Relazione Programmatica - Unione dei Comuni del Pratomagno

secondo regolamento urbanistico
COMUNE di EMPOLI
Provincia di Firenze
Settore III - Politiche Territoriali
Secondo Regolamento Urbanistico e
contestuale Variante di minima entità al Piano Strutturale
relazione programmatica
Integrazione all’Avvio del Procedimento disposto con DGC n.180/2010
maggio 2012

Sindaco: Luciana Cappelli
Assessore all ‘Urbanistica ed Edilizia privata : Franco Mori
Dirigente del Settore: Marco Carletti
Responsabile dell’Ufficio di Piano: Daniela Campolmi
Ufficio di Piano
Daniele Alamia
Andrea Bonatti
Romina Falaschi
Chiara Lotti
Cristina Sichi

Indice
1. Strumentazione urbanistica approvata e procedimenti in corso pag. 1
2. Il percorso di adeguamento e aggiornamento della strumentazione urbanistica
comunale
pag.2
2.1 La relazione di monitoraggio
2.2 La metodologia adottata
3. Descrizione dei contenuti e degli obiettivi del 2° RU pag.6
3.1 Ripianificazione delle aree soggette a piano attuativo che hanno perso efficacia
3.2 Quantificazione delle dimensioni massime sostenibili
3.2.1. Definizione degli obiettivi e degli indirizzi strategici
3.2.2. Analisi dei vincoli e delle invarianti strutturali
3.2.3. Analisi delle dinamiche demografiche
3.2.4. Analisi comparata del dimensionamento di altri comuni toscani (dati
IRPET)
3.2.5. Conclusioni
3.3 Ripianificazione delle aree con vincoli espropriativi decaduti e aggiornamento dello
strumento urbanistico relativo alle richieste del Ufficio LLPP, e rete delle
infrastrutture.
3.4 Aggiornamento del Quadro Conoscitivo relativamente ai Vincoli morfologici e
conformativi del territorio.
3.4.1. La valorizzazione delle emergenze archeologiche
3.4.2 L'ANPIL “Arnovecchio”
3.5 Aggiornamento del Quadro Conoscitivo relativamente agli aspetti
geologici/sismici/idraulici
3.6 Revisione della disciplina degli usi e delle funzioni
3.7 Revisione della disciplina relativa al Patrimonio Edilizio Esistente
3.8 Revisione delle NTA sulla base dell’esperienza acquisita negli anni di applicazione
del RU e delle modifiche normative nel frattempo sopravvenute
3.9 La disciplina degli impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili
3.10 Disciplina in materia di impianti di radio-telecomunicazioni
3.11 Aggiornamento PEBA
3.12 nformatizzazione della strumentazione urbanistica
4. La Valutazione ambientale strategica pag. 43

Comune di Empoli
Relazione Programmatica
Secondo Regolamento Urbanistico
1. Strumentazione urbanistica approvata e procedimenti in corso
Ai fini della illustrazione del presente provvedimento di revisione della strumentazione
Urbanistica, che porterà alla redazione del secondo Regolamento Urbanistico, si ritiene
opportuno premettere la cronologia degli atti che precedono la proposta in oggetto o che
sono in corso di svolgimento, riportando il collegamento ipertestuale per una
consultazione specifica degli argomenti trattati.
Il Comune di Empoli ha approvato il Piano Strutturale nel 2000, e il Regolamento
Urbanistico nel 2004, secondo i disposti della Legge Regionale Toscana 16 gennaio 1995,
n.5, vigente al momento della redazione e approvazione degli atti:
Piano Strutturale approvato con D.C.C. n. 43 del 30/03/2000:
http://www.comune.empoli.fi.it/menu.html
- Il 1° Regolamento Urbanistico approvato con D.C.C. n. 137 del 21/12/2004, che è
divenuto efficace dalla data di pubblicazione sul BURT del 26 gennaio 2005:
http://www.comune.empoli.fi.it/piano_regolatore/htm/reg_indice05.htm
Attualmente sono in corso di svolgimento i seguenti Procedimenti:
Variante anticipatoria relativa ai P.U.A. del 1° R.U. selezionati nell'ambito del
bando pubblico:
Approvazione bando pubblico D.G.C. n. 28 del 10/03/2011;
Approvazione graduatoria del bando pubblico D.G.C. n. 4 dell'11/01/2012;
Avvio del procedimento di verifica di assoggettabilità alla VAS D.G.C. n. 23 del
20/02/2012;
Conferenza dei servizi 11/04/2012.
http://www.comune.empoli.fi.it/i_progetti/valutazione/variante_anticipatoria.htm
Realizzazione di una nuova viabilità di collegamento tra via Piovola e la viabilità
principale del quadrante nord est:
Avvio del procedimento D.G.C. n. 152 del 16/11/11;
http://www.comune.empoli.fi.it/i_progetti/valutazione/via_Piovola.htm
Realizzazione nuova strada di collegamento tra il nuovo svincolo FI.PI.LI. “Empoli”
e la rotonda di via dei Cappuccini:
Avvio del procedimento D.G.C. n. 110 del 28/07/2011.
http://www.comune.empoli.fi.it/i_progetti/valutazione/avviso_nuovo_svincoloFIPI
LI.htm
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Secondo Regolamento Urbanistico
2. Il percorso di adeguamento e aggiornamento della strumentazione
urbanistica comunale
A partire dal 26 gennaio 2010, trascorso un quinquennio dall’approvazione del 1°
Regolamento Urbanistico, hanno perso efficacia le previsioni a carattere espropriativo e
quelle relative ai piani attuativi di iniziativa privata non convenzionati, ai sensi dell’art. 55
comma 5 e 6 della LRT 1/2005.
Per far fronte alle difficoltà venutesi a creare in campo edilizio urbanistico con DGC n.
180 del 24 novembre 2010, l’Amministrazione Comunale ha avviato il procedimento di
revisione della strumentazione urbanistica, anche in adeguamento alla sopraggiunta
disciplina regionale:
L.R. n. 1 del 3 gennaio 2005: “Norme per il governo del territorio e relativi
regolamenti attuativi;
D.C.R. n. 72, del 24 luglio 2007: Piano d’Indirizzo Territoriale (attualmente
implementato per la disciplina paesaggistica con deliberazione del Consiglio Regionale n.
32 del 16 giugno 2009).
A seguito della comunicazione di avvio del procedimento ai sensi dell’art. 15, L.R. 3
gennaio 2005 n.1, hanno fornito il loro contributo i seguenti organismi pubblici:
l’Autorità di Bacino del Fiume Arno che, con nota prot. n. 1929 del 14/01/2011, ha
segnalato che gli strumenti di pianificazione territoriale e gli atti comunali di governo del
territorio dovranno risultare conformi al complesso della pianificazione vigente, con
particolare riferimento alla problematica idraulica;
l’Ufficio Tecnico del Genio Civile della Regione Toscana che, con nota prot. n.
17867 del 05/04/2011, ha manifestato la sua disponibilità a procedere ad una
collaborazione tecnica per la redazione di studi geologici idraulici, a seguito della
revisione generale del PAI ed all’aggiornamento della disciplina regionale D.P.G.R. 25
ottobre 2011, n. 53/R, volti all’implementazione degli studi idraulici vigenti ed
all’individuazione di una programmazione di interventi unitari e risolutivi per la messa in
sicurezza idraulica nella parte orientale del territorio comunale.
2.1 La relazione di monitoraggio
Con la stessa deliberazione n. 180 del 24 novembre 2010, la Giunta Comunale ha
demandato all'Ufficio la redazione della Relazione sul monitoraggio degli effetti delle
trasformazioni attuate sulle risorse essenziali del territorio, al fine di delineare il quadro
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Secondo Regolamento Urbanistico
conoscitivo e di introdurre nella revisione della strumentazione vigente, eventuali
interventi correttivi.
Detta relazione, elaborata ai sensi della legislazione regionale, è stata predisposta
nell'anno 2011 ed è visionabile al seguente indirizzo:
http://www.comune.empoli.fi.it/i_progetti/valutazione/monitoraggio.htm.
La relazione di monitoraggio mette in luce gli aspetti della Legge Regionale Toscana 16
gennaio 1995, n.5, ad oggi superata, che hanno indirizzato l’elaborazione sia del Piano
Strutturale, approvato nel 2000, che del Regolamento Urbanistico, approvato nel 2005.
Al fine di inquadrare gli obiettivi e i contenuti del Secondo Regolamento Urbanistico, si
ritiene utile riassumere di seguito le principali criticità emerse nel suddetto documento.
In particolare, a livello di Piano Strutturale è stato rilevato:
- Un dimensionamento sottostimato, carente dell’individuazione della quota parte
del dimensionamento da assorbire con il recupero e limitato solo ad alcune
funzioni;
- La mancata valutazione della potenzialità residua del Piano Regolatore
Generale previgente, in particolare per valutare le reali potenzialità della
“città consolidata”;
- Uno scarso approfondimento della tematica legata all’edilizia residenziale sociale
che, pur essendo un obiettivo del PS, non è stata “quantificata” rispetto alla
totalità del fabbisogno abitativo e non è stata accompagnata da strategie attuative
efficaci e moderne.
Mentre a livello di Regolamento Urbanistico, il Monitoraggio ha evidenziato:
- La parziale inadeguatezza del Regolamento Urbanistico vigente rispetto alle
novità legislative sopraggiunte dopo la sua approvazione; il RU avrebbe infatti
dovuto prevedere un dimensionamento tale da esser consumato nell’arco di
cinque anni, lasciando la capacità residua ai successivi regolamenti;
- La necessità di una revisione della disciplina del patrimonio edilizio esistente sia
attraverso la normativa, sia attraverso una rilettura degli ambiti del tessuto
urbano consolidato;
- La necessità di analizzare le previsioni del nuovo strumento urbanistico nelle aree
già urbanizzate, tenendo in considerazione il volume realizzato negli ultimi
anni, poiché pur non consumando territorio, consumano risorse e inducono
criticità e dunque devono essere analizzate in termini di sostenibilità urbana
e ambientale.;
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Secondo Regolamento Urbanistico
- La necessaria programmazione delle previsioni relative ai vincoli preordinati
all’esproprio, secondo il quadro previsionale quinquennale.
1.2 La metodologia adottata
In considerazione della complessità dei temi da trattare e della contestuale necessità di
procedere celermente alla ripianificazione delle aree soggette a PUA (Piani Urbanistici
Attuativi) che hanno perso efficacia e delle aree con vincoli di esproprio decaduti, è stato
individuato un percorso di aggiornamento del Regolamento Urbanistico articolato in due
fasi, una anticipatoria e l'altra generale, scandite dall’emissione di due Avvisi pubblici,
secondo il sistema della concorsualità prevista dall’art. 13 del DPGR 3/R del 9 febbraio
2007.
A queste due fasi, in una logica di regia unitaria e sistemica, si aggiungerà una terza
fase relativa ad una complessiva riflessione sui contenuti del Piano Strutturale, in
relazione soprattutto ad un quadro socio-economico e normativo di riferimento
profondamente mutato.
Rispetto alla D.G,.C. n. 180/2010, che prevedeva un'unica fase per la revisione generale
del P.S. e del R.U. si è ritenuto opportuno, infatti, separare i due procedimenti, nell'ottica
di una ulteriore semplificazione dei procedimenti stessi.
Avremo, pertanto, una 1° FASE costituita dalla VARIANTE ANTICIPATORIA AL R.U.
vigente che comprenderà la conclusione dei procedimenti in corso relativi:
- all'approvazione dei P.U.A. del 1° R.U., selezionati nell'ambito del 1° bando
pubblico;
- alla realizzazione di una nuova viabilità di collegamento tra via Piovola e la viabilità
principale del quadrante nord est;
- alla realizzazione della nuova strada di collegamento tra il nuovo svincolo FI.PI.LI.
“Empoli” e la rotonda di via dei Cappuccini.
Una 2° FASE, relativa alla REDAZIONE DEL 2° REGOLAMENTO URBANISTICO CON
CONTESTUALE VARIANTE DI MINIMA ENTITA' AL PIANO STRUTTURALE, oggetto
del presente avvio del procedimento.
Il Quadro Conoscitivo di riferimento sarà costituito dai seguenti strumenti:
- Piano d’Indirizzo Territoriale (PIT), approvato dal Consiglio Regionale con
deliberazione n. 72 del 24/07/2007;
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Secondo Regolamento Urbanistico
- Variante al PIT con valenza di Piano Paesaggistico Regionale, adottata con
deliberazione del Consiglio Regionale n° 32 del 16/06/2009;
- il Piano Territoriale di Coordinamento della Provincia di Firenze (PTCP), adottato
con deliberazione del C.P. n. 29 del 20/02/2012;
- il Piano di Bacino del Fiume Arno – stralcio Assetto Idrogeologico (PAI), entrato in
vigore con DPCM 06.05.2005;
- il Piano Strutturale, approvato con con D.C.C. n. 43 del 30/03/2000;
- il Regolamento Urbanistico, approvato con D.C.C. n. 137 del 21/12/2004.
