Simulazione del prezzo di vendita - Crestetto-matarrese.it

Commissione ProtocolliRegola n. 11Sulla simulazione del prezzo di compravendita1. Nel prestare il proprio ministero in relazione agli atti dicompravendita di beni immobili, il notaio deve illustrare in dettaglio alleparti le gravi conseguenze, di ordine civilistico e fiscale, e le possibiliconseguenze sanzionatorie, anche amministrative e penali, derivanti dallasimulazione relativa del prezzo, e quindi dalla dichiarazione in atto di unprezzo inferiore a quello effettivo.2. Costituisce indizio di comportamento notarile deontologicamentescorretto la stipula reiterata ed abituale di atti di compravendita,contestuali ad atti di mutuo, allorché nei primi venga riportato un prezzonotevolmente inferiore all'importo del mutuo erogato; nonché la stipulareiterata ed abituale di atti di compravendita nei quali il prezzo dicompravendita sia dichiarato in misura corrispondente al valore catastale.3. Il notaio dovrà in ogni caso astenersi dal ricevere o dall'autenticareatti di compravendita, laddove la simulazione risulti chiaramente dalladocumentazione ricevuta (come, ad esempio, nel caso in cui il mutuoerogato contestualmente alla compravendita indichi assegni, intestati allaparte venditrice, di importo superiore a quello del prezzo dichiaratonell'atto di compravendita).Commento:E' ampiamente noto il frequente ricorso, nella prassi, alla pratica dellasimulazione del prezzo di compravendita, per finalità che sono essenzialmentericonducibili ad esigenze di risparmio fiscale delle parti.La diffusa attitudine all'evasione delle imposte sui trasferimenti immobiliari,realizzata mediante la simulazione relativa del prezzo, è stata in qualche modo"legittimata", nel tempo, dallo stesso legislatore fiscale, che - al fine diprevenire un contenzioso di dimensioni imponenti - ha escluso il potere direttifica dell'ufficio delle entrate ogni qualvolta il prezzo di compravendita siadichiarato in misura non inferiore al c.d. valore catastale rivalutato (art. 52 deld.p.r. 26 aprile 1986 n. 131). Si è detto "in qualche modo" legittimata; perché,contraddittoriamente, lo stesso legislatore fiscale sanziona poi l'occultazione delcorrispettivo (art. 72 del d.p.r. n. 131/1986), oltre a prevedere altre sanzioni diordine tributario. Il risparmio fiscale è, quindi, solo apparente; ciò si ricava,oltretutto, da una nutrita serie di disposizioni di carattere tributario, checontemplano sanzioni, o mancate detrazioni, e altre conseguenze pregiudizievoliin correlazione alla dichiarazione di corrispettivi inferiori a quelli reali. D'altraparte, numerose sono le conseguenze negative anche sul piano civilistico; a cuisi accompagnano sanzioni di carattere amministrativo e financo penale, infattispecie particolari.Su tale panorama normativo incidono però, in modo decisivo, le recentinovità portate dall'art. 1, comma 496 e seguenti, della legge 23 dicembre 2005n. 266, come modificata dall'art. 35, comma 22, del D.L. 4 luglio 2006 n. 223,che - sia pure limitatamente alle contrattazioni tra soggetti privati, relative ad

immobili abitativi e loro pertinenze, e previa richiesta della parte acquirente -prevede la possibilità di assumere quale base imponibile, ai fini delle imposte diregistro, ipotecarie e catastali, il c.d. valore catastale rivalutato, di cui all'art. 52del d.p.r. 26 aprile 1986 n. 131, indipendentemente dal corrispettivo pattuito perl'acquisto e dichiarato nell'atto notarile. A tale disposizione si aggiunge quellache esclude l'assoggettamento a controlli, ai fini delle imposte dirette - e quindil'esclusione dell'accertamento c.d. induttivo sulla base della presunta capacitàreddituale manifestata dalla spesa per incrementi patrimoniali - degli atti dicompravendita nei quali la parte acquirente si sia avvalsa della suddetta facoltà.Con l'art. 35, comma 22, del d.l. n. 223/2006, si è inoltre previsto che "le partihanno comunque l'obbligo di indicare nell'atto il corrispettivo pattuito", e che,"se viene occultato, anche in parte, il corrispettivo pattuito, le