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DIBATTITI 614. – (segue) Nullità del verbale di conciliazione e/o della transazione per frodealla legge 27 luglio 1978, n. 392, e per mancanza di causa in concretoAnche a volere attribuire al verbale di conciliazione in questione la naturadi contratto di transazione, essendosi le parti limitate a “prorogare ladata di rilascio con la rideterminazione del canone di locazione per l’ulterioregodimento”, tale transazione è comunque nulla, per illiceità della causa,costituendo il mezzo per eludere l’applicazione delle norme imperativedi cui agli artt. 27, 32 e 79 l. n. 392/78 (art. 1344 c.c.). Se è vero che il conduttore,dopo la scadenza del contratto di locazione, avvenuta il 31 dicembre2010, avrebbero potuto disporre dei diritti acquisiti, stabilendo la data di rilascioed il corrispettivo per l’ulteriore godimento, senza per questo violareil disposto dell’art. 79 l. n. 392/78 ( 14 ), è altrettanto vero che, attraverso lementite spoglie di una apparente “proroga della data del rilascio”, si è di fattorealmente prorogato il termine finale del contratto scaduto, o più semplicementesi è costituito un nuovo duraturo rapporto di locazione, analogo alprecedente, in violazione sia della norma imperativa relativa alla durata minimadi cui all’art. 27, comma 3°, l. 392/1978, sia della norma imperativa relativaall’aggiornamento del canone di cui all’art. 32 l. 392/1978 ( 15 ). La proprietariadell’immobile, infatti, dopo la scadenza dell’originario contratto,per evitare di concludere un nuovo contratto di locazione con il precedenteconduttore, con l’obbligo di osservare le norme imperative sulla durata minima,potrebbe stipulare un contratto di transazione e/o verbale di conciliazioneavente ad oggetto la semplice proroga della data di rilascio dell’immobileed il corrispettivo per il suo ulteriore godimento, ma tale data potrebbeessere fissata non già in un ragionevole e limitato lasso di tempo, comeè naturale che sia, trattandosi di una mera proroga del rilascio ( 16 ), bensìin un lunghissimo lasso di tempo di ben cinque anni (dal 31 dicembre 2010al 31 dicembre 2015), che con tutta evidenza rappresenta, nelle locazioni diimmobili adibiti ad attività alberghiera, più della metà del termine legale di( 14 ) Cfr. Cass., sez. III, 25 febbraio 2008, n. 4714, Pres. Preden, Rel. Lanzillo, in Foro it.,2008, I, 1090, in Arch. Locazioni, 2008, 364; Cass., sez. III, 9 novembre 2006, n. 23910, Pres.Varrone, Est. Fico; Cass., sez. III, 9 giugno 2003, n. 9197, Pres. Fiduccia, Est. Lupo; Cass., sez.III, 21 luglio 2003, n. 11323, Pres. Fiduccia, Est. Limongelli, in Giur. it., 2004, 1613; Cass., sez.III, 14 novembre 1995, n. 11806, Pres. Romagnoli, Est. Duva, in Contratti, 1996, 261, con notadi Benetti.( 15 ) Cfr. Cass., sez. III, 27 luglio 2001, n. 10286, Pres. Nicastro, Est. Preden, in Foro it.,2002, I, 2118, in Giur. it., 2002, 708, con nota di Barbieri; Cass., sez. III, 20 dicembre 2004, n.23638, Pres. Giuliano, Est. Segreto, in Foro it., 2005, I, 2767.( 16 ) Cfr. Cass., sez. III, 25 febbraio 2008, n. 4714, dove nel caso deciso la proroga della datadel rilascio era di circa un anno.