Bestemmingsplan SpoorHaven 1e fase - Gemeente Roosendaal
Bestemmingsplan SpoorHaven 1e fase - Gemeente Roosendaal Bestemmingsplan SpoorHaven 1e fase - Gemeente Roosendaal
Juridische aspecten 72 type en in hoogte en kappen worden gerealiseerd. Een nauwkeurige bepaling van de plek waar een hoofdgebouw op een perceel komt te staan is niet nodig. Het voorgaande betekent dat er sprake is van direct bouwrecht voor woningen en andere functies. Een deel van het gebied is voorzien van de bestemming Woongebied - Uit te werken SpoorHaven I. Voor enkele ontwikkelingen zijn wijzigingsbevoegdheden op genomen die de mogelijkheid bieden tot aanpassing van het bestemmingsplan. Deze zijn wel aan procedures gekoppeld, zoals ook in de bestemmingsregeling is aangegeven. Exploitatieplan Gelijk met het bestemmingsplan wordt het Exploitatieplan vastgesteld. Daarin zullen gedetailleerdere eisen worden opgenomen voor de inrichting en de realiseringsaspecten van het gebied fasering, het bouwrijp maken, aanleg van nutsvoorzieningen en de inrichting van de openbare ruimte. Daarbij wordt ook verwezen naar sectorale documenten waarin de te volgens processen zijn beschreven of daarin zijn concrete voorwaarden opgenomen. 5.2.5 Parkeernorm In het gemeentelijk beleid zijn parkeernormen opgenomen inzake de nieuwe functies. Deze normen worden gesteld in het kader van de bouwvergunningverlening op basis van artikel 2.5.30 van de bouwverordening. Daarop dienen alle initiatiefnemers bedacht te zijn. Essentieel is dat via dat instrumentarium “maatwerk” kan worden geleverd. Immers, er kan rekening worden gehouden met de exacte functie, de omgeving en de eventuele consequenties van een te strikte toepassing. In de praktijk blijkt dat dan ook oplossingen denkbaar zijn. Het voordeel van dat instrumentarium is voorts dat het parkeerbeleid kan worden aangepast aan de hand van actuele inzichten. Echter, wanneer de parkeernormen in het bestemmingsplan worden opgenomen, zijn de vorenstaande voordelen juist een beperking voor een praktische en doelmatige toepassing ervan. 5.2.6 Milieurandvoorwaarden Delen van het plangebied kunnen worden gerealiseerd indien wordt voldaan aan milieurandvoorwaarden ter afscherming van milieuhinder. Realisering van het woongebied direct ten westen van De Vliet is toelaatbaar indien de noordoostlocatie is of gelijktijdig wordt gerealiseerd ten behoeve van afscherming van milieuhinder. De hoogte van de gebouwen op de noordoostlocatie langs de noordrand dient ten minste 17 meter te bedragen en aan de oostrand ten minste 12 meter. De woongebouwen van het woongebied direct ten westen van De Vliet dienen langs de noordrand en oostrand een hoogte te krijgen van ten minste 17 meter. De woongebouwen van het woongebied direct ten westen van De Vliet dienen langs de noordrand voor enkele bouwlagen van een dove gevel te worden voorzien. De VMBO-school dient op enkele bouwlagen langs de oostrand te worden voorzien van een dove gevel. Uitzondering hierop kan worden gemaakt indien leslokalen die in de avonduren worden gebruikt, niet langs de betreffende rand worden gesitueerd. Het ROC dient aan de oostrand een hoogte te krijgen van ten minste 12 meter. De bouwlaag vanaf 9 meter dient als dove gevel te worden uitgevoerd. De woningen langs De Vliet, tegenover het Stadskantoor mogen uitsluitend als grondgebonden woningen worden gebouwd (detaillering in uitwerkingsplan). Voor de stap 3 woningen geldt als eis dat slaapkamers aan de geluidsluwe zijde worden gesitueerd; via een nadere eisenregeling kan het college bij deze woningen tevens een extra geluidwering van de gevel en geluidsafschermende voorzieningen aan balkons eisen. De vorenstaande milieurandvoorwaarden zijn in de bestemmingsregeling verwerkt. Het betreft voorwaardelijke verplichtingen die ingevolge jurisprudentie kunnen worden opgenomen. Daarbij wordt verwezen naar de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak inzake Bedrijvenpark Linderveld (200502510/1) en Jordaan (200204328). Het betreft geen afhankelijkheidsrelatie voor toepassing van de uitwerkingsbevoegdheid. Adviesbureau RBOI Rotterdam / Middelburg 736.007920.00
