Bestemmingsplan SpoorHaven 1e fase - Gemeente Roosendaal
Bestemmingsplan SpoorHaven 1e fase - Gemeente Roosendaal Bestemmingsplan SpoorHaven 1e fase - Gemeente Roosendaal
Juridische aspecten 82 De stedenbouwkundige opzet van dit “tussengebied” behoeft voor wat betreft het woningprogramma nog nadere uitwerking, met name ten aanzien van de situering van woningbouw in de lagere prijsklasse en het aantal en situering van appartementen. Ook de bij deze woonblokken behorende openbare ruimte, in het bijzonder de relatief ruime binnengebieden, vergen nadere uitwerking. In het zuidelijk deel van het gebied worden een jachthaven met bijbehorende detailhandels- en horecavestigingen beoogd. Leerbedrijven kunnen ook in dit gebied worden toegevoegd. Een hoogwaardige inrichting en aantrekkelijke situering van deze functies in dit zuidelijk deel van het gebied zijn nodig, mede ook gezien de wens om de woning Oostelijke Havendijk 3 te behouden/ herbouwen. De omvang van het tussengebied en de daarmee samenhangende ruimte voor inrichting en inpassing van het programma, is dan ook zodanig dat nadere uitwerking gewenst is ten aanzien van de ligging en profilering van de woonblokken en infrastructuur. Hier is een directe bouwbestemming dan ook niet verantwoord en is een globale bestemming met een uitwerkingsplicht noodzakelijk. Een samenhangende ontwikkeling in één uitwerkingsplan (voor het grootste deel van het gebied) is daarvoor een vereiste. Hiermee kan de gewenste kwaliteit en afstemming van alle aspecten het best worden gewaarborgd. Er is wel duidelijkheid over de aanhakingspunten voor de ontsluitingsstructuur van het uitwerkingsgebied (noord- en zuidzijde), doordat de kavels “opgesloten” liggen tussen de andere woongebieden en infrastructuur, zijn geen andere concepten voor de inrichting mogelijk. Het vorenstaande leidt ertoe dat voor het centraal gelegen gedeelte van het plangebied een uitwerkingsplicht is opgenomen. In de uitwerkingsregels is bepaald, - hiertoe bestaat ook aanleiding- , dat grote delen van het gebied integraal moeten worden uitgewerkt, zodat de gewenste hoogwaardige stedenbouwkundige kwaliteit, de kwaliteit van de ontsluitingsstructuur en de openbare ruimte alsmede een doordachte en zorgvuldige inpassing van het programma zijn verzekerd. Aan de regels zijn bepalingen toegevoegd in het belang van een zorgvuldige afstemming op de milieuaspecten. In het Woongebied – uit te werken spoorhaven zijn toegestaan: 360 grondgebonden of gestapelde woningen; in het zuidelijk deel een jachthaven (25 ligplaatsen) met daarbij behorende detailhandelsvestigingen (2) en horecabedrijven (3) op de begane grond alsmede leerbedrijven (2); Voorts zijn de volgende bepalingen opgenomen, die zijn gebaseerd op het stedenbouwkundig plan en de uitgangspunten zoals hiervoor vermeld: langs vanaf de westgrens wordt de Molenbeek aangelegd, een strook met grondgebonden woningen en vervolgens de hoofdontsluiting van het deelgebied; deze hoofdontsluiting krijgt een oost-west georiënteerde dwarsverbinding; voor een gebouw langs de noordrand is een minimale hoogte van 15 meter voorgeschreven alsmede een dove gevel of vliesgevel vanaf de tweede bouwlaag ten behoeve van de afstemming op de milieurandvoorwaarden; ter plaatse van Westelijke Havendijk 3 wordt opnieuw een woning geprojecteerd in het belang van de milieukwaliteit in het woongebied; het aantal woningen bedraagt niet meer dan 360; de goot- en bouwhoogte van grondgebonden woningen mag niet meer bedragen dan 11 meter respectievelijk 17 meter; de bouwhoogte van gestapelde woningen mag niet meer bedragen dan 17 meter; een groot deel van het uitwerkingsplan wordt als één integraal plan uitgewerkt ten behoeve van samenhang van de planuitwerking; vanuit milieuoogpunt wordt voorgeschreven dat bouwvergunning voor woningen binnen een afstand van 120 meter van de noordgrens van het bestemmingsvlak niet wordt verleend alvorens of gelijktijdig bouwvergunning wordt verleend voor gebouwen aan de oostzijde als afscherming van geluid; het gaat hier nadrukkelijk niet om een afhankelijkheidsrelatie voor planuitwerking, maar louter om afstemming van bouwvergunningprocedures zoals in de Afdelingsuitspraken betreffende Linderveld en Jordaan is bedoeld; Adviesbureau RBOI Rotterdam / Middelburg 736.007920.00
