TRIBUNALE di SALA CONSILINA - Aste Giudiziarie Salerno
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<strong>TRIBUNALE</strong> <strong>di</strong> <strong>SALA</strong> <strong>CONSILINA</strong><br />
Sezione Fallimentare<br />
RELAZIONE TECNICA ESTIMATIVA<br />
dei beni immobili <strong>di</strong> pertinenza della società<br />
“CIPI Immobiliare s.r.l.” nell’Area industriale del<br />
Comune <strong>di</strong> Polla (SA), C.da Sant’Antuono.<br />
Fallimento 7/2009 1-2.<br />
Giu<strong>di</strong>ce delegato: dott. Agostino PASQUARIELLO<br />
Curatore: dott. Michele Iuliano<br />
Consulente Tecnico: Ing. Domenico Giaffrida<br />
1. PREMESSA<br />
In data 12 giugno 2010, io sottoscritto Dr. Ing. Giaffrida Domenico,<br />
residente in via Macchia Italiana n°12, Sala Consilina (SA), e iscritto all’Or<strong>di</strong>ne<br />
degli Ingegneri <strong>di</strong> <strong>Salerno</strong> con il n°5300 ed all’Albo dei Consulenti Tecnici del<br />
Tribunale <strong>di</strong> Sala Consilina al n°138, venivo nominato Consulente Tecnico dal<br />
Curatore del fallimento in oggetto nella persona della dott. Michele Iuliano (cfr.<br />
Allegato n.11) e contestualmente ricevevo la documentazione inerente ai beni da<br />
stimare.<br />
Fallimento 7/09 1-2 1 <strong>di</strong> 53<br />
Ing. Domenico Giaffrida
Venivo quin<strong>di</strong> incaricato <strong>di</strong> procedere alla:<br />
1. descrizione e valutazione tecnica – economica degli immobili siti in Polla (SA) alla<br />
C.da Sant’Antuono, <strong>di</strong> proprietà della fallita “CIPI Immobiliare s.r.l.” <strong>di</strong>stinti in<br />
catasto al Foglio 39 part. 797 sub., al Foglio 39 part. 1054 sub3, al Foglio 39 part.<br />
1056 sub.2, sub.7, sub.8, al Foglio 39 part. 1175, 1176, 1177.<br />
Gli immobili appresso descritti sono al sottoscritto noti in seguito a<br />
ricognizioni e rilievi in loco, alla consultazione degli elaborati <strong>di</strong> progetto e <strong>di</strong><br />
variante, atti e documenti, allegati alla presente relazione.<br />
2. SVOLGIMENTO DELLE OPERAZIONI DI CONSULENZA<br />
Le indagini propedeutiche alla relazione <strong>di</strong> stima si sono svolte secondo<br />
l’or<strong>di</strong>ne seguente:<br />
a) assunzione degli elementi <strong>di</strong> fatto che stanno alla base del lavoro<br />
peritale oltre ricerche e approfon<strong>di</strong>menti presso i competenti uffici<br />
pubblici per procedere all’estrazione <strong>di</strong> copie dei relativi documenti <strong>di</strong><br />
interesse;<br />
b) valutazione e interpretazione del materiale così raccolto in relazione ai<br />
quesiti posti dal Curatore fallimentare;<br />
c) esposizione nella relazione che segue delle conclusioni raggiunte.<br />
Al fine <strong>di</strong> poter rispondere ai quesiti formulatimi, ho svolto una serie <strong>di</strong><br />
accertamenti propedeutici al lavoro; in data 28 giugno 2010, presso l’Agenzia<br />
del territorio <strong>di</strong> <strong>Salerno</strong> (sede staccata <strong>di</strong> <strong>Salerno</strong>) ho acquisito copie degli<br />
estratti <strong>di</strong> mappa degli immobili in oggetto, delle visure storiche catastali e<br />
delle planimetrie catastali (cfr. Allegato n.1).<br />
Successivamente, in data 11 luglio 2010 presso l’Ufficio E<strong>di</strong>lizia del<br />
Comune <strong>di</strong> Polla ho estratto la certificazione comprovante:<br />
Fallimento 7/09 1-2 2 <strong>di</strong> 53<br />
Ing. Domenico Giaffrida
- la regolarità e<strong>di</strong>lizia in merito all’esistenza delle concessioni<br />
e<strong>di</strong>lizie e delle concessioni in variante oltre ad effettuare ricerche<br />
<strong>di</strong> archivio in merito all’esistenza della certificazione <strong>di</strong> agibilità<br />
ed abitabilità degli immobili (cfr. Allegato n.3 e 6);<br />
- parte dei progetti presenti nell’archivio comunale riguardanti la<br />
costruzione degli immobili (cfr. Allegato n.5-a);<br />
in data 24 agosto 2010 presso lo stesso Ufficio Tecnico del Comune <strong>di</strong><br />
Polla ho estratto la certificazione comprovante:<br />
- la destinazione urbanistica delle aree oggetto della procedura<br />
(cfr. Allegato n.4);<br />
in data 30 agosto 2010 presso gli uffici dell’agenzia Equitalia Polis SpA<br />
per la provincia <strong>di</strong> <strong>Salerno</strong> (sede <strong>di</strong> Sala Consilina), ho estratto la<br />
documentazione attestante:<br />
- lo stato degli oneri e tributi dovuti presso le pubbliche<br />
amministrazioni a carico della società CI.PI. Immobiliare s.r.l. 1<br />
con sede presso l’area industriale del Comune <strong>di</strong> Polla (SA), alla<br />
contrada Sant’Antuono (cfr. Allegato n.8).<br />
Infine, in data 8 ottobre 2010 presso lo stu<strong>di</strong>o dell’Ing. Langone 2 , ho<br />
acquisito parte della documentazione progettuale e documentale inerente le<br />
opere eseguite, caratteristiche peculiari, certificazioni <strong>di</strong> collaudo e <strong>di</strong> prova<br />
delle strutture fondali e in elevazione (cfr. Allegato n.5-c e 6).<br />
1 Si precisa che la “Ci.Pi. snc <strong>di</strong> Omissis & C.”, con sede in Atena Lucana, è stata<br />
trasformata da società in nome collettivo denominata “Ci.Pi. snc <strong>di</strong> Omissis & C.”, -<br />
P.IVA 01220220659 – in società in accoman<strong>di</strong>ta semplice denominata “Ci.Pi. sas <strong>di</strong> Omissis<br />
& C.”, con sede in Atena Lucana - P.IVA 01220220659 – con atto a rogito Notaio<br />
Roberto Orlando <strong>di</strong> Polla del 11.06.2009 Rep. 17448 e Racc. 5847 e, successivamente la società<br />
“Ci.Pi. sas <strong>di</strong> Omissis & C.”, è stata trasformata in una società a responsabilità limitata<br />
la cui denominazione sociale è “CIPI Immobiliare srl”, con sede in Polla – P.IVA 01220220659<br />
con atto a rogito notaio Roberto Orlando <strong>di</strong> Polla del 6.08.2009 trascritto presso l’Agenzia del<br />
Territorio Ufficio Provinciale <strong>di</strong> <strong>Salerno</strong> in data 10.08.2009 ai nn. 38426/30630.<br />
2 Progettista architettonico e strutturale, nonché <strong>di</strong>rettore dei lavori dei cantieri che hanno<br />
interessato la realizzazione del complesso commerciale in oggetto.<br />
Fallimento 7/09 1-2 3 <strong>di</strong> 53<br />
Ing. Domenico Giaffrida
Tale documentazione viene all’uopo allegata alla presente relazione.<br />
Dopo una prima fase, durante la quale si sono esaminati gli atti già a mia<br />
<strong>di</strong>sposizione, in data 9 agosto 2010 mi recai presso l’immobile oggetto del<br />
fallimento per il primo dei sopralluoghi, ripresi successivamente, in data 10<br />
settembre 2010 e in data 30 ottobre 2010. Durante questi sopralluoghi ho<br />
provveduto ad effettuare i riscontri, ispezioni e i rilievi metrici dovuti per<br />
l’espletamento dell’incarico ed eseguito il rilievo fotografico (cfr. Allegato n.2).<br />
3. IDENTIFICAZIONE CATASTALE DEI BENI OGGETTO DEL FALLIMENTO<br />
Trattasi <strong>di</strong> un immobile polifunzionale <strong>di</strong> circa 28000 mq <strong>di</strong> superficie<br />
coperta con destinazione commerciale/<strong>di</strong>rezionale/residenziale, comprendente<br />
locali ad uso deposito e magazzino, locali ad uso commerciale per la<br />
<strong>di</strong>stribuzione all’ingrosso e la ven<strong>di</strong>ta al dettaglio, un appartamento, uffici<br />
de<strong>di</strong>cati, oltre a spazi esterni attrezzati (circa 35000 mq) che sono, per la quasi<br />
totalità, pavimentati con asfalto e destinati al parcamento degli autoveicoli oltre<br />
agli spazi <strong>di</strong> manovra. Il compen<strong>di</strong>o immobiliare è sito lungo la SS 19 – località<br />
Sant’Antuono a circa 4 km dall’uscita autostradale dell’A3 SA-RC <strong>di</strong> Polla e a<br />
circa 3 km da quella <strong>di</strong> Atena Lucana e risulta <strong>di</strong>stinta catastalmente come <strong>di</strong><br />
seguito riportato (cfr. Allegato n.3).<br />
In Catasto:<br />
- Fabbricati:<br />
Comune <strong>di</strong> Polla, Provincia <strong>di</strong> <strong>Salerno</strong>, Contrada Sant’Antuono SNC piano T,<br />
Foglio 39 – part. 797 – sub 2 3 – Cat. C/2 – Cl.7 – Consist. 42m 2 - R.C.<br />
€121,47; Dati derivanti da variazione nel classamento del 21/11/2007 n.<br />
41428 .1/2007 in atti dal 21/11/2007 (protocollo n. SA0579108);<br />
Comune <strong>di</strong> Polla, Provincia <strong>di</strong> <strong>Salerno</strong>, Via del convento <strong>di</strong> Sant’Antonio<br />
piano T, Foglio 39 – part. 1054 – sub 3 – Cat. C/2 – Cl.3 – Consist. 5m 2 -<br />
3 Trattasi del locale pompe delle vasche antincen<strong>di</strong>o interrate a servizio dei locali<br />
commerciali ma <strong>di</strong>slocati al <strong>di</strong> sotto della particella 797 al Foglio 39 ed intestata ad altra società.<br />
Fallimento 7/09 1-2 4 <strong>di</strong> 53<br />
Ing. Domenico Giaffrida
R.C. €7,75; Dati derivanti da (Altre) del 11/04/2002 n. 129482 .1/2002 in atti<br />
dal 10/05/2002 (protocollo n.166197) A.N. 5 del 072-96 SFUG.IMP P.TA<br />
2327;<br />
Comune <strong>di</strong> Polla, Provincia <strong>di</strong> <strong>Salerno</strong>, Contrada Sant’Antuono SNC piano 1,<br />
Foglio 39 – part. 1056 – sub 2 – Cat. A/2 – Cl.5 – Consist. 8 vani - R.C.<br />
€495,80 – L960.000; Dati derivanti da variazione del 22/02/1999 n.3451<br />
.1/1999 in atti dal 22/02/1999 <strong>di</strong>visione ampliamento ultimazione <strong>di</strong><br />
fabbricato urbano;<br />
Comune <strong>di</strong> Polla, Provincia <strong>di</strong> <strong>Salerno</strong>, Contrada Sant’Antuono SNC piano T,<br />
Foglio 39 – part. 1056 – sub 7 – Cat. D/8 - R.C. €135.256,00; Dati derivanti<br />
da variazione nel classamento del 18/06/2010 n. 23826 .1/2010 in atti dal<br />
18/06/2010 (protocollo n. SA0304803);<br />
Comune <strong>di</strong> Polla, Provincia <strong>di</strong> <strong>Salerno</strong>, Contrada Sant’Antuono SNC piano T,<br />
Foglio 39 – part. 1056 – sub 8 – Cat. D/8 - R.C. €98.550,00; Dati derivanti<br />
da variazione nel classamento del 18/06/2010 n. 23826 .1/2010 in atti dal<br />
18/06/2010 (protocollo n. SA0304803);<br />
- Terreni (aree <strong>di</strong> pertinenza):<br />
Comune <strong>di</strong> Polla, Provincia <strong>di</strong> <strong>Salerno</strong>, Contrada Sant’Antuono SNC piano T,<br />
Foglio 39 – part. 1175 – Cat. Area urbana – Consist. 10305m 2 ; Dati derivanti<br />
da variazione del 17/07/2009 n.36115 .1/2009 in atti dal 17/07/2009<br />
(protocollo n.SA0348583) Variazione per mo<strong>di</strong>fica identificativo;<br />
Dall’ultima planimetria in atti Foglio 39 – part. 1056 – sub 5.<br />
Comune <strong>di</strong> Polla, Provincia <strong>di</strong> <strong>Salerno</strong>, Contrada Sant’Antuono SNC piano T,<br />
Foglio 39 – part. 1176 – Bene comune non censibile; Dati derivanti da<br />
variazione del 17/07/2009 n.36116 .1/2009 in atti dal 17/07/2009 (protocollo<br />
n.SA0348584) Variazione per mo<strong>di</strong>fica identificativo;<br />
Dall’ultima planimetria in atti Foglio 39 – part. 1056 – sub 4.<br />
Comune <strong>di</strong> Polla, Provincia <strong>di</strong> <strong>Salerno</strong>, Contrada Sant’Antuono SNC piano T,<br />
Foglio 39 – part. 1177 – Cat. Area urbana – Consist. 115m 2 ; Dati derivanti<br />
da variazione del 17/07/2009 n.36114 .1/2009 in atti dal 17/07/2009<br />
(protocollo n.SA0348576) Variazione per mo<strong>di</strong>fica identificativo.<br />
Dall’ultima planimetria in atti Foglio 39 – part. 1056 – sub 6.<br />
Fallimento 7/09 1-2 5 <strong>di</strong> 53<br />
Ing. Domenico Giaffrida
Uno stralcio dell’ultima planimetria in atti delle particelle catastali<br />
descritte è riportata per sintesi nella figura seguente (cfr. Allegato n.1).<br />
Figura 1 – Stralcio planimetrico<br />
Foto aerea - Inquadramento terrritoriale<br />
Fallimento 7/09 1-2 6 <strong>di</strong> 53<br />
Ing. Domenico Giaffrida
4. RIFERIMENTI URBANISTICI EDILIZI<br />
Sono stati acquisiti presso l’Ufficio Tecnico del Comune <strong>di</strong> Polla,<br />
relativamente ai beni oggetto del fallimento, i numeri <strong>di</strong> pratiche delle<br />
certificazioni e degli atti autorizzativi e<strong>di</strong>lizi in merito (cfr. Allegato n.3).<br />
La realizzazione delle opere è avvenuta tramite:<br />
− Concessione ad eseguire i lavori relativi alla costruzione <strong>di</strong> un<br />
complesso commerciale a<strong>di</strong>bito alla ven<strong>di</strong>ta all’ingrosso ed al<br />
dettaglio <strong>di</strong> generi alimentari, pratica e<strong>di</strong>lizia n.2430 del<br />
11/01/1994, rilasciata al sig. Omissis nella sua qualità <strong>di</strong><br />
amministratore della <strong>di</strong>tta CI.PI. SNC con sede in Atena Lucana<br />
alla via Nazionale (Comune <strong>di</strong> Polla - Zona P.I.P. Lotti n.87, 88,<br />
91, 94, 95);<br />
− Concessione <strong>di</strong> variante, pratica e<strong>di</strong>lizia n.2430 prot. 3226 del<br />
14/08/1998, (compresa la sanatoria della vasca antincen<strong>di</strong>o ai<br />
sensi dell’art.13 della legge n.47/1985), rilasciata al sig. Omissis<br />
nella sua qualità <strong>di</strong> amministratore della <strong>di</strong>tta CI.PI. SNC<br />
con sede in Atena Lucana alla via Nazionale (Comune <strong>di</strong> Polla -<br />
Zona P.I.P. Lotti n.87, 88, 91, 94, 95);<br />
− Concessione ad eseguire i lavori relativi all’ampliamento <strong>di</strong> un<br />
complesso commerciale a<strong>di</strong>bito alla ven<strong>di</strong>ta al dettaglio con<br />
alloggio custode, pratica e<strong>di</strong>lizia n.2892 del 16/08/1999, prot.<br />
3969, rilasciata al sig. Omissis nella sua qualità <strong>di</strong><br />
amministratore della <strong>di</strong>tta CI.PI. SNC con sede in Atena Lucana<br />
Fallimento 7/09 1-2 7 <strong>di</strong> 53<br />