Juridische aspecten 73 5.2.7 Woningtype Voor het totale plangebied wordt uitgegaan van ten minste 15% en ten hoogste 25% van de woningen als sociale huurwoningen en/of als sociale koopwoning, met dien verstande dat dit gedurende een periode van 15 jaar is bepaald voor sociale huurwoningen en ten minste drie jaar en ten hoogste tien jaar voor sociale koopwoningen, mede gelet op de recente aanpassing van het Bro. (zie hoofdstuk 3). Voor het uitwerkingsgebied wordt uitgegaan van ten hoogste 33% sociale huurwoningen en ten hoogste 4% sociale koopwoningen, passend binnen de maximalisering over het totale plangebied (25%). De bestemmingsregeling laat het toe dat ook elders sociale woningbouw wordt gerealiseerd. 5.3 Regeling woonpercelen Adviesbureau RBOI Rotterdam / Middelburg In deze paragraaf wordt de bestemmingsregeling voor de woonpercelen beschreven. 5.3.1 Methodiek De basis voor de voorgestelde regeling van de gronden rondom de woning vormt een methodiek met twee bestemmingen: Wonen en Tuin. In de bestemming Wonen zijn de hoofdgebouwen en de bijgebouwen op het erf toegestaan. Op gronden met de bestemming Tuin mag in principe niet worden gebouwd. Het betreft hier voortuinen en zijtuinen die in het stedenbouwkundig beeld vergelijkbaar zijn met voortuinen (straathoeken). Voor de diverse gebouwen worden de volgende definities gehanteerd. Onder een hoofdgebouw wordt verstaan: een gebouw dat op een bouwperceel door zijn aard, functie, constructie of afmetingen als belangrijkste bouwwerk valt aan te merken. Onder een bijgebouw wordt verstaan: een al dan niet vrijstaand gebouw, behorende bij een op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw. Onder een woning wordt verstaan: een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijke huishouding. Ten aanzien van de methodiek zijn voorts de volgende aanvullende keuzes gemaakt. Aan hoekpercelen wordt de bestemming Tuin toegekend om deze perceelsdelen onbebouwd te houden, in verband met het streven naar behoud van ruimtelijke kwaliteit wordt voorgesteld in het algemeen te kiezen voor onbebouwbare zijtuinen. De diepte van hoofdgebouwen mag in beginsel 12 meter bedragen. Voor de diepte van hoofdgebouwen op grotere woonpercelen, meestal met vrijstaande woningen, kan in enkele situaties een diepte van 15 meter worden aangehouden. 5.3.2 Bestemming Wonen Hoofdgebouwen Binnen de bestemming Wonen wordt de maximaal toelaatbare goothoogte op de plankaart aangegeven. In de regels wordt bepaald dat de bouwhoogte 4 meter hoger mag zijn, tenzij anders op de plankaart aangegeven. De keuze tussen een regeling van hoofdgebouwen in bouwstroken of een regeling met een bestemming per perceel is bepaald door het karakter van het gebied en de intentie van het ruimtelijk beleid (homogeen karakter, heterogeen karakter). De regeling met een bouwstrook leidt tot een bepaalde mate van vrijheid en flexibiliteit bij realisatie van uitbouwen en bijgebouwen. De regeling met een bouwblok doet meer recht aan bijvoorbeeld de karakteristiek van vrijstaande woningen op grotere percelen (behoud diversiteit). Gelet op de aard van de woningen aan de Industriestraat (in een relatief gesloten bebouwingslint) is gekozen voor het opnemen van een bouwstrook. Bijgebouwen De bijgebouwen zullen zich qua massa en verschijningsvorm onderscheiden van het hoofdgebouw op het perceel. Om dit verschil te ondersteunen en het contrast tussen 736.007920.00
- Page 28 and 29: Beleidskader 22 2.3.20 Nota Integra
- Page 30 and 31: Beleidskader 24 Adviesbureau RBOI R
- Page 32 and 33: Bestaande situatie plangebied 26 In
- Page 34 and 35: Bestaande situatie plangebied 28 3.
