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Evoluzione del mercato immobiliare:fon<strong>di</strong> immobiliari per l'housing socia<strong>le</strong>17 Ottobre 2012Giacomo Morri, Topic Leader Real Estate BAA, Docente <strong>SDA</strong> <strong>Bocconi</strong>Paola Delmonte, Dirigente CDP Investimenti SGR, Alumna <strong>Bocconi</strong>


Social Housing• Esigenza abitativa• Difficoltà <strong>di</strong> incontro tra domanda e offerta• Classe socia<strong>le</strong> interme<strong>di</strong>a tra ERP e liberomercato• Giovani coppie e sing<strong>le</strong>• Locazione temporanea• Modello OlandeseCopyright <strong>SDA</strong> <strong>Bocconi</strong>,Topic Real Estate BAA


Fon<strong>di</strong> immobiliari• Organismi <strong>di</strong> Investimento Col<strong>le</strong>ttivo delRisparmio (OICR)• Caratteristiche dei fon<strong>di</strong> comuni <strong>di</strong> investimento:•attività <strong>di</strong> gestione e investimento de<strong>le</strong>gata auna Società <strong>di</strong> Gestione del Risparmio (SGR)•patrimonio in<strong>di</strong>viso <strong>di</strong> una pluralità <strong>di</strong> investitori•il patrimonio deve essere investito in immobiliper almeno 2/3Copyright <strong>SDA</strong> <strong>Bocconi</strong>,Topic Real Estate BAA


Fon<strong>di</strong> immobiliari•Fon<strong>di</strong> per categorie <strong>di</strong> investitori:•Pubblico in<strong>di</strong>stinto•Riservati a investitori qualificati•Fon<strong>di</strong> per modalità <strong>di</strong> costituzione:•Raccolta <strong>di</strong> liqui<strong>di</strong>tà•Apporto <strong>di</strong> patrimonio immobiliareCopyright <strong>SDA</strong> <strong>Bocconi</strong>,Topic Real Estate BAA


Fon<strong>di</strong> immobiliari - GestioneincaricaSocietà <strong>di</strong> Gestionedel RisparmioProperty ManagerresponsabilitàgestioneCDAFacility ManagerProject ManagerAgencyAdvisorsserviziFondo ImmobiliareImmobili€InvestitoriCopyright <strong>SDA</strong> <strong>Bocconi</strong>,Topic Real Estate BAA


Fon<strong>di</strong> immobiliari - ControllonominaConsobvigilavigilacertificanoren<strong>di</strong>contoSocietà <strong>di</strong> Gestionedel RisparmioFondoImmobiliareImmobiliincaricaBanca depositariacontrollaNAVautorizza / vigilavalutanonominaBancad’Italiaautorizza / vigila /regolaSocietà <strong>di</strong> revisioneEspertiin<strong>di</strong>pendentiCopyright <strong>SDA</strong> <strong>Bocconi</strong>,Topic Real Estate BAA


Contrazione del mercato dell’affitto• Negli ultimi 20 anni la produzione e<strong>di</strong>liziade<strong>di</strong>cata alla locazione è stata contenuta, conuna preva<strong>le</strong>nza <strong>di</strong> iniziative per la ven<strong>di</strong>ta• A margine della modesta produzione <strong>di</strong> e<strong>di</strong>liziain locazione, anche lo stock <strong>di</strong> alloggi esistentisi è progressivamente ridotto – soprattutto nelsegmento calmieratoCopyright <strong>SDA</strong> <strong>Bocconi</strong>,Topic Real Estate BAA


Con<strong>di</strong>zioni <strong>di</strong> mercato proibitive• Negli ultimi 30 anni la crescita dei canoni me<strong>di</strong><strong>di</strong> affitto è stata molto più intensa <strong>di</strong> quella delred<strong>di</strong>to familiare• Nello stesso periodo il rapporto me<strong>di</strong>o tra affittoe red<strong>di</strong>to familiare è passato dal 12,5% al27,8%Copyright <strong>SDA</strong> <strong>Bocconi</strong>,Topic Real Estate BAA


La fascia grigiaFasce <strong>di</strong> popolazioneDomanda Povertà Fascia Grigia MercatoOffertaERPE<strong>di</strong>lizia convenzionata, a canonemoderato, sostenibi<strong>le</strong> o calmieratoE<strong>di</strong>liziaLiberaRisorse Pubbliche Pubblico-Privato PrivateCopyright <strong>SDA</strong> <strong>Bocconi</strong>,Topic Real Estate BAA