Juridische aspecten 83 in het uitwerkingsplan wordt ten hoogste 33% van de te realiseren woningen als sociale huur- of sociale koopwoningen geprojecteerd; in het uitwerkingsplan worden vastgelegd: de situering van grondgebonden en gestapelde woningen en van andere gebouwen; de structuur van de woningbouw (al dan niet gesloten bouwblokken of rijenbouw); de hoogte van de woningen en andere gebouwen; de ruimte die wordt gereserveerd voor binnenterrein voor parkeer- en speelgelegenheid alsmede voor ontsluiting; de realisering van dove gevel of vliesgevel. Op deze gronden mag uitsluitend worden gebouwd in overeenstemming met een in werking getreden uitwerkingsplan en met inachtneming van de in dat plan opgenomen regels. 5.4.6. Dubbelbestemming Leidingen De aardgasleidingen in het plangebied zijn als zodanig bestemd en van een beschermende regeling (bouwverbod, aanlegvergunningplicht) voorzien. De leiding ten zuiden van de brug in de Jan Vermeerlaan / Borchwerf, wordt verplaatst naar de noordzijde van de brug. Hiermee is rekening gehouden. In verband met de mogelijke verlegging van de gasleiding van deze leiding langs de Oostelijke Havendijk, is hiervoor een wijzigingsbevoegdheid opgenomen. In dat geval zal de leiding aan Scherpdeel worden gesaneerd. De wijzigingsbevoegdheid maakt het mogelijk ook die leiding te laten vervallen. 5.4.7. Dubbelbestemming Waarde - archeologie Voor een gebied aan de zuidzijde van het plangebied, nabij de Kade is een archeologische bestemming opgenomen. Deze bestemming beschermt de archeologische waarden en zorgt ervoor dat bij nieuwbouw tijdig archeologisch onderzoek wordt verricht. 5.4.8. Verwezenlijking naaste toekomst De gronden Sectie A4286, sectie A4287, sectie A4290, sectie A4135, sectie A3015 en sectie A3016 zijn aangewezen voor “Verwezenlijking naaste toekomst” als bedoeld in artikel 3.4 van de Wet ruimtelijke ordening omdat verwezenlijking van het bestemmingsplan voor deze gronden in de naaste toekomst nodig wordt geacht. Aan de hier genoemde opsomming van percelen kunnen geen rechten worden ontleend. Dit kan enkel aan de aanduiding zoals opgenomen op de plankaart. In de voorgaande hoofdstukken is het belang van ontwikkeling van het noordoostelijke deelgebied op verschillende plaatsen benoemd. Vanwege de milieubelasting vanuit het industrieterrein Borchwerf en het RBC-stadion worden langs de noord-, oost- en zuidrand niet-gevoelige dan wel minder gevoelige functies van voldoende hoogte gesitueerd die voor een afscherming van het industrielawaai moeten zorgen. Realisering van deze gebouwen of van bebouwing met een vergelijkbaar geluidsafschermend effect is een voorwaarde voor de woningbouw binnen het deelgebied en voor de woningbouw ten westen daarvan. Het belang van de beschikbaarheid van de locatie voor het stadskantoor en de VMBO-school voor het project SpoorHaven is in deze toelichting van het bestemmingsplan op verschillende plaatsen vermeld. De locatie is ook (op korte termijn) nodig gelet op de daarmee beschikbaar komende financiële middelen (subsidies) en de afschermende werking voor andere plandelen. 5.4.9. Toegelaten bouwwerken afwijkende maten Uit de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak (3 augustus 2005) blijkt, dat deze algemene bepaling aanvaardbaar is. Een gedetailleerde inventarisatie en individuele beoordeling van afwijkingen zijn niet nodig. Het is ook onjuist ervan uit te gaan, dat hiervoor separate bouwvoorschriften nodig zijn. Essentieel is dat het gaat om bevestiging van bestaande, afwijkende situaties, zodat bij beoordeling van bouwaanvragen direct duidelijk is welke maat bepalend is: namelijk de bestaande maat. Hiermee ligt objectief de strekking van de bepaling vast. Daar waar daadwerkelijk andere situaties worden nagestreefd, is dit door andere bestemmingen of bouwbepalingen vastgelegd. Dit komt overigens in dit bestemmingsplan niet voor. In de bepaling is nadrukkelijk vast- Adviesbureau RBOI Rotterdam / Middelburg 736.007920.00
- Page 36 and 37: Bestaande situatie plangebied 32 3.