- Page 36 and 37: Bestaande situatie plangebied 30 Te
- Page 38 and 39: Bestaande situatie plangebied 32 3.
- Page 40 and 41: Bestaande situatie plangebied 34 ra
- Page 42 and 43: Bestaande situatie plangebied 36 Ad
- Page 44 and 45: Planbeschrijving 38 Figuur 5 Steden
- Page 46 and 47: Planbeschrijving 40 Figuur 6 Bebouw
- Page 48 and 49: Planbeschrijving 42 Figuur 7 Vista
- Page 50 and 51: Planbeschrijving 44 Adviesbureau RB
- Page 52 and 53: Planbeschrijving 46 Figuur 9 Deelge
- Page 54 and 55: Planbeschrijving 48 het gedifferent
- Page 56 and 57: Planbeschrijving 50 pak die is geri
- Page 58 and 59: Planbeschrijving 52 één of meer
- Page 60 and 61: Planbeschrijving 54 Adviesbureau RB
- Page 62 and 63: Planbeschrijving 56 dat hier knelpu
- Page 64 and 65: Planbeschrijving 58 Adviesbureau RB
- Page 66 and 67: Planbeschrijving 60 Figuur 13 Parke
- Page 68 and 69: Planbeschrijving 62 Figuur 14 Groen
- Page 70 and 71: Planbeschrijving 64 In beginsel bes
- Page 72 and 73: Planbeschrijving 66 Adviesbureau RB
- Page 74 and 75: Planbeschrijving 68 Toetsingskader
- Page 76 and 77: Juridische aspecten 70 5.2 Opzet va
- Page 80 and 81: Juridische aspecten 74 het hoofdgeb
- Page 82 and 83: Juridische aspecten 76 5.4 Regeling
- Page 84 and 85: Juridische aspecten 78 last verdien
- Page 86 and 87: Juridische aspecten 80 125 grondge
- Page 88 and 89: Juridische aspecten 82 De stedenbou
- Page 90 and 91: Juridische aspecten 84 gelegd dat o
- Page 92 and 93: Economische uitvoerbaarheid 86 Advi
- Page 94: Overleg en inspraak 88 Adviesbureau
- Page 98 and 99: Inhoud van de regels 2 Adviesbureau
- Page 100 and 101: Inleidende regels 4 1.13. bebouwing
- Page 102 and 103: Inleidende regels 6 conform NEN 50
- Page 104 and 105: Inleidende regels 8 1.57. logies he
- Page 106 and 107: Inleidende regels 10 1.77. voorkeur
- Page 108 and 109: Inleidende regels 12 Adviesbureau R
- Page 110 and 111: Bestemmingsregels 14 3.2.4. Bouwwer
- Page 112 and 113: Bestemmingsregels 16 Artikel 4 Geme
- Page 114 and 115: Bestemmingsregels 18 Adviesbureau R
- Page 116 and 117: Bestemmingsregels 20 Adviesbureau R
- Page 118 and 119: Bestemmingsregels 22 Bij toepassing
- Page 120 and 121: Bestemmingsregels 24 Artikel 5 Tuin
- Page 122 and 123: Bestemmingsregels 26 6.2.5. Passere
- Page 124 and 125: Bestemmingsregels 28 Artikel 8 Wone
- Page 126 and 127: Bestemmingsregels 30 Adviesbureau R
Juridische aspecten 73<br />
5.2.7 Woningtype<br />
Voor het totale plangebied wordt uitgegaan van ten minste 15% en ten hoogste 25%<br />
van de woningen als sociale huurwoningen en/of als sociale koopwoning, met dien verstande<br />
dat dit gedurende een periode van 15 jaar is bepaald voor sociale huurwoningen<br />
en ten minste drie jaar en ten hoogste tien jaar voor sociale koopwoningen, mede gelet<br />
op de recente aanpassing van het Bro. (zie hoofdstuk 3). Voor het uitwerkingsgebied<br />
wordt uitgegaan van ten hoogste 33% sociale huurwoningen en ten hoogste 4% sociale<br />
koopwoningen, passend binnen de maximalisering over het totale plangebied (25%).<br />