Il sistema integrato dei Fon<strong>di</strong> (SIF)Investitori(sottoscrizioni effettuate)Azionisti SgrCDP(€ 1 mld)Investitoripubblici(€ 140 mln)Altri investitoriprivati(€ 888 mln)CDP(70%)ACRI(15%)ABI(15%)Fondo naziona<strong>le</strong> <strong>di</strong> CDPI SgrFondo Investimenti per l’Abitare(€ 2,028 mld)GestioneCDPISgr10%impiegato ininvestimenti<strong>di</strong>retti inderoga allimite del40%Fondo Loca<strong>le</strong>1Fon<strong>di</strong> localiMax 40% del capita<strong>le</strong> del<strong>le</strong> iniziative localiFondo Loca<strong>le</strong>2Fondo Loca<strong>le</strong>nMin 60% delcapita<strong>le</strong> deifon<strong>di</strong> localiGestioneFondazioni <strong>di</strong>origine bancariaCoooperativeInvestitoriSgrEnti LocaliOperatori privatie socialiIniziative locali <strong>di</strong>e<strong>di</strong>lizia privata socia<strong>le</strong>Intervento1Intervento2InterventonAltri prestatori <strong>di</strong> serviziAdvisor tecnici, progettisti, appaltatori,gestori immobiliari e socialiCopyright <strong>SDA</strong> <strong>Bocconi</strong>,Topic Real Estate BAA


Struttura e Governo del FondoImmobiliare Loca<strong>le</strong>Autorità <strong>di</strong> VigilanzaStakeholdersI fon<strong>di</strong> chiusi <strong>di</strong> <strong>di</strong>ritto italiano sonosoggetti all’autorizzazione e allavigilanza <strong>di</strong> Banca d’ItaliaSocietà <strong>di</strong> gestioneSGRStakeholdersCommittee [1]AdvisoryCommitteeAssemb<strong>le</strong>a deiPartecipantiInvestitoriqualificati(sottoscrittori)BancadepositariaFondoIntervento # 1……ImpieghiFontiPatrimonionetto(50%)…Intervento # nDebito(50%) [2][1]Lo Stakeholders Committee corrisponde all’Advisory Committee riunito in seduta allargata,coinvolgendo <strong>le</strong> parti sociali ri<strong>le</strong>vanti per istruire <strong>le</strong> delibere dell’Advisory Committee[2]La <strong>le</strong>va finanziaria obiettivo verrà attivata se economicamente conveniente per il FondoCopyright <strong>SDA</strong> <strong>Bocconi</strong>,Topic Real Estate BAA


Ipotesi <strong>di</strong> struttura finanziaria (1/2)• Il patrimonio del Fondo è tipicamente sud<strong>di</strong>viso in<strong>di</strong>verse categorie <strong>di</strong> quote:• Quote B (privi<strong>le</strong>giate), con ren<strong>di</strong>mento pari al 3% +inflazione, tipicamente sottoscritte dal FIA;• Altre quote caratterizzate da <strong>di</strong>versi profili <strong>di</strong>ren<strong>di</strong>mento e gra<strong>di</strong> <strong>di</strong> postergazione nei <strong>di</strong>viden<strong>di</strong> enel rimborso del capita<strong>le</strong>• Quote A• Quote CCopyright <strong>SDA</strong> <strong>Bocconi</strong>,Topic Real Estate BAA


Ipotesi <strong>di</strong> struttura finanziaria (2/2)ApportanteQuote delFondoInvestimentiFonti <strong>di</strong>finanziamento20%Quote B:sottoscritte dalFIA (40% deimezzi propri)EquityApporto <strong>di</strong>immobili30%Altre categorie<strong>di</strong> quote100%50%DebitobancarioCopyright <strong>SDA</strong> <strong>Bocconi</strong>,Topic Real Estate BAA


Sottoscrittori e attività <strong>di</strong>investimento del FIAMIT140LOCALIZZAZIONE INVESTIMENTIAltri privati888CDP1.000• Cassa depositi e prestiti: € 1.000 mln• Gruppi bancari: € 500 mln• Gruppi assicurativi: € 220 mln• Casse <strong>di</strong> previdenza: € 168 mlnTerritori con Fon<strong>di</strong> <strong>di</strong> EPS deliberatiTerritori con Fon<strong>di</strong> <strong>di</strong> EPS nella pipeline• MIT: € 140 mlnCopyright <strong>SDA</strong> <strong>Bocconi</strong>,Territori oggetto <strong>di</strong> scoutingTopic Real Estate BAA


Grazie per la partecipazionePer informazioni e suggerimenti<strong>le</strong>arninglab@sdabocconi.it

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