TRIBUNALE CIVILE DI ALESSANDRIA ... - Astagiudiziaria

TRIBUNALE CIVILE DI ALESSANDRIARELAZIONE DI PERIZIA DI STIMAnella Causa di Esecuzione Immobiliare 8/06, promossa da:DEUTSCHE BANK AG LONDONCONTROREVERDITO ELIO – VECCHIONE NADIA** ** ** **1) INCARICO E PREMESSACon verbale di giuramento in data 16/11/2006 l’Ill.mo Signor Giudicedell’Esecuzione Dott. Paola CRISPO nominava il sottoscritto Geom. DavideGIACOBBE, libero professionista con studio in Alessandria, Via Leopardi n.36,Consulente Tecnico per la determinazione del valore dei beni pignorati in odio aisignori Reverdito Elio e Vecchione Nadia, sottoscrivendo la formula di rito, ericevendo il mandato del seguente tenore:“Esaminati gli atti del procedimento ed eseguita ogni altra operazione ritenutanecessaria, previa comunicazione scritta a mezzo raccomandata con ricevuta diritorno al debitore, al creditore procedente ed a quelli intervenuti, nonché aicomproprietari della data e del luogo di inizio delle operazioni di stima, l’esperto:Relazione di perizia di stima Esecuzione Immobiliare 8/06 1

a) controlli, prima di ogni attività, la completezza dei documenti di cui all’art.567, 2° comma, c.p.c., segnalando immediatamente al Giudice quelli mancanti oinidonei;b) rediga, previo accesso, altresì, all’immobile, una relazione di stima fornendo,specificatamente, le informazioni previste dall’art. 173bis disp. att. c.p.c., comemodificato con L. 80/05 e L. 263/05, acquisendo, inoltre, la documentazioneprevista dal n.6, del comma 1 dello stesso art. 173bis disp. att. c.p.c., anche qualeaggiornamento;e segnatamente:1. “Proceda all’esatta individuazione dei beni pignorati sulla base della nota ditrascrizione del pignoramento che ha dato inizio alla procedura; riferisca dellaregolarità o meno della trascrizione stessa rispetto ai titoli di proprietà”2. “Indichi il titolo di acquisto della proprietà sugli immobili pignorati in capo aldebitore esecutato verificando la serie continua di trascrizioni ex art. 2650 c.c.;dica se debba sopperirsi ad omissioni fiscalmente rilevanti (p.e. omessa denunciadi successione o simili) ed i relativi costi”3. “Verifichi l’accatastamento degli immobili pignorati e se l’indicazione dei daticatastali corrisponde a quella attuale; qualora i dati fossero variati nei venti anniantecedenti la trascrizione del pignoramento indichi quali fossero detti dati nelperiodo predetto; occorrendo provveda all’eventuale regolarizzazionedell’accatastamento, anche in relazione alla L. 1249/39 acquisendo la relativascheda ovvero predisponendola, se mancante”4. “Provveda, in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene,alla correzione o alla redazione della planimetria medesima”Relazione di perizia di stima Esecuzione Immobiliare 8/06 2

5. “Accerti se l’immobile sia stato costruito previa licenza o concessione ediliziaed in conformità della stessa, nel caso negativo descriva l’illecito e dica se siasuscettibile di sanatoria edilizia ai sensi della L. 47/85 e della L. 724/94 ed irelativi costi, assumendo le opportune indicazioni presso gli uffici comunalicompetenti”6. “Nell’ipotesi di comunione di beni, dica chi siano i comproprietari e se i benisiano o meno divisibili in natura, indicando la spesa commerciale”7. “Esaminati gli stati ipotecari, elenchi i pesi gravanti sugli immobili (iscrizioniipotecarie e trascrizioni pregiudizievoli) indicando, per ciascuna iscrizione etrascrizione gli estremi di identificazione della formalità (data, numero,beneficiario e importo garantito) e i beni pignorati interessati (se tutti o solo alcunie in tal caso quali) e precisando, per le servitù attive e passive, il relativocontenuto”.8. “Accerti se gli immobili pignorati siano occupati da persone diverse dalproprietario ed a quale titolo, identificando gli occupanti”9. “Precisi se l’immobile è occupato a titolo di locazione o se il contratto relativoè stato registrato in data anteriore alla trascrizione del pignoramento allegandocopia del contratto medesimo; dica altresì se penda procedura di rilascio ed irelativi termini”.10. “Indichi, nell’ipotesi di pluralità dei beni, se sia opportuna la venditaall’incanto di un solo lotto o di più lotti; descriva quindi, per ciascun lotto, naturae consistenza dei beni precisando i singoli dati catastali, le relative iscrizioniipotecarie e quant’altro occorrente per procedere alla redazione del decreto ditrasferimento e per la cancellazione delle formalità pregiudizievoli; dica se, ai finidel successivo trasferimento, gli immobili necessitino di frazionamento catastale eRelazione di perizia di stima Esecuzione Immobiliare 8/06 3

provveda, sentito il Giudice ed i Creditore procedente, all’eventualefrazionamento medesimo in relazione ai lotti proposti”.11. “Rediga quindi, rispondendo analiticamente a ciascuno dei singoli quesitiformulati, una relazione descrittiva e di stima dei beni pignorati e soltanto di essi,comprensiva dei relativi accessori e pertinenze, avendo cura di esprimere il valoreattribuito a ciascun lotto e ad ogni singolo bene compreso nel lotto medesimo;riferisca i criteri di stima utilizzati, le fonti delle informazioni utilizzate per lastima, il calcolo delle superfici per ciascun immobile, il valore a metro quadro e ilvalore totale”12. “Proceda, ove ciò sia opportuno in considerazione della qualità dell’immobile,a rilievi fotografici del bene anche eventualmente da utilizzare nella pubblicità,sulla stampa quotidiana o sui manifesti, che dovrà essere espletata prima dellavendita”13. “Controlli l’avvenuta notifica ai creditori iscritti e non intervenuti ex art. 498c.p.c.”14. “ Al solo fine del successivo inserimento nell’avviso pubblicitario predispongauna breve scheda contenente, in modo sintetico, per ciascun lotto, i dati necessariper l’ordinanza di vendita: ubicazione, natura, consistenza, tipologia ecollocazione di beni, descrizione catastale, servitù attive e passive, diritti realigravanti sull’immobile e trascritti, occupazione dell’immobile da parte di personediverse dal proprietario ed il relativo titolo, eventuale presenza di abusi edilizi”15. “Alleghi inoltre alla propria relazione almeno due fotografie esterne e duefotografie interne di ciascun bene nonché la relativa planimetria, due copieRelazione di perizia di stima Esecuzione Immobiliare 8/06 4

