RELAZIONE DI CONSULENZA STIMA - Aste Giudiziarie Salerno

CIRO IANNICELLI
Ingegnere civile
studio professionale: Via F.P.Volpe,37
abitazione: Via E.Caterina,41
84122 Salerno tel/fax 089/235681 84124 Salerno Tel089/797780
TRIBUNALE DI SALERNO
SEZIONE FALLIMENTARE
-GIUDICE DELEGATO : Dott. Luigi Barrella
FALLIMENTO N. 53/06 R. FALL.
Nei confronti di
SALERNITANA SPORT S.p.A.
-CONSULENTE TECNICO DI UFFICIO: Ing. Ciro Iannicelli
RELAZIONE DI CONSULENZA
STIMA
ciro iannicelli ingegnere civile
Email ::ciroiannicelli@alice.it cell. 3341702186 p.iva02645570652
1

PREMESSA:
Il sottoscritto ingegnere Ciro Iannicelli con studio professionale in Salerno alla via
F.P.Volpe n. 37 ed iscritto all’albo dei periti del Tribunale Civile e Penale di Salerno
abilitato all’esercizio professionale e per questo iscritto all’albo degli ingg. della provincia di
Salerno col nr 2476, ha ricevuto in data 7 dicembre 2006, incarico dal Giudice delegato
dott. Luigi Barrella di redigere consulenza tecnica onde procedere alla stima dei beni
immobili acquisiti all’attivo fallimentare n. 53/06 R.FALL. nei confronti di Salernitana Sport
S.p.A. al sottoscritto nominato c.t.u. venne esteso il seguente mandato:
1)Identifichi e descriva gli immobili in oggetto, con i precisi e attuali dati catastali e i confini,
nonché con l’indicazione dell’atto notarile di provenienza, allegando documentazione
fotografica ed elaborati tecnici (planimetrie, ecc.);
2) Determini il valore, al fine di fissare il prezzo base di vendita ai pubblici incanti, e formi i
lotti separati, se ciò risulta necessario e/o opportuno;
3) Accerti la conformità o meno degli immobili agli strumenti urbanistici ed edilizi e alla
concessione edilizia; nel caso di conformità, accerti se è stata presentata domanda di
condono edilizio e, inoltre, determini le spese necessarie per ottenere dagli organi
competenti la sanatoria degli abusi edilizi, a norma della legge n. 47/85 e successive,
detraendo il relativo costo del valore di stima;
4) Corredi il c.t.u. la relazione di stima di certificato di destinazione urbanistica (per i
terreni) e di certificato di agibilità dell’immobile, e di riepilogo finale, indicando i dati
topografici e catastali, nonché i confini per ciascuno dei lotti formati, lo stato di possesso
del bene e l’atto di provenienza;
5)Accerti il c.t.u. lo stato di possesso del bene con l’indicazione ,se occupatola terzi , del
titolo in base al quale è occupato, con particolare riferimento all’esistenza di contratti
registrati
6)Accerti il c.t.u. l’esistenza di formalità , vincoli o oneri anche di natura condominiale ,
gravanti sul bene che resteranno a carco dell’acquirente,ivi compresi i vincoli derivanti da
contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo
carattere storico-artistico;
7)Accerti il c.t.u. l’esistenza di formalità vincoli o oneri , anche di natura condominiale , che
saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all’ acquirente
2

Per una migliore esposizione si è inteso suddividere la presente nei seguenti paragrafi:
1)Descrizione ed identificazione catastale ed urbanistica degli immobili assunti alla massa
fallimentare;
2)I rilievi metrici e fotografici effettuati in sito per la determinazione dei parametri
necessari alla stima degli immobili
3)Stima: determinazione del valore degli immobili
4) Riepilogo finale con dati topografici, catastali ed urbanistici: formazione dei lotti/o;
5) Conclusioni.
3

1)Identificazione catastale, descrizione degli immobili assunti alla massa
fallimentare; identificazione urbanistica e vincoli sussistenti
Gli immobili assunti alla massa fallimentare derivanti dai dati forniti allo scrivente dalla
visurista nominata dal signor Giudice delegato : visura ipocatastale etc.. sono i seguenti:
1.1 identificazione catastale
-terreni ed immobili così identificati nel comune di Giffoni Valle Piana (SA)
Comune Foglio di mappa particella Cons. catastale Superficie Località
Giffoni
Valle
Piana
(Salerno)
52 60 are 9. ca 08
mq 908
San Vittore
“ ”
52
652 are 23. ca 19 mq 2319 San Vittore
“ ” 52 653 are 28. ca 20 mq 2820 San Vittore
“ ” 52 654 are 01. ca 90 mq 190 San Vittore
“ ”
52
638 are 06. ca 74 mq 674 San Vittore
“ ” 52 639 are 01. ca 49 mq 149 San Vittore
“ ” 52 640 are 01. ca 21 mq 121 San Vittore
“ ” 52 663 are 57. ca 42 mq 5742 San Vittore
“ ” 52 664 are 00. ca 27 mq 27 San Vittore
4

