Relazione tecnica illustrativa - Comune di Pontedera

Piano di Recupero ai sensi degli art. 12.3 e 15.8 delle NTA
per la realizzazione di
FABBRICATO RESIDENZIALE FORMATO DA
QUATTRO U.I. previa demolizione del fabbricato esistente
scheda A7 allegato”A” delle NTA integrata con scheda
osservazioni N. 75 del 16.09.2011
PONTEDERA – Via Don Minzoni 13-15
Prop/ta' C.A.M.B.A. S.n.c. di Caciagli Simone & C.
RELAZIONE TECNICA ILLUSTRATIVA
Pontedera, 18.12.2012
ARCH. SIMONETTA BOLDRINI Via dei Magazzini n.13 – 56025 Pontedera (PI) tel. e fax 0587/52462 – 56391
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Piano di Recupero ai sensi degli art. 12.3 e 15.8 delle NTA
per la realizzazione di FABBRICATO RESIDENZIALE FORMATO DA 4 U.I. ,
previa demolizione del fabbricato esistente
scheda n.7 allegato “A” delle NTA del RU – integrata con scheda
osservazioni al RU n.75 del 16.09. 2011
RELAZIONE TECNICA
Ubicazione e parametri urbanistici
Inserito nel tessuto urbano del centro della città, attualmente, il fabbricato in oggetto è
rappresentato esclusivamente da ampio magazzino al solo piano terra con unico accesso
dalla Via Don Minzoni. In aderenza ad esso, sia a destra che a sinistra, si trovano
fabbricati da tre sino a sette piani fuori terra, con i piani terra ad uso prevalentemente
commerciale, ufficio e/o autorimessa, mentre ai piani superiori la destinazione prevalente
è quella residenziale. Questa tipologia di fabbricato si estende per tutta la Via Don
Minzoni, oltre che per tutta la zona centro di Pontedera.
Il fabbricato in esame rappresenta, insieme ad altre, una situazione anomala di parziale
edificazione che, nel RU del Com. di Pontedera, è stata regolamentata dalle schede di cui
all’allegato “A” delle NTA, in particolare la scheda che interessa l’edificio in oggetto è la
SCHEDA A7 dell’ALLEGATO A “Edifici e/o comparti edilizi soggetti a particolari interventi
di trasformazione edilizia e/o urbanistica”. Infatti l’edificio in esame così come si presenta
adesso costituisce una situazione anomala di parziale edificazione e lo scopo della norma
e quindi del progetto è la ricostruzione della cortina edilizia lungo la Via Don Minzoni.
La scheda suddetta è stata inoltre integrata con un contributo preliminare alla rivisitazione
del RU nell’ambito del monitoraggio che si svolto nell’anno in corso e nel precedente, alla
scadenza del RU vigente. In particolare veniva richiesto di poter realizzare un ulteriore
piano oltre quelli previsti, senza alterare il numero delle u.i. e la SUL max.
Quindi la scheda norma che regola la ricostruzione dell’edificio in oggetto con
l’integrazione di cui all’osservazione suddetta, che è stata accolta e costituisce variante al
RU ai sensi dell’art.16 e seguenti della L.R. 1/2005 è la seguente:
SCHEDA A7 – Edificio Via Don Minzoni
Parametri dimensionali
- S.U.L. max 600 mq. ; SC totale per 5 piani fuori terra;
- N. appartamenti 5 max
- Sono consentite tutte le pertinenze come definite dall’articolo 5 delle N.T.A.
- H max = 5 piani fuori terra (parametro modificato dalla scheda osservazioni al RU)
- Parcheggi privati 35% della SUL (2 posti auto per ogni alloggio) al piano terra

