TRIBUNALE di SALA CONSILINA - Aste Giudiziarie Salerno

TRIBUNALE di SALA CONSILINA 

Sezione Fallimentare 

RELAZIONE TECNICA ESTIMATIVA 

dei beni immobili di pertinenza della società 

“CIPI Immobiliare s.r.l.” nell’Area industriale del 

Comune di Polla (SA), C.da Sant’Antuono. 

Fallimento 7/2009 1-2. 

Giudice delegato: dott. Agostino PASQUARIELLO 

Curatore: dott. Michele Iuliano 

Consulente Tecnico: Ing. Domenico Giaffrida 

1. PREMESSA 

In data 12 giugno 2010, io sottoscritto Dr. Ing. Giaffrida Domenico, 

residente in via Macchia Italiana n°12, Sala Consilina (SA), e iscritto all’Ordine 

degli Ingegneri di Salerno con il n°5300 ed all’Albo dei Consulenti Tecnici del 

Tribunale di Sala Consilina al n°138, venivo nominato Consulente Tecnico dal 

Curatore del fallimento in oggetto nella persona della dott. Michele Iuliano (cfr. 

Allegato n.11) e contestualmente ricevevo la documentazione inerente ai beni da 

stimare. 

Fallimento 7/09 1-2 1 di 53 

Ing. Domenico Giaffrida

Venivo quindi incaricato di procedere alla: 

1. descrizione e valutazione tecnica – economica degli immobili siti in Polla (SA) alla 

C.da Sant’Antuono, di proprietà della fallita “CIPI Immobiliare s.r.l.” distinti in 

catasto al Foglio 39 part. 797 sub., al Foglio 39 part. 1054 sub3, al Foglio 39 part. 

1056 sub.2, sub.7, sub.8, al Foglio 39 part. 1175, 1176, 1177. 

Gli immobili appresso descritti sono al sottoscritto noti in seguito a 

ricognizioni e rilievi in loco, alla consultazione degli elaborati di progetto e di 

variante, atti e documenti, allegati alla presente relazione. 

2. SVOLGIMENTO DELLE OPERAZIONI DI CONSULENZA 

Le indagini propedeutiche alla relazione di stima si sono svolte secondo 

l’ordine seguente: 

a) assunzione degli elementi di fatto che stanno alla base del lavoro 

peritale oltre ricerche e approfondimenti presso i competenti uffici 

pubblici per procedere all’estrazione di copie dei relativi documenti di 

interesse; 

b) valutazione e interpretazione del materiale così raccolto in relazione ai 

quesiti posti dal Curatore fallimentare; 

c) esposizione nella relazione che segue delle conclusioni raggiunte. 

Al fine di poter rispondere ai quesiti formulatimi, ho svolto una serie di 

accertamenti propedeutici al lavoro; in data 28 giugno 2010, presso l’Agenzia 

del territorio di Salerno (sede staccata di Salerno) ho acquisito copie degli 

estratti di mappa degli immobili in oggetto, delle visure storiche catastali e 

delle planimetrie catastali (cfr. Allegato n.1). 

Successivamente, in data 11 luglio 2010 presso l’Ufficio Edilizia del 

Comune di Polla ho estratto la certificazione comprovante: 



- la regolarità edilizia in merito all’esistenza delle concessioni 

edilizie e delle concessioni in variante oltre ad effettuare ricerche 

di archivio in merito all’esistenza della certificazione di agibilità 

ed abitabilità degli immobili (cfr. Allegato n.3 e 6); 

- parte dei progetti presenti nell’archivio comunale riguardanti la 

costruzione degli immobili (cfr. Allegato n.5-a); 

in data 24 agosto 2010 presso lo stesso Ufficio Tecnico del Comune di 

Polla ho estratto la certificazione comprovante: 

- la destinazione urbanistica delle aree oggetto della procedura 

(cfr. Allegato n.4); 

in data 30 agosto 2010 presso gli uffici dell’agenzia Equitalia Polis SpA 

per la provincia di Salerno (sede di Sala Consilina), ho estratto la 

documentazione attestante: 

- lo stato degli oneri e tributi dovuti presso le pubbliche 

amministrazioni a carico della società CI.PI. Immobiliare s.r.l. 1 

con sede presso l’area industriale del Comune di Polla (SA), alla 

contrada Sant’Antuono (cfr. Allegato n.8). 

Infine, in data 8 ottobre 2010 presso lo studio dell’Ing. Langone 2 , ho 

acquisito parte della documentazione progettuale e documentale inerente le 

opere eseguite, caratteristiche peculiari, certificazioni di collaudo e di prova 

delle strutture fondali e in elevazione (cfr. Allegato n.5-c e 6). 

1 Si precisa che la “Ci.Pi. snc di Omissis & C.”, con sede in Atena Lucana, è stata 

trasformata da società in nome collettivo denominata “Ci.Pi. snc di Omissis & C.”, - 

P.IVA 01220220659 – in società in accomandita semplice denominata “Ci.Pi. sas di Omissis 

& C.”, con sede in Atena Lucana - P.IVA 01220220659 – con atto a rogito Notaio 

Roberto Orlando di Polla del 11.06.2009 Rep. 17448 e Racc. 5847 e, successivamente la società 

“Ci.Pi. sas di Omissis & C.”, è stata trasformata in una società a responsabilità limitata 

la cui denominazione sociale è “CIPI Immobiliare srl”, con sede in Polla – P.IVA 01220220659 

con atto a rogito notaio Roberto Orlando di Polla del 6.08.2009 trascritto presso l’Agenzia del 

Territorio Ufficio Provinciale di Salerno in data 10.08.2009 ai nn. 38426/30630. 

2 Progettista architettonico e strutturale, nonché direttore dei lavori dei cantieri che hanno 

interessato la realizzazione del complesso commerciale in oggetto. 



Tale documentazione viene all’uopo allegata alla presente relazione. 

Dopo una prima fase, durante la quale si sono esaminati gli atti già a mia 

disposizione, in data 9 agosto 2010 mi recai presso l’immobile oggetto del 

fallimento per il primo dei sopralluoghi, ripresi successivamente, in data 10 

settembre 2010 e in data 30 ottobre 2010. Durante questi sopralluoghi ho 

provveduto ad effettuare i riscontri, ispezioni e i rilievi metrici dovuti per 

l’espletamento dell’incarico ed eseguito il rilievo fotografico (cfr. Allegato n.2). 

3. IDENTIFICAZIONE CATASTALE DEI BENI OGGETTO DEL FALLIMENTO 

Trattasi di un immobile polifunzionale di circa 28000 mq di superficie 

coperta con destinazione commerciale/direzionale/residenziale, comprendente 

locali ad uso deposito e magazzino, locali ad uso commerciale per la 

distribuzione all’ingrosso e la vendita al dettaglio, un appartamento, uffici 

dedicati, oltre a spazi esterni attrezzati (circa 35000 mq) che sono, per la quasi 

totalità, pavimentati con asfalto e destinati al parcamento degli autoveicoli oltre 

agli spazi di manovra. Il compendio immobiliare è sito lungo la SS 19 – località 

Sant’Antuono a circa 4 km dall’uscita autostradale dell’A3 SA-RC di Polla e a 

circa 3 km da quella di Atena Lucana e risulta distinta catastalmente come di 

seguito riportato (cfr. Allegato n.3). 

In Catasto: 

- Fabbricati: 

Comune di Polla, Provincia di Salerno, Contrada Sant’Antuono SNC piano T, 

Foglio 39 – part. 797 – sub 2 3 – Cat. C/2 – Cl.7 – Consist. 42m 2 - R.C. 

€121,47; Dati derivanti da variazione nel classamento del 21/11/2007 n. 

41428 .1/2007 in atti dal 21/11/2007 (protocollo n. SA0579108); 

Comune di Polla, Provincia di Salerno, Via del convento di Sant’Antonio 

piano T, Foglio 39 – part. 1054 – sub 3 – Cat. C/2 – Cl.3 – Consist. 5m 2 - 

3 Trattasi del locale pompe delle vasche antincendio interrate a servizio dei locali 

commerciali ma dislocati al di sotto della particella 797 al Foglio 39 ed intestata ad altra società. 



R.C. €7,75; Dati derivanti da (Altre) del 11/04/2002 n. 129482 .1/2002 in atti 

dal 10/05/2002 (protocollo n.166197) A.N. 5 del 072-96 SFUG.IMP P.TA 

2327; 

Comune di Polla, Provincia di Salerno, Contrada Sant’Antuono SNC piano 1, 

Foglio 39 – part. 1056 – sub 2 – Cat. A/2 – Cl.5 – Consist. 8 vani - R.C. 

€495,80 – L960.000; Dati derivanti da variazione del 22/02/1999 n.3451 

.1/1999 in atti dal 22/02/1999 divisione ampliamento ultimazione di 

fabbricato urbano; 


Foglio 39 – part. 1056 – sub 7 – Cat. D/8 - R.C. €135.256,00; Dati derivanti 

da variazione nel classamento del 18/06/2010 n. 23826 .1/2010 in atti dal 

18/06/2010 (protocollo n. SA0304803); 


Foglio 39 – part. 1056 – sub 8 – Cat. D/8 - R.C. €98.550,00; Dati derivanti 

da variazione nel classamento del 18/06/2010 n. 23826 .1/2010 in atti dal 

18/06/2010 (protocollo n. SA0304803); 

- Terreni (aree di pertinenza): 


Foglio 39 – part. 1175 – Cat. Area urbana – Consist. 10305m 2 ; Dati derivanti 

da variazione del 17/07/2009 n.36115 .1/2009 in atti dal 17/07/2009 

(protocollo n.SA0348583) Variazione per modifica identificativo; 

Dall’ultima planimetria in atti Foglio 39 – part. 1056 – sub 5. 


Foglio 39 – part. 1176 – Bene comune non censibile; Dati derivanti da 

variazione del 17/07/2009 n.36116 .1/2009 in atti dal 17/07/2009 (protocollo 

n.SA0348584) Variazione per modifica identificativo; 



Foglio 39 – part. 1177 – Cat. Area urbana – Consist. 115m 2 ; Dati derivanti 

da variazione del 17/07/2009 n.36114 .1/2009 in atti dal 17/07/2009 

(protocollo n.SA0348576) Variazione per modifica identificativo. 




Uno stralcio dell’ultima planimetria in atti delle particelle catastali 

descritte è riportata per sintesi nella figura seguente (cfr. Allegato n.1). 

Figura 1 – Stralcio planimetrico 

Foto aerea - Inquadramento terrritoriale 



4. RIFERIMENTI URBANISTICI EDILIZI 

Sono stati acquisiti presso l’Ufficio Tecnico del Comune di Polla, 

relativamente ai beni oggetto del fallimento, i numeri di pratiche delle 

certificazioni e degli atti autorizzativi edilizi in merito (cfr. Allegato n.3). 

La realizzazione delle opere è avvenuta tramite: 

− Concessione ad eseguire i lavori relativi alla costruzione di un 

complesso commerciale adibito alla vendita all’ingrosso ed al 

dettaglio di generi alimentari, pratica edilizia n.2430 del 

11/01/1994, rilasciata al sig. Omissis nella sua qualità di 

amministratore della ditta CI.PI. SNC con sede in Atena Lucana 

alla via Nazionale (Comune di Polla - Zona P.I.P. Lotti n.87, 88, 

91, 94, 95); 

− Concessione di variante, pratica edilizia n.2430 prot. 3226 del 

14/08/1998, (compresa la sanatoria della vasca antincendio ai 

sensi dell’art.13 della legge n.47/1985), rilasciata al sig. Omissis 

nella sua qualità di amministratore della ditta CI.PI. SNC 

con sede in Atena Lucana alla via Nazionale (Comune di Polla - 

Zona P.I.P. Lotti n.87, 88, 91, 94, 95); 

− Concessione ad eseguire i lavori relativi all’ampliamento di un 

complesso commerciale adibito alla vendita al dettaglio con 

alloggio custode, pratica edilizia n.2892 del 16/08/1999, prot. 

