disposizioni generali - Comune di Aosta

PATRIMONIO
AREA N° 8
CITTÀ DI AOSTA
Piazza Chanoux 1, 11100 Aosta
Tel: 0165. 300432 Fax: 0165. 31913
PATRIMOINE
SECTEUR N° 8
VILLE D’AOSTE
1, Place Chanoux, 11100 Aoste
Tél: 0165. 300432 Fax: 0165. 31913
OGGETTO: Stima di indennità di servitù permanente per la concessione reciproca dell’edificazione in
deroga alle distanze dai confini, tra il fondo di proprietà comunale in Reg. Bibian destinato ad
area pertinenziale del pozzo del civico acquedotto (fg 43 n. 68) e i fondi privati di proprietà
SFERRAZZA e VINCI (fg 43 n. 67-917),
DISPOSIZIONI GENERALI
Le servitù oggetto della presente stima sono inquadrabili nell’ambito delle servitù prediali stabilite
dall’art. 1027 del C.C. che la definisce quale “..peso imposto sopra un fondo per l’utilità di un altro fondo
appartenente a diverso proprietario”. Il fondo sul quale grava la servitù è detto fondo servente, quello che
gode il vantaggio fondo dominante.
Tra le diverse modalità di legge previste per la costituzione della servitù, quella del caso è per volontà
delle parti e pertanto deve essere formalizzata per atto scritto, registrato e trascritto, pena la nullità. Inoltre
deve essere costituita ed esercitata in modo da arrecare il minor danno possibile al fondo servente.
OBIETTIVO DELLE SERVITU’
Le servitù da istituire sono originate dalla necessità dei proprietari dei 3 distinti lotti, censiti
catastalmente ai n. 67-68-917, di ottenere la concessione dell’edificazione in deroga alle distanze dai confini
per i motivi di seguito specificati:
a) il Comune di Aosta recentemente ha eseguito un intervento sul manufatto esistente nella
particella di proprietà n. 68, già destinato a serbatoio per il civico acquedotto di Bibian,
realizzando un ampliamento del serbatoio stesso e alcuni nuovi locali ad esso funzionali.
L’intervento ha comportato l’esigenza di avvicinamento al confine tra le particelle 68 e 917
e, pertanto, trattandosi di costruzione già eseguita, la relativa servitù deve essere istituita a
sanatoria. In questo caso il rapporto tra i soggetti individua il Comune di Aosta in qualità di
proprietario di fondo dominante e i privati, proprietari di fondo servente.
b) i sigg.ri SFERRAZZA e VINCI intendono ottenere la concessione dell’edificazione in
deroga alle distanze dai confini, per poter realizzare due distinti fabbricati di civile
abitazione, da realizzare sui lotti di proprietà n. 67 e 917. L’intenzione dei privati è quella di
poter edificare ad una distanza di 5 metri dal confine nord, adiacente alla proprietà comunale
(lotto n. 68), anziché 6 metri come previsto dal vigente PRGC. In questo caso il rapporto tra i
soggetti individua i privati in qualità di proprietari di fondo dominante e il Comune di Aosta
proprietario di fondo servente.
L’obiettivo della presente stima è quello di valutare le indennità di servitù permanente, per la
concessione reciproca dell’edificazione in deroga alle distanze dai confini, che devono essere corrisposte tra
il Comune di Aosta e i privati SFERRAZZA e VINCI, secondo il seguente rapporto tra i soggetti:
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1° SERVITU’ tra i lotti dominante n 917 e servente n 68
Il Comune di Aosta, in qualità di proprietario del fondo servente (fg 43 n. 68), concede l‘edificazione
in deroga alle distanze dai confini ai sigg.ri SFERRAZZA e VINCI, proprietari del fondo dominante (fg 43
n. 917), per la costruzione di un edificio di civile abitazione da realizzare alla distanza di 5 metri dal confine
nord del fondo privato anziché 6 metri previsti dal vigente PRGC.