De bestemmingsregeling laat het toe dat ook elders sociale woningbouw wordt gerealiseerd.<br />
5.3 Regeling woonpercelen<br />
Adviesbureau RBOI<br />
Rotterdam / Middelburg<br />
In deze paragraaf wordt de bestemmingsregeling voor de woonpercelen beschreven.<br />
5.3.1 Methodiek<br />
De basis voor de voorgestelde regeling van de gronden rondom de woning vormt een<br />
methodiek met twee bestemmingen: Wonen en Tuin.<br />
In de bestemming Wonen zijn de hoofdgebouwen en de bijgebouwen op het erf<br />
toegestaan.<br />
Op gronden met de bestemming Tuin mag in principe niet worden gebouwd. Het<br />
betreft hier voortuinen en zijtuinen die in het stedenbouwkundig beeld vergelijkbaar<br />
zijn met voortuinen (straathoeken).<br />
Voor de diverse gebouwen worden de volgende definities gehanteerd.<br />
Onder een hoofdgebouw wordt verstaan: een gebouw dat op een bouwperceel door<br />
zijn aard, functie, constructie of afmetingen als belangrijkste bouwwerk valt aan te<br />
merken.<br />
Onder een bijgebouw wordt verstaan: een al dan niet vrijstaand gebouw, behorende<br />
bij een op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw.<br />
Onder een woning wordt verstaan: een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld<br />
voor de huisvesting van één afzonderlijke huishouding.<br />
Ten aanzien van de methodiek zijn voorts de volgende aanvullende keuzes gemaakt.<br />
Aan hoekpercelen wordt de bestemming Tuin toegekend om deze perceelsdelen<br />
onbebouwd te houden, in verband met het streven naar behoud van ruimtelijke<br />
kwaliteit wordt voorgesteld in het algemeen te kiezen voor onbebouwbare zijtuinen.<br />
De diepte van hoofdgebouwen mag in beginsel 12 meter bedragen. Voor de diepte<br />
van hoofdgebouwen op grotere woonpercelen, meestal met vrijstaande woningen,<br />
kan in enkele situaties een diepte van 15 meter worden aangehouden.<br />
5.3.2 Bestemming Wonen<br />
Hoofdgebouwen<br />
Binnen de bestemming Wonen wordt de maximaal toelaatbare goothoogte op de plankaart<br />
aangegeven. In de regels wordt bepaald dat de bouwhoogte 4 meter hoger mag<br />
zijn, tenzij anders op de plankaart aangegeven.<br />
De keuze tussen een regeling van hoofdgebouwen in bouwstroken of een regeling met<br />
een bestemming per perceel is bepaald door het karakter van het gebied en de intentie<br />
van het ruimtelijk beleid (homogeen karakter, heterogeen karakter).<br />
De regeling met een bouwstrook leidt tot een bepaalde mate van vrijheid en flexibiliteit<br />
bij realisatie van uitbouwen en bijgebouwen. De regeling met een bouwblok doet meer<br />
recht aan bijvoorbeeld de karakteristiek van vrijstaande woningen op grotere percelen<br />
(behoud diversiteit). Gelet op de aard van de woningen aan de Industriestraat (in een<br />
relatief gesloten bebouwingslint) is gekozen voor het opnemen van een bouwstrook.<br />
Bijgebouwen<br />
De bijgebouwen zullen zich qua massa en verschijningsvorm onderscheiden van het<br />
hoofdgebouw op het perceel. Om dit verschil te ondersteunen en het contrast tussen<br />
736.007920.00