Ing. Domenico Giaffrida
alla via Nazionale (Comune <strong>di</strong> Polla - Zona P.I.P. Lotti n.59, 66,<br />
67, 68, 69, 87, 88, 89, 90, 91, 92, 93, 94, 95);<br />
− Concessione ad eseguire i lavori relativi all’ampliamento <strong>di</strong> un<br />
complesso commerciale a<strong>di</strong>bito alla ven<strong>di</strong>ta al dettaglio con<br />
alloggio custode ricadente nel raggio <strong>di</strong> ml 150,00 dal fossato<br />
Sant’Antuono, pratica e<strong>di</strong>lizia n.3114 del 25/01/2000, prot. 3969,<br />
rilasciata al sig. Omissis nella sua qualità <strong>di</strong><br />
amministratore della <strong>di</strong>tta CI.PI. SNC con sede in Atena Lucana<br />
alla via Nazionale (Comune <strong>di</strong> Polla - Zona P.I.P. Lotti n.59, 66,<br />
67, 68, 69, 87, 88, 89, 90, 91, 92, 93, 94, 95);<br />
− Concessione <strong>di</strong> variante, pratica e<strong>di</strong>lizia n.3197 prot. 7987 del<br />
9/10/2000, alla C.E. 3314/2000 per l’esecuzione lavori <strong>di</strong><br />
ampliamento <strong>di</strong> un complesso commerciale con alloggio custode,<br />
rilasciata al sig. Omissis nella sua qualità <strong>di</strong><br />
amministratore della <strong>di</strong>tta CI.PI. SNC con sede in Atena Lucana<br />
alla via Nazionale (Comune <strong>di</strong> Polla - Zona P.I.P. Lotti n.59, 66,<br />
67, 68, 69, 87, 88, 89, 90, 91, 92, 93, 94, 95) 4 ;<br />
− Concessione <strong>di</strong> variante c.o. e Sanatoria, pratica e<strong>di</strong>lizia n.3333<br />
prot. 9846 del 5/12/2001, alla C.E. 3314/2000 e successiva<br />
Variante n.3197/2000 per l’esecuzione lavori <strong>di</strong> ampliamento <strong>di</strong><br />
un complesso commerciale con alloggio custode e Sanatoria ai<br />
4 Con delibera del Comune <strong>di</strong> Polla n.57 del 29/11/1999, veniva approvato l’accorpamento<br />
dei lotti 66, 67, 68 e 69 ai lotti 87, 88, 89, 90, 91, 92, 93 e 95, con conseguente accorpamento<br />
degli originari capannoni con la conseguente traslazione del tratto <strong>di</strong> strada interna che<br />
originariamente <strong>di</strong>videva i due lotti dando atto che tale traslazione è da considerarsi variante al<br />
P.I.P., assegnando alla <strong>di</strong>tta CI.PI. s.n.c. <strong>di</strong> Omissis & C. ogni onere determinato dalla<br />
detta variazione. Successivamente in data 9/10/2003 ed in data 24/12/2004 veniva ceduto dal<br />
Comune <strong>di</strong> Polla alla <strong>di</strong>tta CI.PI. s.n.c. <strong>di</strong> Omissis & C. la parte <strong>di</strong> terreno inizialmente<br />
Fallimento destinata 7/09 a strada. 1-2 8 <strong>di</strong> 53<br />
Ing. Domenico Giaffrida
sensi dell’art. 13 L.47/85 e s.m.i. <strong>di</strong>: locali pompe, parte alloggio<br />
custode e parte della recinzione, rilasciata al sig. Omissis<br />
nella sua qualità <strong>di</strong> amministratore della <strong>di</strong>tta CI.PI. SNC con<br />
sede in Atena Lucana alla via Nazionale (Comune <strong>di</strong> Polla - Zona<br />
P.I.P. Lotti n.59, 66, 67, 68, 69, 87, 88, 89, 90, 91, 92, 93, 94, 95).<br />
Sono stati acquisiti inoltre:<br />
− certificazione <strong>di</strong> destinazione urbanistica attestante che l’area su<br />
cui insistono gli immobili della società (lotti n. 59, 66, 67, 68, 69,<br />
87, 88, 89, 90, 91, 92, 93, 94, 95 del Piano P.I.P. del Comune <strong>di</strong><br />
Polla), ricade nel P.R.G., in zona D “zona produttiva industriale”.<br />
Si precisa che i lotti n. 69, 90, 92, 93, 94, 95 ricadono in area<br />
sottoposta a vincolo <strong>di</strong> tutela paesaggistica ai sensi dell’art. 142<br />
comma 1- lett. c, del D.L.vo 22/1/2004 n.42 (cd: co<strong>di</strong>ce dei beni<br />
culturali e del paesaggio) (cfr. Allegato n.4).<br />
− per il complesso immobiliare è stata rinvenuta presso l’ufficio<br />
tecnico del comune <strong>di</strong> Polla la Certificazione <strong>di</strong> agibilità parziale<br />
per la parte riferita ai lotti 87, 88, 91, 94 e 95 dell’area P.I.P.<br />
rilasciata il 15/11/1995 (cfr. Allegato n.6), mentre per gli altri<br />
stabili sono presenti la Richiesta <strong>di</strong> Autorizzazione all’agibilità ed<br />
una serie <strong>di</strong> documentazioni che dal rilascio <strong>di</strong> questa invece<br />
<strong>di</strong>pendono, tra cui le autorizzazioni sanitarie e la certificazione <strong>di</strong><br />
prevenzione incen<strong>di</strong>;<br />
− Autorizzazione sanitaria per il deposito all’ingrosso <strong>di</strong> alimenti e<br />
bevande n.88 del 08/01/1997 (cfr. Allegato n.6);<br />
− Autorizzazione sanitaria per laboratorio <strong>di</strong> sostanze alimentari<br />
n.112 del 29/08/1998 (cfr. Allegato n.6);<br />
Fallimento 7/09 1-2 9 <strong>di</strong> 53<br />
Ing. Domenico Giaffrida
− Autorizzazione sanitaria per laboratorio preparazione e<br />
somministrazione <strong>di</strong> sostanze alimentari e bevande n.113 del<br />
02/12/1998 (cfr. Allegato n.6);<br />
− CPI rilasciato dal Comando Provinciale dei Vigili del fuoco <strong>di</strong><br />
<strong>Salerno</strong> il 13/09/2005 n. Prat. 32187 e Prot.llo n. 4435 (cfr.<br />
Allegato n.6);<br />
− Certificato <strong>di</strong> collaudo statico in corso d’opera e finale delle<br />
opere in c.a. realizzate nel 1994/95; l'attestazione da parte<br />
dell'Ufficio del Genio Civile <strong>di</strong> <strong>Salerno</strong> avveniva con certificato<br />
depositato in data 07/02/1996 prot. 2470 reg. 45124 a firma<br />
dell'ing. Bove Giuseppe (cfr. Allegato n.6);<br />
− Certificato <strong>di</strong> collaudo statico delle opere in c.a.<br />
realizzate nel 2000/02; l'attestazione da parte dell'Ufficio del<br />
Genio Civile <strong>di</strong> <strong>Salerno</strong> avveniva con certificato depositato in data<br />
14/01/2003 reg. 61146 a firma dell'arch. Miccoli Pierluigi (cfr.<br />
Allegato n.6).<br />
Per quanto a conoscenza dello scrivente, dalla documentazione in atti e<br />
dalle notizie fornite dall’ufficio tecnico comunale <strong>di</strong> Polla, non esiste per<br />
nessuno dei beni oggetto <strong>di</strong> indagine un particolare vincolo urbanistico che<br />
possa incidere negativamente sul patrimonio e<strong>di</strong>ficato esistente e/o limitarne il<br />
go<strong>di</strong>mento, né vincoli <strong>di</strong> carattere storico – artistico – paesaggistico5.<br />
5 Eccezion fatta per il vincolo <strong>di</strong> tutela paesaggistica per una porzione dei lotti così come<br />
riportato al punto precedente e nella Certificazione <strong>di</strong> destinazione urbanistica dell’area (cfr.<br />
Allegato n.4).<br />
Fallimento 7/09 1-2 10 <strong>di</strong> 53<br />
Ing. Domenico Giaffrida
5. TITOLARITÀ E DISPONIBILITÀ DEI BENI<br />
La particella in catasto al Foglio 39 – part. 797 – sub.2, risulta essere <strong>di</strong><br />
proprietà della società “Otte OG Halvtredes e GS” con sede in Danimarca e<br />
co<strong>di</strong>ce fiscale 95115830630, istrumento (Atto pubblico) del 23/03/2009 – nota<br />
presentata con modello unico n.11019 .1/2009 in atti dal 27/03/2009 –<br />
repertorio n.:17281, Rogante Omissis 6 .<br />
L’immobile (cabina elettrica) in catasto al Foglio 39 – part. 1054 – sub.3,<br />
risulta essere <strong>di</strong> proprietà della società “CI.PI. <strong>di</strong> Omissis & C.” con<br />
sede in Atena Lucana e co<strong>di</strong>ce fiscale 01220220659.<br />
L’immobile in catasto al Foglio 39 – part. 1056 – sub.2, risulta essere <strong>di</strong><br />
proprietà della società “CI.PI. S.N.C. <strong>di</strong> Omissis & C.” con sede in<br />
Atena Lucana e co<strong>di</strong>ce fiscale 01220220659.<br />
L’immobile commerciale in catasto al Foglio 39 – part. 1056 – sub.7 e<br />
sub. 8, risulta essere <strong>di</strong> proprietà della società “CI.PI. <strong>di</strong> Omissis & C.”<br />
con sede in Atena Lucana e co<strong>di</strong>ce fiscale 01220220659.<br />
L’area pertinenziale agli immobili commerciali in catasto al Foglio 39 –<br />
part. 1175, 1176, 1177, risulta essere <strong>di</strong> proprietà della società “CI.PI. <strong>di</strong> Omissis<br />
& C.” con sede in Atena Lucana e co<strong>di</strong>ce fiscale<br />
01220220659.<br />
Gli immobili sono ad oggi tenuti in possesso dalla fallita società “CIPI<br />
Immobiliare srl”, con sede in Polla – P.IVA 01220220659, nei quali si esercita<br />
ancora attività <strong>di</strong> carattere commerciale con il centro <strong>di</strong> <strong>di</strong>stribuzione<br />
all’ingrosso nei settori food, non food e freschi e l’ipermercato con la ven<strong>di</strong>ta al<br />
dettaglio attraverso due società che hanno in locazione gli immobili.<br />
6 È’ il locale pompe-vasche antincen<strong>di</strong>o a servizio del complesso commerciale attiguo,<br />
proprietà della società “CI.PI. S.N.C. <strong>di</strong> Omissis & C.” con sede in Atena Lucana e<br />
Fallimento co<strong>di</strong>ce fiscale 7/09 1-2 01220220659.<br />
11 <strong>di</strong> 53<br />
Ing. Domenico Giaffrida
Le società locatarie sono:<br />
- “CIPI PROPERTIES s.r.l.” con sede in Sant’Arsenio, via Foce 55,<br />
iscritta presso il Registro delle Imprese <strong>di</strong> <strong>Salerno</strong> al n.<br />
04009860653 e presso la CCIAA <strong>di</strong> <strong>Salerno</strong>, iscritta al n.335908<br />
del REA, P.IVA 04009860653 in persona del suo amministratore Omissis<br />
;<br />
- “NUOVA GM s.r.l.” con sede in Sant’Arsenio, via Foce 55,<br />
iscritta al n. 03789880659 del Registro delle Imprese <strong>di</strong> <strong>Salerno</strong><br />
ed al n.SA-321080 del REA presso la CCIAA <strong>di</strong> <strong>Salerno</strong>, C.F. e<br />
P.IVA 03789880659 in persona del suo amministratore Omissis<br />
;<br />
Nella pianta sottostante è riportata la ripartizione schematica interna delle<br />
superfici in funzione delle società locatarie.<br />
I contratti <strong>di</strong> locazione in essere per entrambe le società hanno una<br />
durata fissata in anni 6 (sei) che decorrono dalla data 3 gennaio 2009 al 3<br />
gennaio 2015 (cfr. Allegato n.9).<br />
Fallimento 7/09 1-2 12 <strong>di</strong> 53<br />
Ing. Domenico Giaffrida
6. DOCUMENTAZIONE IPOCATASTALE<br />
Dalla verifica della documentazione ipocatastale prodotta dal Curatore<br />
fallimentare (cfr. Allegato n.7), risultano sugli immobili in oggetto, le seguenti<br />
formalità pregiu<strong>di</strong>zievoli – trascrizioni e iscrizioni – <strong>di</strong> seguito riportate:<br />
−<br />
Trascrizione del 11/04/2005 Registro Generale 17904 Registro<br />
Particolare 12887<br />
Pubblico ufficiale Notaio ORLANDO ROBERTO Repertorio 11275/2756 del 07/04/2005<br />
ATTO TRA VIVI – CESSIONE DI FITTI<br />
Immobili siti in POLLA (SA)<br />
−<br />
Iscrizione del 11/04/2005 Registro Generale 17905 Registro<br />
Particolare 3365<br />
Pubblico ufficiale Notaio ORLANDO ROBERTO Repertorio 11275/2756 del 07/04/2005<br />
IPOTECA VOLONTARIA – CONCESSIONE A GARANZIA DI FINANZIAMENTO<br />
Immobili siti in POLLA (SA)<br />
−<br />
Iscrizione del 11/05/2007 Registro Generale 25815 Registro<br />
Particolare 6451<br />
Pubblico ufficiale Notaio ORLANDO ANTONIO Repertorio 52519 del 10/05/2007<br />
IPOTECA VOLONTARIA – CONCESSIONE A GARANZIA DI FINANZIAMENTO<br />
Immobili siti in POLLA (SA)<br />
−<br />
Trascrizione del 10/08/2009 Registro Generale 38426 Registro<br />
Particolare 30630<br />
Pubblico ufficiale Notaio ORLANDO ROBERTO Repertorio 17633/5960 del 06/08/2009<br />
ATTO TRA VIVI – TRASFORMAZIONE DI SOCIETA’<br />
Immobili siti in POLLA (SA)<br />
−<br />
Iscrizione del 30/09/2009 Registro Generale 44537 Registro<br />
Particolare 5179<br />
Pubblico ufficiale <strong>TRIBUNALE</strong> DI <strong>SALA</strong> <strong>CONSILINA</strong> (SA) Repertorio 425/2009 del<br />
28/08/2009<br />
Fallimento 7/09 1-2 13 <strong>di</strong> 53<br />
Ing. Domenico Giaffrida
IPOTECA GIUDIZIALE – derivante da DECRETO INGIUNTIVO<br />
Immobili siti in POLLA (SA)<br />
−<br />
Iscrizione del 10/10/2000 Registro Generale 27016 Registro<br />
Particolare 4521<br />
Pubblico ufficiale Notaio MARIA D’ALESSIO Repertorio 13643 del 06/10/2000<br />
IPOTECA VOLONTARIA - derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO<br />
Immobili siti in POLLA (SA).<br />
7. ONERI E TRIBUTI AFFERENTI AGLI IMMOBILI<br />
Dall’indagine svolta presso gli uffici dell’agenzia Equitalia Polis SpA per<br />
la provincia <strong>di</strong> <strong>Salerno</strong> (sede <strong>di</strong> Sala Consilina), risultano a carico della società<br />
CI.PI. Immobiliare s.r.l. per gli immobili in oggetto gli oneri e tributi riportati<br />
nell’allegato n.8.<br />
8. GENERALITÀ SULLA ZONA OVE RICADONO GLI IMMOBILI<br />
I beni immobili sono situati su una superficie costituita dai lotti n. 59, 66,<br />
67, 68, 69, 87, 88, 89, 90,91, 92, 93, 94, 95 del Piano P.I.P. del Comune <strong>di</strong> Polla<br />
(cfr. Allegato n.4) in località Sant’Antuono. Tale zona industriale, sorta lungo le<br />
<strong>di</strong>rettrici principali <strong>di</strong> collegamento dei comuni del comprensorio val<strong>di</strong>anese, ha<br />
visto nascere i primi inse<strong>di</strong>amenti produttivi a partire dalla prima metà degli<br />
anni ‘90 attraverso l’intervento comunale.<br />
L’area PIP comunale, immersa nel cuore del Vallo <strong>di</strong> Diano, pur<br />
in<strong>di</strong>viduata a debita <strong>di</strong>stanza dai centri abitati <strong>di</strong> Polla, Sant’Arsenio, Atena<br />
Lucana e Sala Consilina, è geograficamente facilmente raggiungibile attraverso<br />
l’autostrada SA-RC e quin<strong>di</strong> dalla SS 19 delle Calabrie.<br />
Quasi la totalità dell’area in oggetto è stata interessata da interventi <strong>di</strong><br />
bonifica con riporti <strong>di</strong> terreno e la realizzazione <strong>di</strong> rilevati, al fine <strong>di</strong> eseguire un<br />