2° SERVITU’ tra i lotti dominante n 67 e servente n 68
Il Comune di Aosta, in qualità di proprietario del fondo servente (fg 43 n. 68), concede l‘edificazione
in deroga alle distanze dai confini ai sigg.ri SFERRAZZA e VINCI, proprietari del fondo dominante (fg 43
n. 67), per la costruzione di un edificio di civile abitazione da realizzare alla distanza di 5 metri dal confine
nord del fondo privato , anziché 6 metri previsti dal vigente PRGC.
3° SERVITU’ tra i lotti dominante n 68 e servente n 917
I sigg.ri SFERRAZZA e VINCI, in qualità di proprietari del fondo servente (fg 43 n. 917), concedono,
in sanatoria, l‘edificazione in deroga alle distanze dai confini al Comune di Aosta, proprietario del fondo
dominante (fg 43 n. 68), per la realizzazione di una costruzione funzionale all’ampliamento del pozzo del
civico acquedotto, già edificata ad una distanza dal confine inferiore rispetto a quella prevista dal vigente
PRGC.
Di seguito, per esigenze di sintesi, il Comune di Aosta viene definito soggetto “A”, proprietario del
fondo “a” catastalmente individuato con particella n. 68, mentre i sigg.ri SFERRAZZA e VINCI vengono
definiti soggetto “B” in relazione alla proprietà del fondo “b” riferito alla particella n. 917, e soggetto “C”
in relazione alla proprietà del fondo “c” riferito alla particella n. 67
Dato che i lotti sono 3, ma i proprietari sono 2 e cioè da una parte il Comune di Aosta e dall’altra, in
comproprietà al 50% ciascuno, i sigg. SFERRAZZA e VINCI, è possibile raggruppare le indennità di
servitù, eseguendo la differenza tra le indennità sopraccitate e determinando, quindi, il pagamento a
conguaglio tra le parti come segue:
conguaglio = indennità A – indennità B – indennità C
PRGC E NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE
I terreni interessati dalle servitù risultano individuati nel vigente PRGC come segue:
1) fondo “a” inserito nella zona territoriale BA70 con vincolo per servizi di tipo amministrativo di cui
all’art. 5 del vigente PRGC;
2) fondo “b” inserito nella zona Ba70 del vigente PRGC, interessata da prossima edificazione;
3) fondo “c” inserito nella zona Ba70 del vigente PRGC, interessata da prossima edificazione;
Per quanto riguarda la distanza legittima da osservare rispetto ai confini, l’art. 10, comma 5 delle
norme tecniche di attuazione prescrive, per i fondi a,b,c il limite di 6 metri, cioè 12 metri tra fabbricati, e
comunque, come specificato dal comma 6, la distanza fra pareti finestrate non può essere inferiore a 10
metri anche qualora una sola delle due pareti sia finestrata.
Si deduce che la distanza minima di 10 metri tra fabbricati sia il limite entro il quale è possibile
derogare dalle distanze.
Inoltre la distanza tra i fabbricati deve essere misurata:
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- dal perimetro dei fabbricati (art. 8, comma N.T.A.)
- non in senso radiante, bensì lungo il prolungamento delle facciate dei fabbricati.
METODO DI STIMA
In generale l’indennità di servitù deve compensare il proprietario del fondo servente per la
penalizzazione gravante sul proprio fondo, a vantaggio del fondo dominante.
In linea di massima il metodo di stima da adottare deve consentire di calcolare il danno subìto dal
proprietario del fondo servente, ossia determinando la perdita di valore, come ad esempio la minore capacità
edificatoria, con conseguenze economiche sul valore del bene, e/o condizioni che possono incidere sul grado
di appetibilità del bene in caso di vendita, o in alternativa, se sussistono le condizioni, riferendolo
adeguatamente all’incremento di valore del bene del proprietario del fondo dominante, quindi secondo il
valore complementare del bene.
