il geometra bresciano - Collegio Geometri e Geometri Laureati della ...

LEGALE
Avv. Francesco Cuzzetti
Il sottotetto e la proprietà
dell’ultimo piano condominiale
Parlerò del sottotetto
d’un edificio
condominiale,
come ripasso di cose note,
sotto due profili: quello
della sua qualificazione, e
quello della sua utilizzazione.
Sottotetto è ovviamente
quella parte compresa tra la
copertura del fabbricato e il
solaio dell’unità immobiliare
posta all’ultimo piano
dell’edificio, che può assolvere
alla funzione di protezione
e isolamento dello
stesso oppure, se ne ha le dimensioni
e le caratteristiche
adatte, può essere utilizzato
come vano autonomo.
Il locale sottotetto non
rientra nell’elenco delle
parti comuni ex art. 1117 C.c.,
per le quali c’è la presunzione
legale di proprietà comune,
per cui stabilire se è
tale oppure di proprietà e-
sclusiva del proprietario
dell’ultimo piano è un fatto
interpretativo, sempre che
gli atti e i documenti non facciano
chiarezza sull’appartenenza.
Se nulla da essi si può desumere,
l’interpretazione la dà
la giurisprudenza che valuta
la destinazione funzionale e
obiettiva del sottotetto nel
caso concreto, il che comporta
un accertamento sul
fatto che lo stesso svolga una
funzione di camera d’aria
per isolare e proteggere il
piano più elevato dell’edificio,
nel qual caso va considerato
pertinenza dello
stesso piano e quindi compreso
nella proprietà individuale.
Al contrario esso è da ritenersi
parte comune dell’edificio
se viene accertato che
per le caratteristiche funzionali
risulta oggettivamente e
potenzialmente destinato
all’uso comune o al servizio
d’interessi condominiali.
Non posso qui esemplificare,
ma è ovvio che questi
sono principi che devono
applicarsi ai casi concreti, individuando
quegli elementi
che con logica e coerente
motivazione possono avvallare
l’una o l’altra delle tesi
sostenute.
Una conseguenza di tale accertamento
attiene al diritto
di sopraelevazione che l’art.
1127 del C.c. riconosce al
proprietario dell’ultimo
piano dell’edificio, salvo che
risulti diversamente dal titolo,
subordinandolo a precise
regole.
Anche in riferimento a
questo istituto, c’è un’oscillazione
interpretativa che ri-
guarda il significato da dare
all’inciso «nuovi piani e
nuove fabbriche» cui il legislatore
ha ricondotto la nozione
di sopraelevazione.
Sarebbe un lungo e articolato
discorso da affrontare, ma
più che altro sul piano esemplificativo,
perché è ovvio
che la valutazione dell’opera
che si intende compiere va
fatta caso per caso, onde vedere
se corrisponde all’incerto
dettato legislativo.
Ricordo ad esempio, la sentenza
della Cassazione sez.
unite 16794/2007 la quale ha
affermato che la sopraelevazione
va ravvisata in ogni i-
potesi di realizzazione di o-
pere sopra l’ultimo piano
dell’edificio, che determinino
un incremento della superficie
e della volumetria,
indipendentemente che da
esse dipenda o meno l’innalzamento
dell’altezza originaria
dello stesso.
Questa sentenza dovrebbe
avere risolto la questione,
ma la nostra aspettativa di
certezza del diritto, viene
delusa quando leggiamo
che la sentenza della Cassazione
sez. III 19281/2009 dice
sostanzialmente l’opposto,
ossia che il concetto di sopraelevazione
non può prescindere
dall’innalzamento
del fabbricato.
Naturalmente le due tesi a-
vranno la loro brava motivazione
ma, per lo scopo informativo
di questa rubrichetta,
mi fermo qui, non
senza sottolineare l’imbarazzo
in cui molto spesso la
giurisprudenza ci lascia.
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24 - IL GEOMETRA BRESCIANO 2010/5