imposte sonodovute sull'intero importo di quest'ultimo e si applica la sanzione amministrativadal 50% al 100% per cento della differenza tra l'imposta dovuta e quella giàapplicata in base al corrispettivo dichiarato, detratto l'importo della sanzioneeventualmente irrogata ai sensi dell'articolo 71 del medesimo d.p.r. n. 131 del1986".La norma, pur non risolvendo in tutti i casi il problema della tassazione, aifini delle imposte indirette, sul corrispettivo (rimangono fuori dalla previsione,infatti, non solo gli atti soggetti ad imposta sul valore aggiunto, ma anche gli attistipulati tra soggetti privati, aventi ad oggetto terreni e fabbricati non abitativi),e salva la rilevanza del prezzo pattuito ai fini delle imposte dirette, in quantovenga realizzata una plusvalenza tassabile, copre - dal punto di vista statistico -la maggior parte delle contrattazioni immobiliari, e consente ora di dichiararel'intero corrispettivo pattuito in regime di "neutralità fiscale", prevedendo anziun esonero da controlli e accertamenti se ci si avvale delle nuove disposizioni.Ciò rende, ancor più che in passato, irragionevole il comportamento consistentenel dissimulare una parte del prezzo di compravendita: comportamento cheoggi, nelle fattispecie suindicate, non garantisce neanche quel risparmio fiscaleche in passato finiva per giustificare, nelle intenzioni delle parti, ilcomportamento simulatorio.Si è definita "irragionevole" la simulazione relativa del prezzo di vendita, inconsiderazione della gravità delle conseguenze che da esso discendono.Scendendo nel dettaglio di tali conseguenze, senza pretesa di esaustività, si puòricordare quanto segue:1) - nelle fattispecie previste dalla legge n. 266/2005 (compravendite trasoggetti privati, relative ad immobili abitativi e relative pertinenze), lasoggezione ai maggiori controlli fiscali previsti dalla medesima legge; mentre alcontrario, laddove i contribuenti si avvalgano delle nuove previsioni circa latassazione sul valore catastale e dichiarino in atto il reale "corrispettivopattuito", non trovano applicazione le norme sull'accertamento c.d. induttivopreviste dall'art. 38 del d.p.r. n. 600/1973 (in altri termini, non assume rilevanza,ai fini della determinazione del reddito tassabile, la spesa effettuata perl'acquisto immobiliare). Appare estremamente importante rilevare che, perusufruire della norma esentativa degli accertamenti "induttivi", non è sufficienteindicare in atto un qualsiasi corrispettivo (simulato) superiore al valorecatastale, ma occorre indicare il reale "corrispettivo pattuito". Inoltre, come giàevidenziato, se viene occultato, anche in parte, il corrispettivo pattuito, leimposte sono dovute sull'intero importo di quest'ultimo e si applica la sanzioneamministrativa dal 50% al 100% per cento della differenza tra l'imposta dovuta2

dell’Ufficio italiano Cambi, sono stati previsti obblighi di identificazione,registrazione e segnalazione di operazioni sospette da parte dei notai. Tra gli"indici di anomalia" previsti - nell'allegato "C" del provvedimento dell'Ufficioitaliano Cambi - al fine della comunicazione delle operazioni sospette(comunicazione utilizzabile anche a fini fiscali) sono stati individuati i seguenti:"il cliente rifiuta di o solleva obiezioni a pagare il prezzo di vendita con bonificoo assegno bancario anche se la somma è superiore a € 12.500"; "il clienteintende regolare i pagamenti con una somma notevole di denaro in contanti"; "ilcliente intende effettuare operazioni mediante l’impiego di denaro contante o dimezzi di pagamento non appropriati rispetto alla prassi comune ed inconsiderazione della natura dell’operazione, non giustificate dall’attività svoltao da altre circostanze"; "il cliente intende effettuare operazioni a condizioni ovalori palesemente diversi da quelli di mercato"; "il cliente intende comprare unbene immobile con una somma notevole di denaro in contanti";7) - ai fini dei diritti di prelazione legale spettanti a terzi, questi ultimi -stanti i noti limiti di opponibilità della simulazione ai