cartacee della bozza dell’ordinanza e dell’avviso di vendita, e le giustificazioni dispese (ricevute fiscali, specifica spese postali e di viaggio etc.)”16. “Provveda, terminata la relazione di stima, a tutte le comunicazioni previstedall’art. 173bis, terzo comma, disp. att. c.p.c., nei termini stabiliti, dandone atto aquesto G.E.”17. “Provveda a depositare l’originale della relazione, con allegati, presso laCancelleria del Giudice dell’esecuzione, in uno con una copia su supportoinformatico”18. “Formuli, ove assolutamente necessario, tempestiva istanza di rinviodell’udienza ex art. 569 c.p.c. in caso di impossibilità di osservanza del termine dideposito; la mancata osservanza del termine originario, o di quello prorogato,comporterà le conseguenze di legge circa la determinazione delle vacazioni e deglionorari nonché l’applicazione delle sanzioni previste dal c.p.c.”2) SVOLGIMENTO DELLE OPERAZIONI PERITALIEsaminati e consultati gli atti di causa presso la Cancelleria del Tribunale ilsottoscritto ha compiuto le necessarie visure ipotecarie presso l’Agenzia delTerritorio – Servizio Pubblicità Immobiliare – di Alessandria e le opportunericerche e verifiche catastali all'Ufficio del Territorio di Alessandria rilevandopure l’estratto di mappa e la certificazione catastale degli immobili da stimare.In data 12/01/2007 è stata inviata ai Sig.ri Reverdito Elio e Vecchione Nadia larichiesta di incontro per l’esecuzione del sopralluogo presso gli immobili oggettodi stima tramite raccomandata A.R.. Quindi il sottoscritto si è recato sulla località,ove, con l’ausilio di un aiutante, ha iniziato le operazioni peritali eseguendo irilievi nei locali presso gli immobili oggetto di stima. Ha proceduto a rilevamentie misure annotando ogni circostanza di fatto atta allo scopo di ben assolvere ilRelazione di perizia di stima Esecuzione Immobiliare 8/06 5

mandato conferitogli. Nello stimare gli immobili pignorati, si è tenuto conto dellaloro ubicazione, della loro appetibilità, dello stato di conservazione emanutenzione, della situazione del mercato locale e di tutti gli elementi chepossono in qualche modo influire sul prezzo.3) INDIVIDUAZIONE DEI BENI PIGNORATICome riscontrato sulle visure catastali, gli immobili di proprietà dei Sig.riReverdito Elio e Vecchione Nadia sono ubicati nel Comune di Pecetto di Valenzae più precisamente:al Catasto Fabbricati, nei fabbricati aventi accesso pedonale e carraio da StradaCiterna n.2:- Fabbricato d'abitazione, strutturato sui piani terreno, primo e secondo(rispettivamente primo, secondo e terzo fuori terra), composto da:- al piano terra: vani adibiti a cucina, centrale termica, bagno, camera esoggiorno ristrutturati a finitura civile ed arredati; locale di sgomberoe porticato con copertura a terrazzo ristrutturati al rustico;- al piano primo: vani in corso di ristrutturazione da adibirsi a cucina,soggiorno e servizi;- al piano secondo: locali mansardati in corso di ristrutturazione daadibirsi a tre camere, due servizi e tre terrazzi esterni;come già indicato il fabbricato si trova in corso di ristrutturazione edattualmente risulta censito presso l’Agenzia del Territorio - CatastoFabbricati - Ufficio Provinciale di Alessandria, Comune di Pecetto diValenza, Foglio 9, Mappale 61, Sub. 9, Cat. A/7, Classe Unica, Cons. 11vani, Sup. Cat. 231 mq., Rendita € 1.164,61, Strada Comunale dellaGilardina, Piano: T-1-2;Relazione di perizia di stima Esecuzione Immobiliare 8/06 6

- Porzione di fabbricato ad uso box con annesso wc, elevato su un pianofuori terra, composto da due vani tra loro contigui adibiti a box auto e w.c.;in un unico corpo, censito presso l’Agenzia del Territorio - CatastoFabbricati - Ufficio Provinciale di Alessandria, Comune di Pecetto diValenza, Foglio 9, Mappale 61, Sub. 10, Cat. C/6, Classe Unica, Cons. 35mq., Sup. Cat. 45 mq., Rendita € 88.57, Strada Comunale della Gilardina,Piano: T;- Porzione di fabbricato ad uso locale di deposito, elevato su un piano fuoriterra, composto da un vano adibito a locale di deposito, attualmenteadattato a locale ad uso abitativo con angolo cottura, censito pressol’Agenzia del Territorio - Catasto Fabbricati - Ufficio Provinciale diAlessandria, Comune di Pecetto di Valenza, Foglio 9, Mappale 61, Sub.11, Cat. C/2, Classe Unica, Cons. 36 mq., Sup. Cat. 42 mq., Rendita €50.20, Strada Comunale della Gilardina, Piano: T;- Fabbricato costituito da elementi metallici prefabbricati, ad uso locale dideposito, elevato su un piano fuori terra, composto da due vani adibiti alocali di deposito; in un unico corpo, censito presso l’Agenzia delTerritorio - Catasto Fabbricati - Ufficio Provinciale di Alessandria,Comune di Pecetto di Valenza, Foglio 9, Mappale 61, Sub. 8, Cat. C/2,Classe Unica, Cons. 39 mq., Sup. Cat. 43 mq., Rendita € 54.38, StradaComunale della Gilardina SNC, Piano: T;- Area scoperta costituente porzione di giardino privato circostante ifabbricati sopra indicati, ad essi pertinente, censito presso l’Agenzia delTerritorio - Catasto Fabbricati - Ufficio Provinciale di Alessandria,Comune di Pecetto di Valenza, Foglio 9, Mappale 61, Sub. 12, senzaRelazione di perizia di stima Esecuzione Immobiliare 8/06 7

