numero 03 - CNA Ravenna

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L’esperto risponde Il contratto di locazione È obbligatoria la forma scritta? 12 L’esperto risponde di Simona Ruffilli Responsabile provinciale Ufficio Giuridico Legislativo CNA Ho un’appartamento sito in località sede di corsi universitari e vorrei darlo in locazione a studenti fuori sede che abbiano necessità di soggiornarvi durante il periodo di frequenza delle lezioni. Sono obbligato a formalizzare per iscritto il contratto anche se la locazione avvenga per periodi brevi? La risposta al quesito inviato è affermativa. La legge che disciplina i contratti di locazione ad uso abitativo (L. 431/98) prevede necessariamente, per la loro validità, la forma scritta, a prescindere dalla tipologia di locazione e dalla durata prescelta (locazione libera con durata anni 4+4, locazione regolamentata con durata anni 3+2, locazione transitoria, locazione per studenti universitari, locazione per finalità turistica, etc). Ciò significa che, laddove si sia trascurata tale formalizzazione dei rapporti, non importa se intenzionalmente o per mera leggerezza, il rapporto di fatto instaurato sarà da considerarsi nullo, vale a dire improduttivo di effetti fin dall’origine, con il rischio, per il proprietario dell’appartamento, di dovere restituire i canoni percepiti sin dall’inizio del rapporto locativo. Più precisamente, nel caso rappresentato dall’associato che ha inviato il quesito, la L. 431/98 attribuisce al conduttore la facoltà di scegliere se agire in giudizio per fare valere la nullità del contratto per mancanza della forma scritta o, in alternativa, qualora abbia interesse alla conservazione del rapporto, per farne ottenere la convalida, chiedendo al giudice la determinazione della durata del contratto (che dovrà essere quella prevista dalla legge per le locazioni per studenti universitari, che va da un minimo di 6 mesi ad un massimo di 3 anni), del canone dovuto (la cui misura non potrà essere superiore a quella definita a livello locale negli Accordi depositati nel Comune di riferimento) e la restituzione di quanto già eventualmente versato in eccedenza al proprietario. Inoltre, non si deve dimenticare che il contratto di locazione redatto in forma scritta è funzionale anche all’assolvimento dell’adempimento dell’obbligo fiscale di Un nuovo servizio per gli associati CNA GESTIONE DELLE LOCAZIONI Vista l’implementazione di un nuovo servizio per la gestione delle locazioni, tanto abitative che commerciali, da parte della Società Servizi di Cna, invitiamo gli associati a rivolgersi all’Ufficio Giuridico e ai nostri Uffici territoriali, nel caso in cui desiderino maggiori informazioni. registrazione dello stesso (la cui inosservanza è stigmatizzata dalla Finanziaria per il 2005 a pena di nullità) e del pagamento della relativa imposta proporzionale di registro, dal quale sono esentati solo i contratti di locazione di immobili con una durata complessiva, nell’arco dell’anno solare, inferiore a 30 giorni. Nel caso specifico, è opportuno ricordare che il contratto di locazione per studenti universitari dovrà attenersi alla regolamentazione concordata a livello locale, il cui scrupoloso rispetto è condizione perchè il proprietario possa usufruire di significativi benefici di carattere fiscale. Sedar CNA Servizi Viale Randi, 90 48121 Ravenna Tel. 0544 298511 Fax 0544 239950 cnaservizi@ra.cna.it www.ra.cna.it Sedar Cna Servizi
servizi Sommario Reverse charge Dichiarazione redditi 730 Privacy, attivato il “Registro delle Opposizioni” “Reverse charge” Quali attenzioni per i subappalti in edilizia di Lamberto Patuelli Responsabile Sezione Fiscale CNA Il meccanismo del “reverse charge” (inversione contabile) è stato introdotto nel settore dell’edilizia in base a un’apposita direttiva europea per contrastare fenomeni di evasione fiscale attraverso l’utilizzo di fatture false emesse da imprese, tali solo sulla carta e per questo chiamate “cartiere”. Con l’introduzione di questo meccanismo nella nostra normativa IVA, l’assolvimento dell’imposta non è più in capo al prestatore del servizio bensì al committente del servizio stesso. Il prestatore emetterà fattura senza l’applicazione dell’IVA, citando l’art. 17 6° comma del D.P.R. 633/72 e indicando obbligatoriamente il numero di Partita IVA del committente il quale, ricevuto detto documento, dovrà indicare l’aliquota IVA propria della prestazione, cal- colare l’imposta e registrare la fattura così integrata sia nel registro vendite che in quello degli acquisti. Questo nuovo sistema di applicazione dell’imposta opera obbligatoriamente nei casi di subappalto nel comparto edile. Il sistema scatta nel momento in cui sia l’appaltatore che il sub-appaltatore agiscono in uno dei settori riconducibili alla sezione F della tabella di classificazione delle attività economiche ATECO 2004, unica esclusione se il prestatore del servizio è nel regime dei cosiddetti “minimi” in quanto detto regime si colloca fuori dall’applicazione del sistema IVA e, quindi, non fa scattare il “reverse charge”. Altro requisito fondamentale è che devono essere lavori eseguiti in sub-appalto: giova qui ricordare che il Codice Civile (art. 1655) definisce appalto (sub-appalto) quel contratto con il quale una parte assume - con organizzazione dei mezzi necessari e con gestione a proprio rischio - il compimento di un’opera o di un servizio verso un corrispettivo in denaro. In tal modo, oggetto del contratto è il risultato di un fare che può concretizzarsi sia nel completamento di un’opera che di un servizio che l’appaltatore (sub-appaltatore) assume verso il committente, dietro corrispettivo. Per comprovare l’esistenza di un contratto di appalto o di sub-appalto fra soggetti privati non è necessaria la forma scritta, in quanto il Codice Civile non prescrive alcuna forma specifica di perfezionamento della volontà delle parti; in questo modo i contraenti hanno facoltà di instaurare il rapporto contrattuale nella forma prescelta. Tuttavia, nel caso di applicazione di “reverse charge”, sarà onere del contribuente fornire all’Amministrazione Finanziaria la prova concreta dell’esistenza del contratto di sub-appalto, avvalendosi di tutti i mezzi di prova. Tale prova potrà essere costituita - in mancanza di un vero e proprio contratto scritto - dalla descrizione e dal luogo di esecuzione dei lavori contenuti in fattura, da eventuali D.D.T. (Documenti di Trasporto) emessi, dai quali si evinca che la causale dei trasporti era per esecuzione di lavori di sub-appalto, da apposite e-mail o, comunque, corrispondenze fra le parti dalle quali si desuma la volontà di stipulare un contratto di sub-appalto. Nel caso in cui fra le parti non sia stato posto in essere nulla di quanto sopra esposto, è evidente che gli organi verificatori dell’Amministrazione Finanziaria - non riscontrando elementi certi per stabilire la reale volontà delle parti - potranno contestare l’applicazione del “reverse charge”, applicando le sanzioni del caso. 13 CNA Servizi Sedar Cna Servizi
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