procedimento per convalida di sfratto - Università Telematica Pegaso

Università Telematica PegasoProcedimento per convalida di sfratto1 IntroduzioneIl procedimento in esame trova la relativa previsione codicistica nel Libro IV, Capo II, del c.p.c.e, segnatamente, nel combinato disposto normativo ex artt. 657 et ss..Esso è un procedimento speciale ovverosia rappresenta la classica ipotesi di tutela sommaria di undiritto.Tutela contraddistinta altresì dalla autonomia e dalla non necessarietà laddove per autonomia benpuò intendersi l’autosufficienza del procedimento nel senso di giudizio avente genesi propria e, amaggior ragione, definizione propria nonché produttiva ex se di definitive statuizioni.Definitività del pronunciamento del giudice realizzantesi senza alcuna previsione di prosecuzioneulteriore del giudizio sommario de quo e, senza, tantomeno, alcuna previsione di mutamento delgiudizio da sommario a cognizione piena se non nella ricorrenza di specifiche eventualità (diseguito argomentate).Sempre preliminarmente, va specificato che il procedimento in esame può essere esperitoESCLUSIVAMENTE in relazione ai contratti di locazione AD USO ABITATIVO.Invero, “il procedimento instaurato a seguito di domanda di generica finita locazione di immobileadibito ad uso non abitativo per scadenza del termine convenzionale o legale deve svolgersisecondo le forme ordinarie e spetta al giudice competente (…) senza che possa trasformarsi inprocedimento sommario per convalida di licenza (o di sfratto) per finita locazione (…)”1.Al fine di meglio comprendere il significato dell’autonomia del procedimento in disamina, apparesufficiente richiamare qualche significativo arresto giurisprudenziale.Pertanto, “la instaurazione, da parte del locatore, di un ordinario giudizio di risoluzione delcontratto di locazione per inadempimento”2 non preclude “la facoltà del conduttore di sanare lamorosità (…) nel corso del procedimento per convalida di sfratto di cui all’art. 658 c.p.c. (…) inquanto ciascun procedimento conserva la sua piena autonomia e dunque la pendenza del giudizio1 Cass. Civ., Sez. III, 07.05.1988, n. 3383. In Dottrina, L. MONTESANO – G. ARIETA, Diritto processualecivile, III, Giappichelli, Torino, 1999, 263.2 Cass. Civ., Sez. III, 10.04.2009, n. 4505 in Giur. It., 2001, 477. In maniera pressoché identica: Cass. Civ.,Sez. III, 12.10.1988, in Foro It., 1999, I, 126.Attenzione! Questo materiale didattico è per uso personale dello studente ed è coperto da copyright. Ne è severamentevietata la riproduzione o il riutilizzo anche parziale, ai sensi e per gli effetti della legge sul diritto d’autore(L. 22.04.1941/n. 633)3 di 32

Università Telematica PegasoProcedimento per convalida di sfrattoordinario di risoluzione per inadempimento non può provocare il venir meno, nel procedimentospeciale, di una legittima facoltà del conduttore”3 4.Allo stesso modo, detto procedimento ha evidentemente natura giurisdizionale nonché contenziosa.La caratteristica più evidente della tipologia in discussione coincide certamente con la sommarietàovverosia un percorso processuale avulso dal rito ordinario di cognizione ma mirante ad ottenerel’identico risultato tipicamente inerente il rito ordinario.Detto diversamente, l’istituto consente astrattamente di conseguire un titolo esecutivo attraverso ilcui utilizzo ottenere tutela effettiva di alcuni diritti.La non necessarietà si identifica, invero, nella facoltatività per la parte citante di utilizzare ilmenzionato strumento processuale non profilandosi alcun impedimento a seguire il ritoordinariamente contemplato dal codice di rito.Come anticipato, sussiste la necessarietà anche del rispetto del principio del contraddittorio attesa laimprescindibilità della notifica del libello introduttivo alla controparte con consequenzialeradicamento obbligatorio del contraddittorio e correlata tutela dell’esercizio del diritto di difesadella controparte contro cui l’azione è diretta.I diritti in relazione ai quali la convalida di sfratto risulta contemplata sono i cd. “diritti allarestituzione”5, diritto che “si fonda sul seguente fenomeno: una certa prestazione è stata effettuata,in adempimento di un obbligo contrattuale, da una delle parti all’altra. Nel momento in cui vienemeno il titolo in virtù del quale la consegna è stata effettuata, la detenzione o il possesso di chi haricevuto il bene diviene , perché non esiste più il rapporto giuridico, che giustificala sua detenzione o il suo possesso. Chi ha conseguito il bene può quindi ottenerne la restituzione,3 Cass. Civ. idem.4 “Non sussiste litispendenza tra un procedimento per convalida di locazione (o sfratto) per finita locazioneed un procedimento ordinario avente ad oggetto l’accertamento della data di cessazione della locazione,atteso che i due procedimenti, pur avendo in comune la stessa causa di merito, sono differenziati dallapossibilità, nel procedimento speciale, che l’azione si esaurisca con la convalida o che, pur espandendosi, aseguito dell’opposizione dell’intimato, nell’ordinario giudizio di cognizione avente ad oggetto il merito dellapretesa, approdi al risultato dell’ordinanza di rilascio con riserva delle eccezioni del convenuto, cosìrealizzandosi effetti di cui l’azione non è suscettibile nel procedimento ordinario e riservati dalla leggeespressamente alla competenza funzionale del giudice adito in sede di convalida” (Cass. Civ., Sez. III,24.04.1996, n. 3851). Vedasi anche: Cass. Civ., Sez. III, 07.05.1988, n. 3384.5 F. P. LUISO, Diritto processuale civile, I Processi Speciali, Giuffrè, 2009, 154.Attenzione! Questo materiale didattico è per uso personale dello studente ed è coperto da copyright. Ne è severamentevietata la riproduzione o il riutilizzo anche parziale, ai sensi e per gli effetti della legge sul diritto d’autore(L. 22.04.1941/n. 633)4 di 32

Università Telematica PegasoProcedimento per convalida di sfrattosenza bisogno di utilizzare la rivendicazione, ma semplicemente dimostrando che il bene era statoconsegnato in adempime nto di un obbligo che nasce da un rapporto, che è venuto meno”6.Nel novero degli “obblighi di restituzione” che si fondano fisiologicamente sul rapportocontrattuale, rientrano quelli emergenti in coincidenza dell’esaurimento del rapporto.Esigenza di restituzione non determinata dall’insorgenza di patologie “ma semplicemente perché ilrapporto si è esaurito. Si tratta dei contratti restitutori in senso stretto, come, ad es., il comodato, lalocazione e l’affitto: una volta che il rapporto è cessato, come il bene è stato ricevuto in attuazionedel rapporto, così la controparte deve restituirlo sempre sulla base del contratto”7.6 F. P. LUISO, idem.7 F. P. LUISO, ibidem.Attenzione! Questo materiale didattico è per uso personale dello studente ed è coperto da copyright. Ne è severamentevietata la riproduzione o il riutilizzo anche parziale, ai sensi e per gli effetti della legge sul diritto d’autore(L. 22.04.1941/n. 633)5 di 32