classe e consistenza, Bene Comune Non Censibile, Strada Comunale dellaGilardina, Piano: T;al Catasto Terreni:- Restante porzione di giardino privato di pertinenza agli immobili sopraindicati censito presso l’Agenzia del Territorio - Catasto Terreni - UfficioProvinciale di Alessandria, Comune di Pecetto di Valenza, Foglio 9,Mappale 60, qualità vigneto, classe 4 , superficie 34.00 (trentaquattro aree zero centiare), R.D. Euro 18,44, R.A. Euro 17,56.4) TITOLO DI ACQUISTO DELLA PROPRIETA’Gli immobili censiti al Catasto Fabbricati, al Mappale 61, Sub. 8,9,10,11,12, el'immobile censito al Catasto Terreni, al Mappale 60, sono divenuti di proprietàdei debitori esecutati a seguito di atto di compravendita, Notaio Aldo Ivaldi diValenza, in data 28/02/2001, Rep. N. 39858/8115, registrato presso l’Ufficio delRegistro di Valenza al n.140 Serie 1V del 13/03/2001.5) ACCATASTAMENTO DEGLI IMMOBILIGli immobili pignorati sono censiti presso l’Agenzia del Territorio di Alessandriacome di seguito indicato:Al Catasto Fabbricati, Comune di Pecetto di Valenza, Foglio 8,- Mappale 61, Sub. 8, Cat. C/2, Classe Unica, Cons. 39mq, Sup. Cat. 43mq,Rendita € 54.38, Strada della Gilardina SNC, Piano: T;- Mappale 61, Sub. 9, Cat. A/7, Classe Unica, Cons. 11 vani, Sup. Cat. 231mq,Rendita € 1.164,61, Strada della Gilardina, Piano: T-1-2;- Mappale 61, Sub. 10, Cat. C/6, Classe Unica, Cons. 35mq, Sup. Cat. 45mq,Rendita € 88,57, Strada della Gilardina, Piano: T;Relazione di perizia di stima Esecuzione Immobiliare 8/06 8

- Mappale 61, Sub. 11, Cat. C/11, Classe Unica, Cons. 36mq, Sup. Cat. 42mq,Rendita € 50,20, Strada della Gilardina, Piano: T;- Mappale 61, Sub. 12, Cat. C/11, Classe Unica, senza classe e consistenza, BeneComune Non Censibile, Strada Comunale della Gilardina , Piano: T;Al Catasto Fabbricati, Comune di Pecetto di Valenza, Foglio 8,- Mappale 60, qualità vigneto, classe 4 , superficie 34.00 (trentaquattro are e zerocentiare), R.D. Euro 18,44, R.A. Euro 17,56.6) PLANIMETRIAGli immobili oggetto di esecuzione, censiti al Mappale 61, Sub. 8, 10, 11, sonoconformi alle rappresentazioni delle planimetrie catastali.L' immobile adibito a fabbricato d'abitazione, oggetto di esecuzione, censito alMappale 61, Sub. 9, non è conforme alle rappresentazione delle planimetriecatastali, in quanto i lavori iniziati ed autorizzati non sono ancora stati conclusi.E' necessario chiarire in tale contesto che i parziali lavori di ristrutturazione giàeseguiti sul fabbricato in oggetto hanno causato danni strutturali, meglio indicatinel verbale di sopralluogo del 06/03/2003 redatto dall'Ufficio di PoliziaMunicipale del Comune di Pecetto di Valenza, di cui si allega copia, a seguito deiquali l'Ufficio Tecnico del Comune di Pecetto di Valenza ha emanato l'Ordinanzan.3/2003 in data 06/03/2003 con la quale si ordina l'immediata messa in sicurezzadel cantiere che ha comportato la demolizione delle parti pericolanti e crollate. Aseguito di quanto indicato, le opere di ristrutturazione sono state sospese epertanto ad oggi il fabbricato risulta parzialmente ristrutturato, ma necessita dievidenti opere di consolidamento e ristrutturazione al fine di poterlo rendereaccessibile ed abitabile.Relazione di perizia di stima Esecuzione Immobiliare 8/06 9

Premesso tale chiarimento si comunica inoltre che dalle verifiche effettuatedurante i sopralluoghi non si sono comunque riscontrate difformità dai progettiapprovati. La situazione riscontrata evidenzia quindi un attuale stato di transizionenel quale il fabbricato oggetto di esecuzione non presenta più le caratteristicheindicate nelle attuali planimetrie catastali, ma non ha ancora subito variazioni talida poter permettere la redazione di una nuova e definitiva planimetria catastalerappresentante la nuova sagoma del fabbricato e la ridistribuzione dei nuovi localiinterni, così come indicati nei grafici di progetto approvati dal Comune di Pecettodi Valenza. L'aggiornamento catastale sarà pertanto da eseguire contestualmentealla richiesta di abitabilità quando saranno completate le opere di consolidamento,ristrutturazione e finitura del fabbricato in oggetto, in conformità alleautorizzazioni comunali.Si ritiene pertanto superflua ed antieconomica la redazione di Variazione Catastalein questo contesto.7) LICENZE O CONCESSIONI EDILIZIEMi sono recato presso l’Ufficio Tecnico del Comune di Pecetto di Valenza ed horichiesto copia di tutte le autorizzazioni comunali relative all’immobile oggetto diperizia, rilasciate in capo ai Sig.ri Reverdito-Vecchione.In tal modo sono venuto in possesso della seguente documentazione:- Concessione Edilizia n.688 (pratiche edilizie n.1643/1704) del 24/07/2001,rilasciata ai Sig.ri Reverdito Elio e Vecchione Nadia per lavori diristrutturazione di fabbricato unifamiliare ad uso residenziale, a seguito didomanda presentata in data 24/04/2001 al Prot. n. 1650, e relativaDenuncia di Inizio Lavori presentata in data 02/08/2001, Prot. n. 3118;Relazione di perizia di stima Esecuzione Immobiliare 8/06 10

