Il sistema bancario italiano - Etudes Ã©conomiques du CrÃ©dit Agricole

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HORIZONS BANCAIRES NUMERO 340 – NOVEMBRE 2010 TAVOLA 1. Condizioni di finanziamento per immobili e tenant prime, Marzo 2010 Paese Dimensione massima prestito (mil €) Massimo LTV (%) Francia 75 65 Germania 50 70 Italia 50 65 Paesi Bassi 40 70 Spagna 50 65 Regno-Unito 75 (mil £) 70 Trend europeo Stabile Crescita Fonte: CB Richard Ellis Il clima di preoccupazione sul rischio sovrano ha, in particolare, contagiato nuovamente il settore bancario, rialimentando, in tal modo, la pressione sulla restrizione del credito nei mercati interbancari, al punto da minare i presupposti della ripresa economica. Se l’economia mondiale è destinata a crescere di quasi cinque punti nel 2010, dopo la flessione di qualche decimo di punto registrata lo scorso anno, per l’Area Euro è previsto uno sviluppo in misura di un punto nel 2010 e dell’1,3% nel 2011 (con performance piuttosto variegate a seconda dei Paesi), non molto diversamente dalle previsioni per l’Italia che si attestano rispettivamente allo 0,9% e 1,1%. In tale contesto l’investimento immobiliare in Europa ha raggiunto nel primo trimestre 2010 quota 23,5 miliardi di euro, segnando un incremento dell’80% rispetto allo stesso periodo del 2009, a conferma di un generale ritorno di interesse per il settore real estate, che porterà a raggiungere a fine 2010 un volume complessivo di circa 100-110 miliardi di euro, a fronte dei 73 miliardi di Euro del 2009. Nei primi mesi di quest’anno si è confermato il buon interesse degli investitori per alcuni mercati, quali Regno Unito, Germania, penisola iberica e paesi scandinavi, incentrato primariamente sul settore commerciale, che in tali mercati ha rappresentato oltre la metà degli investimenti complessivi. In termini generali, nella prima parte del 2010 si è assistito sui mercati europei ad un miglioramento diffuso delle aspettative degli investitori immobiliari. E’ però vero che tale tendenza è riscontrabile limitatamente alla fascia prime del mercato e per lo più circoscritta a coloro che investono con prevalenza di capitale proprio. Con riferimento alla stretta creditizia, va tuttavia segnalato che ben poco è cambiato rispetto alla seconda parte del 2009, se si eccettuano piccoli incrementi nei livelli massimi di LTV per gli investimenti in corrispondenza di immobili prime, per i quali nei principali mercati europei ci si attesta al 65% o poco al di sopra di tale soglia (cfr. tavola 1). Relativamente alla redditività degli investimenti immobiliari, nel 2009 si è registrato a livello globale un Total Return negativo, pari a -7,3% misurato in valuta locale. Una perdita imputabile alla flessione in conto capitale (-12,8%), non pienamente assorbita dall’Income Return (6,2%). Se l’Eurozona ha garantito un risultato sostanzialmente neutro (+0,2%), il “resto dell’Europa”, che costituisce la quota più esigua di capitale investita nel real estate, ha invece fornito un contributo positivo all’esito complessivo. Ne deriva che il risultato negativo dell’anno sia imputabile alla combinazione della performance fortemente negativa, associata ad un peso in valore piuttosto rilevante, registrata nel resto del mondo, in particolare negli Stati Uniti e in Giappone. Con riferimento al contesto europeo, l’indice Paneuropeo costituito da 16 mercati nazionali, mostra un Total Return dell’1,4% (è dello 0,2% per l’Area Euro), composto da un Income Return del 5,9% e da una Capital Growth del -4,3% (per l’Area Euro tali indicatori si attestano rispettivamente a 5,6% e -5,1%). Come è possibile osservare dal grafico (cfr. figura 2), la variabilità fra le performance dei vari Paesi è notevole, mentre a livello settoriale (cfr. figura 3) sono il retail ed il residenziale ad essere risultati quelli più premianti. La fragilità della ripresa economica rallenta la crescita del settore in Italia In tale contesto l’Italia ha sottoperformato il mercato europeo garantendo un esiguo 0,8% (5,7% Income Return e -4,6% Capital Growth), con gli uffici che si sono 58
Il mercato immobiliare in Italia DANIELA PERCOCO & LUCA DONDI & GUALTIERO TAMBURINI FIGURA 2. Total Return degli investimenti immobiliari in Europa nel 2009 misurato in valuta locale (valori percentuali) Svizzera Norvegia Danimarca Austria Finlandia Gran Bretagna Belgio Germania IPD PAN-European Sviezia Italia Portogallo Olanda Francia Polonia Spagna Irlanda - 25 % - 20 % - 15 % - 10 % - 5 % 0 % 5 % 10 % Fonte: IPD confermati il settore più performante (Total Return 1,5%). A livello di mercato italiano retail, la domanda di immobili si sta tendenzialmente stabilizzando solamente per il settore delle abitazioni, mentre la richiesta di spazi per le attività di impresa è tuttora carente, complice la lentezza della ripresa economica e la perdurante incertezza sulla evoluzione della congiuntura. Le conseguenze sono piuttosto evidenti, anche in ragione di una crescita diffusa dell’offerta. Le transazioni sono cresciute rispetto all’inizio dell’anno scorso solo in corrispondenza delle abitazioni (+4,2%), mentre per gli immobili non residenziali si registrano ancora diminuzioni nei volumi scambiati, ancorché contenute (intorno ad un punto percentuale) rispetto al ritmo di caduta che per tutto il 2009 è stato in doppia cifra. Si resta, comunque, lontani dai livelli record del 2007. Il mercato si conferma, dunque, sostanzialmente ingessato, connotato da tempi di vendita che si sono stabilizzati poco al di sopra dei 6 mesi per le abitazioni ma che superano i 7 per i negozi ed anche i 7 e mezzo per il settore direzionale. La lieve contrazione degli sconti che si FIGURA 3. Performance degli investimenti immobiliari in Europa nel 2009 in base al settore e misurato in valuta locale 8 % 6 % 4 % 2 % 0 % - 2 % - 4 % - 6 % - 8 % 1,4 2,0 Tutti gli immobili Retail 2,0 0,7 - 0,1 Uffici Industriale Residenziale Total Return Income Return Capital Growth Fonte: IPD 59
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