I contenuti del 2° Regolamento Urbanistico saranno definiti nel rispetto dei piani e
programmi sovraordinati ad eccezione di una Variante di minima entità al Piano
Strutturale che si potrà rendere necessaria per l'aggiornamento del dimensionamento
(presa d'atto delle reali dinamiche di crescita della popolazione rispetto a quelle previste
dal PS) e per la modifica di alcune previsioni infrastrutturali.
Andranno comunque svolti i seguenti approfondimenti:
- verifica in merito alla necessità di adeguamento al nuovo PIT ed alla relativa
variante adottata avente valenza di Piano Paesaggistico Regionale;
- verifica in merito alla necessità di adeguamento al nuovo PTCP adottato;
- verifica di coerenza dei contenuti del Regolamento Urbanistico con i regolamenti
attuativi della L.R.1/2005.
Una 3° FASE, relativa alla REVISIONE DEL PIANO STRUTTURALE, che,
successivamente alla conclusione delle fasi precedenti comporterà, con separato
procedimento, una revisione globale della strumentazione urbanistica comunale,
nell'ambito della quale sarà redatta la Variante Generale del Piano Strutturale,
conforme ai contenuti del PIT 2007 e degli altri strumenti sovraordinati.
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Secondo Regolamento Urbanistico
3. Descrizione dei contenuti e degli obiettivi del 2° RU
Il secondo Regolamento Urbanistico dovrà provvedere:
alla ripianificazione delle aree soggette a Piano attuativo che hanno perso efficacia.
alla quantificazione delle dimensioni massime sostenibili del nuovo piano;
alla ripianificazione delle aree con vincoli espropriativi decaduti e aggiornamento dello
strumento urbanistico relativo alle richieste del Ufficio LLPP, e rete delle
infrastrutture.
All'interno dello stesso procedimento si procederà inoltre:
all'aggiornamento del Quadro Conoscitivo relativamente ai Vincoli morfologici e
conformativi del territorio;
all'aggiornamento del Quadro conoscitivo del Piano Strutturale e del Regolamento
Urbanistico, relativamente agli aspetti geologici/sismici/idraulici;
alla redazione di studi idrologici-idraulici di supporto alla nuova strumentazione
urbanistica, finalizzati all'adeguamento del Piano Assetto Idrogeologico del fiume
Arno, ai sensi degli articoli 27 e 32 delle Norme Tecniche del P.A.I.;
alla revisione della disciplina degli usi e delle funzioni;
alla revisione della disciplina relativa al Patrimonio Edilizio Esistente;
alla revisione delle NTA sulla base dell’esperienza acquisita negli anni di applicazione
del RU e delle modifiche normative nel frattempo sopravvenute;
all’individuazione della aree idonee all’istallazione degli impianti fotovoltaici;
alla disciplina in materia di impianti di radio-telecomunicazioni;
all'aggiornamento del PEBA (piano eliminazione barriere architettoniche);
all'informatizzazione della strumentazione urbanistica.
3.1 Ripianificazione delle aree soggette a piano attuativo che hanno perso
efficacia.
Il primo Bando pubblico (1° fase), approvato con Deliberazione G.C. n. 28 del 10
marzo 2011, è stato finalizzato a fronteggiare, nelle more dell'approvazione del secondo
RU ed in coerenza con il dimensionamento ed i contenuti del Piano Strutturale, le
difficoltà in cui si è venuto a trovare il settore edilizio urbanistico a seguito della perdita
di efficacia degli interventi di trasformazione del territorio.
La sua definizione, avvenuta con approvazione di una graduatoria contenente tre
proposte di piani urbanistici attuativi (D.G.C. 87 del 23/11/2011) e con la sottoscrizione
di accordi procedimentali pubblico/privati secondo gli indirizzi e gli obiettivi stabiliti dal
bando, ha comportato, sul piano urbanistico procedurale, l’elaborazione della “variante
parziale al R.U. per la ripianificazione delle aree soggette a P.U.A. selezionate
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Secondo Regolamento Urbanistico
con avviso pubblico di cui alla D.G.C. n. 28/11” con contestuale procedimento di
verifica di assoggettabilità alla VAS di cui all’art. 11 della L.R.T. 1/2005 e dell’art. 22 della
L.R.T. 10/2010.
In data 11 aprile 2012 si è tenuta una conferenza dei servizi al fine della verifica di
assoggettabilità sopra citata e più in generale per una compiuta valutazione delle
condizioni di trasformabilità degli interventi proposti, preliminarmente alla loro adozione
in Consiglio Comunale.
Tuttavia, contestualmente alla procedura in itinere della suddetta variante, considerato il
limitato riscontro ottenuto dal primo Bando, l’Amministrazione ha ritenuto opportuno
pubblicare un nuovo Avviso Pubblico, a carattere più generale, nella forma prevista
dall’ art. 13 del DPGR n. 9 febbraio 2007, n. 3/R “ Regolamento di attuazione delle
disposizioni del Titolo V della legge regionale 3 gennaio 2005, n.1, per acquisire dalla
cittadinanza ulteriori indicazioni ai fini della definizione, previa valutazione delle
condizioni di fattibilità e dell’effettiva disponibilità dei proprietari ad intervenire, del
Quadro previsionale strategico quinquennale del secondo Regolamento Urbanistico,
previsto dall’articolo 55 della legge urbanistica regionale.
L’ Avviso pubblico è stato approvato con Delibera di C.C. n. 87 del 23/11/2011.
Complessivamente sono state 55 le proposte presentate: 33 concernenti ex PUA, e 22
relative a nuovi ambiti di trasformazione, come risulta dalla tavola e dalle tabelle
seguenti.
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Secondo Regolamento Urbanistico
Tavola 1 – Mappa delle proposte presentate
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Secondo Regolamento Urbanistico
Tale Avviso, ha assunto un carattere più ampio rispetto al primo Bando, in cui la
peculiarità concorsuale era stata qualificata sia da una capacità edificatoria massima
differenziata nelle destinazioni residenziale e industriale/commerciale/direzionale, sia da
un insieme di criteri sintetizzati in punteggi in base ai quali redigere una graduatoria.
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Secondo Regolamento Urbanistico
Le proposte presentate ai sensi del pubblico Avviso, senza in alcun modo vincolare le
scelte dell'Amministrazione Comunale (art. 9 “Disposizioni generali”), saranno valutate
sulla base dei requisiti specifici previsti dallo stesso, ai fini della redazione del
dimensionamento del Secondo Regolamento Urbanistico.
Come per il primo Bando, è stata perseguita la scelta di coniugare lo sviluppo urbanistico
con quello sociale, ambientale ed economico per il miglioramento della qualità della vita
dei cittadini, in particolare accompagnando lo sviluppo edilizio con la realizzazione di
opere di urbanizzazione, servizi e nuove infrastrutture viarie particolarmente importanti
per la città.
Tra gli obiettivi specificati nel secondo Avviso (art. 7 “Criteri e modalità per l'esame delle
proposte”), vi sono:
la realizzazione di quote di “housing sociale” (edilizia sociale), che rispondano in
modo efficace ai problemi abitativi e sociali dei soggetti deboli, quali famiglie a basso
reddito, studenti, ecc.;
il potenziamento degli standard urbanistici e degli spazi pubblici e di uso pubblico,
nonché delle infrastrutture, degli impianti e più in generale della qualità ambientale e
sociale dell’ambito territoriale interessato;
il miglioramento della qualità del tessuto urbanistico ed edilizio esistente;
il risparmio nell’uso delle risorse naturali disponibili e, in particolare, il contenimento
delle risorse energetiche e idriche, nonché di quelle ambientali esistenti;
la realizzazione di interventi previsti nel Piano triennale delle opere pubbliche e in
particolare la viabilità parallela alla Fi.Pi.Li;
Nell'ambito della valutazione delle proposte saranno tenute in debita considerazione
anche:
soluzioni progettuali volte a risolvere in maniera concreta, operativa e risolutiva,
l’efficace attuazione di previsioni di trasformazione urbanistica ed edilizia già
individuate nel primo Regolamento Urbanistico come aree soggette a PUA, suscettibili
di perseguire indirizzi e finalità d’interesse pubblico;
interventi che riguardino ambiti di trasformazione soggetti a PUA che sono stati
presentati nei cinque anni di validità del primo RU e che stavano per giungere a
conclusione poco prima della scadenza quinquennale.
Le proposte saranno valutate secondo l'iter utilizzato per l'esame delle osservazioni agli
strumenti urbanistici (art. 6 “Procedimento di analisi delle proposte”).
In particolare:
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Secondo Regolamento Urbanistico
le proposte saranno ordinate ed istruite a cura dell'Ufficio, il quale provvederà a
redigere un database di tutte le proposte pervenute e ad associare a ciascuna
proposta un'istruttoria sintetica, evidenziando la congruità rispetto ai criteri contenuti
nel bando;
la Giunta Comunale, vista l'istruttoria dell'Ufficio predisporrà la proposta per la
formazione del Quadro Previsionale Strategico Quinquennale; tale proposta sarà
discussa dalla competente Commissione Consiliare, per essere successivamente
sottoposta all'approvazione del Consiglio Comunale;
il Consiglio Comunale adotterà un provvedimento finale di indirizzo, dando esplicità
menzione di ciascuna delle proposte presentate, della loro ammissibilità e degli
indirizzi da seguire ai fini del loro possibile inserimento nel nuovo Regolamento
Urbanistico.
Specifici approfondimenti saranno effettuati in merito alla fattibilità economica degli
interventi, mediante ricorso a tecniche perequative e compensative, e alla incidenza degli
stessi interventi sul sistema della mobilità.
L'istituto della perequazione urbanistica è espressamente previsto nell'ordinamento
della Regione Toscana dall'art. 60 della L.R.T 1/2005 e dell'art. 16 del Regolamento 3/R
del 9 febbraio 2007.
Esso consiste nell'equa ripartizione tra tutti i proprietari interni ad un ambito di
trasformazione dei costi e dei benefici relativi alle trasformazioni stesse (tenendo in
debita considerazione l'effettivo stato dei luoghi ed i vincoli presenti).
La perequazione urbanistica della Regione Toscana è quindi “parziale e a posteriori” in
quanto si applica solo all'interno delle aree di trasformazione ed è attuata dai singoli
proprietari nell'ambito dell'approvazione di un piano attuativo, contenente un programma
di ricomposizione fondiario.
Tale approccio tradizionale che trova il suo fondamento giuridico nel comparto urbanistico
della L. 1150/42, si contrappone al modello “totale e a priori” introdotto da altre regioni
quali ad esempio la Lombardia, nel quale la perequazione non è limitata all'ambito di
trasformazione ma interessa tutto il territorio comunale, con esclusione delle aree
agricole e degli ambiti già edificati.
In questo caso sono individuati i fondi “accipienti o di atterraggio” (dove effettivamente si
costruisce) ed i fondi “sorgenti o di decollo” (che hanno una potenzialità edificatoria “da
vendere”). Essi non sono legati tra loro come avviene nel modello toscano all'interno di
un'area di trasformazione; ogni proprietario del fondo accipiente può, pertanto,
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Secondo Regolamento Urbanistico
acquistare la volumetria da qualsiasi proprietario di un fondo sorgente. Generalmente,
una volta venduta la volumetria il fondo sorgente viene ceduto all'amministrazione
comunale da parte di chi realizza l'intervento. Si tratta di un vero e proprio mercato delle
volumetrie che recentemente è anche stato oggetto di un episodico intervento del
legislatore nazionale in merito alla trascrizione dei contratti aventi ad oggetto i
trasferimenti volumetrici.
La perequazione introdotta nell'ordinamento toscano trova il suo fondamento giuridico,
come già ricordato, nella legge urbanistica del 1942. Essa non va confusa con altri
istituti, quale la compensazione urbanistica finalizzata alla realizzazione di opere
pubbliche (o cessione di aree) da parte dei privati, previo riconoscimento di premi ed
incentivi, sia in termini quantitativi (incrementi volumetrici) che qualitativi (cambio di
destinazione d'uso); la rigenerazione urbana, introdotta recentemente nella legislazione
regionale, è un esempio di compensazione.
Il secondo Regolamento Urbanistico sarà redatto utilizzando entrambi gli istituti
(perequazione parziale e a priori e compensazione) che, nella prassi pianificatoria,
spesso, se non sempre, coesistono nella medesima previsione urbanistica.
Tali istituti consentono il superamento del modello urbanistico tradizionale, basato sulla
netta distinzione tra intervento edificatorio, in capo ai privati e realizzazione di opere
pubbliche a carico delle Amministrazioni locali, non più sostenibile a causa degli alti costi
di esproprio e delle risorse sempre più limitate a disposizione delle stesse
Amministrazioni.
La perequazione / compensazione permette, infatti, di raggiungere i seguenti obiettivi:
risparmio delle risorse solitamente utilizzate per l'esproprio;
acquisizione al patrimonio comunale di aree e/o opere a “costo zero”;
eliminazione del contenzioso sull'accertamento dei valori d'esproprio;
riduzione dei tempi tecnici e delle risorse della macchina amministrativa dedicate alle
pratiche di realizzazione delle opere pubbliche (espletamento gara, direzione lavori,
collaudo, ecc.).
