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60 CONTRATTO E IMPRESA 1/20113. – Le immunità create dalla giurisprudenza e le facili frodi alla legge 27 luglio1978, n. 392I principi di diritto sopra richiamati possono creare delle irragionevoliimmunità, con facili frodi alla legge 27 luglio 1978, n. 392. In particolare leparti, alla scadenza del contratto, ma in data anteriore all’effettivo rilasciodell’immobile locato ad esempio ad uso albergo, invece di redigere un nuovocontratto di locazione, con l’osservanza delle disposizioni imperative dicui alla legge 27 luglio 1978, n. 392, potrebbero convenire in via conciliativae/o transattiva di definire la lite di sfratto per finita locazione tra loro pendente,relativa alla durata o ad altri aspetti del rapporto, alle seguenti condizioni:1) il proprietario locatore concede di prorogare al conduttore la datadel rilascio dell’immobile dal 31 dicembre 2010 (data prevista nel contrattodi locazione scaduto) al 31 dicembre 2015; 2) il conduttore, a sua volta, concedeal proprietario locatore il pagamento di un maggiore importo (da Euro1.350,00, previsto nel contratto di locazione scaduto, ad Euro 4.000,00) a titolodi canone durante il periodo di proroga del rilascio; 3) le parti prevedonoche l’indennità di avviamento dovuta al conduttore all’atto del rilascio al31 dicembre 2015, sarà calcolata non già, come prevede l’art. 34 l. 392/78, facendoriferimento all’ultimo canone convenuto con il verbale di conciliazionedi Euro 4.000,00, bensì facendo riferimento al canone di Euro1.350,00 di cui al precedente contratto di locazione scaduto; 4) per quantonon espressamente convenuto nel verbale di conciliazione, le parti fanno riferimentoal contratto di locazione scaduto.La suddetta conciliazione e/o transazione, alla luce dei principi di dirittoenunciato dalla Cassazione, potrebbe erroneamente considerarsi valida,nonostante la stessa transazione e/o conciliazione costituisca, in violazionedell’art. 1344 c.c., il mezzo per eludere l’applicazione delle norme imperativedi cui alla legge 27 luglio 1978, n. 392.2006, I, 133, la quale in motivazione enuncia che “nel sistema vigente la transazione è il confinepiù avanzato dell’espressione dell’autonomia privata: il contenuto della transazione, infatti,può essere non solo quello di eliminare una lite (art. 1965, primo comma, cod. civ.), maanche quello di costituire, modificare o estinguere rapporti diversi da quello che ha formatooggetto della pretesa o della contestazione (secondo comma della norma). Secondo la norma,il contratto di transazione, quindi, può avere un doppio effetto: preclusivo, determinato dallacomposizione della lite mediante reciproche concessioni, e creativo di vicende attinenti ad altrirapporti. In altre parole, vi può essere una transazione non novativa e una transazione novativa.La novazione presa in considerazione dall’art. 1976 cod. civ. è quella novativa. In essale parti creano un nuovo rapporto, che non può coesistere con quello precedente, oggetto dellalite, con il quale quello intercorso precedentemente tra le parti è rinnovato e le obbligazioniche vi sono indicate nascono dalla novazione: in questi termini generali, già Cass., 1° agosto2002, n. 11439; Cass., 9 dicembre 1996, n. 10937; Cass., 12 maggio 1994, n. 4647”.