Comune Foglio di mappa particella Cons. catastale Superficie Località
Giffoni
Valle
Piana
(Salerno)
52 665 are 03 ca 60
mq 360
San Vittore
“ ”
52
666 are 01 ca 67 mq 167 San Vittore
“ ” 52 81 are 26 ca 77 mq 2677 San Vittore
“ ”
52
642 are 00 ca 35 mq 35 San Vittore
“ ”
52
643 are 00 ca 36 mq 36 San Vittore
“ ” 52 667 are 05 ca 33 mq 533 San Vittore
“ ” 52 668 are 07 ca 44 mq 744 San Vittore
“ ” 52 669 Ha02 are96ca 75 mq29675 San Vittore
“ ” 52 670 are 00 ca 54 mq 54 San Vittore
“ ” 52 86 are 12 ca 69 mq 1269 San Vittore
“ ” 52 96 are 03 ca 60 Mq360 San Vittore
“ ” 52 655 Ha01 are42 ca35 mq 14235 San Vittore
“ ” 52 656 Ha02 are65ca38 mq 26538 San Vittore
5

Comune Foglio di mappa particella Cons. catastale Superficie Località
Giffoni
Valle
Piana
(Salerno)
52 657 are 04 ca33
mq 433
San Vittore
52
658 are 02 ca 22 mq 222
52 137 are 07 ca 18 mq 718
52
659 are 87 ca 90 mq 8790
52
660 are 85 ca30 mq 8530
52 179 are 04 ca 85 mq 485
52 661 are 01 ca 90 mq 190
52 662 Ha01 are22ca40 mq 12240
52 118 * are 01 ca43 mq 143
52 645 are 02 ca 61 mq 261
52 646 are 00 ca85 mq 85
52 647 are 02 ca 77 mq 277
52 683 are 07 ca 08 mq 708
* fabbricato rurale
6

Nel Comune di San Giuseppe Vesuviano (NA)
Comune
Foglio di
mappa
particella Cons. catastale Superficie Località
San
Giuseppe
Vesuviano
10 405 immobile Vani20*
mq vedi
rilievo
Via Muri dei
Boschi, nr1
“ “
10
404 are13 ca 97 mq 1397 Via Muri dei
Boschi, nr1
“ “ 10 483 are 06 ca 52 mq 652 Via Muri dei
Boschi, nr1
“ “
10
1262 are 25 ca 00 mq 2500
Via Muri dei
Boschi, nr1
“ “
10
1258 are 12 ca 00 mq 1200 Via Muri dei
Boschi, nr1
“ “ 10 1260 are 22ca00 mq 2200 Via Muri dei
Boschi, nr1
“ “ 10 1264 are 10 ca 30 mq 1030 Via Muri dei
Boschi, nr1
“ “ 10 1257 are 12 ca 18 mq 1218 Via Muri dei
Boschi, nr1
“ “ 10 1264 are 10 ca 30 mq 1030 Via Muri dei
Boschi, nr1
“ “ 10 1259 Ha 02 are 24ca76 mq 24476 Via Muri dei
Boschi, nr1
“ “ 10 1263 Ha01 are72 ca98 mq 17298
Via Muri dei
Boschi, nr1
* Trattasi di una antica villa vesuviana risalente al 1700
7

Dalle tabelle sopra riportate si evince una consistenza immobiliare distinta per comune
ovvero nel comune di
Giffoni Valle Piana (SA)
-una consistenza complessiva di terreno ricoprente una superficie complessiva di mq.
123179 (come da atto notarile) e con un fabbricato rurale
L’intera consistenza si presenta in mappa costituita da particelle contigue, ovvero con
appezzamenti di terreno affiancati.(vedi Allegato 1) e come da allegato fotografico
nel comune di
San Giuseppe Vesuviano(NA)
-una consistenza complessiva di terreno ricoprente una superficie complessiva mq. 8979
quali pertinenza ad un immobile costituto da una vecchia villa del settecento in stato
semifatiscente
-una consistenza di terreno attiguo a quello pertinenziale della villa ricoprente una
superficie complessiva di mq 40992
L’intera consistenza si presenta in mappa costituita da particelle contigue, ovvero con
appezzamenti di terreno affiancati.(vedi Allegato 2)
8

