immobili - Studio Rebecca & Associati

IMMOBILI – TRASFERIMENTO E LOCAZIONE - IMPOSTE
SETTEMBRE 2009
VICENZA

TABELLA GENERALE DI SINTESI (*)
Tipologia degli immobili
Cessioni di immobili
Locazioni di immobili
(tutte le locazioni, anche quelle finanziarie)
Immobili strumentali per natura
(a prescindere dal loro effettivo utilizzo
sono gli immobili classificati catastalmente
nelle categorie B, C, D, E e A/10:
Circolare Agenzia Entrate n. 36/89
Esenti IVA
(Art. 10, n. 8-ter, DPR 633/72)
eccetto le cessioni (4 specifiche ipotesi):
a) effettuate, entro quattro anni dalla data di ultimazione della costruzione o dell'intervento, dalle imprese
costruttrici degli stessi o dalle imprese che vi hanno eseguito, anche tramite imprese appaltatrici, gli
interventi di cui all'articolo 31, primo comma, lettere c), d) ed e), della legge 5 agosto 1978, n. 457;
b) effettuate nei confronti di cessionari soggetti passivi d'imposta che svolgono in via esclusiva o
prevalente attività che conferiscono il diritto alla detrazione d'imposta in percentuale pari o inferiore al 25
per cento (detti requisiti devono sussistere nel momento in cui sia disposto l’atto di vendita: fatture per
anticipi diversi da caparre e depositi cauzionali (FCI) potranno essere emesse con iva anche in assenza di
detti requisiti. Affermazione questa che deve essere resa nel preliminare di vendita e riconfermata nell’atto
finale di vendita; è comunque consigliato che il cedente opti per il regime di imponibilità) ;
c) effettuate nei confronti di cessionari che non agiscono nell'esercizio di impresa, arti o professioni;
d) per le quali nel relativo atto il cedente abbia espressamente manifestato l'opzione per l'imposizione,
che sono imponibili Iva.
Vedi tabella: Cessione fabbricati commerciali – industriali (tabella 1) e Cessione fabbricati commerciali –
industriali: reverse charge (tabella 2 e 3)
Esenti IVA
(Art. 10, n. 8, DPR 633/72)
Imposta di registro 1% dei canoni di locazione e leasing
ad eccezione delle locazioni:
effettuate nei confronti dei soggetti indicati alle lettere b) e c) del numero 8-ter) :
- soggetti passivi d'imposta che svolgono in via esclusiva o prevalente attività che
conferiscono il diritto alla detrazione d'imposta in percentuale pari o inferiore al 25 per cento;
- soggetti non titolari di P. Iva,
ovvero per le quali nel relativo atto il locatore abbia espressamente manifestato l'opzione per
l'imposizione.
Con l’opzione si applicano IVA al 20% e imposta di registro dell’1% (calcolata sul canone annuo: deroga al
principio di alternatività tra iva e imposta di registro (art. 5, co. 1 lett. a-bis) tab. I DPR 131/86).
Ovviamente se il locatore è un soggetto privato la locazione è esclusa Iva.
