Gemeentelijke gronduitgifteprijzen; snel omhoog en maar langzaam omlaag?!

Gemeentelijke
gronduitgifteprijzen;
snel omhoog en maar
langzaam omlaag?!
in B&G 2013 nummer 1 betoogt Friso de Zeeuw dat de grond(uitgifte)prijzen minimaal
30 procent (maar vaak aanzienlijk meer) zouden moeten dalen. Het gaat dan om de
uitgifteprijzen voor bouwrijpe kavels ten behoeve van woningbouw. Dit gelet op de
vrij-op-naam-prijsdaling van woningen van ruim 15 procent sinds 2008 en de residuele
methodiek voor grondprijsberekening. Alleen op die manier prijst een gemeentelijk
grondbedrijf zich weer de markt in. Waarom verlagen gemeenten dan niet op grote
schaal hun grondprijzen? in dit artikel zes argumenten uit de praktijk met een beetje
theoretische achtergrond.
Door Maurice Schenk en Frank ten Have*
34

Van 1985 tot 2008 zijn de woningprijzen
vierenhalf keer over de kop gegaan en de
grondprijzen zeven keer (zie “Financiële
effecten crisis bij gemeentelijke grondbedrijven”,
september 2010). De vrij-opnaam-prijzen
zijn inmiddels landelijk sinds
2008 flink gezakt. Ook de stichtingskosten
(bouwkosten en bijkomende kosten) staan
door de marktontwikkelingen onder druk
door de margevermindering en faalkostenreductie.
Dalen de grondprijzen nu ook
sinds 2008? Daar is nog weinig landelijke,
feitelijke informatie over beschikbaar. Naar
onze mening, mede gebaseerd op vele
incidentele waarnemingen, nog slechts
met mate en langzaam, omdat hier voor
gemeenten onder andere sprake is van een
‘prisoners dilemma’.
Evenwichtsprijs
Eerst een stukje theoretische achtergrond.
Gedacht kan worden aan een ‘invisible
hand’ die op de vastgoedmarkt vraag en
aanbod als vanzelf op elkaar afstemt.
Wanneer vraag en aanbod een evenwicht
bereiken, ontstaat een evenwichtsprijs. En
daarvan afgeleid een nieuwe grondprijs.
Voor vastgoed is er een probleem. Het
bestaande aanbod (ruim 7 miljoen woningen)
is statisch en kan zich niet snel voegen
naar een veranderde vraag. reductie
van het nieuwe planaanbod heeft een
lange ‘remweg’ gezien alle stedenbouwkundige
procedures en reeds gedane
investeringen. Met name het reduceren
van planaanbod van private partijen, dat al
vastligt in bestemmingsplannen of zelfs in
bouwaanvragen, kan niet op korte termijn
zonder risico’s van juridische problemen
en mogelijke financiële schade. Een daling
van de vraag leidt dan in eerste instantie
direct tot een prijsdaling en pas op langere
termijn, na aanpassingen in het aanbod,
tot enig prijsherstel. Dit is weergegeven
in figuur 1.
Zuiver rationeel handelend zou men op
basis van deze theorie direct de huidige
prijsdaling in het vastgoed herkennen en
daarop de grondprijs aanpassen. Gemiddeld
genomen in ieder geval voor bijvoorbeeld
de categorie dure woningen of kantoren.
En dan nog eens versterkt door de
hefboomwerking op de grondprijs, veroorzaakt
door het residueel rekenen. in de
praktijk wordt echter vaak aansluiting
gezocht bij een langjarig gemiddelde uit
het verleden; het bevriezen van de grondprijzen.
Waarmee dan beoogd wordt
de prijsaanpassing, die zich op lange termijn
naar verwachting weer zal voordoen,
op dit moment al als uitgangspunt te
nemen. Dan wordt niet goed ingespeeld
op de lagere prijzen in de huidige markt en
dat remt dus de uitgifte.
Nieuwbouw
Maar is het wel zo dat de algemene prijsdaling
in het (bestaande) vastgoed direct
z’n effect heeft op nieuwbouw? Kan een
aantrekkelijke nieuwe woning niet een
meerwaarde vertegenwoordigen voor de
consument, zodat aanpassingen van de
grondprijs minder noodzakelijk zijn? Daarbij
is niet alleen te denken aan de kwaliteit
van de woning (zowel bouwkundig als
architectonisch) maar ook aan duurzaamheid,
ligging, nabijheid van voorzieningen
etc. Waar in het verleden nieuwbouw
soms net iets goedkoper was dan bestaande
bouw (in verband met additionele
investeringen in de woningstoffering, tuin,
etc.), zou het kunnen zijn dat nieuwbouw
inmiddels iets duurder is geworden dan
bestaande bouw, waar echter wel financiele
voordelen in (toekomstig) onderhoud
en energielasten tegenover staan.