In questo caso non sono applicabili tali metodi estimativi, in quanto nessuno dei soggetti A,B e C è
penalizzato in modo tale da subire un danno economico della rilevanza sopraccitata, tant’è che ciò che si
andrà a realizzare sui 2 lotti privati non sarà in alcun modo impedito o limitato nemmeno nelle forme e nei
volumi, ma beneficerà dell’unico vantaggio di avere una maggiore corte a sud del futuro fabbricato, grazie
alla sua maggiore traslazione verso nord. A tal proposito, anche il vantaggio è relativo e non può essere
facilmente monetizzato.
Anche il Comune di Aosta non deve affrontare alcuna ricaduta economica, in quanto, a prescindere
dal fatto che l’ampliamento della struttura a servizio del serbatoio di Bibian sia già stata eseguita, come già
sopra dimostrato, l’intervento non influisce sulla edificabilità dei fondi privati.
La concessione reciproca in deroga della distanza dai confini è quindi esclusivamente un’operazione
che consente di regolarizzare un rapporto tra i soggetti coinvolti, che altrimenti risulterebbe quantomeno
sbilanciato, per effetti dell’intervento già eseguito da parte del Comune di Aosta.
Pertanto, in questo caso, essendo difficile esprimere economicamente il peso delle servitù gravanti sui
fondi serventi per la deroga dalle distanze dai confini, si ritiene opportuno, per il calcolo dell’indennità che
il proprietario del fondo dominante deve corrispondere al proprietario del fondo servente, applicare i criteri
estimativi di prassi, in riferimento ai quali, trattandosi di servitù permanente, l’indennità può essere
determinata mediante la somma dei seguenti valori:
1) V = percentuale o frazione del valore venale del suolo oggetto di servitù (al lordo delle imposte e
degli altri carichi inerenti al fondo);
2) D1 =entità dei danni subìti dal proprietario del fondo servente, ivi compresi quelli derivanti dalla
separazione in due o più parti o da altro deterioramento del fondo da intersecare.
3) l’indennità ottenuta per la concessione permanente della suddetta servitù deve essere aumentata
del valore dei danni subìti dal proprietario servente durante l’esecuzione dei lavori, per
soprassuolo (= D2) e frutti pendenti distrutti (= D3), per spese che devono essere sostenute dal
medesimo in conseguenza alla realizzazione dello scopo del proprietario del fondo dominante (=
D4).
Per il valore venale si considera la porzione di suolo determinata dal maggiore arretramento di
possibili edificazioni sul fondo servente, conseguente alla deroga alle distanze concessa al fondo dominante.
Ciò anche nella considerazione generale che sul fondo servente grava la perdita della possibilità di
edificazione in aderenza o in comunione verso il fronte adiacente sul fondo dominante, sia perché i
fabbricati non sono costruiti sui confini, sia per la presenza di vedute/aperture presenti o che verranno
realizzate sui fronti prospicienti.
Inoltre, la costruzione in aderenza o in comunione, possibile se l’edificio realizzato nel fondo
dominante conserva la facciata cieca, anche se pur sempre una possibilità remota per il proprietario del
fondo servente, con la presente servitù viene definitivamente compromessa.
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La condizione essenziale per la definizione del rapporto di servitù tra i soggetti interessati è che venga
soddisfatta la distanza di 10 metri tra i fabbricati, misurata non in senso radiante, bensì lungo il
prolungamento delle facciate dei fabbricati.
INDIVIDUAZIONE AREE SOGGETTE A SERVITU’
Le “aree soggetta a servitù” si costituiscono sull’imposizione di un maggiore arretramento di un
eventuale edificazione e sono individuate sul fondo servente e comprendono la superficie di terreno che il
proprietario deve lasciare libero da costruzioni in quanto lo stesso costituisce spazio di osservanza della
distanza tra i fabbricati.