Fallimento 7/09 1-2 14 <strong>di</strong> 53<br />
Ing. Domenico Giaffrida
innalzamento della quota del piano <strong>di</strong> campagna; tutto ciò si è reso necessario<br />
alla luce della quota originaria dell’area, ben al <strong>di</strong>sotto della sede stradale<br />
prospiciente, della prossimità con area sottoposta a vincolo <strong>di</strong> tutela<br />
paesaggistico, e alla necessità <strong>di</strong> avere un piano <strong>di</strong> posa delle fondamenta<br />
superficiali delle strutture più stabile <strong>di</strong> quello originario.<br />
Su l’area PIP complessiva sono presenti circa 60 attività produttive<br />
aziendali già operanti ed altrettanti ulteriori inse<strong>di</strong>amenti previsti per il prossimo<br />
futuro 7 ; la tipologia <strong>di</strong> aziende inse<strong>di</strong>ate sull’area varia da quelle prettamente<br />
artigianali che si occupano della produzione <strong>di</strong> lavorati e semilavorati per<br />
l’industria alimentare e non, a quelle con vocazione commerciale e <strong>di</strong><br />
<strong>di</strong>stribuzione. Ogni lotto ad oggi <strong>di</strong>spone dei collegamenti alle reti <strong>di</strong><br />
acquedotto, fognatura, energia elettrica, telefonia.<br />
7 Fonte: Documento Programmatico del PUC L.R. n.16/2004 del Comune <strong>di</strong> Polla.<br />
Fallimento 7/09 1-2 15 <strong>di</strong> 53<br />
Ing. Domenico Giaffrida
9. DESCRIZIONE DEGLI IMMOBILI OGGETTO DI STIMA<br />
Il complesso immobiliare, raggiungibile dalla SS19 per Polla (SA)<br />
(località Sant’Antuono), è composto da una serie <strong>di</strong> locali commerciali destinati<br />
alla ven<strong>di</strong>ta al dettaglio (Ipermercato denominato “Elim Iper Polla”) e <strong>di</strong> altri<br />
locali destinati a <strong>di</strong>stribuzione all’ingrosso “Cash & Carry”, oltre agli ambienti<br />
specifici per la movimentazione, stoccaggio e immagazzinamento merci ed<br />
imballi, questi ultimi comprensivi <strong>di</strong> aree refrigerate fisse e mobili <strong>di</strong>stinte;<br />
soltanto l’estremità a sud del complesso si eleva su due livelli con il piano<br />
superiore destinato in parte ad accogliere gli uffici delle attività commerciali al<br />
piano inferiore, ed in parte destinato a civile abitazione. Dai <strong>di</strong>segni <strong>di</strong> progetto<br />
(cfr. Allegato n.5) si evince la singolarità dei vari corpi <strong>di</strong> fabbrica (<strong>di</strong>stinguibili<br />
per anno <strong>di</strong> costruzione, finiture, destinazioni d’uso, ecc.) seppur complementari<br />
nella loro funzionalità e materialmente, ad oggi, comunicanti tra <strong>di</strong> loro.<br />
9.1. Area non e<strong>di</strong>ficata<br />
La superficie del lotto su cui insistono i <strong>di</strong>versi corpi <strong>di</strong> fabbrica è <strong>di</strong> circa<br />
63.000 mq, ed ha una configurazione approssimativamente romboidale (cfr.<br />
Allegato n.1). L’area è interamente recintata ed è dotata <strong>di</strong> complessivi cinque<br />
accessi carrabili, uno principale a servizio dell’Ipermercato (Foto 7) con relativa<br />
uscita situato ad est dell’area, due per i fornitori situati a sud, ed uno per il<br />
“Cash & Carry” localizzato nella parte nord del lotto; gli accessi sono regolati<br />
da cancelli metallici alcuni dei quali elettrificati. L’intero perimetro del lotto è<br />
delimitato da un muro in calcestruzzo <strong>di</strong> altezza me<strong>di</strong>a <strong>di</strong> 1.50m con soprastanti<br />
pannelli grigliati in acciaio zincato, ed i fabbricati in oggetto sono per intero<br />
serviti da strada pavimentata con manto <strong>di</strong> asfalto bituminoso (Foto 9÷12);<br />
Fallimento 7/09 1-2 16 <strong>di</strong> 53<br />
Ing. Domenico Giaffrida
tutta l’area esterna ha per gran parte la stessa quota, eccezion fatta per la<br />
parte posteriore del complesso che si trova a -1,00 m al <strong>di</strong> sotto del piano<br />
campagna posto convenzionalmente alla quota del parcheggio antistante (0,00<br />
m); l’intera area <strong>di</strong> pertinenza è dotata <strong>di</strong> impianto <strong>di</strong> illuminazione con corpi<br />
illuminanti su torri-faro (Foto 10, 13). L’area antistante all’ipermercato,<br />
destinata a parcheggio a servizio dell’attività commerciale, è pavimentata con<br />
manto <strong>di</strong> asfalto bituminoso; la viabilità all’interno del parcheggio e le aree <strong>di</strong><br />
sosta sono regolate dalla presenza <strong>di</strong> piccole aree sistemate a verde alberato con<br />
piante ornamentali che ne definiscono la geometria; l’area a nord-ovest,<br />
retrostante l’ipermercato (circa 9.500 mq), è destinata a parcheggio ed aree <strong>di</strong><br />
manovra degli autoveicoli necessari al trasporto delle merci, nella quale oggi si<br />
trovano depositate alla rinfusa rimorchi <strong>di</strong> automezzi, scarti <strong>di</strong> lavorazione, resti<br />
<strong>di</strong> apparecchiature, materiali da costruzione ed attrezzature della fallita società.<br />
9.2. Immobili fabbricati<br />
Il complesso immobiliare si può <strong>di</strong>re composto da due corpi <strong>di</strong> fabbrica<br />
principali che occupano una superficie complessiva <strong>di</strong> circa 28000 mq; essi, se<br />
pur contigui, sono <strong>di</strong>stinguibili per anno <strong>di</strong> costruzione e destinazione d’uso,<br />
oltre che per la <strong>di</strong>versa configurazione plano–altimetrica;<br />
in funzione <strong>di</strong> ciò, i due corpi <strong>di</strong> fabbrica principali, in<strong>di</strong>cati in seguito con<br />
le lettere A e B secondo la planimetria successiva, sono a loro volta sud<strong>di</strong>visi e<br />
descritti singolarmente per “lotti” analoghi secondo la nomenclatura riportata<br />
nelle figure successive.<br />
Fallimento 7/09 1-2 17 <strong>di</strong> 53<br />
Ing. Domenico Giaffrida
Pianta catastale degli immobili<br />
Ai vari livelli del fabbricato, sia per quanto riguarda il corpo A che il<br />
corpo B, la <strong>di</strong>stribuzione planimetrica interna dell’immobile rispetta in parte o<br />
del tutto quella delle relative planimetrie catastali (cfr. Allegato n.1).<br />
Planimetria catastale degli immobili del Corpo A con la sud<strong>di</strong>visione in “lotti”.<br />
Fallimento 7/09 1-2 18 <strong>di</strong> 53<br />
Ing. Domenico Giaffrida
CORPO A (Anno <strong>di</strong> costruzione 1994) composto da:<br />
Corpo A1 – Ipermercato “Elim Iper Polla”<br />
(Sup. cop. ≅ mq 3900,00 – volume ut. ≅ mc 19970,00)<br />
Le caratteristiche costruttive adottate sono tipiche dei manufatti<br />
industriali, infatti, l’e<strong>di</strong>ficio è a struttura portante del tipo prefabbricata<br />
monopiano 8<br />
(Foto 14÷36) in cemento armato precompresso (c.a.p.) con<br />
tamponamenti in pannelli prefabbricati alleggeriti con finitura esterna a<br />
graniglia; le fondazioni della struttura sono del tipo profondo con plinti su pali<br />
in cemento armato gettato in opera (cfr. Allegato n.5-b) dalle quali si elevano i<br />
pilastri in c.a.v. della struttura in elevazione, che è costituita a sua volta da una<br />
serie <strong>di</strong> telai principali con travi tipo “Omega” e “Cassone” a più campate, ed<br />
or<strong>di</strong>tura <strong>di</strong> travi secondarie in c.a.p. tipo “TAU”; la copertura piana, costituita in<br />
principio da lastre ondulate curve in cemento e fibre <strong>di</strong> cellulosa poste tra le<br />
travi “TAU” all’estradosso <strong>di</strong> esse, è stata <strong>di</strong> recente sostituita (nevicata anno<br />
2005) nella parte superiore con elementi ondulati curvi in acciaio in seguito alla<br />
rottura per crisi da sovraccarico degli originari (Foto 99); la controsoffittatura è<br />
realizzata con lastre nervate piane autoportanti in cemento e fibre <strong>di</strong> cellulosa,<br />
istallate in piano sulla base della trave <strong>di</strong> copertura “TAU” e con materassino<br />
coibente in lana <strong>di</strong> roccia e si presenta in ottime con<strong>di</strong>zioni. L’altezza utile è <strong>di</strong><br />
5,15m mentre l’altezza <strong>di</strong> estradosso è 6,25m. Il locale ha una pianta ad “L” con<br />
accesso/uscita frontale dall’ampio parcheggio antistante e con uscite <strong>di</strong> servizio<br />
<strong>di</strong>sposte lateralmente e posteriormente allo stabile 9<br />
(Foto 14, 22); sul lato<br />
sinistro dell’ingresso è presente un modulo prefabbricato <strong>di</strong> 11,50 m x 6,20 m<br />
circa destinato in origine a sportello bancario completo <strong>di</strong> finiture interne,<br />
8 Ad eccezione della porzione posteriore del fabbricato, successivamente denominata A4<br />
Palazzina uffici, realizzata su due livelli.<br />
9 L’uscita <strong>di</strong> servizio sul lato destro dello stabile conduce all’a<strong>di</strong>acente Italmec “Cash &<br />
Carry”.<br />
Fallimento 7/09 1-2 19 <strong>di</strong> 53<br />
Ing. Domenico Giaffrida
dotato <strong>di</strong> pareti antisfondamento, ma che non è mai stato operativo. L’area<br />
ipermercato è composta sostanzialmente da due strutture <strong>di</strong> forma rettangolare<br />
giuntate, <strong>di</strong> <strong>di</strong>mensioni in pianta rispettivamente <strong>di</strong> 46,60 m x 37,95 m e <strong>di</strong><br />
34,55 m x 61,00 m (asse pilastri).<br />
I corpi A e B presentano un portico nella parte anteriore <strong>di</strong> 128,05 m x<br />
6,00 m, con un aggetto della copertura in c.a.v. <strong>di</strong> 3,00m e completamente libero<br />
lateralmente (Foto 39÷42); soltanto la parte del portico a servizio<br />
dell’ipermercato ha delle chiusure vetrate laterali ed è dotato anche <strong>di</strong> una<br />
copertura metallica integrativa che ne aumenta la superficie coperta da una parte<br />
e nello stesso tempo funge da struttura portante per l’insegna luminosa<br />
principale del complesso. La zona ingresso/uscita è caratterizzata dalla presenza<br />
<strong>di</strong> un’area <strong>di</strong> esposizione (Foto 23÷24) dalla quale si può accedere anche<br />
all’area ristorazione, superfici ricavate entrambe (47,70 m x 6,00 m) dalla<br />
chiusura perimetrale del portico con ampie vetrate. Il servizio bar e tavola calda<br />
sono comunicanti con l’ipermercato e l’attigua sala ristorazione; nella parte<br />
retrostante la tavola calda è presente la cucina con i relativi servizi igienici<br />
(Foto 17÷21). Le pareti <strong>di</strong>visorie sono in parte in cartongesso ed in parte in<br />
pannelli prefabbricati ed i controsoffitti della tavola calda e del bar sono in<br />
pannelli in fibra minerale ed in cartongesso (altezza utile 3,00m); le porte e i<br />
serramenti esterni sono in profilo <strong>di</strong> alluminio preverniciato ed i pavimenti sono<br />
in piastrelle 20x20 spessorate. All’ingresso del locale commerciale vero e<br />
proprio, da un’ampia hall (Foto 26, 27) ci si trova imme<strong>di</strong>atamente proiettati<br />
verso la reception e i reparti commerciali delimitati dalla presenza delle casse;<br />
l’ambiente è ad oggi sud<strong>di</strong>viso in reparti merceologici me<strong>di</strong>ante scaffalature<br />
mobili tipiche <strong>di</strong> tali attività commerciali. I locali commerciali nella parte<br />
anteriore versano in buone con<strong>di</strong>zioni <strong>di</strong> aerazione e <strong>di</strong> luminosità data la<br />
Fallimento 7/09 1-2 20 <strong>di</strong> 53<br />
Ing. Domenico Giaffrida
presenza <strong>di</strong> numerose superfici vetrate nella zona <strong>di</strong> ingresso; la parte posteriore<br />
dell’ipermercato è illuminato perlopiù da luce artificiale non essendo presenti<br />
aperture sul perimetro dell’immobile, fatta eccezione per la presenza <strong>di</strong> pozzi<br />
luce realizzati con lastre ondulate curve e piane traslucide in resine poliestere<br />
rinforzate con fibre <strong>di</strong> vetro (Foto 42, 65).<br />
Questa porzione <strong>di</strong> locali, dove trovano posizione il banco salumeria e<br />
macelleria, sono <strong>di</strong>rettamente collegate ed a<strong>di</strong>acenti con le zone <strong>di</strong> lavorazione<br />
carni e con le celle <strong>di</strong> refrigerazione. Sia all’ingresso, soffitto area casse (circa<br />
180mq), che nella zona salumeria (circa 120mq), sono presenti delle ulteriori<br />
controsoffittature ribassate.<br />
Le finiture sono da considerarsi nella me<strong>di</strong>a e normali per questo tipo <strong>di</strong><br />
strutture, in particolare sia nella zona interna a<strong>di</strong>bita alla ven<strong>di</strong>ta, che<br />
esternamente nella parte anteriore, la struttura (travi e pilastri) è completamente<br />
a vista. Il fabbricato ha un aspetto or<strong>di</strong>nato, con le facciate composte da pannelli<br />
prefabbricati rifiniti a vista in graniglia del tipo a “zampa d’elefante”; lungo le<br />
pareti laterali a sud sono presenti ampie finestrature a nastro, ed un’ampia parete<br />
vetrata è presente nella zona <strong>di</strong> ingresso, entrambe in alluminio. Le pareti <strong>di</strong><br />
tramezzatura, laddove presenti nella zona ven<strong>di</strong>ta, sono intonacate e tinteggiate;<br />
in alcuni reparti, soprattutto quelli destinati alle lavorazioni interne (zona<br />
macelleria e lavorazioni carni, salumeria) le pareti presentano rivestimenti in<br />
piastrelle <strong>di</strong> ceramica a tutta altezza. Il piano calpestio posto per intero a quota<br />
0,00 m è pavimentato con piastrelle in gres porcellanato con buona resistenza<br />
all’abrasione. I serramenti esterni, porte e finestre, sono realizzati con profilo <strong>di</strong><br />
alluminio verniciato o ano<strong>di</strong>zzato.<br />
Fallimento 7/09 1-2 21 <strong>di</strong> 53<br />