Prijs
P
P3
P2
P1
Ah
V1
V
Akort
Alang
Hoeveelheid gevraagde en
aangeboden eenheden
Figuur 1 Aanpassing van het aanbod verdeeld
naar drie tijdvakken (bron: Harvey
& Jowsey, 2006. p.45, bewerking auteurs)
toelichting:
Het aanbod van vastgoed kan op korte
termijn niet aangepast worden aan een
verandering in de vraag. De prijs van vastgoed
schiet daarom eerst omlaag als de
vraag afneemt en zal op langere termijn
stijgen naar een nieuw evenwicht. Ah =
huidig aanbod, Akort = aanbod op korte
termijn en Alang = aanbod op lange termijn.
Bij een afname in de vraag V, naar V1 zal de
prijs bewegen van p, via p1 en p2 naar p3.
B&G MAArt/April 2013 35

Gemeentelijke gronduitgifteprijzen
Vanuit de consument geredeneerd: die kan
slechts een maximaal bedrag financieren
en voor dat maximale bedrag krijgt hij
door bijvoorbeeld de 21 procent btw bij
nieuwbouw minder woning dan bij
bestaande bouw, met slechts 2 procent
overdrachtsbelasting. De vraag is of en in
hoeverre de consument zich bij de aanschaf
van de woning laat leiden door de
‘life-cycle costs’ (dus de toekomstige
onderhouds- en energielasten meerekent).
De grondprijs is
uiteindelijk onderhevig
aan de prijsontwikkeling
in de bestaande bouw.
los daarvan is het ook nog de vraag of en
in hoeverre financiers dat doen. Dat een
woning iets duurder is in de aanschaf met
structureel lagere energielasten telt bij de
financieringsverstrekking nog niet erg
mee. Dus al zou de consument daar al wel
rekening mee houden, in zijn financieringsmogelijkheden
telt dat niet direct mee.
Bovendien heeft de prijsontwikkeling van
de bestaande voorraad, door zijn enorme
omvang ten opzichte van de nieuwbouw
(jaarlijks minder dan 1 procent toevoeging
door nieuwbouw aan de bestaande voorraad),
een dominante invloed op de prijsvorming,
ook van nieuwbouw. Daarmee is
ook de grondprijs uiteindelijk hoe dan ook
onderhevig aan de prijsontwikkeling in de
Vraag naar huizen (bepaald
door inkomen, smaak etc).
Het Gemeentefonds, zo’n 17 miljard euro op jaarbasis, wordt
verdeeld aan de hand van zogenaamde objectieve verdeelmaatstaven
die zijn vastgelegd in de Financiële Verhoudingswet
(FVW, artikel 8). Het fonds groeit of krimpt mee met de nettorijksuitgaven.
Het rijk stelt over ieder uitkeringsjaar de algemene
uitkering aan de gemeenten vast. Daartoe wordt het voor de
algemene uitkeringen beschikbare bedrag onder de gemeenten
verdeeld naar rato van de uitkeringsbases (art. 10 FVW).
Vervolgens wordt een correctie toegepast die is gebaseerd op de
belastingcapaciteit van de gemeenten ter zake van de onroerende
zaakbelastingen (OZB). in 2012 is -/- 0,000963 vastgesteld als
gewicht voor de verdeling van de algemene uitkering (‘waarde
woningen eigenaar’). Dit betekent dat wanneer de WOZ-waarde
van woningen in een gemeente met 40 miljoen euro groeit,
bijvoorbeeld door nieuwbouw, deze gemeente 38.520 euro
36
bestaande bouw. Figuur 2 maakt duidelijk
hoe dit zit.
Overigens kennen bovenstaande economische
benaderingen nog wel de nodige
beperkingen. De vastgoedmarkt is een
markt in rechten en de waarde van die
rechten wordt in grote mate bepaald door
de overheid. Denk aan bestemmingsplanregels,
bouwregelgeving of de hiervoor
genoemde fiscale regimes. prijsontwikkeling
in het vastgoed is sterk afhankelijk van
deze regels en hoe die zich ontwikkelen is
afhankelijk van politieke voorkeuren. Die
laten zich niet zo makkelijk voorspellen.
