Toelichting - Gemeente Roosendaal

Toelichting
1 van 12

Inhoudsopgave
Toelichting
Hoofdstuk 1 INLEIDING 3
1.1 Aanleiding 3
1.2 Doel 3
1.3 Ligging plangebied 3
1.4 Geldende bestemmingsregeling 4
1.5 Leeswijzer 5
Hoofdstuk 2 BELEIDSKADER 6
2.1 Provinciaal beleid 6
2.2 Gemeentelijk beleid 6
Hoofdstuk 3 BESTAANDE SITUATIE PLANGEBIED 8
3.1 Ruimtelijke hoofdstructuur 8
3.2 Verkeer en infrastructuur 8
3.3 Groen en water 9
3.4 Archeologie 9
Hoofdstuk 4 PLANBESCHRIJVING 10
4.1 Functionele ontwikkeling 10
Hoofdstuk 5 JURIDISCHE ASPECTEN 10
5.1 Het bestemmingsplan 10
5.2 Opzet van de nieuwe bestemmingsregeling 10
Hoofdstuk 6 ECONOMISCHE UITVOERBAARHEID 12
Hoofdstuk 7 OVERLEG EN INSPRAAK 12
7.1 Overleg 12
7.2 Inspraak 12
7.3 Inspraak en overleg 12
2 van 12

Hoofdstuk 1 INLEIDING
1.1 Aanleiding
In het Dijkcentrum in de woonwijk Kortendijk van Roosendaal is een dependance van de
centrale bibliotheek gevestigd. Eind december 2008 is een verzoek ingediend om de
indeling van het pand waarin de bibliotheek gevestigd is te mogen wijzigen en iets uit te
breiden. Het is de bedoeling de bibliotheek te verkleinen en detailhandel &
dienstverlening toe te voegen.
1.2 Doel
Doel van dit bestemmingsplan is om het wijzigen en uitbreiden van het pand waarin nu
een bibliotheek is gevestigd planologisch mogelijk te maken.
1.3 Ligging plangebied
Dijkcentrum 16 is gesitueerd in het wijkcentrum het Dijkcentrum dat is gelegen in de
woonwijk Kortendijk. In de directe nabijheid bevinden zich ook woningen, op een aantal
locaties ook gesitueerd boven de winkelvoorzieningen.
Afbeelding 1 Ligging plangebied
3 van 12

1.4 Geldende bestemmingsregeling
In het plangebied vigeert het bestemmingsplan 'Kortendijk’, dat op 29 maart 2007 door
de gemeenteraad van Roosendaal is vastgesteld en op 9 oktober 2007 door
Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant is goedgekeurd. De uitbreiding van het pand is
gedacht binnen de bestemming 'wonen' in de sub-bestemming erf, waar de bestemming
'gemengd' niet is toegestaan. Kortom het bouwplan is in strijd met het ter plaatse
vigerende bestemmingsplan "Kortendijk". Zowel het bestemmingsplan als de Wet
ruimtelijke ordening bieden geen ontheffingsmogelijkheden. Om deze reden is gekozen
voor het maken van een nieuw bestemmingsplan.
Afbeelding 2 Uitsnede uit het vigerende bestemmingsplan Kortendijk
4 van 12

1.5 Leeswijzer
In hoofdstuk 2 wordt het beleidskader geschetst waarbinnen de planvorming plaatsvindt.
Het planologisch beleid op provinciaal en gemeentelijk niveau - voor zover relevant -
komt aan bod. In hoofdstuk 3 wordt de bestaande situatie beschreven. Hoofdstuk 4
bevat een beschrijving van het plan. Hoofdstuk 5 bevat de juridische planbeschrijving. In
hoofdstuk 6 wordt kort ingegaan op de economische uitvoerbaarheid van het
bestemmingsplan.
5 van 12

