TRIBUNALE DI MANTOVA - Astagiudiziaria

TRIBUNALE DI MANTOVANel procedimento esecutivo n. 101/2005promosso daADIGE COMMERCIALCARTA S.R.L.CONTROGADIOLI GIORGIO e PINI RICCARDAIl sottoscritto Geom. Donato Previtali, nato a Mantova il 12/10/1950, geometralibero professionista, con studio in Mantova, Piazza Cavallotti n. 11, conordinanza dell’illustrissimo Giudice d’Esecuzione Dott. Vittorio CarloAliprandi, veniva nominato estimatore per la valutazione della proprietà deiSig.ri GADIOLI GIORGIO e PINI RICCARDA.Le proprietà oggetto dell’esecuzione forzata sono state pignorate con attodell’Ufficiale Giudiziario Assunto Mauro addetto al Tribunale di Mantova indata 26 maggio 2005.Il giorno 08 ottobre 2010, il sottoscritto dichiarava l’accettazionedell’incarico prestando giuramento di rito, ottenendo il termine di giorninovanta per il deposito dell’elaborato con relativi allegati, avente per oggetto ilseguente quesito:“Esaminati gli atti della procedura ed eseguita ogni altra operazione ritenutanecessaria, previo controllo della completezza della documentazione di cuiall’art. 567, secondo comma, del codice di procedura civile, segnalandoimmediatamente al giudice quelli mancanti o inidonei, provveda l’esperto:Esecuzione n. 101/2005 1/16

1) all’identificazione del bene, comprensiva dei confini e dei dati catastali e piùprecisamente alla esatta individuazione dei beni oggetto del pignoramento edalla formazione, ove opportuno, di uno o più lotti per la vendita, identificando inuovi confini e provvedendo, previa autorizzazione del giudice, se necessario,alla realizzazione del frazionamento con allegazione della relazione estimativai tipi debitamente approvati dall’Ufficio Tecnico Erariale;2) ad una sommaria descrizione del bene, avendo cura di precisare lecaratteristiche oggettive dell'immobile in relazione all'art. 10 D.P.R. 633/1972 ese la vendita immobiliare sia soggetta ad I.V.A.;3) ad indicare per le costruzioni iniziate anteriormente il 2 settembre 1967 ladata di inizio delle costruzioni, anche in base ad elementi presuntivi, ove nonsia reperibile la dichiarazione sostitutiva dell’atto notorio di cui all’art. 40 dellaL. 47/1985;4) ad accertare, per le costruzioni iniziate successivamente alla data di cui alpunto 3), gli estremi della licenza o della concessione edilizia; evidenzi in ognicaso l’eventuale assenza di licenza o le realizzazioni effettuate in difformitàdella stessa ed in tali casi, indichi se il proprietario dell’immobile haprovveduto a presentare la domanda di condono edilizio ed a versare la relativaoblazione ai sensi delle L. 47/1985 e 724/1994; nell’ipotesi che queste ultimecircostanze non si fossero verificate, quantifichi il consulente i costi,assumendo le opportune informazioni presso gli uffici comunali competenti;5) ad allegare per i terreni il certificato di destinazione urbanistica rilasciato dalSindaco competente ai sensi dell’art. 18 della Legge 47/1985;6) ad identificare catastalmente l’immobile, previo accertamento dell’esattarispondenza dei dati specificati nell’atto di pignoramento con le risultanzeEsecuzione n. 101/2005 2/16

terzi, del titolo in base al quale il compendio è occupato, con particolareriferimento all’esistenza di contratti registrati in data antecedente alpignoramento; laddove gli immobili siano occupati in base ad un contratto diaffitto o locazione, verifichi la data di registrazione e la scadenza del contratto,la data di scadenza per l’eventuale disdetta, l’eventuale data di rilascio fissata olo stato della causa eventualmente in corso per il rilascio, nonché dell’esistenzadi formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul beneche resteranno a carico dell’acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti dacontratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessicon il suo carattere storico artistico;12) ad accertare se i beni pignorati siano oggetto di procedura espropriativa perpubblica utilità,13) ad allegare le planimetrie degli immobili ed una congrua documentazionefotografica che idoneamente li raffiguri;14) ad allegare, per i pignoramenti successivi alla data del giorno 01/01/2008,l'attestato di certificazione energetica in conformità al disposto di cui alDecreto Legislativo 19/08/2005 n. 192, come modificato dal DecretoLegislativo 29/12/2006 n. 311, ed alle ulteriori specificazioni di cui alladeliberazione n. 5733 del 31/10/2007 emessa dalla Regione Lombardia (iprovvedimenti normativi sono consultabili in Cancelleria)15) a depositare una separata e succinta descrizione del lotto, ovvero dei lottiformati, con indicazione dello stato di occupazione da parte dell'esecutato o diterzi, con il prezzo di stima loro attribuito, nella quale sarà indicata tra l'altroanche il contesto in cui gli stessi sono ubicati, secondo lo schema consueto perla pubblicazione dei bandi di vendita immobiliare.”Esecuzione n. 101/2005 4/16