In particolare, sarà elaborata una valutazione dei benefici pubblici e privati, quale esito
delle trasformazione delle aree da realizzarsi tramite i piani urbanistici attuativi
presentati.
I nuovi insediamenti proposti nei PUA comporteranno, infatti, un aggravio del carico
urbanistico che richiederà la realizzazione di nuove infrastrutture per la mobilità; in
particolare, la trasformazione di alcune aree è fortemente dipendente dalla realizzazione
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Secondo Regolamento Urbanistico
di due reti stradali (in zona Serravalle e di un asse parallelo alla Fi.Pi.Li.) e di un
sottopasso ferroviario.
Esigenza dell’Amministrazione è la verifica della sostenibilità della realizzazione di tali
infrastrutture da parte dei soggetti privati promotori dei PUA, sulla base dell'applicazione
di un modello perequativo di ripartizione del plusvalore immobiliare ipotizzabile dalle
trasformazioni.
In questo contesto, sarà necessario quantificare e calibrare il plusvalore immobiliare esito
delle trasformazioni previste dalle scelte pianificatorie affinché parte dello stesso “ritorni
alla collettività” in termini di cessione di aree a standard e/o realizzazione di opere
pubbliche, garantendo al contempo un equo trattamento tra le diverse aree di
trasformazione, in considerazione delle differenze di valore associate ai vantaggi
localizzativi.
Sarà altresì opportuno verificare la capacità di sostenere la realizzazione delle
infrastrutture pubbliche attraverso la ripartizione del plusvalore della trasformazione tra
pubblico e privato.
Potranno dunque essere efficacemente indirizzate scelte strategiche ed obiettivi di qualità
urbana attraverso l'analisi di individuazione del plusvalore generato dai PUA e della
capacità dei privati di partecipare alla realizzazione delle infrastrutture di interesse
pubblico.
A compendio del quadro conoscitivo sarà svolto inoltre uno studio sulla mobilità che
valuti i flussi veicolari afferenti alla rete viaria principale sulla base sia dei dati disponibili
presso gli uffici dell’Amministrazione comunale, sia di ulteriori indagini dirette speditive
finalizzate all’individuazione dei nodi critici della rete: misurazione dei livelli di servizio
della rete e delle intersezioni principali in relazione alle diverse condizioni di carico
giornaliere (fascia oraria di punta, arco orario, ecc.).
Saranno eseguiti i seguenti studi tecnici atti a facilitare ed i indirizzare le scelte
pianificatorie durante la fase di valutazione – elaborazione delle proposte presentate con
lo strumento dell'avviso pubblico:
- verifica dei livelli di sicurezza della rete stradale con classificazione funzionale della
rete stradale e verifica dell’attuale regolamentazione rispetto alla normativa vigente;
- valutazione delle prestazioni della rete stradale (urbana ed extraurbana) in relazione
alle condizioni di carico del traffico veicolare e dei livelli di accessibilità offerti rispetto
ai diversi comparti urbani. Individuazione delle principali criticità con riferimento
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Secondo Regolamento Urbanistico
anche al possibile sviluppo e/o incentivo di modalità di trasporto a basso e/o nullo
impatto ambientale (rete pedonale, ciclabile, ecc.);
- stima dei flussi di traffico e determinazione del livello di servizio della viabilità,
attraverso un'analisi strategica, comprendente:
l’analisi di dettaglio delle caratteristiche geometriche e funzionali delle strade afferenti
alle zone oggetto di trasformazione urbanistica e dei livelli di criticità per assicurare
idonei livelli prestazionali con particolare riferimento a dimensioni dei percorsi
pedonali, condizioni par la mobilità ciclabile, sensi di marcia e sosta lungo strada;
la stima della domanda attesa in relazione alle opzioni di trasformazione delle aree e
alle funzioni insediative di previsione e la valutazione degli effetti della domanda
potenziale attesa sull’assetto attuale della rete viaria;
la valutazione degli effetti di cui al punto precedente prendendo a riferimento anche
la realizzazione delle viabilità di piano e proposte per eventuale interventi di
ottimizzazioni delle previsioni strutturali. Studio di scenari temporali intermedi
rispetto agli interventi di previsione e/o di eventuali parziali realizzazione degli
interventi stessi;
la definizione degli interventi strutturali sulla rete stradale e la sosta a fronte delle
trasformazioni previste per assicurare una funzionale interconnessione con la rete
esistente e le previsioni di piano;
Sarà dunque definito il quadro strategico della viabilità comprendente l’individuazione
delle interconnessioni primarie tra le principali polarità di attrazione/generazione della
domanda e valutazione dei livelli di accessibilità sotto il profilo prestazionale rispetto alle
diverse modalità di trasporto e ai relativi tempi di percorrenza; nonché la verifica e la
valutazione del quadro degli interventi infrastrutturali previsti a breve e lungo termine
rispetto alle esigenze e all’evoluzione attesa del sistema della mobilità urbana, anche in
relazione alle trasformazioni urbanistiche di piano. Saranno studiate politiche di
regolamentazione dell’accessibilità alla rete infrastrutturale finalizzate ad incentivare
modalità di trasporto alternative e di minore impatto ambientale rispetto all’uso dell’auto.
Tutte le informazioni ottenute relative al sistema della mobilità, saranno raccolte su
idonei supporti digitali finalizzati anche all’aggiornamento sistematico dei dati.
Nell’ambito della rielaborazione della strumentazione urbanistica, potrà configurarsi la
necessità di una revisione del dimensionamento definito dal Piano Strutturale, sulla base
delle valutazioni di seguito esplicitate e nel rispetto di quanto emerso dal documento di
Monitoraggio allegato alla presente relazione.
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Secondo Regolamento Urbanistico
3.2 Quantificazione delle dimensioni massime sostenibili
3.2.1 Definizione degli obiettivi e degli indirizzi strategici
L'avviso pubblico sopra descritto, rivolto principalmente alle aree di trasformazione del
primo Regolamento Urbanistico non attuate, (ai sensi dell'ultimo comma dell'art. 1 del
bando “proposte che si discostino dalle schede norma decadute potranno essere prese in
considerazione solo in via eccezionale e residuale ...”) è coerente con l'obiettivo generale
dell'Amministrazione Comunale di confermare, nelle sue linee generali, il disegno della
città delineato dal 1° Regolamento Urbanistico che a sua volta si era posto in stretta
continuità con le previsioni contenute nel PRG previgente.
La strumentazione urbanistica vigente (P.S. e R.U.), infatti, definisce un quadro
complessivo di riferimento, sia relativamente all'individuazione delle invarianti strutturali
che degli ambiti di trasformazione, tutt'oggi valido ed attuale, che necessita di
integrazioni ed approfondimenti, (come, solo per fare alcuni esempi, l'adeguamento delle
indagini geologiche al Regolamento Regionale 53R/2011 o la redazione della carta
archeologica), più che di modifiche sostanziali.
3.2.2. Analisi dei vincoli e delle invarianti strutturali
Nell'ambito del 2° Regolamento Urbanistico saranno inseriti, nello specifico, solo
previsioni coerenti con il sistema delle invarianti e delle tutele definite dal Piano
Strutturale e degli strumenti sovraordinati; tuttavia, preso atto dell’esito del
monitoraggio degli effetti del Primo Regolamento Urbanistico in termini di
dimensionamento e constatati gli obiettivi dell’Amministrazione ed i contenuti dell’ Avviso
pubblico, approvato con DCC 87/2011 , sarà necessaria una Variante di minima entità al
PS, sia per la modifica di alcune previsioni infrastrutturali che per l'aggiornamento del
dimensionamento del Piano Strutturale in virtù delle considerazioni di seguito esplicitate.
3.2.3. Analisi delle dinamiche demografiche
Analisi del dimensionamento residenziale previsto dal Piano Strutturale
Il Piano Strutturale vigente conteneva, per il 2010 (stima 1998-2010), previsioni in
merito all'incremento della popolazione, alla richiesta di nuove abitazioni, alla
popolazione complessiva, alle famiglie complessive e al taglio medio degli alloggi.
Sulla base di dette previsioni il Piano Strutturale ha definito un dimensionamento
residenziale generale di 634.050 mc, ovvero di 211.350 mq di SUL (tabella 1) che è stato
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Secondo Regolamento Urbanistico
interamente inserito nel Regolamento Urbanistico approvato con D.C.C. n. 137 del 21
dicembre 2004.
Tabella 1 – Scenario 2010 previsto dal Piano Strutturale
SCENARIO 2010 PREVISTO DAL PIANO STRUTTURALE
A incremento popolazione 270
B nuove famiglie 1.750
C richiesta nuove abitazioni 1.409
1409 = 1750 – 341
(quota assorbita dai cambi d'uso
e riutilizzo alloggi sfitti)
D taglio medio alloggi (mc) 450
E popolazione prevista 43.800
F famiglie complessive 17.520
G media persone a famiglia 2,50
Dimensionamento = C x D = 634.050 mc
Quantità attuate nel primo Regolamento Urbanistico
Dalla relazione sul monitoraggio (capitolo 4.1) è emerso che rispetto alla previsione del
Piano Strutturale al 2010 (634.000 mc) è stato consumato circa il 62% della potenzialità
(392.000 mc circa) ed è quindi possibile stimare un residuo del 38% del
dimensionamento previsto, ovvero circa 244.000 mc di volume e 81.333 mq di SUL
(tabella 2).
Tabella 2 – Quantificazione del residuo del Piano Strutturale
RESIDUO del PIANO STRUTTURALE
Dimensionamento PS 634.050 211.350
Dimensionamento
“consumato” dal 1° RU
MC MQ NOTE
402.400 134.133
Residuo PS 231.650 77.217
402.400 *
=
392.000
(dato monitoraggio 2000-2010)
+
12.400
(dato 2011)
* Le quantità riportate sono quelle risultanti dagli interventi edilizi (nuova edificazione e
ampliamento, ristrutturazione urbanistica, sostituzione edilizia e deruralizzazioni) realizzati nel
periodo che va dall’approvazione del PS (aprile 2000) ad Agosto 2011.
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Andamento reale della crescita demografica dal 1998 al 2010
Rispetto allo scenario delineato dal Piano Strutturale, le reali dinamiche demografiche
(fonte: ISTAT, ufficio anagrafe comunale) hanno evidenziato differenze considerevoli, sia
in termini di incremento della popolazione di nuove famiglie, sia conseguentemente in
termini di popolazione e famiglie complessive. Differenze sostanziali sono emerse anche
in merito al taglio medio degli alloggi, tali da giustificare una riduzione di 1/3 (da 150 mq
a 100 mq): riduzione in linea con il parametro utilizzato da altri comuni toscani, come
emerge da un recente studio condotto dall'IRPET (Istituto Regionale per la
Programmazione Economica della Toscana).
Sulla base delle reali dinamiche di crescita della popolazione e della riduzione del taglio
medio degli alloggi l'effettivo fabbisogno di superficie residenziale è pari a 1.075.800 mc,
ovvero 358.600 mq di SUL (tabella 3).
Tabella 3 – Scenario 2010 basato su dati reali
SCENARIO 2010 su DATI REALI
A incremento popolazione 4.425
B nuove famiglie 3.586
C richiesta nuove abitazioni 3.586
Fabbisogno complessivo
da soddisfare sia con nuova edificazione che
con interventi sul patrimonio edilizio esistente
D taglio medio alloggi (mc) 300
E popolazione totale 47.955
F famiglie complessive 19.383
G media persone a famiglia 2,47
Dimensionamento = C x D = 1.075.800 mc
Previsioni di crescita demografica per il 2018
Il capitolo 3.4 del monitoraggio contiene lo scenario demografico al 2018.
“Dalle analisi svolte risultano evidenti alcuni andamenti sufficienti ad ipotizzare lo
scenario demografico per il prossimo quinquennio (periodo di validità del 2°R.U.):
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a) aumento del numero di residenti, in particolare della popolazione in età
compresa tra 0 e 14 anni;
b) aumento del numero delle famiglie;
c) riduzione della dimensione media del nucleo familiare;
d) aumento degli stranieri residenti.
E' ipotizzabile, nel prossimo quinquennio il raggiungimento della soglia di 50.000
residenti. Nel periodo 1998 – 2010 l'incremento medio annuo è stato di 360 residenti. Il
numero delle famiglie supererà la soglia di 20.000.
Considerando un incremento medio annuo di 280, si avranno 1.400 nuovo famiglie che,
aggiunte a quelle presenti, corrispondono a 20.783. La dimensione media del nucleo
familiare si ridurrà a 2,4 componenti.”
Tali valutazioni sono sintetizzate nella tabella 4.