Vedi tabella: Locazione / leasing di fabbricati commerciali – industriali
Tipologia degli immobili
Cessioni di immobili
Locazioni di immobili
(tutte le locazioni, anche quelle finanziarie)
Altre tipologie
(immobili classificati catastalmente nelle
categorie A/1,2,3,4,5,6,7,8,9,11)
Esenti IVA
(Art. 10, n. 8 bis, DPR 633/72)
eccetto:
quelle effettuate dalle imprese costruttrici (*) degli stessi o dalle imprese che vi hanno eseguito, anche
tramite imprese appaltatrici, gli interventi di cui all' articolo 31, primo comma, lettere c), d) ed e), della
legge 5 agosto 1978, n. 457,
[c) interventi di restauro e di risanamento conservativo;
d) interventi di ristrutturazione edilizia;
e) interventi di ristrutturazione urbanistica]
entro quattro anni (**) dalla data di ultimazione della costruzione o dell'intervento o anche
successivamente nel caso in cui entro tale termine i fabbricati siano stati locati per un periodo non inferiore
a quattro anni in attuazione di programmi di edilizia residenziale convenzionata
Esenti IVA
(Art. 10, n. 8, DPR 633/72)
Imposta di registro 2% dei canoni di locazione / leasing
ad eccezione di:
quelle effettuate - in attuazione di programmi di edilizia residenziale convenzionata - dalle imprese
costruttrici degli stessi o dalle imprese che vi hanno eseguito, anche tramite imprese appaltatrici, gli
interventi di cui all' articolo 31, primo comma, lettere c), d) ed e), della legge 5 agosto 1978, n. 457,
[c) interventi di restauro e di risanamento conservativo;
d) interventi di ristrutturazione edilizia;
e) interventi di ristrutturazione urbanistica]
entro quattro anni dalla data di ultimazione della costruzione o dell'intervento e a condizione che il
contratto abbia durata non inferiore a quattro anni:
in questi casi la locazione è soggetta ad iva 10% e imposta di registro di 168 €
Vedi tabella: Cessione abitazioni non di lusso
Vedi tabella: Locazione / leasing di fabbricati abitativi
(*) Ai fini dell’imponibilità della cessione, si considerano “imprese costruttrici”, oltre alle imprese che realizzano direttamente i fabbricati, anche quelle che si avvalgono di imprese terze per l’esecuzione dei lavori e indipendentemente dai motivi per i quali è intrapresa l’iniziativa edilizia (circolare
182 dell’11/7/1996, risoluzione 93 del 23/4/2003 e circolare 27/2006); la qualifica di “impresa costruttrice” si trasmette anche in caso di conferimento d’azienda (risoluzione 93 del 23/4/2003).
(**)"Il concetto di ultimazione della costruzione o dell'intervento di ripristino dell'immobile, ..., debba essere individuato con riferimento al momento in cui l'immobile sia idoneo ad espletare la sua funzione ovvero sia idoneo ad essere destinato al consumo. Pertanto, come gia' precisato con
circolare n. 38/E del 12 agosto 2005 in materia di accertamento dei requisiti "prima casa", si deve considerare ultimato l'immobile per il quale sia intervenuta da parte del direttore dei lavori l'attestazione della ultimazione degli stessi, che di norma coincide con la dichiarazione da rendere in
catasto ai sensi degli articoli 23 e 24 del DPR 6 giungo 2001, n. 380. Inoltre, si deve ritenere "ultimato" anche il fabbricato concesso in uso a terzi, con i fisiologici contratti relativi all'utilizzo dell'immobile, poiché lo stesso, pur in assenza della formale attestazione di ultimazione rilasciata dal
tecnico competente si presume che, essendo idoneo ad essere immesso in consumo, presenti tutte le caratteristiche fisiche idonee a far ritenere l'opera di costruzione o di ristrutturazione completata.” (circolare 12 del 1/3/2007)
Studio Rebecca & Associati / Vicenza, Settembre 2009 Pag. 3

Tabella 1: Cessione fabbricati commerciali / industriali – Tipologia di cedente
Cedente Periodi Acquirente Articolo Iva Registro Ipotecarie / catastali
imprese costruttrici / ristrutturazione
entro 4 anni dall’ultimazione dei
lavori
Qualsiasi art 10, n. 8 ter lettera a)
Iva,
ordinaria 20% se fabbricato
nuovo (no “TUPINI”)
(Iva 10% se ristrutturazione;
10% se rientranti nei requisiti
“TUPINI”)
168 € 4% (3%+1%)
Qualunque impresa ---
Privati o enti non soggetti passivi
d’imposta
Iva,
ordinaria 20% (Iva 10% se
rientranti nei requisiti
“TUPINI”)
168 € 4% (3%+1%)
imprese costruttrici / ristrutturazione
(oltre 4 anni) e altre imprese
imprese costruttrici / ristrutturazione
(oltre 4 anni) e altre imprese
imprese costruttrici / ristrutturazione
(oltre 4 anni) e altre imprese
soggetti con diritto alla detrazione pari
o inferiore al 25 per cento
art 10, n. 8 ter lettera b)
privati art 10, n. 8 ter lettera c)
soggetti con diritto alla detrazione
superiore al 25 per cento
art 10, n. 8 ter lettera d)
Iva,
ordinaria 20%, con il “reverse
charge”
(Iva 10% se ristrutturazione;
10% se rientranti nei requisiti
“TUPINI”)
Iva,
ordinaria 20%
(Iva 10% se ristrutturazione;
10% se rientranti nei requisiti
“TUPINI”)
Con opzione,
Iva,
ordinaria 20%, con il “reverse
charge”
(Iva 10% se ristrutturazione;
10% se rientranti nei requisiti
“TUPINI”)
168 € 4% (3%+1%)
168 € 4% (3%+1%)
168 € 4% (3%+1%)
art 10, n. 8 ter
Senza opzione,
esente Iva
art 10, n. 8 ter
168 € 4% (3%+1%)
Privati / Qualsiasi / /
7%
(3% se di interesse artistico, ecc.)