Università Telematica PegasoProcedimento per convalida di sfratto2 Licenza per finita locazioneEssa è disciplinata dall’art. 657 c.p.c. che testualmente recita:Art. 657.(Intimazione di licenza e di sfratto per finita locazione)Il locatore o il concedente può intimare al conduttore, all'affittuario coltivatore diretto, al mezzadro o al colonolicenza per finita locazione, prima della scadenza del contratto, con la contestuale citazione per la convalida,rispettando i termini prescritti dal contratto, dalla legge o dagli usi locali.Può altresì intimare lo sfratto, con la contestuale citazione per la convalida, dopo la scadenza del contratto, se, invirtù del contratto stesso o per effetto di atti o intimazioni precedenti, e' esclusa la tacita riconduzione.Dalla lettera e dalla lettura della norma in commento sono facilmente individuabili i soggettidell’azione, i rapporti contrattuali di riferimento, i tempi della medesima ed il fine cuiteleologicamente risulta proiettato.I contratti di riferimento, in una elencazione certamente definibile tassativa, saranno: la locazione,l’affitto ed i contratti associativi agrari.L’obiettivo è chiaramente la precostituzione di un titolo esecutivo ovverosia l’ottenimento –in viaanche temporalmente anticipata- dello strumento essenziale per riottenere nella propria disponibilitàgiuridica il bene consegnato ed oggetto del rapporto locatizio.Da differente punto di vista, va anche aggiunto che la licenza per finita locazione “in quantoespressa manifestazione della volontà di porre fine al rapporto alla sua naturale scadenza, possiedetutti i requisiti della disdetta nonché di quell’atto sostanziale che è la prevista dall’art. 2, comma 1, L. 9 dicembre 1998, n. 431” 8 .Si appalesa chiara, dunque, la natura anticipatoria della richiesta, inoltrata in costanza del rapportolocativo, e, quindi, prima che il programma negoziale sia giunto alla naturale scadenza.Parimenti anticipata rispetto alla scadenza del termine per il rilascio sarà la decisionegiurisdizionale di condanna.Invero, “il locatore che non intenda rinnovare il contratto alla scadenza, può intimare licenza perfinita locazione per precostituirsi un titolo esecutivo, dal momento che le disposizioni relative alla8 Trib. Torino, 23.10.2002, in Arch. Locazioni, 2003, 374.Attenzione! Questo materiale didattico è per uso personale dello studente ed è coperto da copyright. Ne è severamentevietata la riproduzione o il riutilizzo anche parziale, ai sensi e per gli effetti della legge sul diritto d’autore(L. 22.04.1941/n. 633)6 di 32

Università Telematica PegasoProcedimento per convalida di sfrattoprocedura per il rinnovo non hanno modificato le disposizioni in tema di convalida di licenza esfratto per finita locazione” 9 .9 Trib. Torino, cit..Attenzione! Questo materiale didattico è per uso personale dello studente ed è coperto da copyright. Ne è severamentevietata la riproduzione o il riutilizzo anche parziale, ai sensi e per gli effetti della legge sul diritto d’autore(L. 22.04.1941/n. 633)7 di 32

Università Telematica PegasoProcedimento per convalida di sfratto3 I soggettiIl primo comma dell’art. 657 c.p.c. individua, quali soggetti titolari dell’azione de qua,”illocatore” ed “il concedente”.In un’ottica generale, la nozione di locatore la si ricava dalla interpretazione canonica dell’art. 1571c.c..Per locatore, cioè, si intende il soggetto (persona fisica o giuridica) obbligatosi a far godere ad unaltro soggetto (persona fisica o giuridica) un immobile per un precisamente individuato arcotemporale a fronte dell’ottenimento di un’altrettanta precisamente individuata utilitàeconomicamente apprezzabile.Viene facile sussumere in tale definizione il proprietario dell’immobile (e, da differenteangolazione, il proprietario del fondo rustico).Occorre, però ed altresì, evidenziare che non solo il titolare di diritto reale assoluto sul beneimmobile rappresenta il titolare del diritto in argomento.Infatti, “l’azione di rilascio di immobile per finita locazione va esercitata dal locatore, il quale puòanche non essere proprietario dell’immobile locato. E, quindi, ai fini della legittimazione ad agireper il rilascio, resta irrilevante l’indagine sulla veste di proprietario dell’immobile locato dallocatore” 10 .Nel caso in cui l’immobile sia in comproprietà, l’azione in esame, anche in ossequio al disposto exart. 1105 c.c., potrà essere utilmente esercitata anche da uno solo dei comproprietari soloallorquando sia fondatamente presumibile ritenere sussistente il consenso degli altri comproprietari.Consenso che può reputarsi validamente manifestato anche giusta consenso implicito (rectius:mancata specifica ed espressa contestazione degli altri comunisti) 11 .Nella disamina di fattispecie particolari, va rammentato che “Il coniuge, proprietario esclusivo di unimmobile, il quale abbia conferito all’altro coniuge un mandato senza rappresentanza per lastipulazione di un contratto di locazione, può agire autonomamente al fine di ottenere il rilasciodell’immobile locato, a mezzo di intimazione di sfratto per finita locazione, ed il coniuge locatorepuò intervenire volontariamente ad adiuvandum” 12 .10 Cass. Civ., sez. III, 23.10.1969, n. 3471.11 Cass. Civ., 05.04.1995, n. 4005.12 Trib. Mantova, Sez. dist. Castiglione delle Stiviere, 05.07.2000, n. 42, in Arch. loc. e cond., 2001, 455.Attenzione! Questo materiale didattico è per uso personale dello studente ed è coperto da copyright. Ne è severamentevietata la riproduzione o il riutilizzo anche parziale, ai sensi e per gli effetti della legge sul diritto d’autore(L. 22.04.1941/n. 633)8 di 32

Università Telematica PegasoProcedimento per convalida di sfrattoQuale regolamentazione segue il rapporto (e, correlatamente, le facoltà processuali in parola) nelcaso di sussistenza di rapporto di sublocazione?Come pacifico, la sublocazione comporta la nascita di un rapporto obbligatorio sicuramentequalificabile derivato la cui sorte, proprio in ragione della richiamata derivazione, dipendeintimamente dal rapporto principale di conduzione seguendone inevitabilmente le sorti.In tale prospettiva, “la sentenza, pertanto, pronunciata per qualsiasi ragione (nullità, risoluzione,scadenza della locazione, rinuncia del conduttore-sublocatore al contratto in corso) nei confronti delconduttore esplica nei confronti del sub conduttore, ancorché rimasto estraneo al giudizio e quindinon menzionato nel titolo esecutivo, non solo gli effetti della cosa giudicata sostanziale, ma anchel’efficacia del titolo esecutivo per il rilascio (Cass. 10 novembre 1998, n. 11324) e tale principiodiscende dal principio resoluto jure dantis resolvitur et ius accipientis (Cass. 24 maggio 1994, n.5053) 13 .13 Cass. Civ., Sez. III, 08.11.2007, n. 23302). In dottrina: L. MONTESANO – G. ARIETA, Diritto processualecivile, III, Giappichelli, Torino, 1999, 263.Attenzione! Questo materiale didattico è per uso personale dello studente ed è coperto da copyright. Ne è severamentevietata la riproduzione o il riutilizzo anche parziale, ai sensi e per gli effetti della legge sul diritto d’autore(L. 22.04.1941/n. 633)9 di 32

Università Telematica PegasoProcedimento per convalida di sfratto4 La competenzaIl procedimento in esame è riservato alla competenza funzionale del tribunale in composizionemonocratica e, relativamente alla competenza territorialmente intesa, al tribunale del luogo ove èsito l’immobile oggetto del contratto di locazione.La norma di riferimento nel codice di procedura civile è la seguente:Art. 661(Giudice competente)Quando si intima la licenza o lo sfratto, la citazione a comparire deve farsi inderogabilmente davanti al tribunaledel luogo in cui si trova la cosa locata.Nessun particolare affanno, dunque, nella individuazione dell’autorità giudiziaria cui rivolgere ladomanda de qua.Incertezza che non si palesa neppure nella ricorrenza di peculiari fattispecie, solo apparentementegeneratrici di confusione.Invero, “la qualità di concessionario di pubblico servizio, spettante al gestore di un impianto didistribuzione di carburante, non sottrae al giudice ordinario le controversie inerenti ai contrattiprivatistici dal medesimo stipulati, ivi incluso il contratto di locazione dell’area occorrente a dettoimpianto, anche nel caso in cui il locatore agisca per il rilascio del bene, considerato che, pure intale ipotesi, la causa non incide, in via diretta, su atti e provvedimenti relativi al rapportoconcessorio” 14 .Parimenti, “nel procedimento promosso dal locatore per il rilascio dell’immobile locato, ladeduzione del convenuto, circa l’appartenenza del bene al demanio di uso civico, formulata al finedel disconoscimento del diritto fatto valere dall’attore, non pone in discussione la giurisdizione delgiudice ordinario (in favore di quella del commissario per la liquidazione degli usi civici), con laconseguente inammissibilità del regolamento, nell’ambito di una contesa tra privati, si esaurisce inun’eccezione inerente al fondamento nel merito della domanda” 15 .Ancora, “La validità ed operatività «inter partes» di un contratto di locazione di immobile, nonché ilsuo assoggettamento alla normale disciplina privatistica, compresa l’azione di rilascio in caso di14 Cass. Civ., Sezioni Unite, 08.08.1990, n. 8068.15 Cass. Civ., Sezioni Unite, 19.02.1990, n. 112.Attenzione! Questo materiale didattico è per uso personale dello studente ed è coperto da copyright. Ne è severamentevietata la riproduzione o il riutilizzo anche parziale, ai sensi e per gli effetti della legge sul diritto d’autore(L. 22.04.1941/n. 633)10 di 32