3969, rilasciata al sig. Omissis nella sua qualità di 





67, 68, 69, 87, 88, 89, 90, 91, 92, 93, 94, 95); 

− Concessione ad eseguire i lavori relativi all’ampliamento di un 

complesso commerciale adibito alla vendita al dettaglio con 

alloggio custode ricadente nel raggio di ml 150,00 dal fossato 

Sant’Antuono, pratica edilizia n.3114 del 25/01/2000, prot. 3969, 

rilasciata al sig. Omissis nella sua qualità di 



67, 68, 69, 87, 88, 89, 90, 91, 92, 93, 94, 95); 

− Concessione di variante, pratica edilizia n.3197 prot. 7987 del 

9/10/2000, alla C.E. 3314/2000 per l’esecuzione lavori di 

ampliamento di un complesso commerciale con alloggio custode, 

rilasciata al sig. Omissis nella sua qualità di 



67, 68, 69, 87, 88, 89, 90, 91, 92, 93, 94, 95) 4 ; 

− Concessione di variante c.o. e Sanatoria, pratica edilizia n.3333 

prot. 9846 del 5/12/2001, alla C.E. 3314/2000 e successiva 

Variante n.3197/2000 per l’esecuzione lavori di ampliamento di 

un complesso commerciale con alloggio custode e Sanatoria ai 

4 Con delibera del Comune di Polla n.57 del 29/11/1999, veniva approvato l’accorpamento 

dei lotti 66, 67, 68 e 69 ai lotti 87, 88, 89, 90, 91, 92, 93 e 95, con conseguente accorpamento 

degli originari capannoni con la conseguente traslazione del tratto di strada interna che 

originariamente divideva i due lotti dando atto che tale traslazione è da considerarsi variante al 

P.I.P., assegnando alla ditta CI.PI. s.n.c. di Omissis & C. ogni onere determinato dalla 

detta variazione. Successivamente in data 9/10/2003 ed in data 24/12/2004 veniva ceduto dal 

Comune di Polla alla ditta CI.PI. s.n.c. di Omissis & C. la parte di terreno inizialmente 

Fallimento destinata 7/09 a strada. 1-2 8 di 53 


sensi dell’art. 13 L.47/85 e s.m.i. di: locali pompe, parte alloggio 

custode e parte della recinzione, rilasciata al sig. Omissis 

nella sua qualità di amministratore della ditta CI.PI. SNC con 

sede in Atena Lucana alla via Nazionale (Comune di Polla - Zona 

P.I.P. Lotti n.59, 66, 67, 68, 69, 87, 88, 89, 90, 91, 92, 93, 94, 95). 

Sono stati acquisiti inoltre: 

− certificazione di destinazione urbanistica attestante che l’area su 

cui insistono gli immobili della società (lotti n. 59, 66, 67, 68, 69, 

87, 88, 89, 90, 91, 92, 93, 94, 95 del Piano P.I.P. del Comune di 

Polla), ricade nel P.R.G., in zona D “zona produttiva industriale”. 

Si precisa che i lotti n. 69, 90, 92, 93, 94, 95 ricadono in area 

sottoposta a vincolo di tutela paesaggistica ai sensi dell’art. 142 

comma 1- lett. c, del D.L.vo 22/1/2004 n.42 (cd: codice dei beni 

culturali e del paesaggio) (cfr. Allegato n.4). 

− per il complesso immobiliare è stata rinvenuta presso l’ufficio 

tecnico del comune di Polla la Certificazione di agibilità parziale 

per la parte riferita ai lotti 87, 88, 91, 94 e 95 dell’area P.I.P. 

rilasciata il 15/11/1995 (cfr. Allegato n.6), mentre per gli altri 

stabili sono presenti la Richiesta di Autorizzazione all’agibilità ed 

una serie di documentazioni che dal rilascio di questa invece 

dipendono, tra cui le autorizzazioni sanitarie e la certificazione di 

prevenzione incendi; 

− Autorizzazione sanitaria per il deposito all’ingrosso di alimenti e 

bevande n.88 del 08/01/1997 (cfr. Allegato n.6); 

− Autorizzazione sanitaria per laboratorio di sostanze alimentari 

n.112 del 29/08/1998 (cfr. Allegato n.6); 



− Autorizzazione sanitaria per laboratorio preparazione e 

somministrazione di sostanze alimentari e bevande n.113 del 

02/12/1998 (cfr. Allegato n.6); 

− CPI rilasciato dal Comando Provinciale dei Vigili del fuoco di 

Salerno il 13/09/2005 n. Prat. 32187 e Prot.llo n. 4435 (cfr. 

Allegato n.6); 

− Certificato di collaudo statico in corso d’opera e finale delle 

opere in c.a. realizzate nel 1994/95; l'attestazione da parte 

dell'Ufficio del Genio Civile di Salerno avveniva con certificato 

depositato in data 07/02/1996 prot. 2470 reg. 45124 a firma 

dell'ing. Bove Giuseppe (cfr. Allegato n.6); 

− Certificato di collaudo statico delle opere in c.a. 

realizzate nel 2000/02; l'attestazione da parte dell'Ufficio del 

Genio Civile di Salerno avveniva con certificato depositato in data 

14/01/2003 reg. 61146 a firma dell'arch. Miccoli Pierluigi (cfr. 

Allegato n.6). 

Per quanto a conoscenza dello scrivente, dalla documentazione in atti e 

dalle notizie fornite dall’ufficio tecnico comunale di Polla, non esiste per 

nessuno dei beni oggetto di indagine un particolare vincolo urbanistico che 

possa incidere negativamente sul patrimonio edificato esistente e/o limitarne il 

godimento, né vincoli di carattere storico – artistico – paesaggistico5. 

5 Eccezion fatta per il vincolo di tutela paesaggistica per una porzione dei lotti così come 

riportato al punto precedente e nella Certificazione di destinazione urbanistica dell’area (cfr. 

Allegato n.4). 



5. TITOLARITÀ E DISPONIBILITÀ DEI BENI 

La particella in catasto al Foglio 39 – part. 797 – sub.2, risulta essere di 

proprietà della società “Otte OG Halvtredes e GS” con sede in Danimarca e 

codice fiscale 95115830630, istrumento (Atto pubblico) del 23/03/2009 – nota 

presentata con modello unico n.11019 .1/2009 in atti dal 27/03/2009 – 

repertorio n.:17281, Rogante Omissis 6 . 

L’immobile (cabina elettrica) in catasto al Foglio 39 – part. 1054 – sub.3, 

risulta essere di proprietà della società “CI.PI. di Omissis & C.” con 

sede in Atena Lucana e codice fiscale 01220220659. 

L’immobile in catasto al Foglio 39 – part. 1056 – sub.2, risulta essere di 

proprietà della società “CI.PI. S.N.C. di Omissis & C.” con sede in 

Atena Lucana e codice fiscale 01220220659. 

L’immobile commerciale in catasto al Foglio 39 – part. 1056 – sub.7 e 

sub. 8, risulta essere di proprietà della società “CI.PI. di Omissis & C.” 

con sede in Atena Lucana e codice fiscale 01220220659. 

L’area pertinenziale agli immobili commerciali in catasto al Foglio 39 – 

part. 1175, 1176, 1177, risulta essere di proprietà della società “CI.PI. di Omissis 

& C.” con sede in Atena Lucana e codice fiscale 

01220220659. 

Gli immobili sono ad oggi tenuti in possesso dalla fallita società “CIPI 

Immobiliare srl”, con sede in Polla – P.IVA 01220220659, nei quali si esercita 

ancora attività di carattere commerciale con il centro di distribuzione 

all’ingrosso nei settori food, non food e freschi e l’ipermercato con la vendita al 

dettaglio attraverso due società che hanno in locazione gli immobili. 

6 È’ il locale pompe-vasche antincendio a servizio del complesso commerciale attiguo, 

proprietà della società “CI.PI. S.N.C. di Omissis & C.” con sede in Atena Lucana e 

Fallimento codice fiscale 7/09 1-2 01220220659. 

11 di 53 


Le società locatarie sono: 

- “CIPI PROPERTIES s.r.l.” con sede in Sant’Arsenio, via Foce 55, 

iscritta presso il Registro delle Imprese di Salerno al n. 

04009860653 e presso la CCIAA di Salerno, iscritta al n.335908 

del REA, P.IVA 04009860653 in persona del suo amministratore Omissis 

; 

- “NUOVA GM s.r.l.” con sede in Sant’Arsenio, via Foce 55, 

iscritta al n. 03789880659 del Registro delle Imprese di Salerno 

ed al n.SA-321080 del REA presso la CCIAA di Salerno, C.F. e 

P.IVA 03789880659 in persona del suo amministratore Omissis 

; 

Nella pianta sottostante è riportata la ripartizione schematica interna delle 

superfici in funzione delle società locatarie. 

I contratti di locazione in essere per entrambe le società hanno una 

durata fissata in anni 6 (sei) che decorrono dalla data 3 gennaio 2009 al 3 

gennaio 2015 (cfr. Allegato n.9). 



6. DOCUMENTAZIONE IPOCATASTALE 

Dalla verifica della documentazione ipocatastale prodotta dal Curatore 

fallimentare (cfr. Allegato n.7), risultano sugli immobili in oggetto, le seguenti 

formalità pregiudizievoli – trascrizioni e iscrizioni – di seguito riportate: 

− 

Trascrizione del 11/04/2005 Registro Generale 17904 Registro 

Particolare 12887 

Pubblico ufficiale Notaio ORLANDO ROBERTO Repertorio 11275/2756 del 07/04/2005 

ATTO TRA VIVI – CESSIONE DI FITTI 

Immobili siti in POLLA (SA) 

− 

Iscrizione del 11/04/2005 Registro Generale 17905 Registro 



IPOTECA VOLONTARIA – CONCESSIONE A GARANZIA DI FINANZIAMENTO 


− 



Pubblico ufficiale Notaio ORLANDO ANTONIO Repertorio 52519 del 10/05/2007 

IPOTECA VOLONTARIA – CONCESSIONE A GARANZIA DI FINANZIAMENTO 


− 

Trascrizione del 10/08/2009 Registro Generale 38426 Registro 



ATTO TRA VIVI – TRASFORMAZIONE DI SOCIETA’ 


− 



Pubblico ufficiale TRIBUNALE DI SALA CONSILINA (SA) Repertorio 425/2009 del 

28/08/2009 



IPOTECA GIUDIZIALE – derivante da DECRETO INGIUNTIVO 


− 



Pubblico ufficiale Notaio MARIA D’ALESSIO Repertorio 13643 del 06/10/2000 

IPOTECA VOLONTARIA - derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO 

Immobili siti in POLLA (SA). 

7. ONERI E TRIBUTI AFFERENTI AGLI IMMOBILI 

Dall’indagine svolta presso gli uffici dell’agenzia Equitalia Polis SpA per 

la provincia di Salerno (sede di Sala Consilina), risultano a carico della società 

CI.PI. Immobiliare s.r.l. per gli immobili in oggetto gli oneri e tributi riportati 

nell’allegato n.8. 