L’esperto, terminata la relazione, dovrà inviarne copia ai creditori procedenti ointervenuti e al debitore, anche se non costituito, almeno 45 giorni primadell’udienza fissata ai sensi dell’articolo 569 c.p.c. per il giorno del 18.02.2011alle ore 11.30, a mezzo posta ordinaria (al debitore con raccomandata e avviso diricevimento se non costituito a mezzo di procuratore) o per posta elettronica, nelrispetto della normativa, anche regolamentare, concernente la sottoscrizione, latrasmissione e la ricezione dei documenti informatici e teletrasmessi.PREMESSAIl sottoscritto perito preso atto dell’incarico affidatogli, eseguiva tutti gliaccertamenti necessari presso l’Ufficio Tecnico Erariale di Mantova e pressol’Ufficio tecnico del Comune di Suzzara, visto il lasso di tempo trascorso dallaprecedente perizia, al fine di aggiornare ed integrare la documentazione postaagli atti.Si fa presente, visto il lasso di tempo trascorso tra la prima perizia (2005) el‟attuale, che la relazione è stata completamente riscritta e sono statiriverificati tutti i parametri tecnico-urbanistici e catastali dell‟immobileoggetto della sottostante perizia, altresì è stato presentato il certificatoenergetico.SOPRALLUOGOSuccessivamente al reperimento della documentazione inerente gli immobili inesame presso gli enti pubblici sopra menzionati, il sottoscritto perito fissava ladata del sopralluogo nel giorno di mercoledì 27 ottobre 2010 alle ore 15.15,Esecuzione n. 101/2005 5/16

contattando telefonicamente l’Avvocato Messora (Avvocato della parteesecutata).Nella data si sono così svolte tutte le operazioni peritali ritenute necessarie, allapresenza del Sig.ra Pini.La relazione tecnica di stima verrà articolata seguendo punto per punto ilquesito posto dal G. E. al C.T.U. in sede di giuramento.1) IDENTIFICAZIONE DEL BENEIDENTIFICAZIONE CATASTALEIl compendio immobiliare in esame, risulta attualmente così censito pressol’Agenzia del Territorio di Mantova:N.C.E.U. DI MANTOVA COMUNE CENSUARIO DI SUZZARAFg. 73 mapp. 109, Cat. A/3 Cl. 4, Cons. 8 vani, rendita € 367,72Fg. 73 mapp. 116 sub. 4 (catasalmente graffato col mapp. 109)Fg. 73 mapp. 108, Cat. C/6 Cl. 3, Cons. 13 mq, rendita € 20,81INTESTAZIONE:- GADIOLI CARLO nato a Guastalla il 15/09/1984, CFGDLCRL84P15E253A – Quota di 1/4 di Proprietà (un quarto)- GADIOLI ENRICO nato a Guastalla il 30/06/1981, CFGDLNRC81H30E253D – Quota di 1/4 di Proprietà (un quarto)- PINI RICCARDA nato a Suzzara il 10/10/1952, CF PNIRCR52R50L020O –Quota di 1/2 di Proprietà (un mezzo).Esecuzione n. 101/2005 6/16