Università Telematica PegasoProcedimento per convalida di sfrattomorosità del conduttore, non restano esclusi per il fatto che il bene sia stato abusivamente realizzatodal locatore su terreno demaniale, e non possa quindi considerarsi di proprietà del locatoremedesimo, trattandosi di circostanza rilevante solo al diverso fine dell’eventuale responsabilitàdell’autore dell’opera verso la P.A., nonché della facoltà di questa, non pregiudicata dal suddettocontratto, di avvalersi dei propri poteri a tutela del demanio” 16 .Similmente: “Qualora uno Stato straniero, per ottenere la disponibilità di un immobile in Italia dadestinarsi a sede di proprio organo (nella specie, ufficio consolare), stipuli un contratto di locazione,le controversie inerenti a tale contratto, inclusa quella promossa dal locatore per ottenere il rilasciodel bene, rientrano nella giurisdizione del giudice italiano, tenuto conto che l’immunitàgiurisdizionale, di cui godono gli Stati esteri e gli enti pubblici operanti nell’ordinamentointernazionale, non riguarda gli atti che essi pongano in essere iure privatorum, indipendentementedai loro poteri sovrani. Peraltro, la concreta destinazione dell’immobile all’indicato fine rendeinvocabile quella immunità giurisdizionale in sede di esecuzione del rilascio, dato che la sottrazionemateriale della sede alla sua funzione inciderebbe sulla possibilità stessa dello Stato straniero disvolgere le sue attività istituzionali sul territorio dello Stato italiano” 17 .La controversia inerente la convalida di sfratto per finita locazione di un fondo rustico (anche se lacontestazione concerne la validità della disdetta e non l’esistenza di un rapporto agrario), perché“implicando comunque l’accertamento della durata e della conseguente cessazione o meno delrapporto agrario, “spetta alla competenza esclusiva della sezione specializzata agraria del tribunale,alla quale l’art. 9° l.14 febbraio 1990, n. 29 ha devoluto tutte le controversie in materia di contrattiagrari, inerenti sia alla loro genesi, che al funzionamento ed alla cessazione degli stessi” 18 .Per una soluzione identica, in relazione a fattispecie inerente la convalida di sfratto per finitalocazione di un’area nuda, vedasi: Cass. Civ., sez. III, 03.10.1997, n. 9671.In considerazione della strutturazione del procedimento in esame, va doverosamente sottolineatoanche che “La competenza funzionale ed inderogabile spettante al tribunale relativamente ai16 Cass. Civ., Sezioni Unite, 20.03.1985, n. 2034.17 Cass. Civ., Sezioni Unite, 30.05.1990, n. 5091.18 Cass. civ., Sez. III, 04.01.2000, n. 17, in Mass. Giur. It., 2000.Attenzione! Questo materiale didattico è per uso personale dello studente ed è coperto da copyright. Ne è severamentevietata la riproduzione o il riutilizzo anche parziale, ai sensi e per gli effetti della legge sul diritto d’autore(L. 22.04.1941/n. 633)11 di 32

Università Telematica PegasoProcedimento per convalida di sfrattoprocedimenti speciali di cui agli artt. 657 e 658 c.p.c. è limitata dall'art. 661 c.p.c. alla prima delledue fasi in cui si suddividono tali procedimenti, cioè a quella di cognizione sommaria che siconclude con la pronuncia di convalida o con l'ordine provvisorio di rilascio. L'inderogabilità di talecompetenza porta pertanto ad escludere la deferibilità ad arbitri della sola fase sommaria tal che,quando sia proposta opposizione da parte dell'intimato conduttore ed il procedimento speciale si siatrasformato in ordinario processo di cognizione, non esiste alcuna preclusione per la deferibilità agliarbitri di questa seconda fase del procedimento in attuazione della clausola compromissoria previstadal contratto di locazione” 19 .In maniera pressoché uguale si esprimeva anche la Corte Suprema sancendo che “La competenzaterritoriale inderogabile ex art. 661 c. p. c. riguarda solo la fase sommaria del procedimento disfratto per morosità, e non pure la successiva fase di merito, per la quale, pertanto, ben può operareil foro convenzionale” 20 .5 Necessità della forma scritta19 Trib. (Ord.) Verona, 15.01.2004, in Arch. Locazioni, 2004, 190.20 Cass. civ., 19.01.1991, n. 527, in Rass. Equo Canone, 1991, 126.Attenzione! Questo materiale didattico è per uso personale dello studente ed è coperto da copyright. Ne è severamentevietata la riproduzione o il riutilizzo anche parziale, ai sensi e per gli effetti della legge sul diritto d’autore(L. 22.04.1941/n. 633)12 di 32

Università Telematica PegasoProcedimento per convalida di sfrattoLegge 9 dicembre 1998, n. 431 -"Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo" (pubblicatanella Gazzetta Ufficiale n. 292 del 15 dicembre 1998 - Supplemento Ordinario n. 203/L).Capo ILOCAZIONE DI IMMOBILI ADIBITI AD USO ABITATIVOArt. 1.(Ambito di applicazione).1. I contratti di locazione di immobili adibiti ad uso abitativo, di seguito denominati "contratti di locazione", sonostipulati o rinnovati, successivamente alla data di entrata in vigore della presente legge, ai sensi dei commi 1 e 3 dell'articolo2.2. Le disposizioni di cui agli articoli 2, 3, 4, 7, 8 e 13 della presente legge non si applicano:a) ai contratti di locazione relativi agli immobili vincolati ai sensi della legge 1° giugno 1939, n. 1089, o inclusi nelle categoriecatastali A/1, A/8 e A/9, che sono sottoposti esclusivamente alla disciplina di cui agli articoli 1571 e seguenti del codice civilequalora non siano stipulati secondo le modalità di cui al comma 3 dell'articolo 2 della presente legge;b) agli alloggi di edilizia residenziale pubblica, ai quali si applica la relativa normativa vigente, statale e regionale;c) agli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche.3. Le disposizioni di cui agli articoli 2, 3, 4, 7 e 13 della presente legge non si applicano ai contratti di locazione stipulati daglienti locali in qualità di conduttori per soddisfare esigenze abitative di carattere transitorio, ai quali si applicano ledisposizioni di cui agli articoli 1571 e seguenti del codice civile. A tali contratti non si applica l'articolo 56 della legge 27 luglio1978, n. 392.4. A decorrere dalla data di entrata in vigore della presente legge, per la stipula di validi contratti di locazione è richiesta laforma scritta.Nella studio della disciplina processualcivilistica in questione non può prescindersi dal raccordare lamedesimo alla corrispondente sostanziale di cui alla suindicata norma e, segnatamente e per quantointeressa nella odierna sede, al comma quattro nella parte in cui –ancor più segnatamente- specificache la forma scritta del contratto di locazione è richiesta ad substantiam.La mancanza di forma scritta del contratto di locazione è, tra l’altro, “rilevabile d’ufficio, inmancanza della forma scritta il conduttore, secondo Trib. Varese 18 maggio 2000, assume laposizione di occupante sine titulo e nei suoi confronti non può essere promosso il procedimentospeciale della convalida di sfratto per morosità. In assenza di prova della esistenza di un contratto dilocazione, secondo Trib. Ariano Irpino 9 luglio 2009, può al più configurarsi un’occupazione senzaAttenzione! Questo materiale didattico è per uso personale dello studente ed è coperto da copyright. Ne è severamentevietata la riproduzione o il riutilizzo anche parziale, ai sensi e per gli effetti della legge sul diritto d’autore(L. 22.04.1941/n. 633)13 di 32