3% (2%+1%)
Per i trasferimenti di immobili strumentali effettuati, a decorrere dall’1.10.2006, in cui siano parte una società di leasing, un fondo immobiliare chiuso, banche e intermediari finanziari (sia in acquisto che
in vendita, cioè al momento del riscatto), le imposte ipotecarie e catastali sono ridotte alla metà (2% su una base imponibile pari al prezzo di riscatto, aumentato dei canoni considerati al netto della
componente finanziaria – circolare AE 12/1.3.2007) e quindi a 1,5% e 0,5% rispettivamente. In tutto 2% in luogo del 4 %.
Al locatario è concessa la facoltà di scomputare dalle imposte ipotecarie e catastali (2%) dovute in sede di riscatto l’imposta di registro (1%) pagata sui canoni di locazione.
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Tabella 2: Cessione fabbricati commerciali / industriali - Reverse charge
Data effettuazione
Privato
soggetti con diritto alla detrazione superiore al 25 per
cento
soggetti con diritto alla detrazione pari o inferiore al 25 per
cento
Fabbricati ceduti da imprese costruttrici / ristrutturazione entro 4 anni
Fino al 30.09.07
Dal 01.10.07 al 29.02.08
Fattura con addebito Iva
Dal 01.03.08
Fabbricati ceduti da imprese costruttrici / ristrutturazione oltre 4 anni o ceduti da altre imprese
Fino al 30.09.07
Operazione esente, o, su opzione del cedente, fattura con
addebito Iva
Fattura con addebito Iva
Dal 01.10.07 al 29.02.08
Fattura con addebito Iva
Operazione esente, o, su opzione del cedente, cessione
imponibile in reverse charge
Fattura con addebito Iva
Dal 01.03.08
Operazione esente, o, su opzione del cedente, cessione
imponibile in reverse charge
Cessione imponibile in reverse charge (acconti fatturati entro
29.02.08 con addebito iva: l’applicazione del reverse charge
riguarda solamente il saldo prezzo ancora da pagare)
”General contractor“ e subappalti: i subappaltanti non applicano il reverse charge, ma emettono fattura secondo la ordinaria disciplina di fatturazione.
Studio Rebecca & Associati / Vicenza, Settembre 2009 pag. 5

Tabella 3: Cessione abitazioni
Cedente Periodi Acquirente Iva Registro Ipo. / cat. Prezzo / Valore 1 Norme
Iva/Registro/Ipotecaria/Catastale
Privato,
con req. prima casa e non di lusso
Iva 4% 168 168+168 NO
Art. 10 co. 1 n. 8-bis D.P.R. 633/72 – Art. 40 T.U. 131/86 -
Tariffa Art. 1 T.U. 347/90 - Art. 10 T.U. 347/90
imprese costruttrici
entro 4 anni dall’ultimazione
dei lavori o anche oltre 4 anni
purché i fabbricati siano stati
locati per almeno 4 anni in
attuazione di programmi di
edilizia convenzionata
qualunque,
fabbr. rientrante nella “legge Tupini”
(non prima casa)
qualunque,
fabbr. non rientrante nella “legge
Tupini” o di lusso (se di lusso,
anche se prima casa)
Iva 10% 168 168+168 NO
Iva 20% 168 168+168 NO
Art. 10 co. 1 n. 8-bis D.P.R. 633/72 - Art. 40 T.U. 131/86 -
Tariffa Art. 1 T.U. 347/90 - Art. 10 T.U. 347/90