- Denuncia di Inizio Attività n.1089 del 29/03/2002 per realizzazione direcinzioni delimitanti la proprietà Reverdito-Vecchione;- Concessione di Variante alla Concessione n. 688 del 24/07/2001, per operein corso, Prot. n. 1089 (pratiche edilizie n.1643/1704) del 28/05/2002,rilasciata ai Sig.ri Reverdito Elio e Vecchione Nadia per varianti ai lavoridi ristrutturazione di fabbricato unifamiliare ad uso residenziale;- Ordinanza n. 3/2003 per la Messa in Sicurezza del cantiere datata06/03/2003 a seguito di verbale di accertamento del 06/03/2003 redattodalla Polizia Municipale;- Concessione Edilizia n. 724 del 10/11/2003 per sistemazione esterna ecostruzione di piscina privata all'aperto.A seguito di sopralluogo, si è riscontrata la conformità di esecuzione delle opereautorizzate dagli strumenti urbanistici sopraindicati, fatto salvo per la costruzionedi piscina privata, in quanto non realizzata, e l'ultimazione delle opere diristrutturazione del fabbricato d'abitazione non completate a seguito degli eventiindicati al paragrafo 6).8) COMUNIONE DEI BENIGli immobili censiti al Mappale 61, Sub. 8, 9, 10, 11, 12, sono intestati ai Sig.riReverdito Elio, nato a Cortemilia il 20/03/1965, proprietario per 1/2, e VecchioneNadia, nata a Tortona il 10/05/1969 proprietaria per 1/2 , in regime di separazionedei beni.L’immobile censito al Mappale 60, è intestato esclusivamente ai Sig.ri ReverditoElio, nato a Cortemilia il 20/03/1965, proprietario per 1/2, e Vecchione Nadia,nata a Tortona il 10/05/1969 proprietaria per 1/2 , in regime di separazione deibeni.Relazione di perizia di stima Esecuzione Immobiliare 8/06 11

9) ISCRIZIONI IPOTECARIE E TRASCRIZIONI PREGIUDIZIEVOLIAtto esecutivo o cautelare a favore diBanca Popolare Commercio e Industria S.p.A.Atto esecutivo o cautelare derivante da Verbale di Pignoramento Immobili del21/01/2006 rep. 142 emesso dal Tribunale di Alessandria a favore di BancaPopolare Commercio e Industria S.p.A., contro REVERDITO ELIO eVECCHIONE NADIA, iscritta in data 15/03/2006, presentazione n. 44, n. registrogenerale 2315, n. registro particolare 1468, gravante sulle particelle 61 Sub. 8,Sub. 9, Sub. 10, Sub. 11 del Foglio 9, Comune di Pecetto di Valenza al CatastoFabbricati e sulla particella 60 del Foglio 9, comune di Pecetto di Valenza alCatasto Terreni.Ipoteca volontaria a favore diBanca Popolare Commercio e Industria Soc.Coop.A.R.L.Ipoteca volontaria derivante da Concessione a Garanzia di Mutuo del 28/02/2001rep. 39859 a rogito Notaio Aldo Ivaldi di Valenza per un capitale di Euro500.000.000, al Tasso int. Annuo pari al 5,996%, per un totale di Euro1.000.000.000 a favore di Banca Popolare Commercio e IndustriaSoc.Coop.A.R.L., contro REVERDITO ELIO e VECCHIONE NADIA, iscritta indata 13/03/2001, presentazione n. 4, n. registro generale 2026, n. registroparticolare 333, gravante sulle particelle 61 Sub. 8, 9, 10, 11 del Foglio 9, Comunedi Pecetto di Valenza, al Catasto Fabbricati e sulla particella 60 del Foglio 9,Comune di Pecetto di Valenza, al Catasto Terreni.Ipoteca giudiziale a favore diOri S.r.l.Relazione di perizia di stima Esecuzione Immobiliare 8/06 12

Ipoteca giudiziale derivante da Decreto Ingiuntivo del 26/02/2004 rep. 220 emessodal Tribunale di Arezzo per un capitale di Euro 104.382,77, importo interessi diEuro 9.000,00, spese per Euro 12.000,00, per un totale di Euro 125.382,77 afavore di Ori S.r.l., contro VECCHIONE NADIA, iscritta in data 28/02/2004,presentazione n. 1, n. registro generale 1917, n. registro particolare 336, gravantesulla particella 61 Sub. 8, 9, 10, 11 del Foglio 9, Comune di Pecetto di Valenza, alCatasto Fabbricati e sulla particella 60 del Foglio 9, Comune di Pecetto diValenza, al Catasto Terreni.Ipoteca volontaria a favore diBanca Popolare Commercio e Industria S.p.A.Ipoteca volontaria derivante da Ipoteca Volontaria del 28/04/2004 rep. 9529 arogito Notaio Lorenzo Patria di Alessandria per un capitale di Euro 130.172,02,per un totale di Euro 20.000,00 a favore di Banca Popolare Commercio e IndustriaS.p.A., contro REVERDITO ELIO e VECCHIONE NADIA, iscritta in data29/04/2004, presentazione n. 24, n. registro generale 4035, n. registro particolare761, gravante sulla particella 61 Sub. 8, 9, 10, 11 del Foglio 9, Comune di Pecettodi Valenza, al Catasto Fabbricati e sulla particella 60 del Foglio 9, Comune diPecetto di Valenza, al Catasto Terreni.Ipoteca giudiziale a favore diBanca Popolare Commercio e Industria S.p.A.Ipoteca giudiziale derivante da Decreto Ingiuntivo del 18/06/2004 rep. 979 emessodal Tribunale di Alessandria per un capitale di Euro 121.623,15, importo interessidi Euro 27.379,67, spese per Euro 30.997,18 per un totale di Euro 180.000,00 afavore di Banca Popolare Commercio e Industria S.p.A, contro REVERDITOELIO e VECCHIONE NADIA, iscritta in data 02/07/2004, presentazione n. 69, n.Relazione di perizia di stima Esecuzione Immobiliare 8/06 13