8. GENERALITÀ SULLA ZONA OVE RICADONO GLI IMMOBILI 

I beni immobili sono situati su una superficie costituita dai lotti n. 59, 66, 

67, 68, 69, 87, 88, 89, 90,91, 92, 93, 94, 95 del Piano P.I.P. del Comune di Polla 

(cfr. Allegato n.4) in località Sant’Antuono. Tale zona industriale, sorta lungo le 

direttrici principali di collegamento dei comuni del comprensorio valdianese, ha 

visto nascere i primi insediamenti produttivi a partire dalla prima metà degli 

anni ‘90 attraverso l’intervento comunale. 

L’area PIP comunale, immersa nel cuore del Vallo di Diano, pur 

individuata a debita distanza dai centri abitati di Polla, Sant’Arsenio, Atena 

Lucana e Sala Consilina, è geograficamente facilmente raggiungibile attraverso 

l’autostrada SA-RC e quindi dalla SS 19 delle Calabrie. 

Quasi la totalità dell’area in oggetto è stata interessata da interventi di 

bonifica con riporti di terreno e la realizzazione di rilevati, al fine di eseguire un 



innalzamento della quota del piano di campagna; tutto ciò si è reso necessario 

alla luce della quota originaria dell’area, ben al disotto della sede stradale 

prospiciente, della prossimità con area sottoposta a vincolo di tutela 

paesaggistico, e alla necessità di avere un piano di posa delle fondamenta 

superficiali delle strutture più stabile di quello originario. 

Su l’area PIP complessiva sono presenti circa 60 attività produttive 

aziendali già operanti ed altrettanti ulteriori insediamenti previsti per il prossimo 

futuro 7 ; la tipologia di aziende insediate sull’area varia da quelle prettamente 

artigianali che si occupano della produzione di lavorati e semilavorati per 

l’industria alimentare e non, a quelle con vocazione commerciale e di 

distribuzione. Ogni lotto ad oggi dispone dei collegamenti alle reti di 

acquedotto, fognatura, energia elettrica, telefonia. 

7 Fonte: Documento Programmatico del PUC L.R. n.16/2004 del Comune di Polla. 



9. DESCRIZIONE DEGLI IMMOBILI OGGETTO DI STIMA 

Il complesso immobiliare, raggiungibile dalla SS19 per Polla (SA) 

(località Sant’Antuono), è composto da una serie di locali commerciali destinati 

alla vendita al dettaglio (Ipermercato denominato “Elim Iper Polla”) e di altri 

locali destinati a distribuzione all’ingrosso “Cash & Carry”, oltre agli ambienti 

specifici per la movimentazione, stoccaggio e immagazzinamento merci ed 

imballi, questi ultimi comprensivi di aree refrigerate fisse e mobili distinte; 

soltanto l’estremità a sud del complesso si eleva su due livelli con il piano 

superiore destinato in parte ad accogliere gli uffici delle attività commerciali al 

piano inferiore, ed in parte destinato a civile abitazione. Dai disegni di progetto 

(cfr. Allegato n.5) si evince la singolarità dei vari corpi di fabbrica (distinguibili 

per anno di costruzione, finiture, destinazioni d’uso, ecc.) seppur complementari 

nella loro funzionalità e materialmente, ad oggi, comunicanti tra di loro. 

9.1. Area non edificata 

La superficie del lotto su cui insistono i diversi corpi di fabbrica è di circa 

63.000 mq, ed ha una configurazione approssimativamente romboidale (cfr. 

Allegato n.1). L’area è interamente recintata ed è dotata di complessivi cinque 

accessi carrabili, uno principale a servizio dell’Ipermercato (Foto 7) con relativa 

uscita situato ad est dell’area, due per i fornitori situati a sud, ed uno per il 

“Cash & Carry” localizzato nella parte nord del lotto; gli accessi sono regolati 

da cancelli metallici alcuni dei quali elettrificati. L’intero perimetro del lotto è 

delimitato da un muro in calcestruzzo di altezza media di 1.50m con soprastanti 

pannelli grigliati in acciaio zincato, ed i fabbricati in oggetto sono per intero 

serviti da strada pavimentata con manto di asfalto bituminoso (Foto 9÷12); 



tutta l’area esterna ha per gran parte la stessa quota, eccezion fatta per la 

parte posteriore del complesso che si trova a -1,00 m al di sotto del piano 

campagna posto convenzionalmente alla quota del parcheggio antistante (0,00 

m); l’intera area di pertinenza è dotata di impianto di illuminazione con corpi 

illuminanti su torri-faro (Foto 10, 13). L’area antistante all’ipermercato, 

destinata a parcheggio a servizio dell’attività commerciale, è pavimentata con 

manto di asfalto bituminoso; la viabilità all’interno del parcheggio e le aree di 

sosta sono regolate dalla presenza di piccole aree sistemate a verde alberato con 

piante ornamentali che ne definiscono la geometria; l’area a nord-ovest, 

retrostante l’ipermercato (circa 9.500 mq), è destinata a parcheggio ed aree di 

manovra degli autoveicoli necessari al trasporto delle merci, nella quale oggi si 

trovano depositate alla rinfusa rimorchi di automezzi, scarti di lavorazione, resti 

di apparecchiature, materiali da costruzione ed attrezzature della fallita società. 

9.2. Immobili fabbricati 

Il complesso immobiliare si può dire composto da due corpi di fabbrica 

principali che occupano una superficie complessiva di circa 28000 mq; essi, se 

pur contigui, sono distinguibili per anno di costruzione e destinazione d’uso, 

oltre che per la diversa configurazione plano–altimetrica; 

in funzione di ciò, i due corpi di fabbrica principali, indicati in seguito con 

le lettere A e B secondo la planimetria successiva, sono a loro volta suddivisi e 

descritti singolarmente per “lotti” analoghi secondo la nomenclatura riportata 

nelle figure successive. 



Pianta catastale degli immobili 

Ai vari livelli del fabbricato, sia per quanto riguarda il corpo A che il 

corpo B, la distribuzione planimetrica interna dell’immobile rispetta in parte o 

del tutto quella delle relative planimetrie catastali (cfr. Allegato n.1). 

Planimetria catastale degli immobili del Corpo A con la suddivisione in “lotti”. 



CORPO A (Anno di costruzione 1994) composto da: 

Corpo A1 – Ipermercato “Elim Iper Polla” 

(Sup. cop. ≅ mq 3900,00 – volume ut. ≅ mc 19970,00) 

Le caratteristiche costruttive adottate sono tipiche dei manufatti 

industriali, infatti, l’edificio è a struttura portante del tipo prefabbricata 

monopiano 8 

(Foto 14÷36) in cemento armato precompresso (c.a.p.) con 

tamponamenti in pannelli prefabbricati alleggeriti con finitura esterna a 

graniglia; le fondazioni della struttura sono del tipo profondo con plinti su pali 

in cemento armato gettato in opera (cfr. Allegato n.5-b) dalle quali si elevano i 

pilastri in c.a.v. della struttura in elevazione, che è costituita a sua volta da una 

serie di telai principali con travi tipo “Omega” e “Cassone” a più campate, ed 

orditura di travi secondarie in c.a.p. tipo “TAU”; la copertura piana, costituita in 

principio da lastre ondulate curve in cemento e fibre di cellulosa poste tra le 

travi “TAU” all’estradosso di esse, è stata di recente sostituita (nevicata anno 

2005) nella parte superiore con elementi ondulati curvi in acciaio in seguito alla 

rottura per crisi da sovraccarico degli originari (Foto 99); la controsoffittatura è 

realizzata con lastre nervate piane autoportanti in cemento e fibre di cellulosa, 

istallate in piano sulla base della trave di copertura “TAU” e con materassino 

coibente in lana di roccia e si presenta in ottime condizioni. L’altezza utile è di 

5,15m mentre l’altezza di estradosso è 6,25m. Il locale ha una pianta ad “L” con 

accesso/uscita frontale dall’ampio parcheggio antistante e con uscite di servizio 

disposte lateralmente e posteriormente allo stabile 9 

(Foto 14, 22); sul lato 

sinistro dell’ingresso è presente un modulo prefabbricato di 11,50 m x 6,20 m 

circa destinato in origine a sportello bancario completo di finiture interne, 

8 Ad eccezione della porzione posteriore del fabbricato, successivamente denominata A4 

Palazzina uffici, realizzata su due livelli. 

9 L’uscita di servizio sul lato destro dello stabile conduce all’adiacente Italmec “Cash & 

Carry”. 



dotato di pareti antisfondamento, ma che non è mai stato operativo. L’area 

ipermercato è composta sostanzialmente da due strutture di forma rettangolare 

giuntate, di dimensioni in pianta rispettivamente di 46,60 m x 37,95 m e di 

34,55 m x 61,00 m (asse pilastri). 

I corpi A e B presentano un portico nella parte anteriore di 128,05 m x 

6,00 m, con un aggetto della copertura in c.a.v. di 3,00m e completamente libero 

lateralmente (Foto 39÷42); soltanto la parte del portico a servizio 

dell’ipermercato ha delle chiusure vetrate laterali ed è dotato anche di una 

copertura metallica integrativa che ne aumenta la superficie coperta da una parte 

e nello stesso tempo funge da struttura portante per l’insegna luminosa 

principale del complesso. La zona ingresso/uscita è caratterizzata dalla presenza 

di un’area di esposizione (Foto 23÷24) dalla quale si può accedere anche 

all’area ristorazione, superfici ricavate entrambe (47,70 m x 6,00 m) dalla 

chiusura perimetrale del portico con ampie vetrate. Il servizio bar e tavola calda 

sono comunicanti con l’ipermercato e l’attigua sala ristorazione; nella parte 

retrostante la tavola calda è presente la cucina con i relativi servizi igienici 

(Foto 17÷21). Le pareti divisorie sono in parte in cartongesso ed in parte in 

pannelli prefabbricati ed i controsoffitti della tavola calda e del bar sono in 

pannelli in fibra minerale ed in cartongesso (altezza utile 3,00m); le porte e i 

serramenti esterni sono in profilo di alluminio preverniciato ed i pavimenti sono 

in piastrelle 20x20 spessorate. All’ingresso del locale commerciale vero e 

proprio, da un’ampia hall (Foto 26, 27) ci si trova immediatamente proiettati 

verso la reception e i reparti commerciali delimitati dalla presenza delle casse; 

l’ambiente è ad oggi suddiviso in reparti merceologici mediante scaffalature 

mobili tipiche di tali attività commerciali. I locali commerciali nella parte 

anteriore versano in buone condizioni di aerazione e di luminosità data la 



presenza di numerose superfici vetrate nella zona di ingresso; la parte posteriore 

dell’ipermercato è illuminato perlopiù da luce artificiale non essendo presenti 

aperture sul perimetro dell’immobile, fatta eccezione per la presenza di pozzi 

luce realizzati con lastre ondulate curve e piane traslucide in resine poliestere 

rinforzate con fibre di vetro (Foto 42, 65). 

Questa porzione di locali, dove trovano posizione il banco salumeria e 

macelleria, sono direttamente collegate ed adiacenti con le zone di lavorazione 

carni e con le celle di refrigerazione. Sia all’ingresso, soffitto area casse (circa 

180mq), che nella zona salumeria (circa 120mq), sono presenti delle ulteriori 

controsoffittature ribassate. 

