Relazione Programmatica - Unione dei Comuni del Pratomagno

secondo regolamento urbanistico 

COMUNE di EMPOLI 

Provincia di Firenze 

Settore III - Politiche Territoriali 

Secondo Regolamento Urbanistico e 

contestuale Variante di minima entità al Piano Strutturale 

relazione programmatica 

Integrazione all’Avvio del Procedimento disposto con DGC n.180/2010 

maggio 2012

Sindaco: Luciana Cappelli 

Assessore all ‘Urbanistica ed Edilizia privata : Franco Mori 

Dirigente del Settore: Marco Carletti 

Responsabile dell’Ufficio di Piano: Daniela Campolmi 

Ufficio di Piano 

Daniele Alamia 

Andrea Bonatti 

Romina Falaschi 

Chiara Lotti 

Cristina Sichi

Indice 

1. Strumentazione urbanistica approvata e procedimenti in corso pag. 1 

2. Il percorso di adeguamento e aggiornamento della strumentazione urbanistica 

comunale 

pag.2 

2.1 La relazione di monitoraggio 

2.2 La metodologia adottata 

3. Descrizione dei contenuti e degli obiettivi del 2° RU pag.6 

3.1 Ripianificazione delle aree soggette a piano attuativo che hanno perso efficacia 

3.2 Quantificazione delle dimensioni massime sostenibili 

3.2.1. Definizione degli obiettivi e degli indirizzi strategici 

3.2.2. Analisi dei vincoli e delle invarianti strutturali 

3.2.3. Analisi delle dinamiche demografiche 

3.2.4. Analisi comparata del dimensionamento di altri comuni toscani (dati 

IRPET) 

3.2.5. Conclusioni 

3.3 Ripianificazione delle aree con vincoli espropriativi decaduti e aggiornamento dello 

strumento urbanistico relativo alle richieste del Ufficio LLPP, e rete delle 

infrastrutture. 

3.4 Aggiornamento del Quadro Conoscitivo relativamente ai Vincoli morfologici e 

conformativi del territorio. 

3.4.1. La valorizzazione delle emergenze archeologiche 

3.4.2 L'ANPIL “Arnovecchio” 

3.5 Aggiornamento del Quadro Conoscitivo relativamente agli aspetti 

geologici/sismici/idraulici 

3.6 Revisione della disciplina degli usi e delle funzioni 

3.7 Revisione della disciplina relativa al Patrimonio Edilizio Esistente 

3.8 Revisione delle NTA sulla base dell’esperienza acquisita negli anni di applicazione 

del RU e delle modifiche normative nel frattempo sopravvenute 

3.9 La disciplina degli impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili 

3.10 Disciplina in materia di impianti di radio-telecomunicazioni 

3.11 Aggiornamento PEBA 

3.12 nformatizzazione della strumentazione urbanistica 

4. La Valutazione ambientale strategica pag. 43

Comune di Empoli 

Relazione Programmatica 

Secondo Regolamento Urbanistico 

1. Strumentazione urbanistica approvata e procedimenti in corso 

Ai fini della illustrazione del presente provvedimento di revisione della strumentazione 

Urbanistica, che porterà alla redazione del secondo Regolamento Urbanistico, si ritiene 

opportuno premettere la cronologia degli atti che precedono la proposta in oggetto o che 

sono in corso di svolgimento, riportando il collegamento ipertestuale per una 

consultazione specifica degli argomenti trattati. 

Il Comune di Empoli ha approvato il Piano Strutturale nel 2000, e il Regolamento 

Urbanistico nel 2004, secondo i disposti della Legge Regionale Toscana 16 gennaio 1995, 

n.5, vigente al momento della redazione e approvazione degli atti: 

Piano Strutturale approvato con D.C.C. n. 43 del 30/03/2000: 

http://www.comune.empoli.fi.it/menu.html 

- Il 1° Regolamento Urbanistico approvato con D.C.C. n. 137 del 21/12/2004, che è 

divenuto efficace dalla data di pubblicazione sul BURT del 26 gennaio 2005: 

http://www.comune.empoli.fi.it/piano_regolatore/htm/reg_indice05.htm 

Attualmente sono in corso di svolgimento i seguenti Procedimenti: 

Variante anticipatoria relativa ai P.U.A. del 1° R.U. selezionati nell'ambito del 

bando pubblico: 

Approvazione bando pubblico D.G.C. n. 28 del 10/03/2011; 

Approvazione graduatoria del bando pubblico D.G.C. n. 4 dell'11/01/2012; 

Avvio del procedimento di verifica di assoggettabilità alla VAS D.G.C. n. 23 del 

20/02/2012; 

Conferenza dei servizi 11/04/2012. 

http://www.comune.empoli.fi.it/i_progetti/valutazione/variante_anticipatoria.htm 

Realizzazione di una nuova viabilità di collegamento tra via Piovola e la viabilità 

principale del quadrante nord est: 

Avvio del procedimento D.G.C. n. 152 del 16/11/11; 

http://www.comune.empoli.fi.it/i_progetti/valutazione/via_Piovola.htm 

Realizzazione nuova strada di collegamento tra il nuovo svincolo FI.PI.LI. “Empoli” 

e la rotonda di via dei Cappuccini: 

Avvio del procedimento D.G.C. n. 110 del 28/07/2011. 

http://www.comune.empoli.fi.it/i_progetti/valutazione/avviso_nuovo_svincoloFIPI 

LI.htm 

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2. Il percorso di adeguamento e aggiornamento della strumentazione 

urbanistica comunale 

A partire dal 26 gennaio 2010, trascorso un quinquennio dall’approvazione del 1° 

Regolamento Urbanistico, hanno perso efficacia le previsioni a carattere espropriativo e 

quelle relative ai piani attuativi di iniziativa privata non convenzionati, ai sensi dell’art. 55 

comma 5 e 6 della LRT 1/2005. 

Per far fronte alle difficoltà venutesi a creare in campo edilizio urbanistico con DGC n. 

180 del 24 novembre 2010, l’Amministrazione Comunale ha avviato il procedimento di 

revisione della strumentazione urbanistica, anche in adeguamento alla sopraggiunta 

disciplina regionale: 

L.R. n. 1 del 3 gennaio 2005: “Norme per il governo del territorio e relativi 

regolamenti attuativi; 

D.C.R. n. 72, del 24 luglio 2007: Piano d’Indirizzo Territoriale (attualmente 

implementato per la disciplina paesaggistica con deliberazione del Consiglio Regionale n. 

32 del 16 giugno 2009). 

A seguito della comunicazione di avvio del procedimento ai sensi dell’art. 15, L.R. 3 

gennaio 2005 n.1, hanno fornito il loro contributo i seguenti organismi pubblici: 

l’Autorità di Bacino del Fiume Arno che, con nota prot. n. 1929 del 14/01/2011, ha 

segnalato che gli strumenti di pianificazione territoriale e gli atti comunali di governo del 

territorio dovranno risultare conformi al complesso della pianificazione vigente, con 

particolare riferimento alla problematica idraulica; 

l’Ufficio Tecnico del Genio Civile della Regione Toscana che, con nota prot. n. 

17867 del 05/04/2011, ha manifestato la sua disponibilità a procedere ad una 

collaborazione tecnica per la redazione di studi geologici idraulici, a seguito della 

revisione generale del PAI ed all’aggiornamento della disciplina regionale D.P.G.R. 25 

ottobre 2011, n. 53/R, volti all’implementazione degli studi idraulici vigenti ed 

all’individuazione di una programmazione di interventi unitari e risolutivi per la messa in 

sicurezza idraulica nella parte orientale del territorio comunale. 

2.1 La relazione di monitoraggio 

Con la stessa deliberazione n. 180 del 24 novembre 2010, la Giunta Comunale ha 

demandato all'Ufficio la redazione della Relazione sul monitoraggio degli effetti delle 

trasformazioni attuate sulle risorse essenziali del territorio, al fine di delineare il quadro 

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conoscitivo e di introdurre nella revisione della strumentazione vigente, eventuali 

interventi correttivi. 

Detta relazione, elaborata ai sensi della legislazione regionale, è stata predisposta 

nell'anno 2011 ed è visionabile al seguente indirizzo: 

http://www.comune.empoli.fi.it/i_progetti/valutazione/monitoraggio.htm. 

La relazione di monitoraggio mette in luce gli aspetti della Legge Regionale Toscana 16 

gennaio 1995, n.5, ad oggi superata, che hanno indirizzato l’elaborazione sia del Piano 

Strutturale, approvato nel 2000, che del Regolamento Urbanistico, approvato nel 2005. 

Al fine di inquadrare gli obiettivi e i contenuti del Secondo Regolamento Urbanistico, si 

ritiene utile riassumere di seguito le principali criticità emerse nel suddetto documento. 

In particolare, a livello di Piano Strutturale è stato rilevato: 

- Un dimensionamento sottostimato, carente dell’individuazione della quota parte 

del dimensionamento da assorbire con il recupero e limitato solo ad alcune 

funzioni; 

- La mancata valutazione della potenzialità residua del Piano Regolatore 

Generale previgente, in particolare per valutare le reali potenzialità della 

“città consolidata”; 

- Uno scarso approfondimento della tematica legata all’edilizia residenziale sociale 

che, pur essendo un obiettivo del PS, non è stata “quantificata” rispetto alla 

totalità del fabbisogno abitativo e non è stata accompagnata da strategie attuative 

efficaci e moderne. 

Mentre a livello di Regolamento Urbanistico, il Monitoraggio ha evidenziato: 

- La parziale inadeguatezza del Regolamento Urbanistico vigente rispetto alle 

novità legislative sopraggiunte dopo la sua approvazione; il RU avrebbe infatti 

dovuto prevedere un dimensionamento tale da esser consumato nell’arco di 

cinque anni, lasciando la capacità residua ai successivi regolamenti; 

- La necessità di una revisione della disciplina del patrimonio edilizio esistente sia 

attraverso la normativa, sia attraverso una rilettura degli ambiti del tessuto 

urbano consolidato; 

- La necessità di analizzare le previsioni del nuovo strumento urbanistico nelle aree 

già urbanizzate, tenendo in considerazione il volume realizzato negli ultimi 

anni, poiché pur non consumando territorio, consumano risorse e inducono 

criticità e dunque devono essere analizzate in termini di sostenibilità urbana 

e ambientale.; 

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- La necessaria programmazione delle previsioni relative ai vincoli preordinati 

all’esproprio, secondo il quadro previsionale quinquennale. 

1.2 La metodologia adottata 

In considerazione della complessità dei temi da trattare e della contestuale necessità di 

procedere celermente alla ripianificazione delle aree soggette a PUA (Piani Urbanistici 

Attuativi) che hanno perso efficacia e delle aree con vincoli di esproprio decaduti, è stato 

individuato un percorso di aggiornamento del Regolamento Urbanistico articolato in due 

fasi, una anticipatoria e l'altra generale, scandite dall’emissione di due Avvisi pubblici, 

secondo il sistema della concorsualità prevista dall’art. 13 del DPGR 3/R del 9 febbraio 

2007. 

A queste due fasi, in una logica di regia unitaria e sistemica, si aggiungerà una terza 

fase relativa ad una complessiva riflessione sui contenuti del Piano Strutturale, in 

relazione soprattutto ad un quadro socio-economico e normativo di riferimento 

profondamente mutato. 

Rispetto alla D.G,.C. n. 180/2010, che prevedeva un'unica fase per la revisione generale 

del P.S. e del R.U. si è ritenuto opportuno, infatti, separare i due procedimenti, nell'ottica 

di una ulteriore semplificazione dei procedimenti stessi. 

Avremo, pertanto, una 1° FASE costituita dalla VARIANTE ANTICIPATORIA AL R.U. 

vigente che comprenderà la conclusione dei procedimenti in corso relativi: 

- all'approvazione dei P.U.A. del 1° R.U., selezionati nell'ambito del 1° bando 

pubblico; 

- alla realizzazione di una nuova viabilità di collegamento tra via Piovola e la viabilità 

principale del quadrante nord est; 

- alla realizzazione della nuova strada di collegamento tra il nuovo svincolo FI.PI.LI. 

“Empoli” e la rotonda di via dei Cappuccini. 

Una 2° FASE, relativa alla REDAZIONE DEL 2° REGOLAMENTO URBANISTICO CON 

CONTESTUALE VARIANTE DI MINIMA ENTITA' AL PIANO STRUTTURALE, oggetto 

del presente avvio del procedimento. 

Il Quadro Conoscitivo di riferimento sarà costituito dai seguenti strumenti: 

- Piano d’Indirizzo Territoriale (PIT), approvato dal Consiglio Regionale con 

deliberazione n. 72 del 24/07/2007; 

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- Variante al PIT con valenza di Piano Paesaggistico Regionale, adottata con 

deliberazione del Consiglio Regionale n° 32 del 16/06/2009; 

- il Piano Territoriale di Coordinamento della Provincia di Firenze (PTCP), adottato 

con deliberazione del C.P. n. 29 del 20/02/2012; 

- il Piano di Bacino del Fiume Arno – stralcio Assetto Idrogeologico (PAI), entrato in 

vigore con DPCM 06.05.2005; 

- il Piano Strutturale, approvato con con D.C.C. n. 43 del 30/03/2000; 

- il Regolamento Urbanistico, approvato con D.C.C. n. 137 del 21/12/2004. 