egistro generale 6317, n. registro particolare 1269, gravante sulla particella 61Sub. 8, 9, 10, 11 del Foglio 9, Comune di Pecetto di Valenza, al Catasto Fabbricatie sulla particella 60 del Foglio 9, Comune di Pecetto di Valenza, al CatastoTerreni.Ipoteca giudiziale a favore diBanca Monte dei Paschi di Siena S.p.A.Ipoteca giudiziale derivante da Decreto Ingiuntivo del 30/04/2005 rep. 646/2005emesso dal Tribunale di Alessandria per un capitale di Euro 68.372,91, importointeressi di Euro 8.019,27, spese per Euro 3.607,82per un totale di Euro80.000,00 a favore di Banca Monte dei Paschi di Siena S.p.A, controREVERDITO ELIO e VECCHIONE NADIA, iscritta in data 25/05/2005,presentazione n. 3, n. registro generale 4861, n. registro particolare 1336, gravantesulla particella 61 Sub. 8, 9, 10, 11 del Foglio 9, Comune di Pecetto di Valenza, alCatasto Fabbricati e sulla particella 60 del Foglio 9, Comune di Pecetto diValenza, al Catasto Terreni.10) OCCUPAZIONE DEGLI IMMOBILINon si è riscontrato alcun contratto di affitto o comodato registrati, come risultada richiesta effettuata presso l’Agenzia delle Entrate in data 04/01/2007 prot.2007000313 progressivo 2007000102 allegata alla presente, pertanto gli immobilisi ritengono liberi da qualsiasi locazione.11) LOCAZIONEImmobile non occupato a titolo di locazione (come si evince dalle indicazioniintrodotte al punto 10).12) FORMAZIONE DEI LOTTIRelazione di perizia di stima Esecuzione Immobiliare 8/06 14

Per la stima degli immobili, a seguito della situazione riscontrata sui luoghi, siritiene corretta l’individuazione di n.1 lotto costituito da cinque immobili censitial Catasto Fabbricati, al Sub. 8 , al Sub. 9, al Sub. 10, al Sub. 11 ed al Sub. 12 delmappale 61 del Foglio 9 del Comune di Pecetto di Valenza e da un immobilecensito al Catasto Terreni, mappale 60 del Foglio 9 del Comune di Pecetto diValenza.LOTTO 1Dati catastali:Al Catasto Fabbricati:- Fabbricato d'abitazione, strutturato sui piani terreno, primo e secondo(rispettivamente primo, secondo e terzo fuori terra), composto da:- al piano terra: vani adibiti a cucina, centrale termica, bagno, camera esoggiorno ristrutturati a finitura civile ed arredati; locale di sgomberoe porticato ristrutturati al rustico;- al piano primo: vani in corso di ristrutturazione da adibirsi a cucina,soggiorno e servizi;- al piano secondo: locali mansardati in corso di ristrutturazione daadibirsi a tre camere, due servizi e tre terrazzi esterni;come già indicato il fabbricato si trova in corso di ristrutturazione edattualmente risulta censito presso l’Agenzia del Territorio - CatastoFabbricati - Ufficio Provinciale di Alessandria, Comune di Pecetto diValenza, Foglio 9, Mappale 61, Sub. 9, Cat. A/7, Classe Unica, Cons. 11vani, Sup. Cat. 231 mq., Rendita € 1.164,61, Strada Comunale dellaGilardina, Piano: T-1-2;Relazione di perizia di stima Esecuzione Immobiliare 8/06 15

- Porzione di fabbricato ad uso box con annesso wc, elevato su un pianofuori terra, composto da due vani tra loro contigui adibiti a box auto e w.c.; in un unico corpo, censito presso l’Agenzia del Territorio - CatastoFabbricati - Ufficio Provinciale di Alessandria, Comune di Pecetto diValenza, Foglio 9, Mappale 61, Sub. 10, Cat. C/6, Classe Unica, Cons. 35mq., Sup. Cat. 45 mq., Rendita € 88.57, Strada Comunale della Gilardina,Piano: T;- Porzione di fabbricato ad uso locale di deposito, elevato su un piano fuoriterra, composto da un vano adibito a locale di deposito, attualmenteadattato a locale ad uso abitativo con angolo cottura, censito pressol’Agenzia del Territorio - Catasto Fabbricati - Ufficio Provinciale diAlessandria, Comune di Pecetto di Valenza, Foglio 9, Mappale 61, Sub.11, Cat. C/2, Classe Unica, Cons. 36 mq., Sup. Cat. 42 mq., Rendita €50.20, Strada Comunale della Gilardina, Piano: T;- Fabbricato costituito da elementi metallici prefabbricati, ad uso locale dideposito, elevato su un piano fuori terra, composto da due vani adibiti alocali di deposito; in un unico corpo, censito presso l’Agenzia delTerritorio - Catasto Fabbricati - Ufficio Provinciale di Alessandria,Comune di Pecetto di Valenza, Foglio 9, Mappale 61, Sub. 8, Cat. C/2,Classe Unica, Cons. 39 mq., Sup. Cat. 43 mq., Rendita € 54.38, StradaComunale della Gilardina SNC, Piano: T;- Area scoperta costituente porzione di giardino privato circostante ifabbricati sopra indicati, ad essi pertinente, censito presso l’Agenzia delTerritorio - Catasto Fabbricati - Ufficio Provinciale di Alessandria,Comune di Pecetto di Valenza, Foglio 9, Mappale 61, Sub. 12, senzaRelazione di perizia di stima Esecuzione Immobiliare 8/06 16

classe e consistenza, Bene Comune Non Censibile, Strada Comunale dellaGilardina, Piano: T;al Catasto Terreni:- Restante porzione di giardino privato di pertinenza agli immobili sopraindicati censito presso l’Agenzia del Territorio - Catasto Terreni - UfficioProvinciale di Alessandria, Comune di Pecetto di Valenza, Foglio 9,Mappale 60, qualità vigneto, classe 4 , superficie 34.00 (trentaquattro aree zero centiare), R.D. Euro 18,44, R.A. Euro 17,56.Iscrizioni ipotecarie:Atto esecutivo o cautelare a favore diBanca Popolare Commercio e Industria S.p.A.Atto esecutivo o cautelare derivante da Verbale di Pignoramento Immobili del21/01/2006 rep. 142 emesso dal Tribunale di Alessandria a favore di BancaPopolare Commercio e Industria S.p.A., contro REVERDITO ELIO eVECCHIONE NADIA, iscritta in data 15/03/2006, presentazione n. 44, n. registrogenerale 2315, n. registro particolare 1468, gravante sulle particelle 61 Sub. 8,Sub. 9, Sub. 10, Sub. 11 del Foglio 9, Comune di Pecetto di Valenza al CatastoFabbricati e sulla particella 60 del Foglio 9, comune di Pecetto di Valenza alCatasto Terreni.Ipoteca volontaria a favore diBanca Popolare Commercio e Industria Soc.Coop.A.R.L.Ipoteca volontaria derivante da Concessione a Garanzia di Mutuo del 28/02/2001rep. 39859 a rogito Notaio Aldo Ivaldi di Valenza per un capitale di Euro500.000.000, al Tasso int. Annuo pari al 5,996%, per un totale di Euro1.000.000.000 a favore di Banca Popolare Commercio e IndustriaRelazione di perizia di stima Esecuzione Immobiliare 8/06 17