Le finiture sono da considerarsi nella media e normali per questo tipo di 

strutture, in particolare sia nella zona interna adibita alla vendita, che 

esternamente nella parte anteriore, la struttura (travi e pilastri) è completamente 

a vista. Il fabbricato ha un aspetto ordinato, con le facciate composte da pannelli 

prefabbricati rifiniti a vista in graniglia del tipo a “zampa d’elefante”; lungo le 

pareti laterali a sud sono presenti ampie finestrature a nastro, ed un’ampia parete 

vetrata è presente nella zona di ingresso, entrambe in alluminio. Le pareti di 

tramezzatura, laddove presenti nella zona vendita, sono intonacate e tinteggiate; 

in alcuni reparti, soprattutto quelli destinati alle lavorazioni interne (zona 

macelleria e lavorazioni carni, salumeria) le pareti presentano rivestimenti in 

piastrelle di ceramica a tutta altezza. Il piano calpestio posto per intero a quota 

0,00 m è pavimentato con piastrelle in gres porcellanato con buona resistenza 

all’abrasione. I serramenti esterni, porte e finestre, sono realizzati con profilo di 

alluminio verniciato o anodizzato. 



Corpo A2 – Italmec “Cash & Carry” 

(Sup. cop. ≅ mq 3550,00 volume ut. ≅ mc 34634,00) 

È ubicato in adiacenza al “corpo A1”, sul lato destro guardando dal 

parcheggio antistante. È costituito da un corpo di fabbrica monopiano con 

altezza utile di m 10,20 ed altezza all’estradosso di 11,25m, ed un’area più 

piccola con altezza utile di m 5,15 ed altezza all’estradosso di 6,25m. 

Le caratteristiche costruttive per questo manufatto sono del tutto simili a 

quelle del corpo A1, infatti, l’edificio è a struttura portante del tipo 

prefabbricata monopiano (Foto 39÷63, 65) in cemento armato precompresso 

(c.a.p.) con tamponamenti in pannelli prefabbricati alleggeriti con finitura 

esterna a graniglia, fatta eccezione per la quota di intradosso, in questo caso pari 

a h int =10,20m. 

Le fondazioni della struttura sono del tipo profondo con plinti su pali in 

cemento armato gettato in opera dalle quali si elevano i pilastri in c.a.v. della 

struttura in elevazione, che è costituita a sua volta da una serie di telai principali 

con travi tipo “Omega” e “Cassone” a più campate, ed orditura di travi 

secondarie in c.a.p. tipo “TAU”; la copertura è costituita anche in questo caso 

da lastre ondulate curve in acciaio (Foto 99); la controsoffittatura è realizzata 

con lastre nervate piane autoportanti in cemento e fibre di cellulosa, istallate in 

piano sulla base della trave di copertura “TAU” e con materassino coibente in 

lana di roccia. Il controsoffitto si presenta in ottime condizioni. 

Il locale ha un accesso principale dal lato destro del parcheggio ed accessi 

di servizio comunicanti con l’ipermercato e l’area posteriore di stoccaggio 

merci 10 . La zona ingresso/uscita è caratterizzata dalla presenza degli “uffici 

clienti” e dal blocco delle casse self service (Foto 43÷44); sul lato sinistro 

dell’ingresso sono presenti degli ambienti destinati ad ospitare i servizi igienici 

10 “Corpo A3” 



e ripostigli per le maestranze, ed al di sopra è posto un locale tecnico 

dell’impianto antincendio. I servizi igienici e le rubinetterie sono di buona 

fattura e funzionanti, con i pavimenti in ceramica, così come il rivestimento, 

coordinato con il pavimento, posto fino ad altezza H=2,25m. L’ambiente self 

service è suddiviso in grandi reparti merceologici mediante scaffalature tipiche 

di tali attività commerciali facilmente rimovibili (Foto 45÷49, 54, 55, 60÷63). I 

locali commerciali nella parte anteriore versano in buone condizioni di 

aerazione e di luminosità; la parte posteriore è illuminata perlopiù da luce 

artificiale non essendo presenti aperture sul perimetro dell’immobile fatta 

eccezione per la presenza di rari pozzi luce realizzati con lastre ondulate curve e 

piane traslucide in resine poliestere rinforzate con fibre di vetro. 

L’area Cash & Carry destinata al self service all’ingrosso, interessa due 

superfici principali rettangolari: una prima area di dimensioni in pianta di 46,90 

m x 69,00 m (asse pilastri) ed altezza interna pari ad h int. = 10,20m è delimitata 

da pannelli di tamponatura verticali alleggeriti prefabbricati per tre dei quattro 

lati perimetrali, mentre sul lato confinante con il “Corpo B1” sono presenti dei 

pannelli in policarbonato removibili; una seconda superficie, più piccola e 

sempre di forma rettangolare di dimensioni 22,55 m x 14,00 m (Foto 57÷59), è 

totalmente refrigerata per la vendita all’ingrosso di surgelati e prodotti 

alimentari freschi, avente un’altezza interna pari ad h int. = 5,15 m. Le due aree 

sono comunicanti se pur opportunamente isolate termicamente. 

Tutta l’area del Cash & Carry è posta allo stesso livello (quota 0,00 m) 

con pavimenti costituiti da getto in calcestruzzo rifiniti con spolvero di quarzo e 

trattamento antipolvere, adatti alla movimentazione meccanica delle merci. 

Le porte e i serramenti esterni laddove presenti sono in profilo di 

alluminio anodizzato; le porte di comparto sono tagliafuoco e a tenuta di fumo e 



separano l’area del Cash & Carry dalla zona di carico e scarico merci. Le 

finiture sono da considerarsi nella media per questo tipo di strutture, in 

particolare sia nella zona interna adibita alla vendita, che esternamente nella 

parte anteriore, la struttura (travi e pilastri) è completamente a vista. Il 

fabbricato pur avendo un’altezza diversa rispetto a quelli contigui ben si integra 

esteticamente e funzionalmente con essi, avendo almeno per la parte esterna le 

stesse finiture e tipologie di chiusure prospettiche; il portico anteriore gli 

conferisce una buona continuità architettonica con il corpo A1 pur essendo 

aperto lateralmente. 

Corpo A3 – Movimentazione e stoccaggio merci 

(Sup. cop. ≅ mq 3020,00 – volume ut. ≅ 23320,00 mc) 

È il deposito dell’attività commerciale, porzione del “corpo A” che si 

trova posteriormente ai corpi A1 e A2, separato quindi dalle superfici di 

vendita, e da queste raggiungibile mediante le porte tagliafuoco. È costituito da 

un corpo di fabbrica monopiano con altezza utile di 10,20m per le prime due 

campate in prosecuzione della sagoma del corpo A2 in direzione sud-ovest, e 

6,20 m per l’ultima campata più esterna 11 . 

Le caratteristiche costruttive per questo manufatto riflettono quelle dei 

corpi adiacenti A1 e A2, infatti, l’edificio è a struttura portante del tipo 

prefabbricata monopiano 12 

(Foto 64÷73) in cemento armato precompresso 

(c.a.p.) con tamponamenti in pannelli prefabbricati alleggeriti con finitura 

esterna a graniglia. La parte più a sud del corpo A3 è caratterizzata dalla 

presenza di due livelli, piano terra e primo piano; il piano terra di questa è 

11 Fatta eccezione per un’area di 23,20m x 12,70m ≅ 295,0mq, che ha la quota di calpestio 

posta a -1,00 m dal piano di campagna e consente quindi l’accesso ai veicoli per il carico e 

scarico merci, essendo il piano stradale posteriore alla stessa quota. 

12 Esclusa la parte a sud dello stabile che si eleva su due livelli per la porzione limitata alla 

“palazzina uffici” (Corpo A4). 



destinato ad ospitare gli uffici degli acquisitori, gli spogliatoi e i servizi igienici 

per le maestranze oltre alla sala macchine accessibile dall’esterno e la zona 

ricarica batterie (3,40 m x 12,50 m ≅ 43,00 mq). I servizi igienici e le 

rubinetterie sono di buona fattura e funzionanti, con i pavimenti in ceramica, 

così come il rivestimento, coordinato con il pavimento, posto fino ad altezza 

H=2,25m. I locali si trovano in discrete condizioni di manutenzione e sono gli 

unici ambienti divisi architettonicamente dall’area principale destinata per 

intero al carico e scarico merci oltre allo stoccaggio. Il piano superiore si 

raggiunge mediante una scala in c.a. gettato in opera che è inoltre direttamente 

comunicante con l’esterno e gli uffici acquisitori. 

Le fondazioni della struttura sono del tipo profondo con plinti 13 su pali in 

cemento armato gettato in opera dalle quali si elevano i pilastri in c.a.v. della 

struttura in elevazione, che è costituita a sua volta da una serie di telai principali 

con travi tipo “Omega” e “Cassone” a più campate, ed orditura di travi 

secondarie in c.a.p. tipo “TAU”; la copertura è costituita anche in questo caso 

da lastre ondulate curve in acciaio (Foto 99); la controsoffittatura è realizzata 

con lastre nervate piane autoportanti in cemento e fibre di cellulosa, istallate in 

piano sulla base della trave di copertura “TAU” e con materassino coibente in 

lana di roccia. Il controsoffitto si presenta in ottime condizioni. 

Per il carico e scarico merci dagli automezzi ai magazzini si accede 

principalmente dall’area posteriore mediante i 10 varchi di servizio a quota 0,00 

m e dai 2 varchi di servizio a raso carrabili a quota -1,00 m (Foto 92÷93); sono 

presenti comunque dei varchi di servizio interni, sia pedonali che per i mezzi di 

13 La porzione di fabbricato caratterizzata dalla presenza del secondo impalcato è fondata 

su plinti a due e a quattro pali. 



movimentazione merci, che collegano l’ipermercato e l’area destinata a Cash & 

Carry, alcuni dei quali muniti di porte tagliafuoco. 

Sono presenti una serie di celle frigorifere per la conservazione dei 

prodotti alimentari freschi e deperibili. La merce è stoccata in vari settori 

dell’area su una serie di scaffalature, tipiche delle attività di magazzino in 

funzione anche dei rifornimenti dell’ipermercato e del Cash & Carry. I locali 

commerciali nella parte posteriore versano in buone condizioni di aerazione e di 

luminosità, mentre la zona comunicante con i corpi A1 e A2 è illuminata anche 

in questo caso da luce artificiale e da alcuni pozzi luce realizzati con lastre 

ondulate curve e piane traslucide in resine poliestere rinforzate con fibre di 

vetro. 

L’area destinata al magazzino interessa un’unica superficie con tre altezze 

interne diverse (Foto 69, 71): un’area di dimensioni in pianta di 23,20 m x 

12,70 m ed altezza interna pari ad h int. = 7,20m con i due accessi carrabili, 

un’area di circa 1644,60 mq ed h int. = 6,20m e la restante parte comunicante con 

l’area Cash & Carry con h int. = 10,20m di circa 1078,70 mq; le chiusure laterali 

sono costituite da pannelli di tamponatura verticali alleggeriti prefabbricati per i 

due lati perimetrali esterni, mentre sul lato confinante con il “Corpo B” sono 

presenti dei pannelli in policarbonato removibili (Foto 74). 

I pavimenti sono costituiti da getto in calcestruzzo probabilmente armato 

rifiniti con spolvero di quarzo e trattamento antipolvere, adatti alla 

movimentazione meccanica delle merci. 

I 10 varchi con “banchina” per il carico e scarico merci, sono dotati di 

“porte rapide”, mentre i 2 varchi carrabili sono dotati di saracinesche 

metalliche; le porte e i serramenti esterni laddove presenti sono in profilo di 

alluminio preverniciato; le porte di comparto sono tagliafuoco e a tenuta di 



fumo. Le finiture sono da considerarsi nella media per questo tipo di strutture, 

in particolare nella zona interna la struttura (travi e pilastri) è completamente a 

vista. Il fabbricato ha un’altezza in parte diversa rispetto a quelli contigui, ma 

pur nella diversità ben si integra esteticamente e funzionalmente con essi. 