Art. 10 co. 1 n. 8-bis D.P.R. 633/72 - Art. 40 T.U. 131/86 -
Tariffa Art. 1 T.U. 347/90 - Art. 10 T.U. 347/90
imprese di ristrutturazione
entro 4 anni dall’ultimazione
dei lavori o anche oltre 4 anni
purché i fabbricati siano stati
locati per almeno 4 anni in
attuazione di programmi di
edilizia convenzionata
Privato,
con req. prima casa e non di lusso
qualunque,
fabbr. rientrante nella “legge Tupini”
(non prima casa) e non di lusso
qualunque,
fabbr. non rientrante nella “legge
Tupini” non prima casa e non di
lusso
Iva 4% 168 168+168 NO
Iva 10% 168 168+168 NO
Iva 10% 168 168+168 NO
Art. 10 co. 1 n. 8-bis D.P.R. 633/72 - Art. 40 T.U. 131/86 -
Tariffa Art. 1 T.U. 347/90 - Art. 10 T.U. 347/90
Art. 10 co. 1 n. 8-bis D.P.R. 633/72 - Art. 40 T.U. 131/86 -
Tariffa Art. 1 T.U. 347/90 - Art. 10 T.U. 347/90
Art. 10 co. 1 n. 8-bis D.P.R. 633/72 - Art. 40 T.U. 131/86 -
Tariffa Art. 1 T.U. 347/90 - Art. 10 T.U. 347/90
Privato,
con requisito prima casa e non di
lusso
esente 3% 168+168 Sì
Art. 10 co. 1 n. 8-bis D.P.R. 633/72 - Tariffa Parte 1 Art. 1
5° periodo T.U. 131/86 - Tariffa Art. 1 T.U. 347/90 - Art. 10
T.U. 347/90
imprese costruttrici /
ristrutturazione
oltre 4 anni dall’ultimazione
dei lavori 2
Privato,
senza req. prima casa
Altre imprese
esente 7% 3% (2%+1%)
Sì
NO
Art. 10 co. 1 n. 8-bis D.P.R. 633/72 - Tariffa Parte 1 Art. 1
2° periodo T.U. 131/86 - Tariffa Art. 1 T.U. 347/90 - Art. 10
T.U. 347/90
Art. 10 co. 1 n. 8-bis D.P.R. 633/72 - Tariffa Parte 1 Art. 1
2° periodo T.U. 131/86 - Tariffa Art. 1 T.U. 347/90 - Art. 10
T.U. 347/90
Privato,
con requisito prima casa non di
lusso
esente 3% 168+168 Sì
Art. 10 co. 1 n. 8-bis D.P.R. 633/72 - Tariffa Parte 1 Art. 1
5° periodo T.U. 131/86 - Tariffa Art. 1 T.U. 347/90
Art. 10 T.U. 347/90
altre imprese diverse dalle
precedenti
entro / oltre 4 anni
Privato,
senza req. prima casa
Altre imprese
esente 7% 3% (2%+1%)
Impresa con oggetto esclusivo o
principale la rivendita di immobili se esente 1% 168+168 NO
che intende ritrasferire entro 3 anni 3
Sì
NO
Art. 10 co. 1 n. 8-bis D.P.R. 633/72 - Tariffa Parte 1 Art. 1
2° periodo T.U. 131/86 - Tariffa Art. 1 T.U. 347/90 - Art. 10
T.U. 347/90
Art. 10 co. 1 n. 8-bis D.P.R. 633/72 - Tariffa Parte 1 Art. 1
2° periodo T.U. 131/86 - Tariffa Art. 1 T.U. 347/90 - Art. 10
T.U. 347/90
Art. 10 co. 1 n. 8-bis D.P.R. 633/72 - Tariffa Parte 1 Art. 1
6° periodo T.U. 131/86 - Tariffa Art. 1 T.U. 347/90 - Art. 10
T.U. 347/90
(continua)
1 Prezzo/valore: cedente anche impresa solo dall’01/01/2007. Si tratta della possibilità di indicare nell’atto il prezzo reale applicando però le imposte d’atto sul valore catastale. La richiesta deve essere fatta in atto (Ris. 145/E del 9/06/2009).
2 Attestazione di ultimazione dei lavori da parte del direttore dei lavori oppure concessione in uso (Circolare 38/E del 22/08/2005).