Università Telematica PegasoProcedimento per convalida di sfrattotitolo che non consente all’attore di avvalersi del procedimento di intimazione dello sfratto permorosità con contestuale citazione per la convalida, essendo lo stesso riservato alle ipotesi in cui uncontratto di locazione sia stato stipulato” 21 .Ancora, “in tema di sfratto per morosità, ove il contratto di locazione posto a base del procedimentosommario sia affetto da nullità per mancanza di forma scritta richiesta ad substantiam dall’art. 1comma 4 l. n. 431 del 1998, il giudicante deve –a mezzo di ordinanza- pronunciare il rigetto delladomanda per assenza dei relativi presupposti” 22 .D’altronde, la ratio della suindicata complessiva impostazione è comprensibile laddove si rammentiche, in quanto elemento costitutivo del contratto, la mancanza della forma scritta, a norma delcombinato disposto ex artt. 1418 e 1325 c.c., determina la nullità del contratto di locazione.Talerilevanza patologica, trasposta sul piano processuale, non potrà che comportare la non esperibilitàdel procedimento speciale di convalida 23 .Nel procedimento di convalida per finita locazione NON si applica la sospensione dei terminiprocessuali per come disciplinata dal r. d. 30 gennaio 1941, n. 12.La norma da considerare, infatti, coinciderà con l’art. 3 l. 7 ottobre 1969, n. 742, prevedente propriola deroga in questione.La sospensione si applicherà, invece ed in forza del principio generale ex art. 1 della citata l.742/1969, alla successiva fase a rito ordinario, salva declaratoria di urgenza che, però, deve trovarerelativa trasfusione in provvedimento giudiziale ad hoc.21 G. ARIETA, Trattato di diritto processuale civile, 2^ ed., X, Walters Kluwer Italia, 297.22 Trib. Verbania, 05.04.2001, in Arch. Locazioni, 2001, 567.23 Vedasi, a tal riguardo: Trib. Reggio Calabria, 29.03.2001, in Arch. Locazioni, 2001, 567.Attenzione! Questo materiale didattico è per uso personale dello studente ed è coperto da copyright. Ne è severamentevietata la riproduzione o il riutilizzo anche parziale, ai sensi e per gli effetti della legge sul diritto d’autore(L. 22.04.1941/n. 633)14 di 32

Università Telematica PegasoProcedimento per convalida di sfratto“Conseguentemente, soggiacciono alla sospensione in questione i termini per impugnare la sentenzache ha concluso l’ordinario giudizio di cognizione instauratosi a seguito dell’opposizionedell’intimato” 24 .24 Cass. Civ., Sez. III, 12.06.1990, n. 5688. Conformemente: Cass. Civ., Sez. III, 13.05.1997, n. 4195. Allostesso modo: “Nel giudizio promosso dal locatore di immobile urbano con intimazione di licenza per finitalocazione e sfratto per morosità contro il conduttore, l’intervento di un terzo, il quale si opponga alladomanda invocando un proprio autonomo diritto alla proroga legale del contratto (nella specie, in base aldisposto dall’art. 2 bis del D.L. 19 giugno 1974 n. 236, introdotto dalla legge di conversione 12 agosto 1974n. 351), non incide sulla natura del giudizio stesso, il quale, integrando «causa di sfratto», resta sottratto allasospensione dei termini durante il periodo feriale (art. 3 della L. 7 ottobre 1969 n. 742, in relazione all’art. 92del R.D. 30 gennaio 1941 n. 12)” (Cass. civ., sez. III, 6 gennaio 1982, n. 1).Attenzione! Questo materiale didattico è per uso personale dello studente ed è coperto da copyright. Ne è severamentevietata la riproduzione o il riutilizzo anche parziale, ai sensi e per gli effetti della legge sul diritto d’autore(L. 22.04.1941/n. 633)15 di 32

Università Telematica PegasoProcedimento per convalida di sfratto6 Intimazione di sfratto per finita locazioneIl procedimento risulta disciplinato dal secondo comma dell’art. 657 c.p.c..La struttura dell’istituto in disamina è sostanzialmente identica a quella inerente alla licenza perfinita locazione. La differenza evidente coincide con il tempo dell’azione nel senso che la convalidain questione viene (e può) essere chiesta quando il termine di durata del contratto di locazione è giàspirato e non sia emersa alcuna rinnovazione tacita del contratto. “Né incorre nel vizio di extra oultra petizione il giudice che dichiari la cessazione del contratto per una data successiva rispetto aquella indicata nell’atto di intimazione di licenza per finita locazione o di sfratto” 25 .25 Cass. Civ., Sez. III, 26.04.2004, n. 7927.Attenzione! Questo materiale didattico è per uso personale dello studente ed è coperto da copyright. Ne è severamentevietata la riproduzione o il riutilizzo anche parziale, ai sensi e per gli effetti della legge sul diritto d’autore(L. 22.04.1941/n. 633)16 di 32

Università Telematica PegasoProcedimento per convalida di sfratto7 Intimazione di sfratto per morositàCome noto, ai sensi dell’art. 1587 c.c., tra le obbligazioni gravanti sul conduttore rientra anchequella di corrispondere il canone in osservanza dei termini consensualmente convenuti al momentodella sottoscrizione del contratto. Laddove si manifesti la mancata solutio del corrispettivo neisuindicati termini, si configurerà la sussistenza di morosità del conduttore. Concretamente, quandosarà possibile affermare –giuridicamente- che il locatario versa nella predetta emergenza debitoria?Mentre l’art. 1455 c.c. rinvia ad un dato elastico e, quindi, è di fatto rimesso all’esclusivoapprezzamento discrezionale del giudice investito della questione sostanziale, verificare sel’inadempimento sia o meno . Più opportunamente, però, la legislazione di settorefissava in (l. 392/1978) il parametro certo.Così come ulteriore parametro preciso coincide con il mancato pagamento, nel ritardo sempre deiventi giorni, degli oneri accessori rappresentanti l’equivalente di due mensilità del canone locatizio.In riferimento al da ultimo menzionato aspetto, appare opportuno richiamare arrestigiurisprudenziali, sebbene di opposto tenore. Da un lato, invero, la giurisprudenza di merito avevamodo di affermare che “Il procedimento di convalida di sfratto non può essere esperito in relazioneal mancato pagamento dei soli oneri accessori, allorquando il locatore non deduca la morosità nelpagamento dei canoni” 26 . Contra si poneva, anche se sotto parzialmente differente profilo, Trib.Roma, Sez. VI, 17.02.2009, n. 2684. Il Supremo Collegio, però ed anche a seguito deipronunciamenti del Giudice delle Leggi 27 , optava per una soluzione positivamente permissivista,propendendo per l’ammissibilità del procedimento anche nel caso di omessa corresponsione allocatore degli oneri accessori 28 . Va ancora segnalato come “lo speciale procedimento di convalidadi sfratto per morosità, previsto dall’art. 658 c.p.c., concludendosi necessariamente con unapronuncia di risoluzione del vincolo contrattuale deve necessariamente afferire ad un programmanegoziale in essere, cioè vigente tra le parti al momento del radicamento della controversia. Pertantoe con sequenzialmente, il procedimento speciale in narrativa non potrà essere utilizzato al fine diazionare in giudizio voci di credito –ascrivibili alla posizione del locatore- inerenti ad un rapportolocativo pregresso ovverosia cessato tra le parti al momento della notificazione della intimazione.26 Trib. (ord.) Desio, 11.02.2003, in Gius., 2003, 16/17, 1908.27 Corte Cost., sent. n. 377/1998, in Giust. civ., 1988, I, 1387.28 Cass. Civ., 18.04.1989, in Arch. loc., 1990, 55.Attenzione! Questo materiale didattico è per uso personale dello studente ed è coperto da copyright. Ne è severamentevietata la riproduzione o il riutilizzo anche parziale, ai sensi e per gli effetti della legge sul diritto d’autore(L. 22.04.1941/n. 633)17 di 32

Università Telematica PegasoProcedimento per convalida di sfrattoPertanto, “qualora l’intimante asserisca l’inadempimento dell’obbligazione di solvere pretiumlocationis, l’ordinanza provvisoria di rilascio va diniegata dove risulti che il rapporto locatizio siacessato per scadenza del termine finale” 29 . A maggior ragione, “nel difetto di attuale persistenzadella morosità, oltre ad essere preclusa la convalida, in forza dell’ultimo comma dell’art. 663 c.p.c.,non può emettersi nemmeno l’ordinanza di rilascio ex art. 665 c.p.c.” 30 .29 Trib. Napoli, Sez. Afragola, ord. del 20.09.2004, in www.IUSSIT.it.30 Trib. Salerno, Sez. I, 03.11.2008.Attenzione! Questo materiale didattico è per uso personale dello studente ed è coperto da copyright. Ne è severamentevietata la riproduzione o il riutilizzo anche parziale, ai sensi e per gli effetti della legge sul diritto d’autore(L. 22.04.1941/n. 633)18 di 32