Ing. Domenico Giaffrida
Corpo A2 – Italmec “Cash & Carry”<br />
(Sup. cop. ≅ mq 3550,00 volume ut. ≅ mc 34634,00)<br />
È ubicato in a<strong>di</strong>acenza al “corpo A1”, sul lato destro guardando dal<br />
parcheggio antistante. È costituito da un corpo <strong>di</strong> fabbrica monopiano con<br />
altezza utile <strong>di</strong> m 10,20 ed altezza all’estradosso <strong>di</strong> 11,25m, ed un’area più<br />
piccola con altezza utile <strong>di</strong> m 5,15 ed altezza all’estradosso <strong>di</strong> 6,25m.<br />
Le caratteristiche costruttive per questo manufatto sono del tutto simili a<br />
quelle del corpo A1, infatti, l’e<strong>di</strong>ficio è a struttura portante del tipo<br />
prefabbricata monopiano (Foto 39÷63, 65) in cemento armato precompresso<br />
(c.a.p.) con tamponamenti in pannelli prefabbricati alleggeriti con finitura<br />
esterna a graniglia, fatta eccezione per la quota <strong>di</strong> intradosso, in questo caso pari<br />
a h int =10,20m.<br />
Le fondazioni della struttura sono del tipo profondo con plinti su pali in<br />
cemento armato gettato in opera dalle quali si elevano i pilastri in c.a.v. della<br />
struttura in elevazione, che è costituita a sua volta da una serie <strong>di</strong> telai principali<br />
con travi tipo “Omega” e “Cassone” a più campate, ed or<strong>di</strong>tura <strong>di</strong> travi<br />
secondarie in c.a.p. tipo “TAU”; la copertura è costituita anche in questo caso<br />
da lastre ondulate curve in acciaio (Foto 99); la controsoffittatura è realizzata<br />
con lastre nervate piane autoportanti in cemento e fibre <strong>di</strong> cellulosa, istallate in<br />
piano sulla base della trave <strong>di</strong> copertura “TAU” e con materassino coibente in<br />
lana <strong>di</strong> roccia. Il controsoffitto si presenta in ottime con<strong>di</strong>zioni.<br />
Il locale ha un accesso principale dal lato destro del parcheggio ed accessi<br />
<strong>di</strong> servizio comunicanti con l’ipermercato e l’area posteriore <strong>di</strong> stoccaggio<br />
merci 10 . La zona ingresso/uscita è caratterizzata dalla presenza degli “uffici<br />
clienti” e dal blocco delle casse self service (Foto 43÷44); sul lato sinistro<br />
dell’ingresso sono presenti degli ambienti destinati ad ospitare i servizi igienici<br />
10 “Corpo A3”<br />
Fallimento 7/09 1-2 22 <strong>di</strong> 53<br />
Ing. Domenico Giaffrida
e ripostigli per le maestranze, ed al <strong>di</strong> sopra è posto un locale tecnico<br />
dell’impianto antincen<strong>di</strong>o. I servizi igienici e le rubinetterie sono <strong>di</strong> buona<br />
fattura e funzionanti, con i pavimenti in ceramica, così come il rivestimento,<br />
coor<strong>di</strong>nato con il pavimento, posto fino ad altezza H=2,25m. L’ambiente self<br />
service è sud<strong>di</strong>viso in gran<strong>di</strong> reparti merceologici me<strong>di</strong>ante scaffalature tipiche<br />
<strong>di</strong> tali attività commerciali facilmente rimovibili (Foto 45÷49, 54, 55, 60÷63). I<br />
locali commerciali nella parte anteriore versano in buone con<strong>di</strong>zioni <strong>di</strong><br />
aerazione e <strong>di</strong> luminosità; la parte posteriore è illuminata perlopiù da luce<br />
artificiale non essendo presenti aperture sul perimetro dell’immobile fatta<br />
eccezione per la presenza <strong>di</strong> rari pozzi luce realizzati con lastre ondulate curve e<br />
piane traslucide in resine poliestere rinforzate con fibre <strong>di</strong> vetro.<br />
L’area Cash & Carry destinata al self service all’ingrosso, interessa due<br />
superfici principali rettangolari: una prima area <strong>di</strong> <strong>di</strong>mensioni in pianta <strong>di</strong> 46,90<br />
m x 69,00 m (asse pilastri) ed altezza interna pari ad h int. = 10,20m è delimitata<br />
da pannelli <strong>di</strong> tamponatura verticali alleggeriti prefabbricati per tre dei quattro<br />
lati perimetrali, mentre sul lato confinante con il “Corpo B1” sono presenti dei<br />
pannelli in policarbonato removibili; una seconda superficie, più piccola e<br />
sempre <strong>di</strong> forma rettangolare <strong>di</strong> <strong>di</strong>mensioni 22,55 m x 14,00 m (Foto 57÷59), è<br />
totalmente refrigerata per la ven<strong>di</strong>ta all’ingrosso <strong>di</strong> surgelati e prodotti<br />
alimentari freschi, avente un’altezza interna pari ad h int. = 5,15 m. Le due aree<br />
sono comunicanti se pur opportunamente isolate termicamente.<br />
Tutta l’area del Cash & Carry è posta allo stesso livello (quota 0,00 m)<br />
con pavimenti costituiti da getto in calcestruzzo rifiniti con spolvero <strong>di</strong> quarzo e<br />
trattamento antipolvere, adatti alla movimentazione meccanica delle merci.<br />
Le porte e i serramenti esterni laddove presenti sono in profilo <strong>di</strong><br />
alluminio ano<strong>di</strong>zzato; le porte <strong>di</strong> comparto sono tagliafuoco e a tenuta <strong>di</strong> fumo e<br />
Fallimento 7/09 1-2 23 <strong>di</strong> 53<br />
Ing. Domenico Giaffrida
separano l’area del Cash & Carry dalla zona <strong>di</strong> carico e scarico merci. Le<br />
finiture sono da considerarsi nella me<strong>di</strong>a per questo tipo <strong>di</strong> strutture, in<br />
particolare sia nella zona interna a<strong>di</strong>bita alla ven<strong>di</strong>ta, che esternamente nella<br />
parte anteriore, la struttura (travi e pilastri) è completamente a vista. Il<br />
fabbricato pur avendo un’altezza <strong>di</strong>versa rispetto a quelli contigui ben si integra<br />
esteticamente e funzionalmente con essi, avendo almeno per la parte esterna le<br />
stesse finiture e tipologie <strong>di</strong> chiusure prospettiche; il portico anteriore gli<br />
conferisce una buona continuità architettonica con il corpo A1 pur essendo<br />
aperto lateralmente.<br />
Corpo A3 – Movimentazione e stoccaggio merci<br />
(Sup. cop. ≅ mq 3020,00 – volume ut. ≅ 23320,00 mc)<br />
È il deposito dell’attività commerciale, porzione del “corpo A” che si<br />
trova posteriormente ai corpi A1 e A2, separato quin<strong>di</strong> dalle superfici <strong>di</strong><br />
ven<strong>di</strong>ta, e da queste raggiungibile me<strong>di</strong>ante le porte tagliafuoco. È costituito da<br />
un corpo <strong>di</strong> fabbrica monopiano con altezza utile <strong>di</strong> 10,20m per le prime due<br />
campate in prosecuzione della sagoma del corpo A2 in <strong>di</strong>rezione sud-ovest, e<br />
6,20 m per l’ultima campata più esterna 11 .<br />
Le caratteristiche costruttive per questo manufatto riflettono quelle dei<br />
corpi a<strong>di</strong>acenti A1 e A2, infatti, l’e<strong>di</strong>ficio è a struttura portante del tipo<br />
prefabbricata monopiano 12<br />
(Foto 64÷73) in cemento armato precompresso<br />
(c.a.p.) con tamponamenti in pannelli prefabbricati alleggeriti con finitura<br />
esterna a graniglia. La parte più a sud del corpo A3 è caratterizzata dalla<br />
presenza <strong>di</strong> due livelli, piano terra e primo piano; il piano terra <strong>di</strong> questa è<br />
11 Fatta eccezione per un’area <strong>di</strong> 23,20m x 12,70m ≅ 295,0mq, che ha la quota <strong>di</strong> calpestio<br />
posta a -1,00 m dal piano <strong>di</strong> campagna e consente quin<strong>di</strong> l’accesso ai veicoli per il carico e<br />
scarico merci, essendo il piano stradale posteriore alla stessa quota.<br />
12 Esclusa la parte a sud dello stabile che si eleva su due livelli per la porzione limitata alla<br />
“palazzina uffici” (Corpo A4).<br />
Fallimento 7/09 1-2 24 <strong>di</strong> 53<br />
Ing. Domenico Giaffrida
destinato ad ospitare gli uffici degli acquisitori, gli spogliatoi e i servizi igienici<br />
per le maestranze oltre alla sala macchine accessibile dall’esterno e la zona<br />
ricarica batterie (3,40 m x 12,50 m ≅ 43,00 mq). I servizi igienici e le<br />
rubinetterie sono <strong>di</strong> buona fattura e funzionanti, con i pavimenti in ceramica,<br />
così come il rivestimento, coor<strong>di</strong>nato con il pavimento, posto fino ad altezza<br />
H=2,25m. I locali si trovano in <strong>di</strong>screte con<strong>di</strong>zioni <strong>di</strong> manutenzione e sono gli<br />
unici ambienti <strong>di</strong>visi architettonicamente dall’area principale destinata per<br />
intero al carico e scarico merci oltre allo stoccaggio. Il piano superiore si<br />
raggiunge me<strong>di</strong>ante una scala in c.a. gettato in opera che è inoltre <strong>di</strong>rettamente<br />
comunicante con l’esterno e gli uffici acquisitori.<br />
Le fondazioni della struttura sono del tipo profondo con plinti 13 su pali in<br />
cemento armato gettato in opera dalle quali si elevano i pilastri in c.a.v. della<br />
struttura in elevazione, che è costituita a sua volta da una serie <strong>di</strong> telai principali<br />
con travi tipo “Omega” e “Cassone” a più campate, ed or<strong>di</strong>tura <strong>di</strong> travi<br />
secondarie in c.a.p. tipo “TAU”; la copertura è costituita anche in questo caso<br />
da lastre ondulate curve in acciaio (Foto 99); la controsoffittatura è realizzata<br />
con lastre nervate piane autoportanti in cemento e fibre <strong>di</strong> cellulosa, istallate in<br />
piano sulla base della trave <strong>di</strong> copertura “TAU” e con materassino coibente in<br />
lana <strong>di</strong> roccia. Il controsoffitto si presenta in ottime con<strong>di</strong>zioni.<br />
Per il carico e scarico merci dagli automezzi ai magazzini si accede<br />
principalmente dall’area posteriore me<strong>di</strong>ante i 10 varchi <strong>di</strong> servizio a quota 0,00<br />
m e dai 2 varchi <strong>di</strong> servizio a raso carrabili a quota -1,00 m (Foto 92÷93); sono<br />
presenti comunque dei varchi <strong>di</strong> servizio interni, sia pedonali che per i mezzi <strong>di</strong><br />
13 La porzione <strong>di</strong> fabbricato caratterizzata dalla presenza del secondo impalcato è fondata<br />
su plinti a due e a quattro pali.<br />
Fallimento 7/09 1-2 25 <strong>di</strong> 53<br />
Ing. Domenico Giaffrida
movimentazione merci, che collegano l’ipermercato e l’area destinata a Cash &<br />
Carry, alcuni dei quali muniti <strong>di</strong> porte tagliafuoco.<br />
Sono presenti una serie <strong>di</strong> celle frigorifere per la conservazione dei<br />
prodotti alimentari freschi e deperibili. La merce è stoccata in vari settori<br />
dell’area su una serie <strong>di</strong> scaffalature, tipiche delle attività <strong>di</strong> magazzino in<br />
funzione anche dei rifornimenti dell’ipermercato e del Cash & Carry. I locali<br />
commerciali nella parte posteriore versano in buone con<strong>di</strong>zioni <strong>di</strong> aerazione e <strong>di</strong><br />
luminosità, mentre la zona comunicante con i corpi A1 e A2 è illuminata anche<br />
in questo caso da luce artificiale e da alcuni pozzi luce realizzati con lastre<br />
ondulate curve e piane traslucide in resine poliestere rinforzate con fibre <strong>di</strong><br />
vetro.<br />
L’area destinata al magazzino interessa un’unica superficie con tre altezze<br />
interne <strong>di</strong>verse (Foto 69, 71): un’area <strong>di</strong> <strong>di</strong>mensioni in pianta <strong>di</strong> 23,20 m x<br />
12,70 m ed altezza interna pari ad h int. = 7,20m con i due accessi carrabili,<br />
un’area <strong>di</strong> circa 1644,60 mq ed h int. = 6,20m e la restante parte comunicante con<br />
l’area Cash & Carry con h int. = 10,20m <strong>di</strong> circa 1078,70 mq; le chiusure laterali<br />
sono costituite da pannelli <strong>di</strong> tamponatura verticali alleggeriti prefabbricati per i<br />
due lati perimetrali esterni, mentre sul lato confinante con il “Corpo B” sono<br />
presenti dei pannelli in policarbonato removibili (Foto 74).<br />
I pavimenti sono costituiti da getto in calcestruzzo probabilmente armato<br />
rifiniti con spolvero <strong>di</strong> quarzo e trattamento antipolvere, adatti alla<br />
movimentazione meccanica delle merci.<br />
I 10 varchi con “banchina” per il carico e scarico merci, sono dotati <strong>di</strong><br />
“porte rapide”, mentre i 2 varchi carrabili sono dotati <strong>di</strong> saracinesche<br />
metalliche; le porte e i serramenti esterni laddove presenti sono in profilo <strong>di</strong><br />
alluminio preverniciato; le porte <strong>di</strong> comparto sono tagliafuoco e a tenuta <strong>di</strong><br />
Fallimento 7/09 1-2 26 <strong>di</strong> 53<br />
Ing. Domenico Giaffrida
fumo. Le finiture sono da considerarsi nella me<strong>di</strong>a per questo tipo <strong>di</strong> strutture,<br />
in particolare nella zona interna la struttura (travi e pilastri) è completamente a<br />
vista. Il fabbricato ha un’altezza in parte <strong>di</strong>versa rispetto a quelli contigui, ma<br />
pur nella <strong>di</strong>versità ben si integra esteticamente e funzionalmente con essi.<br />
Corpo A4 – Uffici e Appartamento al primo piano<br />
(Sup. cop. ≅ mq 768,00 – volume ut. ≅ 2300,00 mc)<br />
Attraverso tre scale <strong>di</strong>stinte, con accessi in<strong>di</strong>pendenti si può accedere al<br />
piano primo dello stabile; esso è destinato in parte ad uffici/amministrazione<br />
(517,40 mq) e la restante parte a civile abitazione (250,60 mq). Ciò giustifica la<br />
presenza <strong>di</strong> <strong>di</strong>versi accessi sia dall’esterno per il solo appartamento, che interni<br />
all’area <strong>di</strong> carico e scarico che portano <strong>di</strong>rettamente agli uffici. È<br />
strutturalmente, architettonicamente e funzionalmente annesso agli altri corpi<br />
A1, A2 e A3 pur avendo una certa in<strong>di</strong>pendenza legata alla destinazione d’uso;<br />
l’altezza utile è tale da rispettare la modularità degli altri corpi attigui con h ut =<br />