I contenuti del 2° Regolamento Urbanistico saranno definiti nel rispetto dei piani e 

programmi sovraordinati ad eccezione di una Variante di minima entità al Piano 

Strutturale che si potrà rendere necessaria per l'aggiornamento del dimensionamento 

(presa d'atto delle reali dinamiche di crescita della popolazione rispetto a quelle previste 

dal PS) e per la modifica di alcune previsioni infrastrutturali. 

Andranno comunque svolti i seguenti approfondimenti: 

- verifica in merito alla necessità di adeguamento al nuovo PIT ed alla relativa 

variante adottata avente valenza di Piano Paesaggistico Regionale; 

- verifica in merito alla necessità di adeguamento al nuovo PTCP adottato; 

- verifica di coerenza dei contenuti del Regolamento Urbanistico con i regolamenti 

attuativi della L.R.1/2005. 

Una 3° FASE, relativa alla REVISIONE DEL PIANO STRUTTURALE, che, 

successivamente alla conclusione delle fasi precedenti comporterà, con separato 

procedimento, una revisione globale della strumentazione urbanistica comunale, 

nell'ambito della quale sarà redatta la Variante Generale del Piano Strutturale, 

conforme ai contenuti del PIT 2007 e degli altri strumenti sovraordinati. 

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3. Descrizione dei contenuti e degli obiettivi del 2° RU 

Il secondo Regolamento Urbanistico dovrà provvedere: 

alla ripianificazione delle aree soggette a Piano attuativo che hanno perso efficacia. 

alla quantificazione delle dimensioni massime sostenibili del nuovo piano; 

alla ripianificazione delle aree con vincoli espropriativi decaduti e aggiornamento dello 

strumento urbanistico relativo alle richieste del Ufficio LLPP, e rete delle 

infrastrutture. 

All'interno dello stesso procedimento si procederà inoltre: 

all'aggiornamento del Quadro Conoscitivo relativamente ai Vincoli morfologici e 

conformativi del territorio; 

all'aggiornamento del Quadro conoscitivo del Piano Strutturale e del Regolamento 

Urbanistico, relativamente agli aspetti geologici/sismici/idraulici; 

alla redazione di studi idrologici-idraulici di supporto alla nuova strumentazione 

urbanistica, finalizzati all'adeguamento del Piano Assetto Idrogeologico del fiume 

Arno, ai sensi degli articoli 27 e 32 delle Norme Tecniche del P.A.I.; 

alla revisione della disciplina degli usi e delle funzioni; 

alla revisione della disciplina relativa al Patrimonio Edilizio Esistente; 

alla revisione delle NTA sulla base dell’esperienza acquisita negli anni di applicazione 

del RU e delle modifiche normative nel frattempo sopravvenute; 

all’individuazione della aree idonee all’istallazione degli impianti fotovoltaici; 

alla disciplina in materia di impianti di radio-telecomunicazioni; 

all'aggiornamento del PEBA (piano eliminazione barriere architettoniche); 

all'informatizzazione della strumentazione urbanistica. 

3.1 Ripianificazione delle aree soggette a piano attuativo che hanno perso 

efficacia. 

Il primo Bando pubblico (1° fase), approvato con Deliberazione G.C. n. 28 del 10 

marzo 2011, è stato finalizzato a fronteggiare, nelle more dell'approvazione del secondo 

RU ed in coerenza con il dimensionamento ed i contenuti del Piano Strutturale, le 

difficoltà in cui si è venuto a trovare il settore edilizio urbanistico a seguito della perdita 

di efficacia degli interventi di trasformazione del territorio. 

La sua definizione, avvenuta con approvazione di una graduatoria contenente tre 

proposte di piani urbanistici attuativi (D.G.C. 87 del 23/11/2011) e con la sottoscrizione 

di accordi procedimentali pubblico/privati secondo gli indirizzi e gli obiettivi stabiliti dal 

bando, ha comportato, sul piano urbanistico procedurale, l’elaborazione della “variante 

parziale al R.U. per la ripianificazione delle aree soggette a P.U.A. selezionate 

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con avviso pubblico di cui alla D.G.C. n. 28/11” con contestuale procedimento di 

verifica di assoggettabilità alla VAS di cui all’art. 11 della L.R.T. 1/2005 e dell’art. 22 della 

L.R.T. 10/2010. 

In data 11 aprile 2012 si è tenuta una conferenza dei servizi al fine della verifica di 

assoggettabilità sopra citata e più in generale per una compiuta valutazione delle 

condizioni di trasformabilità degli interventi proposti, preliminarmente alla loro adozione 

in Consiglio Comunale. 

Tuttavia, contestualmente alla procedura in itinere della suddetta variante, considerato il 

limitato riscontro ottenuto dal primo Bando, l’Amministrazione ha ritenuto opportuno 

pubblicare un nuovo Avviso Pubblico, a carattere più generale, nella forma prevista 

dall’ art. 13 del DPGR n. 9 febbraio 2007, n. 3/R “ Regolamento di attuazione delle 

disposizioni del Titolo V della legge regionale 3 gennaio 2005, n.1, per acquisire dalla 

cittadinanza ulteriori indicazioni ai fini della definizione, previa valutazione delle 

condizioni di fattibilità e dell’effettiva disponibilità dei proprietari ad intervenire, del 

Quadro previsionale strategico quinquennale del secondo Regolamento Urbanistico, 

previsto dall’articolo 55 della legge urbanistica regionale. 

L’ Avviso pubblico è stato approvato con Delibera di C.C. n. 87 del 23/11/2011. 

Complessivamente sono state 55 le proposte presentate: 33 concernenti ex PUA, e 22 

relative a nuovi ambiti di trasformazione, come risulta dalla tavola e dalle tabelle 

seguenti. 

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Tavola 1 – Mappa delle proposte presentate 

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Tale Avviso, ha assunto un carattere più ampio rispetto al primo Bando, in cui la 

peculiarità concorsuale era stata qualificata sia da una capacità edificatoria massima 

differenziata nelle destinazioni residenziale e industriale/commerciale/direzionale, sia da 

un insieme di criteri sintetizzati in punteggi in base ai quali redigere una graduatoria. 

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Le proposte presentate ai sensi del pubblico Avviso, senza in alcun modo vincolare le 

scelte dell'Amministrazione Comunale (art. 9 “Disposizioni generali”), saranno valutate 

sulla base dei requisiti specifici previsti dallo stesso, ai fini della redazione del 

dimensionamento del Secondo Regolamento Urbanistico. 

Come per il primo Bando, è stata perseguita la scelta di coniugare lo sviluppo urbanistico 

con quello sociale, ambientale ed economico per il miglioramento della qualità della vita 

dei cittadini, in particolare accompagnando lo sviluppo edilizio con la realizzazione di 

opere di urbanizzazione, servizi e nuove infrastrutture viarie particolarmente importanti 

per la città. 

Tra gli obiettivi specificati nel secondo Avviso (art. 7 “Criteri e modalità per l'esame delle 

proposte”), vi sono: 

la realizzazione di quote di “housing sociale” (edilizia sociale), che rispondano in 

modo efficace ai problemi abitativi e sociali dei soggetti deboli, quali famiglie a basso 

reddito, studenti, ecc.; 

il potenziamento degli standard urbanistici e degli spazi pubblici e di uso pubblico, 

nonché delle infrastrutture, degli impianti e più in generale della qualità ambientale e 

sociale dell’ambito territoriale interessato; 

il miglioramento della qualità del tessuto urbanistico ed edilizio esistente; 

il risparmio nell’uso delle risorse naturali disponibili e, in particolare, il contenimento 

delle risorse energetiche e idriche, nonché di quelle ambientali esistenti; 

la realizzazione di interventi previsti nel Piano triennale delle opere pubbliche e in 

particolare la viabilità parallela alla Fi.Pi.Li; 

Nell'ambito della valutazione delle proposte saranno tenute in debita considerazione 

anche: 

soluzioni progettuali volte a risolvere in maniera concreta, operativa e risolutiva, 

l’efficace attuazione di previsioni di trasformazione urbanistica ed edilizia già 

individuate nel primo Regolamento Urbanistico come aree soggette a PUA, suscettibili 

di perseguire indirizzi e finalità d’interesse pubblico; 

interventi che riguardino ambiti di trasformazione soggetti a PUA che sono stati 

presentati nei cinque anni di validità del primo RU e che stavano per giungere a 

conclusione poco prima della scadenza quinquennale. 

Le proposte saranno valutate secondo l'iter utilizzato per l'esame delle osservazioni agli 

strumenti urbanistici (art. 6 “Procedimento di analisi delle proposte”). 

In particolare: 

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le proposte saranno ordinate ed istruite a cura dell'Ufficio, il quale provvederà a 

redigere un database di tutte le proposte pervenute e ad associare a ciascuna 

proposta un'istruttoria sintetica, evidenziando la congruità rispetto ai criteri contenuti 

nel bando; 

la Giunta Comunale, vista l'istruttoria dell'Ufficio predisporrà la proposta per la 

formazione del Quadro Previsionale Strategico Quinquennale; tale proposta sarà 

discussa dalla competente Commissione Consiliare, per essere successivamente 

sottoposta all'approvazione del Consiglio Comunale; 

il Consiglio Comunale adotterà un provvedimento finale di indirizzo, dando esplicità 

menzione di ciascuna delle proposte presentate, della loro ammissibilità e degli 

indirizzi da seguire ai fini del loro possibile inserimento nel nuovo Regolamento 

Urbanistico. 

Specifici approfondimenti saranno effettuati in merito alla fattibilità economica degli 

interventi, mediante ricorso a tecniche perequative e compensative, e alla incidenza degli 

stessi interventi sul sistema della mobilità. 

L'istituto della perequazione urbanistica è espressamente previsto nell'ordinamento 

della Regione Toscana dall'art. 60 della L.R.T 1/2005 e dell'art. 16 del Regolamento 3/R 

del 9 febbraio 2007. 

Esso consiste nell'equa ripartizione tra tutti i proprietari interni ad un ambito di 

trasformazione dei costi e dei benefici relativi alle trasformazioni stesse (tenendo in 

debita considerazione l'effettivo stato dei luoghi ed i vincoli presenti). 

La perequazione urbanistica della Regione Toscana è quindi “parziale e a posteriori” in 

quanto si applica solo all'interno delle aree di trasformazione ed è attuata dai singoli 

proprietari nell'ambito dell'approvazione di un piano attuativo, contenente un programma 

di ricomposizione fondiario. 

Tale approccio tradizionale che trova il suo fondamento giuridico nel comparto urbanistico 

della L. 1150/42, si contrappone al modello “totale e a priori” introdotto da altre regioni 

quali ad esempio la Lombardia, nel quale la perequazione non è limitata all'ambito di 

trasformazione ma interessa tutto il territorio comunale, con esclusione delle aree 

agricole e degli ambiti già edificati. 

In questo caso sono individuati i fondi “accipienti o di atterraggio” (dove effettivamente si 

costruisce) ed i fondi “sorgenti o di decollo” (che hanno una potenzialità edificatoria “da 

vendere”). Essi non sono legati tra loro come avviene nel modello toscano all'interno di 

un'area di trasformazione; ogni proprietario del fondo accipiente può, pertanto, 

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acquistare la volumetria da qualsiasi proprietario di un fondo sorgente. Generalmente, 

una volta venduta la volumetria il fondo sorgente viene ceduto all'amministrazione 

comunale da parte di chi realizza l'intervento. Si tratta di un vero e proprio mercato delle 

volumetrie che recentemente è anche stato oggetto di un episodico intervento del 

legislatore nazionale in merito alla trascrizione dei contratti aventi ad oggetto i 

trasferimenti volumetrici. 

La perequazione introdotta nell'ordinamento toscano trova il suo fondamento giuridico, 

come già ricordato, nella legge urbanistica del 1942. Essa non va confusa con altri 

istituti, quale la compensazione urbanistica finalizzata alla realizzazione di opere 

pubbliche (o cessione di aree) da parte dei privati, previo riconoscimento di premi ed 

incentivi, sia in termini quantitativi (incrementi volumetrici) che qualitativi (cambio di 

destinazione d'uso); la rigenerazione urbana, introdotta recentemente nella legislazione 

regionale, è un esempio di compensazione. 

Il secondo Regolamento Urbanistico sarà redatto utilizzando entrambi gli istituti 

(perequazione parziale e a priori e compensazione) che, nella prassi pianificatoria, 

spesso, se non sempre, coesistono nella medesima previsione urbanistica. 

Tali istituti consentono il superamento del modello urbanistico tradizionale, basato sulla 

netta distinzione tra intervento edificatorio, in capo ai privati e realizzazione di opere 

pubbliche a carico delle Amministrazioni locali, non più sostenibile a causa degli alti costi 

di esproprio e delle risorse sempre più limitate a disposizione delle stesse 

Amministrazioni. 

La perequazione / compensazione permette, infatti, di raggiungere i seguenti obiettivi: 

risparmio delle risorse solitamente utilizzate per l'esproprio; 

acquisizione al patrimonio comunale di aree e/o opere a “costo zero”; 

eliminazione del contenzioso sull'accertamento dei valori d'esproprio; 

riduzione dei tempi tecnici e delle risorse della macchina amministrativa dedicate alle 

pratiche di realizzazione delle opere pubbliche (espletamento gara, direzione lavori, 

collaudo, ecc.). 

