Bestemmingsplan SpoorHaven 1e fase - Gemeente Roosendaal

Juridische aspecten 82
De stedenbouwkundige opzet van dit “tussengebied” behoeft voor wat betreft het woningprogramma
nog nadere uitwerking, met name ten aanzien van de situering van woningbouw
in de lagere prijsklasse en het aantal en situering van appartementen. Ook de
bij deze woonblokken behorende openbare ruimte, in het bijzonder de relatief ruime
binnengebieden, vergen nadere uitwerking.
In het zuidelijk deel van het gebied worden een jachthaven met bijbehorende detailhandels-
en horecavestigingen beoogd. Leerbedrijven kunnen ook in dit gebied worden
toegevoegd. Een hoogwaardige inrichting en aantrekkelijke situering van deze functies
in dit zuidelijk deel van het gebied zijn nodig, mede ook gezien de wens om de woning
Oostelijke Havendijk 3 te behouden/ herbouwen.
De omvang van het tussengebied en de daarmee samenhangende ruimte voor inrichting
en inpassing van het programma, is dan ook zodanig dat nadere uitwerking gewenst
is ten aanzien van de ligging en profilering van de woonblokken en infrastructuur.
Hier is een directe bouwbestemming dan ook niet verantwoord en is een globale bestemming
met een uitwerkingsplicht noodzakelijk. Een samenhangende ontwikkeling in
één uitwerkingsplan (voor het grootste deel van het gebied) is daarvoor een vereiste.
Hiermee kan de gewenste kwaliteit en afstemming van alle aspecten het best worden
gewaarborgd.
Er is wel duidelijkheid over de aanhakingspunten voor de ontsluitingsstructuur van het
uitwerkingsgebied (noord- en zuidzijde), doordat de kavels “opgesloten” liggen tussen
de andere woongebieden en infrastructuur, zijn geen andere concepten voor de inrichting
mogelijk.
Het vorenstaande leidt ertoe dat voor het centraal gelegen gedeelte van het plangebied
een uitwerkingsplicht is opgenomen. In de uitwerkingsregels is bepaald, - hiertoe bestaat
ook aanleiding- , dat grote delen van het gebied integraal moeten worden uitgewerkt,
zodat de gewenste hoogwaardige stedenbouwkundige kwaliteit, de kwaliteit van
de ontsluitingsstructuur en de openbare ruimte alsmede een doordachte en zorgvuldige
inpassing van het programma zijn verzekerd. Aan de regels zijn bepalingen toegevoegd
in het belang van een zorgvuldige afstemming op de milieuaspecten.
In het Woongebied – uit te werken spoorhaven zijn toegestaan:
360 grondgebonden of gestapelde woningen;
in het zuidelijk deel een jachthaven (25 ligplaatsen) met daarbij behorende detailhandelsvestigingen
(2) en horecabedrijven (3) op de begane grond alsmede leerbedrijven
(2);
Voorts zijn de volgende bepalingen opgenomen, die zijn gebaseerd op het stedenbouwkundig
plan en de uitgangspunten zoals hiervoor vermeld:
langs vanaf de westgrens wordt de Molenbeek aangelegd, een strook met grondgebonden
woningen en vervolgens de hoofdontsluiting van het deelgebied; deze
hoofdontsluiting krijgt een oost-west georiënteerde dwarsverbinding;
voor een gebouw langs de noordrand is een minimale hoogte van 15 meter voorgeschreven
alsmede een dove gevel of vliesgevel vanaf de tweede bouwlaag ten behoeve
van de afstemming op de milieurandvoorwaarden;
ter plaatse van Westelijke Havendijk 3 wordt opnieuw een woning geprojecteerd in
het belang van de milieukwaliteit in het woongebied;
het aantal woningen bedraagt niet meer dan 360;
de goot- en bouwhoogte van grondgebonden woningen mag niet meer bedragen
dan 11 meter respectievelijk 17 meter;
de bouwhoogte van gestapelde woningen mag niet meer bedragen dan 17 meter;
een groot deel van het uitwerkingsplan wordt als één integraal plan uitgewerkt ten
behoeve van samenhang van de planuitwerking;
vanuit milieuoogpunt wordt voorgeschreven dat bouwvergunning voor woningen
binnen een afstand van 120 meter van de noordgrens van het bestemmingsvlak
niet wordt verleend alvorens of gelijktijdig bouwvergunning wordt verleend voor gebouwen
aan de oostzijde als afscherming van geluid; het gaat hier nadrukkelijk niet
om een afhankelijkheidsrelatie voor planuitwerking, maar louter om afstemming van
bouwvergunningprocedures zoals in de Afdelingsuitspraken betreffende Linderveld
en Jordaan is bedoeld;
Adviesbureau RBOI
Rotterdam / Middelburg
736.007920.00