6,20 m per il piano a quota 0,00m e <strong>di</strong> 3,00 m per il livello superiore.<br />
Le caratteristiche costruttive sono le stesse dei corpi A1, A2, e A3 infatti,<br />
l’e<strong>di</strong>ficio è a struttura portante del tipo prefabbricata a due livelli (Foto<br />
100÷125) in cemento armato precompresso (c.a.p.) con tamponamenti in<br />
pannelli prefabbricati alleggeriti con finitura esterna a graniglia.<br />
Le fondazioni della struttura sono del tipo profondo con plinti a due e a<br />
quattro pali in cemento armato gettato in opera, dalla quale si elevano i pilastri<br />
in c.a.v. della struttura in elevazione; la copertura in c.a.p. è piana, coibentata ed<br />
impermealizzata con guaina in pvc (Foto 6); la controsoffittatura, presente solo<br />
negli ambienti destinati ad ufficio al primo piano (Foto 102÷116), si presenta in<br />
ottime con<strong>di</strong>zioni, ed è realizzata me<strong>di</strong>ante pannelli in polistirene espanso su <strong>di</strong><br />
una struttura metallica leggera. Dalla scala centrale sia, dall’esterno che<br />
Fallimento 7/09 1-2 27 <strong>di</strong> 53<br />
Ing. Domenico Giaffrida
dall’interno del corpo A3, si accede alla “palazzina uffici” e si giunge in<br />
un’ampia sala d’aspetto (Foto 102) e da qui attraverso due opposti <strong>di</strong>simpegni si<br />
raggiungono gli uffici. Dal lato nord abbiamo in or<strong>di</strong>ne l’ufficio<br />
amministrazione, l’archivio, la <strong>di</strong>rezione ed un ampia sala riunioni, prossima<br />
quest’ultima all’altra scala <strong>di</strong> accesso; nella zona centrale sono <strong>di</strong>sposti i servizi<br />
igienici degli impiegati e dal lato opposto una serie <strong>di</strong> piccoli uffici, un open<br />
space ed una sala video (Foto 104÷116) che completano la configurazione<br />
architettonica degli uffici.<br />
Le finiture sono <strong>di</strong> me<strong>di</strong>a qualità, i servizi igienici e le rubinetterie sono <strong>di</strong><br />
tipo normale e funzionanti, con i pavimenti in ceramica, così come il<br />
rivestimento alle pareti <strong>di</strong> materiale or<strong>di</strong>nario. Le pareti degli altri ambienti sono<br />
intonacate al civile e tinteggiate ed i pavimenti sono sempre in ceramica; le<br />
porte <strong>di</strong> ingresso, gli infissi interni ed esterni sono in alluminio preverniciato.<br />
Una buona esposizione e la presenza <strong>di</strong> ampie aperture a nastro perimetrali sul<br />
versante sud e sud-est garantiscono un’ottima luminosità degli ambienti,<br />
perlopiù <strong>di</strong>visi con tramezzature in materiali plastici e removibili, e che<br />
presentano nel complesso un buono stato <strong>di</strong> conservazione. Tutte le scale che<br />
portano al primo piano sono pavimentate in marmo con ringhiera in ferro.<br />
________________<br />
L’appartamento ricavato nella parte più a sud della palazzina uffici con<br />
altezza utile <strong>di</strong> 3,00 m, è composto dall’ingresso, soggiorno/pranzo con<br />
caminetto, cucina e ripostiglio, tre camere da letto, un bagno, ed una terrazza<br />
con veranda oltre a un piccolo corridoio (Foto 118÷125); il piano calpestio della<br />
veranda costituisce la copertura del “locale ricarica batterie muletti” del corpo<br />
A3. La pavimentazione dell’appartamento è costituita da piastrelle in gres<br />
porcellanato. Il terrazzo esterno, <strong>di</strong> circa 43,00 mq, è coperto con una struttura<br />
Fallimento 7/09 1-2 28 <strong>di</strong> 53<br />
Ing. Domenico Giaffrida
portante in carpenteria metallica la cui copertura è costituita da pannelli isolanti<br />
in lamiera e anima isolante in poliuretano espanso e fibra minerale; è<br />
pavimentato con clinker antigelivo, ed attrezzato in parte come locale<br />
lavanderia. L’appartamento è dotato <strong>di</strong> impianto elettrico e <strong>di</strong> illuminazione,<br />
impianto telefonico, impianto tv, impianto <strong>di</strong> con<strong>di</strong>zionamento e riscaldamento.<br />
I servizi igienici e le rubinetterie sono <strong>di</strong> buona fattura e funzionanti, con i<br />
pavimenti in ceramica, così come il rivestimento, coor<strong>di</strong>nato con il pavimento,<br />
posto fino ad altezza H=2,25m. Le pareti sono intonacate al civile e tinteggiate<br />
in tutti gli ambienti con le piastrelle a parete presenti anche nella cucina; la<br />
porta <strong>di</strong> ingresso e quelle interne sono in legno, mentre gli infissi esterni sono in<br />
alluminio preverniciato con avvolgibili esterne in plastica. Le finiture sono da<br />
considerarsi buone considerato il contesto <strong>di</strong> circostanza dell’appartamento, e<br />
nel complesso il corpo A4 si presenta in buone con<strong>di</strong>zioni <strong>di</strong> manutenzione e<br />
conservazione.<br />
Corpo A5 – Cabina Enel<br />
(Sup. cop. ≅ mq 5,00)<br />
È costituito da un corpo elevato su un piano fuori terra (Foto 132, 134),<br />
realizzato con struttura in c.a. e destinato a cabina ENEL. È posta all’angolo<br />
sud-ovest del lotto. Il tetto è ad una falda con manto <strong>di</strong> copertura <strong>di</strong> tegole in<br />
laterizio. I pavimenti sono in battuto <strong>di</strong> cemento e le pareti interne sono<br />
intonacate. I serramenti esterni sono in acciaio zincato.<br />
Fallimento 7/09 1-2 29 <strong>di</strong> 53<br />
Ing. Domenico Giaffrida
CORPO B (Anno <strong>di</strong> inizio lavori 2001 – 2004) composto da:<br />
Corpo B1 e B2 – Capannone per locali commerciali<br />
(Sup. cop. ≅ mq 16715,00 – volume ut. ≅ 81985,00 mc)<br />
Si tratta <strong>di</strong> un fabbricato<br />
a<br />
configurazione<br />
approssimativamente<br />
rettangolare costruito in<br />
a<strong>di</strong>acenza ai corpi A2 e<br />
A3, sul lato destro<br />
guardando dal parcheggio<br />
antistante, ma con struttura<br />
del tutto in<strong>di</strong>pendente.<br />
È stato sud<strong>di</strong>viso<br />
convenzionalmente<br />
nei<br />
Planimetria catastale degli immobili del Corpo B con la<br />
sud<strong>di</strong>visione in “lotti”.<br />
corpi B1 e B2 in funzione<br />
dell’anno <strong>di</strong> costruzione e<br />
quin<strong>di</strong> del giunto<br />
strutturale<br />
presente;<br />
entrambi i corpi <strong>di</strong> fabbrica sono monopiano con altezza utile <strong>di</strong> m 5,00 ed<br />
altezza all’estradosso <strong>di</strong> 6,30m, e la parte più a nord del corpo B2, precisamente<br />
la prima campata, con altezza utile <strong>di</strong> m 3,50 ed altezza all’estradosso <strong>di</strong> 4,70m.<br />
Il corpo B1 interessa una superficie rettangolare <strong>di</strong> <strong>di</strong>mensioni in pianta <strong>di</strong><br />
93,10 m x 105,50 m (asse pilastri) ed è delimitata da pannelli <strong>di</strong> tamponatura<br />
alleggeriti prefabbricati per i due lati esterni, mentre sul lato confinante con i<br />
“Corpi “A2 e A3” sono presenti dei pannelli in policarbonato removibili e del<br />
Fallimento 7/09 1-2 30 <strong>di</strong> 53<br />
Ing. Domenico Giaffrida
tutto provvisori; una seconda superficie, (<strong>di</strong>visa dalla prima solo dal giunto<br />
strutturale ma <strong>di</strong> fatto ad oggi un'unica area), è <strong>di</strong> forma approssimativamente<br />
rettangolare <strong>di</strong> <strong>di</strong>mensioni 81,90 m x 81,00 m (Foto 75÷91) e 11,00 m x 23,50<br />
m e costituisce l’area del fabbricato B2 realizzato nel 2004.<br />
Le caratteristiche costruttive per questo manufatto sono del tutto simili a<br />
quelle del corpo A; infatti, l’e<strong>di</strong>ficio è a struttura portante del tipo prefabbricata<br />
monopiano (Foto 76÷78) in cemento armato precompresso (c.a.p.) realizzato<br />
me<strong>di</strong>ante l’assemblaggio <strong>di</strong> manufatti e con tamponamenti in pannelli<br />
prefabbricati alleggeriti con finitura esterna a graniglia della tipologia “a zampa<br />
<strong>di</strong> elefante”.<br />
Le fondazioni della struttura sono sempre del tipo profondo con plinti su<br />
pali e cordoli <strong>di</strong> collegamento in cemento armato gettato in opera dalle quali si<br />
elevano i pilastri in c.a.v. della struttura in elevazione, che è costituita a sua<br />
volta da una serie <strong>di</strong> telai principali con travi tipo “Omega” e “Cassone” a più<br />
campate, ed or<strong>di</strong>tura <strong>di</strong> travi secondarie in c.a.p. tipo “TAU”; la copertura è<br />
costituita anche in questo caso da lastre ondulate curve in acciaio (Foto 81).<br />
Il fabbricato nato per essere destinato ad esercizi all’interno <strong>di</strong> un centro<br />
commerciale con negozi <strong>di</strong>versi destinati alla ven<strong>di</strong>ta al dettaglio, si presenta ad<br />
oggi con le strutture in vista e privo <strong>di</strong> controsoffittatura, tramezzature e finiture<br />
interne; è però dotato <strong>di</strong> tutti gli impianti necessari per l’attività cui era<br />
destinato.<br />
Perimetralmente è circondato da una strada pavimenta ed accessibile ai<br />
veicoli; ha una serie numerosa <strong>di</strong> accessi laterali pedonali su tutti e quattro i lati,<br />
mentre posteriormente nella zona sud del lotto, ha due accessi <strong>di</strong> servizio<br />
carrabili per gli automezzi che dalla quota esterna <strong>di</strong> -1,00 m, attraverso una<br />
piccola rampa, conducono al piano 0,00 m dello stabile (Foto 90, 94).<br />
Fallimento 7/09 1-2 31 <strong>di</strong> 53<br />
Ing. Domenico Giaffrida
I locali sono privi <strong>di</strong> aperture sufficienti e tali da garantire una buona<br />
luminosità interna senza l’ausilio <strong>di</strong> luce artificiale salvo per la presenza <strong>di</strong> rari<br />
pozzi luce realizzati con lastre ondulate curve traslucide in resine poliestere<br />
rinforzate con fibre <strong>di</strong> vetro. Tutto lo stabile versa in buona con<strong>di</strong>zioni <strong>di</strong><br />
manutenzione, vista la recente esecuzione e il mancato effettivo utilizzo da parte<br />
della fallita società se non per spora<strong>di</strong>ci eventi limitati nel tempo e la locazione<br />
<strong>di</strong> piccole porzioni <strong>di</strong> superficie ad altre società, senza però apportare nessuna<br />
mo<strong>di</strong>fica allo stato <strong>di</strong> fatto.<br />
Tutta l’area <strong>di</strong>sponibile del corpo B è posta alla stessa quota 0,00 m con<br />
pavimentazione industriale costituita da getto in calcestruzzo armato non trattato<br />
superficialmente.<br />
Le porte degli accessi laterali pedonali sono in profilo <strong>di</strong> alluminio<br />
preverniciato con vetri oscuri nella parte a nord e completamente metalliche le<br />
altre; i varchi carrabili sono dotati <strong>di</strong> saracinesche metalliche. Il fabbricato pur<br />
avendo un’altezza <strong>di</strong>versa rispetto a quelli contigui ben si integra esteticamente<br />
e funzionalmente con essi, avendo almeno per la parte esterna le stesse finiture e<br />
tipologie <strong>di</strong> chiusure prospettiche.<br />
9.3. Dotazioni impiantistiche dell’intero complesso<br />
La tipologia <strong>di</strong> impianti tecnologici a servizio dell’intero complesso<br />
riguarda impianti elettrici, meccanici e antincen<strong>di</strong>o <strong>di</strong>fferenziati sui vari corpi in<br />
funzione delle destinazioni d’uso; alcuni impianti sono infatti istallati su tutti gli<br />
immobili del complesso mentre altri sono peculiarità soltanto <strong>di</strong> alcuni <strong>di</strong> essi o<br />
porzioni <strong>di</strong> essi come <strong>di</strong> seguito dettagliato.<br />
Alcuni elementi <strong>di</strong> carattere generale sovrintendono a tutta l’impiantistica<br />
e alla gestione <strong>di</strong> essa, quali la cabina elettrica MT arrivo Enel, la cabina<br />
Fallimento 7/09 1-2 32 <strong>di</strong> 53<br />
Ing. Domenico Giaffrida
elettrica <strong>di</strong> trasformazione MT/bt, cabina gruppo elettrogeno, quadro generale,<br />
quadro <strong>di</strong> zona, impianto <strong>di</strong> messa a terra e l’impianto integrato per il controllo<br />
e la <strong>di</strong>agnostica delle alimentazioni elettriche.<br />
- La cabina MT <strong>di</strong> arrivo Enel (Foto 132, 134) realizzata in opera si<br />
trova nella parte sud dell’area insieme ai 5 moduli prefabbricati in<br />
calcestruzzo del tipo “TRACI” (Foto 130) <strong>di</strong>sposti in batteria,<br />
rispettivamente per la cabina elettrica <strong>di</strong> trasformazione e il gruppo<br />
elettrogeno; per la prima (4 box in linea) è istallata una potenza <strong>di</strong><br />
630 KVA fornita in bt tramite l’interfacciamento <strong>di</strong> due<br />
trasformatori (uno attivo, l’altro <strong>di</strong> riserva), mentre per il secondo<br />
è presente un quinto modulo prefabbricato adatto ad alloggiare un<br />
gruppo elettrogeno da 400 KVA. La potenzialità del gruppo è tale<br />
da garantire l’illuminazione <strong>di</strong> emergenza e l’alimentazione dei<br />
gruppi frigo in caso <strong>di</strong> <strong>di</strong>stacchi per guasti interni e/o sulla rete.<br />
- Il quadro generale sito all’interno del corpo A, nei pressi del corpo<br />
cabina esterno è costituito principalmente da due sezioni, una<br />
normale e una privilegiata, da dove si <strong>di</strong>stribuiscono tutte le<br />
alimentazioni “luce” e/o <strong>di</strong> “potenza” che a loro volta raggiungono<br />
le utenze finali e/o i “quadri <strong>di</strong> zona”.<br />
- L’impianto <strong>di</strong> messa a terra è realizzato con la messa in opera <strong>di</strong><br />
corda <strong>di</strong> rame interrata <strong>di</strong>sposta perimetralmente a tutto il<br />
complesso a formare un “anello chiuso” con pozzetti <strong>di</strong><br />