Soc.Coop.A.R.L., contro REVERDITO ELIO e VECCHIONE NADIA, iscritta indata 13/03/2001, presentazione n. 4, n. registro generale 2026, n. registroparticolare 333, gravante sulle particelle 61 Sub. 8, 9, 10, 11 del Foglio 9, Comunedi Pecetto di Valenza, al Catasto Fabbricati e sulla particella 60 del Foglio 9,Comune di Pecetto di Valenza, al Catasto Terreni.Ipoteca giudiziale a favore diOri S.r.l.Ipoteca giudiziale derivante da Decreto Ingiuntivo del 26/02/2004 rep. 220 emessodal Tribunale di Arezzo per un capitale di Euro 104.382,77, importo interessi diEuro 9.000,00, spese per Euro 12.000,00, per un totale di Euro 125.382,77 afavore di Ori S.r.l., contro VECCHIONE NADIA, iscritta in data 28/02/2004,presentazione n. 1, n. registro generale 1917, n. registro particolare 336, gravantesulla particella 61 Sub. 8, 9, 10, 11 del Foglio 9, Comune di Pecetto di Valenza, alCatasto Fabbricati e sulla particella 60 del Foglio 9, Comune di Pecetto diValenza, al Catasto Terreni.Ipoteca volontaria a favore diBanca Popolare Commercio e Industria S.p.A.Ipoteca volontaria derivante da Ipoteca Volontaria del 28/04/2004 rep. 9529 arogito Notaio Lorenzo Patria di Alessandria per un capitale di Euro 130.172,02,per un totale di Euro 20.000,00 a favore di Banca Popolare Commercio e IndustriaS.p.A., contro REVERDITO ELIO e VECCHIONE NADIA, iscritta in data29/04/2004, presentazione n. 24, n. registro generale 4035, n. registro particolare761, gravante sulla particella 61 Sub. 8, 9, 10, 11 del Foglio 9, Comune di Pecettodi Valenza, al Catasto Fabbricati e sulla particella 60 del Foglio 9, Comune diPecetto di Valenza, al Catasto Terreni.Relazione di perizia di stima Esecuzione Immobiliare 8/06 18

Ipoteca giudiziale a favore diBanca Popolare Commercio e Industria S.p.A.Ipoteca giudiziale derivante da Decreto Ingiuntivo del 18/06/2004 rep. 979 emessodal Tribunale di Alessandria per un capitale di Euro 121.623,15, importo interessidi Euro 27.379,67, spese per Euro 30.997,18 per un totale di Euro 180.000,00 afavore di Banca Popolare Commercio e Industria S.p.A, contro REVERDITOELIO e VECCHIONE NADIA, iscritta in data 02/07/2004, presentazione n. 69, n.registro generale 6317, n. registro particolare 1269, gravante sulla particella 61Sub. 8, 9, 10, 11 del Foglio 9, Comune di Pecetto di Valenza, al Catasto Fabbricatie sulla particella 60 del Foglio 9, Comune di Pecetto di Valenza, al CatastoTerreni.Ipoteca giudiziale a favore diBanca Monte dei Paschi di Siena S.p.A.Ipoteca giudiziale derivante da Decreto Ingiuntivo del 30/04/2005 rep. 646/2005emesso dal Tribunale di Alessandria per un capitale di Euro 68.372,91, importointeressi di Euro 8.019,27, spese per Euro 3.607,82per un totale di Euro80.000,00 a favore di Banca Monte dei Paschi di Siena S.p.A, controREVERDITO ELIO e VECCHIONE NADIA, iscritta in data 25/05/2005,presentazione n. 3, n. registro generale 4861, n. registro particolare 1336, gravantesulla particella 61 Sub. 8, 9, 10, 11 del Foglio 9, Comune di Pecetto di Valenza, alCatasto Fabbricati e sulla particella 60 del Foglio 9, Comune di Pecetto diValenza, al Catasto Terreni.13) STIMA DEI BENILOTTO 1Relazione di perizia di stima Esecuzione Immobiliare 8/06 19

Comune di Pecetto di Valenza, Foglio 9, Mappale 61, Sub. 8, 9, 10, 11, 12, alCatasto Fabbricati e Foglio 9, Mappale 60 al Catasto Terreni, aventi le seguenticoerenze: ad est Mappali 64, 72, ad ovest Strada Comunale della Gilardinaattualmente denominata Strada Citerna, a nord Mappali 59, 62 e a sud Mappale65.Criteri di stima e valutazione:Per le stime in appresso descritte si è tenuto conto delle risultanze dei rilievi insito, nonché dello scopo specifico della stima, per cui il prezzo posto a base d’astaè da assumersi a corpo e non a misura e gli immobili si devono intendere trasferitinello stato di fatto e di diritto in cui si trovano, bene noti e graditi alle partiacquirenti con stato urbanistico e di proprietà come da note predisposte nellapresente perizia.Tenuto conto dello scopo della stima, agli immobili è stato assegnato un prezzo dimercato determinato dai valori unitari (Euro/ mq.) come di seguito indicati: dicirca Euro 900,00 al metro quadrato al piano terreno e di circa Euro 600,00 almetro quadrato ai piani superiori per il fabbricato d'abitazione censito al CatastoFabbricati, Mappale 61, Sub. 9; circa Euro 500,00 al metro quadrato per ilfabbricato comprendente il locale di deposito ed il box auto con annesso wccensito al Catasto Fabbricati, Mappale 61, Sub. 10,11; circa Euro 100,00 al metroquadrato per il fabbricato ad uso locale di deposito censito al Catasto Fabbricati,Mappale 61, Sub. 8; circa Euro 2,50 al metro quadrato per il terreno circostanteparzialmente censito al Catasto Fabbricati, Mappale 61, Sub. 12 e parzialmentecensito al Catasto Terreni, Mappale 60; considerando l’ubicazione, la consistenzae l’accessibilità degli immobili e lo stato di manutenzione e conservazione.Descrizione e valutazione:Relazione di perizia di stima Esecuzione Immobiliare 8/06 20