Tabella 4 – Scenario 2018
SCENARIO 2018
A incremento popolazione 2.045
B nuove famiglie 1.400
C richiesta nuove abitazioni 1.400
Fabbisogno complessivo
da soddisfare sia con nuova edificazione che
con interventi sul patrimonio edilizio esistente
D taglio medio alloggi (mc) 300
E popolazione totale 20.783
F famiglie complessive 21
G media persone a famiglia 2,40
Dimensionamento = C x D = 420.000 mc
Comparazione tra le effettive dinamiche di crescita demografica e le previsioni
del Piano Strutturale
Sulla base delle considerazioni sopra riportate risulta uno scarto di 441.750 mc tra le
previsioni (1998 – 2010) contenute nel Piano Strutturale (634.050 mc) e il fabbisogno
reale (1.075.800 mc).
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Se al fabbisogno reale 1998 – 2010 (detratte le quantità “consumate” dal 1°
Regolamento Urbanistico) si aggiungono le previsioni 2010 - 2018 ne deriva un
“potenziale” dimensionamento complessivo di 1.093.400 mc, ovvero 364.467 mq di SUL,
come risulta dalla seguente tabella 5.
Tabella 5 – Dimensionamento residuo del Piano Strutturale
NUOVO DIMENSIONAMENTO "POTENZIALE" del PIANO STRUTTURALE
MC
MQ
SCENARIO 2010 DATI REALI 1.075.800 + 358.600 +
SCENARIO 2018 420.000 - 140.000 -
DIMENSIONAMENTO “CONSUMATO” 1° R.U. 402.400 = 134.133 =
DIMENSIONAMENTO RESIDUO PS
da utilizzare nel 2° E SUCCESSIVI RU
1.093.400 364.467
3.2.4. Analisi comparata del dimensionamento di altri comuni toscani
Di notevole interesse, ai fini della definizione del dimensionamento del Piano Strutturale e
del secondo Regolamento è lo studio commissionato dalla VI Commissione del Consiglio
Regionale all'IRPET - Istituto Regionale per la Programmazione Economica della Toscana
- avente per oggetto la “Ricostruzione delle ipotesi quantitative di crescita indicate dai
Piani Strutturali e dai Regolamenti Urbanistici”. Nella tabella 7 seguente sono stati
rielaborati i dati sul dimensionamento degli oltre cento comuni analizzati.
In particolare sono stati individuati due parametri comparativi:
la SUL prevista per ogni abitante;
il “dimensionamento virtuale” ottenuto rapportando il dimensionamento previsto
da ogni comune al numero di abitanti del Comune di Empoli (per maggiori
approfondimenti consultare la nota (A) della tabella seguente).
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Tabella 6 – Analisi comparata tra il dimensionamento dei comuni IRPET ed Empoli
ANALISI COMPARATA del DIMENSIONAMENTO
COMUNI IRPET ED EMPOLI
note(A),(B),(C),(D)
abitanti SUL RU SUL RU /ab
SUL RU *
47955/ab
COMUNE EMPOLI 47.955 211.350 4,4 211350
COMUNI IRPET
1 Altopascio 15.047 92.300 6,1 294.161
3 Barberino Val D'Elsa 4.373 34.000 7,8 372.849
4 Bibbiena 12.725 1.229.893 96,7 4.634.933
5 Borgo a Mozzano 7.396 32.518 4,4 210.844
6 Bucine 10.194 63.626 6,2 299.312
7 Buggiano 8.882 38.730 4,4 209.108
8 Calci 6.513 110.979 17,0 817.135
9 Calenzano 16.462 126.705 7,7 369.101
10 Campagnatico 2.532 25.700 10,2 486.747
11 Campi Bisenzio 43.901 152.000 3,5 166.036
12 Capannoli 6.145 37.900 6,2 295.768
13 Capannori 46.207 184.600 4,0 191.583
14 Capolona 5.515 10.100 1,8 87.823
16 Casciana Terme 3.676 26.202 7,1 341.816
17 Castagneto Carducci 8.934 10.150 1,1 54.482
18 Castel del Piano 4.700 23.700 5,0 241.816
19 Castellina in Chianti 2.971 18.207 6,1 293.880
21 Cavriglia 9.522 67.067 7,0 337.763
22 Cecina 28.573 46.300 1,6 77.707
23 Certaldo 16.343 70.071 4,3 205.608
24 Cetona 2.913 11.950 4,1 196.726
25 Chianni 1.505 6.072 4,0 193.477
26 Chiesina Uzzanese 4.462 27.292 6,1 293.319
27 Chitignano 951 39.991 42,1 2.016.581
28 Cinigiano 2.778 4.900 1,8 84.586
29 Collesalvetti 16.919 89.145 5,3 252.671
30 Coreglia Antelminelli 5.327 16.800 3,2 151.238
31 Cutigliano 1.580 20.197 12,8 613.005
32 Fauglia 3.601 38.529 10,7 513.096
33 Firenzuola 4.950 26.047 5,3 252.337
34 Follonica 22.113 81.700 3,7 177.177
35 Gallicano 3.931 5.700 1,5 69.535
36 Gavorrano 8.982 81.800 9,1 436.731
37 Lajatico 1.376 18.500 13,4 644.744
38 Lamporecchio 7.724 47.180 6,1 292.920
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39 Lastra a Signa 19.829 57.000 2,9 137.850
41 Loro Ciuffenna 5.925 37.500 6,3 303.513
42 Lucignano 3.613 5.330 1,5 70.745
43 Magliano 3.753 30.700 8,2 392.278
44 Marciana Marina 1.993 4.125 2,1 99.255
45 Massa e Cozzile 7.872 53.801 6,8 327.749
46 Massarosa 23.004 88.220 3,8 183.907
47 Montalone 3.773 15.100 4,0 191.922
50 Montemurlo 18.438 79.295 4,3 206.237
51 Monterchi 1.847 17.749 9,6 460.830
53 Montignoso 10.549 48.330 4,6 219.705
54 Ortignano Raggiolo 880 11.600 13,2 632.134
56 Pescaglia 3.758 12.000 3,2 153.129
57 Pienza 2.190 15.110 6,9 330.868
58 Pieve a Fosciana 2.450 4.200 1,7 82.209
59 Pieve a Nievole 9.632 42.900 4,5 213.587
60 Pieve Santo Stefano 3.249 20.300 6,2 299.627
61 Poggio a Caiano 9.959 54.000 5,4 260.023
62 Pomarance 6.054 77.400 12,8 613.102
63 Pontassieve 20.709 53.340 2,6 123.517
64 Ponte Buggianese 18.510 21.103 1,1 54.672
65 Poppi 6.396 34.765 5,4 260.656
66 Porto Azzurro 3.578 5.400 1,5 72.375
67 Portoferraio 12.020 41.040 3,4 163.733
68 Quarrata 25.379 122.200 4,8 230.904
69 Rapolano Terme 5.308 42.453 8,0 383.544
70 Rio Marina 2274 20.133 8,9 424.580
71 Sambuca Pistoiese 1.749 16.045 9,2 439.930
72 San Casciano dei Bagni 1.703 17.860 10,5 502.922
73 San Gimignano 7.770 38.198 4,9 235.751
74 San Giovanni d'Asso 912 36.223 39,7 1.904.686
75 San Giovanni Valdarno 17.118 89.979 5,3 252.071
76 San Godenzo 1.258 12.390 9,8 472.307
77 San Miniato 28.087 62.800 2,2 107.223
78 San Piero a Sieve 4.305 8.700 2,0 96.913
79 Sassetta 567 3.333 5,9 281.922
80 Scandicci 50.309 171.950 3,4 163.904
81 Scarperia 7.809 7.600 1,0 46.672
82 Semproniano 1.192 12.300 10,3 494.838
83 Seravezza 13.315 66.700 5,0 240.225
84 Serravalle Pistoiese 11.561 56.027 4,8 232.398
85 Sesto Fiorentino 47.623 156.420 3,3 157.510
86 Siena 54.466 141.987 2,6 125.014
87 Signa 18.510 42.650 2,3 110.496
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Secondo Regolamento Urbanistico
88 Stazzema 3.362 34.800 10,4 496.381
89 Subbiano 6.408 50.699 7,9 379.412
90 Talla 1.151 7.200 6,3 299.979
91 Tavernelle in Val di Pesa 7.755 29.417 3,8 181.905
92 Terranuova Bracciolini 12.340 75.550 6,1 293.598
93 Uzzano 5.671 55.486 9,8 469.200
94 Vaiano 9.990 114.362 11,4 548.972
95 Vicchio 8.262 28.300 3,4 164.261
96 Vicopisano 8.466 33.099 3,9 187.487
97 Villafranca in Lunigiana 4.877 45.940 9,4 451.723
98 Volterra 11.077 23.100 2,1 100.005
100 Massa Marittima 8.781 34.100 3,9 186.228
101 Arcidosso 4.427 34.600 7,8 374.801
105 Murlo 2.427 18.733 7,7 370.151
106 Orbetello 15.246 32.800 2,2 103.170
107 Ponsacco 15.987 44.465 2,8 133.379
108 Pontedera 27.808 216.900 7,8 374.045
109 Montemignaio 622 22.600 36,3 1.742.416
NOTE
Media SUL 7,7 368.981
(A): Nell’ultima colonna è indicato il valore della SUL virtuale di ognuno dei comuni
studiati da IRPET, avendo ipotizzato che gli stessi abbiano i medesimi abitanti di Empoli.
Per esempio nel caso di Altopascio:
15.047 : 92.300 = 47.995 : X ; quindi X=92.300x47.955/15.047=294161 mq (SUL
virtuale)
(B): Quando nello studio IRPET il dimensionamento è stato espresso in volume si è
utilizzata la seguente formula di conversione: SUL = V/3
(C): quanto nello studio IRPET il dimensionamento è stato espresso in alloggi si è
utilizzata la seguente formula di conversione: SUL = alloggi x 100 mq
(D): quanto nello studio IRPET il dimensionamento è stato espresso in abitanti si è
utilizzata la seguente formula di conversione: SUL = abitanti x 33 mq
Dalla tabella 6, risulta che le quantità residenziali contenute nel 1° Regolamento
Urbanistico di Empoli (221.350 mq) sono sensibilmente sotto la media (circa il 60%) del
dimensionamento “virtuale” dei comuni analizzati (368.981 mq), “rapportando” il
dimensionamento dei singoli comuni analizzati ai residenti nel Comune di Empoli.
Tale dato rappresenta una verifica indiretta della correttezza, anche in termini
quantitativi, oltreché sostanziali (come già esplicitato nel capitolo 3.2.1) con cui è stato
redatto il primo Regolamento Urbanistico del Comune di Empoli.
22

Comune di Empoli
Relazione Programmatica
Secondo Regolamento Urbanistico
3.2.5. Conclusioni
Sulla base delle valutazioni sopra esposte il dimensionamento del 2° Regolamento
Urbanistico, comprensivo degli interventi di nuova edificazione (nuove lottizzazioni e lotti
di completamento) e degli interventi sul patrimonio edilizio esistente, sarà definito sulla
base dei seguenti criteri:
in termini di coerenza degli interventi con la strumentazione urbanistica
sovraordinata: saranno inseriti nel 2° Regolamento Urbanistico solo interventi
coerenti con il sistema delle tutele e delle invarianti strutturali contenute nel Piano
Strutturale e negli strumenti sovraordinati, demandando ad un successivo e
separato procedimento l'analisi e la valutazione di eventuali situazioni e
problematiche la cui risoluzione comporti una modifica del Piano Strutturale. Gli
interventi privati soggetti a piano urbanistico attuativo saranno individuati, in
particolare, mediante l’apposito Avviso pubblico descritto nelle pagine precedenti.
in termini di capacità del territorio di sostenere il nuovo carico urbanistico, in
relazione agli standard e ai servizi esistenti e di progetto;
in termini di sostenibilità ambientale: gli interventi da inserire nel Quadro
Previsionale Strategico saranno valutati nell'ambito del processo di Valutazione
Ambientale Strategica;
in termini dimensionali: le quantità da inserire nel 2° Regolamento Urbanistico
saranno definite in relazione alle risultanze del pubblico avviso e alla
quantificazione degli interventi sul patrimonio edilizio esistente / lotti di
completamento e comunque con valori complessivi sensibilmente inferiori rispetto
ai valori medi sul dimensionamento risultanti dall'analisi svolta dall'Istituto
Regionale per la Programmazione Economica della Toscana (circa 369.000 mq
SUL Residenziale).
In questa fase, sebbene il dato risultante dalla tabella 5 (circa 365.000 mq) sia del tutto
in linea con i valori medi rilevati da IRPET (369.000 mq), si ritiene di dover modificare
il dimensionamento del Piano Strutturale solo per inserire le quantità
necessarie a definire il Quadro Previsionale Strategico del 2° Regolamento
Urbanistico, demandando ad una fase successiva (fase 3) eventuali ulteriori analisi e
approfondimenti in tema di dimensionamento.
23

Comune di Empoli
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Secondo Regolamento Urbanistico
3.3 Ripianificazione delle aree con vincoli espropriativi decaduti e
aggiornamento dello strumento urbanistico relativo alle richieste dell’Ufficio
LL.PP., e rete delle infrastrutture
Il Quadro previsionale strategico, ai sensi dell’articolo 55 della legge regionale
1/2005, dimensiona tutte le trasformazioni degli assetti insediativi ed anche le
infrastrutture (opere pubbliche e dotazioni di servizi) da realizzare e le relative aree,
nonché individua i beni sottoposti a vincolo ai fini espropriativi per pubblica utilità.