Università Telematica PegasoProcedimento per convalida di sfratto8 Mancata comparizione del locatore“Presupposto necessario della cessazione degli effetti processuali dell'intimazione di sfratto permorosità ai sensi dell'art. 662 c.p.c., è la mancata comparizione del locatore all'udienza fissatanell'atto di citazione e, pertanto, detta norma non è applicabile, qualora il locatore compaia a dettaudienza, sia pure allo scopo di dare atto della propria desistenza, chiedendo che sia dichiaratacessata la materia del contendere, soprattutto nel caso in cui il conduttore abbia contestatol'inadempimento, proponendo domanda riconvenzionale nei confronti del locatore” 31 .31 Cass. Civ., Sez. III, 19.08.2003, n. 12117, in Mass. Giur. It., 2003.Attenzione! Questo materiale didattico è per uso personale dello studente ed è coperto da copyright. Ne è severamentevietata la riproduzione o il riutilizzo anche parziale, ai sensi e per gli effetti della legge sul diritto d’autore(L. 22.04.1941/n. 633)19 di 32

Università Telematica PegasoProcedimento per convalida di sfrattoArt. 663.9 Mancata comparizione dell’intimato(Mancata comparizione o mancata opposizione dell'intimato)Se l'intimato non comparisce o comparendo non si oppone, il giudice convalida la licenza o losfratto e dispone con ordinanza in calce alla citazione l'apposizione su di essa della formulaesecutiva; ma il giudice deve ordinare che sia rinnovata la citazione, se risulta o appare probabileche l'intimato non abbia avuto conoscenza della citazione stessa o non sia potuto comparire per casofortuito o forza maggiore.Nel caso che l'intimato non sia comparso, la formula esecutiva ha effetto dopo trenta giorni dalladata dell'apposizione.Se lo sfratto e' stato intimato per mancato pagamento del canone, la convalida e' subordinataall'attestazione in giudizio del locatore o del suo procuratore che la morosita' persiste. In tale caso ilgiudice può ordinare al locatore di prestare una cauzione. Anche in relazione a tale aspetto, laprevisione normativa è estremamente chiara.L’intimato potrà:non comparire: l’assenza in udienza del destinatario dell’atto di intimazione comporta ex se laconvalida della licenza o dello sfratto;comparire: anche in questo caso trattasi di comparizione in senso fisico, preceduta o meno dacostituzione. Comparendo potrà non opporsi alla convalida od allo sfratto: tale condotta processualedeterminerà ovviamente la convalida de qua in uno all’emissione di ordinanza del giudice diapporre in calce alla citazione la formula esecutiva (per la successiva fase esecutiva) 32 .32 Pertanto, “l'efficacia sostanziale (sanzionata appunto dalla formula esecutiva) è prodotta dalla coesistenzadell'intimazione di licenza o di sfratto e dall'ordinanza di convalida, con la conseguenza che laddovel'apposizione della formula risulti effettuata altrove (nella specie in calce al verbale di udienza), essa restapriva di rilievo ai fini dell'impugnazione dell'ordinanza di convalida mediante appello, potendosi se del casoconfigurare l'opposizione ex art. 615 o 617 cod. proc. civ.. (Rigetta, App. Bari, 23 Febbraio 2002)” (Cass.civ., Sez. III, 06/07/2006, n. 15353, in Mass. Giur. It., 2006).Attenzione! Questo materiale didattico è per uso personale dello studente ed è coperto da copyright. Ne è severamentevietata la riproduzione o il riutilizzo anche parziale, ai sensi e per gli effetti della legge sul diritto d’autore(L. 22.04.1941/n. 633)20 di 32

Università Telematica PegasoProcedimento per convalida di sfrattoResta doverosa la verifica del giudice –da effettuare di ufficio- in ordine alla regolarità delperfezionamento della notifica.L’insorgenza di dubbi a tal specifico riguardo, impone al giudice di ordinare la rinnovazione dellacitazione.Il locatore (od il suo procuratore) deve (necessariamente) attestare in giudizio che la morositàpersiste.Lo schema tipico prevede, pertanto, la necessaria dichiarazione della persistenza della posizionedebitoria ascrivibile al locatario-intimato senza, però, contemplare la previsione di alcunaipotizzabile indagine in merito alla verifica della fondatezza o meno del contenuto di taledichiarazione.Invero, “L'ordinanza di convalida non ha natura di sentenza, e non è dunque impugnabile, se non èemessa al di fuori dello schema tipico del procedimento sommario disciplinato dall'art. 663 c.p.c., ilquale è rispettato tutte le volte che l'ordinanza sia stata emessa ritualmente, in presenza deipresupposti formali previsti per la sua adozione. Fra questi si annovera, nel caso di sfratto intimatoper mancato pagamento del canone (ovvero degli oneri accessori, com'è assolutamente pacifico),"l'attestazione del locatore o del suo procuratore che la morosità persiste" (art. 663, comma 3,c.p.c.), e non già la verità della dichiarazione stessa, che attiene all'effettiva sussistenza dellamorosità e concerne dunque un aspetto sostanziale. Ne consegue che l'eventuale falsità delladichiarazione di persistenza della morosità di cui al comma 3 dell'art. 663 c.p.c. non consente diutilizzare avverso il provvedimento di convalida dello sfratto i mezzi ordinari d'impugnazioneprevisti per le sentenze (salva la revocazione ex art. 395, n. 1 c.p.c., a seguito della sentenza dellaCorte cost. n. 51 del 1995), restando le eventuali ragioni dell'intimato affidate all'azionerisarcitoria” 33 .Un discorso particolare merita la disamina della facoltà, attribuita al conduttore moroso, dall’art. 55l. 392/1978 (cd. legge sull’equo canone).Tale disposto normativo consente al conduttore moroso intimato di comparire e chiedere al giudicela concessione del cd. “termine di grazia” ovverosia la concessione di un arco temporale allo spiraredel quale dovrà dare giudiziale prova dell’avvenuto pagamento di quanto complessivamente dovutoal proprio locatore intimante.33 Cass. Civ., Sez. III, 12.01.2000, n. 247, in Mass. Giur. It., 2000.Attenzione! Questo materiale didattico è per uso personale dello studente ed è coperto da copyright. Ne è severamentevietata la riproduzione o il riutilizzo anche parziale, ai sensi e per gli effetti della legge sul diritto d’autore(L. 22.04.1941/n. 633)21 di 32

Università Telematica PegasoProcedimento per convalida di sfrattoPrecisato altresì che tale richiesta non può essere inoltrata nell’ipotesi di sfratto per morositàinerente locazioni ad uso diverso da quello abitativo, il mancato adempimento del pagamento diquanto sopra richiamato (morosità di cui all'atto di citazione con gli interessi legali e le speseprocessuali), “legittimamente viene emessa alla successiva udienza l'ordinanza di convalida disfratto ex art. 663 c.p.c., dovendosi ritenere che la morosità persiste, senza che l'inadempimentoresiduo sia suscettibile di una nuova verifica sotto il profilo della gravità” 34 .34 Cass. Civ., Sez. III, 27.04.1994, n. 3977, in Foro It., 1995, I, 230.Attenzione! Questo materiale didattico è per uso personale dello studente ed è coperto da copyright. Ne è severamentevietata la riproduzione o il riutilizzo anche parziale, ai sensi e per gli effetti della legge sul diritto d’autore(L. 22.04.1941/n. 633)22 di 32