3 Tutti gli immobili di categoria A, esclusi gli uffici (A10). Confermato da interrogazione parlamentare del 17/06/2009.
Studio Rebecca & Associati / Vicenza, Settembre 2009 pag. 6

(segue)
Imprese (tutte)
Cessione immobili abitativi
non ultimati o in corso di
ristrutturazione 4
Chiunque
Aliquote:
- 4% (se
sussistono i
requisiti 1 a casa, n.
21, Tab. A, parte II,
D.P.R. 633/72.
- 10%, n. 127-
undicies, Tab. A,
parte III, D.P.R.
633/72.
- 20% se
interventi di
recupero ex art. 31,
c. 1, lettere c) d) e)
L. 457/78 effettuati
dall’impresa
cedente; (non
applicabile 10%, n.
127-
quinquiesdecies,
Tab. A, parte III).
168 168 + 168 NO
Art. 10 n. 8bis D.P.R. 633/72 – Art. 40 T.U. 86/131 – Tariffa
Art. 1 T.U. 347/90 – Art. 10 T.U. 347/90
Privato,
con req. prima casa non di lusso
Fuori campo IVA 3% 168+168 Sì
Tariffa Parte 1 Art. 1 5° periodo T.U. 86/131 - Tariffa Art. 1
T.U. 347/90 - Art. 10 T.U. 347/90
Privato
Privato,
senza req. prima casa non di lusso
Fuori campo IVA 7% 3% (2%+1%) Sì
Tariffa Parte 1 Art. 1 5° periodo T.U. 86/131 - Tariffa Art. 1
T.U. 347/90 - Art. 10 T.U. 347/90
Altro senza requisito prima casa Fuori campo IVA 7% 3% (2%+1%) NO
Tariffa Parte 1 Art. 1 2° periodo T.U. 86/131 - Tariffa Art. 1
T.U. 347/90 - Art. 10 T.U. 347/90
- La cessione è comunque sempre esente da IVA ogniqualvolta non sia stato possibile detrarre l’imposta in fase di acquisto / realizzazione dell’immobile (art. 10, comma 1, n 27 - quinquies ), come per esempio può accadere
nelle cessioni di appartamenti da parte di immobiliari di compravendita, in quanto l’art. 19-bis1, lettera i non ammette la detrazione d'imposta relativa all'acquisto di fabbricati, o di porzione di fabbricato, a destinazione abitativa
né quella relativa alla locazione o alla manutenzione, recupero o gestione degli stessi, salvo che per le imprese che hanno per oggetto esclusivo o principale dell'attività esercitata la costruzione dei predetti fabbricati o porzioni
oppure sono incise dal pro rata determinato da locazioni di immobili esenti da imposta.
- Se i fabbricati ceduti sono “non finiti” le aliquote del 4% e del 10% possono essere mantenute purché il fabbricato, una volta terminato, rispetti la destinazione e i requisiti necessari per l’applicazione delle predette aliquote.
L’identificazione del fabbricato allo stato rustico deve essere naturalmente comprovata, ad esempio con la denuncia nel catasto urbano nella categoria provvisoria relativa agli immobili in corso di costruzione, poiché, in caso
contrario, l’immobile rileverebbe ancora come terreno edificabile. (Risoluzione Ministeriale del 28/01/2009).
- Se esente vincolo pertinenziale tra box e/o cantina e altre, applicazione medesimo regime impositivo del bene principale (circolare 12 dell’1/03/2007).
Tabella 4: Agevolazioni
Norma Trattamento fiscale agevolato Atti interessati dall’agevolazione Condizioni