Hoofdstuk 2 BELEIDSKADER
2.1 Provinciaal beleid
Gezien het verschil in schaalniveau tussen dit kleinschalige project en het provinciaal
beleid is het niet zinvol om de ontwikkeling hierin aan te toetsen.
2.2 Gemeentelijk beleid
2.2.1 StructuurvisiePlus Bergen op Zoom-Roosendaal
Het abstractieniveau van de StructuurvisiePlus is voor dit bestemmingsplan te hoog om
er concrete richtlijnen aan te ontlenen voor het onderhavige project.
2.2.2 Beleidsnota Perifere detailhandel
De beleidsnota perifere detailhandel ziet ruime kansen voor ontwikkelen van buurtcentra,
met name voor de vergeten boodschap. Door medewerking te verlenen aan dit verzoek,
wordt de aanwezigheid van een bibliotheek in de Kortendijk gewaarborgd. Daarnaast
wordt ruimte geboden voor (nieuw)vestiging van detailhandel. Hiermee past de
ontwikkeling binnen het beleid.
2.2.3 Welstandsnota
Sinds 1 juli 2004 kan welstandstoetsing van bouwplannen alleen nog maar plaatsvinden
als de gemeente beschikt over een welstandsnota waarin de toetsingscriteria van
bouwplannen zijn opgenomen. De gemeente Roosendaal beschikt over zo'n nota.
De wijk Kortendijk is gelegen in een regulier welstandsgebied. Het welstandsbeleid dient
gericht te zijn op handhaving van het oorspronkelijke tijdsbeeld met als uitgangspunt het
handhaven van de basiskwaliteit. Deze gebieden kunnen afwijkingen van de bestaande
ruimtelijke structuur en ingrepen in de architectuur van gebouwen zonder al te veel
problemen verdragen. Het bestaand beleid en de oorspronkelijke architectonische en
stedenbouwkundige principes bieden voldoende aanknopingspunten voor het
welstandsbeleid. De welstandscriteria beschrijven daarom de basiskwaliteiten en de
belangrijkste beeldaspecten van deze gebieden.
Een aan- of uitbouw bij niet-woongebouwen - zoals hier het geval is - wordt altijd aan de
welstandscommissie voorgelegd. De welstandscommissie is akkoord met het
ingediende bouwplan.
2.2.4 Detailhandelsnota Gemeente Roosendaal
Niet alleen in de binnenstad van Roosendaal, maar ook in de omliggende wijken en de
overige kernen vormt detailhandel een belangrijke economische drager. De gemeente
Roosendaal heeft de ambitie om proactief te sturen in de ontwikkeling van de
economische voorzieningen binnen de gemeentegrenzen.
De detailhandelsnota is opgebouwd uit een drietal rapportages:
detailhandelsnota Roosendaal: deel 1 analyserapportage;
detailhandelsnota Roosendaal: deel 2 visie, beleid en uitvoering;
Ruimtelijk Economisch Actieplan Binnenstad (aangezien de locatie niet in de
binnenstad ligt, is dit deel van de nota niet relevant en wordt hier verder niet meer op
ingegaan).
6 van 12

Analyserapportage
Het Dijkcentrum is centraal in de wijk Kortendijk gelegen. De wijk telt ruim 11.000
inwoners en heeft daarmee voldoende potentieel voor een wijkcentrum. Daarnaast
vervult dit wijkcentrum ook een belangrijke functie voor inwoners uit de nieuwbouwwijk
Laagveld. In het wijkcentrum is een redelijk compleet aanbod aanwezig gericht op de
wijk Kortendijk. Het aanbod in zowel de dagelijkse als niet dagelijkse artikelensector is
redelijk compleet aanwezig. Ook qua aanvullende voorzieningen is het aanbod
nagenoeg compleet. Voorzieningen als een apotheek, bibliotheek, horeca, bank en
reisbureau zijn aanwezig.
Visie, beleid en uitvoering
Het Dijkcentrum functioneert momenteel matig. Mede omdat de Edah op dit moment
leegstaat, heeft dit de afgelopen periode een negatieve weerslag gehad op het
wijkcentrum. De ruimtelijke structuur (de onduidelijke routing) en de introverte uitstraling
vormen een belangrijk knelpunt. De initiatieven die spelen om de Plus-supermarkt te
verplaatsen naar de voormalige Edah-locatie worden als positief beoordeeld. Naast de
schaalsprong van de supermarkt (naar circa 1.700 m wvo) is ook het voorzien in circa
550 m2 wvo aan dagwinkels. De nettouitbreiding bedraagt circa 1400 m2 wvo en past
daarmee redelijk binnen de bepaalde distributieve ruimte. Het initiatief draagt bij aan de
gewenste versterking, zowel ruimtelijk als functioneel. Mogelijk kan het als aanjager
fungeren voor een totale upgrading (ook de uitstraling!) en versterking van het
wijkcentrum. De dynamiek in de supermarktbranche moet voor Dijkcentrum worden
benut om een discounter in te brengen als vervanger van de te verplaatsen Plus.
Daarnaast liggen er kansen voor schaalvergroting en versterking van het aanbod. Net
als bij Tolberg-centrum kan hierbij ook naar de koppeling met andere functies (zoals
zorg en welzijn) gekeken worden.
Om de gewenste detailhandelsstructuur in de gemeente te bereiken is een actieve
houding van diverse partijen vereist. In de detailhandelsnota Roosendaal wordt
ondermeer prioriteit gegeven aan de uitbreiding van het Dijkcentrum in combinatie met
ruimtelijke en functionele versterking. Bij het toetsen van marktinitiatieven wordt een
positieve houding aangenomen door de gemeente ten opzichte van gewenste
ontwikkelingen.
Conclusie
Geconcludeerd wordt dat deze ontwikkeling goed past binnen de detailhandelnota. Het
project wordt positief ontvangen omdat de ontwikkeling er voor zorgt dat de aanvullende
voorzieningen in de wijk compleet blijven.
7 van 12