Corpo A4 – Uffici e Appartamento al primo piano 


Attraverso tre scale distinte, con accessi indipendenti si può accedere al 

piano primo dello stabile; esso è destinato in parte ad uffici/amministrazione 

(517,40 mq) e la restante parte a civile abitazione (250,60 mq). Ciò giustifica la 

presenza di diversi accessi sia dall’esterno per il solo appartamento, che interni 

all’area di carico e scarico che portano direttamente agli uffici. È 

strutturalmente, architettonicamente e funzionalmente annesso agli altri corpi 

A1, A2 e A3 pur avendo una certa indipendenza legata alla destinazione d’uso; 

l’altezza utile è tale da rispettare la modularità degli altri corpi attigui con h ut = 

6,20 m per il piano a quota 0,00m e di 3,00 m per il livello superiore. 

Le caratteristiche costruttive sono le stesse dei corpi A1, A2, e A3 infatti, 

l’edificio è a struttura portante del tipo prefabbricata a due livelli (Foto 

100÷125) in cemento armato precompresso (c.a.p.) con tamponamenti in 

pannelli prefabbricati alleggeriti con finitura esterna a graniglia. 

Le fondazioni della struttura sono del tipo profondo con plinti a due e a 

quattro pali in cemento armato gettato in opera, dalla quale si elevano i pilastri 

in c.a.v. della struttura in elevazione; la copertura in c.a.p. è piana, coibentata ed 

impermealizzata con guaina in pvc (Foto 6); la controsoffittatura, presente solo 

negli ambienti destinati ad ufficio al primo piano (Foto 102÷116), si presenta in 

ottime condizioni, ed è realizzata mediante pannelli in polistirene espanso su di 

una struttura metallica leggera. Dalla scala centrale sia, dall’esterno che 



dall’interno del corpo A3, si accede alla “palazzina uffici” e si giunge in 

un’ampia sala d’aspetto (Foto 102) e da qui attraverso due opposti disimpegni si 

raggiungono gli uffici. Dal lato nord abbiamo in ordine l’ufficio 

amministrazione, l’archivio, la direzione ed un ampia sala riunioni, prossima 

quest’ultima all’altra scala di accesso; nella zona centrale sono disposti i servizi 

igienici degli impiegati e dal lato opposto una serie di piccoli uffici, un open 

space ed una sala video (Foto 104÷116) che completano la configurazione 

architettonica degli uffici. 

Le finiture sono di media qualità, i servizi igienici e le rubinetterie sono di 

tipo normale e funzionanti, con i pavimenti in ceramica, così come il 

rivestimento alle pareti di materiale ordinario. Le pareti degli altri ambienti sono 

intonacate al civile e tinteggiate ed i pavimenti sono sempre in ceramica; le 

porte di ingresso, gli infissi interni ed esterni sono in alluminio preverniciato. 

Una buona esposizione e la presenza di ampie aperture a nastro perimetrali sul 

versante sud e sud-est garantiscono un’ottima luminosità degli ambienti, 

perlopiù divisi con tramezzature in materiali plastici e removibili, e che 

presentano nel complesso un buono stato di conservazione. Tutte le scale che 

portano al primo piano sono pavimentate in marmo con ringhiera in ferro. 

________________ 

L’appartamento ricavato nella parte più a sud della palazzina uffici con 

altezza utile di 3,00 m, è composto dall’ingresso, soggiorno/pranzo con 

caminetto, cucina e ripostiglio, tre camere da letto, un bagno, ed una terrazza 

con veranda oltre a un piccolo corridoio (Foto 118÷125); il piano calpestio della 

veranda costituisce la copertura del “locale ricarica batterie muletti” del corpo 

A3. La pavimentazione dell’appartamento è costituita da piastrelle in gres 

porcellanato. Il terrazzo esterno, di circa 43,00 mq, è coperto con una struttura 



portante in carpenteria metallica la cui copertura è costituita da pannelli isolanti 

in lamiera e anima isolante in poliuretano espanso e fibra minerale; è 

pavimentato con clinker antigelivo, ed attrezzato in parte come locale 

lavanderia. L’appartamento è dotato di impianto elettrico e di illuminazione, 

impianto telefonico, impianto tv, impianto di condizionamento e riscaldamento. 

I servizi igienici e le rubinetterie sono di buona fattura e funzionanti, con i 

pavimenti in ceramica, così come il rivestimento, coordinato con il pavimento, 

posto fino ad altezza H=2,25m. Le pareti sono intonacate al civile e tinteggiate 

in tutti gli ambienti con le piastrelle a parete presenti anche nella cucina; la 

porta di ingresso e quelle interne sono in legno, mentre gli infissi esterni sono in 

alluminio preverniciato con avvolgibili esterne in plastica. Le finiture sono da 

considerarsi buone considerato il contesto di circostanza dell’appartamento, e 

nel complesso il corpo A4 si presenta in buone condizioni di manutenzione e 

conservazione. 

Corpo A5 – Cabina Enel 

(Sup. cop. ≅ mq 5,00) 

È costituito da un corpo elevato su un piano fuori terra (Foto 132, 134), 

realizzato con struttura in c.a. e destinato a cabina ENEL. È posta all’angolo 

sud-ovest del lotto. Il tetto è ad una falda con manto di copertura di tegole in 

laterizio. I pavimenti sono in battuto di cemento e le pareti interne sono 

intonacate. I serramenti esterni sono in acciaio zincato. 



CORPO B (Anno di inizio lavori 2001 – 2004) composto da: 

Corpo B1 e B2 – Capannone per locali commerciali 


Si tratta di un fabbricato 

a 

configurazione 

approssimativamente 

rettangolare costruito in 

adiacenza ai corpi A2 e 

A3, sul lato destro 

guardando dal parcheggio 

antistante, ma con struttura 

del tutto indipendente. 

È stato suddiviso 

convenzionalmente 

nei 

Planimetria catastale degli immobili del Corpo B con la 

suddivisione in “lotti”. 

corpi B1 e B2 in funzione 

dell’anno di costruzione e 

quindi del giunto 

strutturale 

presente; 

entrambi i corpi di fabbrica sono monopiano con altezza utile di m 5,00 ed 

altezza all’estradosso di 6,30m, e la parte più a nord del corpo B2, precisamente 

la prima campata, con altezza utile di m 3,50 ed altezza all’estradosso di 4,70m. 

Il corpo B1 interessa una superficie rettangolare di dimensioni in pianta di 

93,10 m x 105,50 m (asse pilastri) ed è delimitata da pannelli di tamponatura 

alleggeriti prefabbricati per i due lati esterni, mentre sul lato confinante con i 

“Corpi “A2 e A3” sono presenti dei pannelli in policarbonato removibili e del 



tutto provvisori; una seconda superficie, (divisa dalla prima solo dal giunto 

strutturale ma di fatto ad oggi un'unica area), è di forma approssimativamente 

rettangolare di dimensioni 81,90 m x 81,00 m (Foto 75÷91) e 11,00 m x 23,50 

m e costituisce l’area del fabbricato B2 realizzato nel 2004. 

Le caratteristiche costruttive per questo manufatto sono del tutto simili a 

quelle del corpo A; infatti, l’edificio è a struttura portante del tipo prefabbricata 

monopiano (Foto 76÷78) in cemento armato precompresso (c.a.p.) realizzato 

mediante l’assemblaggio di manufatti e con tamponamenti in pannelli 

prefabbricati alleggeriti con finitura esterna a graniglia della tipologia “a zampa 

di elefante”. 

Le fondazioni della struttura sono sempre del tipo profondo con plinti su 

pali e cordoli di collegamento in cemento armato gettato in opera dalle quali si 

elevano i pilastri in c.a.v. della struttura in elevazione, che è costituita a sua 

volta da una serie di telai principali con travi tipo “Omega” e “Cassone” a più 

campate, ed orditura di travi secondarie in c.a.p. tipo “TAU”; la copertura è 

costituita anche in questo caso da lastre ondulate curve in acciaio (Foto 81). 

Il fabbricato nato per essere destinato ad esercizi all’interno di un centro 

commerciale con negozi diversi destinati alla vendita al dettaglio, si presenta ad 

oggi con le strutture in vista e privo di controsoffittatura, tramezzature e finiture 

interne; è però dotato di tutti gli impianti necessari per l’attività cui era 

destinato. 

Perimetralmente è circondato da una strada pavimenta ed accessibile ai 

veicoli; ha una serie numerosa di accessi laterali pedonali su tutti e quattro i lati, 

mentre posteriormente nella zona sud del lotto, ha due accessi di servizio 

carrabili per gli automezzi che dalla quota esterna di -1,00 m, attraverso una 

piccola rampa, conducono al piano 0,00 m dello stabile (Foto 90, 94). 



I locali sono privi di aperture sufficienti e tali da garantire una buona 

luminosità interna senza l’ausilio di luce artificiale salvo per la presenza di rari 

pozzi luce realizzati con lastre ondulate curve traslucide in resine poliestere 

rinforzate con fibre di vetro. Tutto lo stabile versa in buona condizioni di 

manutenzione, vista la recente esecuzione e il mancato effettivo utilizzo da parte 

della fallita società se non per sporadici eventi limitati nel tempo e la locazione 

di piccole porzioni di superficie ad altre società, senza però apportare nessuna 

modifica allo stato di fatto. 

Tutta l’area disponibile del corpo B è posta alla stessa quota 0,00 m con 

pavimentazione industriale costituita da getto in calcestruzzo armato non trattato 

superficialmente. 

Le porte degli accessi laterali pedonali sono in profilo di alluminio 

preverniciato con vetri oscuri nella parte a nord e completamente metalliche le 

altre; i varchi carrabili sono dotati di saracinesche metalliche. Il fabbricato pur 

avendo un’altezza diversa rispetto a quelli contigui ben si integra esteticamente 

e funzionalmente con essi, avendo almeno per la parte esterna le stesse finiture e 

tipologie di chiusure prospettiche. 

9.3. Dotazioni impiantistiche dell’intero complesso 

La tipologia di impianti tecnologici a servizio dell’intero complesso 

riguarda impianti elettrici, meccanici e antincendio differenziati sui vari corpi in 

funzione delle destinazioni d’uso; alcuni impianti sono infatti istallati su tutti gli 

immobili del complesso mentre altri sono peculiarità soltanto di alcuni di essi o 

porzioni di essi come di seguito dettagliato. 

Alcuni elementi di carattere generale sovrintendono a tutta l’impiantistica 

e alla gestione di essa, quali la cabina elettrica MT arrivo Enel, la cabina 



elettrica di trasformazione MT/bt, cabina gruppo elettrogeno, quadro generale, 

quadro di zona, impianto di messa a terra e l’impianto integrato per il controllo 

e la diagnostica delle alimentazioni elettriche. 

- La cabina MT di arrivo Enel (Foto 132, 134) realizzata in opera si 

trova nella parte sud dell’area insieme ai 5 moduli prefabbricati in 

calcestruzzo del tipo “TRACI” (Foto 130) disposti in batteria, 

rispettivamente per la cabina elettrica di trasformazione e il gruppo 

elettrogeno; per la prima (4 box in linea) è istallata una potenza di 

630 KVA fornita in bt tramite l’interfacciamento di due 

trasformatori (uno attivo, l’altro di riserva), mentre per il secondo 

è presente un quinto modulo prefabbricato adatto ad alloggiare un 

gruppo elettrogeno da 400 KVA. La potenzialità del gruppo è tale 

da garantire l’illuminazione di emergenza e l’alimentazione dei 

gruppi frigo in caso di distacchi per guasti interni e/o sulla rete. 