UBICAZIONETrattasi di fabbricato unifamiliare articolato in due piani fuori terra con rustici eposto auto coperto in corpo staccato ed area cortiva di pertinenza, il tutto sito nelComune di Suzzara (MN) in Via Villa Inferiore n. 157, in zona agricola delComune, servita da strada urbana. Nel Comune sono presenti i principali servizisia pubblici e privati, oltre ad ospedale, stazione ferroviaria e dal vicino svincoloautostradale della A22 - Pegognaga.CONFINIIl cespite oggetto di relazione confina, in corpo unico e da Nord in senso orario,con:altro mappale diversa ditta, mapp.li 118, 117, 120, 241 e 103.2) DESCRIZIONETrattasi di fabbricato unifamiliare articolato in due piani fuori terra con rustici eposto auto coperto in corpo staccato ed area cortiva di pertinenza, il tutto ubicatonel Comune di Suzzara (MN) in Via Villa Inferiore al n. 157.Le unità trovano accesso a mezzo di stradello identificato coi mapp.li 112, 115,120 e 123 dal quale è possibile raggiungere la pubblica via.L’abitazione di complessivi 194 mq, è composta a piano terra da ingresso di 9,36mq, soggiorno di 27,00 mq, cucina di 17,60 mq, lavanderia di 9,60 mq, bagno di5,60 mq e vano scala di 10,55 mq; a piano primo sono presenti tre camere daletto di rispettivi 27,00 mq, 16,00 mq e 13,60 mq, oltre a bagno di 8,00 mq, vanoEsecuzione n. 101/2005 7/16

scala e disimpegno di 13,35 mq e terrazza di 2,80 mq. Sovrastante l’abitazione èpresente un terrazzo di 70,00 mq.A pertinenza dell’unità sopra descritta vi sono area esterna pertinenziale adibitaa giardino ed in parte a stradello di accesso della superficie complessiva di mq.670,00 (comprende il mapp.108 e parte del mapp. 166) oltre al posto autocoperto di mq 14,60 e rustici della superficie di 18,80 mq.FINITURELe finiture delle unità sono di modesta fattura:- l’abitazione mapp. 116/4 è composta da struttura portante in muratura,tramezzature in laterizio, solai di interpiano in legno e di copertura inlaterocemento, pareti esterni prive di intonaco e di tinteggiature. Internamentei pavimenti a piano terra sono in cotto fatta eccezione per la lavanderia e ilbagno dove è stata impiegata la ceramica, rivestimenti anch’essi in ceramica,rivestimento della scala in cotto, pavimenti a piano primo in parte in cotto edin parte in parquet, controsoffittature e rivestimenti delle pareti in legno.Serramenti esterni in vetro semplice, zanzariere, inferriate e scuri in legno,fatta eccezione per alcuni serramenti che sono in vetro semplice. Serramentiinterni in legno tamburato. Pareti intonacate e tinteggiate.L’unità è munita di impianto elettrico parzialmente fuori traccia, impiantoidrico-sanitario e di impianto di riscaldamento a gas con radiatori in ghisa.A piano primo, in alcune camere, sono evidenti delle infiltrazioni provenientedal tetto piano.- Il posto auto coperto mapp. 108 è composto da struttura in lengo e coperturain onduline di PVC. I rustici mapp. 109 sono in stato di degrado, composti daEsecuzione n. 101/2005 8/16

muratura in mattoni, solaio in legno con sovrastanta manto in onduline difibrocemento.OSSERVAZIONIDal punto di vista conservativo e manutentivo, le unità versano in condizionimediocri.TASSAZIONETrattasi di persona fisica. L’immobile verrà ceduto mediante normale tassazione(registro).3) VERIFICA COSTRUZIONE ANTE „67La costruzione dei fabbricati risale ad epoca successiva al 01 settembre 1967,come da pratiche edilizie riportate nel paragrafo seguente.4) TITOLI ABILITATIVI EDILIZIVERIFICA ANNO 2010L’abitazione è stata edificata in forza della Concessione Edilizia protocollata aln. 5640, rilasciata dal Comune di Suzzara in data 08/07/1985, alla quale feceseguito la Concessione Edilizia in variante protocollata al n. 4356 e rilasciata dalmedesimo Comune in data 16/05/1986. Per l’autorimessa è stato rilasciato ilCertificato di Abitabilità in sanatoria n. 1093 in data 11/09/1991.Esecuzione n. 101/2005 9/16