1.2-descrizione degli immobili assunti alla massa fallimentare
( beni ricadenti nel comune di Giffoni Valle Piana)
Dall’atto di provenienza per notar Dr Aniello Calabrese del 13 aprile 2000 rep
106023 racc nr 18597 si evince che i beni pervennero alla Salernitana Sport S.p.A. dalla
società FIN Sport s.r.l avente sede in Napoli centro direz.le Is.A5 int 67 (V. allegato 3) per
un prezzo dichiarato di complessive lire 1.500.000.000(un miliardo e cinquecento milioni )
La consistenza immobiliare trasferita e riportata in atti era pari a ha(ettari) 12 are 31 e
centiare 79 ovvero pari a 123179 mq con entrostanti corpi di fabbrica a carattere rurale
ricadenti sulla particella 137 del foglio 52 del predetto comune.
Occorre premettere che sui suoli identificati e ricadenti nel comune di Giffoni Valle
Piana erano all’origine a carattere agricolo essi vennero acquistati dalla Salernitana Sport
S.p.A con il preciso intento di realizzare un “Centro Tecnico” meglio conosciuto come
“Centro Tecnico Castel Rovere” in seguito popolarmente conosciuto con l’acronimo
“Salernello “Per detta circostanza l’amministrazione comunale di Giffoni Valle Piana
adottò con delibera consiliare nr 43 del 09/05/1998 una variante al P.R.G.,
successivamente approvata con Decreto del Presidente della Provincia nr 1446 del 28
febbraio 2000 e poi pubblicato sul B.U.R.C. della regione Campania nr 16 del 27 marzo
2000.
Tale variante venne assunta dagli organi deliberanti con la prescrizione che così recita:
“-che qualora resti insoddisfatta la destinazione d’uso impressa all’area variata,
l’area medesima dovrà essere riclassificata con procedura di variante ai sensi del p.
3 comma 9 Titolo II delle direttive allegate alla legge regionale14/82 .” (Vedi alleg. 3)
Al momento il sito presenta l’intera consistenza del terreno e degli annessi rurali
assunta al massa fallimentare più alcune opere che vennero realizzate secondo il progetto
redatto dall’arch.tti Giuseppe Cavalli Utilia Tedesco, per la realizzazione del centro
tecnico predetto .
Le opere realizzate si presentano al momento allo stato di grezzo e senza alcuna
tompagnatura (chiusure perimetrali o pareti esterne) così come evidenziato nelle foto che
seguono
9

-descrizione degli immobili assunti alla massa fallimentare
( beni ricadenti nel comune di San Giuseppe Vesuviano)
Dall’atto di provenienza per notar Dr Aniello Calabrese del 12 luglio 2000 rep
113449 racc nr 20324 si evince che i beni pervennero alla Salernitana Sport S.p.A. dalla
società LIFE.COM- s.r.l , avente sede in Manerbio (Bs) via Cremona nr 33 per un prezzo
dichiarato di complessive lire 9.500.000.000(novemiliardi e cinquecento milioni ) (vedi
allegato 4)
La consistenza immobiliare trasferita e pervenuta alla Salernitana Sport Spa con il
predetto atto consisteva
a) in un complesso edilizio occupante una superficie complessiva di mq 11.000
comprendente un corpo di fabbrica principale (antica villa) un area cortilizia collegata ad
una “dependance” il tutto per una consistenza catastale di vani 20
b) in una zona di terreno circostante della consistenza catastale di mq 8979 costituente
pertinenza del corpo di fabbrica pervenuta alla società con atto per notar Dr Aniello
Calabrese del 11 ottobre 2001 rep 114747 racc nr 20575. (allegato 4)
Al momento il sito presenta l’intera consistenza composta dal corpo di fabbrica
costituita da una antica villa del settecento denominata Villa Pironti i cui cenni storici si
ritrovano nella carta del geografo Rizzi –Zanone del 1793 denominata : “Topografia
dell’agro napoletano con le sue adiacenze”.
Essa venne acquistata dal omissis nel 1840 dalla nobile famiglia omissis poi succedutasi
in eredità ai omissis .
Allo stato essa pur conservando intatta il suo impianto planimetrico versa in uno stato di
abbandono e semifatiscenza come evidenziato nelle foto che seguono
18

1.3-identificazione urbanistica
Beni nel comune di Giffoni Valle Piana (SA)
Come sopra detto con delibera consiliare nr 43 del 09/05/1998 il comune di Giffoni Valle
Piana, adottò una variante al P.R.G., successivamente approvata con Decreto del
Presidente della Provincia nr 1446 del 28 febbraio 2000 e poi pubblicato sul B.U.R.C. della
Regione Campania nr 16 del 27 marzo 2000.
Detta variante trasformava l’intero appezzamento di terreno per il quale la destinazione
originaria era agricola del tipo Zona E2-E3 in zona H1 con destinazione urbanistica di :
Attrezzature sportive private di riconosciuto interesse pubblico, e con una precisa ed
inequivocabile destinazione di uso di zona : Area destinata alla realizzazione del Centro
Sportivo della Salernitana Sport S.p.A. come da certificato di destinazione urbanistica
( vedi allegato 5)
-identificazione urbanistica
Beni nel comune di San Giuseppe Vesuviano(SA)
Come sopradetto i beni ricadenti in questo comune consistono in una vecchia villa del
settecento semifatiscente, ed una superficie di terreno di mq. 8979 quale pertinenza al
predetto immobile ed una ulteriore consistenza di terreno attiguo a quello pertinenziale
della villa ricoprente una superficie complessiva di mq 40992
L’intera consistenza si presenta in mappa costituita da particelle contigue, ovvero con
appezzamenti di terreno affiancati.(vedi Allegato 2) e come da allegato fotografico.
Per gli immobili di cui alla villa e relativo terreno di pertinenza: fg 10 particelle 405(Villa)
404-483-1262-1258-1260—1264(terreno pertinenza) la destinazione urbanistica e definita
all’interno di un “Ambito 6” per il quale sussiste un indice di fabbricabilità territoriale pari a
0,09mc/mq ma sull’intera consistenza non sussiste al momento alcuna edificabilità reale
poiché l’ambito predetto e sprovvisto di un P.P.E. ovvero di un piano particolareggiato di
esecuzione a cui si rimanda per le possibilità edificatorie, al momento quindi come da
normativa di attuazione allegata al certificato di destinazione urbanistica potranno
eseguirsi solo gli interventi previsti dall’art. 5 della predetta normativa ovvero :
interventi di manutenzione ordinaria-straordinaria, restauro e risanamento conservativo
così come definiti ex art 31 legge 457/78 ; e di ristrutturazioni interne senza aumento di
superfici coperte o volumi nonché demolizione e successiva ricostruzione purchè il nuovo
edificio non abbia un volume superiore al 70 % di quello preesistente e non determini
aumento della superficie coperta nel rispetto di distanze ed altre norme di cui al
regolamento edilizio (vedi alleg 6)
28