Università Telematica PegasoProcedimento per convalida di sfratto10 Opposizione dell’intimatoLa presenza dell’intimato con correlata sua dichiarazione di volersi opporre alla convalidadetermina la seguente duplice evenienza:- da un lato, impedisce completamente al giudice di poter pronunciare la convalida;- dall’altro, non impedisce al giudice, laddove l’intimante gliene faccia espressa richiesta, diemettere ordinanza non impugnabile di rilascio con riserva delle eccezioni del convenuto: taleordinanza è sempre immediatamente esecutiva, e segue alla valutazione di non fondatezza delleeccezioni -eventualmente sollevate dall’intimato- su prova scritta. Come anticipato, l’ordinanza nonimpugnabile di rilascio non potrà essere emessa d’ufficio ma postula, in ogni caso, la richiesta dellocatore intimante.La persistenza del locatore, nonostante l'opposizione del conduttore, nella richiesta di convalida,non può avere altra interpretazione di voler conseguire il provvedimento provvisorio di rilascio.Risultato che, però, resta sempre condizionato “alla sussistenza del requisito della persistenza dellamorosità intimata” 35 .Pertanto, “il rifiuto del locatore di ricevere il pagamento dell'importo ad essa corrispondente, siapure a lite pendente, determina la virtuale non persistenza della morosità e, pertanto, preclude lapronuncia dell'ordinanza detta” 36 .Processualmente discorrendo, l'opposizione dell'intimato ai sensi dell'articolo 665 cod. proc. civ.determina la conclusione del procedimento a carattere sommario e l'instaurazione di un nuovo eautonomo procedimento con rito ordinario, nel quale le parti possono esercitare tutte le facoltàconnesse alle rispettive posizioni, ivi compresa per il locatore la possibilità di porre a fondamentodella domanda una "causa petendi" diversa da quella originariamente formulata, e per il conduttorela possibilità di dedurre nuove eccezioni e di spiegare domanda riconvenzionale.Il procedimento proseguirà, in conseguenza, nelle forme del rito locatizio di cui all’art. 447bisc.p.c..35 Trib. Roma, 08/03/2007, in Imm. e propr., 2007, 8, 528.36 Trib. Roma, idem.Attenzione! Questo materiale didattico è per uso personale dello studente ed è coperto da copyright. Ne è severamentevietata la riproduzione o il riutilizzo anche parziale, ai sensi e per gli effetti della legge sul diritto d’autore(L. 22.04.1941/n. 633)23 di 32

Università Telematica PegasoProcedimento per convalida di sfrattoIn altri termini, l’opposizione dell’intimato provoca un radicale trasformazione del rito concontestuale cessazione integrale dell’originario rapporto processuale basato sulla domanda diconvalida.Il nuovo rapporto processuale, così determinatosi, avrà pertanto ad oggetto una domanda ordinariadi accertamento o di risoluzione, alla cui riproposizione l’originario intimante sarà onerato.La riformulazione non necessariamente dovrà combaciare con una esplicitazione formale dellamedesima ben potendosi ritenere implicitamente riproposta “se, dopo l’opposizione dell’intimato, illocatore prosegua la sua attività processuale” 37 .Ai sensi dell’art. 426 c.p.c., il giudice disporrà, con ordinanza, il mutamento del rito indicando alleparti l’udienza di discussione della causa e fissando, al contempo, i termini perentori che le partidovranno osservare per la eventuale integrazione dei rispettivi atti difensivi.Integrazioni realizzande attraverso il deposito degli atti in argomento nella Cancelleria delmedesimo Giudicante.37 Cass. Civ., Sez. III, in Rass. Equo Canone, 1992, 147.Attenzione! Questo materiale didattico è per uso personale dello studente ed è coperto da copyright. Ne è severamentevietata la riproduzione o il riutilizzo anche parziale, ai sensi e per gli effetti della legge sul diritto d’autore(L. 22.04.1941/n. 633)24 di 32

Università Telematica PegasoProcedimento per convalida di sfratto11 Opposizione dopo la convalidaSempre nell’ottica di una efficace ed effettiva tutela del diritto di difesa dell’intimato e delrispetto del basilare principio del contraddittorio, il sistema codicistico contempla una norma dichiusura, a suggello dei suindicati parametri.Ebbene, laddove si verifichi l’ipotesi della dimostrazione –il cui onere grava esclusivamentesull’intimato- della mancata, tempestiva conoscenza dell’atto per irregolarità della notifica o percaso fortuito o forza maggiore 38 39 , al conduttore intimato è rimessa la esperibilità della opposizionetardiva.Le norme del rito esaminando, come notato, si pongono atte a garantire un più che rilevante gradodi certezza in ordine alla conoscenza dell’azione per come intentata dal locatore/intimante in dannodel conduttore/intimato.Laddove quest’ultimo riesca a produrre agli atti di causa la prova della irritualità (in ogni sua,negativa, rilevante forma) del procedimento notificatorio, si svilupperà un autonomo giudizio nelquale l’opposto si qualificherà attore in senso sostanziale e le richieste del medesimo non siconfigureranno quali domande riconvenzionali costituendo esse, invece, mera riproposizione dellaoriginaria domanda di intimazione.38 “la impossibilità a comparire dell'intimato (o, se questo si sia costituito, del suo difensore) per forzamaggiore può anche dipendere da un malore purché il giudice di merito (con valutazione di fatto,incensurabile in sede di legittimità, se congruamente motivata) accerti, anche avvalendosi delle nozioni dicomune esperienza, adeguate per valutare la gravità e gli effetti delle malattie comuni, che tale malore siastato improvviso ed imprevedibile e che sussista un effettivo nesso di causalità tra lo stato di malattia e lamancata comparizione della parte. (Cass. Civ., Sez. III, 23.04.2008, n. 10594 in CED Cassazione, 2008).Per una fattispecie analoga: Cass. Civ., Sez. III, 03.08.2005, n. 1652: nella specie, la S.C. ha confermato lasentenza di merito, che aveva escluso la configurabilità sia della forza maggiore che del nesso causale inpresenza di una denunciata colica renale verificatasi due giorni prima dell'udienza, ovvero in un lasso ditempo idoneo affinché il difensore della ricorrente potesse provvedere alla propria sostituzione.39 “Gli stati patologici dell'intimato consistenti in labirintite e ipoacusia sensoriale non costituiscono causa diforza maggiore sufficiente per revocare, a seguito della cosiddetta opposizione tardiva, un'ordinanza diconvalida di sfratto, e ciò in quanto si tratta di patologie tali da non impedire la nomina di un difensore o laproduzione di certificati medici nelle udienze del procedimento di convalida stesso” (Trib. Milano, Sez. XIII,10.12.2003, in Guida al Diritto, 2004, 18, 70).Attenzione! Questo materiale didattico è per uso personale dello studente ed è coperto da copyright. Ne è severamentevietata la riproduzione o il riutilizzo anche parziale, ai sensi e per gli effetti della legge sul diritto d’autore(L. 22.04.1941/n. 633)25 di 32

Università Telematica PegasoProcedimento per convalida di sfratto12 FormaLa forma della domanda è quella del ricorso e non dell’atto di citazione 40 .Al fine di rispettare il termine perentorio dei dieci giorni dalla esecuzione dello sfratto per la ritualeproposizione dell’opposizione, occorrerà far riferimento alla data di deposito del ricorso nellacancelleria a nulla rilevando la successiva data di notifica alla controparte.Per esecuzione dello sfratto (rectius: momento iniziale dell’esecuzione dello sfratto) deve intendersiil primo accesso presso l’immobile da parte dell’ufficiale giudiziario.La norma di riferimento è la seguente:Art. 660.(Forma dell'intimazione)Le intimazioni di licenza o di sfratto indicate negli articoli precedenti debbono essere notificate a norma degliarticoli 137 e seguenti, esclusa la notificazione al domicilio eletto.Il locatore deve dichiarare nell'atto la propria residenza o eleggere domicilio nel comune dove ha sede il giudiceadito, altrimenti l'opposizione prevista nell'articolo 668 e qualsiasi altro atto del giudizio possono esserglinotificati presso la cancelleria.La citazione per la convalida, redatta a norma dell'articolo 125, in luogo dell'invito e dell'avvertimento alconvenuto previsti dall'articolo 163, terzo comma, numero 7), deve contenere, con l'invito a comparirenell'udienza indicata, l'avvertimento che se non comparisce o, comparendo, non si oppone, il giudice convalida lalicenza o lo sfratto ai sensi dell'articolo 663.Tra il giorno della notificazione dell'intimazione e quello dell'udienza debbono intercorrere termini liberi nonminori di venti giorni. Nelle cause che richiedono pronta spedizione il giudice può, su istanza dell'intimante, condecreto motivato, scritto in calce all'originale e alle copie dell'intimazione, abbreviare fino alla metà i termini dicomparizione.Le parti si costituiscono depositando in cancelleria l'intimazione con la relazione di notificazione o la comparsadi risposta, oppure presentando tali atti al giudice in udienza.Ai fini dell'opposizione e del compimento delle attività previste negli articoli da 663 a 666, è sufficiente lacomparizione personale dell'intimato.40 Cass. Civ., Sez. III, 07.10.2010, n. 20805, in Massimario Cassazione, 2010.Attenzione! Questo materiale didattico è per uso personale dello studente ed è coperto da copyright. Ne è severamentevietata la riproduzione o il riutilizzo anche parziale, ai sensi e per gli effetti della legge sul diritto d’autore(L. 22.04.1941/n. 633)26 di 32