Hoofdstuk 3 BESTAANDE SITUATIE PLANGEBIED
3.1 Ruimtelijke hoofdstructuur
Foto 1 Luchtfoto Dijkcentrum
De totale vloeroppervlakte voor dagelijkse artikelen in het Dijkcentrum bedraagt
1.760m2. Direct ten noorden van wijkcentrum is het Dijksteeke gelegen. Het wijkcentrum
ligt centraal in de wijk en is aan wijkontsluitingsweg Flintdijk gelegen. Tevens is het
wijkcentrum een belangrijke voorziening voor de woonwijk. Op de begane grond zijn de
winkels gevestigd met daarboven woningen. Het wijkcentrum wordt ingesloten door
woonbebouwing, wat expansie van het wijkcentrum nagenoeg onmogelijk maakt.
Het Dijkcentrum kent een aantal tekortkomingen. Ruimte om deze op te lossen zijn met
name gelegen aan de noordzijde, tussen het huidige wijkcentrum en 't Dijksteeke. Het
betreft ondermeer:
- het naar buiten presenteren van het wijkcentrum;
- het toevoegen van meters verkoopoppervlakte;
- het toevoegen van zorgvoorzieningen;
- het toevoegen van een aantal woningen;
- het toevoegen van parkeerplaatsen;
- het verbeteren van de laad- en lossituatie;
- het verbeteren van de verkeersveiligheid op aanliggende wegen.
3.2 Verkeer en infrastructuur
De wijk Kortendijk wordt via Dijkrand/Flintdijk/Onyxdijk verbonden met het
hoofdwegenstelsel. De Burgemeester Schneiderlaan vormt via de Strausslaan, de Van
Beethovenlaan en de Dunantstraat een directe verbinding tussen Kortendijk en de
binnenstad. Naast de ontsluiting voor gemotoriseerd verkeer is er een intern netwerk van
langzaamverkeerroutes die de wijk doorkruisen. Vrijwel alle routes zijn gericht op het
8 van 12

hart van de wijk, het Dijkcentrum.
Parkeerknelpunten komen voor bij het Dijkcentrum, in de rest van de wijk Kortendijk niet.
Kortendijk is vanuit andere wijken voor fietsers en voetgangers bereikbaar via viaducten
onder de A58, Kortendijkpoort en Oostpoort. Het betreft hierbij vrijliggende fiets- en
voetpaden langs de Burgemeester Schneiderlaan en de Dijkrand. Los van deze
traceringen is een wegenstructuur voor langzaam verkeer ontwikkeld die door de gehele
wijk loopt (gescheiden van het gemotoriseerd verkeer). Daarnaast is het Dijkcentrum
bereikbaar met het openbaar vervoer (buslijn).
Foto 2 Luchtfoto wegenstructuur Dijkcentrum en omgeving
3.3 Groen en water
De uitbreiding van het pand wordt gerealiseerd op verhard terrein en is dusdanig klein
(60 m²) dat er bij deze ontwikkeling geen sprake is van waterrelevante aspecten. In
overleg met het waterschap is daarom besloten om af te zien van het opstellen van een
watertoets.
3.4 Archeologie
Gezien de locatie en de kleinschaligheid van de ontwikkeling is het niet zinvol/mogelijk
om een archeologisch onderzoek uit te laten voeren.
9 van 12