Legge finanziaria 2008
Imposta registro 1%
Imposta ipotecaria 3%
Imposta catastale 1%
Trasferimento di immobili compresi in piani urbanistici
particolareggiati diretti all’attuazione dei programmi di edilizia
residenziale comunque denominati
L’agevolazione per l’imposta di registro spetta a condizione che
l’intervento cui è finalizzato il trasferimento venga completato
entro cinque anni dalla stipula dell’atto
4 Circolare 12/E dell’1/03/2007 e 8/E del 13/03/2009.
Studio Rebecca & Associati / Vicenza, Settembre 2009 pag. 7

Tabella 5: Locazione / leasing di fabbricati commerciali / industriali
Locatore Periodi Articolo Iva Registro Contratti
Fino al 3/7/2006 Iva 20%
168
(se registrato)
Soggetti a registrazione solo in
caso d’uso
Soggetto IVA
Dal 4/7/2006
al 11/8/2006
art 10, n. 8 Esente 2% dei canoni
Soggetti a registrazione entro 30
gg. stipula
Dal 12/8/2006 art 10, n. 8
Esente, se eccezioni (*)
Iva 20%
1% dei canoni
Soggetti a registrazione entro 30
gg. stipula
Fino al 3/7/2006 Iva 20%
168
(se registrato)
Soggetti a registrazione solo in
caso d’uso
Società di leasing
Dal 4/7/2006
al 11/8/2006
art 10, n. 8
Esente
168
(se registrato)
Soggetti a registrazione solo in
caso d’uso
Dal 12/8/2006 art 10, n. 8
Esente, se eccezioni (*)
Iva 20%
1% dei canoni
Soggetti a registrazione entro 30
gg. stipula
Privati - 2%
(*) Eccezione: soggetti privati, soggetti con pro-rata di detraibilità non superiore al 25%, contratti nei quali il locatore opti per l’imposizione
Le locazioni stipulate nell’ambito dei gruppi bancari, assicurativi, dai consorzi e società consortili a favore dei consorziati con limitata deducibilità IVA, da società con operazioni esenti IVA oltre il 90% (art. 82 comma 14 D.L. 112/08
convertito in Legge 133/08), esenti da IVA, sono ora soggette a registrazione (contratti fino al 31/10/2008, registrazione entro il 30 novembre 2008, successivamente entro 30 giorni dalla stipula).
Se affitto di azienda con valore normale fabbricati > 50% dell’azienda, applicazione regole locazione.
Studio Rebecca & Associati / Vicenza, Settembre 2009 pag. 8

Tabella 6: Locazione / leasing di fabbricati abitativi
Locatore
Periodi
Conduttore
Articolo Iva Registro Contratti
Soggetto IVA Dal 4/7/2006
Qualsiasi
art 10, n. 8 esente 2% dei canoni
Soggetti a registrazione entro 30
gg. stipula
imprese costruttrici / ristrutturazione (in
attuazione di programmi di edilizia
residenziale convenzionata entro quattro
anni e a condizione che il contratto abbia
durata non inferiore a quattro anni)
Dal 1/1/2007 Qualsiasi Iva 10%
168
(se registrato)
Soggetti a registrazione entro 30
gg. stipula
Fino al 3/7/2006 Iva 10% o 20%
168
(se registrato)
Soggetti a registrazione solo in
caso d’uso
Società di leasing
Dal 4/7/2006
al 11/8/2006
art 10, n. 8
esente
168
(se registrato)
Soggetti a registrazione solo in
caso d’uso
Dal 12/8/2006 art 10, n. 8 esente 2% dei canoni
Soggetti a registrazione entro 30
gg. stipula
Privato
Qualsiasi
Fuori Campo IVA 2%
Soggetti a registrazione entro 30
gg. stipula
Fabbricati non ultimati
“Il concetto di ultimazione della costruzione o dell'intervento di ripristino dell'immobile, al quale si ricollega il regime impositivo dell'operazione, deve essere individuato con riferimento al momento in cui l'immobile sia idoneo ad
espletare la sua funzione ovvero sia idoneo ad essere destinato al consumo. Pertanto, come già precisato con circolare n. 38/E del 12 agosto 2005 in materia di accertamento dei requisiti prima casa, si deve considerare ultimato
l'immobile per il quale sia intervenuta da parte del direttore dei lavori l'attestazione della ultimazione degli stessi, che di norma coincide con la dichiarazione da rendere in catasto ai sensi degli articoli 23 e 24 del DPR 6 giungo 2001,
n. 380. Inoltre, si deve ritenere ultimato anche il fabbricato concesso in uso a terzi, con i fisiologici contratti relativi all'utilizzo dell'immobile, poiché lo stesso, pur in assenza della formale attestazione di ultimazione rilasciata dal
tecnico competente si presume che, essendo idoneo ad essere immesso in consumo, presenti tutte le caratteristiche fisiche idonee a far ritenere l'opera di costruzione o di ristrutturazione completata.