1.4-vincoli esistenti
Beni nel comune di Giffoni Valle Piana (SA)
-Tipologia Vincolo : paesistico ambientale: ai sensi art 142 lett c)-lett g)Decreto L.vo 22
gennaio 2004 nr 42 (ex Art 146 lett c D. lgs 490 del 29/10/199) Codice beni Ambientali in
quanto parte dell’ area ricadente in fascia fluviale denominata Fiume Picentino tutelata per
legge ed in parte classificata bosco ceduo.
- Tipologia Vincolo: Idrogeologico ai sensi art 1 R.D. 3267 del 30/12/1923
- Tipologia Vincolo: Rischio Idrogeologico ai sensi art 1 bis legge 365/2000 B.U.R.C
29/11/2004 classificazione rischio P1 a pericolosità moderata
- Tipologia Vincolo: Rischio alluvione per particelle nr 70-71-81-82-152-210.
-vincoli esistenti
Beni nel Comune di San Giuseppe Vesuviano
Per tutti i beni
Vincolo ai sensi Decreto l.vo nr 42/04; (Codice beni culturali)
Vincolo ai sensi legge; Legge 13 Luglio 1999, n. 226"Conversione in legge, con
modificazioni, del decreto-legge 13 maggio 1999, n. 132, recante interventi urgenti in
materia di protezione civile". Interventi urgenti in favore delle regioni Basilicata, Calabria e
Campania interessate dal sisma del 9 settembre 1998. pubblicata nella Gazzetta Ufficiale n..
163 del 14 Luglio 1999
Vincolo: ai sensi legge regionale 21/03
Vincolo: territorio classificato sismico di 2° fascia con delib nr 5447 del 07/11/02 ( agg.to e
della classificazione sismica dei comuni della regione campania )
Vincolo: Parco Nazionale del Vesuvio D.P.R. 05/06/1995
29

2.2 Beni nel comune di San Giuseppe Vesuviano(SA)
I rilievi metrici hanno interessato in particolare la consistenza della villa del 1700 onde
conoscere le superfici nette e lorde di ogni livello.
L’immobile si sviluppa su quattro livelli : piano interrato, piano terra , piano primo, piano
sottotetto, e nelle pagine che seguono sono rappresentate la planimetrie di ogni livello per
ognuno di essi sono state elaborate due tavole a colori:
-la prima tavola evidenzia l’area coperta di ogni livello o superficie lorda , lo sviluppo in
metri lineari ovvero il perimetro racchiuso da detta area a cui compete la superficie lorda
e le superfici nette di ogni ambiente con il totale complessivo delle predette superfici nette;
-la seconda tavola rappresenta le quote ovvero le misure di ogni ambiente ed il relativo
riepilogo.
Come si può notare il primo livello risulta interrato e sottoposto in quota di mt 2,00
rispetto all’esterno cui fa riferimento l’ingresso principale (quota 0,00).
32