In particolare, sarà elaborata una valutazione dei benefici pubblici e privati, quale esito 

delle trasformazione delle aree da realizzarsi tramite i piani urbanistici attuativi 

presentati. 

I nuovi insediamenti proposti nei PUA comporteranno, infatti, un aggravio del carico 

urbanistico che richiederà la realizzazione di nuove infrastrutture per la mobilità; in 

particolare, la trasformazione di alcune aree è fortemente dipendente dalla realizzazione 

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di due reti stradali (in zona Serravalle e di un asse parallelo alla Fi.Pi.Li.) e di un 

sottopasso ferroviario. 

Esigenza dell’Amministrazione è la verifica della sostenibilità della realizzazione di tali 

infrastrutture da parte dei soggetti privati promotori dei PUA, sulla base dell'applicazione 

di un modello perequativo di ripartizione del plusvalore immobiliare ipotizzabile dalle 

trasformazioni. 

In questo contesto, sarà necessario quantificare e calibrare il plusvalore immobiliare esito 

delle trasformazioni previste dalle scelte pianificatorie affinché parte dello stesso “ritorni 

alla collettività” in termini di cessione di aree a standard e/o realizzazione di opere 

pubbliche, garantendo al contempo un equo trattamento tra le diverse aree di 

trasformazione, in considerazione delle differenze di valore associate ai vantaggi 

localizzativi. 

Sarà altresì opportuno verificare la capacità di sostenere la realizzazione delle 

infrastrutture pubbliche attraverso la ripartizione del plusvalore della trasformazione tra 

pubblico e privato. 

Potranno dunque essere efficacemente indirizzate scelte strategiche ed obiettivi di qualità 

urbana attraverso l'analisi di individuazione del plusvalore generato dai PUA e della 

capacità dei privati di partecipare alla realizzazione delle infrastrutture di interesse 

pubblico. 

A compendio del quadro conoscitivo sarà svolto inoltre uno studio sulla mobilità che 

valuti i flussi veicolari afferenti alla rete viaria principale sulla base sia dei dati disponibili 

presso gli uffici dell’Amministrazione comunale, sia di ulteriori indagini dirette speditive 

finalizzate all’individuazione dei nodi critici della rete: misurazione dei livelli di servizio 

della rete e delle intersezioni principali in relazione alle diverse condizioni di carico 

giornaliere (fascia oraria di punta, arco orario, ecc.). 

Saranno eseguiti i seguenti studi tecnici atti a facilitare ed i indirizzare le scelte 

pianificatorie durante la fase di valutazione – elaborazione delle proposte presentate con 

lo strumento dell'avviso pubblico: 

- verifica dei livelli di sicurezza della rete stradale con classificazione funzionale della 

rete stradale e verifica dell’attuale regolamentazione rispetto alla normativa vigente; 

- valutazione delle prestazioni della rete stradale (urbana ed extraurbana) in relazione 

alle condizioni di carico del traffico veicolare e dei livelli di accessibilità offerti rispetto 

ai diversi comparti urbani. Individuazione delle principali criticità con riferimento 

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anche al possibile sviluppo e/o incentivo di modalità di trasporto a basso e/o nullo 

impatto ambientale (rete pedonale, ciclabile, ecc.); 

- stima dei flussi di traffico e determinazione del livello di servizio della viabilità, 

attraverso un'analisi strategica, comprendente: 

l’analisi di dettaglio delle caratteristiche geometriche e funzionali delle strade afferenti 

alle zone oggetto di trasformazione urbanistica e dei livelli di criticità per assicurare 

idonei livelli prestazionali con particolare riferimento a dimensioni dei percorsi 

pedonali, condizioni par la mobilità ciclabile, sensi di marcia e sosta lungo strada; 

la stima della domanda attesa in relazione alle opzioni di trasformazione delle aree e 

alle funzioni insediative di previsione e la valutazione degli effetti della domanda 

potenziale attesa sull’assetto attuale della rete viaria; 

la valutazione degli effetti di cui al punto precedente prendendo a riferimento anche 

la realizzazione delle viabilità di piano e proposte per eventuale interventi di 

ottimizzazioni delle previsioni strutturali. Studio di scenari temporali intermedi 

rispetto agli interventi di previsione e/o di eventuali parziali realizzazione degli 

interventi stessi; 

la definizione degli interventi strutturali sulla rete stradale e la sosta a fronte delle 

trasformazioni previste per assicurare una funzionale interconnessione con la rete 

esistente e le previsioni di piano; 

Sarà dunque definito il quadro strategico della viabilità comprendente l’individuazione 

delle interconnessioni primarie tra le principali polarità di attrazione/generazione della 

domanda e valutazione dei livelli di accessibilità sotto il profilo prestazionale rispetto alle 

diverse modalità di trasporto e ai relativi tempi di percorrenza; nonché la verifica e la 

valutazione del quadro degli interventi infrastrutturali previsti a breve e lungo termine 

rispetto alle esigenze e all’evoluzione attesa del sistema della mobilità urbana, anche in 

relazione alle trasformazioni urbanistiche di piano. Saranno studiate politiche di 

regolamentazione dell’accessibilità alla rete infrastrutturale finalizzate ad incentivare 

modalità di trasporto alternative e di minore impatto ambientale rispetto all’uso dell’auto. 

Tutte le informazioni ottenute relative al sistema della mobilità, saranno raccolte su 

idonei supporti digitali finalizzati anche all’aggiornamento sistematico dei dati. 

Nell’ambito della rielaborazione della strumentazione urbanistica, potrà configurarsi la 

necessità di una revisione del dimensionamento definito dal Piano Strutturale, sulla base 

delle valutazioni di seguito esplicitate e nel rispetto di quanto emerso dal documento di 

Monitoraggio allegato alla presente relazione. 

14




3.2 Quantificazione delle dimensioni massime sostenibili 

3.2.1 Definizione degli obiettivi e degli indirizzi strategici 

L'avviso pubblico sopra descritto, rivolto principalmente alle aree di trasformazione del 

primo Regolamento Urbanistico non attuate, (ai sensi dell'ultimo comma dell'art. 1 del 

bando “proposte che si discostino dalle schede norma decadute potranno essere prese in 

considerazione solo in via eccezionale e residuale ...”) è coerente con l'obiettivo generale 

dell'Amministrazione Comunale di confermare, nelle sue linee generali, il disegno della 

città delineato dal 1° Regolamento Urbanistico che a sua volta si era posto in stretta 

continuità con le previsioni contenute nel PRG previgente. 

La strumentazione urbanistica vigente (P.S. e R.U.), infatti, definisce un quadro 

complessivo di riferimento, sia relativamente all'individuazione delle invarianti strutturali 

che degli ambiti di trasformazione, tutt'oggi valido ed attuale, che necessita di 

integrazioni ed approfondimenti, (come, solo per fare alcuni esempi, l'adeguamento delle 

indagini geologiche al Regolamento Regionale 53R/2011 o la redazione della carta 

archeologica), più che di modifiche sostanziali. 

3.2.2. Analisi dei vincoli e delle invarianti strutturali 

Nell'ambito del 2° Regolamento Urbanistico saranno inseriti, nello specifico, solo 

previsioni coerenti con il sistema delle invarianti e delle tutele definite dal Piano 

Strutturale e degli strumenti sovraordinati; tuttavia, preso atto dell’esito del 

monitoraggio degli effetti del Primo Regolamento Urbanistico in termini di 

dimensionamento e constatati gli obiettivi dell’Amministrazione ed i contenuti dell’ Avviso 

pubblico, approvato con DCC 87/2011 , sarà necessaria una Variante di minima entità al 

PS, sia per la modifica di alcune previsioni infrastrutturali che per l'aggiornamento del 

dimensionamento del Piano Strutturale in virtù delle considerazioni di seguito esplicitate. 

3.2.3. Analisi delle dinamiche demografiche 

Analisi del dimensionamento residenziale previsto dal Piano Strutturale 

Il Piano Strutturale vigente conteneva, per il 2010 (stima 1998-2010), previsioni in 

merito all'incremento della popolazione, alla richiesta di nuove abitazioni, alla 

popolazione complessiva, alle famiglie complessive e al taglio medio degli alloggi. 

Sulla base di dette previsioni il Piano Strutturale ha definito un dimensionamento 

residenziale generale di 634.050 mc, ovvero di 211.350 mq di SUL (tabella 1) che è stato 

15




interamente inserito nel Regolamento Urbanistico approvato con D.C.C. n. 137 del 21 

dicembre 2004. 

Tabella 1 – Scenario 2010 previsto dal Piano Strutturale 

SCENARIO 2010 PREVISTO DAL PIANO STRUTTURALE 

A incremento popolazione 270 

B nuove famiglie 1.750 

C richiesta nuove abitazioni 1.409 

1409 = 1750 – 341 

(quota assorbita dai cambi d'uso 

e riutilizzo alloggi sfitti) 

D taglio medio alloggi (mc) 450 

E popolazione prevista 43.800 

F famiglie complessive 17.520 

G media persone a famiglia 2,50 

Dimensionamento = C x D = 634.050 mc 

Quantità attuate nel primo Regolamento Urbanistico 

Dalla relazione sul monitoraggio (capitolo 4.1) è emerso che rispetto alla previsione del 

Piano Strutturale al 2010 (634.000 mc) è stato consumato circa il 62% della potenzialità 

(392.000 mc circa) ed è quindi possibile stimare un residuo del 38% del 

dimensionamento previsto, ovvero circa 244.000 mc di volume e 81.333 mq di SUL 

(tabella 2). 

Tabella 2 – Quantificazione del residuo del Piano Strutturale 

RESIDUO del PIANO STRUTTURALE 

Dimensionamento PS 634.050 211.350 

Dimensionamento 

“consumato” dal 1° RU 

MC MQ NOTE 

402.400 134.133 

Residuo PS 231.650 77.217 

402.400 * 

= 

392.000 

(dato monitoraggio 2000-2010) 

+ 

12.400 

(dato 2011) 

* Le quantità riportate sono quelle risultanti dagli interventi edilizi (nuova edificazione e 

ampliamento, ristrutturazione urbanistica, sostituzione edilizia e deruralizzazioni) realizzati nel 

periodo che va dall’approvazione del PS (aprile 2000) ad Agosto 2011. 

16




Andamento reale della crescita demografica dal 1998 al 2010 

Rispetto allo scenario delineato dal Piano Strutturale, le reali dinamiche demografiche 

(fonte: ISTAT, ufficio anagrafe comunale) hanno evidenziato differenze considerevoli, sia 

in termini di incremento della popolazione di nuove famiglie, sia conseguentemente in 

termini di popolazione e famiglie complessive. Differenze sostanziali sono emerse anche 

in merito al taglio medio degli alloggi, tali da giustificare una riduzione di 1/3 (da 150 mq 

a 100 mq): riduzione in linea con il parametro utilizzato da altri comuni toscani, come 

emerge da un recente studio condotto dall'IRPET (Istituto Regionale per la 

Programmazione Economica della Toscana). 

Sulla base delle reali dinamiche di crescita della popolazione e della riduzione del taglio 

medio degli alloggi l'effettivo fabbisogno di superficie residenziale è pari a 1.075.800 mc, 

ovvero 358.600 mq di SUL (tabella 3). 

Tabella 3 – Scenario 2010 basato su dati reali 

SCENARIO 2010 su DATI REALI 

A incremento popolazione 4.425 



Fabbisogno complessivo 

da soddisfare sia con nuova edificazione che 

con interventi sul patrimonio edilizio esistente 


E popolazione totale 47.955 

F famiglie complessive 19.383 


Dimensionamento = C x D = 1.075.800 mc 

Previsioni di crescita demografica per il 2018 

Il capitolo 3.4 del monitoraggio contiene lo scenario demografico al 2018. 

“Dalle analisi svolte risultano evidenti alcuni andamenti sufficienti ad ipotizzare lo 

scenario demografico per il prossimo quinquennio (periodo di validità del 2°R.U.): 

17




a) aumento del numero di residenti, in particolare della popolazione in età 

compresa tra 0 e 14 anni; 

b) aumento del numero delle famiglie; 

c) riduzione della dimensione media del nucleo familiare; 

d) aumento degli stranieri residenti. 

E' ipotizzabile, nel prossimo quinquennio il raggiungimento della soglia di 50.000 

residenti. Nel periodo 1998 – 2010 l'incremento medio annuo è stato di 360 residenti. Il 

numero delle famiglie supererà la soglia di 20.000. 

Considerando un incremento medio annuo di 280, si avranno 1.400 nuovo famiglie che, 

aggiunte a quelle presenti, corrispondono a 20.783. La dimensione media del nucleo 

familiare si ridurrà a 2,4 componenti.” 

Tali valutazioni sono sintetizzate nella tabella 4. 

Tabella 4 – Scenario 2018 

SCENARIO 2018 

A incremento popolazione 2.045 



Fabbisogno complessivo 

da soddisfare sia con nuova edificazione che 

con interventi sul patrimonio edilizio esistente 


E popolazione totale 20.783 

F famiglie complessive 21 


Dimensionamento = C x D = 420.000 mc 

Comparazione tra le effettive dinamiche di crescita demografica e le previsioni 

del Piano Strutturale 

Sulla base delle considerazioni sopra riportate risulta uno scarto di 441.750 mc tra le 

previsioni (1998 – 2010) contenute nel Piano Strutturale (634.050 mc) e il fabbisogno 

reale (1.075.800 mc). 