Alla luce delle considerazioni sopra esposte, il peso della servitù comporta, quindi, soltanto
l’aggravamento per il fondo servente dovuto all’obbligo del rispetto di una maggiore distanza dal confine
che l’art. 10 delle N.T.A. del vigente PRGC impone tra gli edifici una distanza pari a 12 metri e una distanza
pari a 6 metri dal confine.
Pertanto ai fini del calcolo dell’indennizzo da corrispondere ai proprietari dei fondi serventi “le aree
soggette a servitù” risultano della seguente consistenza:
per la 1° servitù tra i lotti dominante n 917 e servente n 68:
Nessuna area è soggetta a servitù, in quanto è rispettata la distanza che, in deroga alle previsioni del
PRGC, con accordo tra le parti, viene fissata in 10 metri tra i fabbricati, nel rispetto dei limiti di legge.
Pertanto, il fondo servente non è soggetto ad un maggiore arretramento dell’edificio.
per la 2° servitù tra i lotti dominante n 67 e servente n 68
Nessuna area è soggetta a servitù, in quanto è rispettata la distanza che, in deroga alle previsioni del
PRGC, con accordo tra le parti, viene fissata in 10 metri tra i fabbricati, nel rispetto dei limiti di legge.
Pertanto, il fondo servente non è soggetto ad un maggiore arretramento dell’edificio.
per la 3° servitù tra i lotti dominante n 68 e servente n 917
L’area soggetta a servitù è la porzione nord-est del fondo servente, delimitata dai confini della
particella n. 917 e dalla perimetrazione che si ottiene tracciando il limite della distanza di 10 metri imposto
dalla presenza dell’edificio funzionale al serbatoi del civico acquedotto presente sul fondo dominante. Il
proprietario del fondo n. 917, però, deve comunque lasciare libera l’area medesima da qualsiasi edificazione
per l’osservazione delle distanze dai confini e dal ciglio stradale della Via dei Cappuccini, determinando, di
fatto, l’inesistenza dell’aggravio per maggiore arretramento dell’edificazione da realizzare.
Anche in questo caso, quindi, non sussiste nessuna area soggetta a servitù.
Pertanto, non essendo individuata alcuna superficie soggetta a servitù, a prescindere da qualsiasi
valore venale unitario, ne consegue che il valore V è pari a zero, per tutti i tre casi di servitù sopra descritti,
per cui essendo:
I = V+D1+D2+D3+D4
per il calcolo dell’indennità delle 3 servitù di cui trattasi, i valori sopra descritti risultano essere i
seguenti:
calcolo del valore V:
V = 0
Al valore V non si somma alcuna maggiorazione prevista per imposte e oneri inerenti al fondo, in
quanto inesistenti.
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danni:
non si evidenziano importi imputabili per danni contemplati ai punti D1, D2, D3 e D4 in quanto:
- D1: inesistenti perché l’area soggetta a servitù non subisce alcuna divisione, né perdita di utilizzo
per il fondo servente;
- D2 e D3: inesistenti perché la servitù non comporta una perdita né di frutti pendenti, né danni sul
soprassuolo del fondo servente.
- D4: non vi sono spese a carico del fondo servente.
Pertanto, sulla base delle suddette considerazioni, le 3 servitù trattate non comportano la
corresponsione di alcuna indennità.
Le servitù costituiscono, pertanto, una reciproca concessione in deroga alle distanze dai confini,
consentendo ai 3 soggetti il medesimo vantaggio di costruire ad una distanza ridotta di 10 metri tra i
fabbricati, senza determinare per nessuno, un maggiore aggravio per l’arretramento del fabbricato realizzato
o di prossima realizzazione.
Allegati:
allegato “A” planimetria
Aosta, 31 marzo 2010
L’ISTRUTTORE TECNICO
Geom. Pietro NATO
IL DIRIGENTE
DELL’AREA N° 8
Comin arch. Elisabetta
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