sezionamento <strong>di</strong>sposti ogni 12,00 m.<br />
- L’impianto integrato per il controllo e la <strong>di</strong>agnostica delle<br />
alimentazioni elettriche critiche quali gruppi frigo e banchi frigo,<br />
ha la peculiarità <strong>di</strong> poter essere impiegato anche per tutta una serie<br />
Fallimento 7/09 1-2 33 <strong>di</strong> 53<br />
Ing. Domenico Giaffrida
<strong>di</strong> controlli riguardanti l’illuminazione <strong>di</strong> zona, il controllo accessi<br />
e la funzionalità <strong>di</strong> numerosi altri impianti. La postazione <strong>di</strong><br />
controllo computerizzata è posta nella palazzina uffici.<br />
La <strong>di</strong>stribuzione della potenza elettrica a tutte le utenze avviene in<br />
canalizzazioni in lamiere e plastica ed i corpi illuminanti sono costituiti da<br />
plafoniere da incasso e faretti; il 50% delle plafoniere sono alimentate con<br />
sistema doppio (rete/gruppo) per impianto illuminazione d’emergenza istallate a<br />
vista tali da costituire una fila continua e <strong>di</strong>stribuite in maniera tale da<br />
illuminare i percorsi tra gli scaffali ven<strong>di</strong>ta. È presente un impianto <strong>di</strong><br />
illuminazione <strong>di</strong> sicurezza che interviene in caso <strong>di</strong> blackout, e che è dotato <strong>di</strong><br />
un sistema <strong>di</strong> <strong>di</strong>agnostica centralizzata che controlla la funzionalità <strong>di</strong> ogni<br />
apparecchio e delle segnalazioni dei percorsi verso le uscite <strong>di</strong> sicurezza. Su<br />
parte del soffitto del corpo A1, è presente un impianto fotovoltaico <strong>di</strong> recente<br />
ultimazione <strong>di</strong> potenzialità 50 kw su <strong>di</strong> una superficie <strong>di</strong> circa 1200mq 14 .<br />
Tutta l’area Ipermercato è dotata <strong>di</strong> un impianto <strong>di</strong> riscaldamento rapido<br />
realizzato me<strong>di</strong>ante 3 apparecchi a gas <strong>di</strong> ultima generazione.<br />
Il corpo A4 nella zona uffici e servizi è climatizzato con impianti ad aria<br />
calda/fredda alimentati dai sistemi a pompa <strong>di</strong> calore con unità esterne allocate<br />
sul tetto della palazzina; il sistema del tipo canalizzato comprende il ricircolo e<br />
ed il recupero del calore, e lo <strong>di</strong>stribuisce me<strong>di</strong>ante bocchette <strong>di</strong> immissione dal<br />
controsoffitto.<br />
In tutta l’area sono presenti anche gli ulteriori impianti:<br />
- fonia/dati con telefoni analogici/<strong>di</strong>gitali/cordless, switch per dati e<br />
prese dati;<br />
14 La centrale solare non risulta <strong>di</strong> proprietà della fallita società “CIPI Immobiliare srl” per<br />
cui non è computata nella stima degli impianti tecnologici.<br />
Fallimento 7/09 1-2 34 <strong>di</strong> 53<br />
Ing. Domenico Giaffrida
- filo<strong>di</strong>ffusione/wi-fi per <strong>di</strong>ffusione sonora musica e parole con<br />
amplificatori RCF 350/450w, 160 casse RCF 10w, sintonizzatore,<br />
ecc., e rete wi-fi con copertura totale <strong>di</strong> circa 12.000mq;<br />
- impianto TV a circuito chiuso per la videosorveglianza costituito<br />
da 24 telecamere colori e b/n, consolle <strong>di</strong> controllo e sistema <strong>di</strong><br />
registrazione (Foto 110);<br />
- impianto <strong>di</strong> allarme antifurto con sensori volumetrici e sensori<br />
antintrusione con n. 4 sirene esterne asserviti ad una centralina<br />
elettronica;<br />
- impianto frigorifero destinato alla produzione del freddo,<br />
essenzialmente costituito da una centrale frigo <strong>di</strong> potenzialità<br />
200kw che alimenta e sostiene <strong>di</strong>verse celle frigo destinate alla<br />
conservazione <strong>di</strong> alimenti con <strong>di</strong>fferenti temperature <strong>di</strong><br />
conservazione oltre ai banchi frigo espositivi.<br />
- Impianto carico/scarico dotato <strong>di</strong> banchine <strong>di</strong> sbarco in cui sono<br />
state ricavate delle pedane mobili meccanizzate in grado <strong>di</strong><br />
costituire un ponte mobile tra i mezzi <strong>di</strong> trasporto e le banchine;<br />
l’apertura e chiusura dei vani d’accesso avviene me<strong>di</strong>ante serrande<br />
elettrificate.<br />
- impianto <strong>di</strong> rilevazione incen<strong>di</strong> costituito da sensori <strong>di</strong> fumo<br />
elettronici;<br />
- impianto antincen<strong>di</strong>o costituito da tubazioni de<strong>di</strong>cate manichette<br />
(con attacco per i VV.F.) posizionate internamente ai locali, nei<br />
pressi delle porte <strong>di</strong> ingresso principali, lungo la parete<br />
prospiciente la strada esterna. È attivo un impianto idranti ed uno<br />
sprinkler con le rispettive dorsali <strong>di</strong> alimentazione. La vasca <strong>di</strong><br />
Fallimento 7/09 1-2 35 <strong>di</strong> 53<br />
Ing. Domenico Giaffrida
accumulo <strong>di</strong> riserva idrica necessaria al funzionamento<br />
dell’impianto antincen<strong>di</strong>o è posizionata in un apposito locale al <strong>di</strong><br />
sotto dell’immobile nella particella confinante Fogl.39 part. 797<br />
dove si trova anche il locale pompe (Foto 126÷127).<br />
9.4. Stato <strong>di</strong> manutenzione<br />
Lo stato <strong>di</strong> manutenzione degli immobili in oggetto della fallita società,<br />
risulta normale atteso che le attività commerciali sono ad oggi in corso; tuttavia<br />
nel corso dei sopralluoghi sono state riscontrate rare carenze comunque<br />
risolvibili con normali interventi <strong>di</strong> manutenzione or<strong>di</strong>naria. In ogni caso sono<br />
da rivedere e verificare completamente tutti gli impianti ed i servizi del<br />
complesso che possono risentire dell’eventuale periodo <strong>di</strong> inattività che<br />
potrebbe protrarsi in attesa della definizione della procedura fallimentare in<br />
corso.<br />
10. VALUTAZIONE COMPLESSIVA<br />
10.1. Analisi del mercato immobiliare 15<br />
Gli anni ’90 sono stati caratterizzati da una lunga stagione <strong>di</strong> crescita della<br />
Borsa, che premiando generosamente gli investitori, sottraeva liqui<strong>di</strong>tà al<br />
mercato immobiliare; la situazione economica internazionale, piuttosto <strong>di</strong>fficile<br />
in quegli anni, e le tensioni politiche interne determinarono una generale<br />
<strong>di</strong>ffidenza verso l’investimento immobiliare in generale, con un’immissione sul<br />
mercato <strong>di</strong> grosse quantità <strong>di</strong> unità immobiliari ed una forte stagnazione della<br />
15 Fonte:<br />
Nota trimestrale Agenzia del Territorio - Andamento del mercato immobiliare nel I e II<br />
trimestre 2010.<br />
Agenzia del Territorio – Rapporto immobiliare 2009/10 – Immobili a destinazione<br />
Terziaria, Commerciale e Produttiva.<br />
Report congiunturale mercato immobiliare urbano Fiaip (Federazione italiana agenti<br />
immobiliari professionali).<br />
Fallimento 7/09 1-2 36 <strong>di</strong> 53<br />
Ing. Domenico Giaffrida
domanda. Solo alla fine <strong>di</strong> quegli anni, con il crollo delle borse, si è assistito ad<br />
una inversione <strong>di</strong> tendenza con segnali <strong>di</strong> ripresa del mercato. Nei primi anni del<br />
nuovo millennio si è verificato un ulteriore aumento consistente e generalizzato<br />
dei prezzi unitari conseguenza sia della notevole <strong>di</strong>minuzione dei tassi applicati<br />
dalle banche per i mutui che alle <strong>di</strong>fficoltà dei mercati finanziari che non<br />
assorbono più grossi capitali. A partire dal 2006, a causa della recessione<br />
economica globale, si è registrata un’ulteriore flessione negativa del mercato<br />
immobiliare, soprattutto per quanto concerne le attività commerciali che nel<br />
2008, rispetto al 2007 nel Sud Italia registrano una flessione dell’11,7%. Nella<br />
figura sottostante, è riportato il grafico degli andamenti nazionali del mercato<br />
delle tipologie non residenziali, in termini <strong>di</strong> volumi <strong>di</strong> compraven<strong>di</strong>ta, a partire<br />
dal 2004.<br />
Figura 2 – Numero in<strong>di</strong>ce NTN 2004-2009 delle unità immobiliari delle tipologie non residenziali.<br />
L’andamento del numero in<strong>di</strong>ce NTN 16 , con base 100 all’anno 2004,<br />
evidenzia come la flessione <strong>di</strong> volumi <strong>di</strong> compraven<strong>di</strong>ta sia cominciata nel 2006<br />
16 NTN = n. <strong>di</strong> transazioni <strong>di</strong> unità immobiliari “normalizzate” (Le compraven<strong>di</strong>te dei<br />
<strong>di</strong>ritti <strong>di</strong> proprietà sono “contate” relativamente a ciascuna unità immobiliare tenendo conto<br />
della quota <strong>di</strong> proprietà oggetto <strong>di</strong> transazione; ciò significa che se <strong>di</strong> una unità immobiliare è<br />
compravenduta una frazione <strong>di</strong> quota <strong>di</strong> proprietà, per esempio il 50%, essa non è contata come<br />
una transazione, ma come 0,5 transazioni)<br />
Fallimento 7/09 1-2 37 <strong>di</strong> 53<br />
Ing. Domenico Giaffrida
per le tipologie Uffici e Negozi, nel 2007 per i Capannoni. Tutte le tipologie,<br />
poi, hanno subito una decisa <strong>di</strong>minuzione dei volumi scambiati nel 2008, con gli<br />
uffici che subiscono la maggiore contrazione. Nel 2009 si conferma il trend, ma<br />
gli uffici contengono maggiormente il calo. Nella tabella successiva sono<br />
riportati i valori, nazionali e per area territoriale, delle variazioni percentuali dei<br />
volumi delle compraven<strong>di</strong>te, espressi in NTN, registrate nel 2009 rispetto<br />
all’anno precedente.<br />
Tabella 1 – Variazione % NTN 2009/2008 tipologie non residenziali<br />
Risulta nel 2009, rispetto il 2008, un generale calo <strong>di</strong> volumi <strong>di</strong><br />
compraven<strong>di</strong>te per tutte le tipologie e in quasi tutte le aree territoriali, e si<br />
delinea una <strong>di</strong>minuzione più accentuata per i Capannoni, con il -19,6% (era -<br />
9,2% nel 2008 rispetto al 2007). L’intensità della <strong>di</strong>namica del mercato,<br />
misurata con l’in<strong>di</strong>ce IMI 17 , per le tre tipologie non residenziali, dal 2004 al<br />
2009 è presentata nel grafico <strong>di</strong> Figura 3.<br />
Relativamente ai valori <strong>di</strong> mercato è stata calcolata una quotazione me<strong>di</strong>a,<br />
per ognuna delle tipologie immobiliari non residenziali, elaborando le<br />
quotazioni OMI pubblicate nel 1° e nel 2° semestre 2009 e pesandole sullo stock<br />
immobiliare 18 .<br />
17 In<strong>di</strong>catore <strong>di</strong> Intensità del Mercato Immobiliare = rapporto tra NTN/stock <strong>di</strong> unità<br />
immobiliari.<br />
18<br />
Stock <strong>di</strong> unità immobiliari = n. <strong>di</strong> unità immobiliari censite al catasto.<br />
Fallimento 7/09 1-2 38 <strong>di</strong> 53<br />
Ing. Domenico Giaffrida
Figura 3 – In<strong>di</strong>ce IMI 2004-2009 delle unità immobiliari delle tipologie non residenziali<br />
I dati nazionali e per area territoriale sono riportati nella tabella 2.<br />
Tabella 2 - Quotazione me<strong>di</strong>a 2009 nazionale e per area territoriale – tipologie non residenziali<br />
Relativamente al I e II trimestre del 2010, il mercato immobiliare italiano<br />
mostra ancora un segnale positivo confermando l’inversione <strong>di</strong> tendenza rilevata<br />
nel I trimestre rispetto ai forti cali delle compraven<strong>di</strong>te nel 2009. Il tasso<br />
tendenziale annuo del volume <strong>di</strong> compraven<strong>di</strong>te in questo trimestre per l’intero<br />
settore immobiliare risulta, infatti, pari al +2,3% che segue il +3,4% del I<br />
trimestre. Come si può osservare dalla tabella 3 i tassi tendenziali nel II<br />
trimestre 2010 registrano segni positivi nel settore residenziale (+4,5%) e nel<br />
mercato delle pertinenze (+0,8%) che insieme rappresentano una quota pari a<br />
oltre l’80% del mercato immobiliare italiano. I settori terziario, commerciale e<br />
produttivo segnano invece, ancora tassi tendenziali negativi, con una per<strong>di</strong>ta più<br />
decisa nel settore terziario (-14,1%), meno sensibile invece nei settori<br />
commerciale (-4,7%) e produttivo (-4,2%). Dopo un trimestre <strong>di</strong> stabilità il<br />
settore produttivo, che comprende capannoni ed industrie, mostra nuovamente<br />
Fallimento 7/09 1-2 39 <strong>di</strong> 53<br />
Ing. Domenico Giaffrida
nel II trimestre 2010 un tasso tendenziale negativo, e tra le macro aree, più<br />
elevate sono le flessioni a Sud, -5,4%, e al Nord -4,9% mentre stazionario<br />
risulta il mercato al Centro, +0,1%.<br />
Tabella 3 – NTN trimestrale e variazione % tendenziale annua<br />
Nell’insieme il mercato immobiliare si è contratto dal II trimestre 2007<br />
me<strong>di</strong>amente <strong>di</strong> oltre il 21% per abitazioni e pertinenze (era -26% circa nel I<br />
trimestre 2010) e oltre il 28% per le unità a destinazione commerciale, terziaria<br />
e produttiva (era -30% circa nel I trimestre 2010).<br />
Fallimento 7/09 1-2 40 <strong>di</strong> 53<br />
Ing. Domenico Giaffrida
10.2. Criteri <strong>di</strong> stima e <strong>di</strong> valutazione<br />
I principi teorici che verranno adottati sono quelli dell’estimo, inteso<br />
come insieme <strong>di</strong> principi logici e metodologici che regolano e consentono la<br />
motivata, oggettiva e generalmente valida formulazione del giu<strong>di</strong>zio <strong>di</strong> stima del<br />
più probabile valore <strong>di</strong> libero mercato dei beni economici, espresso in moneta<br />
sulla base <strong>di</strong> dati economici e tecnici relativi sia all’oggetto della stima che ai<br />
