Bestemmingsplan SpoorHaven 1e fase - Gemeente Roosendaal

Planbeschrijving 50
pak die is gericht op de heersende problematiek in de wijk Westrand. Door een gecombineerde
huisvesting, kunnen creatieve ideeën en samenwerkingsverbanden ontstaan
die inspelen op een dringende maatschappelijke behoefte.
In het ontwerpbestemmingsplan is reeds rekening gehouden met gemengde functies,
naast de onderwijsfunctie. Daarbij ging het om enkele minder intensieve functies wat
betreft bezoekersintensiteit, aanwezigheid van mensen, verkeersaantrekkende werking
en parkeren. Vandaar dat het gewenst is thans uit te gaan van een oppervlakte van
2.000 m 2 aan gemengde functies. Daarbij wordt een onderverdeling aangehouden, omdat
anders een te grootschalige ontwikkeling van één functie niet is uitgesloten. Uit de
jurisprudentie volgt, dat het opnemen van een functie tot een omvang van bijvoorbeeld
2.000 tot 3.000 m 2 zonder nadere toedeling, in strijd is met de rechtszekerheid en de
onderzoeken die ten grondslag zijn gelegd aan dit bestemmingsplanvoorschrift.
Op basis van het vorenstaande wordt rekening gehouden met het volgende programma
bestaande uit ruimtes voor leerbedrijven en andere (externe) functies tot in totaal
2.000 m 2 met een onderverdeling naar:
verpleging en verzorging (verzorging chronisch zieken, ouderen en kraamzorg, verpleegkundige):
500 m 2 ;
uiterlijke verzorging (kapper, schoonheidsspecialisten, grimeur): 500 m 2 ;
gezondheidsopleidingen (apothekers-, dokters- en tandartsassistenten) en gezondheidscentrum:
1.000 m 2 ;
welzijn (pedagogisch werker, medewerker maatschappelijke zorg of gehandicapten)
en wijkondersteuningspunten: 750 m 2 .
Deze toedeling past binnen de onderzoeken die zijn verricht en de accenten die door
het ROC en Aramis Allee worden gelegd. Tevens wordt de mogelijkheid geboden om
de oppervlaktematen te wisselen en zo nodig te verhogen tot in totaal 3.000 m 2 . Daarbij
dient de behoefte te worden aangetoond, beoordeeld te worden of dit niet concurrerend
is voor andere deelgebieden en verzekerd te zijn dat voldoende parkeergelegenheid
wordt geboden. Voor sportfaciliteiten en kunstinstellingen worden mogelijkheden toegevoegd
aan de wijzigingsbevoegdheid.
Dagopvang ouderen/gehandicapten en kinderopvang zijn ter plaatse niet direct toelaatbaar
als gevolg van externe veiligheid. Hiertoe zal specifiek onderzoek moeten worden
verricht. Om dit alsnog in de toekomst indien gewenst mogelijk te maken, wordt aan de
regels een wijzigingsbevoegdheid toegevoegd met als voorwaarde dat externe veiligheid
voldoende is gewaarborgd. Daarbij kan mogelijk worden gedacht aan ontruimingsplannen
en passende voorzieningen die in het kader van externe veiligheid nodig zijn.
In het wijzigingsplan dient ook te worden ingegaan op het waarborgen van een toereikende
ontsluiting (aan- en afrijden bezoekers). Indien een hiervoor bedoelde functie een
grootschalige opzet krijgt die specifiek past bij de onderwijsinstelling, mag de totale oppervlakte
worden verhoogd naar 3.500 m 2 .
Het bestemmingsplan voorziet hiermee via de wijzigingsbevoegdheid in de door Aramis
Allee gewenste mogelijke invulling voor dagopvang.
De beoogde omvang van het ROC ter plaatse van de gronden met de aanduiding "specifieke
vorm van gemengd-3" zal wellicht 14.500 m² bedragen. In onderzoeken is hiermee
evenwel geen rekening gehouden. Hiervoor zijn de voornemens ook te recent om
dit zorgvuldig te beoordelen. Desalniettemin kan worden geanticipeerd op dit voortschrijdend
inzicht. Vandaar dat ook voor deze ontwikkelingsmogelijkheid een wijzigingsbevoegdheid
is opgenomen. Daarbij is rekening gehouden met eventuele uitruil
met de oppervlakte aan de noodzijde. Anders is een aanvullende beoordeling vereist.
Vertaling naar de bestemmingsregeling
Rekening wordt gehouden met enkele solitaire detailhandelsvoorzieningen. De winkels
zullen vooral zijn gelegen in het noordoostelijke deel van het plangebied en in de woongebieden
aan de Zwaaikom en het Kadeplein. Voor de diverse deelgebieden worden 2
tot 5 detailhandelsvestigingen toelaatbaar gesteld, ieder met een oppervlakte van ten
hoogste 200 m². Aanvullend wordt in deelgebied noordoost een grootschalige detailhandelsvestiging
met een oppervlakte van ten hoogste 1.500 m² toelaatbaar gesteld.
Gemiddeld kan een horecavoorziening van 150 m² worden toegestaan. Aangezien dit
een gemiddelde betreft, wordt uitgegaan van enkele horecagelegenheden met een omvang
van ten hoogste 250 m². Echter, aan de Kade is sprake van een horecaconcentratie
nabij bestaande woningen. Vandaar dat aan de Kade alleen de bestaande hore-
Adviesbureau RBOI
Rotterdam / Middelburg
736.007920.00