18




Se al fabbisogno reale 1998 – 2010 (detratte le quantità “consumate” dal 1° 

Regolamento Urbanistico) si aggiungono le previsioni 2010 - 2018 ne deriva un 

“potenziale” dimensionamento complessivo di 1.093.400 mc, ovvero 364.467 mq di SUL, 

come risulta dalla seguente tabella 5. 

Tabella 5 – Dimensionamento residuo del Piano Strutturale 

NUOVO DIMENSIONAMENTO "POTENZIALE" del PIANO STRUTTURALE 

MC 

MQ 

SCENARIO 2010 DATI REALI 1.075.800 + 358.600 + 

SCENARIO 2018 420.000 - 140.000 - 

DIMENSIONAMENTO “CONSUMATO” 1° R.U. 402.400 = 134.133 = 

DIMENSIONAMENTO RESIDUO PS 

da utilizzare nel 2° E SUCCESSIVI RU 

1.093.400 364.467 

3.2.4. Analisi comparata del dimensionamento di altri comuni toscani 

Di notevole interesse, ai fini della definizione del dimensionamento del Piano Strutturale e 

del secondo Regolamento è lo studio commissionato dalla VI Commissione del Consiglio 

Regionale all'IRPET - Istituto Regionale per la Programmazione Economica della Toscana 

- avente per oggetto la “Ricostruzione delle ipotesi quantitative di crescita indicate dai 

Piani Strutturali e dai Regolamenti Urbanistici”. Nella tabella 7 seguente sono stati 

rielaborati i dati sul dimensionamento degli oltre cento comuni analizzati. 

In particolare sono stati individuati due parametri comparativi: 

la SUL prevista per ogni abitante; 

il “dimensionamento virtuale” ottenuto rapportando il dimensionamento previsto 

da ogni comune al numero di abitanti del Comune di Empoli (per maggiori 

approfondimenti consultare la nota (A) della tabella seguente). 

19




Tabella 6 – Analisi comparata tra il dimensionamento dei comuni IRPET ed Empoli 

ANALISI COMPARATA del DIMENSIONAMENTO 

COMUNI IRPET ED EMPOLI 

note(A),(B),(C),(D) 

abitanti SUL RU SUL RU /ab 

SUL RU * 

47955/ab 

COMUNE EMPOLI 47.955 211.350 4,4 211350 

COMUNI IRPET 

1 Altopascio 15.047 92.300 6,1 294.161 

3 Barberino Val D'Elsa 4.373 34.000 7,8 372.849 

4 Bibbiena 12.725 1.229.893 96,7 4.634.933 

5 Borgo a Mozzano 7.396 32.518 4,4 210.844 

6 Bucine 10.194 63.626 6,2 299.312 

7 Buggiano 8.882 38.730 4,4 209.108 

8 Calci 6.513 110.979 17,0 817.135 

9 Calenzano 16.462 126.705 7,7 369.101 

10 Campagnatico 2.532 25.700 10,2 486.747 

11 Campi Bisenzio 43.901 152.000 3,5 166.036 

12 Capannoli 6.145 37.900 6,2 295.768 

13 Capannori 46.207 184.600 4,0 191.583 

14 Capolona 5.515 10.100 1,8 87.823 

16 Casciana Terme 3.676 26.202 7,1 341.816 

17 Castagneto Carducci 8.934 10.150 1,1 54.482 

18 Castel del Piano 4.700 23.700 5,0 241.816 

19 Castellina in Chianti 2.971 18.207 6,1 293.880 

21 Cavriglia 9.522 67.067 7,0 337.763 

22 Cecina 28.573 46.300 1,6 77.707 

23 Certaldo 16.343 70.071 4,3 205.608 

24 Cetona 2.913 11.950 4,1 196.726 

25 Chianni 1.505 6.072 4,0 193.477 

26 Chiesina Uzzanese 4.462 27.292 6,1 293.319 

27 Chitignano 951 39.991 42,1 2.016.581 

28 Cinigiano 2.778 4.900 1,8 84.586 

29 Collesalvetti 16.919 89.145 5,3 252.671 

30 Coreglia Antelminelli 5.327 16.800 3,2 151.238 

31 Cutigliano 1.580 20.197 12,8 613.005 

32 Fauglia 3.601 38.529 10,7 513.096 

33 Firenzuola 4.950 26.047 5,3 252.337 

34 Follonica 22.113 81.700 3,7 177.177 

35 Gallicano 3.931 5.700 1,5 69.535 

36 Gavorrano 8.982 81.800 9,1 436.731 

37 Lajatico 1.376 18.500 13,4 644.744 

38 Lamporecchio 7.724 47.180 6,1 292.920 

20




39 Lastra a Signa 19.829 57.000 2,9 137.850 

41 Loro Ciuffenna 5.925 37.500 6,3 303.513 

42 Lucignano 3.613 5.330 1,5 70.745 

43 Magliano 3.753 30.700 8,2 392.278 

44 Marciana Marina 1.993 4.125 2,1 99.255 

45 Massa e Cozzile 7.872 53.801 6,8 327.749 

46 Massarosa 23.004 88.220 3,8 183.907 

47 Montalone 3.773 15.100 4,0 191.922 

50 Montemurlo 18.438 79.295 4,3 206.237 

51 Monterchi 1.847 17.749 9,6 460.830 

53 Montignoso 10.549 48.330 4,6 219.705 

54 Ortignano Raggiolo 880 11.600 13,2 632.134 

56 Pescaglia 3.758 12.000 3,2 153.129 

57 Pienza 2.190 15.110 6,9 330.868 

58 Pieve a Fosciana 2.450 4.200 1,7 82.209 

59 Pieve a Nievole 9.632 42.900 4,5 213.587 

60 Pieve Santo Stefano 3.249 20.300 6,2 299.627 

61 Poggio a Caiano 9.959 54.000 5,4 260.023 

62 Pomarance 6.054 77.400 12,8 613.102 

63 Pontassieve 20.709 53.340 2,6 123.517 

64 Ponte Buggianese 18.510 21.103 1,1 54.672 

65 Poppi 6.396 34.765 5,4 260.656 

66 Porto Azzurro 3.578 5.400 1,5 72.375 

67 Portoferraio 12.020 41.040 3,4 163.733 

68 Quarrata 25.379 122.200 4,8 230.904 

69 Rapolano Terme 5.308 42.453 8,0 383.544 

70 Rio Marina 2274 20.133 8,9 424.580 

71 Sambuca Pistoiese 1.749 16.045 9,2 439.930 

72 San Casciano dei Bagni 1.703 17.860 10,5 502.922 

73 San Gimignano 7.770 38.198 4,9 235.751 

74 San Giovanni d'Asso 912 36.223 39,7 1.904.686 

75 San Giovanni Valdarno 17.118 89.979 5,3 252.071 

76 San Godenzo 1.258 12.390 9,8 472.307 

77 San Miniato 28.087 62.800 2,2 107.223 

78 San Piero a Sieve 4.305 8.700 2,0 96.913 

79 Sassetta 567 3.333 5,9 281.922 

80 Scandicci 50.309 171.950 3,4 163.904 

81 Scarperia 7.809 7.600 1,0 46.672 

82 Semproniano 1.192 12.300 10,3 494.838 

83 Seravezza 13.315 66.700 5,0 240.225 

84 Serravalle Pistoiese 11.561 56.027 4,8 232.398 

85 Sesto Fiorentino 47.623 156.420 3,3 157.510 

86 Siena 54.466 141.987 2,6 125.014 

87 Signa 18.510 42.650 2,3 110.496 

21




88 Stazzema 3.362 34.800 10,4 496.381 

89 Subbiano 6.408 50.699 7,9 379.412 

90 Talla 1.151 7.200 6,3 299.979 

91 Tavernelle in Val di Pesa 7.755 29.417 3,8 181.905 

92 Terranuova Bracciolini 12.340 75.550 6,1 293.598 

93 Uzzano 5.671 55.486 9,8 469.200 

94 Vaiano 9.990 114.362 11,4 548.972 

95 Vicchio 8.262 28.300 3,4 164.261 

96 Vicopisano 8.466 33.099 3,9 187.487 

97 Villafranca in Lunigiana 4.877 45.940 9,4 451.723 

98 Volterra 11.077 23.100 2,1 100.005 

100 Massa Marittima 8.781 34.100 3,9 186.228 

101 Arcidosso 4.427 34.600 7,8 374.801 

105 Murlo 2.427 18.733 7,7 370.151 

106 Orbetello 15.246 32.800 2,2 103.170 

107 Ponsacco 15.987 44.465 2,8 133.379 

108 Pontedera 27.808 216.900 7,8 374.045 

109 Montemignaio 622 22.600 36,3 1.742.416 

NOTE 

Media SUL 7,7 368.981 

(A): Nell’ultima colonna è indicato il valore della SUL virtuale di ognuno dei comuni 

studiati da IRPET, avendo ipotizzato che gli stessi abbiano i medesimi abitanti di Empoli. 

Per esempio nel caso di Altopascio: 

15.047 : 92.300 = 47.995 : X ; quindi X=92.300x47.955/15.047=294161 mq (SUL 

virtuale) 

(B): Quando nello studio IRPET il dimensionamento è stato espresso in volume si è 

utilizzata la seguente formula di conversione: SUL = V/3 

(C): quanto nello studio IRPET il dimensionamento è stato espresso in alloggi si è 

utilizzata la seguente formula di conversione: SUL = alloggi x 100 mq 

(D): quanto nello studio IRPET il dimensionamento è stato espresso in abitanti si è 

utilizzata la seguente formula di conversione: SUL = abitanti x 33 mq 

Dalla tabella 6, risulta che le quantità residenziali contenute nel 1° Regolamento 

Urbanistico di Empoli (221.350 mq) sono sensibilmente sotto la media (circa il 60%) del 

dimensionamento “virtuale” dei comuni analizzati (368.981 mq), “rapportando” il 

dimensionamento dei singoli comuni analizzati ai residenti nel Comune di Empoli. 

Tale dato rappresenta una verifica indiretta della correttezza, anche in termini 

quantitativi, oltreché sostanziali (come già esplicitato nel capitolo 3.2.1) con cui è stato 

redatto il primo Regolamento Urbanistico del Comune di Empoli. 

22




3.2.5. Conclusioni 

Sulla base delle valutazioni sopra esposte il dimensionamento del 2° Regolamento 

Urbanistico, comprensivo degli interventi di nuova edificazione (nuove lottizzazioni e lotti 

di completamento) e degli interventi sul patrimonio edilizio esistente, sarà definito sulla 

base dei seguenti criteri: 

in termini di coerenza degli interventi con la strumentazione urbanistica 

sovraordinata: saranno inseriti nel 2° Regolamento Urbanistico solo interventi 

coerenti con il sistema delle tutele e delle invarianti strutturali contenute nel Piano 

Strutturale e negli strumenti sovraordinati, demandando ad un successivo e 

separato procedimento l'analisi e la valutazione di eventuali situazioni e 

problematiche la cui risoluzione comporti una modifica del Piano Strutturale. Gli 

interventi privati soggetti a piano urbanistico attuativo saranno individuati, in 

particolare, mediante l’apposito Avviso pubblico descritto nelle pagine precedenti. 

in termini di capacità del territorio di sostenere il nuovo carico urbanistico, in 

relazione agli standard e ai servizi esistenti e di progetto; 

in termini di sostenibilità ambientale: gli interventi da inserire nel Quadro 

Previsionale Strategico saranno valutati nell'ambito del processo di Valutazione 

Ambientale Strategica; 

in termini dimensionali: le quantità da inserire nel 2° Regolamento Urbanistico 

saranno definite in relazione alle risultanze del pubblico avviso e alla 

quantificazione degli interventi sul patrimonio edilizio esistente / lotti di 

completamento e comunque con valori complessivi sensibilmente inferiori rispetto 

ai valori medi sul dimensionamento risultanti dall'analisi svolta dall'Istituto 

Regionale per la Programmazione Economica della Toscana (circa 369.000 mq 

SUL Residenziale). 

In questa fase, sebbene il dato risultante dalla tabella 5 (circa 365.000 mq) sia del tutto 

in linea con i valori medi rilevati da IRPET (369.000 mq), si ritiene di dover modificare 

il dimensionamento del Piano Strutturale solo per inserire le quantità 

necessarie a definire il Quadro Previsionale Strategico del 2° Regolamento 

Urbanistico, demandando ad una fase successiva (fase 3) eventuali ulteriori analisi e 

approfondimenti in tema di dimensionamento. 

23




3.3 Ripianificazione delle aree con vincoli espropriativi decaduti e 

aggiornamento dello strumento urbanistico relativo alle richieste dell’Ufficio 

LL.PP., e rete delle infrastrutture 

Il Quadro previsionale strategico, ai sensi dell’articolo 55 della legge regionale 

1/2005, dimensiona tutte le trasformazioni degli assetti insediativi ed anche le 

infrastrutture (opere pubbliche e dotazioni di servizi) da realizzare e le relative aree, 

nonché individua i beni sottoposti a vincolo ai fini espropriativi per pubblica utilità. 

