleverde zaken en diensten, warmtelevering en watergeld heeft ontvangen.
Voorbeeld: de huurprijs over de maand augustus van enig jaar moet door de verhuurder uiterlijk
zijn ontvangen op de eerste dag van de desbetreffende maand augustus. De huurder is op 2
augustus in verzuim. Dit verzuim treedt in op grond van deze contractuele bepalingen en
derhalve zonder voorafgaande zonder ingebrekestelling, d.w.z. zonder dat de verhuurder eerst
een schriftelijke aanmaning moet versturen.
Hoewel de huurder bij niet tijdige betaling van de huur op grond van deze tekst in de MVAwoonruimte
terstond in verzuim is, is hij op grond van het Besluit niet terstond en reeds bij
eerste aanmaning buitengerechtelijke kosten verschuldigd. De huurder van woonruimte zal eerst
schriftelijk moeten worden aangemaand, in welke aanmaning aan hem een termijn van
tenminste veertien dagen moet worden gesteld alvorens de verhuurder, indien de verschuldigde
betaling uitblijft, aanspraak kan maken op buitengerechtelijke kosten. Deze aanmaning kan dus
pas verzonden worden nadat de huurder in verzuim is geraakt, derhalve na de vervaldatum van
de betaling. Aanmanen op voorhand is niet meer mogelijk indien de verhuurder aanspraak wil
maken op buitengerechtelijke kosten. De verhuurder zal zonodig moeten bewijzen dat de
aanmaning de huurder ook daadwerkelijk heeft bereikt.
Blijkens art. 2, lid 3 is de huurder vanaf de vervaldag (in ons voorbeeld: 2 augustus) de wettelijke
rente verschuldigd. De hoogte wordt echter alleen berekend over de hoofdsom, exclusief de
wettelijke rente 3 .
In de schriftelijke aanmaning moet de huurder gewezen worden op de gevolgen van het
uitblijven van betaling, nl. onder meer maar niet alleen verschuldigdheid van de
buitengerechtelijke kosten. De hoogte van de, na de eerste aanmaning, verschuldigde
buitengerechtelijke kosten zoals deze maximaal volgens het Besluit in rekening mogen worden
gebracht, moeten in de eerste aanmaningsbrief exact worden vermeld.
De gevolgen van te late betaling zijn niet alleen de verschuldigdheid van wettelijke rente en -na
de eerste aanmaning- de verschuldigdheid van buitengerechtelijke kosten, maar ook het recht
van de verhuurder om, naast nakoming van de betalingsverplichting, in rechte ontbinding en
ontruiming te vorderen. 4
3 De gewone wettelijke rente ex art. 6:119 BW.
4 Een complicatie hierbij is dat weliswaar rechtens de verhuurder het recht heeft om reeds na een eerste
wanbetaling ontbinding met ontruiming te vorderen, maar dat in een ontbindingsprocedure een
belangenafweging plaatsvindt en het woonbelang van de huurder na één maand achterstand naar alle
waarschijnlijkheid zwaarder zal wegen dan het belang van de verhuurder bij ontbinding. Bovendien hebben de
kantonrechters gezamenlijk afgesproken pas een ontbinding van een huurovereenkomst uit te spreken na drie
2

De verhuurder kan op de huurder ook verhalen de BTW over de incassokosten die hij zelf
eventueel van een door hem ingeschakelde incassogemachtigde doorberekend heeft gekregen of
zal krijgen, in het geval de verhuurder die BTW niet kan verrekenen (hetgeen bij verhuur van
woonruimte vaak het geval zal zijn). Het BTW-bedrag over de incassokosten moet ook in de
eerste aanmaning reeds worden vermeld.
Het voordeel van de nieuwe regeling is enerzijds dat de hoogte van deze wettelijk vastgelegde
buitengerechtelijke kosten niet meer ter discussie kan worden gesteld (deze kosten worden op
voorhand redelijk geacht). Een nadeel is dat in het geval de daadwerkelijke en overigens ook
redelijke werkzaamheden niet door deze kosten worden gedekt, deze niet meer in rekening kunnen
worden gebracht.
Ten aanzien van de particuliere huurder van woonruimte kan niet ten nadele van deze huurder
worden afgeweken. Voor zover in de huurovereenkomst een hoger bedrag of percentage is
opgenomen dan volgens het Besluit mogelijk is, is die bepaling door de huurder vernietigbaar. Uit de
wetsgeschiedenis blijkt dat de Minister het ook mogelijk acht dat de rechter een beding dat in strijd
met het Besluit ambtshalve terzijde stelt 5 .
De staffel is, volgens de huidige tekst van het Besluit, als volgt:
Hoofdsom buitengerechtelijke kosten
van tot
€ 0 € 2.499,00 15% met een minimum van € 40,00
€ 2.500,00 € 4.999,00 10%
€ 5.000,00 € 9.999,00 5%
€ 10.000,00 € 199.999,00 1%
€ 200.000,00 onbeperkt 0,5% met een maximum van € 6.775,00
Minimaal mag een bedrag van € 40,-- in rekening worden gebracht en maximaal € 6.755,-- voor een
vordering van € 1.000.000,-- of meer, vermeerderd met verschuldigde en niet verrekenbare BTW.
Op grond van de overgangsregeling zal deze nieuwe staffel van toepassing zijn op vorderingen
waarvoor de huurder op 1 juli 2012 nog niet in verzuim was. Voorbeeld: op grond van MVA-
maanden huurachterstand, ook in het geval de huurder verstek laat gaan of anderszins zijn woonbelang in de
procedure niet expliciet ter sprake brengt. Het is dan ook de vraag of reeds in de aanmaning voor een
huurachterstand van minder dan drie maanden reeds gewezen moet worden op het -theoretische- recht in
rechte ontbinding met ontruiming te mogen vorderen.
5 Hoewel het geen regeling met betrekking tot de openbare orde betreft.
3