3)Stima: determinazione del valore degli immobili
- 3.1 Beni nel comune di Giffoni Valle Piana (SA):
-premessa:
Occorre premettere che i beni rinvenuti in Giffoni Valle Piana, consistono in un edificato
nuovo relativamente all’attuazione del progetto del Centro Tecnico Castel Rovere della
fallita società Salernitana Sport. S.p.A., ed in un edificato vecchio, consistente nella
presenza sul suolo di un fabbricato rurale con relativi annessi e pertinenze agricole.
Pertanto la stima che verrà qui eseguita, sarà riferita alla destinazione urbanistica attuale
ovvero quella che consentì l’inizio dei lavori del Centro Tecnico e secondo il progetto
presentato dai professionisti incaricati dalla Salernitana Sport S.p.A. procedendo, alla
stima degli immobili in relazione al medesimo e secondo il valore di mercato, atteso che
era prevista la demolizione del vecchio e la realizzazione dei nuovi corpi di fabbrica.
-Il progetto:
Il progetto prevedeva la realizzazione di sei corpi di fabbrica ognuno con una precisa
forma, funzione e destinazione.
Essi vennero identificati con le lettere : A-B-C-D-E-F-
Corpo A : Club House
Corpo B : spogliatoi prima squadra
Corpo C : Spogliatoi squadra primavera –allievi- scuola calcio
Corpo D: Tribuna Campo partite ufficiali –Biglietteria- Servizi
Corpo E: Spogliatoi struttura sportiva comunale
Corpo F: Gazebo- Bar Ristorante-Struttura Comunale
e la realizzazione di cinque campi di calcio (quattro in erba ed uno in terra battuta) .
Allo stato attuale le opere realizzate constano in una struttura grezza così come
rappresentata nelle pagine che precedono, relativa alla realizzazione del Corpo C, e
nell’approntamento di due campi di calcio per quanto attiene alla corpo in terra costitutiva
del fondo degli stessi.
Sia per il corpo C che per i campi di calcio le opere risultano per quanto riguarda il solo
grezzo incomplete, ovvero : per il corpo C è stato realizzato un solo blocco su tre con solai
travi e pilastri ma senza il solaio di copertura , mentre per gli altri due esistono
rispettivamente solo i solai al piano terra e solo le strutture di fondazione
36

Stima:
-definizione
Dalla etimologia greca , il significato di estimo è “estrarre la stima”è quindi quella parte
della scienza economica definibile come l’insieme dei principi logici e metodologici che
regolano e quindi, consentono , la motivata, oggettiva e generalmente valida formulazione
del giudizio di stima del valore dei beni economici, espresso in moneta.
-principi di base
La stima è basata pertanto sui seguenti principi:
1)Il valore dipende dallo scopo della stima. Non esiste quindi la unicità estimativa del
concetto del valore ma una pluralità di valori dipendenti da altrettanti scopi ai quali
possono corrispondere , per uno stesso bene, altrettanti giudizi di stima;
2)La previsione è il carattere immanente del giudizio di stima;
3)il prezzo deve identificarsi quale fondamento del giudizio di stima;
4)il metodo estimativo è unico, essendo basato esclusivamente sulla comparazione.
5)il giudizio di stima deve essere oggettivo e generalmente valido, e pertanto deve
formularsi sulla base della teoria dell’ordinarietà.
-criterio
Dalle diverse caratteristiche dei beni economici conseguono differenti aspetti economici
del medesimo bene per esempio se si deve determinare il più probabile prezzo che in uno
scambio si verificherà, si dovrà pertanto riguardare l’aspetto economico al quale
corrisponde il valore di mercato Vm ed il criterio di stima consisterà nell’analisi della
domanda D e dell’offerta O di beni analoghi o nell’attuazione della redditività netta
che si prevede dispiegabile dal bene in futuro.
In primis potremo quindi dire che il Vm =f(D,O) (funzione della domanda e dell’offerta). Da
qui scaturisce la scelta della metodologia estimativa che può essere di tipo diretto -
sintetico o indiretto – analitico.
37

il metodo diretto
Il metodo diretto è utilizzabile se è possibile formare una scala di prezzi noti di beni
analoghi attraverso i dati elementari omogenei di unico tipo dai quali direttamente può
determinarsi il valore.
Allorquando, infatti i dati elementari sono costituiti da prezzi di beni analoghi e sono
espressi da parametri unitari (lire, ettaro, mq, mc, vano etc..) può risolversi direttamente il
sintetico inserimento del bene da stimare in riferimento ad uno dei “gradini” della scala dei
prezzi noti, corrispondente al prezzo del bene che presenta maggiore analogia con il bene
da stimare.
Ovviamente in funzione del diverso aspetto economico da riguardare, dovranno essere
utilizzati i dati storici forniti dal mercato per cui il procedimento diretto o sintetico di stima si
risolve quindi nella formazione della scala dei dati storici noti (prezzi) e nel successivo
inserimento del bene da stimare nel “gradino” della scala che presenta con il bene
maggiori analogie, allo scopo di determinare il dato ipotetico incognito ovvero il valore.
Avremo pertanto che:
se A,B,C,D, sono le quantità dei singoli beni (espressi in ettari, mq, mc, vani, etc..)
e P1, P2, P3, P4 sono i rispettivi prezzi unitari noti , il più probabile valore unitario Vm può
essere indicato con l’espressione:
Vm= P1A + P2B +P3C +P4D
A+B+C+D
Il metodo indiretto
Quando non può formarsi la scala dei prezzi noti per inesistenza del mercato o per
mancanza dei dati elementari che possano far concorrere al prezzo, dovrà operarsi la
stima attraverso il procedimento indiretto.
La stima analitica o indiretta del valore di mercato di un bene economico si elabora
attraverso l’attuazione della sua reddività netta (Rn) futura ordinaria e prevedibile per n
anni ad un saggio di sconto ( r ) indicato dal mercato o desunto dall’analisi economica.
Questi dati opportunamente elaborati e con l’aiuto della matematica finanziaria,
consentono la determinazione del valore di mercato Vm.
Infatti ponendo q = 1+r avremo:
Vm = Rn per n = infinito Vm = Rn/r
q n
38