Il secondo Regolamento Urbanistico dovrà formarsi in coerenza con le “Disposizioni 

per la tutela e valorizzazione degli insediamenti” contenute nel Regolamento di 

attuazione dell’articolo 37, comma 3, della legge regionale 3 gennaio 2005 n. 1, in 

particolare per quanto attiene al dimensionamento, localizzazione e qualità delle 

dotazioni di infrastrutture per la mobilità, parcheggi, verde urbano e di connettività 

urbana, percorsi pedonali e ciclabili, infrastrutture per il trasporto pubblico, arredo 

urbano ed altre opere di urbanizzazione. 

Tali previsioni saranno definite di concerto con gli altri Uffici comunali, in maniera 

coordinata con la programmazione dei lavori pubblici e dei piani di 

acquisizione/dismissione del patrimonio comunale. Nel capitolo 4 della relazione di 

monitoraggio è evidenziato lo stato di attuazione delle opere pubbliche previste nel 1° 

RU, la consistenza e la localizzazione delle aree il cui vincolo preordinato all’esproprio 

risulta ad oggi decaduto, ai sensi del comma 5 dell’art. 55 della L.R.T. n. 1/2005 e per le 

quali non è ancora stato avviato il relativo procedimento di acquisizione. 

Nei cinque anni di “vita” del primo Regolamento Urbanistico alcune delle opere 

pubbliche previste non hanno trovato la loro realizzazione, sia per la necessità di 

risolvere preventivamente problematiche di carattere tecnico-progettuale, sia perché è 

stato necessario garantire la congruità con la programmazione degli investimenti 

finanziari ed il controllo della spesa dell’Amministrazione. 

Una nuova previsione urbanistica da attribuire alle aree per le quali si è verificata la 

perdita di efficacia, comporta la necessità di un atto urbanistico di ripianificazione delle 

stesse, anche se ciò si rappresenta solo nella riconferma della previsione precedente. 

Per alcune di esse l’amministrazione comunale dovrà valutare lo loro utilità ed attualità e, 

nel caso di ri-conferma, sarà necessaria la reiterazione del vincolo preordinato 

all’esproprio, prevedendone anche il relativo indennizzo al proprietario. 

L’istituto dell’esproprio, che trova il suo fondamento costituzionale nell'art. 42 terzo 

comma della Costituzione, se da una parte garantisce al Comune l’acquisizione di 

24




vantaggi volti al soddisfacimento di interessi pubblici, dall’altra comporta per la stessa un 

impegno di spesa per gli indennizzi, rilevante. 

La sensibile riduzione delle risorse pubbliche delle amministrazioni locali ha ridotto 

fortemente la capacità di garantire l’impegno economico richiesto per operazioni 

urbanistiche finalizzate alla acquisizione di nuove aree dal mercato libero da destinare a 

pubblici servizi (c.d. standards urbanistici). 

Per questi motivi gli atti di governo del territorio (in primis il Regolamento Urbanistico ed 

i piani attuativi di iniziativa privata) prevedono di ricorrere a forme di accordo pubblico– 

privato proprio per coprire il fabbisogno di opere di urbanizzazione a carico dei privati. 

Già con il primo Regolamento Urbanistico sono stati previsti dei meccanismi in grado di 

rendere il soggetto privato disponibile a cedere gratuitamente dei beni o servizi, a fronte 

del riconoscimento dei diritti edificatori. 

L’adesione si attua attraverso la sottoscrizione di una Convenzione, correlata al Piano 

Urbanistico, sotto forma di vero e proprio contratto, tra pubblico e privato. 

Questa maniera di operare permette di raggiungere l’obiettivo di acquisire i suoli da 

destinare ad opere pubbliche “gratuitamente”, garantendo ai proprietari un diritto 

edificatorio da utilizzarsi nell’ambito della stessa area o in aree preventivamente indicate 

dallo stesso Regolamento Urbanistico. 

Nel quinquennio di vigenza del primo Regolamento Urbanistico si sono però mostrati 

alcuni limiti applicativi di questo meccanismo. 

Le localizzazioni di aree destinate ad opere pubbliche all’interno dei comparti PUA non 

possiedono un netta distinzione fra quelle che hanno la funzione di garantire il 

raggiungimento di obiettivi collettivi interni (standards funzionali all’intervento 

edificatorio) e quelli collettivi esterni (opere strategiche per il territorio). 

Se infatti i primi determinano un incentivo all'adesione spontanea dei proprietari alle 

opere direttamente connesse all’intervento edilizio, i secondi comportano per la P.A. 

l’assunzione di un rischio di frammentazione e realizzazione di specifiche opere pubbliche 

(p.e. le infrastrutture lineari). 

Bisogna infatti ricordare che le opere pubbliche inserite all’interno dei comparti non 

hanno valenza di vincolo espropriativo ma rappresentano elementi compensativi, 

rispondenti all’interesse pubblico, a ristoro dei vantaggi che il privato otterrà con le 

trasformazioni edilizie (comparto perequativo). 

25




Altro elemento di criticità è rappresentato dall’attuale quadro normativo in materia di 

scomputi delle urbanizzazioni realizzabili direttamente dal soggetto privato e dalle 

relative forme di garanzia. 

Il nuovo Regolamento Urbanistico dovrà affrontare questa tematica in rapporto alla 

disciplina che regola la modalità di partecipazione del privato ai costi delle opere di 

trasformazione del territorio (c.d. oneri) rendendo chiare le procedure da seguire e 

allineandole agli ultimi disposti legislativi nazionali. 

La stipula della convenzione urbanistica avviene al termine del percorso procedurale di 

approvazione del piano attuativo e attualmente nell’apparato normativo del Regolamento 

Urbanistico non è prevista un tempistica limite per la sottoscrizione, rispetto all’atto di 

approvazione del piano. Questo può portare ad uno slittamento indeterminato delle 

tempistiche realizzative delle opere pubbliche previste dall’atto di governo. Risulterebbe 

pertanto necessario mettere in atto degli strumenti che garantiscano comunque la 

cantierizzazione dell’opera pubblica indipendentemente dalle scelte operate dal soggetto 

privato. 

Altro intervento dovrà essere previsto in materia di “monetizzazione” da corrispondere 

in luogo della mancata cessione da parte del soggetto privato di aree od opere pubbliche, 

specificando la disciplina ed i criteri di valutazione delle opportunità di monetizzazione di 

aree a standard. 

Tale strumento permetterebbe di sopperire almeno in parte alla oggettiva difficoltà che 

l’Amministrazione ha di acquisire e gestire tipologie di urbanizzazioni di scarsa fruibilità 

collettiva esterna. 

Il secondo Regolamento Urbanistico dovrà ricercare strumenti flessibili e certi nella 

tempistica, indispensabili per reperire risorse private; nello stesso si valuterà, sotto il 

profilo economico pubblico-privato, l’ammontare dei costi diretti ed indiretti relativi alla 

realizzazione e alla gestione dell’opera pubblica. 

La possibilità di ricorrere a modelli perequativi, di accordi sostitutivi od integrativi del 

procedimento o al confronto concorrenziale, verrà verificato al fine di reperire aree o 

finanziamenti per la realizzazione di opere pubbliche anche alla luce di recenti esperienze 

di pianificazione. 

Con l'introduzione della scadenza quinquennale delle previsioni urbanistiche (art. 55 c. 5 

L.R.T. 1/2005) la variabile “tempo” ha assunto, infatti, un ruolo ancor più strategico nella 

pianificazione urbanistica. 

26




Tale consapevolezza ha indotto l'Amministrazione Comunale a ricorrere allo strumento 

dell'avviso pubblico per selezionare gli interventi da inserire nel quadro previsionale 

strategico del secondo Regolamento Urbanistico, rivolto ai soggetti pubblici e privati che 

abbiano la disponibilità delle aree o degli immobili compresi nel relativo comparto di 

intervento (art. 3 dell'avviso) e ad indicare, tra i principali criteri di valutazione delle 

proposte, la tempistica prevista per la realizzazione degli interventi stessi. 

L'inserimento delle aree di trasformazione nel secondo Regolamento Urbanistico sarà 

comunque subordinata alla preventiva sottoscrizione di un accordo procedimentale, ai 

sensi dell'art. 11 della L. 241/90, con cui saranno definiti i reciproci impegni, compresi i 

tempi di realizzazione (art. 8 dell'avviso). 

Sempre nell'ottica di una riduzione dei tempi di realizzazione degli interventi, si 

procederà contestualmente ad una semplificazione dei procedimenti, mediante 

l'introduzione del Progetto unitario convenzionato, al posto del piano urbanistico 

attuativo, per gli interventi meno complessi. 

Il controllo di queste procedure deve essere preventivamente fissato nell’atto di governo 

del territorio nel suo fondamentale ruolo discrezionale e conformativo della proprietà e 

del territorio senza che esso venga sostituito dal contratto pubblico-privato. 

3.4 Aggiornamento del Quadro Conoscitivo relativamente ai Vincoli morfologici 

e conformativi del territorio 

3.4.1 La valorizzazione delle emergenze archeologiche 

Nell'ambito dell'aggiornamento del quadro conoscitivo del P.S. e del R.U. sarà condotto 

uno studio specifico per il censimento e la valorizzazione delle emergenze archeologiche 

presenti nel territorio empolese. 

Tale studio avverrà sulla base di una suddivisione del territorio comunale in varie sezioni 

(ed eventuali sottosezioni) e sull’integrazione dei dati raccolti attraverso una ricognizione 

sistematica diretta del territorio comunale, con particolare interesse per i siti non indagati 

e quindi non editi, e sulla redazione di schede UT secondo le direttive indicate dalla 

Soprintendenza ai Beni Archeologici della Toscana, di ciascun sito indagato. 

Sarà prevista la produzione della documentazione fotografica e cartografica sia generale 

che di dettaglio; la trasposizione cartografica dei dati raccolti su supporto digitale, 

secondo le indicazioni concordate con il Committente; la redazione della relazione di 

accompagnamento delle ricerche effettuate. 

27




Sarà realizzata, anche in supporto digitale, una carta tematica del rischio archeologico 

con la definizione delle categorie dei livelli di rischio archeologico, compresa 

l’individuazione di siti archeologici di accertata o probabile esistenza e le eventuali tracce 

di viabilità antica, da assoggettarsi ad appropriate e diversificate discipline di tutela, 

salvaguardia e valorizzazione; 

Sarà inoltre elaborata una carta di dettaglio degli elementi di maggiore interesse in 

ambito della pianificazione urbanistica con particolare riguardo alla situazione 

archeologica dei centri storici e alle aree accertate dal punto di vista delle evidenze 

archeologiche. Il Documento normativo sarà relativo ai siti individuati, con evidenziati i 

diversi livelli di fattibilità conseguenti ai relativi livelli di rischio precedentemente 

individuati, che garantiscano (unitamente al quadro normativo dell’attività urbanistica ed 

edilizia) la salvaguardia, la tutela e la valorizzazione dell’eventuale emergenza 

archeologica individuata e segnalata, con specifico richiamo alla normativa comunitaria, 

italiana e regionale vigente di riferimento. 

3.4.2 L' ANPIL “Arnovecchio” 

Con delibera n. 98 del 27/12/2011 è stata istituita l’Area Naturale Protetta d’Interesse 

Locale (A.N.P.I.L.) in località Arnovecchio, che rappresenta il primo passo per l’effettivo 

recupero ambientale e naturalistico di un’importante area del territorio empolese. 

In considerazione delle notevoli valenze naturalistico ambientali e delle potenzialità 

didattico-ricreative di tale area, soprattutto se lette nell’ambito territoriale in cui essa è 

inserita, l’Amministrazione comunale ha avviato un percorso di graduale recupero e 

riqualificazione ambientale che ben si coniuga con le previsioni del Regolamento di 

coordinamento fra i Comuni di Empoli, Montelupo F.no, Cerreto guidi, Vinci e Capraia e 

Limite (approvato dal comune di Empoli con deliberazioni consiliari n. 36 del 13 maggio 

1995 e n. 80 del 22 luglio 1996), nonché con i contenuti del Piano Strutturale di Empoli, 

che prevede l’esistenza di “corridoi ecologici” di collegamento tra Arnovecchio, il Parco 

urbano di Serravalle ed il parco fluviale dell’Arno, atti a favorire la conservazione della 

bio-diversità. 

Il R.U. vigente assoggetta il geotopo di Arnovecchio alla disciplina dei beni a protezione 

paesistica e/o ambientale prevista dalla variante d’implementazione al Piano d’Indirizzo 

Territoriale (PIT) adottata con Del. C.R.T. del 16 Giugno 2009 n.32, introducendo in 

questi ambiti una serie di divieti, fra cui: 

a) la costruzione di stazioni radio-base per telefonia cellulare; 

28




b) le nuove costruzioni stabili o provvisorie di qualsiasi tipo, nonché l’utilizzazione 

dei terreni a scopo di deposito a cielo aperto; 

c) gli impianti tecnologici, salvo le reti tecnologiche sotterranee per pubblica 

utilità ed i manufatti agricoli di cui non sia dimostrata la necessità attraverso 

programmi di miglioramento agricolo ambientale, e di cui sia dimostrata 

l’impossibilità della loro localizzazione fuori dell’area tutelata, e dimostrata 

l’impossibilità a riutilizzare quelli esistenti; 

d) la modifica ai tracciati viari storici e delle alberature di arredo (filari, siepi, 

alberi di segnaletica, ecc.). 

e) gli impianti solari termici e fotovoltaici per i quali è prevista l’installazione a 

terra; 

f) gli impianti eolici, fatta eccezione per gli impianti classificabili interventi di 

manutenzione ordinaria ai sensi dell’art. 11 comma 3 del D. Lgs. 30 Maggio 

2008 n. 115. 

