SETTEMBRE OTTOBRE 2011 N.8 - Case Piacentine

SETTEMBRE
OTTOBRE
2011
approfondimenti
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Il D.Lgs. 14 marzo 2011 n. 23, in
vigore dal 7 aprile 2011, ha introdotto,
a decorrere dal periodo d’imposta
2011, un regime alternativo a quello
ordinario in materia di tassazione di
affitti.
Più precisamente, i proprietari di
unità immobiliari a uso abitativo, e
loro pertinenze, che agiscono come
consumatori (e, quindi per scopi
estranei all’attività d`impresa o di
lavoro autonomo) che concedono in
locazione i detti beni possono optare
per un’imposta fissa, la cosiddetta
“cedolare secca”, sostitutiva
dell`IRPEF (con aliquota marginale
propria del contribuente), delle
addizionali comunale e regionale,
delle imposte di registro e di bollo
sul contratto di locazione, anche in
caso di risoluzione e/o proroga del
contratto di locazione.
La “cedolare secca”
sugli affitti
L’
imposta sostitutiva è pari al 21% e si riduce 19% per i contratti a canone
concordato e deve essere versata con le modalità ed i termini previsti per
le imposte sui redditi (con acconti, quindi, e saldi).
Dal 7 aprile 2011 l’opzione può essere effettuata in sede di registrazione dei
nuovi contratti di locazione o di adempimenti successivi (proroga) o di versamento
dell’imposta di registro per annualità successive. Per i contratti in corso
o già registrati al 7 aprile 2011 l’opzione potrà essere effettuata in sede di dichiarazione
dei redditi per l’esercizio 2011 (senza però diritto al rimborso delle
imposte di registro e di bollo già versate fino a quel momento).
Il regime è in linea di massima favorevole per tutti i contribuenti che dichiarano
un reddito IRPEF annuo superiore a 15.000 euro, ma per una analisi di
convenienza più precisa non bisogna dimenticare di considerare gli effetti degli
oneri deducibili, delle detrazioni d’imposta, della rinuncia agli adeguamenti
ISTAT, ecc.). Con la circolare 26/E, l’Agenzia delle Entrate ha fornito una serie di
istruzioni che dovrebbero aiutare i contribuenti nella difficile scelta tra cedolare
secca e tassazione ordinaria.
Questi i principali punti chiariti dal Fisco.
Acconto «leggero»
Il più importante chiarimento riguarda gli acconti che, sia per l’Irpef sia per la
cedolare secca, sono scaduti il 6 luglio in virtù dello slittamento introdotto dal
Dpcm del 12 maggio scorso. La cedolare esclude dall’imponibile Irpef il reddito
da locazione e per questa ragione l’acconto Irpef di chi opta per la tassa piatta
può essere calcolato solo con il metodo previsionale.
L’annualità
Un altro punto importante chiarito dalla circolare riguarda la tempistica degli
effetti fiscali sul reddito del proprietario che sceglie il nuovo regime: gli effetti
fiscali coincidono con la durata dell’opzione e non seguono la scansione degli
anni d’imposta.
L’effetto sui redditi
La nuova disciplina della cedolare cancella dal montante Irpef il reddito da
locazione (che nel regime tradizionale entra nell’imponibile per l’85% nel caso
di canone libero e per il 59,5% quando il canone è concordato) ma questa
esclusione vale solo per il calcolo dell’imposta. La tassa piatta, di conseguenza,
non riduce la base su cui si calcolano gli sconti d’imposta, per esempio sulle
ristrutturazioni (36%) o gli interventi di risparmio energetico (55%). La relativa
detrazione, però, può essere applicata solo sull’Irpef da pagare, e naturalmente
non può abbracciare la cedolare. La scelta della tassa piatta è neutra anche
per tutti gli altri calcoli sul reddito, per individuare i familiari fiscalmente a carico
o per stabilire il diritto ad altri benefici (per esempio quelli collegati all’Isee).
Adeguamento Istat
L’esclusione della possibilità di adeguamento Istat per i canoni soggetti a cedolare
secca è assoluta. Anche i proprietari che hanno già aggiornato i canoni
nel 2011 e poi hanno optato per la sostitutiva devono infatti restituire l’adeguamento
all’inquilino. Non solo: in caso di immobili con più titolari, basta che uno
dei proprietari scelga la cedolare per impedire anche agli altri la possibilità di
adeguare i canoni, dal momento che il beneficiario della misura è l’inquilino.
Per informarlo dell’opzione, la circolare impone sempre la lettera raccomandata
preventiva, che non può essere consegnata a mano (a nulla vale in questo
caso la firma della ricevuta da parte dell’inquilino).