Il secondo Regolamento Urbanistico dovrà formarsi in coerenza con le “Disposizioni
per la tutela e valorizzazione degli insediamenti” contenute nel Regolamento di
attuazione dell’articolo 37, comma 3, della legge regionale 3 gennaio 2005 n. 1, in
particolare per quanto attiene al dimensionamento, localizzazione e qualità delle
dotazioni di infrastrutture per la mobilità, parcheggi, verde urbano e di connettività
urbana, percorsi pedonali e ciclabili, infrastrutture per il trasporto pubblico, arredo
urbano ed altre opere di urbanizzazione.
Tali previsioni saranno definite di concerto con gli altri Uffici comunali, in maniera
coordinata con la programmazione dei lavori pubblici e dei piani di
acquisizione/dismissione del patrimonio comunale. Nel capitolo 4 della relazione di
monitoraggio è evidenziato lo stato di attuazione delle opere pubbliche previste nel 1°
RU, la consistenza e la localizzazione delle aree il cui vincolo preordinato all’esproprio
risulta ad oggi decaduto, ai sensi del comma 5 dell’art. 55 della L.R.T. n. 1/2005 e per le
quali non è ancora stato avviato il relativo procedimento di acquisizione.
Nei cinque anni di “vita” del primo Regolamento Urbanistico alcune delle opere
pubbliche previste non hanno trovato la loro realizzazione, sia per la necessità di
risolvere preventivamente problematiche di carattere tecnico-progettuale, sia perché è
stato necessario garantire la congruità con la programmazione degli investimenti
finanziari ed il controllo della spesa dell’Amministrazione.
Una nuova previsione urbanistica da attribuire alle aree per le quali si è verificata la
perdita di efficacia, comporta la necessità di un atto urbanistico di ripianificazione delle
stesse, anche se ciò si rappresenta solo nella riconferma della previsione precedente.
Per alcune di esse l’amministrazione comunale dovrà valutare lo loro utilità ed attualità e,
nel caso di ri-conferma, sarà necessaria la reiterazione del vincolo preordinato
all’esproprio, prevedendone anche il relativo indennizzo al proprietario.
L’istituto dell’esproprio, che trova il suo fondamento costituzionale nell'art. 42 terzo
comma della Costituzione, se da una parte garantisce al Comune l’acquisizione di
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Secondo Regolamento Urbanistico
vantaggi volti al soddisfacimento di interessi pubblici, dall’altra comporta per la stessa un
impegno di spesa per gli indennizzi, rilevante.
La sensibile riduzione delle risorse pubbliche delle amministrazioni locali ha ridotto
fortemente la capacità di garantire l’impegno economico richiesto per operazioni
urbanistiche finalizzate alla acquisizione di nuove aree dal mercato libero da destinare a
pubblici servizi (c.d. standards urbanistici).
Per questi motivi gli atti di governo del territorio (in primis il Regolamento Urbanistico ed
i piani attuativi di iniziativa privata) prevedono di ricorrere a forme di accordo pubblico–
privato proprio per coprire il fabbisogno di opere di urbanizzazione a carico dei privati.
Già con il primo Regolamento Urbanistico sono stati previsti dei meccanismi in grado di
rendere il soggetto privato disponibile a cedere gratuitamente dei beni o servizi, a fronte
del riconoscimento dei diritti edificatori.
L’adesione si attua attraverso la sottoscrizione di una Convenzione, correlata al Piano
Urbanistico, sotto forma di vero e proprio contratto, tra pubblico e privato.
Questa maniera di operare permette di raggiungere l’obiettivo di acquisire i suoli da
destinare ad opere pubbliche “gratuitamente”, garantendo ai proprietari un diritto
edificatorio da utilizzarsi nell’ambito della stessa area o in aree preventivamente indicate
dallo stesso Regolamento Urbanistico.
Nel quinquennio di vigenza del primo Regolamento Urbanistico si sono però mostrati
alcuni limiti applicativi di questo meccanismo.
Le localizzazioni di aree destinate ad opere pubbliche all’interno dei comparti PUA non
possiedono un netta distinzione fra quelle che hanno la funzione di garantire il
raggiungimento di obiettivi collettivi interni (standards funzionali all’intervento
edificatorio) e quelli collettivi esterni (opere strategiche per il territorio).
Se infatti i primi determinano un incentivo all'adesione spontanea dei proprietari alle
opere direttamente connesse all’intervento edilizio, i secondi comportano per la P.A.
l’assunzione di un rischio di frammentazione e realizzazione di specifiche opere pubbliche
(p.e. le infrastrutture lineari).
Bisogna infatti ricordare che le opere pubbliche inserite all’interno dei comparti non
hanno valenza di vincolo espropriativo ma rappresentano elementi compensativi,
rispondenti all’interesse pubblico, a ristoro dei vantaggi che il privato otterrà con le
trasformazioni edilizie (comparto perequativo).
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Secondo Regolamento Urbanistico
Altro elemento di criticità è rappresentato dall’attuale quadro normativo in materia di
scomputi delle urbanizzazioni realizzabili direttamente dal soggetto privato e dalle
relative forme di garanzia.
Il nuovo Regolamento Urbanistico dovrà affrontare questa tematica in rapporto alla
disciplina che regola la modalità di partecipazione del privato ai costi delle opere di
trasformazione del territorio (c.d. oneri) rendendo chiare le procedure da seguire e
allineandole agli ultimi disposti legislativi nazionali.
La stipula della convenzione urbanistica avviene al termine del percorso procedurale di
approvazione del piano attuativo e attualmente nell’apparato normativo del Regolamento
Urbanistico non è prevista un tempistica limite per la sottoscrizione, rispetto all’atto di
approvazione del piano. Questo può portare ad uno slittamento indeterminato delle
tempistiche realizzative delle opere pubbliche previste dall’atto di governo. Risulterebbe
pertanto necessario mettere in atto degli strumenti che garantiscano comunque la
cantierizzazione dell’opera pubblica indipendentemente dalle scelte operate dal soggetto
privato.
Altro intervento dovrà essere previsto in materia di “monetizzazione” da corrispondere
in luogo della mancata cessione da parte del soggetto privato di aree od opere pubbliche,
specificando la disciplina ed i criteri di valutazione delle opportunità di monetizzazione di
aree a standard.
Tale strumento permetterebbe di sopperire almeno in parte alla oggettiva difficoltà che
l’Amministrazione ha di acquisire e gestire tipologie di urbanizzazioni di scarsa fruibilità
collettiva esterna.
Il secondo Regolamento Urbanistico dovrà ricercare strumenti flessibili e certi nella
tempistica, indispensabili per reperire risorse private; nello stesso si valuterà, sotto il
profilo economico pubblico-privato, l’ammontare dei costi diretti ed indiretti relativi alla
realizzazione e alla gestione dell’opera pubblica.
La possibilità di ricorrere a modelli perequativi, di accordi sostitutivi od integrativi del
procedimento o al confronto concorrenziale, verrà verificato al fine di reperire aree o
finanziamenti per la realizzazione di opere pubbliche anche alla luce di recenti esperienze
di pianificazione.
Con l'introduzione della scadenza quinquennale delle previsioni urbanistiche (art. 55 c. 5
L.R.T. 1/2005) la variabile “tempo” ha assunto, infatti, un ruolo ancor più strategico nella
pianificazione urbanistica.
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Secondo Regolamento Urbanistico
Tale consapevolezza ha indotto l'Amministrazione Comunale a ricorrere allo strumento
dell'avviso pubblico per selezionare gli interventi da inserire nel quadro previsionale
strategico del secondo Regolamento Urbanistico, rivolto ai soggetti pubblici e privati che
abbiano la disponibilità delle aree o degli immobili compresi nel relativo comparto di
intervento (art. 3 dell'avviso) e ad indicare, tra i principali criteri di valutazione delle
proposte, la tempistica prevista per la realizzazione degli interventi stessi.
L'inserimento delle aree di trasformazione nel secondo Regolamento Urbanistico sarà
comunque subordinata alla preventiva sottoscrizione di un accordo procedimentale, ai
sensi dell'art. 11 della L. 241/90, con cui saranno definiti i reciproci impegni, compresi i
tempi di realizzazione (art. 8 dell'avviso).
Sempre nell'ottica di una riduzione dei tempi di realizzazione degli interventi, si
procederà contestualmente ad una semplificazione dei procedimenti, mediante
l'introduzione del Progetto unitario convenzionato, al posto del piano urbanistico
attuativo, per gli interventi meno complessi.
Il controllo di queste procedure deve essere preventivamente fissato nell’atto di governo
del territorio nel suo fondamentale ruolo discrezionale e conformativo della proprietà e
del territorio senza che esso venga sostituito dal contratto pubblico-privato.
3.4 Aggiornamento del Quadro Conoscitivo relativamente ai Vincoli morfologici
e conformativi del territorio
3.4.1 La valorizzazione delle emergenze archeologiche
Nell'ambito dell'aggiornamento del quadro conoscitivo del P.S. e del R.U. sarà condotto
uno studio specifico per il censimento e la valorizzazione delle emergenze archeologiche
presenti nel territorio empolese.
Tale studio avverrà sulla base di una suddivisione del territorio comunale in varie sezioni
(ed eventuali sottosezioni) e sull’integrazione dei dati raccolti attraverso una ricognizione
sistematica diretta del territorio comunale, con particolare interesse per i siti non indagati
e quindi non editi, e sulla redazione di schede UT secondo le direttive indicate dalla
Soprintendenza ai Beni Archeologici della Toscana, di ciascun sito indagato.
Sarà prevista la produzione della documentazione fotografica e cartografica sia generale
che di dettaglio; la trasposizione cartografica dei dati raccolti su supporto digitale,
secondo le indicazioni concordate con il Committente; la redazione della relazione di
accompagnamento delle ricerche effettuate.
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Secondo Regolamento Urbanistico
Sarà realizzata, anche in supporto digitale, una carta tematica del rischio archeologico
con la definizione delle categorie dei livelli di rischio archeologico, compresa
l’individuazione di siti archeologici di accertata o probabile esistenza e le eventuali tracce
di viabilità antica, da assoggettarsi ad appropriate e diversificate discipline di tutela,
salvaguardia e valorizzazione;
Sarà inoltre elaborata una carta di dettaglio degli elementi di maggiore interesse in
ambito della pianificazione urbanistica con particolare riguardo alla situazione
archeologica dei centri storici e alle aree accertate dal punto di vista delle evidenze
archeologiche. Il Documento normativo sarà relativo ai siti individuati, con evidenziati i
diversi livelli di fattibilità conseguenti ai relativi livelli di rischio precedentemente
individuati, che garantiscano (unitamente al quadro normativo dell’attività urbanistica ed
edilizia) la salvaguardia, la tutela e la valorizzazione dell’eventuale emergenza
archeologica individuata e segnalata, con specifico richiamo alla normativa comunitaria,
italiana e regionale vigente di riferimento.
3.4.2 L' ANPIL “Arnovecchio”
Con delibera n. 98 del 27/12/2011 è stata istituita l’Area Naturale Protetta d’Interesse
Locale (A.N.P.I.L.) in località Arnovecchio, che rappresenta il primo passo per l’effettivo
recupero ambientale e naturalistico di un’importante area del territorio empolese.
In considerazione delle notevoli valenze naturalistico ambientali e delle potenzialità
didattico-ricreative di tale area, soprattutto se lette nell’ambito territoriale in cui essa è
inserita, l’Amministrazione comunale ha avviato un percorso di graduale recupero e
riqualificazione ambientale che ben si coniuga con le previsioni del Regolamento di
coordinamento fra i Comuni di Empoli, Montelupo F.no, Cerreto guidi, Vinci e Capraia e
Limite (approvato dal comune di Empoli con deliberazioni consiliari n. 36 del 13 maggio
1995 e n. 80 del 22 luglio 1996), nonché con i contenuti del Piano Strutturale di Empoli,
che prevede l’esistenza di “corridoi ecologici” di collegamento tra Arnovecchio, il Parco
urbano di Serravalle ed il parco fluviale dell’Arno, atti a favorire la conservazione della
bio-diversità.