Al fine di predisporre però una regolamentazione del territorio dell'A.N.P.I.L. capace non 

solo di garantire le necessarie esigenze di salvaguardia, valorizzazione e tutela degli 

ambienti di peculiare rilevanza naturalistico-ambientale, ma anche di interagire, 

integrandosi, con la realtà eminentemente agricola del territorio circostante e con le 

norme della vigente pianificazione territoriale del Comune di Empoli, si è ritenuto 

opportuno sottoporre l’ANPIL a diversi gradi di regolamentazione, suddividendola in tre 

ambiti territoriali così individuati: 

Zona 1.a) le aree protette, rappresentate dalle aree di maggior rispetto situate 

all'interno del sistema delle ex cave di proprietà comunale; 

Zona 1.b)le aree protette, rappresentate dalle aree di maggior rispetto situate 

all'interno del sistema delle ex cave di proprietà privata; 

Zona 2) le aree marginali contermini; 

Zona 3) l’intera area ANPIL di Arnovecchio; 

Le zone 1.a), 1.b) e 2) saranno assoggettate alla disciplina di un apposito Regolamento 

che, sia pure con diversi gradi di protezione e rispetto fra le zone 1.a e 1.b e la zona 2, 

normi e regolamenti: 

• le modalità di tutela e conservazione delle emergenze naturalistiche, del paesaggio e 

dell’insieme di risorse naturali dell’ANPIL; 

• le azioni, gli interventi e le misure da attuare per migliorare lo status dei luoghi; 

• le attività agricole e forestali compatibili; 

29




• le modalità di accesso all’area; 

• le attività didattico-ricreative compatibili; 

• le forme di vigilanza. 

La gestione dell’ANPIL di Arnovecchio è posta dal Regolamento in capo 

dell'Amministrazione Comunale di Empoli, la quale potrà però avvalersi, ogni qualvolta lo 

riterrà necessario, del supporto di altri soggetti aventi specifiche competenze in materia 

naturalistico-ambientale, didattico-educativa e quant’altro necessario per assicurare una 

corretta ed efficiente gestione dell’ANPIL, come già avvenuto con il Museo paleontologico, 

che in questi anni ha gestito l’attività didattico-culturale della ex cava Pierucci, nella 

quale si sono realizzati interventi di recupero e riqualificazione aventi queste finalità. 

3.5 Aggiornamento del Quadro Conoscitivo relativamente agli aspetti 

geologici/sismici/idraulici. 

L'Aggiornamento del Quadro Conoscitivo relativamente agli aspetti 

geologici/sismici/idraulici sarà finalizzato all’integrazione e all’adeguamento degli Studi 

Geologico-tecnico e Geomorfologico esistenti, redatti a supporto del vigente Piano 

strutturale e del primo Regolamento Urbanistico, alle prescrizioni e ai contenuti della 

normativa vigente ed in particolare al DPGR n. 53/R del 25/10/2011 e al Piano di Bacino 

del Fiume Arno, stralcio assetto idrogeologico PAI (pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 

230 del 3/10/2005), come espressamente richiesto dal Genio Civile con nota del 5 aprile 

2011, prot. 17867. 

Nell'ambito dell'adeguamento del Piano Strutturale e del Regolamento Urbanistico alle 

disposizioni del Regolamento Regionale 53/R in tema di indagini geologiche, saranno, in 

particolare: 

- effettuati studi di microzonazione sismica di 1° livello; 

- individuate le aree a maggiore pericolosità geologica geomorfologica e sismica; 

- definite le condizioni di fattibilità delle previsioni urbanistiche; 

- effettuati gli studi idraulici dei seguenti corsi d'acqua: fiume Arno, fosso Fibbiana, rio 

Sammontana, rio di Citerna, rio Corte Nuova, torrente Orme, torrente Ormicello, fosso 

della Piovola, rio dei Cappuccini, rio di santa Maria, rio di Vitiana, rio Stella, rio di 

Pagnana, rio Friano, rio Volpi, fiume Elsa. Detti studi saranno altresì utilizzati, come 

espressamente richiesto dall'Autorità di Bacino del Fiume Arno con nota del 14 gennaio 

2011, prot. 1929, ai fini dell'approfondimento del quadro conoscitivo del PAI, ai sensi 

dell'art. 27 comma 4 delle Norme relative norme tecniche. Gli approfondimenti del 

30




quadro conoscitivo così compiuti saranno, in particolare trasmessi, ai sensi dell'art. 32 

delle Norme Tecniche del PAI, all'Autorità di Bacino, la cui approvazione costituirà 

presupposto necessario per l'adozione dello strumento urbanistico. 

3.6 Revisione della disciplina degli usi e delle funzioni 

La pianificazione urbanistica ed il governo del territorio pongono come loro obiettivo 

prioritario la definizione di una struttura coerente di localizzazioni e funzioni che sia in 

grado di rispondere alle esigenze di carattere economico, sociale e di sostenibilità 

ambientale. 

Il primo Regolamento Urbanistico (redatto secondo i disposti della Legge Regionale 

Toscana 16 gennaio 1995, n. 5) ha reso operativi gli indirizzi strategicamente delineati 

dal Piano strutturale, cercando di superare il concetto di una strumentazione urbanistica 

fondata sostanzialmente sulla suddivisione del territorio in zone omogenee per 

destinazione. 

In estrema sintesi il Regolamento Urbanistico distingue gli ambiti storicamente consolidati 

da quelli di nuova istituzione, suddivide il territorio in base ad una destinazione 

urbanistica di zona e per essa ne specifica poi le funzioni associabili ed insediabili; 

prevede infine la localizzazione delle nuove infrastrutture, delle dotazioni di servizi 

pubblici e delle aree di conservazione e tutela. 

Il tentativo di distinguere la destinazione urbanistica di una zona delle funzioni ad essa 

associabili, trovò una sua prima enunciazione nel primo Regolamento Urbanistico che 

elencava per ciascuna zona le destinazioni/funzioni in essa insediabili, considerando 

inoltre le interazioni delle stesse con le zone contermini in termini di effetti, bilanci, e 

dotazioni. 

Tutto ciò deve comunque essere inquadrabile nella suddivisione in zone territoriali 

omogenee di cui al Decreto Ministeriale 2 Aprile 1968, n. 1444. 

La suddivisione in zone del territorio pianificato costituisce, per precisa previsione di 

legge, l'elemento fon dativo di ogni strumentazione urbanistica, dalla quale non si può 

sotto alcun profilo derogare. 

Il D.M. prevede in maniera perentoria, che le zone urbanistiche, definite in sede di atto di 

governo del territorio, debbano ricondursi alle sei zone (A, B, C, D, E ed F) ivi definite. 

Il settore terziario, come ormai restituito da tutta la prassi urbanistica, rappresenta un 

insieme di funzioni che si pongono in senso trasversale rispetto alle zone a destinazione 

urbanistica definita; esso comprende attività che vanno da quelle direzionali e 

31




professionali, a quelle dell’artigianato di servizio, anche di tipo non produttivo, fino ad 

alcune attività di tipo commerciale come pubblici esercizi o attrezzature scolastiche 

private. 

La possibilità di insediare queste attività dipende dalla loro sostenibilità ed 

interdipendenza con gli ambiti urbanistici e non sono pertanto localizzabili o configurabili 

con un’unica zona non specificatamente prevista dal D.M. citato. 

Le zone industriali ed artigianali corrispondono, come dichiarato al Capo IV “Ambiti 

urbani a prevalente destinazione produttiva” delle norme del Regolamento Urbanistico, 

alle zone D del D.M. 1444/68. 

Le funzioni in esse insediabili sono state esplicitate per ciascuna sottozona tenendo conto 

della loro della natura vocazionale o prevalente se già in atto, della localizzazione rispetto 

anche alla struttura del territorio (sistema della Produzione nel P.S.), del 

dimensionamento e della compatibilità con il contesto in cui esse erano inserite o 

inseribili. 

Sia il Piano Strutturale che il Regolamento Urbanistico hanno posto, come ulteriore 

elemento del quadro conoscitivo, la ricognizione dello stato di attuazione dello strumento 

urbanistico previgente ed in particolare la pianificazione si è soffermata a valutare gli 

azzonamenti sparsi nel territorio che rappresentavano un insieme episodico di uso del 

suolo. Tra questi risultano evidenti: 

- alcuni insediamenti industriali ed artigianali isolati rispetto al sistema urbanizzato 

compatto; 

- complessi di edifici esistenti con diversa destinazione d’uso o funzionale, che 

ricadevano o sarebbero ricaduti in ambiti estesi di carattere artigianale, industriale 

o misto. 

L’attenzione da sempre riservata al sistema della produzione nei contenuti “statutari” dei 

vari piani regolatori comunali, traeva la sua motivazione dalla presa d’atto della realtà 

industriale ed artigianale empolese di quegli anni. 

Dall’analisi del contesto provinciale fiorentino, l’area empolese era connotata da una 

spiccata autonomia e dalla caratterizzazione di distretto industriale: ovvero un’area di 

industrializzazione diffusa capace di permanenza e di diversificazione produttiva nel 

tempo. 

La pianificazione, registrando questa realtà, si preoccupava di interpretarla mettendo in 

luce alcuni aspetti fondamentali, oggi quanto mai attuali nella loro dimensione di criticità. 

32




Tra questi spiccava, già al tempo della redazione del primo Regolamento, il fenomeno 

della terziarizzazione e della frammentazione-dispersione della produzione che, 

per certi aspetti, prefigurava poi l’assetto strategico della pianificazione da attuarsi. 

La pianificazione comunale, sin dall’anno 2000, ha quindi proposto, accanto ad uno 

sviluppo tradizionale di funzioni industriali ed artigianali, la creazione di poli integrati di 

produzione e servizi cercando di intervenire senza ulteriori consumi di suolo ma fornendo 

la possibilità di incrementare l’offerta di funzioni insediabili all’interno delle aree già 

esistenti, anche parzialmente edificate. 

La presa d’atto di questa situazione e la sua valutazione, soprattutto a livello di reciproca 

compatibilità funzionale e di congruità con l’ambito generale, ha guidato le scelte 

pianificatorie che si sono poi tradotte in riconferma o meno della situazione esistente o 

nella ri-modulazione delle reciproche interazioni, anche in termini di effetti, delle diverse 

zone. 

Nell’arco temporale che va dall’approvazione del Piano Strutturale in data 30/03/2000 e 

del Regolamento Urbanistico del 21/12/2004 ad oggi, si registra un sensibile 

cambiamento del quadro di riferimento. 

Da una parte, un nuovo ambito legislativo e normativo regionale, in particolare la L.R.T. 

1/2005 ed i relativi regolamenti di attuazione ed il Piano di Indirizzo Territoriale; 

dall’altra, l’attuale quadro del mercato economico e del lavoro che richiedono politiche 

territoriali di sviluppo economico diversificato. 

Il mutato contesto socio economico necessita, in particolare, di una maggiore flessibilità 

funzionale che consenta alle aziende esistenti di adeguare tempestivamente la propria 

struttura e organizzazione produttiva alle richieste di un mercato in continua evoluzione, 

nonché di attivare sinergie tra i diversi settori economico - produttivi (obiettivi non 

perseguibili con la zoonizzazione tradizionale), previa valutazione della compatibilità con 

gli assetti infrastrutturali esistenti e di progetto. 

Il governo del territorio deve assumere anche il difficile compito di mantenere e 

consolidare il sistema produttivo esistente, tipicamente artigianale e manifatturiero, e di 

creare i presupposti per potenziare gli insediamenti a tecnologia avanzata (la così detta 

new-economy), basata su produzioni ad alto contenuto tecnologico ma a basso impatto 

ambientale. 

Nell’attuale scenario di crisi economica appare scontata la perentoria necessità di 

intraprendere una serie d’interventi finalizzati a rispondere alle problematiche evidenziate 

anche dagli attori locali: sia per il rafforzamento della competitività delle aree industriali 

33




ed artigianali del territorio, che per la conseguente riorganizzazione di questi ambiti, 

concentrandosi soprattutto sui punti di “debolezza” che richiedono un intervento. 