- Page 38 and 39: Bestaande situatie plangebied 34 ra
- Page 40 and 41: Bestaande situatie plangebied 36 Ad
- Page 42 and 43: Planbeschrijving 38 Figuur 5 Steden
- Page 44 and 45: Planbeschrijving 40 Figuur 6 Bebouw
- Page 46 and 47: Planbeschrijving 42 Figuur 7 Vista
- Page 48 and 49: Planbeschrijving 44 Adviesbureau RB
- Page 50 and 51: Planbeschrijving 46 Figuur 9 Deelge
- Page 52 and 53: Planbeschrijving 48 het gedifferent
- Page 54 and 55: Planbeschrijving 50 pak die is geri
- Page 56 and 57: Planbeschrijving 52 één of meer
- Page 58 and 59: Planbeschrijving 54 Adviesbureau RB
- Page 60 and 61: Planbeschrijving 56 dat hier knelpu
- Page 62 and 63: Planbeschrijving 58 Adviesbureau RB
- Page 64 and 65: Planbeschrijving 60 Figuur 13 Parke
- Page 66 and 67: Planbeschrijving 62 Figuur 14 Groen
- Page 68 and 69: Planbeschrijving 64 In beginsel bes
- Page 70 and 71: Planbeschrijving 66 Adviesbureau RB
- Page 72 and 73: Planbeschrijving 68 Toetsingskader
- Page 74 and 75: Juridische aspecten 70 5.2 Opzet va
- Page 76 and 77: Juridische aspecten 72 type en in h
- Page 78 and 79: Juridische aspecten 74 het hoofdgeb
- Page 80 and 81: Juridische aspecten 76 5.4 Regeling
- Page 82 and 83: Juridische aspecten 78 last verdien
- Page 84 and 85: Juridische aspecten 80 125 grondge
- Page 88 and 89: Juridische aspecten 84 gelegd dat o
- Page 90 and 91: Economische uitvoerbaarheid 86 Advi
- Page 92: Overleg en inspraak 88 Adviesbureau
- Page 95 and 96: Inhoud van de regels 2 Adviesbureau
- Page 97 and 98: Inleidende regels 4 1.13. bebouwing
- Page 99 and 100: Inleidende regels 6 conform NEN 50
- Page 101 and 102: Inleidende regels 8 1.57. logies he
- Page 103 and 104: Inleidende regels 10 1.77. voorkeur
- Page 105 and 106: Inleidende regels 12 Adviesbureau R
- Page 107 and 108: Bestemmingsregels 14 3.2.4. Bouwwer
- Page 109 and 110: Bestemmingsregels 16 Artikel 4 Geme
- Page 111 and 112: Bestemmingsregels 18 Adviesbureau R
- Page 113 and 114: Bestemmingsregels 20 Adviesbureau R
- Page 115 and 116: Bestemmingsregels 22 4.7. Wijziging
- Page 117 and 118: Bestemmingsregels 24 Artikel 6 Verk
- Page 119 and 120: Bestemmingsregels 26 Artikel 7 Wate
- Page 121 and 122: Bestemmingsregels 28 8.3. Nadere ei
- Page 123 and 124: Bestemmingsregels 30 Artikel 9 Woon
- Page 125 and 126: Bestemmingsregels 32 Adviesbureau R
- Page 127 and 128: Bestemmingsregels 34 Adviesbureau R
- Page 129 and 130: Bestemmingsregels 36 Adviesbureau R
- Page 131 and 132: Bestemmingsregels 38 van ten minste
- Page 133 and 134: Bestemmingsregels 40 Artikel 11 Lei
- Page 135 and 136: Bestemmingsregels 42 12.3.2. Uitgez
Juridische aspecten 82<br />
De stedenbouwkundige opzet van dit “tussengebied” behoeft voor wat betreft het woningprogramma<br />
nog nadere uitwerking, met name ten aanzien van de situering van woningbouw<br />
in de lagere prijsklasse en het aantal en situering van appartementen. Ook de<br />
bij deze woonblokken behorende openbare ruimte, in het bijzonder de relatief ruime<br />
binnengebieden, vergen nadere uitwerking.<br />
In het zuidelijk deel van het gebied worden een jachthaven met bijbehorende detailhandels-<br />
en horecavestigingen beoogd. Leerbedrijven kunnen ook in dit gebied worden<br />
toegevoegd. Een hoogwaardige inrichting en aantrekkelijke situering van deze functies<br />
in dit zuidelijk deel van het gebied zijn nodig, mede ook gezien de wens om de woning<br />
Oostelijke Havendijk 3 te behouden/ herbouwen.<br />
De omvang van het tussengebied en de daarmee samenhangende ruimte voor inrichting<br />