terzi - possono riscattarel'immobile nei confronti dell'acquirente, al prezzo dichiarato nell'atto dicompravendita;8) - ai fini dell'azione revocatoria fallimentare, la conoscenza da parte delcompratore dell’insolvenza del venditore si presume se il valore di quantovenduto sorpassa di oltre un quarto quello del corrispettivo ricevuto, ed iltermine per la revocatoria è raddoppiato da sei mesi ad un anno. Inoltre,l'esenzione da revocatoria fallimentare, per gli immobili da adibirsi adabitazione principale dell'acquirente o di suoi parenti e affini entro il terzogrado, si applica solo per le vendite effettuate "a giusto prezzo" (art. 67 del r.d.n. 267/1942, come modificato dall'art. 2 del d.l. 14 marzo 2005, n. 35,convertito in legge 14 maggio 2005, n. 80; art. 72-bis del r.d. n. 267/1942, comeintrodotto dall'art. 11 del d. lgs. 20 giugno 2005 n. 122);9) - se vi è sproporzione tra il valore dell’immobile compravenduto ed ilprezzo pattuito, ed il venditore prova che la sproporzione è dipesa dal suo statodi bisogno, di cui il compratore ha approfittato, il primo può chiedere, entro unanno dalla stipula, la rescissione del contratto per lesione (art. 1448 del codicecivile);10) - in tutti i casi in cui si addivenga alla risoluzione, rescissione,annullamento del contratto di compravendita, il compratore potrà ottenere larestituzione del solo prezzo dichiarato in contratto, a meno che non provi (e ciòpuò risultare in concreto impossibile, in caso di pagamento in contanti) di averpattuito e pagato una somma superiore;11) - è configurabile una responsabilità del consulente e del mediatore chesuggerisca, o consigli, il comportamento del contribuente nel senso diindirizzare quest’ultimo ad evadere un’imposta mediante la simulazione relativadel prezzo, o lo induca in errore sul punto, affermando la sufficienza del valorecatastale (artt. 9 e 10 del D. Lgs. 18 dicembre 1997, n. 472; art. 1759 c.c.). Salvele conseguenze del concorso nell'eventuale reato di frode fiscale;12) - la detrazione Irpef, prevista dall’art. 2, commi 15 e 16, della legge 24dicembre 2003, n. 350, e successivamente dall’art. 23-bis del D.L. 24 dicembre2003, n. 355, convertito in legge 27 febbraio 2004, n. 47, recentementeprorogata dalla legge n. 266/2005, è commisurata al 25% del prezzo dell'unitàimmobiliare risultante dall'atto di vendita o assegnazione;4

13) - trattandosi di contratto relativo ad immobile da costruire, laddove ilprezzo di compravendita effettivo sia superiore a quello simulatamentedichiarato, e parte del prezzo "non dichiarato" venga pagata prima deltrasferimento della proprietà all'acquirente, tale prezzo dissimulato non saràassistito dalla garanzia fideiussoria prevista dagli artt. 2 e 3 del d. lgs. 20 giugno2005 n. 122, e ciò darà luogo alla nullità relativa del contratto, ai sensi delsuddetto art. 2;14) - l'art. 35, comma 22, del D.L. 4 luglio 2006 n. 223, dispone che all'attodella stipula di tutte le cessioni immobiliari, anche se assoggettate ad IVA, leparti hanno l'obbligo di rendere apposita dichiarazione sostitutiva di atto dinotorietà recante l'indicazione "analitica" le modalità di pagamento delcorrispettivo. Per indicazione "analitica" delle modalità di pagamento devonointendersi gli estremi completi dei mezzi di pagamento (estremi degli assegni,dei bonifici, ecc.). L'obbligo di indicazione delle modalità di pagamentoriguarda anche le somme pagate anteriormente all'atto (caparre, acconti, ecc.).In caso di omessa, incompleta o mendace indicazione dei predetti dati si applicala sanzione amministrativa da euro 500 a euro 10.000 e, ai fini dell'imposta diregistro, i beni trasferiti sono assoggettati ad accertamento di valore ai sensidell'articolo 52, comma 1, del testo unico delle disposizioni concernentil'imposta di registro di cui al decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile1986, n. 131. Oltre alla sanzione amministrativa occorre poi considerare lasanzione penale ex art. 483 c.p. (falsità ideologica commessa da privato in attopubblico), che comporta la pena della reclusione