il caso in specie
Per il bene economico oggetto della nostra stima è possibile formare una scala di prezzi
noti essendovi per il bene da stimare, all’interno di una domanda e di una offerta, mercato,
ovvero la possibilità di vendita del bene attraverso la sua richiesta obiettiva.
Si è proceduto pertanto alla formazione della scala dei prezzi noti attraverso una indagine
preventiva sul territorio limitrofo e per beni approssimativamente analoghi ovvero con
caratteristiche intrinseche ed estrinseche simili a quello da stimare.
I dati ed i parametri che hanno concorso alla formazione della scala dei prezzi hanno
tenuto conto della :
-domanda da parte del mercato
e conseguentemente della
-offerta da parte del mercato
ci si è resi subito conto che la domanda per quanto relativa ad un bene con particolare
destinazione , superava l’offerta infatti a fronte di una richiesta di centri sportivi polivalenti
con tali caratteristi l’offerta nella zona era pressoché scarsa.
La indagine ha quindi rilevato sul territorio attraverso informazioni apprese da operatori
commerciali che trattano giornalmente e scambiano immobili attraverso un corrispondente
in moneta, i seguenti dati riferiti ad un appezzamento di terreno con relativo progetto
approvato con tale destinazione ovvero per :
Area complessiva di mq 123179
E con un progetto approvato per la realizzazione di una volumetria complessiva di:
mc 24055 con una precisa destinazione sportivo-ricettiva
E per una superficie coperta di mq 6592,324
Pr1 = €/mq 18,00
Pr2 = €/mq 20,00
Pr3 = €/mq 15,00
Pr4 = €/mq 18,00
E quindi in un prezzo compreso tra i 15 ed i 20 €/mq
Per un totale di prezzi noti riferiti a quattro appezzamenti di terreno prima agricoli e poi
divenuti edificabili nei termini di cui sopra
Vm = 18,00+20,00+15,00+18,00 = €/mq 17,75
4
e quindi essendo la superficie del terreno paria a mq123179 avremo
mq 123179 x €/mq 17,75 = €. 2.186.427,25
a detto importo dovrà aggiungersi il costo delle opere già realizzate, ovvero quanto
desumibile dal computo metrico relativo al progetto esecutivo per le opere realizzate
39

elative al corpo C e detrarre il costo di demolizione del fabbricato rurale ed il costo delle
opere da realizzare e cedere al comune come da convenzione:
esaminiamo pertanto i vari costi
-costo relativo a quanto realizzato per il corpo C pari a:
£ 766.686.971 (desunto voci computo metrico esecutivo)
e quindi ad € 395.960,77
avremo allora
€. 2.186.427,25+€ 395.960,77= € 2.582.388,02
A tale importo va detratto per la realizzazione del progetto il :
-costo di demolizione del fabbricato rurale e relativi annessi:
esso venne computato nel progetto per una somma paria a £ 113.614.160 ovvero ad €
58.676.81 detta somma va però aggiornata ad oggi ovvero per la stessa voce secondo il
prezzario corrente il costo è pari a 13,12 € /mc e quindi come da computo esecutivo si
dovrà moltiplicare il volume da demolire pari a
mc 4694,80 x 13,12 €/mc = € 61.595,77
avremo quindi
€ 2.582.388,02- € 61.595,77=€ 2.520.791,25
-costo per la realizzazione delle opere da cedere al comune Piscina e Tennis pari a :
£ 839.140.100 = € 433.379,69
e quindi per un totale complessivo di € 2.520.791,25-433.379,69= € 2.087.411,56
40

3.2 Beni nel comune di San Giuseppe Vesuviano(NA)
Villa del settecento (omissis) ed annesso suolo di pertinenza
Premessa:
La mancanza di immobili similari oggetto di una possibile comparazione non consentono
di procedere in maniera appropriata attraverso una stima sintetica basata su elementi che
possano farci desumere una scala di valori prossima al valore reale del bene oggetto di
stima, in questi casi è quindi utile ricorrere al criterio cosiddetto “ del valore di
trasformazione” .
Questo metodo di stima trova applicazione negli immobili di particolari pregi artistici o
ambientali per i quali la trasformazione da ipotizzare deve però essere coerente con le
caratteristiche degli immobili stessi.
Ad esempio come nel nostro caso la trasformazione di una antica villa in albergoristorante
o ad altra funzione produttiva, sempre però nei limiti della ordinaria
trasformabilità di questi beni e cioè con trasformazioni interne da operarsi nel rispetto della
planovolumetria esistente e degli elementi architettonici ed artistici da conservare.
Il caso in specie
Prevedendone l’ordinaria produttività conseguente alle trasformazioni ipotizzate, può
determinarsi il valore di mercato del bene trasformato che, diminuito del costo di
trasformazione , equivale al valore di mercato del bene oggetto di stima.
Esprimendo analiticamente questo concetto, avremo :
Vmbt - Ct = Vst
dove: Vmbt =valore di mercato del bene trasformato (espresso in €/mq)
Ct = costo di trasformazione (espresso in €/mq)
Vst = Valore di stima
Orbene per il primo termine Vmbt si sono presi i seguenti parametri di ville ovvero di
immobili similari sui quali viene svolta una attività produttiva di tipo albergo –resort etc.
41