Il R.U. vigente assoggetta il geotopo di Arnovecchio alla disciplina dei beni a protezione
paesistica e/o ambientale prevista dalla variante d’implementazione al Piano d’Indirizzo
Territoriale (PIT) adottata con Del. C.R.T. del 16 Giugno 2009 n.32, introducendo in
questi ambiti una serie di divieti, fra cui:
a) la costruzione di stazioni radio-base per telefonia cellulare;
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Secondo Regolamento Urbanistico
b) le nuove costruzioni stabili o provvisorie di qualsiasi tipo, nonché l’utilizzazione
dei terreni a scopo di deposito a cielo aperto;
c) gli impianti tecnologici, salvo le reti tecnologiche sotterranee per pubblica
utilità ed i manufatti agricoli di cui non sia dimostrata la necessità attraverso
programmi di miglioramento agricolo ambientale, e di cui sia dimostrata
l’impossibilità della loro localizzazione fuori dell’area tutelata, e dimostrata
l’impossibilità a riutilizzare quelli esistenti;
d) la modifica ai tracciati viari storici e delle alberature di arredo (filari, siepi,
alberi di segnaletica, ecc.).
e) gli impianti solari termici e fotovoltaici per i quali è prevista l’installazione a
terra;
f) gli impianti eolici, fatta eccezione per gli impianti classificabili interventi di
manutenzione ordinaria ai sensi dell’art. 11 comma 3 del D. Lgs. 30 Maggio
2008 n. 115.
Al fine di predisporre però una regolamentazione del territorio dell'A.N.P.I.L. capace non
solo di garantire le necessarie esigenze di salvaguardia, valorizzazione e tutela degli
ambienti di peculiare rilevanza naturalistico-ambientale, ma anche di interagire,
integrandosi, con la realtà eminentemente agricola del territorio circostante e con le
norme della vigente pianificazione territoriale del Comune di Empoli, si è ritenuto
opportuno sottoporre l’ANPIL a diversi gradi di regolamentazione, suddividendola in tre
ambiti territoriali così individuati:
Zona 1.a) le aree protette, rappresentate dalle aree di maggior rispetto situate
all'interno del sistema delle ex cave di proprietà comunale;
Zona 1.b)le aree protette, rappresentate dalle aree di maggior rispetto situate
all'interno del sistema delle ex cave di proprietà privata;
Zona 2) le aree marginali contermini;
Zona 3) l’intera area ANPIL di Arnovecchio;
Le zone 1.a), 1.b) e 2) saranno assoggettate alla disciplina di un apposito Regolamento
che, sia pure con diversi gradi di protezione e rispetto fra le zone 1.a e 1.b e la zona 2,
normi e regolamenti:
• le modalità di tutela e conservazione delle emergenze naturalistiche, del paesaggio e
dell’insieme di risorse naturali dell’ANPIL;
• le azioni, gli interventi e le misure da attuare per migliorare lo status dei luoghi;
• le attività agricole e forestali compatibili;
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• le modalità di accesso all’area;
• le attività didattico-ricreative compatibili;
• le forme di vigilanza.
La gestione dell’ANPIL di Arnovecchio è posta dal Regolamento in capo
dell'Amministrazione Comunale di Empoli, la quale potrà però avvalersi, ogni qualvolta lo
riterrà necessario, del supporto di altri soggetti aventi specifiche competenze in materia
naturalistico-ambientale, didattico-educativa e quant’altro necessario per assicurare una
corretta ed efficiente gestione dell’ANPIL, come già avvenuto con il Museo paleontologico,
che in questi anni ha gestito l’attività didattico-culturale della ex cava Pierucci, nella
quale si sono realizzati interventi di recupero e riqualificazione aventi queste finalità.
3.5 Aggiornamento del Quadro Conoscitivo relativamente agli aspetti
geologici/sismici/idraulici.
L'Aggiornamento del Quadro Conoscitivo relativamente agli aspetti
geologici/sismici/idraulici sarà finalizzato all’integrazione e all’adeguamento degli Studi
Geologico-tecnico e Geomorfologico esistenti, redatti a supporto del vigente Piano
strutturale e del primo Regolamento Urbanistico, alle prescrizioni e ai contenuti della
normativa vigente ed in particolare al DPGR n. 53/R del 25/10/2011 e al Piano di Bacino
del Fiume Arno, stralcio assetto idrogeologico PAI (pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n.
230 del 3/10/2005), come espressamente richiesto dal Genio Civile con nota del 5 aprile
2011, prot. 17867.
Nell'ambito dell'adeguamento del Piano Strutturale e del Regolamento Urbanistico alle
disposizioni del Regolamento Regionale 53/R in tema di indagini geologiche, saranno, in
particolare:
- effettuati studi di microzonazione sismica di 1° livello;
- individuate le aree a maggiore pericolosità geologica geomorfologica e sismica;
- definite le condizioni di fattibilità delle previsioni urbanistiche;
- effettuati gli studi idraulici dei seguenti corsi d'acqua: fiume Arno, fosso Fibbiana, rio
Sammontana, rio di Citerna, rio Corte Nuova, torrente Orme, torrente Ormicello, fosso
della Piovola, rio dei Cappuccini, rio di santa Maria, rio di Vitiana, rio Stella, rio di
Pagnana, rio Friano, rio Volpi, fiume Elsa. Detti studi saranno altresì utilizzati, come
espressamente richiesto dall'Autorità di Bacino del Fiume Arno con nota del 14 gennaio
2011, prot. 1929, ai fini dell'approfondimento del quadro conoscitivo del PAI, ai sensi
dell'art. 27 comma 4 delle Norme relative norme tecniche. Gli approfondimenti del
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Secondo Regolamento Urbanistico
quadro conoscitivo così compiuti saranno, in particolare trasmessi, ai sensi dell'art. 32
delle Norme Tecniche del PAI, all'Autorità di Bacino, la cui approvazione costituirà
presupposto necessario per l'adozione dello strumento urbanistico.
3.6 Revisione della disciplina degli usi e delle funzioni
La pianificazione urbanistica ed il governo del territorio pongono come loro obiettivo
prioritario la definizione di una struttura coerente di localizzazioni e funzioni che sia in
grado di rispondere alle esigenze di carattere economico, sociale e di sostenibilità
ambientale.
Il primo Regolamento Urbanistico (redatto secondo i disposti della Legge Regionale
Toscana 16 gennaio 1995, n. 5) ha reso operativi gli indirizzi strategicamente delineati
dal Piano strutturale, cercando di superare il concetto di una strumentazione urbanistica
fondata sostanzialmente sulla suddivisione del territorio in zone omogenee per
destinazione.
In estrema sintesi il Regolamento Urbanistico distingue gli ambiti storicamente consolidati
da quelli di nuova istituzione, suddivide il territorio in base ad una destinazione
urbanistica di zona e per essa ne specifica poi le funzioni associabili ed insediabili;
prevede infine la localizzazione delle nuove infrastrutture, delle dotazioni di servizi
pubblici e delle aree di conservazione e tutela.
Il tentativo di distinguere la destinazione urbanistica di una zona delle funzioni ad essa
associabili, trovò una sua prima enunciazione nel primo Regolamento Urbanistico che
elencava per ciascuna zona le destinazioni/funzioni in essa insediabili, considerando
inoltre le interazioni delle stesse con le zone contermini in termini di effetti, bilanci, e
dotazioni.
Tutto ciò deve comunque essere inquadrabile nella suddivisione in zone territoriali
omogenee di cui al Decreto Ministeriale 2 Aprile 1968, n. 1444.
La suddivisione in zone del territorio pianificato costituisce, per precisa previsione di
legge, l'elemento fon dativo di ogni strumentazione urbanistica, dalla quale non si può
sotto alcun profilo derogare.
Il D.M. prevede in maniera perentoria, che le zone urbanistiche, definite in sede di atto di
governo del territorio, debbano ricondursi alle sei zone (A, B, C, D, E ed F) ivi definite.
Il settore terziario, come ormai restituito da tutta la prassi urbanistica, rappresenta un
insieme di funzioni che si pongono in senso trasversale rispetto alle zone a destinazione
urbanistica definita; esso comprende attività che vanno da quelle direzionali e
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professionali, a quelle dell’artigianato di servizio, anche di tipo non produttivo, fino ad
alcune attività di tipo commerciale come pubblici esercizi o attrezzature scolastiche
private.
La possibilità di insediare queste attività dipende dalla loro sostenibilità ed
interdipendenza con gli ambiti urbanistici e non sono pertanto localizzabili o configurabili
con un’unica zona non specificatamente prevista dal D.M. citato.
Le zone industriali ed artigianali corrispondono, come dichiarato al Capo IV “Ambiti
urbani a prevalente destinazione produttiva” delle norme del Regolamento Urbanistico,
alle zone D del D.M. 1444/68.
Le funzioni in esse insediabili sono state esplicitate per ciascuna sottozona tenendo conto
della loro della natura vocazionale o prevalente se già in atto, della localizzazione rispetto
anche alla struttura del territorio (sistema della Produzione nel P.S.), del
dimensionamento e della compatibilità con il contesto in cui esse erano inserite o
inseribili.
Sia il Piano Strutturale che il Regolamento Urbanistico hanno posto, come ulteriore
elemento del quadro conoscitivo, la ricognizione dello stato di attuazione dello strumento
urbanistico previgente ed in particolare la pianificazione si è soffermata a valutare gli
azzonamenti sparsi nel territorio che rappresentavano un insieme episodico di uso del
suolo. Tra questi risultano evidenti:
- alcuni insediamenti industriali ed artigianali isolati rispetto al sistema urbanizzato
compatto;
- complessi di edifici esistenti con diversa destinazione d’uso o funzionale, che
ricadevano o sarebbero ricaduti in ambiti estesi di carattere artigianale, industriale
o misto.
L’attenzione da sempre riservata al sistema della produzione nei contenuti “statutari” dei
vari piani regolatori comunali, traeva la sua motivazione dalla presa d’atto della realtà
industriale ed artigianale empolese di quegli anni.
Dall’analisi del contesto provinciale fiorentino, l’area empolese era connotata da una
spiccata autonomia e dalla caratterizzazione di distretto industriale: ovvero un’area di
industrializzazione diffusa capace di permanenza e di diversificazione produttiva nel
tempo.
La pianificazione, registrando questa realtà, si preoccupava di interpretarla mettendo in
luce alcuni aspetti fondamentali, oggi quanto mai attuali nella loro dimensione di criticità.
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Secondo Regolamento Urbanistico
Tra questi spiccava, già al tempo della redazione del primo Regolamento, il fenomeno
della terziarizzazione e della frammentazione-dispersione della produzione che,
per certi aspetti, prefigurava poi l’assetto strategico della pianificazione da attuarsi.
La pianificazione comunale, sin dall’anno 2000, ha quindi proposto, accanto ad uno
sviluppo tradizionale di funzioni industriali ed artigianali, la creazione di poli integrati di
produzione e servizi cercando di intervenire senza ulteriori consumi di suolo ma fornendo
la possibilità di incrementare l’offerta di funzioni insediabili all’interno delle aree già
esistenti, anche parzialmente edificate.
La presa d’atto di questa situazione e la sua valutazione, soprattutto a livello di reciproca
compatibilità funzionale e di congruità con l’ambito generale, ha guidato le scelte
pianificatorie che si sono poi tradotte in riconferma o meno della situazione esistente o
nella ri-modulazione delle reciproche interazioni, anche in termini di effetti, delle diverse
zone.
Nell’arco temporale che va dall’approvazione del Piano Strutturale in data 30/03/2000 e
del Regolamento Urbanistico del 21/12/2004 ad oggi, si registra un sensibile
cambiamento del quadro di riferimento.
Da una parte, un nuovo ambito legislativo e normativo regionale, in particolare la L.R.T.
1/2005 ed i relativi regolamenti di attuazione ed il Piano di Indirizzo Territoriale;
dall’altra, l’attuale quadro del mercato economico e del lavoro che richiedono politiche
territoriali di sviluppo economico diversificato.
Il mutato contesto socio economico necessita, in particolare, di una maggiore flessibilità
funzionale che consenta alle aziende esistenti di adeguare tempestivamente la propria
struttura e organizzazione produttiva alle richieste di un mercato in continua evoluzione,
nonché di attivare sinergie tra i diversi settori economico - produttivi (obiettivi non
perseguibili con la zoonizzazione tradizionale), previa valutazione della compatibilità con
gli assetti infrastrutturali esistenti e di progetto.
Il governo del territorio deve assumere anche il difficile compito di mantenere e
consolidare il sistema produttivo esistente, tipicamente artigianale e manifatturiero, e di
creare i presupposti per potenziare gli insediamenti a tecnologia avanzata (la così detta
new-economy), basata su produzioni ad alto contenuto tecnologico ma a basso impatto
ambientale.
Nell’attuale scenario di crisi economica appare scontata la perentoria necessità di
intraprendere una serie d’interventi finalizzati a rispondere alle problematiche evidenziate
anche dagli attori locali: sia per il rafforzamento della competitività delle aree industriali
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ed artigianali del territorio, che per la conseguente riorganizzazione di questi ambiti,
concentrandosi soprattutto sui punti di “debolezza” che richiedono un intervento.