fino a due anni. E' oggetto didiscussione se la falsità ideologica sia configurabile nel caso in cui il prezzo siastato indicato in misura inferiore a quella reale (e quindi siano stati occultatipagamenti, con conseguente dichiarazione reticente in ordine alle relativemodalità).Numerose e gravi, quindi, le conseguenze pregiudizievoli. Appare evidenteche le parti, poste a conoscenza di quanto sopra, dovrebbero avere tutte leragioni per rinunciare alla simulazione del prezzo, a tutto vantaggio dellatrasparenza fiscale e della correttezza civilistica dell'operazione negoziale postain essere.A fronte del panorama normativo suindicato, il comportamento del notaio,sia che lo stesso riceva, sia che autentichi l'atto di compravendita, deve essereindirizzato, in modo univoco, a rendere edotte le parti della gravità delleconseguenze della simulazione. Non può essere in alcun modo giustificato ilsilenzio del notaio sul punto, come pure il comportamento compiacenteconsistente nel minimizzare le conseguenze della simulazione.Soprattutto nelle nuove fattispecie coinvolte dalla disciplina tributariacontenuta nella legge n. 266/2005, il comportamento simulatorio delle partisarebbe privo di qualsiasi razionalità: nella gran parte dei casi, solo svantaggi enessun reale vantaggio, ormai, dalla simulazione, tenendo conto anche dellariduzione degli onorari notarili nei casi in cui dall'atto risulti, oltre al realecorrispettivo, la richiesta di avvalersi della tassazione sul "valore catastale". Ciògiustifica anche la previsione, contenuta nella regola in commento, che ricava,dalla reiterata ed abituale stipula di atti indicanti un prezzo corrispondente alsuddetto valore catastale, l'esistenza di indizi di un comportamento scorretto ecompiacente del notaio. Ovviamente, tali indizi assumono rilevanza solo inquanto il comportamento in oggetto connoti abitualmente l'agire del notaio, nonpotendosi attribuire invece tale valenza a casi isolati.5

Analoga valenza indiziaria è riconosciuta alla stipula abituale di atti dicompravendita, contestuali ad atti di mutuo, allorché il prezzo di compravenditadichiarato nei primi sia sistematicamente inferiore a quello indicato nei secondi.Tanto più nel caso in cui il mutuo si configuri come "mutuo di scopo", ocomunque sia in esso espressamente indicato che esso è contratto (solo) perl'acquisto dell'immobile. Differenze non particolarmente rilevanti possonogiustificarsi in correlazione alle spese da contrarsi per l'acquisto (parcellanotarile per gli atti di compravendita e mutuo; parcella del mediatoreimmobiliare; acquisto del mobilio e dell'arredamento contenuti nel fabbricato, esimili). Laddove, peraltro, la differenza sia consistente, tale giustificazioneviene evidentemente a cadere, e la reiterata stipula di atti così caratterizzatiassume il valore indiziario di cui sopra.Più grave è il caso in cui, dagli atti ricevuti dal notaio, risulti in qualchemodo per tabulas la simulazione: caso classico - che ha già dato luogoall'adozione di provvedimenti disciplinari - è quello in cui nel mutuo, stipulatocontestualmente alla compravendita, vengano indicati assegni, intestati allaparte venditrice, di importo superiore rispetto a quello del prezzo dichiaratonell'atto di compravendita. In tali casi, anche il ricevimento o l'autenticazione diun singolo atto, in presenza di un'evidenza testuale come quella indicata,costituisce scorrettezza deontologica, disciplinarmente sanzionabile.Il notaio, a dimostrazione della sua attività di informazione, può anche farmenzione nell'atto di compravendita dell'avvertenza resa alle parti circa lagravità delle conseguenze sopra descritte. Si tratta di previsione analoga a quellache, in altri ordinamenti, è contenuta addirittura in norme di legge (in Francia, ilnotaio che riceve un atto di vendita, permuta o divisione deve informare le partidelle sanzioni stabilite dagli artt. 850 e 1837 del codice generale delle imposte, edall’art. 366 del codice penale, e deve fare menzione di ciò nell’atto: art. 863 delcodice generale delle imposte).6