Ad esempio:
VILLA omissis
Un immobile nel comune di Castel S.Giorgio (SA) finemente ristrutturato ed Immerso in
un parco di 5 ettari, ai confini delle province di Napoli e Salerno, a pochi chilometri da
Pompei e dalla Costiera Amalfitana, questa era una residenza nobiliare del 1700 e dopo
un sapiente restauro condotto rispettando a pieno le antiche forme ed i materiali originali,
Villa omissis è stata trasformata in un albergo elegante, accogliente e funzionale che ha
conservato intatto il fascino ed il sapore dei secoli passati.
VILLA omissis
Una antica dimora immersa in un'oasi di verde, posta alle pendici della Collina di
Castelcicala a Nola (Napoli)Via San Francesco 41,facilmente raggiungibile da tutte le
provincie,della-Campania.
VILLA omissis
Villa di fine ottocento immersa nel verde, in via Titoni 8 - Torre del Greco, Napoli
Orbene dai dati assunti attraverso una indagine di mercato si perviene ad un valore per
mq ovvero un prezzo che si attesta tra un valore compreso tra gli 2000 e 3000 €/mq
poiché nella legge tra domanda e offerta ad una offerta esistente sul territorio non
corrisponde una reale domanda trattandosi di immobili di notevoli dimensioni e superfici
con particolari destinazioni e non facilmente collocabili su un mercato ordinario ed
omogeneo, per essi inoltre occorre investire dopo per l’acquisto notevoli capitali, ai fini
della gestione per scopi produttivi, si sono rilevati pertanto i seguenti dati:
per villa omissis €/mq 3000
per villa omissis €/mq 2500
Per villa omissis €/mq3000
Da questi dati o scala di valori si perviene a Vbmt
Infatti 3000+2500+3000/3 = 2833 €/mq in c.t 2800 €/mq
Quindi Vbmt = 2800€/mq (valore di mercato del bene trasformato)
42

Per il nostro caso avremo per Villa omissis in San Giuseppe Vesuviano che il valore
complessivo del bene trasformato è pari a
Vbmt= 2800€/mq x mq1830,38 = € 5.125.064
Il Ct ovvero il costo di trasformazione è pari ad €/mq1200,00
E per il nostro caso sarà :
Ct= 1200€/mq x 1830,38mq = € 2.196.456,00
Possiamo ora pervenire al Vst (valore di stima)
Vst = Vbmt-Ct= € 5.125.064 - € 2.196.456 = € 2.928.608,00
Vst = € 2.928.608,00
A detto valore va aggiunto il valore del terreno di pertinenza, della villa più l’appezzamento
di terreno attiguo . Essi potenzialmente pur potendo costituire un notevole parco attiguo
alla villa una volta che essa venisse ristrutturata, allo stato si presentano in uno stato di
incuria e di abbandono con essenze significative solo in uno spazio laterale alla villa di
circa 1500 mq contornato da un muretto, per l’ appezzamento di terreno che è pertinenza
alla villa avente una superficie complessiva di mq 8936 non vi è alcuna possibilità
edificatoria in quanto l’ambito urbanistico di appartenenza è sprovvisto di un piano
particolareggiato (vedi cert. di dest. urb.ca vedi all. 6) e pertanto ad esso potrà essere
conferito un valore che si attesta sui valori agricoli per i quali però non sussiste alcuna
possibilità edificatoria ovvero nemmeno quella di poter edificare un fabbricato rurale .
Orbene per terreni di carattere agricolo ma con possibilità edificatorie per la realizzazione
di un fabbricato rurale da un indagine di mercato si sono rilevati prezzi tra i 40 e 50 €/mq e
quindi una media intorno ai 45 € /mq a tale prezzo dovrà applicarsi una percentuale di
abbattimento valutabile intorno al 30% per i motivi sopradetti e quindi:
45 x 0,30 = 13,50 45-13,50=€/mq 31,50
e quindi il valore dell’area di pertinenza alla villa sarà
mq 8979 X €/mq 31,50= € 282.838,00
43