Con riferimento ai fabbricati in corso di ristrutturazione si precisa che la relativa cessione si deve ritenere imponibile ad IVA a condizione che i lavori edili siano stati effettivamente realizzati anche se in misura parziale. Non è
sufficiente, pertanto, la semplice richiesta delle autorizzazioni amministrative alla esecuzione dell'intervento perché il fabbricato possa considerarsi in fase di ristrutturazione. Se è stato richiesto o rilasciato il permesso a costruire o è
stata presentata la denuncia di inizio attività ma non è stato dato inizio al cantiere, il fabbricato interessato non può essere considerato, ai fini fiscali, come un immobile in corso di ristrutturazione” (circolare 12/E/2007).
Indeducibilità del terreno
Ai fini della imposizione diretta si ricorda infine che il costo relativo ai terreni non è deducibile.
Nel caso il terreno sia stato acquistato separatamente dall’immobile, il suo valore è riportato nell’atto di acquisto stesso; diversamente il costo delle aree occupate dalla costruzione e di quelle che ne costituiscono pertinenza è
stabilito nel maggiore tra:
- l’importo iscritto in bilancio;
- il 20% del costo del fabbricato o, per i fabbricati industriali, il 30% del suddetto costo, intendendosi per questi ultimi quelli destinati alla produzione o trasformazione di beni.
Per ciascun fabbricato il residuo valore ammortizzabile è pari alla quota di costo riferibile allo stesso al netto delle quote di ammortamento dedotte nei periodi d'imposta precedenti calcolate sul costo complessivo: le quote di
ammortamento dedotte in periodi di imposta precedenti a quello in corso al 4 luglio 2006 sono riferite proporzionalmente al costo dell’area e al fabbricato.
Il costo complessivo (area più fabbricato) su cui applicare le percentuali del 20 o 30 per cento deve essere assunto al netto dei costi incrementativi capitalizzati nonché delle rivalutazioni effettuate, le quali, pertanto, sono riferibili
esclusivamente al valore del fabbricato e non anche a quello dell’area.
Con riferimento ai fabbricati strumentali acquisiti in locazione finanziaria, è prevista una analoga indeducibilità della quota capitale dei canoni riferibile alle medesime aree.
(art. 36 commi 7, 7 bis e 8 del DL 223/2006 e DL 118 del 3/8/2007).
Studio Rebecca & Associati / Vicenza, Settembre 2009 pag. 9

Tabella 7: Trasferimento di terreni
(per agevolazioni, vedi tabella 8)
Da imprese
Cessione Iva Imposta di registro Ipotecaria Catastale
1
terreni “suscettibili di utilizzazione edificatoria a norma delle vigenti
disposizioni” (*)
20% 168 € 168 € 168 €
2
terreni non “suscettibili di utilizzazione edificatoria a norma delle vigenti
disposizioni” (es. terreni agricoli)
Fuori Campo IVA
15% ovvero
8% se a favore di
imprenditori agricoli a titolo principale o di
associazioni o società cooperative
2% 1%
3 Terreni non agricoli e non edificabili e relative pertinenze Fuori Campo IVA 8% 2% 1%
Da privati
Cessione Iva Imposta di registro Ipotecaria Catastale
1
terreni “suscettibili di utilizzazione edificatoria a norma delle vigenti
disposizioni” (*)
/ 8% 2% 1%
2
terreni non “suscettibili di utilizzazione edificatoria a norma delle vigenti
disposizioni” (es. terreni agricoli)
/
15% ovvero
8% se a favore di
imprenditori agricoli professionali o di
associazioni o società cooperative
2% 1%
3 Terreni non agricoli e non edificabili e relative pertinenze / 8% 2% 1%
4
Piani particolareggiati 5 (edilizia residenziale completata entro 5 anni
dall’acquisto)
/ 1% 3% 1%
5
Piani di recupero di natura pubblica o
Privati convenzionati
/ 168 € 168 € 168 €
(*) Si ritiene che tale locuzione, contenuta nell’art. 2 co. 3 lett. c) del DPR 633/72, debba essere oggi reinterpretata anche alla luce della nuova nozione di area fabbricabile statuita dall’art. 36 co. 2 del DL 223/2006,
conferendo cioè già rilevanza alle prescrizioni del PRG solo adottato dal Comune, ma non ancora approvato dalla Regione, anche in carenza degli strumenti attuativi. Sembra quindi che l’obbligo della fatturazione,
con applicazione dell’IVA al 20%, insorga anche qualora oggetto di cessione sia un’area inserita nel PRG soltanto adottato dal Consiglio Comunale, ma non ancora approvato con decreto della Giunta Regionale.