Zelden verlaging grondprijs
Wat wij wel voorspellen is dat gemeenten
slechts langzaam en in beperkte mate tot
Vraag
Prijs van huizen bepaalt het
aantal huizen dat winstgevend
gebouwd kan worden
Bepaalt de vraag naar, en
prijzen van bouwgrond.
Competitie tussen
ontwikkelaars zorgt ervoor dat
iedere excessieve winst terecht
komt bij verkopers van ruwe
grond en/of bouwgrond in de
vorm van hogere grondprijzen.
Bestaand huizenaanbod
Aanbod
Netto jaarlijkse
toevoeging
nieuwbouwwoningen
Figuur 2 Dominante invloed van de bestaande
voorraad vastgoed op de prijsvorming van
vastgoed en grond. (bron: Harvey & Jowsey,
2006. pag.47, bewerking auteurs)
aanpassing van de grondprijs zullen overgaan,
ondanks dat daarvoor genoeg aanleiding
lijkt te bestaan. Daarvoor zien wij
zes praktische overwegingen die daarbij
een rol spelen.
Als eerste argument geldt dat verlaging
van de grondprijzen niet leidt tot direct
aantrekken van de bouwproductie. Een
grondprijsverlaging van circa 10 procent
leidt, in een zuiver residuele berekening,
immers slechts tot een circa 2 tot 3 procent
lagere woningprijs. Daarmee wordt
die woning niet opeens verkocht. We zien
dat gemeenten zich eerder richten op
financieringsarrangementen om de vraag
te stimuleren (erfpacht, startersleningen)
dan de grondprijs hiervoor als instrument
te gebruiken.
Als tweede argument kunnen we noemen
dat het op voorhand verlagen van de
grondprijzen een deel van de onderhandelingsruimte
naar bouwers/ontwikkelaars
wegneemt. Verlaging kan een uitkomst
zijn, en is dat in de praktijk ook absoluut in
projecten, maar wordt niet op voorhand al
formeel en openbaar gecommuniceerd.
Gemeenten willen immers druk houden
op de bouwers/ontwikkelaars om (ook) de
stichtingskosten (verder) te reduceren.
ten derde ontbreekt het aan een regionale
regie over grondprijzen en grondprijssystematiek,
waardoor de angst bestaat dat
als er één gemeente kenbaar maakt zijn
grondprijzen te verlagen, een regionale
minder uit het Gemeentefonds ontvangt op jaarbasis.
Daartegenover staat dan de door de gemeente te ontvangen extra
OZB-opbrengst die afhankelijk is van het door de gemeente zelf
vastgestelde tarief. Uitgaande van de OZB voor woningen,
gemiddeld tarief 2012 van 0,10752 procent (bron COElO 2012 p. 8)
zou een verhoogde WOZ-waarde van 40 miljoen euro zorgen voor
43.008 euro extra OZB-inkomsten. per saldo dus maar zo’n 4.488
euro extra inkomsten op 40 miljoen euro extra WOZ-waarde. Dit
levert dus nauwelijks een financiële prikkel om het effect van
lagere grondprijzen te compenseren. En gemeenten met een OZB
voor woningen van minder dan circa 0,09 procent (een lager tarief
dan het rekentarief) leggen zelfs toe op nieuwbouw. Overigens is
het wel zo dat er nog een effect op de uitkeringsfactor is door het
effect van meer inwoners en meer woningen.

ace-to-the-bottom kan optreden. Op dit
moment onderzoeken wij, mede in
opdracht van het Actieteam regionaal
Grondbeleid, een aantal regio’s om te
constateren of en in hoeverre er sprake is
van regionale afstemming, zowel in programmering
en planning als prijsvorming.
Belangrijke notie daarbij is dat gemeenten
veel vaker veronderstellen dat er sprake is
van een regionale woningmarkt en regionale
concurrentie dan in werkelijkheid het
geval is.
Daarnaast ontbreken financiële prikkels bij
gemeenten die een verminderde grondopbrengst
kan compenseren. Zo bestaat in
het buitenland het instrument van tax
increment Financing, waarbij de additionele
toekomstige opbrengsten uit lokale
belastingen (OZB, parkeren, etc.) door de
nieuwe gebiedsontwikkelingen, worden
ingezet als dekkingsmiddel voor tekorten
in de business case. in de Nederlandse verhoudingen
is dat überhaupt geen optie,
omdat het leeuwendeel van de extra OZBopbrengsten
wordt afgeroomd via het
Gemeentefonds. Overigens blijft het ook
zonder die afroming de vraag of dit soort
toekomstige opbrengsten al kan worden
ingerekend in de business case en of deze
Verlaging van de
grondprijzen leidt niet
direct tot aantrekken
van de bouwproductie.