Il secondo Regolamento Urbanistico, proseguendo anche azioni già avviate 

dall’amministrazione comunale, si propone di: 

- promuovere e sostenere il sistema economico locale e territoriale con l’introduzione di 

funzioni qualificate capaci di dotare la città di funzioni che rafforzino il ruolo di Empoli 

all’interno dell’area Empolese Valdelsa; 

- consentire lo sviluppo di attività già radicate e consolidate sul territorio empolese e 

che forniscono ottimi livelli di occupazione ed alta qualità nei servizi; 

- accrescere la sostenibilità delle funzioni insediate ed insediabile nelle varie zone, con 

particolare riferimento agli ambiti misti consolidati; 

- rimodulare le dotazioni dei servizi alla persona ed alla residenza ed il commercio al 

dettaglio di vicinato, semplificando il passaggio da una all’altra destinazione; 

- selezionare le funzioni insediabili nelle aree industriali per rispondere ai bisogni 

espressi dalle mutate condizioni del mercato e sociali; 

- rendere efficace il sistema della mobilità ed il sistema infrastrutturale finalizzato ad 

incrementare il livello dell’accessibilità nelle aree produttive e di collegamento 

strategico con la rete extralocale; 

- rivalutare il sistema ai servizi alle imprese. 

La particolare dimensione che assume questa azione e l’indubbio rapporto di 

interdipendenza tra bisogni sociali ed economici dell’impresa, diventa un’importante 

occasione per l’Amministrazione per attivare un processo partecipativo sugli interessi di 

sviluppo sociale ed economico del territorio. 

L’insediamento di funzioni con contenuti innovativi e tecnologici a basso impatto 

ambientale, oltre che allinearsi con le esigenze della “nuova economia”, trova un terreno 

di incontro con il crescente desiderio dei giovani di vedere ampliata l’offerta lavorativa in 

tali settori. 

Per riuscire a rispondere all’esigenza di nuova occupazione in ambiti innovativi e con 

moderne tecnologie, le imprese necessitano che al loro “contorno” si sviluppino attività di 

supporto e di servizio compatibili, in grado però di insediarsi e gestirsi autonomamente. 

L’estensione delle funzioni/destinazioni ammissibili, se opportunamente valutata, 

può garantire un buon grado di flessibilità, adeguato ai repentini cambiamenti del 

mercato economico e del lavoro; ed evitare inoltre, che destinazioni monofunzionali di 

intere aree siano portate all’abbandono con la cessazione dell’unica attività presente. 

34




Lo Zoning monofunzionale ha infatti ormai dimostrato grossi limiti nella pianificazione 

urbanistica. 

Accanto ad uno sviluppo tradizionale di funzioni industriali ed artigianali tipicamente 

manifatturiere, è pertanto necessario intraprendere delle azioni per la creazione di poli 

integrati di produzione e servizi cercando prioritariamente di intervenire con azioni che 

non comportino ulteriori consumi di suolo, fornendo la possibilità di incrementare l’offerta 

di funzioni insediabili all’interno delle aree già esistenti, anche già parzialmente edificate. 

3.7 Revisione della disciplina relativa al Patrimonio Edilizio Esistente 

La legge regionale n.1 del 2005, relativamente alle norme che definiscono la formazione, 

l’attuazione e la gestione del Regolamento Urbanistico, prevede una netta distinzione in 

due parti dello strumento urbanistico: la disciplina per la gestione degli insediamenti 

esistenti e la disciplina delle trasformazioni degli assetti insediativi, infrastrutturali ed 

edilizi del territorio (art. 55, c. 1). 

La parte del piano orientata alla disciplina del patrimonio territoriale e insediativo 

esistente ha validità a tempo indeterminato. Essa contiene (in base all’art 55, c. 2) la 

disciplina per la gestione degli insediamenti esistenti che, per quanto riguarda gli 

interventi su di essi, individua e definisce: 

- la disciplina dell’utilizzazione, del recupero e della riqualificazione del patrimonio 

urbanistico ed edilizio esistente, compresa la tutela e valorizzazione degli edifici e 

dei manufatti di valore storico e artistico, sulla base di un quadro conoscitivo 

dettagliato ed aggiornato dell’edificato e delle funzioni in atto; 

- le aree, gli ambiti o i singoli edifici sui quali perseguire prioritariamente la 

riqualificazione insediativa; 

- le aree all’interno del perimetro dei centri abitati nelle quali è permessa 

l’edificazione di completamento; 

- l’individuazione del patrimonio edilizio esistente sul quale sono consentiti 

interventi di ampliamento; 

- la disciplina del territorio rurale, nel rispetto delle vigenti norme regionali in 

materia. 

La disciplina dell’esistente costituisce l’elemento essenziale dell’elaborazione e della 

gestione dello strumento urbanistico. La città costruita ed il territorio antropizzato 

rappresentano la risorsa fondamentale alla quale fare riferimento per il presente e per il 

futuro del territorio: attraverso la scelta attenta delle operazioni di modificazione, 

35




recupero, riutilizzo, riadattamento e riconversione funzionale, e attraverso il 

miglioramento incrementale e progressivo della qualità e delle prestazioni. 

Nel secondo Regolamento Urbanistico particolare attenzione sarà rivolta alla disciplina 

degli interventi da prevedere nel centro storico, nella città consolidata e nel territorio 

rurale. 

Il Centro storico 

Il Comune di Empoli ha, tra i suoi obiettivi principali, quello di riqualificare e rivitalizzare il 

centro storico. Uno degli argomenti trattati durante gli incontri svolti nel 2011, in 

occasione del percorso di Partecipazione “Centro. Punto a Capo”, è stato quello di andare 

a “definire nuove regole per abitare il Centro storico”; tra le problematiche emerse, è 

risultata prevalente la scarsa qualità riscontrata nelle abitazioni esistenti che 

dipenderebbe sostanzialmente dalla tipologia delle abitazioni (mancanza di balconi, scale 

troppo strette, difficoltà ad apportare modifiche, scarso rendimento energetico) e dal 

contesto abitativo (convivenza/prossimità a situazioni di sovraffollamento in molte 

abitazioni, carenza di servizi essenziali). 

Bisognerà agire sul Regolamento Urbanistico ed Edilizio, per cercare di ampliare 

le possibilità d’intervento, in particolare su quegli immobili che non presentano 

specifici caratteri di pregio; questo comporterà anche l’eventuale revisione dell’attuale 

classificazione degli edifici a cui è collegato il tipo di intervento edilizio previsto dal 

Regolamento Urbanistico. 

La città consolidata 

Nel Piano Strutturale di Empoli, come nella maggior parte dei piani strutturali della prima 

generazione, non è stato considerato l’incremento proveniente dalle zone di 

completamento, che di fatto si è dimostrato di entità rilevante, e nemmeno i 

frazionamenti e le trasformazioni per cambio di destinazione sia in zona urbana 

che nel territorio aperto. 

Nel secondo RU saranno individuate le aree della Gestione del patrimonio edilizio 

esistente, in particolare dovrà essere fatta una rilettura degli ambiti del tessuto 

36




urbano consolidato (zone B), individuando quelle parti che si ritengono da tutelare, 

anche in termini di corti interne e di verde privato. 

Questa azione sarà orientata ad evitare che si ripetano fenomeni incontrollati di 

saturazione edilizia nell’ambito di aree già densamente urbanizzate. Si dovrà cercare di 

escludere che attraverso operazioni di sostituzione edilizia venga attuata la realizzazione 

di grandi edifici multipiano in luogo dei precedenti corpi edilizi modesti; attività edilizia 

che induce particolari criticità nelle zone di completamento dove l’altezza dei fabbricati 

esistenti è solitamente piuttosto contenuta e dove si arriva ad un eccessiva densificazione 

edilizia con progressiva eliminazione delle aree a verde privato, senza un contestuale 

adeguamento degli standards urbanistici. 

Al nuovo strumento urbanistico spetterà il compito di esercitare un controllo qualitativo, 

evitando intasamenti, eccessivi frazionamenti, utilizzi impropri e promuovendo, al 

contempo, il pieno utilizzo e il generale innalzamento della qualità, funzionale ed estetica, 

del patrimonio edilizio; la nuova disciplina dovrà agevolare quelle modificazioni che 

comportino il miglioramento dei livelli prestazionali in materia di contenimento dei 

consumi energetici e di accessibilità o visitabilità degli edifici. 

Nell’ ambito dei tessuti edificati consolidati, in coerenza con quanto disposto dall’ art. 55 

della LRT n.1 del 2005, il Regolamento Urbanistico dovrà inoltre individuare all’interno 

delle “aree urbane” i lotti destinati all’ edificazione di completamento a carattere 

puntuale, e le aree di riqualificazione edilizia. 

In ragione della minore complessità e/o estensione dei singoli interventi, in alcune aree 

attualmente soggette a PUA, potrebbe essere consentita l’attuazione degli interventi 

attraverso un Progetto Unitario convenzionato. 

Tale strumento compare tra i temi indicati nella delibera di Giunta della Regione Toscana 

con cui è stato approvato il documento preliminare per la revisione della legge regionale 

1/2005, dove è prevista la facoltà per i comuni di far ricorso ad un’ulteriore tipologia di 

atto, con contenuti intermedi tra il piano attuativo ed il progetto edilizio, da attuarsi con 

modalità procedurali semplificate. 

Il progetto unitario dovrà essere esteso all'intera area di intervento, o all'intera Unità 

minima di intervento e sarà finalizzato alla realizzazione di interventi organici nell'ambito 

individuato dal RU. 

37




Il territorio rurale 

Il RU vigente, con la variante normativa e di assestamento del 2010, si è adeguato alla 

nuova disciplina introdotta dal DPGR 9 febbraio 2007, n. 5/R (regolamento di attuazione 

del titolo IV capo III “il territorio rurale” della Legge Regionale 3 gennaio 2005, n. 1 e 

s.m.i.). 

Sono state introdotte norme di salvaguardia in accordo con la sopravvenuta 

normativa regionale, cercando in particolare di contenere nel territorio extraurbano 

la parcellizzazione delle unità immobiliari con una disciplina diretta a impedire usi 

impropri o contrari al valore identitario del patrimonio con destinazione d’uso non 

agricola, con norme differenziate in relazione alle diverse caratteristiche del territorio 

extraurbano di Empoli. 

Con il secondo RU, nell’ambito della revisione sugli interventi consentiti nel territorio 

aperto, si dovrà cercare di contenere i carichi urbanistici legati ai frazionamenti e andrà 

analizzato nel dettaglio l’esito dell’intervento di sostituzione edilizia che, stando agli 

interventi finora realizzati, fa emergere un oggettivo problema di inserimento ambientale 

dei manufatti ricostruiti e/o ampliati. 

3.8 Revisione delle Norme tecniche di attuazione, sulla base dell’esperienza 

acquisita negli anni di applicazione del RU e delle modifiche normative 

sopravvenute 

In data 08/02/2010 è stata approvata dal Consiglio comunale (deliberazione n°9/2010) 

la “Variante normativa di assestamento al vigente Regolamento Urbanistico”: con essa 

l’Amministrazione comunale ha cercato di migliorare l’efficacia dell’azione di governo del 

territorio all’interno del nuovo quadro di rifermento normativo intervenuto dopo 

l’approvazione del Regolamento Urbanistico. 

L’esperienza maturata e gli esiti del monitoraggio di attuazione del primo 

Regolamento Urbanistico, hanno determinato l’esigenza di ovviare ulteriormente alle 

criticità emerse in vari ambiti, attraverso un’adeguata revisione normativa al fine di: 

• correggere alcune definizioni con lo scopo di allinearle al linguaggio usato nella 

normativa di riferimento regionale; 

• introdurre nuove definizioni di carattere prescrittivo che discendono direttamente 

dalla ricognizione tecnica tra Strumenti della pianificazione territoriale 

sovraordinati e la normativa statale e regionale intervenuti dopo l’approvazione 

del Regolamento Urbanistico comunale; 

38




• chiarire e modificare alcune definizioni ed alcune norme per trovare univoca 

soluzione a problemi interpretativi o semplificarne l’applicazione; 

• risolvere le criticità interpretative soprattutto riferibili a prescrizioni di nuova 

introduzione (sostituzione edilizia in ambito del territorio aperto o aree protette, 

ANPIL ecc.) e sulla valutazione delle consistenze in termini di Superfici utili lorde e 

di superfici accessorie; 

• la verifica dei “Siti e manufatti di rilevanza ambientale e/o storico culturale”; 

• chiarire problematiche in ambito agricolo sull’allevamento amatoriale e/o sportivo 

(anche con carattere terapeutico-riabilitativo); 

• introdurre discipline per l’impiego delle energie rinnovabili. 

Considerato che è in atto la stesura del nuovo Regolamento Edilizio comunale 

possiamo affermare che è stato avviato un processo di globale revisione e riscrittura 

della normativa comunale vigente, finalizzata ad una maggior semplificazione e 

comprensione della materia, che passerà attraverso una più chiara distinzione tra le 

norme prettamente tecnico-edilizie e quelle di carattere urbanistico. 

Il quadro normativo del secondo Regolamento Urbanistico comunale dovrà 

integrarsi con il nuovo Regolamento Edilizio, come con gli altri regolamenti che 

disciplinano la prassi edilizia sul nostro territorio (Regolamento per l’edilizia bio-eco 

sostenibile, Regolamento del verde, Regolamento per la disciplina dello svolgimento 

dell'attività commerciale sulle aree pubbliche, Regolamento comunale d'igiene ecc.) 

3.9 La disciplina degli impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili 

Un altro argomento che dovrà far parte del secondo RU, riguarderà la disciplina delle 

fonti energetiche rinnovabili (FER). 