Università Telematica PegasoProcedimento per convalida di sfrattoSe l'intimazione non è stata notificata in mani proprie, l'ufficiale giudiziario deve spedire avviso all'intimatodell'effettuata notificazione a mezzo di lettera raccomandata, e allegare all'originale dell'atto la ricevuta dispedizione.Come enucleabile dalla lettera della norma, la prima previsione operativa appartiene alle modalitàdi notificazione del libello introduttivo di lite.Il richiamo è esplicito e non presta il fianco ad alcun dubbio interpretativo.Anzi, la esplicitazione –in maniera certamente rafforzativa- che non è possibile effettuare la notificaal domicilio eletto si pone ad ulteriore sostegno del contesto fattuale che la norma vuol assicurare e,cioè, la effettiva conoscenza da parte del destinatario dell’atto giudiziario.La motivazione della avvertita necessita della efficace ricerca del destinatario al fine di tentare ilperfezionamento della notifica a mani proprie del medesimo (o, in subordine, con la previsionedegli ulteriori incombenti ex art. 660 c.p.c.) riposa sugli effetti che la legge fa discendere dallamancata comparizione in udienza dell’intimato.Diversamente argomentando, sul presupposto che tale assenza nella seduta giudiziale determina laconvalida dello sfratto (e, dunque, fa cristallizzare una situazione di estrema pericolosità per ilsoggetto destinatario, foriera della perdita della disponibilità di un bene primario qual èl’abitazione), il legislatore rafforzava l’ordinario procedimento notificatorio per la più ampiagaranzia di partecipazione al giudizio del soggetto destinatario dell’azione.La predisposizione dell’atto giudiziario de quo deve necessariamente seguire i dettami dell’art. 125c.p.c. con la peculiare differenza che, nello stesso, l’avvertimento imposto dall'articolo 163, terzocomma, numero 7), c.p.c. risulta sostituito dall'avvertimento che “se non comparisce o,comparendo, non si oppone, il giudice convalida la licenza o lo sfratto ai sensi dell'articolo 663”.In ordine alla previsione dell’avvertimento da ultimo indicato, val la pena evidenziare quanto segue.La previsione in argomento rispecchia la volontà del Legislatore di realizzare compiutamente ilprincipio del contraddittorio, come garantito dall’art. 111 della Costituzione.Il perseguimento dello scopo in argomento trova puntuale conforto in un dato apparentemente“minore” ma, in realtà comprovantene la relativa importanza.Nell’atto di citazione, cioè, DEVE essere espressamente e formalmente scritto che “se noncomparisce o, comparendo, non si oppone, il giudice convalida la licenza o lo sfratto ai sensidell'articolo 663” non palesandosi, cioè, sufficiente elaborare un generico invito a comparire.Attenzione! Questo materiale didattico è per uso personale dello studente ed è coperto da copyright. Ne è severamentevietata la riproduzione o il riutilizzo anche parziale, ai sensi e per gli effetti della legge sul diritto d’autore(L. 22.04.1941/n. 633)27 di 32

Università Telematica PegasoProcedimento per convalida di sfrattoLa ratio della norma riposa nella sua funzione essenzialmente garantista, finalizzata ad esplicitare –senza dubbio alcuno- alla parte nei cui confronti viene promossa l’iniziativa giudiziaria che, al finedi poter esercitare compiutamente il suo diritto alla difesa, ha l’obbligo di preannunciare a qualigravi conseguenze va incontro il citato che non compare.Sostanzialmente, la riflessioni de qua coincide con la corrispondente, avvertita esigenza diformalizzare l’espresso di cui al normale atto di citazione.A tal ultimo riguardo, invero, Gli Autori 41 chiariscono l’importanza della effettiva conoscenza edella cognizione dell’avvertimento proprio perché il rispetto del termine in esso contenuto èpotenzialmente foriero di negative ed irreparabili conseguenze processuali (si pensi alla personacitata in giudizio che si rivolga ad un difensore dopo che il termine sia spirato).Seguendo tale orientamento, infatti, si sostiene che “Il convenuto, dal semplice richiamo dell’art.167 c.p.c. non può dedurre, senza l’ausilio di un legale, le problematiche inerenti e derivanti da taleintempestiva costituzione" 42 .L’esplicitazione numerica dei venti giorni non rappresenta, dunque, un mero esercizio stilisticoovvero un (altrimenti superfluo) semplice richiamo dell’articolo del codice; “…vi deve essere,quindi, l’esplicito avvertimento che se il convenuto non si costituirà entro venti giorni primadell’udienza, incorrerà nelle decadenze previste dall’art. 167 c.p.c.” 43 .Ancora più analiticamente, la dottrina 44 afferma, che “l’avvertimento dell’art. 163 c.p.c. riguardal’intero n. 7 (non solo l’invito a costituirsi e comparire, ma anche, e soprattutto, l’indicazione deltermine ultimo per la costituzione e l’indicazione delle decadenze correlate alla mancata, tempestivacostituzione).41 BALENA, La riforma del processo di cognizione, Napoli, 1994, 94; in senso analogo, LASAGNO, Leriforme del processo civile, AA.VV, Bologna, 1992, 91.42 JACCHERI, in Giustizia Civile, 1993, II, 543.43 In tal senso, anche CARPI, COLESANTI e TARUFFO, in Commentario breve al codice di procedura civile,Padova, 1994, 365: “sembra preferibile quest’ultima soluzione, in quanto più confacente allo spirito dellariforma ed in grado di assicurare una maggiore parità tra attore e convenuto”.44 LUISO in Commentario alla riforma del processo civile a cura di C. CONSOLO, F. P. LUISO e B.SASSANI, Milano, 1996, 83; in tal senso, anche CARPI, COLESANTI e TARUFFO, in Commentario breve alcodice di procedura civile, Padova, 1994, 365.Attenzione! Questo materiale didattico è per uso personale dello studente ed è coperto da copyright. Ne è severamentevietata la riproduzione o il riutilizzo anche parziale, ai sensi e per gli effetti della legge sul diritto d’autore(L. 22.04.1941/n. 633)28 di 32

