Testo completo della sentenza - fondazione forense modenese

B) ordinare al convenuto la cancellazione delle due ipoteche giudiziali iscritte sull’immobilepresso la Conservatoria dei registri immobiliari di Modena in data 29/03/90 n. 1085 Part. afavore della Banca Agricola Mantovana con sede in Mantova e in data 11/04/90 al n. 1248Part. a favore della Sezione Speciale per il credito alla Cooperazione presso la BancaNazionale del Lavoro, con sede in Roma, stabilendo che, in difetto, vi potranno provvedere leattrici utilizzando unicamente la residua somma dovuta al convenuto per il trasferimento (€58.555,10), come indicata e determinata al punto A, trattando direttamente con gli istituti dicredito (in tal senso si veda Cass. Civ., Sez. II, 29/05/99, n. 5228).C) Condannare inoltre il convenuto al risarcimento dei danni tutti subiti dalle signore XX1 e XX2come risultati provati in causa per l’ammontare di € 18.913,20 da compensarsi con il residuoprezzo dell’immobile, per un restante totale di € 58.555,10, oltre a € 550,00 mensili sino allastipula del contratto definitivo di compravendita dell’immobile di cui al punto A o al passaggioin giudicato della sentenza traslativa della proprietà dello stesso.IN OGNI CASOCon vittoria di spese, competenze ed onorari tutti del presente giudizio, da compensarsi con lesomme dovute.Svolgimento del processoCon atto di citazione notificato in data 25 luglio 2003, XX1 e XX2 convenivano ingiudizio, avanti al Tribunale di Modena sezione distaccata di Carpi, YY , promuovendoazione ex art. 2932 c.c..Si tratta di preliminare di compravendita di piccolo fabbricato rurale posto in Carpi, viaTre Ponti n. 39, con circostante area cortiliva, distinto al N.C.T. del Comune di Carpi alfoglio 126 mappale 39 (fabbricato) –l’area sarà stralciata dal mappale 37 del foglio 126-(doc. 1). Il contratto prevede il trasferimento del possesso, prima del rogito (da stipularsientro il 31/12/03), e segnatamente entro il 31/12/2002 “obbligandosi la partepromittente la vendita (ndr YY) a firmare le eventuali richieste di ristrutturazionedell’immobile, che la parte promittente l’acquisto dovesse richiedere al Comune diCarpi” (pag. 3 contratto).Si costituiva in giudizio YY , con l’avv. Daniele Ferrari, sostenendo in via principale lanullità del preliminare, per erroneità e contrarietà a disposizioni normative eregolamentari del frazionamento.Veniva fissata l’udienza ex art. 183 cpc per il 30/6/2004.Con ricorso depositato in data 24/5/04 XX1 e XX2 proponevano ricorsopossessorio ex art. 704 cpc al fine di ottenere la reintegrazione nel possessodell’immobile (proc. n. 4601/04 r.g.).YY non compariva all’udienza del 30/6/04.Le attrici e ricorrenti allegavano di avere preso possesso dell’immobile, di avervitrasferito una roulotte arredata di loro proprietà e di avere incaricato l’impresa Edildianadi cominciare i lavori di ristrutturazione dell’immobile.Va precisato che il cancello che consente l’accesso all’immobile de quo è comune ad altraproprietà del YY (v. contratto).Allegavano le ricorrenti che in data 12/12/03 YY chiudeva il cancello “comune”,impedendo di fatto da quel momento in poi ogni possibile accesso sia alle ricorrenti cheagli operai dell’impresa Edildiana.Con ordinanza del 10/7/2004 veniva accolta la domanda interdittale, ordinando a YY direintegrare XX1 e XX2 nel possesso del piccolo fabbricato rurale posto in Carpi, viaTre Ponti n. 39, con circostante area cortiliva. Reintegrazione da attuarsi mediante la2

consegna immediata di copia delle chiavi o del sistema di apertura del cancello “comune”posto su via Tre Ponti; in caso di mancata consegna autorizzando, ai sensi dell’art. 669duodecies cpc, le ricorrenti a sostituire il sistema di apertura del cancello tramitel’ufficiale giudiziario, che potrà avvalersi di un ausiliario, omesse le formalità dipreventiva notifica del presente provvedimento e del precetto e senza l’osservanza dellemodalità di esecuzione tipiche di cui all’art. 612 cpc, con consegna di copia dello stessoal resistente YY.Il provvedimento veniva eseguito in data 2/8/2004 tramite ufficiale giudiziario, il quale,stante il rifiuto di YY di consegnare copia delle chiavi, provvedeva a far sostituire laserratura del