- Il quadro generale sito all’interno del corpo A, nei pressi del corpo 

cabina esterno è costituito principalmente da due sezioni, una 

normale e una privilegiata, da dove si distribuiscono tutte le 

alimentazioni “luce” e/o di “potenza” che a loro volta raggiungono 

le utenze finali e/o i “quadri di zona”. 

- L’impianto di messa a terra è realizzato con la messa in opera di 

corda di rame interrata disposta perimetralmente a tutto il 

complesso a formare un “anello chiuso” con pozzetti di 

sezionamento disposti ogni 12,00 m. 

- L’impianto integrato per il controllo e la diagnostica delle 

alimentazioni elettriche critiche quali gruppi frigo e banchi frigo, 

ha la peculiarità di poter essere impiegato anche per tutta una serie 



di controlli riguardanti l’illuminazione di zona, il controllo accessi 

e la funzionalità di numerosi altri impianti. La postazione di 

controllo computerizzata è posta nella palazzina uffici. 

La distribuzione della potenza elettrica a tutte le utenze avviene in 

canalizzazioni in lamiere e plastica ed i corpi illuminanti sono costituiti da 

plafoniere da incasso e faretti; il 50% delle plafoniere sono alimentate con 

sistema doppio (rete/gruppo) per impianto illuminazione d’emergenza istallate a 

vista tali da costituire una fila continua e distribuite in maniera tale da 

illuminare i percorsi tra gli scaffali vendita. È presente un impianto di 

illuminazione di sicurezza che interviene in caso di blackout, e che è dotato di 

un sistema di diagnostica centralizzata che controlla la funzionalità di ogni 

apparecchio e delle segnalazioni dei percorsi verso le uscite di sicurezza. Su 

parte del soffitto del corpo A1, è presente un impianto fotovoltaico di recente 

ultimazione di potenzialità 50 kw su di una superficie di circa 1200mq 14 . 

Tutta l’area Ipermercato è dotata di un impianto di riscaldamento rapido 

realizzato mediante 3 apparecchi a gas di ultima generazione. 

Il corpo A4 nella zona uffici e servizi è climatizzato con impianti ad aria 

calda/fredda alimentati dai sistemi a pompa di calore con unità esterne allocate 

sul tetto della palazzina; il sistema del tipo canalizzato comprende il ricircolo e 

ed il recupero del calore, e lo distribuisce mediante bocchette di immissione dal 

controsoffitto. 

In tutta l’area sono presenti anche gli ulteriori impianti: 

- fonia/dati con telefoni analogici/digitali/cordless, switch per dati e 

prese dati; 

14 La centrale solare non risulta di proprietà della fallita società “CIPI Immobiliare srl” per 

cui non è computata nella stima degli impianti tecnologici. 



- filodiffusione/wi-fi per diffusione sonora musica e parole con 

amplificatori RCF 350/450w, 160 casse RCF 10w, sintonizzatore, 

ecc., e rete wi-fi con copertura totale di circa 12.000mq; 

- impianto TV a circuito chiuso per la videosorveglianza costituito 

da 24 telecamere colori e b/n, consolle di controllo e sistema di 

registrazione (Foto 110); 

- impianto di allarme antifurto con sensori volumetrici e sensori 

antintrusione con n. 4 sirene esterne asserviti ad una centralina 

elettronica; 

- impianto frigorifero destinato alla produzione del freddo, 

essenzialmente costituito da una centrale frigo di potenzialità 

200kw che alimenta e sostiene diverse celle frigo destinate alla 

conservazione di alimenti con differenti temperature di 

conservazione oltre ai banchi frigo espositivi. 

- Impianto carico/scarico dotato di banchine di sbarco in cui sono 

state ricavate delle pedane mobili meccanizzate in grado di 

costituire un ponte mobile tra i mezzi di trasporto e le banchine; 

l’apertura e chiusura dei vani d’accesso avviene mediante serrande 

elettrificate. 

- impianto di rilevazione incendi costituito da sensori di fumo 

elettronici; 

- impianto antincendio costituito da tubazioni dedicate manichette 

(con attacco per i VV.F.) posizionate internamente ai locali, nei 

pressi delle porte di ingresso principali, lungo la parete 

prospiciente la strada esterna. È attivo un impianto idranti ed uno 

sprinkler con le rispettive dorsali di alimentazione. La vasca di 



accumulo di riserva idrica necessaria al funzionamento 

dell’impianto antincendio è posizionata in un apposito locale al di 

sotto dell’immobile nella particella confinante Fogl.39 part. 797 

dove si trova anche il locale pompe (Foto 126÷127). 

9.4. Stato di manutenzione 

Lo stato di manutenzione degli immobili in oggetto della fallita società, 

risulta normale atteso che le attività commerciali sono ad oggi in corso; tuttavia 

nel corso dei sopralluoghi sono state riscontrate rare carenze comunque 

risolvibili con normali interventi di manutenzione ordinaria. In ogni caso sono 

da rivedere e verificare completamente tutti gli impianti ed i servizi del 

complesso che possono risentire dell’eventuale periodo di inattività che 

potrebbe protrarsi in attesa della definizione della procedura fallimentare in 

corso. 

10. VALUTAZIONE COMPLESSIVA 

10.1. Analisi del mercato immobiliare 15 

Gli anni ’90 sono stati caratterizzati da una lunga stagione di crescita della 

Borsa, che premiando generosamente gli investitori, sottraeva liquidità al 

mercato immobiliare; la situazione economica internazionale, piuttosto difficile 

in quegli anni, e le tensioni politiche interne determinarono una generale 

diffidenza verso l’investimento immobiliare in generale, con un’immissione sul 

mercato di grosse quantità di unità immobiliari ed una forte stagnazione della 

15 Fonte: 

Nota trimestrale Agenzia del Territorio - Andamento del mercato immobiliare nel I e II 

trimestre 2010. 

Agenzia del Territorio – Rapporto immobiliare 2009/10 – Immobili a destinazione 

Terziaria, Commerciale e Produttiva. 

Report congiunturale mercato immobiliare urbano Fiaip (Federazione italiana agenti 

immobiliari professionali). 



domanda. Solo alla fine di quegli anni, con il crollo delle borse, si è assistito ad 

una inversione di tendenza con segnali di ripresa del mercato. Nei primi anni del 

nuovo millennio si è verificato un ulteriore aumento consistente e generalizzato 

dei prezzi unitari conseguenza sia della notevole diminuzione dei tassi applicati 

dalle banche per i mutui che alle difficoltà dei mercati finanziari che non 

assorbono più grossi capitali. A partire dal 2006, a causa della recessione 

economica globale, si è registrata un’ulteriore flessione negativa del mercato 

immobiliare, soprattutto per quanto concerne le attività commerciali che nel 

2008, rispetto al 2007 nel Sud Italia registrano una flessione dell’11,7%. Nella 

figura sottostante, è riportato il grafico degli andamenti nazionali del mercato 

delle tipologie non residenziali, in termini di volumi di compravendita, a partire 

dal 2004. 

Figura 2 – Numero indice NTN 2004-2009 delle unità immobiliari delle tipologie non residenziali. 

L’andamento del numero indice NTN 16 , con base 100 all’anno 2004, 

evidenzia come la flessione di volumi di compravendita sia cominciata nel 2006 

16 NTN = n. di transazioni di unità immobiliari “normalizzate” (Le compravendite dei 

diritti di proprietà sono “contate” relativamente a ciascuna unità immobiliare tenendo conto 

della quota di proprietà oggetto di transazione; ciò significa che se di una unità immobiliare è 

compravenduta una frazione di quota di proprietà, per esempio il 50%, essa non è contata come 

una transazione, ma come 0,5 transazioni) 



per le tipologie Uffici e Negozi, nel 2007 per i Capannoni. Tutte le tipologie, 

poi, hanno subito una decisa diminuzione dei volumi scambiati nel 2008, con gli 

uffici che subiscono la maggiore contrazione. Nel 2009 si conferma il trend, ma 

gli uffici contengono maggiormente il calo. Nella tabella successiva sono 

riportati i valori, nazionali e per area territoriale, delle variazioni percentuali dei 

volumi delle compravendite, espressi in NTN, registrate nel 2009 rispetto 

all’anno precedente. 

Tabella 1 – Variazione % NTN 2009/2008 tipologie non residenziali 

Risulta nel 2009, rispetto il 2008, un generale calo di volumi di 

compravendite per tutte le tipologie e in quasi tutte le aree territoriali, e si 

delinea una diminuzione più accentuata per i Capannoni, con il -19,6% (era - 

9,2% nel 2008 rispetto al 2007). L’intensità della dinamica del mercato, 

misurata con l’indice IMI 17 , per le tre tipologie non residenziali, dal 2004 al 

2009 è presentata nel grafico di Figura 3. 

Relativamente ai valori di mercato è stata calcolata una quotazione media, 

per ognuna delle tipologie immobiliari non residenziali, elaborando le 

quotazioni OMI pubblicate nel 1° e nel 2° semestre 2009 e pesandole sullo stock 

immobiliare 18 . 

17 Indicatore di Intensità del Mercato Immobiliare = rapporto tra NTN/stock di unità 

immobiliari. 

18 

Stock di unità immobiliari = n. di unità immobiliari censite al catasto. 



Figura 3 – Indice IMI 2004-2009 delle unità immobiliari delle tipologie non residenziali 

I dati nazionali e per area territoriale sono riportati nella tabella 2. 

Tabella 2 - Quotazione media 2009 nazionale e per area territoriale – tipologie non residenziali 

Relativamente al I e II trimestre del 2010, il mercato immobiliare italiano 

mostra ancora un segnale positivo confermando l’inversione di tendenza rilevata 

nel I trimestre rispetto ai forti cali delle compravendite nel 2009. Il tasso 

tendenziale annuo del volume di compravendite in questo trimestre per l’intero 

settore immobiliare risulta, infatti, pari al +2,3% che segue il +3,4% del I 

trimestre. Come si può osservare dalla tabella 3 i tassi tendenziali nel II 

trimestre 2010 registrano segni positivi nel settore residenziale (+4,5%) e nel 

mercato delle pertinenze (+0,8%) che insieme rappresentano una quota pari a 

oltre l’80% del mercato immobiliare italiano. I settori terziario, commerciale e 

produttivo segnano invece, ancora tassi tendenziali negativi, con una perdita più 

decisa nel settore terziario (-14,1%), meno sensibile invece nei settori 

commerciale (-4,7%) e produttivo (-4,2%). Dopo un trimestre di stabilità il 

settore produttivo, che comprende capannoni ed industrie, mostra nuovamente 



nel II trimestre 2010 un tasso tendenziale negativo, e tra le macro aree, più 

elevate sono le flessioni a Sud, -5,4%, e al Nord -4,9% mentre stazionario 

risulta il mercato al Centro, +0,1%. 

Tabella 3 – NTN trimestrale e variazione % tendenziale annua 

Nell’insieme il mercato immobiliare si è contratto dal II trimestre 2007 

mediamente di oltre il 21% per abitazioni e pertinenze (era -26% circa nel I 

trimestre 2010) e oltre il 28% per le unità a destinazione commerciale, terziaria 

e produttiva (era -30% circa nel I trimestre 2010). 