Een bouwproject in leidschendam (centrumproject) kwam door de krimpende
woningmarkt onder druk te staan. Daardoor verlaagde het publiek-private
samenwerkingsverband (gemeente plus consortium van ontwikkelaars) de eerder
overeengekomen verkoopprijs van de grond en schold ook bepaalde bedragen
kwijt voor het consortium. Deze maatregelen leverden volgens de Europese
Commissie een duidelijk voordeel op voor het consortium, iets wat onder normale
omstandigheden nooit had gekund, aldus Brussel. Zo nam de gemeente het
risico van een krimpende woningmarkt over, terwijl het consortium dit risico
had moeten dragen, meent de commissie. Daarbij komt dat leidschendam ‘geen
stedelijk achterstandsgebied is dat te lijden heeft van marktfalen’. Sterker nog,
er waren volgens de commissie ook nog andere gegadigden om het project uit te
voeren. ‘De steun was dus niet nodig om het project gerealiseerd te krijgen.’ Het
consortium zal de ontvangen 6,9 miljoen euro met rente moeten terugbetalen,
aldus Brussel.
opbrengsten niet veeleer nodig zijn voor
de structurele beheerkosten van het openbare
gebied.
Als vijfde argument geldt dat een ‘officiële’
neerwaartse bijstelling van de grondprijzen
flinke financiële consequenties kan hebben.
in onze rapportage over de financiële
effecten van de vastgoedcrisis (Update
2012) hebben we aangegeven dat er nog
circa 33 miljard euro aan nog te realiseren
grondopbrengsten in de gemeentelijke
grondexploitaties is opgenomen. Een
verlaging van de grondprijs zou ceteris
paribus een financieel effect kunnen
hebben van enige miljarden. Niet iedere
gemeente kan dat individuele effect
dragen vanuit reserves of andere financiele
buffers. Daarom wordt vaak wel in de
risicoparagraaf rekening gehouden met het
mogelijke effect van lagere grondprijzen,
maar wordt dit niet op voorhand al als
uitgangspunt in het grondprijsbeleid en
de grondexploitaties opgenomen.
tot slot nog het argument van de staatssteun
bij verlaging van de grondprijs richting
bijvoorbeeld projectontwikkelaars of
woningcorporaties. Vaak wordt het argument
van staatssteun weggewuifd als
koudwatervrees. recent is er echter een
uitspraak van de Europese Commissie (23
januari 2013) dat een grondprijsverlaging
door een publiek-private samenwerking
(waarin de gemeente participeert) aan
een consortium van ontwikkelaars in een
specifiek project gezien moet worden als
staatssteun en dat een bedrag van 6,9
miljoen euro moet worden teruggevorderd.
Dat laat uiteraard onverlet dat bij
een generieke verlaging van de grondprijs
dit argument niet kan gelden.
Zes redenen die verklaren waardoor de
grondprijzen op dit moment niet sneller
dalen. Dat deze prijzen zullen moeten
dalen lijkt evident, naarmate de vrij-opnaam-prijzen
blijven zakken en we de
kwaliteit van de woningen willen en
moeten handhaven. Er is immers sprake
van communicerende vaten. Dat deze
daling mondjesmaat en met enige
tegenzin plaatsvindt, is geen verrassing.
toch zou ook hier wellicht een korte
schrik beter zijn dan een lange twijfel.
* De auteurs zijn werkzaam bij Deloitte real
Estate Advisory
Literatuur
Harvey, J. & Jowsey, E. (2006), Urban land
Economics. Hampshire (UK), New York
(USA) : palgrave Macmillan (zesde druk, 1e
druk uit 1981).
Allers M.A. & Hoeben, C. (2012). Kerngegevens
belastingen grote gemeenten. Groningen:
rijksuniversiteit, Centrum voor Onderzoek
van de Economie van de lagere
Overheden (COElO).
Deloitte real Estate Advisory, (2010), Financiële
effecten crisis bij gemeentelijke grondbedrijven.
Onderzoek in opdracht van de
ministeries van BZK, i&M en de VNG. idem
update 2011 en 2012.
B&G MAArt/April 2013 37