cancello d’ingresso (v. verbale in proc. n. 4601/04).Nel giudizio ex art. 2932 c.c. il difensore del convenuto avv. Ferrari rinunciava almandato, con dichiarazione depositata in Cancelleria in data 6/8/2004.Il convenuto non si costituiva con un nuovo difensore.Venivano concessi i termini per produrre documenti ed indicare nuovi mezzi di prova.Solo parte attrice depositava memoria istruttoria.Venivano ammesse le prove orali di parte attrice e fissata per l’assunzione l’udienza del9/6/2005.All’udienza all’uopo fissata, però, non si procedeva all’assunzione poiché si costituiva ilnuovo difensore del convenuto avv. Augusto Cortelloni.Il Giudice rigettava le istanze istruttorie di parte convenuta perché tardive; autorizzava laproduzione richiesta da parte attrice; rimetteva la decisione sulla richiesta di CTU delconvenuto, relativa al presunto erroneo frazionamento del terreno, all’esito delletestimonianze (v. ordinanza).All’udienza del 6/10/2005 fissata per l’assunzione delle testimonianze, anche l’avv.Cortelloni rinunciava al mandato e nessuno era presente per il convenuto, il quale nonrendeva, quindi, l’interrogatorio deferitogli. Si procedeva, pertanto, all’audizione dei testiindicati da parte attrice.La causa veniva posta in decisione, ai sensi dell’art. 281 quinquies cpc, all’udienza del25/1/ 2006, alla presenza della sola parte attrice, sulle conclusioni come in epigrafetrascritte, disponendo lo scambio delle comparse conclusionali e delle memorie direplica, ai sensi dell’art. 190 cpc.Motivi della decisioneLa domanda principale è fondata e deve essere accolta.Si tratta di giudizio promosso per l'esecuzione in forma specifica di contrattopreliminare (art. 2932 c.c.).Le attrici hanno chiesto una pronuncia di trasferimento della proprietà dell’immobile dequo, in seguito all’inadempimento dell’obbligo di contrarre, assunto dal convenuto.E’ agli atti contratto preliminare in data 6/11/2002 (doc. 1) con il quale YY promette divendere e XX1 e XX2 si impegnano ad acquistare, piccolo fabbricato rurale posto inCarpi (MO), via Tre Ponti n.39, con circostante area cortiliva il tutto descritto pressol’Agenzia del Territorio di Modena per il Comune di Carpi al N.C.T. al Foglio 126Mappale 39 (fabbricato) e l’area cortiliva stralciata dal mappale 37 del Foglio 126, per ilprezzo di € 92.962,00.Queste le altre pattuizioni del preliminare, rilevanti al fine delle decisione:3

- all’atto della stipulazione del preliminare le promissarie acquirenti versano una caparraconfirmatoria di € 15.493,70;- il saldo dovrà essere versato al momento del rogito da farsi entro il 31 dicembre 2003;- il possesso è concesso alle promissarie acquirenti entro il 31 dicembre 2002;- è prevista una servitù di passaggio su stradello di proprietà del promittente venditore,per accesso e recesso dalla via Tre Ponti;- YY dichiara che la costruzione è stata iniziata anteriormente al 1° settembre 1967 e chesuccessivamente non sono state eseguite opere tali da richiedere concessioni ad edificareo in sanatoria;- YY dà atto della esistenza di due ipoteche giudiziali iscritte dalla Banca AgricolaMantovana e dalla B.N.L., e si obbliga a cancellarle a sua cura e spese prima di addivenirea rogito.Il preliminare è sottoscritto anche da S.E. , coltivatrice diretta, per rinuncia al diritto diprelazione a lei spettante.Come detto, le attrici hanno proposto ricorso possessorio ex art. 704 cpc al fine diottenere la reintegrazione nel possesso dell’immobile (proc. n. 4601/04 r.g.).Va confermata l’ordinanza del 10/7/2004 di reintegrazione nel possesso.Le attrici hanno prodotto tutta la necessaria documentazione per procedere altrasferimento dell’immobile così come richiesto dalla legge ed in particolare:copia rogiti di provenienza (doc. 6 e 7); copia frazionamento redatto dal geom.Mantovani su incarico del YY (doc. 8); copia note di iscrizione delle due ipotechegiudiziali indicate in preliminare (doc. 11 e 12); certificato destinazione urbanistica (doc.15).La dichiarazione che la costruzione è stata iniziata anteriormente al 1° settembre ’67 eche successivamente non sono state eseguite opere tali da richiedere concessioni adedificare o in sanatoria è contenuta nel preliminare e nei rogiti di