Successivamente l’immobile è stato oggetto di opere di manutenzionestraordinaria eseguite in forza dell’Autorizzazione n. 255/92 rilasciata dalComune di Suzzara in data 14/04/1992 – Prot. n. 10.701.Si fa presente che l’autorimessa (posto auto coperto) è stato costruito in strutturalignea con sovrastante copertura piana in onduline, anziché in muratura.5) CERTIFICATO DI DESTINAZIONEURBANISTICANon necessario in quanto trattasi di unità urbane e non di terreni.6) CONFORMITA‟ CATASTALEA seguito del sopralluogo eseguito, il sottoscritto ha constatato che leplanimetrie catastali risultano sostanzialmente conformi allo stato attuale deiluoghi, fatta eccezione per le due tettoie in legno e manto in tegole, postesovrastante le porte di accesso all’abitazione e per la errata posizione catastaledel posto auto coperto in quanto è stato costruito in aderenza al rustico. Inoltrenella planimetria, al piano primo erroneamente non è stata riportata la porta diaccesso ad una delle camere da letto.In loco è stato appurato che la scala a chiocciola riportata in planimetria stantesul terrazzo a piano primo, è stata rimossa.Si precisa altresì che l’atto di pignoramento reca correttamente i datiidentificativi dei beni in oggetto.Esecuzione n. 101/2005 10/16

7) VERIFICADopo studio degli atti, il sottoscritto ha appurato quanto segue:- i Sig.ri GADIOLI GIORGIO e PINI RICCARDA acquistavano il terreno sucui è stato successivamente edificato il fabbricato oggetto di relazione, in forzadell’atto redatto dal Notaio Alfonso Domina in data 01.12.1982, rep. n. 99643,trascritto a Mantova in data 20.12.1982 ai n.ri 9345 R.G. e 6310 R.P.;- il Sig. Gadioli Giorgio veniva a mancare in data 29.04.2007;- la Sig.ra PINI RICCARDA dichiarava di rinunciare all’eredità del defuntoconiuge, come da atto redatto dal Notaio Mario Binelli in data 29.06.2007, n. rirep. 100.041 e racc. 20.408, registrato a Suzzara in data 05.07.2007 al n. 2642serie 1T;- i Sig.ri GADIOLI ENRICO e GADIOLI CARLO dichiaravano di rinunciareall’eredità del defunto padre, come da atto redatto dal Notaio Mario Binelli indata 01.10.2010, n.ri rep. 104.946 e racc. 22.848, registrato a Suzzara in data07.10.2010 al n. 3459 serie 1T.Si fa presente che nelle visure catastali viene riportato che i figli sono divenutipropietari della quota di 1/2 del defunto padre in forza della dichiarazione disuccessione presentata all’Ufficio del Registro di Verona in data 24.04.2008,n. 9 vol. 153.8) PROVENIENZAI Sig.ri GADIOLI GIORGIO e PINI RICCARDA sono divenuti proprietariciascuno della quota di 1/2 (un mezzo) in forza dell’atto di compravenditaEsecuzione n. 101/2005 11/16

edatto dal Notaio Alfonso Domina in data 01.12.1982, rep. n. 99643,successivamente trascritto a Mantova in data20.12.1982 ai n.ri 9345 R.G. e 6310R.P.Successivamente alla data del pignoramento ed alla sopraggiunta morte del Sig.Gadioli Giorgio avvenuta in data 29.04.2007, sono susseguite le seguenti vicendeanalitiche:- in data 29.06.2007 la Sig.ra Pini Riccarda rinunciava all‟eredità, ovvero aparte della quota di 1/2 del de cuius, come da atto redatto dal Notaio MarioBinelli, n.ri rep 100.041 e racc. 20.408 – registrato a Suzzara in data05.07.2007 al n. 2642 serie 1T.- in data 01.10.2010 i Sig.ri Gadioli Carlo e Gadioli Enrico rinunciavanocongiuntamente all‟eredità, ovvero alla quota di 1/4 ciascuno (per l’intero unmezzo) del de cuius, come da atto redatto dal Notaio Mario Binelli, n.ri rep.104.946 e racc. 22.848 – registrato a Suzzara in data 07.10.2010 al n. 3459serie 1T.Si fa presente che in sede di udienza sarà necessario delineare chi èsusseguito nella titolarità della quota di 1/2 (un mezzo) del de cuius inquanto gli eredi in linea retta hanno rinunciato all’eredità, oppure se gli attisopra riportati siano nulli o annullabili.9) VALORE DEL COMPENDIO IMMOBILIARECRITERI DI VALUTAZIONEIl valore degli immobili sopra descritti, è stato ricavato adottando, oltre al valoresintetico - comparativo, altri parametri così meglio riportati:Esecuzione n. 101/2005 12/16