10.2. Criteri di stima e di valutazione 

I principi teorici che verranno adottati sono quelli dell’estimo, inteso 

come insieme di principi logici e metodologici che regolano e consentono la 

motivata, oggettiva e generalmente valida formulazione del giudizio di stima del 

più probabile valore di libero mercato dei beni economici, espresso in moneta 

sulla base di dati economici e tecnici relativi sia all’oggetto della stima che ai 

beni che con esso hanno rapporti. Per poter determinare il valore di mercato 

degli immobili in oggetto all’attualità, è preliminare la scelta del criterio di 

stima, che dipende essenzialmente dallo scopo che si prefigge la stima e dalle 

caratteristiche del bene da stimare. 

Nel caso in esame occorre stabilire il prezzo che assumerebbero gli 

immobili qualora fossero posti in vendita e ciò induce a ritenere idoneo allo 

scopo il criterio del più probabile valore di mercato in quanto “esprime il 

rapporto di equivalenza tra una quantità di moneta e un determinato bene, 

rapporto che è funzione della domanda e dell’offerta di quel bene sul mercato”. 

Definito il criterio, bisogna considerare che la formulazione del giudizio di 

stima si possa fondare su diversi procedimenti, che rappresentano ciascuno una 

diversa modalità di applicazione del metodo comparativo per giungere alla 

determinazione del valore del bene in esame. 

In questo caso, si ritiene opportuno seguire, sempre nell’ambito del 

metodo comparativo, il procedimento di stima per confronto diretto. Il metodo 

si fonda sulla comparazione del bene oggetto della valutazione con altri beni di 

caratteristiche simili, assumendo come termini di confronto un parametro, 

tecnico o economico, la cui grandezza sia direttamente proporzionale al valore 

dei beni. Il parametro di riferimento più frequentemente usato nella stima di un 



fabbricato o di parte di esso è la superficie. Tale stima viene operata in funzione 

delle effettive consistenze di superficie lorda, prima riportate o determinate. 

Per la determinazione del più probabile valore di mercato dell’immobile 

oggetto della presente stima va osservato preliminarmente che il mercato 

immobiliare degli edifici commerciali/industriali, a differenza di quello relativo 

alle abitazioni civili ubicate in contesto urbano, è generalmente caratterizzato da 

un esiguo numero di transazioni. Allora la scarsità di compravendite 

immobiliari aventi ad oggetto immobili simili a quelli in questione, anche in 

considerazione dell’accentuata consistenza plano volumetrica, porterebbe a 

pensare all’inadeguatezza del criterio di stima sopra citato. In realtà le 

molteplici analogie e vicinanza ad altre aree destinate agli insediamenti 

produttivi presenti sul territorio comprensoriale, simili per dimensioni e per tipo 

di attività commerciali/artigianali (in particolare nei comuni contigui di Atena 

Lucana e Sala Consilina), permettono di ampliare il mercato di riferimento ad 

un ambito territoriale più vasto. In secondo luogo il trasferimento dei beni 

immobili potrebbe del tutto o in parte, anche prescindere da quello che è 

l’indirizzo prettamente commerciale allo stato attuale degli immobili, in quanto 

un’eventuale riconversione in altro settore (sempre compatibilmente agli 

strumenti urbanistici vigenti) potrebbe avvenire in modo immediato per quelle 

che sono le condizioni degli immobili 19 senza comportare particolari oneri e 

trasformazioni; per lo stesso discorso, non di meno è trascurabile l’aspetto che 

l’immobile, essendo ad oggi ancora attivo con i suoi esercizi commerciali sia al 

dettaglio che nella grande distribuzione, potrebbe rappresentare un ottima 

opportunità per operatori dello stesso settore. 

19 La presenza di poche divisioni interne, in alcuni casi provvisorie, un’altezza interna 

variabile da un minimo di 5,00 m ad un massimo di 10,20 m, impianti elettrico, antincendio, 

ecc. funzionanti. 



Ne deriva che il valore degli immobili scaturisce da fattori di confronto 

indipendenti dalla specificità dell’impiego attuale e rappresenta quindi una 

variabile economica indipendente dall’uso. 

Inoltre la maggiore attendibilità del metodo sintetico con l’applicazione di 

opportuni correttivi a scapito di quello analitico, deriva dal fatto che gli aspetti 

tipici di quest’ultimo, quelli imprenditoriali/commerciali, sono l’aspetto 

principale del problema e sono oltremodo oggetto dell’attenta analisi degli 

specialisti di settore, sfuggono quindi alla sfera delle competenze tecniche dello 

scrivente perché non possono essere presi a base (con buoni margini di 

attendibilità) di un concreto calcolo di capitalizzazione del reddito. 

Pertanto, con gli opportuni e necessari coefficienti correttivi che sono 

emersi dall’analisi puntuale delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche dei 

beni stimati, tutti gli immobili saranno valutati col metodo sintetico 20 . 

Nella stima degli immobili si è tenuto conto sulla base di quanto descritto, 

della recente costruzione degli edifici, dello stato di conservazione, delle altezze 

dei corpi di fabbrica, dell’ubicazione dell’insediamento commerciale, nonché 

dall’esame della documentazione raccolta e dalle informazioni assunte, delle 

condizioni del mercato immobiliare in generale (al ribasso – stagnante), del 

mercato immobiliare in particolare della zona (mediocre – poco vivace), dello 

stato di manutenzione in cui versano gli immobili nonché della condizione 

strutturale e architettonica degli edifici, della destinazione urbanistica dell’area, 

della distanza dalle grandi vie di comunicazione e dai centri economicamente 

20 

Analogo metodo di stima è applicabile all’unità immobiliare ad uso residenziale pur 

con gli opportuni distinguo. 



più sviluppati, ed infine delle caratteristiche economiche della zona 

dell’insediamento. 

L’indagine di mercato è stata effettuata prendendo in considerazione 

immobili posti in vendita e transazioni di beni aventi le stesse caratteristiche, 

ubicate nella medesima zona ovvero in zone limitrofe di quelli oggetto di stima 

e vendute in condizioni ordinarie di mercato, “pesando” in funzione di tali 

caratteristiche i valori così ottenuti. 

Fonti di informazione: 

− Agenzia del Territorio di Salerno (sede staccata di Salerno); 

− Ufficio tecnico comunale di Polla (SA); 

− Note di Agenzie immobiliari operanti sul territorio; 

− Osservatorio del Mercato Immobiliare (www.agenziaterritorio.it) 

che pubblica con cadenza semestrale le quotazioni immobiliari 

relative agli 8.100 comuni dell’intero territorio nazionale per diverse 

tipologie edilizie nell’ambito delle destinazioni residenziali, 

commerciale, terziaria e produttiva. Le quotazioni individuano un 

intervallo di valori, minimo e massimo, per unità di superficie riferite 

ad unità immobiliari ordinarie classificate in una determinata 

tipologia edilizia e situate in un ambito territoriale omogeneo: la 

zona OMI. I valori minimi e massimi rappresentano l’ordinarietà e 

pertanto non sono incluse nell’intervallo quotazioni riferite ad 

immobili di particolare pregio o degrado o che comunque presentano 

caratteristiche non ordinarie per la tipologia edilizia della zona OMI 

di appartenenza (cfr. Allegato n.10). 



_______________ 

Il valore unitario posto alla base della valutazione è quello delle tipologie 

di costruzioni a “capannoni tipici” e “centro commerciale” con struttura in c.a.p. 

tenendo conto della vetustà del complesso, dello stato di manutenzione e della 

funzionalità, della localizzazione e del tipo di struttura; gli immobili in 

questione hanno in parte destinazioni d’uso diverse per cui vengono assunti 

valori unitari delle superfici variabili per ciascuna unità immobiliare, tenendo 

presente che si tratta comunque di immobili ricadenti in zona P.I.P., e 

rispettivamente: 

− valore unitario della superficie a capannone pari a 440,00 €/mq 

riferito a strutture di tipo normale realizzate in elementi in c.a. 

prefabbricato in uso nella corrente edilizia industriale. Nella 

determinazione di questo valore unitario si è fatto riferimento ad 

indagini di mercato e a quanto riportato nella banca dati delle 

quotazioni immobiliari dell’Osservatorio Immobiliare dell’Agenzia 

del Territorio, relativi al secondo semestre del 2009 e al primo 

semestre 2010 per i Comuni di Polla, Atena Lucana e Sala Consilina 

– fascia/zona periferica (cfr. Allegato n10) i cui valori unitari di 

mercato riportati sono compresi tra 400,00 €/mq ed 610,00 €/mq. 

Inoltre dalle indagini svolte per quanto attiene la parte del fabbricato 

destinato ad attività commerciali e la domanda di mercato, che per 

questa zona può ritenersi mediocre vista la condizione generale del 

mercato immobiliare, anche se i beni hanno elementi tali da renderlo 

appetibile al mercato anche in una fase di stagnazione (la presenza di 

un’ampia area pertinenziale/parcheggio a ridosso dell’immobile, la 

possibile riconversione ad altre funzioni, nonché la buona ubicazione 



ispetto alle reti di collegamento principali ed in un’area a forte 

vocazione commerciale/artigianale), si è stimato un importo congruo 

sull’ordine dei 600,00 ÷ 750,00 €/mq; nel caso in esame non si 

ritiene vi siano condizioni particolari tali da influenzare il valore al di 

fuori di una fascia come quella precedentemente definita. Tenuto 

conto delle ampie possibilità e potenzialità offerte dal complesso 

immobiliare, si è ritenuto di maggiorare tale valore del 5% e, 

arrotondando, valutare il costo unitario per il centro commerciale in 

esame pari a 620,00 €/mq. 

− Per quanto riguarda gli immobili adibiti ad uffici dalle informazioni 

assunte e dalle ricerche nelle banche dati dell’Osservatorio del 

Mercato Immobiliare (OMI) (cfr. Allegato n.10), le quotazioni di 

mercato per la fascia/zona di nostro interesse non sono presenti se 

non per ambiti territoriali limitrofi ed aventi caratteristiche diverse, 

riferite alle ultime due rilevazioni effettuate (secondo semestre 2009 

e primo semestre 2010), ed oscillano tra i 860,00 ÷ 1.250,00 €/mq 

riferiti alla superficie lorda. In particolar modo si ritiene che il valore 

desunto dall’OMI e dalle rilevazioni del mercato, vada sensibilmente 

ridotto per tener conto in primo luogo che si tratta di uffici 

all’interno di attività industriali/commerciali, sebbene abbiano una 

certa autonomia (ingresso esterno indipendente, servizi, ecc.); in 

secondo luogo si terrà presente dell’effettiva mancanza di un vero 

mercato per questa tipologia di bene nella zona P.I.P. se non per 

unità direttamente complementari come nel nostro caso, all’attività 

commerciale/produttiva. Si ritiene quindi congruo un valore unitario 

di riferimento di 510,00 €/mq (pari all’incirca al 60-65% del valore 



minimo dei locali uffici di tipo commerciale-professionale), a 

prescindere dalle condizioni di manutenzione e conservazione delle 

unità immobiliari, le quali sono condizionate dall’essere site 

all’interno dell’area commerciale/artigianale, e quindi in un mercato 

già al ribasso, per le ben note contingenze, subiscono ulteriori 

penalizzazioni dalla loro collocazione fisica. 

− Per la superficie al primo piano con destinazione residenziale, le 

quotazioni di mercato e dell’OMI vanno riviste in funzione della 

particolare dislocazione all’interno di un’area che ha come 

destinazione quella prettamente industriale/commerciale, e come al 

punto precedente saranno passibili di specifiche riduzioni. Dalle 

rilevazioni il valore unitario per abitazioni civili nella stessa 

fascia/zona periferica oscillano tra i 670,00 ÷ 750,00 €/mq riferiti 

sempre alla superficie lorda (cfr. Allegato n.10); si ritiene realistico 

anche in questo caso un valore di riferimento di 470,00 euro/mq 

(pari all’incirca al 70% del valore minimo per abitazioni civili). 