Hoofdstuk 4 PLANBESCHRIJVING
4.1 Functionele ontwikkeling
Het plan omvat het wijzigen en uitbreiden van een bestaande bibliotheek. In de
bestaande bibliotheek worden 2 winkelruimtes gerealiseerd. Eén ruimte is bestemd voor
een kantoorboekhandel waar een gedeelte wordt gereserveerd voor een bibliotheek /
leeszaal. Hiermee wordt de oppervlakte van de bibliotheek een stuk kleiner. De andere
ruimte is bestemd voor een nader te bepalen winkel.
Het project behelst verder een uitbreiding aan de achterzijde van het pand ten behoeve
van keukentje(s) en toiletgroep(en). Het betreft een vergroting van het vloeroppervlakte
met circa 60 m².
Hoofdstuk 5 JURIDISCHE ASPECTEN
5.1 Het bestemmingsplan
Ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening wordt aan de in dit plan begrepen
grond een bestemming toegewezen met bij behorende doeleinden. Aan de bestemming
zijn regels gekoppeld over het gebruik van de in het plan begrepen grond en van de zich
daar bevindende bouwwerken. Het plangebied heeft de bestemming "Gemengd 4".
Aanduidingen worden onder andere gebruikt om bepaalde zaken binnen een
bestemming nader of specifieker te regelen. Het gaat hierbij om specificaties met
betrekking tot het gebruik of de bouwmogelijkheden. De aanduidingen hebben daardoor
juridische betekenis en komen ook altijd in de regels van het bestemmingsplan voor.
Voor deze ontwikkeling is de aanduiding "specifieke vorm van gemengd - wonen op
verdieping" opgenomen. Hiermee worden de woningen boven het winkelcentrum
juridisch geregeld.
5.2 Opzet van de nieuwe bestemmingsregeling
5.2.1 Doelstellingen en uitgangspunten
Het uitgangspunt bij het opstellen van dit bestemmingsplan is de gewenste ontwikkeling
mogelijk te maken. Als doelstellingen en uitgangspunten kunnen daarbij worden
onderscheiden:
Rechtszekerheid en klantgerichtheid, dat wil zeggen voor de burger een duidelijk,
toegankelijk en op actuele behoeften en eisen afgestemd plan.
Makkelijke toepasbaarheid en hanteerbaarheid voor de gemeentelijke diensten; een
plan waaraan bouwaanvragen op heldere wijze kunnen worden getoetst met als
resultaat een minimale bestuurslast.
Duidelijkheid en inzichtelijkheid van hetgeen is toegestaan, dit houdt in dat de
bestemmingen met hun bouw- en gebruiksmogelijkheden zoveel als mogelijk is op
de verbeelding zichtbaar worden gemaakt.
10 van 12

5.2.2 Opzet regels
De opbouw van de regels is gelijk aan Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen
2008. Deze standaard is door de wetgever voorgeschreven, zodat een landelijke
vergelijkbaarheid van de bestemmingsplannen zeker wordt gesteld.
De opbouw van de regels is als volgt:
Betekenisafspraken (Hoofdstuk 1 Inleidende regels). Bestaande uit de 'begrippen' en
'wijze van meten'.
De gebruiks- en bouwregels per bestemming (Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels).
Zijnde één bestemming "Gemengd 4".
Algemene regels (Hoofdstuk 3 Algemene regels);
Overige regels (Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels).
De bestemming "Gemengd 4" bestaat uit de volgende leden:
Bestemmingsomschrijving;
Bouwregels;
Specifieke gebruiksregels;
Ontheffing van de gebruiksregels;
De specifieke ontheffingsbevoegdheden zijn in de bestemming opgenomen. Hierdoor
wordt direct inzicht geboden in de eventuele afwijkingsmogelijkheden in deze
bestemming.
In artikel 8 van de regels is een algemene wijzigingsbevoegdheid voor
antenne-installaties opgenomen.
5.2.3 Bestemming Gemengd - 4
Naast de standaard die landelijk toegepast wordt, heeft de gemeente voor haar hele
gemeentelijke gebied ook een standaard set van bestemmingen en aanduidingen
ontwikkeld. De bestemming Gemengd vraagt om een specificatie en is in gemeente
Roosendaal onderverdeeld in Gemengd - 1 tot en met Gemengd - 5. De bestemming
voor het Dijkcentrum is volgens de Roosendaalse standaard Gemengd - 4.
Binnen de bestemming Gemengd - 4 is er voor gekozen om het wonen alleen op
verdieping toe te staan. Op de begane grond zijn alleen die functies toegestaan die bij
een wijkcentrum passen en die deze wijkvoorziening eventueel kunnen versterken.
11 van 12

Hoofdstuk 6 ECONOMISCHE UITVOERBAARHEID
Naast de planologische haalbaarheid van het project moet ook de economische
uitvoerbaar van het project aangetoond worden. Voorliggende ontwikkeling wordt geheel
bekostigd door de initiatiefnemer. Hiertoe zijn voldoende financiele middelen
beschikbaar.
Hoofdstuk 7 OVERLEG EN INSPRAAK
7.1 Overleg
In het kader van het overleg ex artikel 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening zal het
ontwerpplan worden toegezonden aan diverse instanties, waaronder Rijks- en
Gemeentelijke instanties.
7.2 Inspraak
Overeenkomstig het bepaalde in de Gemeentelijke Inspraakverordening worden de
bevolking en in de gemeente belanghebbende natuurlijke en rechtspersonen betrokken
bij de voorbereiding van dit bestemmingsplan.
7.3 Inspraak en overleg
Alle inspraak- en overlegreacties zullen worden verwerkt in een aparte rapportage.
12 van 12