I fabbricati insistenti sul Mappale 61 sono stati realizzati tra la fine degli anni '60 el'inizio degli anni '70. Gli immobili oggetto di stima sono situati in zona collinareal di fuori del centro abitato del comune di Pecetto di Valenza e più precisamentein Strada Citerna n. 2, strada che collega il comune di Pecetto di Valenza con ilcomune di Valenza.Gli immobili oggetto di stima sono identificabili come segue:− Fabbricato d'abitazione censito censito al Catasto Fabbricati, Mappale 61,Sub. 9:Il fabbricato si sviluppa su tre piani fuori terra e più precisamente sui pianiterreno, primo e secondo (rispettivamente primo, secondo e terzo fuori terra)ed è composto da:- al piano terra: vani adibiti a cucina, centrale termica, bagno, camera esoggiorno ristrutturati a finitura civile ed arredati; locale di sgomberoe porticato con copertura a terrazzo ristrutturati al rustico;- al piano primo: vani in corso di ristrutturazione da adibirsi a cucina,soggiorno e servizi;- al piano secondo: locali mansardati in corso di ristrutturazione daadibirsi a tre camere, due servizi e tre terrazzi esterni;ai piani primo e secondo si accede tramite scala interna in cemento armatoattualmente priva di rivestimenti.Il fabbricato si trova in corso di ristrutturazione e presenta le seguenticaratteristiche:Caratteristiche di finitura esterna:Piano Terreno (primo fuori terra):- struttura portante in cemento armato con tamponature in laterizio;Relazione di perizia di stima Esecuzione Immobiliare 8/06 21

- facciata intonacata, rasata ma non tinteggiata;- assenza di serramenti esterni sulle facciate sud ed est;- serramenti in legno con inferriate esterne;Piano Primo (secondo fuori terra):- struttura portante in cemento armato con tamponature in laterizio;- facciata intonacata, rasata ma non tinteggiata;- assenza di serramenti esterni;- balconi a sbalzo sui lati nord, ovest ed est, privi di alcuna finitura e diparapetto;la soletta del balcone sito sul lato est è crollata durante i lavori diristrutturazione provocando il parziale crollo della tettoia a sbalzo ad essacollegata e l'indebolimento strutturale del muro; tale crollo ha causato lasospensione dei lavori e la messa in sicurezza del cantiere ordinata dalComune di Pecetto di Valenza;- terrazzo soprastante il porticato d'ingresso sito sul lato sud privo di alcunafinitura e di parapetto;Piano Secondo (terzo fuori terra):- struttura portante in cemento armato con tamponature in laterizio;- facciata intonacata, rasata ma non tinteggiata;- assenza di serramenti esterni;- terrazzi ad angolo sugli spigoli sud-est, sud-ovest e nord-est, privi difinitura e provvisti di parapetti in muratura;sulle facciate, per un'altezza pari ai parapetti sono visibili i fori rimastidopo la rimozione delle strutture lignee a sostegno della tettoia a sbalzoche si sviluppava sul perimetro del secondo piano, rimossa durante laRelazione di perizia di stima Esecuzione Immobiliare 8/06 22

messa in sicurezza del cantiere in quanto, come comunicato dalla Sig.raVecchione, l'eccessivo peso della tettoia stava provocando la deformazionedelle strutture portanti lignee e la fessurazione delle murature verticali allequali la tettoia era ancorata;- tetto a quattro falde costituito da piccola e grossa orditura in legno e mantodi copertura in coppi;Caratteristiche di finitura interna:Piano Terreno (primo fuori terra):- locale di sgombero avente altezza interna di circa 2,55 m., con pareti esoffitto intonacati e rasati, piano di calpestio privo di pavimentazione, conpredisposizione alla realizzazione degli impianti idrico, elettrico etermosanitario, presenza di portoncino blindato privo di rivestimentiesterni a collegamento dei restanti vani posti al piano terreno; dal locale inoggetto parte la prima rampa della scala (priva di rivestimenti e corrimano)che collega i tre piani del fabbricato d'abitazione;- locali adibiti a cucina, soggiorno, disimpegno, centrale termica, bagno ecamera eventi altezza interna di circa 2,50 m., con pareti e soffittitinteggiati, pavimenti in monocottura, porte interne in legno, dotati diimpianti idrico, elettrico e termosanitario; la difformità riscontrata tra ladestinazione dei locali indicata nei grafici di progetto (dispensa e locali disgombero) e quella rilevata durante i sopralluoghi non modifica in manierasostanziale il valore dell'immobile e non è da ritenersi abuso ediliziopoichè l'attuale sistemazione dei locali è da attribuirsi ad una inevitabilenecessità abitativa della Sig.ra Vecchione: i danni verificatisi durante ilavori di ristrutturazione non hanno permesso la corretta conclusione delleRelazione di perizia di stima Esecuzione Immobiliare 8/06 23

opere di completamento dei vani siti ai piani superiori destinati ad usoabitativo, pertanto la proprietaria ha dovuto adattare i vani posti al pianoterreno al fine di potervi provvisoriamente abitare.Tale variazione non potrà comunque ritenersi definitiva e non potràdeterminare la variazione delle destinazioni d'uso dei locali in quanto lealtezze dei vani (circa 2,50 m) non consentono il rilascio dell'abitabilità.Piano Primo (secondo fuori terra):- pareti e soffitti intonacati e rasati con altezza di circa 3,10 m., piano dicalpestio in battuto di cemento privo di pavimenti;- assenza di serramenti interni;- predisposizione alla realizzazione degli impianti idrico, elettrico etermosanitario;- seconda rampa della scala interna in cemento armato priva di alcunafinitura e di parapetto.Piano Secondo (terzo fuori terra):- pareti intonacate e rasate;- soffitti in legno a vista con altezza minima di circa 1,90 m ed altezzamassima di circa 3,50 m,- piano di calpestio in battuto di cemento privo di pavimenti;- assenza di serramenti interni;- predisposizione alla realizzazione degli impianti idrico, elettrico etermosanitario.Consistenze:Le superfici dell’immobile in oggetto sono le seguenti:Piano terreno (primo fuori terra):Relazione di perizia di stima Esecuzione Immobiliare 8/06 24