provenienza.Non occorre altra e diversa documentazione in quanto l’art. 17 e 18 L. 47/85 sono statiabrogati dall’art. 136 d.p.r. 06/06/01 n° 380 a decorrere dal 30/06/03.Le eccezioni del convenuto, che non ha formulato tempestive istanze istruttorie esi è disinteressato del giudizio, sono rimaste sfornite di prova.Vi è la prova dell’inadempimento del convenuto.Sono stati sentiti come testimoni: D.V. , titolare della Impresa Edildiana; MantovaniFabio, geometra; Barbieri Olivo, bancario; Lo Conte Mario.Si è acquisita la prova, tramite i suddetti testimoni, che le attrici prendevano possessodell’immobile e incaricavano un geometra di progettarne la ristrutturazione; le attrici,avendo il convenuto manifestato la volontà di concludere il contratto definitivo nelfebbraio 2003, dapprima richiedevano a Unipol Banca l’erogazione di un mutuo, cheveniva concesso e poi incaricavano l’impresa edile Edildiana del recupero dell’immobile;YY non manteneva fede ai propri impegni e ritardava continuamente il momento dellaconclusione del contratto definitivo, nonostante gli inviti alla stipulazione dello stessoprovenissero proprio dal convenuto, e non si presentava davanti al notaio.Inoltre YY nemmeno è comparso a rendere l’interrogatorio deferitogli. Tale circostanza,ai sensi dell’art. 232 c.p.c. può fare ritenere come ammessi i fatti dedottinell’interrogatorio “valutando ogni altro elemento di prova”.4

Le attrici hanno proposto anche domanda di risarcimento del danno, perl’ammontare di € 18.913,20 da compensarsi con il residuo prezzo dell’immobile, per unrestante totale di € 58.555,10, oltre a € 550,00 mensili sino alla stipula del contrattodefinitivo di compravendita dell’immobile o al passaggio in giudicato della sentenzatraslativa della proprietà dello stesso.La domanda può essere solo parzialmente accolta.Le attrici hanno pagato le fatture del geometra Mantovani Fabio, emesse per leprestazioni professionali relative alla realizzazione del frazionamento del terreno –eseguito su incarico di YY e dal medesimo sottoscritto e accettato (doc. 8)-: fattura n. 5del 8/4/2003 di € 1.224,00 (doc. 2) e fattura n. 14 del 23/4/2003 di € 979,20 (doc. 9),per complessivi € 2.203,20.Tale importo deve essere riconosciuto a titolo di danno emergente, in quanto tale spesadoveva essere sostenuta dal promittente venditore YY.Non possono essere riconosciute, a titolo di risarcimento del danno, le sommecorrisposte dall’attrice XX2 dall’anno 2005 per canoni di locazione (v. contratto ericevuta –doc. 13 e 14-), per mancanza di prova che le stesse siano conseguenzaimmediata e diretta dell’inadempimento del convenuto alla obbligazione di stipulare ilcontratto definitivo.Si deve infatti considerare che le attrici, come previsto nel preliminare, hanno avuto ilpossesso dei beni prima del 31 dicembre 2002; sono state spossessate nel dicembre del2003; hanno ottenuto la reintegrazione nel possesso in data 2/8/2004. Da tale ultimadata nessun danno può, pertanto, essere riconosciuto per il mancato godimentodell’immobile per cui è causa. Il contratto di locazione prodotto è stato stipulato in data3/3/2005.L’impresa Edildiana ha svolto lavori sul terreno e sul fabbricato in questione perun importo di € 11.760,00 (v. fattura n. 8 del 31/3/2003 di tale importo –doc. 3- e testeD.V. ): pulizia e smaltimento rottami con escavatore, lavori interni, sgombero di mobilied attrezzi.Tali somme non possono essere riconosciute, a titolo di risarcimento del danno, permancanza di prova che le stesse siano conseguenza immediata e direttadell’inadempimento del convenuto alla obbligazione di stipulare il contratto definitivo.Si tratta di lavori, di pulizia ed altro, che le attici hanno fatto eseguire sull’immobile inquestione nei primi mesi dell’anno 2003 (la fattura è del 31/3/2003) dopo avernericevuto il possesso, come da contratto preliminare.In conclusione può essere riconosciuta a titolo di risarcimento del danno soltantola somma relativa al geom. Mantovani, che, trattandosi di debito di valuta, si calcolaall’attualità, in € 2.400,00, con arrotondamento.Il residuo prezzo dovute dalle attrici è di € 77.468,30 (92.962,00 – 15.493,70caparra).Come richiesto, la somma dovuta a titolo di risarcimento del danno va posta in parzialecompensazione con il debito relativo al pagamento del residuo prezzo.Si ottengono € 75.068,30 (77.468,30 – 2.400,00).Va quindi emessa sentenza costitutiva che produca gli effetti del contratto nonconcluso.5