Il secondo Regolamento Urbanistico, proseguendo anche azioni già avviate
dall’amministrazione comunale, si propone di:
- promuovere e sostenere il sistema economico locale e territoriale con l’introduzione di
funzioni qualificate capaci di dotare la città di funzioni che rafforzino il ruolo di Empoli
all’interno dell’area Empolese Valdelsa;
- consentire lo sviluppo di attività già radicate e consolidate sul territorio empolese e
che forniscono ottimi livelli di occupazione ed alta qualità nei servizi;
- accrescere la sostenibilità delle funzioni insediate ed insediabile nelle varie zone, con
particolare riferimento agli ambiti misti consolidati;
- rimodulare le dotazioni dei servizi alla persona ed alla residenza ed il commercio al
dettaglio di vicinato, semplificando il passaggio da una all’altra destinazione;
- selezionare le funzioni insediabili nelle aree industriali per rispondere ai bisogni
espressi dalle mutate condizioni del mercato e sociali;
- rendere efficace il sistema della mobilità ed il sistema infrastrutturale finalizzato ad
incrementare il livello dell’accessibilità nelle aree produttive e di collegamento
strategico con la rete extralocale;
- rivalutare il sistema ai servizi alle imprese.
La particolare dimensione che assume questa azione e l’indubbio rapporto di
interdipendenza tra bisogni sociali ed economici dell’impresa, diventa un’importante
occasione per l’Amministrazione per attivare un processo partecipativo sugli interessi di
sviluppo sociale ed economico del territorio.
L’insediamento di funzioni con contenuti innovativi e tecnologici a basso impatto
ambientale, oltre che allinearsi con le esigenze della “nuova economia”, trova un terreno
di incontro con il crescente desiderio dei giovani di vedere ampliata l’offerta lavorativa in
tali settori.
Per riuscire a rispondere all’esigenza di nuova occupazione in ambiti innovativi e con
moderne tecnologie, le imprese necessitano che al loro “contorno” si sviluppino attività di
supporto e di servizio compatibili, in grado però di insediarsi e gestirsi autonomamente.
L’estensione delle funzioni/destinazioni ammissibili, se opportunamente valutata,
può garantire un buon grado di flessibilità, adeguato ai repentini cambiamenti del
mercato economico e del lavoro; ed evitare inoltre, che destinazioni monofunzionali di
intere aree siano portate all’abbandono con la cessazione dell’unica attività presente.
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Secondo Regolamento Urbanistico
Lo Zoning monofunzionale ha infatti ormai dimostrato grossi limiti nella pianificazione
urbanistica.
Accanto ad uno sviluppo tradizionale di funzioni industriali ed artigianali tipicamente
manifatturiere, è pertanto necessario intraprendere delle azioni per la creazione di poli
integrati di produzione e servizi cercando prioritariamente di intervenire con azioni che
non comportino ulteriori consumi di suolo, fornendo la possibilità di incrementare l’offerta
di funzioni insediabili all’interno delle aree già esistenti, anche già parzialmente edificate.
3.7 Revisione della disciplina relativa al Patrimonio Edilizio Esistente
La legge regionale n.1 del 2005, relativamente alle norme che definiscono la formazione,
l’attuazione e la gestione del Regolamento Urbanistico, prevede una netta distinzione in
due parti dello strumento urbanistico: la disciplina per la gestione degli insediamenti
esistenti e la disciplina delle trasformazioni degli assetti insediativi, infrastrutturali ed
edilizi del territorio (art. 55, c. 1).
La parte del piano orientata alla disciplina del patrimonio territoriale e insediativo
esistente ha validità a tempo indeterminato. Essa contiene (in base all’art 55, c. 2) la
disciplina per la gestione degli insediamenti esistenti che, per quanto riguarda gli
interventi su di essi, individua e definisce:
- la disciplina dell’utilizzazione, del recupero e della riqualificazione del patrimonio
urbanistico ed edilizio esistente, compresa la tutela e valorizzazione degli edifici e
dei manufatti di valore storico e artistico, sulla base di un quadro conoscitivo
dettagliato ed aggiornato dell’edificato e delle funzioni in atto;
- le aree, gli ambiti o i singoli edifici sui quali perseguire prioritariamente la
riqualificazione insediativa;
- le aree all’interno del perimetro dei centri abitati nelle quali è permessa
l’edificazione di completamento;
- l’individuazione del patrimonio edilizio esistente sul quale sono consentiti
interventi di ampliamento;
- la disciplina del territorio rurale, nel rispetto delle vigenti norme regionali in
materia.
La disciplina dell’esistente costituisce l’elemento essenziale dell’elaborazione e della
gestione dello strumento urbanistico. La città costruita ed il territorio antropizzato
rappresentano la risorsa fondamentale alla quale fare riferimento per il presente e per il
futuro del territorio: attraverso la scelta attenta delle operazioni di modificazione,
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Secondo Regolamento Urbanistico
recupero, riutilizzo, riadattamento e riconversione funzionale, e attraverso il
miglioramento incrementale e progressivo della qualità e delle prestazioni.
Nel secondo Regolamento Urbanistico particolare attenzione sarà rivolta alla disciplina
degli interventi da prevedere nel centro storico, nella città consolidata e nel territorio
rurale.
Il Centro storico
Il Comune di Empoli ha, tra i suoi obiettivi principali, quello di riqualificare e rivitalizzare il
centro storico. Uno degli argomenti trattati durante gli incontri svolti nel 2011, in
occasione del percorso di Partecipazione “Centro. Punto a Capo”, è stato quello di andare
a “definire nuove regole per abitare il Centro storico”; tra le problematiche emerse, è
risultata prevalente la scarsa qualità riscontrata nelle abitazioni esistenti che
dipenderebbe sostanzialmente dalla tipologia delle abitazioni (mancanza di balconi, scale
troppo strette, difficoltà ad apportare modifiche, scarso rendimento energetico) e dal
contesto abitativo (convivenza/prossimità a situazioni di sovraffollamento in molte
abitazioni, carenza di servizi essenziali).
Bisognerà agire sul Regolamento Urbanistico ed Edilizio, per cercare di ampliare
le possibilità d’intervento, in particolare su quegli immobili che non presentano
specifici caratteri di pregio; questo comporterà anche l’eventuale revisione dell’attuale
classificazione degli edifici a cui è collegato il tipo di intervento edilizio previsto dal
Regolamento Urbanistico.
La città consolidata
Nel Piano Strutturale di Empoli, come nella maggior parte dei piani strutturali della prima
generazione, non è stato considerato l’incremento proveniente dalle zone di
completamento, che di fatto si è dimostrato di entità rilevante, e nemmeno i
frazionamenti e le trasformazioni per cambio di destinazione sia in zona urbana
che nel territorio aperto.
Nel secondo RU saranno individuate le aree della Gestione del patrimonio edilizio
esistente, in particolare dovrà essere fatta una rilettura degli ambiti del tessuto
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Secondo Regolamento Urbanistico
urbano consolidato (zone B), individuando quelle parti che si ritengono da tutelare,
anche in termini di corti interne e di verde privato.
Questa azione sarà orientata ad evitare che si ripetano fenomeni incontrollati di
saturazione edilizia nell’ambito di aree già densamente urbanizzate. Si dovrà cercare di
escludere che attraverso operazioni di sostituzione edilizia venga attuata la realizzazione
di grandi edifici multipiano in luogo dei precedenti corpi edilizi modesti; attività edilizia
che induce particolari criticità nelle zone di completamento dove l’altezza dei fabbricati
esistenti è solitamente piuttosto contenuta e dove si arriva ad un eccessiva densificazione
edilizia con progressiva eliminazione delle aree a verde privato, senza un contestuale
adeguamento degli standards urbanistici.
Al nuovo strumento urbanistico spetterà il compito di esercitare un controllo qualitativo,
evitando intasamenti, eccessivi frazionamenti, utilizzi impropri e promuovendo, al
contempo, il pieno utilizzo e il generale innalzamento della qualità, funzionale ed estetica,
del patrimonio edilizio; la nuova disciplina dovrà agevolare quelle modificazioni che
comportino il miglioramento dei livelli prestazionali in materia di contenimento dei
consumi energetici e di accessibilità o visitabilità degli edifici.
Nell’ ambito dei tessuti edificati consolidati, in coerenza con quanto disposto dall’ art. 55
della LRT n.1 del 2005, il Regolamento Urbanistico dovrà inoltre individuare all’interno
delle “aree urbane” i lotti destinati all’ edificazione di completamento a carattere
puntuale, e le aree di riqualificazione edilizia.
In ragione della minore complessità e/o estensione dei singoli interventi, in alcune aree
attualmente soggette a PUA, potrebbe essere consentita l’attuazione degli interventi
attraverso un Progetto Unitario convenzionato.
Tale strumento compare tra i temi indicati nella delibera di Giunta della Regione Toscana
con cui è stato approvato il documento preliminare per la revisione della legge regionale
1/2005, dove è prevista la facoltà per i comuni di far ricorso ad un’ulteriore tipologia di
atto, con contenuti intermedi tra il piano attuativo ed il progetto edilizio, da attuarsi con
modalità procedurali semplificate.
Il progetto unitario dovrà essere esteso all'intera area di intervento, o all'intera Unità
minima di intervento e sarà finalizzato alla realizzazione di interventi organici nell'ambito
individuato dal RU.
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Relazione Programmatica
Secondo Regolamento Urbanistico
Il territorio rurale
Il RU vigente, con la variante normativa e di assestamento del 2010, si è adeguato alla
nuova disciplina introdotta dal DPGR 9 febbraio 2007, n. 5/R (regolamento di attuazione
del titolo IV capo III “il territorio rurale” della Legge Regionale 3 gennaio 2005, n. 1 e
s.m.i.).
Sono state introdotte norme di salvaguardia in accordo con la sopravvenuta
normativa regionale, cercando in particolare di contenere nel territorio extraurbano
la parcellizzazione delle unità immobiliari con una disciplina diretta a impedire usi
impropri o contrari al valore identitario del patrimonio con destinazione d’uso non
agricola, con norme differenziate in relazione alle diverse caratteristiche del territorio
extraurbano di Empoli.
Con il secondo RU, nell’ambito della revisione sugli interventi consentiti nel territorio
aperto, si dovrà cercare di contenere i carichi urbanistici legati ai frazionamenti e andrà
analizzato nel dettaglio l’esito dell’intervento di sostituzione edilizia che, stando agli
interventi finora realizzati, fa emergere un oggettivo problema di inserimento ambientale
dei manufatti ricostruiti e/o ampliati.
3.8 Revisione delle Norme tecniche di attuazione, sulla base dell’esperienza
acquisita negli anni di applicazione del RU e delle modifiche normative
sopravvenute
In data 08/02/2010 è stata approvata dal Consiglio comunale (deliberazione n°9/2010)
la “Variante normativa di assestamento al vigente Regolamento Urbanistico”: con essa
l’Amministrazione comunale ha cercato di migliorare l’efficacia dell’azione di governo del
territorio all’interno del nuovo quadro di rifermento normativo intervenuto dopo
l’approvazione del Regolamento Urbanistico.
L’esperienza maturata e gli esiti del monitoraggio di attuazione del primo
Regolamento Urbanistico, hanno determinato l’esigenza di ovviare ulteriormente alle
criticità emerse in vari ambiti, attraverso un’adeguata revisione normativa al fine di:
• correggere alcune definizioni con lo scopo di allinearle al linguaggio usato nella
normativa di riferimento regionale;
• introdurre nuove definizioni di carattere prescrittivo che discendono direttamente
dalla ricognizione tecnica tra Strumenti della pianificazione territoriale
sovraordinati e la normativa statale e regionale intervenuti dopo l’approvazione
del Regolamento Urbanistico comunale;
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Secondo Regolamento Urbanistico
• chiarire e modificare alcune definizioni ed alcune norme per trovare univoca
soluzione a problemi interpretativi o semplificarne l’applicazione;
• risolvere le criticità interpretative soprattutto riferibili a prescrizioni di nuova
introduzione (sostituzione edilizia in ambito del territorio aperto o aree protette,
ANPIL ecc.) e sulla valutazione delle consistenze in termini di Superfici utili lorde e
di superfici accessorie;
• la verifica dei “Siti e manufatti di rilevanza ambientale e/o storico culturale”;
• chiarire problematiche in ambito agricolo sull’allevamento amatoriale e/o sportivo
(anche con carattere terapeutico-riabilitativo);
• introdurre discipline per l’impiego delle energie rinnovabili.
Considerato che è in atto la stesura del nuovo Regolamento Edilizio comunale
possiamo affermare che è stato avviato un processo di globale revisione e riscrittura
della normativa comunale vigente, finalizzata ad una maggior semplificazione e
comprensione della materia, che passerà attraverso una più chiara distinzione tra le
norme prettamente tecnico-edilizie e quelle di carattere urbanistico.
Il quadro normativo del secondo Regolamento Urbanistico comunale dovrà
integrarsi con il nuovo Regolamento Edilizio, come con gli altri regolamenti che
disciplinano la prassi edilizia sul nostro territorio (Regolamento per l’edilizia bio-eco
sostenibile, Regolamento del verde, Regolamento per la disciplina dello svolgimento
dell'attività commerciale sulle aree pubbliche, Regolamento comunale d'igiene ecc.)
3.9 La disciplina degli impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili
Un altro argomento che dovrà far parte del secondo RU, riguarderà la disciplina delle
fonti energetiche rinnovabili (FER).