en inpassing van het programma, is dan ook zodanig dat nadere uitwerking gewenst<br />
is ten aanzien van de ligging en profilering van de woonblokken en infrastructuur.<br />
Hier is een directe bouwbestemming dan ook niet verantwoord en is een globale bestemming<br />
met een uitwerkingsplicht noodzakelijk. Een samenhangende ontwikkeling in<br />
één uitwerkingsplan (voor het grootste deel van het gebied) is daarvoor een vereiste.<br />
Hiermee kan de gewenste kwaliteit en afstemming van alle aspecten het best worden<br />
gewaarborgd.<br />
Er is wel duidelijkheid over de aanhakingspunten voor de ontsluitingsstructuur van het<br />
uitwerkingsgebied (noord- en zuidzijde), doordat de kavels “opgesloten” liggen tussen<br />
de andere woongebieden en infrastructuur, zijn geen andere concepten voor de inrichting<br />
mogelijk.<br />
Het vorenstaande leidt ertoe dat voor het centraal gelegen gedeelte van het plangebied<br />
een uitwerkingsplicht is opgenomen. In de uitwerkingsregels is bepaald, - hiertoe bestaat<br />
ook aanleiding- , dat grote delen van het gebied integraal moeten worden uitgewerkt,<br />
zodat de gewenste hoogwaardige stedenbouwkundige kwaliteit, de kwaliteit van<br />
de ontsluitingsstructuur en de openbare ruimte alsmede een doordachte en zorgvuldige<br />
inpassing van het programma zijn verzekerd. Aan de regels zijn bepalingen toegevoegd<br />
in het belang van een zorgvuldige afstemming op de milieuaspecten.<br />
In het Woongebied – uit te werken spoorhaven zijn toegestaan:<br />
360 grondgebonden of gestapelde woningen;<br />
in het zuidelijk deel een jachthaven (25 ligplaatsen) met daarbij behorende detailhandelsvestigingen<br />
(2) en horecabedrijven (3) op de begane grond alsmede leerbedrijven<br />
(2);<br />
Voorts zijn de volgende bepalingen opgenomen, die zijn gebaseerd op het stedenbouwkundig<br />
plan en de uitgangspunten zoals hiervoor vermeld:<br />
langs vanaf de westgrens wordt de Molenbeek aangelegd, een strook met grondgebonden<br />
woningen en vervolgens de hoofdontsluiting van het deelgebied; deze<br />
hoofdontsluiting krijgt een oost-west georiënteerde dwarsverbinding;<br />
voor een gebouw langs de noordrand is een minimale hoogte van 15 meter voorgeschreven<br />
alsmede een dove gevel of vliesgevel vanaf de tweede bouwlaag ten behoeve<br />
van de afstemming op de milieurandvoorwaarden;<br />
ter plaatse van Westelijke Havendijk 3 wordt opnieuw een woning geprojecteerd in<br />
het belang van de milieukwaliteit in het woongebied;<br />
het aantal woningen bedraagt niet meer dan 360;<br />
de goot- en bouwhoogte van grondgebonden woningen mag niet meer bedragen<br />
dan 11 meter respectievelijk 17 meter;<br />
de bouwhoogte van gestapelde woningen mag niet meer bedragen dan 17 meter;<br />
een groot deel van het uitwerkingsplan wordt als één integraal plan uitgewerkt ten<br />
behoeve van samenhang van de planuitwerking;<br />
vanuit milieuoogpunt wordt voorgeschreven dat bouwvergunning voor woningen<br />
binnen een afstand van 120 meter van de noordgrens van het bestemmingsvlak<br />
niet wordt verleend alvorens of gelijktijdig bouwvergunning wordt verleend voor gebouwen<br />
aan de oostzijde als afscherming van geluid; het gaat hier nadrukkelijk niet<br />
om een afhankelijkheidsrelatie voor planuitwerking, maar louter om afstemming van<br />
bouwvergunningprocedures zoals in de Afdelingsuitspraken betreffende Linderveld<br />
en Jordaan is bedoeld;<br />
Adviesbureau RBOI<br />
Rotterdam / Middelburg<br />
736.007920.00