− Per quanto attiene alla valutazione dell’area residua esterna, le 

indagini di mercato hanno consentito di accertare per le aree 

industriali un valore di circa 12,00 €/mq, incrementato di circa il 

50% per tener conto dei lavori effettuati per la sistemazione del 

piazzale e delle fasce verdi, così da determinare un valore di mercato 

pari ad 18,00 €/mq. Con riferimento alla consistenza di circa 35042 

mq di superficie pertinenziale scoperta, quindi ai piazzali e allo stato 



della loro pavimentazione 21 il valore unitario rappresenta circa il 4% 

del valore a nuovo di riferimento dei capannoni tipici. 

− Per quotazione di mercato da considerare per la stima dei volumi 

tecnici, adibiti all’alloggio degli impianti elettrici Enel, alle cabine di 

trasformazione e ai locali pompe, è pari a circa 1/4 della quotazione 

media di mercato stabilita per la stima del capannone corrispondenti 

ad € 110,00 €/mq. 

Valore mercato (€/mq) 

Polla 

Atena 

Lucana 

Sala 

Consilina 

Sant'Arsenio 

zona C1 

zona D1 

zona E1 

2009 2010 2009 2010 2009 2010 

Min Max Min Max Min Max Min Max Min Max Min Max 

Capannoni tipici 420 550 400 520 / / / / / / / / 

Centri commerciali 890 1300 850 1250 / / / / / / / / 

Abitazioni civili 730 1000 690 950 700 750 670 710 / / / / 

Uffici 860 1100 820 1050 / / / / 1100 1300 1050 1250 

Capannoni tipici / / / / 420 550 400 520 / / / / 

Centri commerciali / / / / 730 860 690 820 / / / / 

Abitazioni civili / / / / 700 850 670 820 / / / / 

Uffici / / / / / / / / 910 1100 860 1050 

Capannoni tipici / / / / 465 610 440 580 / / / / 

Centri commerciali / / / / / / / / / / / / 

Abitazioni civili / / / / 740 890 700 850 / / / / 

Uffici / / / / / / / / / / / / 

Capannoni tipici 420 550 400 520 / / / / / / / / 

Centri commerciali / / / / / / / / / / / / 

Abitazioni civili / / / / / / / / / / / / 

Uffici / / / / / / / / / / / / 

Tabella 4 - Sintesi delle quotazioni OMI 

I suddetti valori ottenuti saranno qui di seguito pesati in considerazione 

delle caratteristiche strutturali, funzionali, di manutenzione, ecc. con 

l’introduzione di opportuni coefficienti “calibrati” sui singoli corpi oggetto di 

valutazione. 

La vetustà del complesso 

Si valuterà il deprezzamento per vetustà seppur minimo, data la 

recentissima realizzazione, che è funzione della vita utile del complesso 

immobiliare che in esame è assunta pari a 100 anni, e non già per obsolescenza, 

in quanto per edifici industriali e/o commerciali tale obsolescenza non provoca 

effetti particolari tipicamente riscontrabili negli edifici civili. Nel caso specifico 

21 Idoneo alla movimentazione delle merci e, nella parte prospiciente gli ingressi dei corpi 

A e B, da destinare ad ampio parcheggio per gli utenti ed il personale. 



gli immobili del complesso ed oggetto della stima hanno un’età non superiore a 

sedici anni. Il deprezzamento per vetustà, nella corrente prassi estimativa, è 

calcolato con la formula dell’Unione Europea degli Esperti Contabili (U.E.C.), 

così definita: 

D = (A+20) 2 /140 - 2,86 

dove “D” rappresenta il deprezzamento in percentuale del valore a nuovo, ed 

“A” rappresenta l’età dell’edificio in percentuale della sua vita utile. Pertanto il 

coefficiente di deprezzamento per il caso in specie assume il valore di 0,936 per 

il corpo A e 0,968 per il corpo B. 

Il coefficiente di manutenzione e conservazione 

Come descritto l’intero complesso immobiliare versa in uno stato 

normale di manutenzione e conservazione. Per i singoli corpi si colgono 

differenze in tal senso anche in funzione della destinazione d’uso ed in 

particolare si considerano i seguenti coefficienti riduttivi: 

Destinazione 

Superficie 

Lorda 

Coeff. 

Condizioni 

Immobile 

[mq] 

Corpo A1 (Ipermercato) ≅ 3900,00 0,97 Buone 

Corpo A2 (Cash and carry) ≅ 3550,00 0,96 Buone 

Corpo A3 (Movimentazione e 

stoccaggio merci) 

≅ 3020,00 0,94 Buone 

Corpo A4 (Uffici/appartamento) ≅ 768,00 0,98 Buone 

Corpo B1/B2 ≅ 16715,00 0,99 Buone/Ottime 

Area pertinenziale ≅ 35042,00 0,96 Med. Buone 

Il coefficiente di funzionalità 

Tutti gli immobili del complesso hanno la possibilità di usufruire di 

comodi accessi indipendenti. Inoltre i capannoni sono ad oggi a pianta libera 22 e 

quindi facilmente riconvertibili ad altre destinazioni d’uso, non necessariamente 

22 Escluso servizi e accessori. 



l’attuale, pur considerando l’assenza nell’area di ipermercati di superficie 

comparabile, per cui potenzialmente apprezzati dal mercato. Vi è la presenza 

inoltre di impianti di servizi generali riutilizzabili anche in un utilizzo diverso 

da quello attuale. Per tale motivo si ritiene di applicare un coefficiente 

maggiorativo medio pari a 1,12. 

Il coefficiente di localizzazione 

Il complesso immobiliare è posizionato in prossimità di un asse viario 

cardine tra i comuni limitrofi, la SS 19 delle Calabrie, e a pochi chilometri dagli 

svincoli autostradali della SA-RC di Polla ed Atena Lucana. L’area P.I.P. ha 

avuto un forte sviluppo iniziale con una costante e regolare crescita degli 

insediamenti artigianali/commerciali nell’area, salvo arrestarsi quasi 

completamente negli ultimi anni. Per tale motivo si ritiene di applicare un 

coefficiente maggiorativo medio pari a 1,08. 

10.3. Determinazione del più probabile valore del compendio 

immobiliare secondo la stima sintetica 

In esito alle determinazioni descritte nei paragrafi precedenti si 

determina il più probabile valore del compendio immobiliare, di cui si riporta 

una sintesi di calcolo nella tabella alla pagina successiva. 

Il valore complessivo di stima dei soli immobili in cifra tonda è pari 

a € 16.651.500,00 (euro sedicimilioni seicentocinquantunomila 

cinquecento/00). 



Corpo 

Destinazione d'uso attuale 

Destinazione 

urbanistica 

Superficie 

Valori 

assunti 

Coefficiente di 

vetustà 


manutenzione e 

conservazione 


funzionalità 


localizzazione 

Valore di mercato 

complessivo 

[mq] [ €] [ €] 

A1 Ipermercato “Elim Iper Polla” Zona "P.I.P." 3900,00 € 620,00 0,936 0,97 1,20 1,10 € 2.897.862,74 

A2 Italmec “Cash & Carry” Zona "P.I.P." 3550,00 € 440,00 0,936 0,96 1,20 1,10 € 1.852.686,95 

A3 Movimentazione e stoccaggio merci Zona "P.I.P." 3020,00 € 440,00 0,936 0,94 1,20 1,10 € 1.543.253,44 

A4 

Uffici Zona "P.I.P." 517,40 € 510,00 0,936 0,98 1,05 1,10 € 279.563,53 

Appartamento al primo piano Zona "P.I.P." 250,60 € 470,00 0,936 0,98 1,00 1,00 € 108.039,07 

A5 Cabina Enel Zona "P.I.P." 5,00 € 110,00 0,936 0,95 1,00 1,00 € 489,06 

B1 Capannone per locali commerciali Zona "P.I.P." 9822,00 € 440,00 0,968 0,99 1,20 1,10 € 5.466.849,14 

B2 Capannone per locali commerciali Zona "P.I.P." 6893,00 € 440,00 0,968 0,99 1,20 1,10 € 3.836.590,42 

-- Aree pertinenziali Zona "P.I.P." 35042,00 € 18,00 1,00 0,96 1,00 1,10 € 666.078,34 

Totale € 16.651.412,68 



10.4. Stima degli Impianti 

È inoltre da considerare la presenza di tutti gli impianti tecnologici 

esistenti a servizio della struttura (di cui al paragrafo 9.3). Molti di essi 

potrebbero tranquillamente essere riutilizzati anche nel caso di un diverso 

utilizzo dell’immobile in quanto impianti di servizi generali. In questi ultimi 

possiamo far ricadere gli impianti elettrici di distribuzione primaria (cavidotti e 

quadri elettrici di distribuzione primaria nonché di comando e controllo), 

l’impianto di illuminazione ordinaria e di emergenza, l’impianto di 

condizionamento laddove presente, la rete idrica antincendio costituita da 

idranti a cassetta ed attacco per automezzi VV.F., l’impianto di rilevazione 

incendi, l’impianto antifurto, l’impianto di videosorveglianza, l’impianto di 

diffusione sonora centralizzato, l’impianto telefonico interno e di trasmissione 

dati. 

Effettuando una stima a corpo di tali impianti, qualora il sig. G.D. 

ritenesse opportuno considerare il loro valore aggiunto su quello degli immobili, 

si può affermare che allo stato attuale gli stessi valgono circa € 3.000.000,00. 

Tale valore andrebbe pertanto da aggiungersi ai valori stimati in 

precedenza. 

Il valore complessivo di stima risulterà pertanto così modificato: 

Immobili € 16.651.500,00 

Impianti € 3.000.000,00 

TOTALE COMPLESSIVO € 19.650.000,00 

In cifra tonda € 19.650.000,00 (euro diciannove milioni 

seicentocinquantamila/00). 



11. ALLEGATI 

1. Planimetrie e visure catastali; 

2. Rilievo fotografico e inquadramento territoriale: 

a. Corpo A e corpo B; 

3. Atti autorizzativi alla costruzione; 

4. Certificato di destinazione urbanistica e sovrapposizione 

planimetria lotti zona P.I.P. con immobili; 

5. Tavole Progetto architettonico/strutturale: 

a. Pianta complesso commerciale (Corpo A - 1998) 

b. Pianta complesso commerciale (Corpo A e Corpo B - 2000) 

c. Pianta fondazione ed armatura pali (Corpo A 1994, Corpo B 1999 e 

2001 ampliamento) totale 6 tavole; 

6. Collaudo statico Corpo A, Corpo B e ampliamento, certificati di 

agibilità, autorizzazioni sanitarie, permesso VV.F.; 

7. Documentazione Ipocatastale – Trascrizioni; 

8. Oneri e tributi afferenti agli immobili; 

9. Contratti di locazione; 

10. Tabelle dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare; 

11. Nota di incarico; 

12. Verbale di sopralluogo; 

13. Verbale di giuramento; 

14. CD-ROM contenente l’intera Relazione di consulenza Tecnica 

comprensiva degli allegati in formato .pdf. 

Ritenendo di aver completamente assolto il mandato conferito, rassegno la 

presente relazione, ringraziando la S.V.I. per la fiducia accordatami e si rimane 

a completa disposizione per ogni ulteriore chiarimento o eventuale 

approfondimento. 

Sala Consilina, dicembre 2010 

Il C.T.U. 

Ing. Domenico Giaffrida

TRIBUNALE di SALA CONSILINA - Aste Giudiziarie Salerno

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