Università Telematica PegasoProcedimento per convalida di sfrattoNello spirito della riforma, tale interpretazione sovviene all’avvertita esigenza di rendere nota alconvenuto l’attività da compiere per evitare le decadenze “…al fine di non depotenziaresensibilmente la funzione garantista della norma” 45 .Detto diversamente, anche in tema di procedimento locatizio, lo scopo della previsione normativa,come appare indiscusso, coincide con la sentita necessità di rendere edotta la parte destinataria dellavocatio in jus dei pericoli tecnici processuali –evidentemente fondamentali- legati ad uno specificomomento del giudizio (qual è, appunto, l’udienza di comparizione in cui risulta configurata e/oconfigurabile la potestà per il convenuto di presenziare personalmente ed esercitare le facoltàriservatigli ex lege).A maggior ragione, e per quanto qui interessa, la sede ideale per evidenziare la necessitàdell’avvertimento è proprio quella del procedimento di sfratto per morosità.A tal proposito, “La citazione per convalida di sfratto per morosità mancante dell'avvertimento alconvenuto - prescritto dall'art. 660, terzo comma, cod. proc. civ. (nel testo inserito dall'art. 8-ter,D.L. n. 432 del 1995) - che se non compare o, comparendo non si oppone, il giudice convalida losfratto, deve - nel caso in cui il convenuto non sia comparso - ritenersi nulla, anche in mancanza diespressa previsione, e ciò sia perché questo avvertimento sostituisce quello stabilito dall'art. 163,terzo comma, n. 7, cod. proc. civ., la cui mancanza è appunto sanzionata con la nullità, sia perchésiffatto avvertimento, mirando a rendere edotto l'intimato degli effetti dell'atto, ha lo scopo direalizzare appieno il principio del contraddittorio, garantito dall'art. 111, Cost., la cui violazione puòcomportare la nullità dell'atto, anche in mancanza di espressa previsione di tale sanzione” 46 .Nel procedimento per convalida di sfratto, l'intimato, il quale può costituirsi personalmente nellafase sommaria al fine di opporsi alla convalida, può anche nominare un procuratore speciale, con lospecifico compito di manifestare la volontà del primo di opporsi, o non, alla convalida, oppureincaricare semplicemente un terzo ("nuncius") di presentarsi all'udienza; questi, essendo privo dipoteri rappresentativi, non è tuttavia legittimato ad opporsi alla convalida, pur essendo opportuno,in caso di opposizione, il rinvio della causa, per consentire all'intimato di comparire personalmenteo di conferire procura.45 Cass. Civ., 13652/2004.46 Cass. civ., Sez. I, 09.12.2004, n. 23010, in Mass. Giur. It., 2004.Attenzione! Questo materiale didattico è per uso personale dello studente ed è coperto da copyright. Ne è severamentevietata la riproduzione o il riutilizzo anche parziale, ai sensi e per gli effetti della legge sul diritto d’autore(L. 22.04.1941/n. 633)29 di 32

Università Telematica PegasoProcedimento per convalida di sfrattoRelativamente alle modalità della costituzione in giudizio, si pone interessante richiamare unasentenza di merito a mezzo della quale il Tribunale affermava che “Nel procedimento per convalidadi sfratto, nell'ipotesi in cui il convenuto intenda farsi assistere da un difensore deve costituirsimediante conferimento di procura e deposito di comparsa di risposta, non essendo sufficiente laproduzione della copia notificata dell'intimazione con la delega in calce al difensore” 47 .In ordine, poi, al termine di comparizione, la norma precisa che trattasi di “termini liberi” nonminori di venti giorni.Nel computo del termine in discussione, quindi, non dovrà tenersi conto né del giorno iniziale nédel giorno finale (il termine minimo da rispettare, in altre parole, sarà pari a giorni 22).47 Trib. Salerno, 03.03.2006, in Corriere del Merito, 2006, 7, 840.Attenzione! Questo materiale didattico è per uso personale dello studente ed è coperto da copyright. Ne è severamentevietata la riproduzione o il riutilizzo anche parziale, ai sensi e per gli effetti della legge sul diritto d’autore(L. 22.04.1941/n. 633)30 di 32

Università Telematica PegasoProcedimento per convalida di sfratto13 Registrazione del contratto di locazioneL’art.1, comma 346, della L. 431 del 30 dicembre 2004 (ovverosia la cd. legge finanziaria2005) prevede che “i contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi digodimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se,ricorrendone i presupposti, non sono registrati”.Il riferimento legislativo si poneva –e si pone- di rilevantissima importanza anche e soprattutto inriferimento alle conseguenze applicative della norma in tema di patologia del programma negozialelocatizio difettante della registrazione presso la competente Agenzia del territorio. Per quanto quirileva, infatti, pur profilandosi certa la volontà del legislatore laddove finalizzata a rendere menoagevole l’elusione tributaria (proprio attraverso la obbligatoria registrazione), i maggiori problemiinterpretativi hanno interessato la qualificazione giuridica di un contratto di locazione nonregistrato. Premesso che con la introduzione della normativa in questione non risulta più sussisteredifferenza alcuna tra contratti di locazione ad uso abitativo e contratto di locazione ad uso diverso inordine all’obbligo della registrazione, il punto civilistica mente dolente attiene al riferimentopreciso della previsione legale alla NULLITÀ (non ad altri profili, quale, ad es., la inefficacia). Lacritica principale al profilarsi di tale grave conseguenza potrebbe basarsi sul richiamo ad una(presunta) prevalenza dell’aspetto puramente tributario dell’impostazione legislativa 48 ovverosiaalla violazione dell’art. 41 della Carta Costituzionale 49 .48 Il Tribunale di Torino, con ordinanza del 1° giugno 2006, sollevava questione di legittimità costituzionaledell'art. 1, comma 346, della legge 30 dicembre 2004, n. 311 per contrasto con l'art. 24 della Costituzione, inquanto veniva di fatto sottoposto e condizionato ad un adempimento squisitamente fiscale il diritto ad agire ingiudizio del locatore (non registrante).49 Il Tribunale di Napoli, con ordinanza del 24 settembre 2007, riteneva sussistente un contrasto dellasuindicata norma con il combinato disposto ex artt. 3, 24 e 41 Cost. la doglianza si basava sulla ritenutaviolazione dell’autonomia contrattuale delle parti che, in quanto espressione di un diritto fondamentale dellapersona, verrebbe in tal modo ingiustamente ed in ammissibilmente compresso. Per il giudice remittente,infatti, tale diritto fondamentale potrebbe trovare limitazione solo nella ricorrenza di motivi -di ordineeconomico o sociale- superiori e tale non poteva considerarsi un vincolo di natura impositiva fiscaletributario.Attenzione! Questo materiale didattico è per uso personale dello studente ed è coperto da copyright. Ne è severamentevietata la riproduzione o il riutilizzo anche parziale, ai sensi e per gli effetti della legge sul diritto d’autore(L. 22.04.1941/n. 633)31 di 32

Università Telematica PegasoProcedimento per convalida di sfrattoIn realtà, il dato letterale testuale della norma non consente alcun ambito operativo contrario.Invero, la soluzione vedente nella nullità del contratto di locazione non registrato l’unicainterpretazione possibile e corretta della previsione legislativa, veniva pienamente confortata dapronunciamenti del Giudice delle Leggi 50 . Ancora più recentemente, la Corte costituzione ritornavaa pronunciarsi 51 su un ulteriore aspetto di censura alla normativa de qua prospettato dal Tribunale diVarese. Ad avviso del giudice remittente, invero, l'art. 1, comma 346, della legge 30 dicembre2004, n. 311, si porrebbe in contrasto con la previsione di cui all'art. 24 della Costituzione. A talriguardo, sempre secondo il giudice remittente, laddove sussista un contratto di locazione nonregistrato, la conseguente sanzione di nullità del medesimo impedirebbe al locatore di agiregiudizialmente contro il conduttore moroso attraverso lo strumento processuale dello sfratto permorosità. Detta qualificazione di contratto nullo trasformerebbe il conduttore in un mero occupantesine titulo dell’immobile con correlata necessità del locatore che intenda recuperare la disponibilitàdell’immobile ad agire in giudizio utilizzando la certamente meno agevole azione ordinaria. LaCorte costituzionale, però, disattendeva la censura in oggetto specificando, altresì, che “Laquestione non è, però, fondata, perché il parametro invocato (art. 24 cost.) non è conferente inquanto la norma impugnata non introduce ostacoli alla tutela giurisdizionale (Fattispecie in cui ilTribunale di Napoli, sezione distaccata di Ischia, aveva sollevato questione di legittimitàcostituzionale dell'art. 1, comma 346, della legge 30 dicembre 2004, n. 311 – recante Disposizioniper la formazione del bilancio annuale e pluriennale dello Stato - legge finanziaria per il 2005 - percontrasto con gli artt. 3, 24 e 41 della Costituzione)”.50 Corte Cost. (Ord.) n. 420/07 e Corte Cost. (Ord.) n. 389/08: segnatamente in relazione alla prospettataviolazione dell'art. 24 Cost., la Corte affermava: “la pronuncia di manifesta infondatezza in precedenzaadottata con riferimento ad identica controversia, perché il parametro invocato non è conferente in quanto lanorma impugnata non introduce ostacoli alla tutela giurisdizionale (ordinanza n. 420 del 2007)”.51 Corte cost., ord. 9 aprile 2009 n. 110.Attenzione! Questo materiale didattico è per uso personale dello studente ed è coperto da copyright. Ne è severamentevietata la riproduzione o il riutilizzo anche parziale, ai sensi e per gli effetti della legge sul diritto d’autore(L. 22.04.1941/n. 633)32 di 32