vznews, Svizzera italiano, giugno 2021, edizione 126

Pagina 14 vz news 126/Giugno 2021
Istruzioni per l’uso: imposte e ipoteche
Imposta sugli utili da sostanza immobiliare:
quando è possibile un differimento?
L’imposta sugli utili da sostanza immobiliare
viene applicata a ogni passaggio
di proprietà. Tuttavia, in alcune
circostanze specifiche, è previsto
un differimento, vale a dire in casi di
successione, donazione o anticipo sull’eredità.
L’imposta viene sospesa anche
nell’eventualità di un cambio di proprietà
tra coniugi, causa modifica del
regime dei beni, come avviene nel caso
di una separazione o di un divorzio.
Lo stesso vale qualora venga venduta
un’abitazione ad uso proprio e i
proventi vengano reinvestiti, entro termini
conformi, in una nuova abitazione
di proprietà – il cosiddetto acquisto
sostitutivo. A seconda del cantone,
non deve trascorrere un periodo superiore
a due-quattro anni tra la vendita
della vecchia proprietà e l’acquisto di
una nuova. Se tuttavia il prezzo d’acquisto
del nuovo immobile è inferiore
ai costi d’investimento del vecchio immobile,
l’intero utile va tassato immediatamente.
Consiglio: richieda la consulenza
di un esperto e faccia valutare il suo
caso, verificando se l’imposta sugli utili
da sostanza immobiliare vada pagata
già alla vendita dell’oggetto. Questa
viene calcolata sulla differenza tra
il ricavato della vendita e il prezzo di
acquisto all’ultimo passaggio di proprietà,
in occasione del quale sono state
riscosse imposte sull’utile.
Ipoteca: la banca può pignorare il mio
pilastro 3a come misura di garanzia?
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Imposte sugli immobili
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Sì, può succedere. Da alcuni anni, le
banche hanno l’obbligo di verificare
periodicamente i loro crediti ipotecari,
anche quelli concessi a titolari di
ipoteche come lei, che pagano puntualmente
gli interessi. In occasione di
questo riesame, le banche procedono a
una nuova valutazione della proprietà.
E sebbene negli ultimi anni i prezzi
degli immobili siano sensibilmente
aumentati, la stima potrebbe presentare
un valore più basso di quello registrato
al suo acquisto. Questo accade,
ad esempio, se sono previsti lavori di
manutenzione importanti. A seconda
delle circostanze, la banca potrebbe
ritenerla non più in grado di sostenere
gli interessi ipotecari: in tal caso,
sarebbe costretto a rimborsare parte
dell’ipoteca.
Consiglio: per aggirare l’obbligo
di ammortamento, può fare riferimento
al denaro accumulato nel pilastro 3a
e soddisfare (nuovamente) i requisiti
di sostenibilità richiesti.
Sciogliere l’ipoteca:
l’indennità di
uscita è fiscalmente
deducibile?
Le condizioni contrattuali della maggior
parte delle banche prevedono una
disdetta anticipata dell’ipoteca solo
in caso di vendita dell’immobile. In
presenza di altre motivazioni, il cliente
dovrà negoziare la risoluzione con
la banca, che può rivendicare un indennizzo.
Per la disdetta anticipata di
un’ipoteca, le autorità fiscali prevedono
essenzialmente tre scenari.
f Vendita della proprietà immobiliare:
se la disdetta anticipata è «indissolubilmente»
legata alla vendita
della proprietà immobiliare, i costi
dell’indennità di uscita possono essere
dedotti dall’imposta sugli utili da sostanza
immobiliare.
f Nuova stipula presso lo stesso istituto
finanziatore: in tal caso, i costi
vengono considerati come interessi
ipotecari e, come tali, sono fiscalmente
deducibili.
f Nuova stipula presso un altro istituto
finanziatore: in merito alla questione,
il Tribunale federale ha recentemente
emesso una decisione in base
alla quale l’indennizzo per scadenza
anticipata non è deducibile fiscalmente.
Tuttavia, in caso di vendita successiva
del bene immobile, si possono
dedurre i costi dall’imposta sugli utili
da sostanza immobiliare. Quindi: non
getti via le fatture, perché potrebbero
esserle utili tra qualche anno.
SCHEDA
INFORMATIVA
Risparmiare sugli
interessi ipotecari
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