Per la restante area attigua all’area di pertinenza della villa ed avente una estensione di
mq 40.992 la destinazione urbanistica dell’area è diversificata ovvero per la consistenza di
cui alla particella nr 1259 pari a mq 22476 si è verificato che essa ricade quasi totalmente
in ambito 6 e pertanto può attribuirsi per analogia lo stesso valore di cui sopra:
€/mq 31,50 e quindi :
mq 22476 x €/mq 31,50= € 707.994,00
per quanto attiene invece le particelle nr 1263 e 1257 per complessivi mq 18.516 la
valutazione non può essere identica poiché le predette ricadono in area C1 destinata ad
edilizia economica e popolare da attuarsi mediante un piano esecutivo P.E.E.P.(piano per
l’edilizia economica e popolare di cui alla legge 167/62 e s.m.i. ). E con precisi indici
edificatori sia territoriali che fondiari ovvero rispettivamente
If terr = 1,76 mc/mq
if fond = 3,5 mc/mq
Anche se allo stato su detta area non sussiste alcun piano esecutivo P.E.E.P ovvero era
esistente, ma allo stato decaduto per legge, permane all’area la destinazione urbanistica
quale area del tipo C1 per la quale si potrà presentare un piano esecutivo ovvero un
P.E.E.P. prevedendo dei programmi costruttivi di edilizia residenziale pubblica, da attuarsi
a mezzo di enti pubblici quali comuni, o I.A.C.P o da cooperative edilizie a proprietà
indivisa. Detta area pertanto non potrà essere valutata alla stregua delle precedenti
ovvero la stima dovrà tenere conto di queste possibilità edificatorie.
Orbene da un indagine di mercato i suoli edificabili in zona rilevabili nel mercato
omogeneo hanno rivelato un prezzo compreso tra 90 €/mq ed i 130 €/mq incidendo per
tale differenza parametri come l’ubicazione del sito in merito alla distanza dai servizi
comuni dalla distanza dal centro urbano nonchè dalla sua posizione intrinseca ovvero da
una eventuale panoramicità del sito, l’ esposizione ed altre caratteristiche che incidono
percentualmente sul prezzo.
Nel nostro caso ci troviamo in un sito posizionato in maniera pressoché decentrata rispetto
al centro urbano ma in una posizione che gode di un’ ottima esposizione essendo tra
l’altro il suolo perfettamente pianeggiante.
44

Pertanto dal prezzo rilevato una volta mediato, dovremmo applicare dei coefficienti di
abbattimento e di miglioramento per quanto sopra detto.
Vmedio rilevato: 90+130/2=110 €/mq
Coeff di abbattimento : distanza centro urbano ; 0,15
Coeff.ti di miglioramento : buona esposizione 0,10
Buona Accessibilità 0,10
Amenità del sito 0,10
Abbattimento 110 – (110 x 0,15)= 110 -16,50 = 93,50
Miglioramento : 93,50+(93,50 x 0,10) = 93,50 +9.35= 102,85
102,85+ (102,85 x 0,10) = 102,85 +10,28 =113,13
113,13+ (113,13 x 0,10) = 113,10 +11.31= 124,41€/mq
Che per arrotondamento può portarsi ad €/mq125,00
Detto valore però è relativo ad un suolo edificatorio per il quale sussiste una edificabilità
immediata nel nostro caso invece attualmente per il suolo non sussiste alcun piano
esecutivo pur permanendo per esso la possibilità di approntare un piano per il quale possa
essere previsto un programma costruttivo; tale circostanza porta a dover considerare un
abbattimento a detto valore in ragione del 30%
E pertanto €/mq 125 –(0,30 x 125)= 125-37,50= €/mq 87,50
Avremo pertanto che il valore della restante parte di terreno sarà :
mq 18516 x €/mq 87,50 = € 1.588.650
45

III LOTTO (Beni nel comune di San Giuseppe Vesuviano)
Trattasi di un suolo avente una consistenza complessiva di mq 40.992 attiguo al suolo di
pertinenza di cui al lotto II esso è riportato in catasto terreni al foglio di mappa nr 10 del
comune di San Giuseppe Vesuviano alla particelle nn.rr. 1258-1260-1264 e confina a
nord con proprietà della stessa società di cui alle particelle 1260 e 1264 foglio di mappa nr
10, ad ovest con via muri dei Boschi a est e sud con la proprietà omissis
Il lotto e complessivamente stimato in € 2.094.360,00
5)Conclusioni
Ringraziando per la fiducia accordata rassegno la presente relazione di consulenza e di
stima , che si compone di 50 pagine dattiloscritte su unica facciata e nr 6 allegati nonché
nr 24 foto a colori rappresentati i luoghi , nr 15 tavole ovvero elaborati grafici a colori in
formato A/4 rappresentanti le consistenze immobiliari rilevate.
Si allega inoltre un supporto informatico (CD) sul quale è riportata la relazione di
consulenza e stima con le relative foto e tutti gli elaborati grafici generati con file avente
estensione pdf onde evitare manipolazioni, nonché copia delle visure ipocatastali
Salerno li’ 19 Marzo 2007
il c.t.u.
Ing Ciro Iannicelli
50