Il secondo RU dovrà promuovere la realizzazione degli impianti per la produzione di 

energia da fonti rinnovabili in attuazione del Piano di Indirizzo Energetico Regionale 

(P.I.E.R.) ed assicurare che il loro inserimento nel territorio avvenga nel rispetto dei 

valori paesaggistici, storici ed architettonici che lo caratterizzano. A tal fine dovrà definire 

i criteri per la corretta localizzazione e realizzazione degli impianti. 

L’autorizzazione alla costruzione ed esercizio di un qualunque impianto tecnologico non 

potrà prescindere dalla valutazione del suo corretto inserimento nel paesaggio e sul 

territorio. 

39




La Regione Toscana, in applicazione della L. 23.08.2004 n. 239 (Riordino del settore 

energetico, nonchè delega al Governo per il riassetto delle disposizioni vigenti in materia 

di energia), ha emanato la L.R. 24.02.2005 n. 39, che disciplina le attività in materia di 

energia e, in particolare, la produzione, il trasporto e la trasmissione, lo stoccaggio, la 

distribuzione, la fornitura e l’uso dell’energia, con l’obiettivo di soddisfare le esigenze 

energetiche della vita civile e dello sviluppo economico secondo criteri di efficienza 

economica, di contenimento dei costi, di sostenibilità e tutela ambientale, di 

razionalizzazione degli usi e di risparmio energetico, anche attraverso l’armonizzazione 

delle infrastrutture energetiche e la promozione di fonti rinnovabili per ridurre la 

dipendenza da fonti fossili. 

Con la Legge regionale Toscana n.11/2011, che ha modificato la LRT 39 del 2005, sono 

state dettate le disposizioni in materia di “installazione di impianti di produzione di 

energia elettrica da fonti rinnovabili”, ed in particolare sono stati limitati fortemente gli 

impianti fotovoltaici a terra in aree non urbanizzate. 

La legge ha individuato i siti non idonei all’installazione degli impianti (art. 4), così come 

elencati nell’Allegato A: “siti inseriti nella lista del patrimonio mondiale dell’UNESCO”; 

“aree e beni immobili di notevole interesse culturale individuati ex art.10 e 11 D.lgs 

42/04”; “aree e beni immobili vincolati ex art.136 D.lgs 42/04”; “zone all’interno di coni 

visivi e panoramici la cui immagine è storicizzata, aree agricole di particolare pregio 

paesaggistico”; “emergenze culturali e zone contigue a parchi archeologici e culturali”; 

“aree naturali protette”; “zone umide ai sensi della convenzione di Ramsar”; “aree D.O.P, 

D.O.C., D.O.C.G. e I.G.P.”; “zone vincolate ex art.142 Dlgs 42/04”. 

La legge ha stabilito per nuovi impianti a terra tra loro limitrofi una distanza minima di 

200 m (art.6). 

Sono state invece considerate idonee alle installazioni le aree già urbanizzate prive di 

valore culturale paesaggistico e le aree di pertinenza dell’edificato privo di valore storicoarchitettonico; 

le aree degradate quali siti minerari dismessi e cave dismesse, per i quali 

non sia riconosciuto alcun valore storico-culturale o paesaggistico, discariche, depositi 

inerti e rottamazioni, fatte salve le norme in materia di bonifica. 

Oltre alla installazione sulle nuove costruzioni si dovrà incoraggiare la realizzazione di 

impianti solari fotovoltaici in: 

- aree industriali ed artigianali (coperture); 

- coperture di grandi edifici moderni nelle aree urbane e rurali (scuole, uffici, ecc.); 

40




- aree edificate non soggette a vincoli storici (condomini, case a schiera, in linea, 

ecc.) e, con particolari prescrizioni e limiti, anche in aree edificate storiche; 

- strutture per il tempo libero (stadi, palazzetti dello sport, tribune, piscine, ecc.); 

- aree vincolate a determinati usi che potrebbero essere “riconvertite” (ad es. le 

aree delle discariche ormai chiuse). 

Per quanto riguarda le altre tipologie di impianti, è attualmente in fase di elaborazione, 

da parte degli enti competenti, l’individuazione delle aree non idonee all’installazione di 

impianti eolici di grande taglia e degli impianti a biomassa di grande taglia, che hanno 

rispettivamente aspetti critici di inserimento nel paesaggio e aspetti critici di filiera che 

devono essere ben ponderati. 

3.10 Disciplina in materia di impianti di radio-telecomunicazioni 

Nell'ambito della redazione del 2° Regolamento Urbanistico si procederà all’adeguamento 

della disciplina degli impianti di radio-telecomunicazioni, in particolare per quanto 

riguarda i criteri localizzativi di cui all'art. 11 della L.R. n. 49 del 6 ottobre 2011: 

1. Nella definizione del programma comunale degli impianti e nel rilascio del titolo 

abilitativo, il comune osserva i seguenti criteri localizzativi: 

a) gli impianti di radiodiffusione radiotelevisivi sono posti prevalentemente in zone 

non edificate; 

b) gli altri tipi di impianti sono posti prioritariamente su edifici o in aree di proprietà 

pubblica; 

c) nelle aree di interesse storico, monumentale, architettonico, paesaggistico e 

ambientale, così come definite dalla normativa nazionale e regionale, l’installazione degli 

impianti è consentita con soluzioni tecnologiche tali da mitigare l’impatto visivo; 

d) è favorito l’accorpamento degli impianti su strutture di supporto comuni o 

quantomeno all’interno di siti comuni, ottimizzando l’utilizzo delle aree che ospitano gli 

impianti stessi e definendo al contempo le necessarie misure idonee alla limitazione degli 

accessi; 

e) è vietata l’installazione di impianti di radiodiffusione radiotelevisivi e per telefonia 

mobile su ospedali, case di cura e di riposo, scuole di ogni ordine e grado, asili nido, 

carceri e relative pertinenze, salvo quando previsto al comma 2. 

2. Nei casi di cui al comma 1, lettera e), l’installazione di impianti fissi per telefonia 

cellulare è consentita solo quando risulta la migliore localizzazione in termini di 

esposizione complessiva della popolazione alle onde elettromagnetiche tra le possibili 

41




localizzazioni alternative proposte dai gestori, debitamente motivate, necessarie ad 

assicurare la funzionalità del servizio. 

3. L'osservanza dei criteri localizzativi di cui al comma 1, non può pregiudicare la 

funzionalità delle reti di radiocomunicazione. 

4. Il comune può disporre la diminuzione dei termini di cui all’articolo 87, comma 9, 

del d.lgs. 259/2003 e ulteriori forme di semplificazione amministrativa, nel caso in cui il 

gestore utilizzi le migliori tecnologie disponibili al fine del contenimento dell'inquinamento 

elettromagnetico. 

3.11 Aggiornamento del Piano per l’eliminazione delle barriere architettoniche 

(PEBA) 

Ai sensi del DPGR 29/07/2009 n.41/R il quadro normativo del secondo Regolamento 

Urbanistico dovrà prevedere anche la rielaborazione del P.E.B.A.; tale aggiornamento, 

comporterà la ricognizione e la redazione di una mappa completa dell’accessibilità su 

tutto il territorio comunale comprese le frazioni. 

Al riguardo, è stata recentemente realizzata una mappa dell’accessibilità sul centro 

urbano, che dovrà essere estesa alle frazioni periferiche ed al resto del territorio. 

3.12 Informatizzazione della strumentazione urbanistica 

Nell'ambito della redazione del secondo Regolamento Urbanistico si procederà 

all'informatizzazione della strumentazione urbanistica. In particolare si procederà: 

- alla completa informatizzazione degli elaborati e delle norme tecniche del Regolamento 

Urbanistico vigente, nonché delle modifiche che saranno introdotte in sede di redazione 

del secondo Regolamento Urbanistico, che consentirà una gestione più agevole e più 

certa di uno strumento che, per il suo carattere di operatività, è frequentemente 

utilizzato e modificato dall’Amministrazione; 

- alla realizzazione di un portale web specificamente dedicato al Sistema Informativo 

Territoriale, nel quale verranno implementati la consultazione interattiva delle tavole e 

delle Norme Tecniche del Regolamento Urbanistico vigente, nonché delle modifiche che 

saranno introdotte in sede di redazione del secondo Regolamento Urbanistico, della 

cartografia di base e delle mappe catastali, che consentirà, agli utenti interni 

all’Amministrazione all’uopo autorizzati, di accedere ai dati collegati alle mappe catastali 

e all’applicativo finalizzato alla produzione del certificato di destinazione urbanistica, e, 

agli utenti esterni, sarà in grado di garantire la più ampia distribuzione delle informazioni 

42




senza bisogno di alcun software specialistico, ma semplicemente con l’ausilio dei più 

comuni browser web. 

Entrambe le operazioni costituiranno un primo nucleo “fondativo” che potrà 

successivamente essere implementato con l’aggiunta di ulteriori archivi, progetti, 

applicativi e funzionalità. 

4. La Valutazione ambientale strategica 

Ai fini dell'approvazione del secondo regolamento Urbanistico sarà attivata la procedura 

di Valutazione Ambientale Strategica, di seguito denominata VAS, di cui al titolo II della 

Legge regionale 12 febbraio 2010, n. 10 , in attuazione della direttiva 2001/42/CE del 

Parlamento europeo e del Consiglio del 27 giugno 2001 (Determinazione degli impatti di 

determinati piani e programmi sull’ambiente) e del decreto legislativo 3 aprile 2006 

n.152 (Norme in materia ambientale); e comunque secondo i disposti normativi e 

procedurali vigenti in materia e delle eventuali modifiche sopravvenute. 

In particolare saranno redatti i seguenti documenti: 

documento preliminare, proposta indice Rapporto ambientale e di un questionario 

guida per la stesura dei contributi da parte dei soggetti competenti in materia ambientale 

(consultazione preliminare scoping); 

rapporto ambientale; 

sintesi non tecnica; 

all'interno dei quali saranno affrontate ed approfondite le seguenti tematiche: 

1. Presa d’atto del contesto territoriale e socio economico (i trend socio 

economici, domanda abitativa, ect.) 

2. Contenuti ed obiettivi dell’azione programmata (tradurre le domande dei 

decisori in obiettivi strategici, prioritari e secondari) 

3. Riferimenti normativi e strategici internazionali, nazionali e regionali (inerenti i 

settori e le tematiche ambientali o con possibili effetti sull'ambiente) 

4. Individuazione dei piani e dei programmi pertinenti (ad es. Piano di indirizzo 

territoriale regionale, Piano Territoriale di Coordinamento Provinciale, Piano di 

Assetto Idrogeologico, Piano energetico regionale, Piano Regionale di Gestione 

dei Rifiuti, Piani energetici comunali, della mobilità, etc.., Piani strategici, altri 

Piani di settore sovraordinati e/o comunali) 

5. Presa d’atto del sistema dei vincoli (vincoli di tipo amministrativo, difesa del 

suolo, tutela e salvaguardia, etc..) 

43




6. Schede di sintesi degli obiettivi di sostenibilità ambientale, generali e specifici 

(gli obiettivi saranno selezionati dai documenti - piani, programmi, strategie - 

e dalle normative di riferimento, pertinenti al piano in oggetto; saranno 

elencati in schede di sintesi indicando la normativa o il documento dal quale 

sono desunti o al quale fanno riferimento 

7. Gli aspetti pertinenti allo stato dell'ambiente attuale (in relazione alle 

componenti ed alle tematiche ambientali contestualizzate all'ambito 

territoriale del piano) 

8. Quadro di sintesi delle criticità, delle pressioni e dei problemi ambientali 

pertinenti al piano (con particolare riferimento a quelli relativi ad aree di 

particolare rilevanza ambientale, culturale e paesaggistica, nonché i territori 

agricoli con produzioni di qualità e tipicità di cui all'art. 21 del D.Lgs. 

18.05.2001, n. 228) 

9. Metodologia e criteri adottati per la determinazione e valutazione degli impatti 

10. Impatti derivanti dalle aree di trasformazione 

11. Quadro dei potenziali impatti attesi 

12. Effetti cumulativi e sinergici 

13. Valutazione degli obiettivi del piano con gli obiettivi generali di sostenibilità 

14. Valutazione delle azioni del piano con gli obiettivi specifici di sostenibilità 

15. Verifica di coerenza esterna (resa anche in modo tabellare) 

16. Coerenza interna del piano (resa anche in modo tabellare) 

17. Descrizione di scenari alternativi possibili rispetto alle scelte effettuate; gli 

scenari alternativi potranno essere definiti attraverso le differenti proposte e/o 

i contributi pervenuti nel merito delle scelte di piano nelle fasi di costruzione 

dello stesso; tali proposte e contributi, che potrebbero configurare scenari 

diversi devono essere tenute nella cronistoria della formazione del piano, 

rendendo esplicite le argomentazioni che hanno condotto alle scelte verso lo 

scenario finale. 

18. Quadro delle criticità, degli indirizzi e dei criteri per annullare, ridurre, 

compensare gli eventuali impatti negativi 

19. Modalità e periodicità del monitoraggio 

20. Definizione degli indicatori necessari alla valutazione degli impatti 

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21. Definizione delle risorse per la realizzazione del monitoraggio e soggetto 

preposto alla redazione dei report periodici (le risorse finanziarie ed umane; 

sarà indicato il soggetto preposto alla redazione dei report periodici e le 

modalità di pubblicazione degli stessi) 

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Relazione Programmatica - Unione dei Comuni del Pratomagno

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