Il sistema bancario italiano - Etudes économiques du Crédit Agricole

HORIZONS BANCAIRES
NUMERO 340 – NOVEMBRE 2010
TAVOLA 1. Condizioni di finanziamento per immobili e tenant prime, Marzo 2010
Paese Dimensione massima prestito (mil €) Massimo LTV (%)
Francia 75 65
Germania 50 70
Italia 50 65
Paesi Bassi 40 70
Spagna 50 65
Regno-Unito 75 (mil £) 70
Trend europeo Stabile Crescita
Fonte: CB Richard Ellis
Il clima di preoccupazione sul rischio sovrano ha, in
particolare, contagiato nuovamente il settore bancario,
rialimentando, in tal modo, la pressione sulla restrizione
del credito nei mercati interbancari, al punto da
minare i presupposti della ripresa economica.
Se l’economia mondiale è destinata a crescere di
quasi cinque punti nel 2010, dopo la flessione di qualche
decimo di punto registrata lo scorso anno, per
l’Area Euro è previsto uno sviluppo in misura di un
punto nel 2010 e dell’1,3% nel 2011 (con performance
piuttosto variegate a seconda dei Paesi), non molto
diversamente dalle previsioni per l’Italia che si attestano
rispettivamente allo 0,9% e 1,1%.
In tale contesto l’investimento immobiliare in Europa ha
raggiunto nel primo trimestre 2010 quota 23,5 miliardi
di euro, segnando un incremento dell’80% rispetto
allo stesso periodo del 2009, a conferma di un generale
ritorno di interesse per il settore real estate, che porterà
a raggiungere a fine 2010 un volume complessivo di
circa 100-110 miliardi di euro, a fronte dei 73 miliardi
di Euro del 2009.
Nei primi mesi di quest’anno si è confermato il buon
interesse degli investitori per alcuni mercati, quali
Regno Unito, Germania, penisola iberica e paesi scandinavi,
incentrato primariamente sul settore commerciale,
che in tali mercati ha rappresentato oltre la metà
degli investimenti complessivi.
In termini generali, nella prima parte del 2010 si è assistito
sui mercati europei ad un miglioramento diffuso
delle aspettative degli investitori immobiliari. E’ però vero
che tale tendenza è riscontrabile limitatamente alla
fascia prime del mercato e per lo più circoscritta a
coloro che investono con prevalenza di capitale proprio.
Con riferimento alla stretta creditizia, va tuttavia segnalato
che ben poco è cambiato rispetto alla seconda
parte del 2009, se si eccettuano piccoli incrementi
nei livelli massimi di LTV per gli investimenti in corrispondenza
di immobili prime, per i quali nei principali
mercati europei ci si attesta al 65% o poco al di sopra
di tale soglia (cfr. tavola 1).
Relativamente alla redditività degli investimenti immobiliari,
nel 2009 si è registrato a livello globale un Total
Return negativo, pari a -7,3% misurato in valuta locale.
Una perdita imputabile alla flessione in conto capitale
(-12,8%), non pienamente assorbita dall’Income
Return (6,2%). Se l’Eurozona ha garantito un risultato
sostanzialmente neutro (+0,2%), il “resto dell’Europa”,
che costituisce la quota più esigua di capitale investita
nel real estate, ha invece fornito un contributo positivo
all’esito complessivo. Ne deriva che il risultato
negativo dell’anno sia imputabile alla combinazione
della performance fortemente negativa, associata ad un
peso in valore piuttosto rilevante, registrata nel resto del
mondo, in particolare negli Stati Uniti e in Giappone.
Con riferimento al contesto europeo, l’indice Paneuropeo
costituito da 16 mercati nazionali, mostra un
Total Return dell’1,4% (è dello 0,2% per l’Area Euro),
composto da un Income Return del 5,9% e da una
Capital Growth del -4,3% (per l’Area Euro tali indicatori
si attestano rispettivamente a 5,6% e -5,1%).
Come è possibile osservare dal grafico (cfr. figura 2), la
variabilità fra le performance dei vari Paesi è notevole,
mentre a livello settoriale (cfr. figura 3) sono il retail ed
il residenziale ad essere risultati quelli più premianti.
La fragilità della ripresa economica
rallenta la crescita del settore in Italia
In tale contesto l’Italia ha sottoperformato il mercato
europeo garantendo un esiguo 0,8% (5,7% Income
Return e -4,6% Capital Growth), con gli uffici che si sono
58