Inoltre essendo l’edificio da sopraelevare complessivamente superiore a 120 mq. di
S.U.L., l’intervento è consentito solo attraverso la predisposizione di un Piano di Recupero
ai sensi degli art. 12.3 e dell’art.15.8 delle NTA
In quanto alle distanze con i fabbricati limitrofi il progetto che andremo ad esaminare
prevede la costruzione e sopraelevazione in aderenza ed in allineamento con i fabbricati a
nord e a sud, mentre sul lato est, a confine con il plesso scolastico “ I.P.S.I.A.”, verso cui il
progetto prevede sia la costruzione in aderenza sia la costruzione in sopraelevazione è
stata richiesto e rilasciato assenso a costruire sul confine da parte dell’Amministrazione
provinciale di Pisa, proprietaria della scuola, come da Determina del Dirigente n. 1562 del
05.04.2012, che alleghiamo in copia.
In riferimento all’assenso richiesto, alla prov. di Pisa, è stato garantito l’assenza di servitù
sia di affaccio che di veduta su tutto il lato est (lato a confine con la scuola), che in
copertura, come prescritto dal c.c.
La minor distanza per la sopraelevazione dell’ultimo piano - lato nord è regolato infine
dall’art. 5.9.6 delle NTA.
E’ stato verificato anche il parametro della densità edilizia ai sensi del DM 1444/68 art. 7
per le Zone urb. “B”, che come riportato nel calcolo dello specchietto di tav. 1 risulta
essere < a 5mc./mq.
Descrizione del progetto – tipologia edilizia
In base alle norme suddette, che prevedono in sintesi la sopraelevazione di altri quattro
piani per una S.U.L. complessiva di 600 mq. con parcheggio pari al 35% della SUL e
comunque non meno di 2 posti auto per u.i., presentiamo il progetto per la costruzione di
fabbricato residenziale condominiale di cinque piani fuori terra, formato da quattro u.i. al
piano primo, secondo, terzo e quarto oltre parcheggio interno privato al piano terra; il
tutto previa demolizione del fabbricato esistente costituito dal solo piano terra esteso per
tutta l’area del lotto di appartenenza per una superficie complessiva di mq. 252,00.
Il fabbricato in progetto come detto è costituito da parti condominiali e da u.i. private.
Le parti condominiali sono rappresentate dal parcheggio, il vano scala e l’ascensore
oltre i corridoi di collegamento.
Il parcheggio è una sorta di ampio garage in unico vano al piano terra, che copre una
superficie complessiva di 225 mq. e dispone di 8 posti auto. E’ dotato di accesso carrabile
sulla Via Don Minzoni, accesso carrabile per altro già presente nel fabbricato attuale. Si
precisa che si raggiunge la carreggiata stradale previo ampio marciapiede di circa m.2,00
e poiché non è possibile per mancanza di spazio interno arretrare l’ingresso, il portone
sarà dotato di dispositivo automatico, come previsto dall’art. 46 comma 4 del DPR
16.12.92 n. 495.

Le scale sono suddivise in una prima rampa che dal piano terra conduce al piano primo,
in un corridoio di disimpegno ed ingresso all’appartamento del piano primo e nel vano
scala condominiale vero e proprio posto sul retro del fabbricato, che conduce agli
appartamenti ai piani superiori. Il vano scala è posto a distanza regolamentare di 5,00 m.
dai confini laterali nord e sud ed è in aderenza al fabbricato della scuola I.P.S.I.A. sul
confine est per mezzo dell’ascensore.
L’ascensore è dislocato nel locale garage al piano terra, ed è facilmente raggiungibile da
persona disabile o persona estranea al condominio tramite porta di servizio collegata con
il sistema video-citofonico e apertura automatica dei vari alloggi.
Le u.i sono disposte una per ogni piano e hanno una distribuzione e superficie interna
variabile così come segue:
Il piano primo è occupato da alloggio di circa 100,00 mq. formato da ingresso, soggiornocucina
in unico vano, tre camere da letto di cui una matrimoniale, ripostiglio e due bagni,
oltre a terrazzo su Via Don Minzoni ed ampia terrazza sul retro.
I piani secondo ed il terzo sono costituiti da alloggi pressoché uguali di circa 117,00 mq.
con soggiorno, con terrazzo per tutta la lunghezza del fabbricato che si affaccia sulla via
Don Minzoni e cucina sul retro, sempre con terrazzo. La zona notte è formata da tre
camere da letto oltre il bagno principale, il bagno di servizio ed un ripostiglio.
L’appartamento al quarto ed ultimo piano è simile al precedente, ma copre una superficie
inferiore per un totale circa 94,00 mq. in quanto il filo esterno sul lato ovest è stato
arretrato per creare un’ampia terrazza con affaccio su Via Don Minzoni .
L’arretramento dell’ultimo piano è stato proposto per riallinearsi in altezza alla cortina
edilizia del fabbricato adiacente, in quanto dalla strada non sarà visibile il paramento
murario del quinto piano, ma si percepirà solo fino al quarto piano.
I parametri indicati dalle norme e le S.U.L. dei singoli alloggi, nonché quelli del parcheggio
sono stati verificati nella Tav. 1 di progetto, mentre nella tav. 3 la tabella riporta il calcolo
delle superfici utili degli alloggi, quello delle S.n.r. e la verifica dei rapporti aereo
illuminanti.
Tipologia costruttiva
Come già descritto precedentemente, il fabbricato attuale verrà completamente demolito
ed quello in progetto verrà costruito completamente ex novo. Infatti nel rispetto delle
nuove norme costruttive con particolare riferimento alla normativa sismica oltre che al
rispetto delle altezze, dell’isolamento termico, acustico e quant’altro non sarebbe possibile
utilizzare il manufatto esistente.
Sarà realizzata una struttura portante con telaio in c.a e strutture orizzontali con solai tipo
“REP” ad ampia luce ; questo è stato progettato in particolare per realizzare il parcheggio

