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Große Unsicherheiten im

Große Unsicherheiten im Markt © pixabay.com (2) Steigende Kreditzinsen und hohe Baukosten haben die Bautätigkeit fast zum Stillstand gebracht. Die Preise auf dem Münchner Immobilienmarkt sind überteuert. Herr Christoph Rodenhausen, Geschäftsführer von Rodenhausen Immobilien, erklärt, wie sich der Immobilienmarkt 2023 seiner Meinung nach entwickeln wird. Trendguide Home: Was bestimmt gegenwärtig den Immobilienmarkt? Christoph Rodenhausen: Es herrscht schon seit längerer Zeit Inflation. Jetzt hat sie deutlich an Fahrt aufgenommen und zieht wohl weiter an. Und das bei gleichzeitig extrem steigenden Zinsen. In der Vergangenheit wurde bei einer hohen Inflation das Geld in sicheren Häfen wie beispielsweise Immobilen, Edelmetallen und Sachwerten geparkt. Das passiert aktuell nicht mehr. Was hat sich verändert? Der Münchner Immobilienmarkt läuft nicht mehr. Dies gilt im Wesentlichen für ganz Deutschland und betrifft auch viele europäische Länder und die USA. Wir haben über eine längere Strecke eine klassische Boomphase gesehen, die Ende 2021 bis Anfang 2022 mit einer Preisexplosion ihren absoluten Höhepunkt erlebt hat. Kurz vor dem Ausbrechen des Ukrainekriegs konnte man bereits die ersten Rückläufe beobachten. Mit dem Waffengang verstärkte sich die Unsicherheit und in der Folge stiegen die Zinsen recht schnell an. Zunächst erhöhte die FED und die EZB legte sofort nach. Dies wiederholte sich dann mehrmals. Wie haben sich die Bauzinsen entwickelt? Die Bauzinsen sind seit 2021 ebenfalls kräftig angestiegen. Im Jahre 2021 bekam man noch Kredit auf 30 Jahre für 0,6 Prozent. Letztes Jahr im 38

Januar waren wir schon bei einem Prozent und jetzt liegen wir bei über vier Prozent. Interessant ist zu sehen, wie schnell das ging. Einerseits sind wir jetzt wieder auf dem Zinsniveau von 2011 bzw. 2012, andererseits haben wir jedoch die Preise von 2021 minus 10 Prozent. Das bedeutet, wir sehen trotzdem noch 100 Prozent höhere Preise wie im Jahre 2011. Aufgrund dieser Entwicklung ist eine riesige Finanzierungslücke entstanden. Selbst Gutverdiener mit einem Eigenkapital von 20-30% können sich wegen der stark gestiegenen Zinsen bei gleichgebliebenen Angebotspreisen die Raten kaum noch leisten. Aktuell beschränkt sich die Käuferschicht fast nur noch auf Eigenkapitalkäufer. Dies ist ein Faktor, der auf den Markt extrem Druck ausübt. Wie lässt sich das Sentiment allgemein beschreiben? Wir haben seit ein paar Jahren eine negative Grundstimmung. Zuerst überschattete die Corona-Krise das Gemüt, dann kam der Krieg in der Ukraine und danach die steigenden Zinsen, eine hohe Inflation, gepaart mit kräftig anziehenden Energiekosten. Hinzu kommt, dass die Vorgaben der Politik die Käufer und Hausbauer verunsichert, weil sie beispielsweise nicht wissen, welche Auflagen hinsichtlich der Beheizung in Zukunft noch gelten sollen. Kosten für Handwerker und Baumaterial sind nach wie vor hoch, obwohl sie gerade wieder einbrechen. Insgesamt gibt es so viele Verunsicherungen, dass ein großer Teil der Interessenten im Moment eine sehr zurückhaltende Kaufneigung zeigt. Der Markt kennt in dieser Situation eine ganz klare Richtung – und das heißt nach unten. Lohnt sich eine Immobilie als Kapitalanlage? Das Thema Immobilie als Kapitalanlage ist derzeit völlig aus dem Rennen. Dies rührt daher, dass seit Jahren der Kaufpreis und die Miete nicht mehr im Verhältnis stehen, um eine gute Rendite zu erzielen. Wenn man nur 2 Prozent Netto-Rendite erhält, lohnt sich kein Kauf. Zudem bekommt man am Kapitalmarkt selbst in Europa wieder 3 Prozent oder vielleicht mehr. Damit hat sich der Kapitalmarkt wieder gedreht. Wie geht es nun weiter? Der Münchner Immobilienmarkt ist natürlich interessant. Aber da das Verhältnis zwischen dem Zinsniveau von 2011 und den gestiegenen Kaufpreisen völlig entglitten ist, müssen die Preise erst korrigieren. Der Markt wartet buchstäblich auf einen Rückgang der Preise. Zu dieser Situation kommt die Politik dazu, die eine Sanierungspflicht bzw. den Austausch aller Gas- und Ölheizungen fordert. Zumal dafür nur bedingt technische Lösungen zur Verfügung stehen. Herr von Rodenhausen, vielen Dank für das Gespräch. TRENDGUIDE HOME | MÜNCHEN Wie sieht es mit dem Angebot an Wohnraum aus? Was wirklich fehlt, ist bezahlbarer Wohnraum. Das bedeutet, dass die Miete nicht mehr als ein Drittel des Einkommens ausmacht. Durch steigende Energiekosten, selbst wenn der Gas- oder Strompreis wieder fällt, reduzieren die Versorger nicht gleichzeitig die Preise. Das bedeutet, beim Endverbraucher kommt der Marktmechanismus leider nicht an. Die steigenden Nebenkosten haben natürlich die Gesamtmiete nach oben katapultiert. 39