Relazione descrittiva per la fattibilità tecnico-economica della ...

Relazione descrittiva per la fattibilità tecnico-economica della proposta ideativaLa presente relazione economico finanziaria contiene sinteticamente un business plan(piano di investimento) che illustra la fattibilità economica dell’intervento immobiliare inoggetto, partendo da una stima sommaria dei costi per la realizzazione delle nuoveattività previste dal progetto architettonico/paesaggistico. L'intento è dimostrare lasostenibilità economica dell’intervento da parte dell’amministrazione comunale/gestoriprivati, attraverso un programma di ammortamento nel tempo della spesa iniziale.1. STIMA SOMMARIA DEI COSTILa stima dei costi effettuata (divisa per fasi temporali così come schematizzate nellaplanimetria allegata – Fig. 1), relativa alle opere necessarie per rendere questocomparto urbano perfettamente funzionante tiene conto degli attuali prezzi di mercatoe di altre stime relative ad edifici, parchi verdi e sistemazione di arredo urbano ditipologia similare.Nella stima sono tenute in conto tutte le lavorazioni di tipo civile, impiantistico econtestualmente gli oneri per le attrezzature e gli impianti atti a garantire lo svolgimentodi tutte le attività previste in progetto.Figura 1 – Fasi temporali interventiSi intendono pertanto comprese nella stima oltre alle opere edilizie necessarie per

istrutturare gli immobili e gli spazi aperti (pavimentazioni, restauri architettonici,demolizioni, etc) anche le attrezzature e gli arredi di tipo fisso quali: rastrelliere per bicicon sistema bike-sharing e bici a pedali integrata; colonnine automatizzate per iparcheggi auto; cucine, celle, impianti frigoriferi e di climatizzazione, arredi fissi e mobilidi bar/edicola e Torre di Guardia/Belvedere; arredo urbano, finiture, negozi e spazicomuni dell’albergo.Sono compresi inoltre gli arredi del parco e della Piazza Rangoni e l’impianto diilluminazione pubblica e di smaltimento delle acque meteoriche.Per un dettaglio si veda le stime contenute nelle Fig. 2 e 3: TABELLA I.A + TABELLAI.B (Parco)2. DIMOSTRAZIONE DELLA SOSTENIBILITA’ ECONOMICA E PROGRAMMA DIAMMORTAMENTO NEL TEMPO (Business plan).Sin dalla fase iniziale di pianificazione dell’investimento, si ritiene necessario fornireall’Amministrazione uno strumento utile ad ottimizzare le risorse e finalizzarle per lamiglior riuscita dell’operazione immobiliare e per lo sviluppo integrato del centro storicocon il parco fluviale.Il presente business plan prende in esame tutte le aree di attività che si andranno adinsediare negli spazi considerati e le relative voci di spesa, sulla scorta della stimasommaria dei costi di cui al precedente paragrafo 1. Il Business Plan è un modello digestione per l’investitore privato, attraverso il quale si mettono per iscritto tutte lecomponenti del piano imprenditoriale: dall'analisi dei costi di gestione al progettofinanziario, dal marketing alla gestione delle risorse umane.I punti di forza del progetto di marketing urbano e territoriale sono ampiamente illustratinella relazione di progetto e afferiscono a valori altamente condivisibili dalla comunitàintera di Spilamberto e dal suo territorio. Dal punto di vista del ritorno economico perl’investitore pubblico in particolare l’ottimizzazione dell’investimento iniziale “diluito”nelle varie fasi previste funzionerà da volano per l’investimento privato sull’albergo; unaattività di tipo alberghiero/ricettiva garantirà un margine di redditività adeguato alprivato e consentirà di concludere in modo virtuoso l’operazione immobiliare (con ilcompletamento del parco e delle vie circostanti la Rocca anche in funzione del“controllo” di un area attualmente degradata) nell’ottica di una gestione che fornisca unservizio di livello medio-alto.Il business plan (vedi Allegato 1 - TABELLE II.A – II.B) è stato redatto sulla base di unsemplice assunto stante il quale è calcolata la redditività dell’investimento a fronte delleattività ivi insediabili.Al draft successivo è indicato il piano finanziario supposto sulla base di 10 anni.Il primo riguarda la redditività di chi gestirà l’impianto, il secondo indica il pianofinanziario di chi realizzerà l’intervento.Da questi elementi l’amministrazione comunale potrà decidere i propri economics everificare che gli stessi siano in linea con le volontà politiche inerenti la questione.Il business Plan in questa fase della progettazione risulta uno strumento utileall’amministrazione per programmare l’investimento immobiliare di cui al presenteprogetto e per proporsi agli investitori privati.

Fig. 2 - TABELLA I.A – Stima economicaCome visibile nell’allegato TABELLA II.A denominata “investimento” vi è una partealta con il dettaglio delle principali voci di spesa relative al restauro e allarifunzionalizzazione dell’area divisa per fasi temporali; di seguito sono indicati condelle approssimazioni di tipo finanziario temporale i RICAVI per il gestore privato delleattività di tipo remunerativo. Sono altresì indicati nel seguito i COSTI OPERATIVIrelativi alla gestione delle varie attività considerando un periodo iniziale di avviamentodelle stesse.

TABELLA I.B – Stima economica lavorazioni ParcoIn conclusione gli INDICATORI ECONOMICO FINANZIARI chiariscono gli effettiviesborsi attuali a carico del gestore.Nell’Allegato 1 - TABELLA II.B denominata “finanziamento” facendo riferimento adati bancari recenti (da specificare ovviamente con gli istituti di credito coinvoltinell’operazione finanziaria) è stato infine calcolato un PIANO FINANZIARIO diammortamento su un arco temporale decennale e sono indicate in giallo la quotacapitale e la quota di interessi e il tasso medio applicati.