- VETUSTA’- POSIZIONE DEGLI IMMOBILI- STATO CONSERVATIVO E MANUTENTIVO- COMMERCIABILITA’- QUOTA DI PROPRIETA’Il valore della piena proprietà del cespite in esame, onnicomprensivo di ognipertinenza, è pari a:€ 262.000,00 (euro duecentosessantaduemila/00)Si fa presente che il valore della quota di proprietà della Sig.ra Pini di 1/2 (unmezzo), è pari ad € 131.000,00 (euro centotrentunomila/00), mentre il valoredella rimanente quota di 1/2 (un mezzo) succeduta agli eredi in morte del Sig.Gadioli Giorgio è pari a € 131.000,00 (euro centotrentunomila/00).10) FORMAZIONE DI LOTTIDate le caratteristiche del compendio immobiliare in esame, è lecito presupporrela creazione di un solo lotto di stima. Per la descrizione dei confini e le superficidelle unità in oggetto, si rimanda ai paragrafi “Identificazione del Bene” e“Descrizione”.11) STATO DI POSSESSO DEL BENEAttualmente le unità in esame e le relative pertinenze risultano abitate dallaEsecuzione n. 101/2005 13/16

Sig.ra Pini e dai figli Gadioli Carlo e Gadioli Enrico.12) ACCERTAMENTODopo studio degli atti, il sottoscritto ha verificato che i beni pignorati non sonooggetto di procedura espropriativa per pubblica utilità.13) ALLEGATICome richiesto, si allegano alla presente le planimetrie catastali reperite pressol’Agenzia del Territorio e la documentazione fotografica relativa alle unità inoggetto.14) CERTIFICAZIONE ENERGETICANonostante il pignoramento sia avvento prima del 01.01.2008, è stataugualmente prodotta la certificazione. Dalla stessa, opportunamente protocollatapresso il Comune di Suzzara, è emerso che la classe energetica posseduta dallaabitazione è la G.15) ESTREMI DA MENZIONARE NEL BANDOD‟ASTALOTTO 1 - Quota di Piena Proprietà:Trattasi fabbricato unifamiliare di mq 194 articolato in due piani fuori terra conEsecuzione n. 101/2005 14/16

terrazza (copertura piana del tetto) di mq 70 rustici e posto auto coperto in corpostaccato ed area cortiva di pertinenza di mq 670 mq, il tutto sito nel Comune diSuzzara (MN) in Via Villa Inferiore, in zona agricola del Comune.Il compendio immobiliare in esame, risulta attualmente così censito pressol’Agenzia del Territorio di Mantova:N.C.E.U. DI MANTOVA COMUNE CENSUARIO DI SUZZARAFg. 73 mapp. 109, Cat. A/3 Cl. 4, Cons. 8 vani, rendita € 367,72Fg. 73 mapp. 116 sub. 4 (catasalmente graffato col mapp. 109)Fg. 73 mapp. 108, Cat. C/6 Cl. 3, Cons. 13 mq, rendita € 20,81Valore complessivo a base d'asta:€ 262.000,00 (euro duecentosessantaduemila/00)ISCRIZIONI e TRASCRIZIONI DA CANCELLARENel ventennio le formalità pregiudizievoli a carico dell’esecutato ed inerente alleunità immobiliari in esame, sono le seguenti:- N.RI 4802 R.G. e 3206 R.P. del 01.07.1985 VINCOLO “NONAEDIFICANDI” a favore del COMUNE DI SUZZARA a carico dei Sig.riGadioli Giorgio e Pini Riccarda sui beni Fg. 73 mapp.li 108, 109 e 116;- N.RI 3743R.G. e 845 R.P. del 28.03.2002 ISCRIZIONE a favore delCREDITO EMILIANO SPA per € 58.800,00# cap. € 42.000,00#. Beni inComune di Suzzara fg. 73 mapp. 108 – 109 – 116/4. A carico di GadioliGiorgio e Pini Riccarda;- PIGNORAMENTO IMMOBILIARE del 20.03.2004, n.ri 4201 R.G. e 2706R.P., favore della Società ADIGE COMMERCIALCARTA S.r.l. contro il Sig.Gadioli Giorgio;Esecuzione n. 101/2005 15/16

- PIGNORAMENTO IMMOBILIARE del 25.05.2005, notificato ai Sig.riGadioli Giorgio e Pini Riccarda in data 26.05.2005, a favore del CREDITOEMILIANO SPA. Beni in Comune di Suzzara fg. 73 mapp.li 108 – 109 –116/4.Mantova, lì 15/12/2010IL C.T.U.Geom. Donato PrevitaliEsecuzione n. 101/2005 16/16