beni che con esso hanno rapporti. Per poter determinare il valore <strong>di</strong> mercato<br />
degli immobili in oggetto all’attualità, è preliminare la scelta del criterio <strong>di</strong><br />
stima, che <strong>di</strong>pende essenzialmente dallo scopo che si prefigge la stima e dalle<br />
caratteristiche del bene da stimare.<br />
Nel caso in esame occorre stabilire il prezzo che assumerebbero gli<br />
immobili qualora fossero posti in ven<strong>di</strong>ta e ciò induce a ritenere idoneo allo<br />
scopo il criterio del più probabile valore <strong>di</strong> mercato in quanto “esprime il<br />
rapporto <strong>di</strong> equivalenza tra una quantità <strong>di</strong> moneta e un determinato bene,<br />
rapporto che è funzione della domanda e dell’offerta <strong>di</strong> quel bene sul mercato”.<br />
Definito il criterio, bisogna considerare che la formulazione del giu<strong>di</strong>zio <strong>di</strong><br />
stima si possa fondare su <strong>di</strong>versi proce<strong>di</strong>menti, che rappresentano ciascuno una<br />
<strong>di</strong>versa modalità <strong>di</strong> applicazione del metodo comparativo per giungere alla<br />
determinazione del valore del bene in esame.<br />
In questo caso, si ritiene opportuno seguire, sempre nell’ambito del<br />
metodo comparativo, il proce<strong>di</strong>mento <strong>di</strong> stima per confronto <strong>di</strong>retto. Il metodo<br />
si fonda sulla comparazione del bene oggetto della valutazione con altri beni <strong>di</strong><br />
caratteristiche simili, assumendo come termini <strong>di</strong> confronto un parametro,<br />
tecnico o economico, la cui grandezza sia <strong>di</strong>rettamente proporzionale al valore<br />
dei beni. Il parametro <strong>di</strong> riferimento più frequentemente usato nella stima <strong>di</strong> un<br />
Fallimento 7/09 1-2 41 <strong>di</strong> 53<br />
Ing. Domenico Giaffrida
fabbricato o <strong>di</strong> parte <strong>di</strong> esso è la superficie. Tale stima viene operata in funzione<br />
delle effettive consistenze <strong>di</strong> superficie lorda, prima riportate o determinate.<br />
Per la determinazione del più probabile valore <strong>di</strong> mercato dell’immobile<br />
oggetto della presente stima va osservato preliminarmente che il mercato<br />
immobiliare degli e<strong>di</strong>fici commerciali/industriali, a <strong>di</strong>fferenza <strong>di</strong> quello relativo<br />
alle abitazioni civili ubicate in contesto urbano, è generalmente caratterizzato da<br />
un esiguo numero <strong>di</strong> transazioni. Allora la scarsità <strong>di</strong> compraven<strong>di</strong>te<br />
immobiliari aventi ad oggetto immobili simili a quelli in questione, anche in<br />
considerazione dell’accentuata consistenza plano volumetrica, porterebbe a<br />
pensare all’inadeguatezza del criterio <strong>di</strong> stima sopra citato. In realtà le<br />
molteplici analogie e vicinanza ad altre aree destinate agli inse<strong>di</strong>amenti<br />
produttivi presenti sul territorio comprensoriale, simili per <strong>di</strong>mensioni e per tipo<br />
<strong>di</strong> attività commerciali/artigianali (in particolare nei comuni contigui <strong>di</strong> Atena<br />
Lucana e Sala Consilina), permettono <strong>di</strong> ampliare il mercato <strong>di</strong> riferimento ad<br />
un ambito territoriale più vasto. In secondo luogo il trasferimento dei beni<br />
immobili potrebbe del tutto o in parte, anche prescindere da quello che è<br />
l’in<strong>di</strong>rizzo prettamente commerciale allo stato attuale degli immobili, in quanto<br />
un’eventuale riconversione in altro settore (sempre compatibilmente agli<br />
strumenti urbanistici vigenti) potrebbe avvenire in modo imme<strong>di</strong>ato per quelle<br />
che sono le con<strong>di</strong>zioni degli immobili 19 senza comportare particolari oneri e<br />
trasformazioni; per lo stesso <strong>di</strong>scorso, non <strong>di</strong> meno è trascurabile l’aspetto che<br />
l’immobile, essendo ad oggi ancora attivo con i suoi esercizi commerciali sia al<br />
dettaglio che nella grande <strong>di</strong>stribuzione, potrebbe rappresentare un ottima<br />
opportunità per operatori dello stesso settore.<br />
19 La presenza <strong>di</strong> poche <strong>di</strong>visioni interne, in alcuni casi provvisorie, un’altezza interna<br />
variabile da un minimo <strong>di</strong> 5,00 m ad un massimo <strong>di</strong> 10,20 m, impianti elettrico, antincen<strong>di</strong>o,<br />
ecc. funzionanti.<br />
Fallimento 7/09 1-2 42 <strong>di</strong> 53<br />
Ing. Domenico Giaffrida
Ne deriva che il valore degli immobili scaturisce da fattori <strong>di</strong> confronto<br />
in<strong>di</strong>pendenti dalla specificità dell’impiego attuale e rappresenta quin<strong>di</strong> una<br />
variabile economica in<strong>di</strong>pendente dall’uso.<br />
Inoltre la maggiore atten<strong>di</strong>bilità del metodo sintetico con l’applicazione <strong>di</strong><br />
opportuni correttivi a scapito <strong>di</strong> quello analitico, deriva dal fatto che gli aspetti<br />
tipici <strong>di</strong> quest’ultimo, quelli impren<strong>di</strong>toriali/commerciali, sono l’aspetto<br />
principale del problema e sono oltremodo oggetto dell’attenta analisi degli<br />
specialisti <strong>di</strong> settore, sfuggono quin<strong>di</strong> alla sfera delle competenze tecniche dello<br />
scrivente perché non possono essere presi a base (con buoni margini <strong>di</strong><br />
atten<strong>di</strong>bilità) <strong>di</strong> un concreto calcolo <strong>di</strong> capitalizzazione del red<strong>di</strong>to.<br />
Pertanto, con gli opportuni e necessari coefficienti correttivi che sono<br />
emersi dall’analisi puntuale delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche dei<br />
beni stimati, tutti gli immobili saranno valutati col metodo sintetico 20 .<br />
Nella stima degli immobili si è tenuto conto sulla base <strong>di</strong> quanto descritto,<br />
della recente costruzione degli e<strong>di</strong>fici, dello stato <strong>di</strong> conservazione, delle altezze<br />
dei corpi <strong>di</strong> fabbrica, dell’ubicazione dell’inse<strong>di</strong>amento commerciale, nonché<br />
dall’esame della documentazione raccolta e dalle informazioni assunte, delle<br />
con<strong>di</strong>zioni del mercato immobiliare in generale (al ribasso – stagnante), del<br />
mercato immobiliare in particolare della zona (me<strong>di</strong>ocre – poco vivace), dello<br />
stato <strong>di</strong> manutenzione in cui versano gli immobili nonché della con<strong>di</strong>zione<br />
strutturale e architettonica degli e<strong>di</strong>fici, della destinazione urbanistica dell’area,<br />
della <strong>di</strong>stanza dalle gran<strong>di</strong> vie <strong>di</strong> comunicazione e dai centri economicamente<br />
20<br />
Analogo metodo <strong>di</strong> stima è applicabile all’unità immobiliare ad uso residenziale pur<br />
con gli opportuni <strong>di</strong>stinguo.<br />
Fallimento 7/09 1-2 43 <strong>di</strong> 53<br />
Ing. Domenico Giaffrida
più sviluppati, ed infine delle caratteristiche economiche della zona<br />
dell’inse<strong>di</strong>amento.<br />
L’indagine <strong>di</strong> mercato è stata effettuata prendendo in considerazione<br />
immobili posti in ven<strong>di</strong>ta e transazioni <strong>di</strong> beni aventi le stesse caratteristiche,<br />
ubicate nella medesima zona ovvero in zone limitrofe <strong>di</strong> quelli oggetto <strong>di</strong> stima<br />
e vendute in con<strong>di</strong>zioni or<strong>di</strong>narie <strong>di</strong> mercato, “pesando” in funzione <strong>di</strong> tali<br />
caratteristiche i valori così ottenuti.<br />
Fonti <strong>di</strong> informazione:<br />
− Agenzia del Territorio <strong>di</strong> <strong>Salerno</strong> (sede staccata <strong>di</strong> <strong>Salerno</strong>);<br />
− Ufficio tecnico comunale <strong>di</strong> Polla (SA);<br />
− Note <strong>di</strong> Agenzie immobiliari operanti sul territorio;<br />
− Osservatorio del Mercato Immobiliare (www.agenziaterritorio.it)<br />
che pubblica con cadenza semestrale le quotazioni immobiliari<br />
relative agli 8.100 comuni dell’intero territorio nazionale per <strong>di</strong>verse<br />
tipologie e<strong>di</strong>lizie nell’ambito delle destinazioni residenziali,<br />
commerciale, terziaria e produttiva. Le quotazioni in<strong>di</strong>viduano un<br />
intervallo <strong>di</strong> valori, minimo e massimo, per unità <strong>di</strong> superficie riferite<br />
ad unità immobiliari or<strong>di</strong>narie classificate in una determinata<br />
tipologia e<strong>di</strong>lizia e situate in un ambito territoriale omogeneo: la<br />
zona OMI. I valori minimi e massimi rappresentano l’or<strong>di</strong>narietà e<br />
pertanto non sono incluse nell’intervallo quotazioni riferite ad<br />
immobili <strong>di</strong> particolare pregio o degrado o che comunque presentano<br />
caratteristiche non or<strong>di</strong>narie per la tipologia e<strong>di</strong>lizia della zona OMI<br />
<strong>di</strong> appartenenza (cfr. Allegato n.10).<br />
Fallimento 7/09 1-2 44 <strong>di</strong> 53<br />
Ing. Domenico Giaffrida
_______________<br />
Il valore unitario posto alla base della valutazione è quello delle tipologie<br />
<strong>di</strong> costruzioni a “capannoni tipici” e “centro commerciale” con struttura in c.a.p.<br />
tenendo conto della vetustà del complesso, dello stato <strong>di</strong> manutenzione e della<br />
funzionalità, della localizzazione e del tipo <strong>di</strong> struttura; gli immobili in<br />
questione hanno in parte destinazioni d’uso <strong>di</strong>verse per cui vengono assunti<br />
valori unitari delle superfici variabili per ciascuna unità immobiliare, tenendo<br />
presente che si tratta comunque <strong>di</strong> immobili ricadenti in zona P.I.P., e<br />
rispettivamente:<br />
− valore unitario della superficie a capannone pari a 440,00 €/mq<br />
riferito a strutture <strong>di</strong> tipo normale realizzate in elementi in c.a.<br />
prefabbricato in uso nella corrente e<strong>di</strong>lizia industriale. Nella<br />
determinazione <strong>di</strong> questo valore unitario si è fatto riferimento ad<br />
indagini <strong>di</strong> mercato e a quanto riportato nella banca dati delle<br />
quotazioni immobiliari dell’Osservatorio Immobiliare dell’Agenzia<br />
del Territorio, relativi al secondo semestre del 2009 e al primo<br />
semestre 2010 per i Comuni <strong>di</strong> Polla, Atena Lucana e Sala Consilina<br />
– fascia/zona periferica (cfr. Allegato n10) i cui valori unitari <strong>di</strong><br />
mercato riportati sono compresi tra 400,00 €/mq ed 610,00 €/mq.<br />
Inoltre dalle indagini svolte per quanto attiene la parte del fabbricato<br />
destinato ad attività commerciali e la domanda <strong>di</strong> mercato, che per<br />
questa zona può ritenersi me<strong>di</strong>ocre vista la con<strong>di</strong>zione generale del<br />
mercato immobiliare, anche se i beni hanno elementi tali da renderlo<br />
appetibile al mercato anche in una fase <strong>di</strong> stagnazione (la presenza <strong>di</strong><br />
un’ampia area pertinenziale/parcheggio a ridosso dell’immobile, la<br />
possibile riconversione ad altre funzioni, nonché la buona ubicazione<br />
Fallimento 7/09 1-2 45 <strong>di</strong> 53<br />
Ing. Domenico Giaffrida
ispetto alle reti <strong>di</strong> collegamento principali ed in un’area a forte<br />
vocazione commerciale/artigianale), si è stimato un importo congruo<br />
sull’or<strong>di</strong>ne dei 600,00 ÷ 750,00 €/mq; nel caso in esame non si<br />
ritiene vi siano con<strong>di</strong>zioni particolari tali da influenzare il valore al <strong>di</strong><br />
fuori <strong>di</strong> una fascia come quella precedentemente definita. Tenuto<br />
conto delle ampie possibilità e potenzialità offerte dal complesso<br />
immobiliare, si è ritenuto <strong>di</strong> maggiorare tale valore del 5% e,<br />
arrotondando, valutare il costo unitario per il centro commerciale in<br />
esame pari a 620,00 €/mq.<br />
− Per quanto riguarda gli immobili a<strong>di</strong>biti ad uffici dalle informazioni<br />
assunte e dalle ricerche nelle banche dati dell’Osservatorio del<br />
Mercato Immobiliare (OMI) (cfr. Allegato n.10), le quotazioni <strong>di</strong><br />
mercato per la fascia/zona <strong>di</strong> nostro interesse non sono presenti se<br />
non per ambiti territoriali limitrofi ed aventi caratteristiche <strong>di</strong>verse,<br />
riferite alle ultime due rilevazioni effettuate (secondo semestre 2009<br />
e primo semestre 2010), ed oscillano tra i 860,00 ÷ 1.250,00 €/mq<br />
riferiti alla superficie lorda. In particolar modo si ritiene che il valore<br />
desunto dall’OMI e dalle rilevazioni del mercato, vada sensibilmente<br />
ridotto per tener conto in primo luogo che si tratta <strong>di</strong> uffici<br />
all’interno <strong>di</strong> attività industriali/commerciali, sebbene abbiano una<br />
certa autonomia (ingresso esterno in<strong>di</strong>pendente, servizi, ecc.); in<br />
secondo luogo si terrà presente dell’effettiva mancanza <strong>di</strong> un vero<br />
mercato per questa tipologia <strong>di</strong> bene nella zona P.I.P. se non per<br />
unità <strong>di</strong>rettamente complementari come nel nostro caso, all’attività<br />
commerciale/produttiva. Si ritiene quin<strong>di</strong> congruo un valore unitario<br />
<strong>di</strong> riferimento <strong>di</strong> 510,00 €/mq (pari all’incirca al 60-65% del valore<br />
Fallimento 7/09 1-2 46 <strong>di</strong> 53<br />
Ing. Domenico Giaffrida
minimo dei locali uffici <strong>di</strong> tipo commerciale-professionale), a<br />