woonruimte moet de huur over de maand juli 2012 uiterlijk zijn betaald op 1 juli 2012. Op 2 juli 2012
is de huurder in verzuim, en vanaf die datum kunnen nog uitsluitend buitengerechtelijke kosten,
berekend volgens bovengenoemde staffel, in rekening worden gebracht. 6
Zoals gezegd mogen de buitengerechtelijke kosten alleen over de hoofdsom worden berekend, en
niet over de rente die verschuldigd is vanaf de datum van de te late betaling. Echter, indien de
huurder meer dan een jaar in verzuim is, kan over het voorbije jaar de reeds vervallen wettelijke
rente alsnog bij de hoofdsom worden opgeteld. De buitengerechtelijke kosten kunnen dan opnieuw
berekend worden.
Indien de huurder meerdere huurtermijnen onbetaald laat, en indien voor wat betreft de oudste
huurbetaling nog geen aanmaning is verzonden, moeten de verschillende huurtermijnen voor de
berekening van de buitengerechtelijke kosten bij elkaar worden opgeteld.
De tekst van de standaard Huurovereenkomst MVA-woonruimte zou als volgt kunnen worden
aangepast:
Laten vervallen: art. 11 leden 6 en 7.
Toevoeging: nieuw art. 6: Huurder is buitengerechtelijk kosten verschuldigd ter hoogte van de
bedragen vastgelegd in het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten, indien
huurder na het intreden van het verzuim schriftelijk is aangemaand tot betaling binnen veertien
dagen aanvangende op de dag na deze aanmaning onder vermelding van de gevolgen van het
uitblijven van betaling, waaronder het bedrag van de buitengerechtelijke kosten.
Commerciële huurovereenkomsten
De nieuwe regeling buitengerechtelijke kosten is voor commerciële contracten van regelend recht.
De huidige bepalingen in het MVA-bedrijfsruimtecontract blijven van kracht. Dit houdt echter wel in
dat deze contractueel overeengekomen kosten in een procedure nog steeds ter discussie kunnen
worden gesteld. Het maken van buitengerechtelijke kosten moet redelijk zijn en de hoogte moet
redelijk zijn. Indien een verhuurder deze discussie wil vermijden, kunnen partijen contractueel de
nieuwe regeling overeenkomen of besluiten niets overeen te komen, in welk geval het Besluit voor
vergoeding buitengerechtelijke incassokosten van rechtswege tussen partijen geldt.
Te nemen acties
Verhuurders zullen de door hen gebruikte standaard huurovereenkomsten moeten nazien voor wat
betreft de overeengekomen buitengerechtelijke kosten. Hetgeen is overeengekomen in de MVAwoonruimte
overeenkomst met betrekking tot buitengerechtelijk kosten is gedeeltelijk vernietigbaar.
6 Strikt genomen: hogere kosten kunnen weliswaar in rekening worden gebracht, maar de bepalingen waarop
deze zijn gebaseerd kunnen door de huurder worden vernietigd, en de kantonrechter kan (volgens de Minister)
ambtshalve tot vernietiging overgaan.
4

Hetgeen is of wordt overeengekomen met betrekking tot buitengerechtelijke kosten zal niet ten
nadele mogen afwijken van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke kosten. Het
huurincassotraject zal (vermoedelijk) moeten worden aangepast aan de nieuwe regelgeving,
waaronder het rekenprogramma in de computer.
Karen Six-Hummel is als advocaat werkzaam bij Boekel De Nerée N.V. te Amsterdam. Meer
informatie: karen.six-hummel@boekel.com, tel: 020-7953291.
5