Il secondo RU dovrà promuovere la realizzazione degli impianti per la produzione di
energia da fonti rinnovabili in attuazione del Piano di Indirizzo Energetico Regionale
(P.I.E.R.) ed assicurare che il loro inserimento nel territorio avvenga nel rispetto dei
valori paesaggistici, storici ed architettonici che lo caratterizzano. A tal fine dovrà definire
i criteri per la corretta localizzazione e realizzazione degli impianti.
L’autorizzazione alla costruzione ed esercizio di un qualunque impianto tecnologico non
potrà prescindere dalla valutazione del suo corretto inserimento nel paesaggio e sul
territorio.
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Secondo Regolamento Urbanistico
La Regione Toscana, in applicazione della L. 23.08.2004 n. 239 (Riordino del settore
energetico, nonchè delega al Governo per il riassetto delle disposizioni vigenti in materia
di energia), ha emanato la L.R. 24.02.2005 n. 39, che disciplina le attività in materia di
energia e, in particolare, la produzione, il trasporto e la trasmissione, lo stoccaggio, la
distribuzione, la fornitura e l’uso dell’energia, con l’obiettivo di soddisfare le esigenze
energetiche della vita civile e dello sviluppo economico secondo criteri di efficienza
economica, di contenimento dei costi, di sostenibilità e tutela ambientale, di
razionalizzazione degli usi e di risparmio energetico, anche attraverso l’armonizzazione
delle infrastrutture energetiche e la promozione di fonti rinnovabili per ridurre la
dipendenza da fonti fossili.
Con la Legge regionale Toscana n.11/2011, che ha modificato la LRT 39 del 2005, sono
state dettate le disposizioni in materia di “installazione di impianti di produzione di
energia elettrica da fonti rinnovabili”, ed in particolare sono stati limitati fortemente gli
impianti fotovoltaici a terra in aree non urbanizzate.
La legge ha individuato i siti non idonei all’installazione degli impianti (art. 4), così come
elencati nell’Allegato A: “siti inseriti nella lista del patrimonio mondiale dell’UNESCO”;
“aree e beni immobili di notevole interesse culturale individuati ex art.10 e 11 D.lgs
42/04”; “aree e beni immobili vincolati ex art.136 D.lgs 42/04”; “zone all’interno di coni
visivi e panoramici la cui immagine è storicizzata, aree agricole di particolare pregio
paesaggistico”; “emergenze culturali e zone contigue a parchi archeologici e culturali”;
“aree naturali protette”; “zone umide ai sensi della convenzione di Ramsar”; “aree D.O.P,
D.O.C., D.O.C.G. e I.G.P.”; “zone vincolate ex art.142 Dlgs 42/04”.
La legge ha stabilito per nuovi impianti a terra tra loro limitrofi una distanza minima di
200 m (art.6).
Sono state invece considerate idonee alle installazioni le aree già urbanizzate prive di
valore culturale paesaggistico e le aree di pertinenza dell’edificato privo di valore storicoarchitettonico;
le aree degradate quali siti minerari dismessi e cave dismesse, per i quali
non sia riconosciuto alcun valore storico-culturale o paesaggistico, discariche, depositi
inerti e rottamazioni, fatte salve le norme in materia di bonifica.
Oltre alla installazione sulle nuove costruzioni si dovrà incoraggiare la realizzazione di
impianti solari fotovoltaici in:
- aree industriali ed artigianali (coperture);
- coperture di grandi edifici moderni nelle aree urbane e rurali (scuole, uffici, ecc.);
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Secondo Regolamento Urbanistico
- aree edificate non soggette a vincoli storici (condomini, case a schiera, in linea,
ecc.) e, con particolari prescrizioni e limiti, anche in aree edificate storiche;
- strutture per il tempo libero (stadi, palazzetti dello sport, tribune, piscine, ecc.);
- aree vincolate a determinati usi che potrebbero essere “riconvertite” (ad es. le
aree delle discariche ormai chiuse).
Per quanto riguarda le altre tipologie di impianti, è attualmente in fase di elaborazione,
da parte degli enti competenti, l’individuazione delle aree non idonee all’installazione di
impianti eolici di grande taglia e degli impianti a biomassa di grande taglia, che hanno
rispettivamente aspetti critici di inserimento nel paesaggio e aspetti critici di filiera che
devono essere ben ponderati.
3.10 Disciplina in materia di impianti di radio-telecomunicazioni
Nell'ambito della redazione del 2° Regolamento Urbanistico si procederà all’adeguamento
della disciplina degli impianti di radio-telecomunicazioni, in particolare per quanto
riguarda i criteri localizzativi di cui all'art. 11 della L.R. n. 49 del 6 ottobre 2011:
1. Nella definizione del programma comunale degli impianti e nel rilascio del titolo
abilitativo, il comune osserva i seguenti criteri localizzativi:
a) gli impianti di radiodiffusione radiotelevisivi sono posti prevalentemente in zone
non edificate;
b) gli altri tipi di impianti sono posti prioritariamente su edifici o in aree di proprietà
pubblica;
c) nelle aree di interesse storico, monumentale, architettonico, paesaggistico e
ambientale, così come definite dalla normativa nazionale e regionale, l’installazione degli
impianti è consentita con soluzioni tecnologiche tali da mitigare l’impatto visivo;
d) è favorito l’accorpamento degli impianti su strutture di supporto comuni o
quantomeno all’interno di siti comuni, ottimizzando l’utilizzo delle aree che ospitano gli
impianti stessi e definendo al contempo le necessarie misure idonee alla limitazione degli
accessi;
e) è vietata l’installazione di impianti di radiodiffusione radiotelevisivi e per telefonia
mobile su ospedali, case di cura e di riposo, scuole di ogni ordine e grado, asili nido,
carceri e relative pertinenze, salvo quando previsto al comma 2.
2. Nei casi di cui al comma 1, lettera e), l’installazione di impianti fissi per telefonia
cellulare è consentita solo quando risulta la migliore localizzazione in termini di
esposizione complessiva della popolazione alle onde elettromagnetiche tra le possibili
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Secondo Regolamento Urbanistico
localizzazioni alternative proposte dai gestori, debitamente motivate, necessarie ad
assicurare la funzionalità del servizio.
3. L'osservanza dei criteri localizzativi di cui al comma 1, non può pregiudicare la
funzionalità delle reti di radiocomunicazione.
4. Il comune può disporre la diminuzione dei termini di cui all’articolo 87, comma 9,
del d.lgs. 259/2003 e ulteriori forme di semplificazione amministrativa, nel caso in cui il
gestore utilizzi le migliori tecnologie disponibili al fine del contenimento dell'inquinamento
elettromagnetico.
3.11 Aggiornamento del Piano per l’eliminazione delle barriere architettoniche
(PEBA)
Ai sensi del DPGR 29/07/2009 n.41/R il quadro normativo del secondo Regolamento
Urbanistico dovrà prevedere anche la rielaborazione del P.E.B.A.; tale aggiornamento,
comporterà la ricognizione e la redazione di una mappa completa dell’accessibilità su
tutto il territorio comunale comprese le frazioni.
Al riguardo, è stata recentemente realizzata una mappa dell’accessibilità sul centro
urbano, che dovrà essere estesa alle frazioni periferiche ed al resto del territorio.
3.12 Informatizzazione della strumentazione urbanistica
Nell'ambito della redazione del secondo Regolamento Urbanistico si procederà
all'informatizzazione della strumentazione urbanistica. In particolare si procederà:
- alla completa informatizzazione degli elaborati e delle norme tecniche del Regolamento
Urbanistico vigente, nonché delle modifiche che saranno introdotte in sede di redazione
del secondo Regolamento Urbanistico, che consentirà una gestione più agevole e più
certa di uno strumento che, per il suo carattere di operatività, è frequentemente
utilizzato e modificato dall’Amministrazione;
- alla realizzazione di un portale web specificamente dedicato al Sistema Informativo
Territoriale, nel quale verranno implementati la consultazione interattiva delle tavole e
delle Norme Tecniche del Regolamento Urbanistico vigente, nonché delle modifiche che
saranno introdotte in sede di redazione del secondo Regolamento Urbanistico, della
cartografia di base e delle mappe catastali, che consentirà, agli utenti interni
all’Amministrazione all’uopo autorizzati, di accedere ai dati collegati alle mappe catastali
e all’applicativo finalizzato alla produzione del certificato di destinazione urbanistica, e,
agli utenti esterni, sarà in grado di garantire la più ampia distribuzione delle informazioni
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Secondo Regolamento Urbanistico
senza bisogno di alcun software specialistico, ma semplicemente con l’ausilio dei più
comuni browser web.
Entrambe le operazioni costituiranno un primo nucleo “fondativo” che potrà
successivamente essere implementato con l’aggiunta di ulteriori archivi, progetti,
applicativi e funzionalità.
4. La Valutazione ambientale strategica
Ai fini dell'approvazione del secondo regolamento Urbanistico sarà attivata la procedura
di Valutazione Ambientale Strategica, di seguito denominata VAS, di cui al titolo II della
Legge regionale 12 febbraio 2010, n. 10 , in attuazione della direttiva 2001/42/CE del
Parlamento europeo e del Consiglio del 27 giugno 2001 (Determinazione degli impatti di
determinati piani e programmi sull’ambiente) e del decreto legislativo 3 aprile 2006
n.152 (Norme in materia ambientale); e comunque secondo i disposti normativi e
procedurali vigenti in materia e delle eventuali modifiche sopravvenute.
In particolare saranno redatti i seguenti documenti:
documento preliminare, proposta indice Rapporto ambientale e di un questionario
guida per la stesura dei contributi da parte dei soggetti competenti in materia ambientale
(consultazione preliminare scoping);
rapporto ambientale;
sintesi non tecnica;
all'interno dei quali saranno affrontate ed approfondite le seguenti tematiche:
1. Presa d’atto del contesto territoriale e socio economico (i trend socio
economici, domanda abitativa, ect.)
2. Contenuti ed obiettivi dell’azione programmata (tradurre le domande dei
decisori in obiettivi strategici, prioritari e secondari)
3. Riferimenti normativi e strategici internazionali, nazionali e regionali (inerenti i
settori e le tematiche ambientali o con possibili effetti sull'ambiente)
4. Individuazione dei piani e dei programmi pertinenti (ad es. Piano di indirizzo
territoriale regionale, Piano Territoriale di Coordinamento Provinciale, Piano di
Assetto Idrogeologico, Piano energetico regionale, Piano Regionale di Gestione
dei Rifiuti, Piani energetici comunali, della mobilità, etc.., Piani strategici, altri
Piani di settore sovraordinati e/o comunali)
5. Presa d’atto del sistema dei vincoli (vincoli di tipo amministrativo, difesa del
suolo, tutela e salvaguardia, etc..)
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6. Schede di sintesi degli obiettivi di sostenibilità ambientale, generali e specifici
(gli obiettivi saranno selezionati dai documenti - piani, programmi, strategie -
e dalle normative di riferimento, pertinenti al piano in oggetto; saranno
elencati in schede di sintesi indicando la normativa o il documento dal quale
sono desunti o al quale fanno riferimento
7. Gli aspetti pertinenti allo stato dell'ambiente attuale (in relazione alle
componenti ed alle tematiche ambientali contestualizzate all'ambito
territoriale del piano)
8. Quadro di sintesi delle criticità, delle pressioni e dei problemi ambientali
pertinenti al piano (con particolare riferimento a quelli relativi ad aree di
particolare rilevanza ambientale, culturale e paesaggistica, nonché i territori
agricoli con produzioni di qualità e tipicità di cui all'art. 21 del D.Lgs.
18.05.2001, n. 228)
9. Metodologia e criteri adottati per la determinazione e valutazione degli impatti
10. Impatti derivanti dalle aree di trasformazione
11. Quadro dei potenziali impatti attesi
12. Effetti cumulativi e sinergici
13. Valutazione degli obiettivi del piano con gli obiettivi generali di sostenibilità
14. Valutazione delle azioni del piano con gli obiettivi specifici di sostenibilità
15. Verifica di coerenza esterna (resa anche in modo tabellare)
16. Coerenza interna del piano (resa anche in modo tabellare)
17. Descrizione di scenari alternativi possibili rispetto alle scelte effettuate; gli
scenari alternativi potranno essere definiti attraverso le differenti proposte e/o
i contributi pervenuti nel merito delle scelte di piano nelle fasi di costruzione
dello stesso; tali proposte e contributi, che potrebbero configurare scenari
diversi devono essere tenute nella cronistoria della formazione del piano,
rendendo esplicite le argomentazioni che hanno condotto alle scelte verso lo
scenario finale.
18. Quadro delle criticità, degli indirizzi e dei criteri per annullare, ridurre,
compensare gli eventuali impatti negativi
19. Modalità e periodicità del monitoraggio
20. Definizione degli indicatori necessari alla valutazione degli impatti
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21. Definizione delle risorse per la realizzazione del monitoraggio e soggetto
preposto alla redazione dei report periodici (le risorse finanziarie ed umane;
sarà indicato il soggetto preposto alla redazione dei report periodici e le
modalità di pubblicazione degli stessi)
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