L’art. 2932 c.c. prevede che, in caso di contratti che hanno per oggetto il trasferimentodella proprietà di una cosa determinata, la domanda non può essere accolta se “colui chel’ha proposta non esegue la sua prestazione o non ne fa offerta nei modi di legge, ameno che la prestazione non sia ancora esigibile”.Il contratto preliminare 6/11/2002 prevedeva che il residuo prezzo a saldo dovrà essereversato al momento del rogito da farsi entro il 31 dicembre 2003.La prestazione di pagamento del residuo prezzo non era dunque esigibile al momentodella domanda giudiziale.In tal caso secondo la giurisprudenza, la sentenza costitutiva deve essere pronunciataindipendentemente da qualsiasi offerta, ed il pagamento del prezzo (o della parte residua)va imposto dal giudice quale condizione dell’effetto traslativo derivante dalla sentenza (explurimis Cassazione civile sez. II, 18/11/1996 n. 10069 e Cass. 3926/96, 795/95,144/93).Nel caso in esame si deve esaminare anche la questione delle due ipoteche.Nel preliminare è riportato: “... ipoteche che saranno cancellate a cura e spese della partepromittente la vendita prima di addivenire a rogito”.La parte promittente la vendita non vi ha provveduto.Così la giurisprudenza della Suprema Corte:L'inadempienza del promittente all'obbligo di provvedere alla cancellazione dipregresse ipoteche, ovvero la sopravvenienza di trascrizioni o iscrizioni implicantipericolo di evizione, non osta a che il promissario possa chiedere l'esecuzione in formaspecifica a norma dell'art. 2932 c.c. Ove si avvalga di tale facoltà, il promissariomedesimo è dispensato dall'onere del pagamento o della formale offerta del prezzo(di cui sia previsto il versamento all'atto della stipulazione del definitivo), potendochiedere che il giudice, con la pronuncia che tenga luogo del contratto nonconcluso, fissi condizioni e modalità di versamento idonee ad assicurare l'acquistodel bene libero da vincoli e a garantirlo dall'eventualità dell'evizione.Cassazione civile , sez. II, 23 febbraio 2001, n. 2661,Giur. it. 2001, 1824Nello stesso sensoCassazione civile , sez. II, 30 gennaio 1997, n. 936Cassazione civile , sez. II, 29 maggio 1999, n. 5228Il promittente venditore che abbia violato l'obbligo di mantenere il bene promesso invendita libero da pesi ed oneri non può avvantaggiarsi di tale suo inadempimentonegando il trasferimento dell'immobile, con la conseguenza che il giudice aditoper l'esecuzione specifica dell'obbligo di concludere il contratto preliminare chiestadal promissario acquirente, nello stabilire le modalità e i termini entro i qualil'attore deve adempiere l'obbligazione di pagare il residuo prezzo, può - per l'esigenzadi salvaguardare l'equilibrio sinallagmatico dei contrapposti interessi - subordinare talepagamento all'estinzione, da parte del promittente alienante, dell'ipoteca.Cassazione civile , sez. II, 28 aprile 2004, n. 8143In applicazione di tali principi, va ordinato al convenuto YY di provvedereimmediatamente alla cancellazione delle ipoteche.6

Il pagamento da parte delle attrici del residuo prezzo va subordinato alla cancellazionedelle ipoteche.In mancanza di spontaneo adempimento da parte del convenuto, si possono autorizzarele attrici a provvedere direttamente alla cancellazione delle ipoteche, contattandodirettamente gli Istituti di credito ed utilizzando a tale scopo soltanto le somme ancoradovute per il trasferimento dell’immobile (€ 75.068,30).In tal senso v. motivazione Cassazione 5228/1999 citata:“La sentenza impugnata ben poteva quindi consentire ai promissari di impiegare lasomma ancora dovuta di 33 milioni nella cancellazione delle iscrizioni e trascrizionigravanti sull'immobile attuando un legittimo intervento riequilibrativo delle contrapposteprestazioni.Questa possibilità è fuori dello schema dell'azione surrogatoria dell'art. 2900 c.c. e rientrain quello della compensazione giudiziale (art. 1243 c.c.) del credito della promittente conil debito dei promissari che adempiono ex