al piano terra con il massimo della libertà di manovra, senza ostacoli derivanti da pilastri o
quant’altro.
La copertura dell’ultimo piano sarà del tipo piano e sarà realizzata adottando la tipologia
del “tetto-verde”, ossia con isolamento termico costituito da idonea piantumazione, per
garantire maggior confort abitativo all’alloggio sottostante, alternato dall’inserimento dei
pannelli fotovoltaici o solari, secondo il fabbisogno previsto dal progetto, mentre la
copertura del vano scala, sempre del tipo piano, sarà interamente occupata dai pannelli
per la captazione di energia rinnovabile.
I tamponamenti saranno realizzati in laterizio con blocchi idonei a rispettare sia le
normative relative all’isolamento termico (L. 191/05), che il clima acustico, così come i
solai e le pareti di divisione degli alloggi.
Internamente i nuovi vani abitativi saranno realizzati in pareti di mattoni forati di laterizio.
Per le finiture saranno utilizzati materiali naturali, che siano in armonia con le
caratteristiche della zona quali:
- intonaci civili a malta di calce per le pareti sia interne che esterne, oltre a rivestimenti in
listelli di cotto per alcune parti della facciata principale
- pittura a base di calce con colori tenui per gli interni e colori giallo ocra per gli esterni.
- infissi in legno tipo douglas o similare con persiane in alluminio elettrocolorato verde
scuro oltre a pannelli frangisole per l’ombreggiamento della facciata
- parapetti dei terrazzi formati da pannelli in vetro trasparente di sicurezza.
All’interno saranno usate piastrelle tipo gres porcellanato o parquet per i pavimenti ed in
ceramica per i rivestimenti.
Gli impianti idrico, termico ed elettrico saranno realizzati secondo le attuali disposizione di
legge in materia, in particolare per l’impianto termico sarà redatto apposito progetto ai
sensi della L. 10/91 - D.Lgs. 1892/05 e successive e l’impianto elettrico sarà realizzato
come previsto dalla L. 46/90
Saranno inoltre adottati sistemi per l’utilizzo di energie rinnovabili per soddisfare il
fabbisogno energetico per la produzione di acqua calda sanitaria e la produzione di
energia elettrica, con l’utilizzo di pannelli fotovoltaici e pannelli solari , come previsto per
legge.
L’impianto di scarico verrà realizzato mediante la costruzione di pozzetti degrassatori per
le cucine e fosse settiche tipo Imhoff per i bagni, sarà realizzato sotto il locale garage e
collegato al collettore pubblico in Via Don Minzoni, come schema riportato nella tav. 1.

Per quanto riguarda le forniture dei vari servizi (idrico, gas, telefonico ed elettrico) e
l’autorizzazione allo scarico sono già stati inoltrate le relative richieste di fattibilità ai vari
enti gestori, che allegheremo quanto prima.
Il tecnico incaricato
Arch. Simonetta Boldrini