prescindere dalle con<strong>di</strong>zioni <strong>di</strong> manutenzione e conservazione delle<br />
unità immobiliari, le quali sono con<strong>di</strong>zionate dall’essere site<br />
all’interno dell’area commerciale/artigianale, e quin<strong>di</strong> in un mercato<br />
già al ribasso, per le ben note contingenze, subiscono ulteriori<br />
penalizzazioni dalla loro collocazione fisica.<br />
− Per la superficie al primo piano con destinazione residenziale, le<br />
quotazioni <strong>di</strong> mercato e dell’OMI vanno riviste in funzione della<br />
particolare <strong>di</strong>slocazione all’interno <strong>di</strong> un’area che ha come<br />
destinazione quella prettamente industriale/commerciale, e come al<br />
punto precedente saranno passibili <strong>di</strong> specifiche riduzioni. Dalle<br />
rilevazioni il valore unitario per abitazioni civili nella stessa<br />
fascia/zona periferica oscillano tra i 670,00 ÷ 750,00 €/mq riferiti<br />
sempre alla superficie lorda (cfr. Allegato n.10); si ritiene realistico<br />
anche in questo caso un valore <strong>di</strong> riferimento <strong>di</strong> 470,00 euro/mq<br />
(pari all’incirca al 70% del valore minimo per abitazioni civili).<br />
− Per quanto attiene alla valutazione dell’area residua esterna, le<br />
indagini <strong>di</strong> mercato hanno consentito <strong>di</strong> accertare per le aree<br />
industriali un valore <strong>di</strong> circa 12,00 €/mq, incrementato <strong>di</strong> circa il<br />
50% per tener conto dei lavori effettuati per la sistemazione del<br />
piazzale e delle fasce ver<strong>di</strong>, così da determinare un valore <strong>di</strong> mercato<br />
pari ad 18,00 €/mq. Con riferimento alla consistenza <strong>di</strong> circa 35042<br />
mq <strong>di</strong> superficie pertinenziale scoperta, quin<strong>di</strong> ai piazzali e allo stato<br />
Fallimento 7/09 1-2 47 <strong>di</strong> 53<br />
Ing. Domenico Giaffrida
della loro pavimentazione 21 il valore unitario rappresenta circa il 4%<br />
del valore a nuovo <strong>di</strong> riferimento dei capannoni tipici.<br />
− Per quotazione <strong>di</strong> mercato da considerare per la stima dei volumi<br />
tecnici, a<strong>di</strong>biti all’alloggio degli impianti elettrici Enel, alle cabine <strong>di</strong><br />
trasformazione e ai locali pompe, è pari a circa 1/4 della quotazione<br />
me<strong>di</strong>a <strong>di</strong> mercato stabilita per la stima del capannone corrispondenti<br />
ad € 110,00 €/mq.<br />
Valore mercato (€/mq)<br />
Polla<br />
Atena<br />
Lucana<br />
Sala<br />
Consilina<br />
Sant'Arsenio<br />
zona C1<br />
zona D1<br />
zona E1<br />
2009 2010 2009 2010 2009 2010<br />
Min Max Min Max Min Max Min Max Min Max Min Max<br />
Capannoni tipici 420 550 400 520 / / / / / / / /<br />
Centri commerciali 890 1300 850 1250 / / / / / / / /<br />
Abitazioni civili 730 1000 690 950 700 750 670 710 / / / /<br />
Uffici 860 1100 820 1050 / / / / 1100 1300 1050 1250<br />
Capannoni tipici / / / / 420 550 400 520 / / / /<br />
Centri commerciali / / / / 730 860 690 820 / / / /<br />
Abitazioni civili / / / / 700 850 670 820 / / / /<br />
Uffici / / / / / / / / 910 1100 860 1050<br />
Capannoni tipici / / / / 465 610 440 580 / / / /<br />
Centri commerciali / / / / / / / / / / / /<br />
Abitazioni civili / / / / 740 890 700 850 / / / /<br />
Uffici / / / / / / / / / / / /<br />
Capannoni tipici 420 550 400 520 / / / / / / / /<br />
Centri commerciali / / / / / / / / / / / /<br />
Abitazioni civili / / / / / / / / / / / /<br />
Uffici / / / / / / / / / / / /<br />
Tabella 4 - Sintesi delle quotazioni OMI<br />
I suddetti valori ottenuti saranno qui <strong>di</strong> seguito pesati in considerazione<br />
delle caratteristiche strutturali, funzionali, <strong>di</strong> manutenzione, ecc. con<br />
l’introduzione <strong>di</strong> opportuni coefficienti “calibrati” sui singoli corpi oggetto <strong>di</strong><br />
valutazione.<br />
La vetustà del complesso<br />
Si valuterà il deprezzamento per vetustà seppur minimo, data la<br />
recentissima realizzazione, che è funzione della vita utile del complesso<br />
immobiliare che in esame è assunta pari a 100 anni, e non già per obsolescenza,<br />
in quanto per e<strong>di</strong>fici industriali e/o commerciali tale obsolescenza non provoca<br />
effetti particolari tipicamente riscontrabili negli e<strong>di</strong>fici civili. Nel caso specifico<br />
21 Idoneo alla movimentazione delle merci e, nella parte prospiciente gli ingressi dei corpi<br />
A e B, da destinare ad ampio parcheggio per gli utenti ed il personale.<br />
Fallimento 7/09 1-2 48 <strong>di</strong> 53<br />
Ing. Domenico Giaffrida
gli immobili del complesso ed oggetto della stima hanno un’età non superiore a<br />
se<strong>di</strong>ci anni. Il deprezzamento per vetustà, nella corrente prassi estimativa, è<br />
calcolato con la formula dell’Unione Europea degli Esperti Contabili (U.E.C.),<br />
così definita:<br />
D = (A+20) 2 /140 - 2,86<br />
dove “D” rappresenta il deprezzamento in percentuale del valore a nuovo, ed<br />
“A” rappresenta l’età dell’e<strong>di</strong>ficio in percentuale della sua vita utile. Pertanto il<br />
coefficiente <strong>di</strong> deprezzamento per il caso in specie assume il valore <strong>di</strong> 0,936 per<br />
il corpo A e 0,968 per il corpo B.<br />
Il coefficiente <strong>di</strong> manutenzione e conservazione<br />
Come descritto l’intero complesso immobiliare versa in uno stato<br />
normale <strong>di</strong> manutenzione e conservazione. Per i singoli corpi si colgono<br />
<strong>di</strong>fferenze in tal senso anche in funzione della destinazione d’uso ed in<br />
particolare si considerano i seguenti coefficienti riduttivi:<br />
Destinazione<br />
Superficie<br />
Lorda<br />
Coeff.<br />
Con<strong>di</strong>zioni<br />
Immobile<br />
[mq]<br />
Corpo A1 (Ipermercato) ≅ 3900,00 0,97 Buone<br />
Corpo A2 (Cash and carry) ≅ 3550,00 0,96 Buone<br />
Corpo A3 (Movimentazione e<br />
stoccaggio merci)<br />
≅ 3020,00 0,94 Buone<br />
Corpo A4 (Uffici/appartamento) ≅ 768,00 0,98 Buone<br />
Corpo B1/B2 ≅ 16715,00 0,99 Buone/Ottime<br />
Area pertinenziale ≅ 35042,00 0,96 Med. Buone<br />
Il coefficiente <strong>di</strong> funzionalità<br />
Tutti gli immobili del complesso hanno la possibilità <strong>di</strong> usufruire <strong>di</strong><br />
como<strong>di</strong> accessi in<strong>di</strong>pendenti. Inoltre i capannoni sono ad oggi a pianta libera 22 e<br />
quin<strong>di</strong> facilmente riconvertibili ad altre destinazioni d’uso, non necessariamente<br />
22 Escluso servizi e accessori.<br />
Fallimento 7/09 1-2 49 <strong>di</strong> 53<br />
Ing. Domenico Giaffrida
l’attuale, pur considerando l’assenza nell’area <strong>di</strong> ipermercati <strong>di</strong> superficie<br />
comparabile, per cui potenzialmente apprezzati dal mercato. Vi è la presenza<br />
inoltre <strong>di</strong> impianti <strong>di</strong> servizi generali riutilizzabili anche in un utilizzo <strong>di</strong>verso<br />
da quello attuale. Per tale motivo si ritiene <strong>di</strong> applicare un coefficiente<br />
maggiorativo me<strong>di</strong>o pari a 1,12.<br />
Il coefficiente <strong>di</strong> localizzazione<br />
Il complesso immobiliare è posizionato in prossimità <strong>di</strong> un asse viario<br />
car<strong>di</strong>ne tra i comuni limitrofi, la SS 19 delle Calabrie, e a pochi chilometri dagli<br />
svincoli autostradali della SA-RC <strong>di</strong> Polla ed Atena Lucana. L’area P.I.P. ha<br />
avuto un forte sviluppo iniziale con una costante e regolare crescita degli<br />
inse<strong>di</strong>amenti artigianali/commerciali nell’area, salvo arrestarsi quasi<br />
completamente negli ultimi anni. Per tale motivo si ritiene <strong>di</strong> applicare un<br />
coefficiente maggiorativo me<strong>di</strong>o pari a 1,08.<br />
10.3. Determinazione del più probabile valore del compen<strong>di</strong>o<br />
immobiliare secondo la stima sintetica<br />
In esito alle determinazioni descritte nei paragrafi precedenti si<br />
determina il più probabile valore del compen<strong>di</strong>o immobiliare, <strong>di</strong> cui si riporta<br />
una sintesi <strong>di</strong> calcolo nella tabella alla pagina successiva.<br />
Il valore complessivo <strong>di</strong> stima dei soli immobili in cifra tonda è pari<br />
a € 16.651.500,00 (euro se<strong>di</strong>cimilioni seicentocinquantunomila<br />
cinquecento/00).<br />
Fallimento 7/09 1-2 50 <strong>di</strong> 53<br />
Ing. Domenico Giaffrida
Corpo<br />
Destinazione d'uso attuale<br />
Destinazione<br />
urbanistica<br />
Superficie<br />
Valori<br />
assunti<br />
Coefficiente <strong>di</strong><br />
vetustà<br />
Coefficiente <strong>di</strong><br />
manutenzione e<br />
conservazione<br />
Coefficiente <strong>di</strong><br />
funzionalità<br />
Coefficiente <strong>di</strong><br />
localizzazione<br />
Valore <strong>di</strong> mercato<br />
complessivo<br />
[mq] [ €] [ €]<br />
A1 Ipermercato “Elim Iper Polla” Zona "P.I.P." 3900,00 € 620,00 0,936 0,97 1,20 1,10 € 2.897.862,74<br />
A2 Italmec “Cash & Carry” Zona "P.I.P." 3550,00 € 440,00 0,936 0,96 1,20 1,10 € 1.852.686,95<br />
A3 Movimentazione e stoccaggio merci Zona "P.I.P." 3020,00 € 440,00 0,936 0,94 1,20 1,10 € 1.543.253,44<br />
A4<br />
Uffici Zona "P.I.P." 517,40 € 510,00 0,936 0,98 1,05 1,10 € 279.563,53<br />
Appartamento al primo piano Zona "P.I.P." 250,60 € 470,00 0,936 0,98 1,00 1,00 € 108.039,07<br />
A5 Cabina Enel Zona "P.I.P." 5,00 € 110,00 0,936 0,95 1,00 1,00 € 489,06<br />
B1 Capannone per locali commerciali Zona "P.I.P." 9822,00 € 440,00 0,968 0,99 1,20 1,10 € 5.466.849,14<br />
B2 Capannone per locali commerciali Zona "P.I.P." 6893,00 € 440,00 0,968 0,99 1,20 1,10 € 3.836.590,42<br />
-- Aree pertinenziali Zona "P.I.P." 35042,00 € 18,00 1,00 0,96 1,00 1,10 € 666.078,34<br />
Totale € 16.651.412,68<br />
Fallimento 7/09 1-2 51 <strong>di</strong> 53<br />
Ing. Domenico Giaffrida
10.4. Stima degli Impianti<br />
È inoltre da considerare la presenza <strong>di</strong> tutti gli impianti tecnologici<br />
esistenti a servizio della struttura (<strong>di</strong> cui al paragrafo 9.3). Molti <strong>di</strong> essi<br />
potrebbero tranquillamente essere riutilizzati anche nel caso <strong>di</strong> un <strong>di</strong>verso<br />
utilizzo dell’immobile in quanto impianti <strong>di</strong> servizi generali. In questi ultimi<br />
possiamo far ricadere gli impianti elettrici <strong>di</strong> <strong>di</strong>stribuzione primaria (cavidotti e<br />
quadri elettrici <strong>di</strong> <strong>di</strong>stribuzione primaria nonché <strong>di</strong> comando e controllo),<br />
l’impianto <strong>di</strong> illuminazione or<strong>di</strong>naria e <strong>di</strong> emergenza, l’impianto <strong>di</strong><br />
con<strong>di</strong>zionamento laddove presente, la rete idrica antincen<strong>di</strong>o costituita da<br />
idranti a cassetta ed attacco per automezzi VV.F., l’impianto <strong>di</strong> rilevazione<br />
incen<strong>di</strong>, l’impianto antifurto, l’impianto <strong>di</strong> videosorveglianza, l’impianto <strong>di</strong><br />
<strong>di</strong>ffusione sonora centralizzato, l’impianto telefonico interno e <strong>di</strong> trasmissione<br />
dati.<br />
Effettuando una stima a corpo <strong>di</strong> tali impianti, qualora il sig. G.D.<br />
ritenesse opportuno considerare il loro valore aggiunto su quello degli immobili,<br />
si può affermare che allo stato attuale gli stessi valgono circa € 3.000.000,00.<br />
Tale valore andrebbe pertanto da aggiungersi ai valori stimati in<br />
precedenza.<br />
Il valore complessivo <strong>di</strong> stima risulterà pertanto così mo<strong>di</strong>ficato:<br />
Immobili € 16.651.500,00<br />
Impianti € 3.000.000,00<br />
TOTALE COMPLESSIVO € 19.650.000,00<br />
In cifra tonda € 19.650.000,00 (euro <strong>di</strong>ciannove milioni<br />
seicentocinquantamila/00).<br />
Fallimento 7/09 1-2 52 <strong>di</strong> 53<br />
Ing. Domenico Giaffrida
11. ALLEGATI<br />
1. Planimetrie e visure catastali;<br />
2. Rilievo fotografico e inquadramento territoriale:<br />
a. Corpo A e corpo B;<br />
3. Atti autorizzativi alla costruzione;<br />
4. Certificato <strong>di</strong> destinazione urbanistica e sovrapposizione<br />
planimetria lotti zona P.I.P. con immobili;<br />
5. Tavole Progetto architettonico/strutturale:<br />
a. Pianta complesso commerciale (Corpo A - 1998)<br />
b. Pianta complesso commerciale (Corpo A e Corpo B - 2000)<br />
c. Pianta fondazione ed armatura pali (Corpo A 1994, Corpo B 1999 e<br />
2001 ampliamento) totale 6 tavole;<br />
6. Collaudo statico Corpo A, Corpo B e ampliamento, certificati <strong>di</strong><br />
agibilità, autorizzazioni sanitarie, permesso VV.F.;<br />
7. Documentazione Ipocatastale – Trascrizioni;<br />
8. Oneri e tributi afferenti agli immobili;<br />
9. Contratti <strong>di</strong> locazione;<br />
10. Tabelle dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare;<br />
11. Nota <strong>di</strong> incarico;<br />
12. Verbale <strong>di</strong> sopralluogo;<br />
13. Verbale <strong>di</strong> giuramento;<br />
14. CD-ROM contenente l’intera Relazione <strong>di</strong> consulenza Tecnica<br />
comprensiva degli allegati in formato .pdf.<br />
Ritenendo <strong>di</strong> aver completamente assolto il mandato conferito, rassegno la<br />
presente relazione, ringraziando la S.V.I. per la fiducia accordatami e si rimane<br />
a completa <strong>di</strong>sposizione per ogni ulteriore chiarimento o eventuale<br />
approfon<strong>di</strong>mento.<br />
Sala Consilina, <strong>di</strong>cembre 2010<br />
Il C.T.U.<br />
Ing. Domenico Giaffrida<br />
Fallimento 7/09 1-2 53 <strong>di</strong> 53<br />
Ing. Domenico Giaffrida