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DIBATTITI 59non prevedeva alcun diritto di prelazione in favore della conduttrice in casodi vendita dell’immobile ( 11 ).Va subito segnalato che la S.C., per ovviare ad alcune elusioni del dirittodi prelazione, ha comunque statuito che la circostanza che la vendita dell’immobileal terzo sia stata perfezionata dopo la cessazione de iure del contrattodi locazione non esclude la configurabilità del diritto di riscatto, aisensi dell’art. 39 l. 392/78, in capo al conduttore che non abbia ricevuto dallocatore la denuntiatio prevista dal precedente art. 38, qualora il trasferimentodella proprietà sia avvenuto in esecuzione di un contratto preliminarestipulato prima della scadenza della locazione ( 12 ).I suddetti principi, a ben vedere, vanno coordinati con la massima consolidatasecondo cui la transazione, pur modificando la fonte del rapportoobbligatorio preesistente, non ne determina necessariamente l’estinzione,potendo configurarsi tanto in forma novativa, quanto non novativa, e con laprima soltanto delle quali creando le parti un nuovo vincolo giuridico, incompatibilecon quello preesistente e direttamente scaturito dalla novazionecosì realizzata, di talché soltanto la transazione novativa, ove una delleparti non adempia gli obblighi assunti, può essere legittimamente risoltaentro i limiti di cui all’art. 1976 c.c. ( 13 ).( 11 ) Cfr. Cass., sez. III, 25 febbraio 2008, n. 4714, Pres. Preden, Rel. Lanzillo, in Foro it., 2008,I, 1090, in Arch. Locazioni, 2008, 364; Cass., sez. III, 14 novembre 1995, n. 11806, Pres. Romagnoli,Est. Duva, in Contratti, 1996, 261, con nota di Benetti, la quale ha statuito che “l’accordocon cui le parti di un contratto di locazione definiscono transattivamente le liti giudiziarie fra loropendenti circa la durata del rapporto e l’ammontare del canone, stabilendo una determinatascadenza per il rilascio dell’immobile ed un corrispettivo per il suo ulteriore godimento, trova lasua inderogabile regolamentazione nei patti del negozio transattivo e, in via analogica, nellanormativa generale delle locazioni urbane, ma si sottrae - data la sua genesi e l’unicità della causache avvince il complesso rapporto - alla speciale disciplina giuridica che regola la materia dellelocazioni (leggi di proroga legale, legge c.d. dell’equo canone e successive modificazioni); peraltroil precedente rapporto (convenzionalmente estinto alla data della transazione) resta regolatodallo stesso negozio transattivo e, in mancanza di patti contrari, dalla normativa ordinariae speciale previgenti”; Cass., sez. III, 26 marzo 1991, n. 3270, Pres. Quaglione, Est. Duva, inArch. locazioni, 1991, 537, in Corriere giur., 1991, 897, con nota di D’Ascola.( 12 ) Cfr. Cass., sez. III, 29 febbraio 2008, n. 5502, Pres. Vittoria, Est. Mazza, in Foro it.,2008, I, 1089, in Nuova giur. civ. comm., 2008, I, 1184, con nota di Toresini, la quale ha altresìprecisato che “in tema di locazione di immobile ad uso diverso dall’abitazione, non è configurabileil diritto di prelazione del conduttore, ai sensi dell’art. 38 l. 392/78, allorché oggettodella vendita non sia l’immobile locato singolarmente considerato, ma un complesso di beniche, pur suscettibili di separata alienazione, presentino, in relazione alla loro prevista utilizzazione,un nesso strutturale e funzionale unificante, l’accertamento della cui sussistenzaspetta al giudice del merito ed è insindacabile in sede di legittimità, se condotto con logica valutazionedegli elementi emergenti dagli atti”.( 13 ) Cfr. Cass., sez. III, 29 aprile 2005, n. 8983, Pres. Fiduccia, Est. Di Nanni, in Giust. civ.,