superficie lorda: vani interni: circa 120,00 mq.;portico esterno: circa 20,00 mq.;superficie ragguagliata: (120,00 + (20,00 x 50%)) = circa 130,00 mq.Piano primo (secondo fuori terra):superficie lorda: vani interni: circa 125,00 mq.;terrazzo esterno: circa 10,00 mq.;superficie ragguagliata: (125,00 + (10,00 x 50%)) = circa 130,00 mq.Piano secondo (terzo fuori terra)superficie lorda: vani interni: circa 105,00 mq.;terrazzo esterno: circa 20,00 mq.;superficie ragguagliata: (105,00 + (20,00 x 50%)) = circa 115,00 mq.− Fabbricato comprendente locale di deposito e box auto con annesso wc censitoal Catasto Fabbricati, Mappale 61, Sub. 10,11;Il fabbricato si sviluppa su un piano fuori terra ed è composto da:- al piano terra: vano adibito a locale di sgombero e provvisoriamenteadattato a vano abitativo in conseguenza del blocco dei lavori diristrutturazione come meglio precisato nel paragrafo descrivente lecaratteristiche di finitura interna del piano terreno del fabbricato aduso abitativo; vano adibito ad autorimessa ed annesso wc;Il fabbricato è stato completamente ristrutturato e presenta le seguenticaratteristiche:Caratteristiche di finitura esterna:Piano Terreno (primo fuori terra):- struttura portante in cemento armato con tamponature in laterizio;- facciata in paramano;Relazione di perizia di stima Esecuzione Immobiliare 8/06 25

- serramenti esterni in metallo costituiti da porta di acceso al locale disgombero, finestre e n. 2 portoni basculanti per accesso carraio al boxauto;- tetto a quattro falde costituito da piccola e grossa orditura in legno e mantodi copertura in coppi.Caratteristiche di finitura interna:Piano Terreno (primo fuori terra):- pareti parzialmente intonacate, rasate e tinteggiate e parzialmente inparamano, tranne nel wc ove le pareti sono completamente piastrellate;- soffitti intonacati, rasati e tinteggiati con travi di legno a vista aventialtezza minima di circa 2,40 m ed altezza massima di circa 2,95 m;- pavimenti in piastrelle di gres porcellanato;- porte interne in legno tamburato;- i locali sono dotati di impianti idrico, elettrico e sanitario.Consistenze:Le superfici dell’immobile in oggetto sono le seguenti:Piano terreno (primo fuori terra):superficie lorda: circa 85,00 mq.− Fabbricato ad uso locale di deposito censito al Catasto Fabbricati, Mappale 61,Sub. 8;Il fabbricato si sviluppa su un piano fuori terra ed è composto da:- al piano terra: due vani adibiti a locale di deposito;Il fabbricato presenta le seguenti caratteristiche:Caratteristiche di finitura esterna:Piano Terreno (primo fuori terra):Relazione di perizia di stima Esecuzione Immobiliare 8/06 26

- struttura portante parzialmente in lastre metalliche e parzialmente in legnocon tamponatura esterna in lastre metalliche e di fibrocemento;- serramenti esterni in metallo;- tetto a due falde costituito parzialmente da struttura metallica eparzialmente da orditure in legno e manto di copertura in lastre metallichee di fibrocemento.Caratteristiche di finitura interna:Piano Terreno (primo fuori terra):- trattasi di costruzioni pertinenziali prive di alcuna finitura ed impiantisticacon pavimentazione in battuto di cemento, aventi altezza media di circa2,50 m..Consistenze:Le superfici dell’immobile in oggetto sono le seguenti:Piano terreno (primo fuori terra):superficie lorda: circa 45,00 mq− Terreno circostante parzialmente censito al Catasto Fabbricati, Mappale 61,Sub. 12 e parzialmente censito al Catasto Terreni, Mappale 60;I fabbricati sopraindicati ricadono su un terreno avente andamentocollinare completamente recintato da recinzioni in maglie metalliche ecancellate in elementi metallici soprastanti a bauletti e muretti in cemento.Il terreno è parzialmente coltivato a prato, parzialmente piantumato conalberi di alto e medio fusto (abeti, magnolie, alberi da frutto, ecc.) arealizzazione di giardino-parco privato e parzialmente pavimentato conpiastrelle autobloccanti a formazione di stradine interne alla proprietàaventi funzione di accessi pedonali e carrai ai fabbricati oggetto di stima.Relazione di perizia di stima Esecuzione Immobiliare 8/06 27

Consistenze:Le superfici dell’immobile in oggetto sono le seguenti:Piano terreno:superficie lorda: circa 7.800,00 mqPrezzo a base d’asta:E’ stato assegnato un prezzo a base d’asta del lotto in oggetto, comprendente gliimmobili sopradescritti, di Euro 330.500,00 (Eurotrecentotrentamilacinquecento/00).14) CONCLUSIONIQuanto sopra il sottoscritto ha esposto a fronte dell’incarico ricevuto, ritenendo diaver assolto con diligenza il mandato conferitogli.Allegati alla presente:1) Visure e certificati catastali;2) Estratti di mappa del Catasto Terreni e Planimetrie del Catasto Fabbricati;3) Copia iscrizioni ipotecarie e trascrizioni;4) Ricevuta richiesta copia contratti di locazione;5) Documentazioni comunali;6) Documentazione fotografica;7) Giustificazioni di spesa;8) Parcella degli onorari e degli esposti;9) N°2 copie cartacee della bozza di ordinanza di vendita;10) Copie cartacee della scheda descrittiva;11) Copia del Certificato di Destinazione Urbanistica;12) Compact Disc contenente i files della relazione di perizia, dell’ordinanza divendita, della scheda descrittiva e della documentazione fotografica.Relazione di perizia di stima Esecuzione Immobiliare 8/06 28

Alessandria, lìIL CONSULENTE TECNICO(Geom. Davide GIACOBBE)___________________________Relazione di perizia di stima Esecuzione Immobiliare 8/06 29