art. 1180 c.c., un'obbligazione altrui.”In conclusione, va ordinato il trasferimento dell’immobile de quo a favore delle attrice ein danno del convenuto, alla condizione del pagamento del residuo prezzo di €75.068,30, con le modalità sopra specificate.Va previsto, come da preliminare, il diritto di servitù di passaggio a favore della proprietàdelle attrici .Può disporsi che il residuo prezzo –dedotto quanto pagato per la cancellazione delleipoteche, se effettuata direttamente dalle attrici- vada effettuato contestualmente allarichiesta di trascrizione della sentenza presso la competente Conservatoria dei registriimmobiliari.Non sono dovuti interessi né rivalutazione, non potendosi ravvisare un ritardo colpevoledelle promissarie acquirenti nel pagamento del residuo prezzo.Secondo la Cassazione l'obbligazione del pagamento del prezzo, in tema dicompravendita, costituisce debito sin dall'origine pecuniario, con la conseguenza chesoltanto per effetto del ritardo colpevole e della data della costituzione in moradecorrono gli interessi (art. 1224, comma primo, c.c.); mentre al creditore compete unulteriore risarcimento (art. 1224, comma secondo c.c.) - restando possibile al giudice,nella valutazione di questa pretesa, di tenere conto del fenomeno della svalutazionemonetaria - solo se dimostra di aver subito dal ritardo un danno maggiore (ex plurimissentenza 10069/96 citata ed in precedenza Cass. 9/5/1983 n. 3174).Le spese –comprese quelle relative al procedimento possessorio- seguono lasoccombenza e si liquidano in dispositivo.Dispositivo della sentenzaIl Tribunale di Modena Sezione Distaccata di Carpi, in persona del giudice dott.Riccardo Di Pasqualedefinitivamente decidendoogni diversa domanda, istanza, eccezione e deduzione respinte:- conferma il provvedimento possessorio del 10 luglio 2004;- ordina ai sensi dell’art. 2932 c.c. il trasferimento a favore delle attrici XX1 , e XX2, edai danni del convenuto YY , -, del piccolo fabbricato rurale posto in Carpi (MO), via Tre7

Ponti n.39, con circostante area cortiliva il tutto descritto presso l’Agenzia del Territoriodi Modena per il Comune di Carpi al N.C.T. al Foglio 126 Mappale 39 (fabbricato) el’area cortiliva stralciata dal mappale 37 del Foglio 126, con la servitù di passaggio afavore della proprietà delle attrici , come da contratto preliminaredel 6/11/2002, per il residuo prezzo di € 75.068,30, già operata la parzialecompensazione con la somma di € 2.400,00 riconosciuta in favore delle attrici a titolo dirisarcimento del danno, nei sensi di cui in motivazione;ordina al Conservatore di Registri Immobiliari competente di trascrivere la presentesentenza a favore delle attrici e contro il convento, con esonero da ogni responsabilità;- ordina al convenuto YY di provvedere immediatamente alla cancellazione delleipoteche giudiziali iscritte sull’immobile presso la Conservatoria dei registri immobiliaridi Modena in data 29/03/90 n. 1085 Part. a favore della Banca Agricola Mantovana consede in Mantova e in data 11/04/90 al n. 1248 Part. a favore della Sezione Speciale per ilcredito alla Cooperazione presso la Banca Nazionale del Lavoro, con sede in Roma;autorizza, in mancanza, le attrici a provvedere direttamente alla cancellazione delleipoteche, utilizzando a tale scopo le somme ancora dovute per il trasferimentodell’immobile (€ 75.068,30);subordina il pagamento da parte delle attrici del residuo prezzo alla cancellazione delleipoteche;- condiziona l’effetto traslativo derivante dalla presente sentenza al pagamento da partedelle attrici del residuo prezzo –dedotto quanto pagato per la cancellazione delleipoteche, se effettuata direttamente dalle attrici stesse-, da effettuarsi contestualmentealla richiesta di trascrizione della sentenza presso la Conservatoria dei RegistriImmobiliari competente;- condanna il convenuto YY alla rifusione in favore della attrici XX1 e XX2 delle spesedi lite, che si liquidano nella complessiva somma di € 10.360,65, di cui € 6.300,00 peronorari, € 3.453,24 per diritti ed € 607,41 per spese, oltre rimborso spese generali edaccessori di legge.Carpi, 11/8/2006IL GIUDICEdott. Riccardo Di PasqualeDepositata in Cancelleria e pubblicata il ___________________________8