5 Vedere approfondimento G. Rebecca, Il Fisco n. 16/2008
Studio Rebecca & Associati / Vicenza, Settembre 2009 pag. 10

Tabella 8: Cessione di terreni agricoli – Agevolazioni
Acquirente Registro Ipotecaria Catastale Bollo Note
Chiunque non sia coltivatore diretto o I.A.P. (Imprenditore Agricolo Professionale) 15% 2% 1% 230 /
Coltivatore diretto (comprese società coltivatrici dirette) (regime provvisorio) con le agevolazioni della piccola
proprietà contadina
168 168 1% /
Imposta catastale fissa sui terreni inseriti nei
“territori montani”.
Scadenza 31/12/2009, salvo proroghe.
Vedere condizioni richieste.
Imprenditore Agricolo Professionale (anche società) iscritti alla gestione previdenziale e assistenziale –
agevolazioni P.P.C.
168 168 1% /
Ipotesi fissa sui terreni inseriti nei “territori
montani”.
Imprenditore Agricolo Professionale (anche società) iscritti alla gestione previdenziale e assistenziale - no
agevolazioni P.P.C.
8% 2% 1% 230 /
Imprenditore Agricolo Professionale non iscritto alla gestione previdenziale e assistenziale 8% 2% 1% 230 /
Giovani Agricoltori 6% 2% 1% 230 /
Compendio Unico indivisibile (montano e generale) Esente esente esente esente /
Tabella 9: Donazione – Successione di terreni agricoli - Agevolazioni
Bene Beneficiari Imposte
Fondi rustici, incluse costruzioni rurali
Coltivatore diretto nell’ambito di una famiglia diretta coltivatrice. Coniuge, parenti linea
retta, fratelli e sorelle.
Riduzione al 40% del valore, se non superiore a € 103.291,38.
Azienda agricola
Ascendenti e discendenti 3° grado. Donatari giovani con età non superiore a 40 anni
già coltivatori diretti o IAP ovvero che lo diventeranno entro 24 mesi.
Esenzione imposte sulle donazioni come pure catastali e bollo. Ipotecaria fissa.
Compendio Unico C.D. o I.A.P. (Coltivatori Diretti o Imprenditori Agricoli Professionali) Esenzione su tutto.
Studio Rebecca & Associati / Vicenza, Settembre 2009 pag. 11

Tabella 10: Locazione di terreni
Imprese
Locazione Iva Registro Contratti
Aree destinate a parcheggio di veicoli;
aree per le quali gli strumenti urbanistici
prevedono la destinazione edificatoria
20% 168 €
Soggetti a registrazione entro 30 gg. stipula dal 12.8.2006
(Soggetti a registrazione solo in caso d’uso sino al 11.8.2006)
Terreni agricoli
Esente
art. 10, comma 1 n. 8
0,5% dei canoni Soggetti a registrazione entro 30 gg. dalla stipula
Altri terreni
Esente
art. 10, comma 1 n. 8
2% Soggetti a registrazione entro 30 gg. dalla stipula
Privati
Locazione Iva Registro Contratti
Aree destinate a parcheggio di veicoli;
aree per le quali gli strumenti urbanistici
prevedono la destinazione edificatoria
/ 2% Soggetti a registrazione entro 30 gg. dalla stipula
Terreni agricoli / 0,5% dei canoni Soggetti a registrazione entro 30 gg. dalla stipula
Altri terreni / 2% Soggetti a registrazione entro 30 gg. dalla stipula
(*) Responsabilità
Le tabelle sono state redatte per uso interno e per promozione, e non perché esse siano direttamente uno strumento di consulenza; non possiamo dunque assumerci alcuna responsabilità per errori ed inesattezze. Le informazioni contenute non hanno rilevanza legale e
non possono in alcun modo sostituire l’intervento di un professionista.
Lo Studio Rebecca & Associati ha compiuto ogni ragionevole sforzo per assicurare che le informazioni contenute in queste tabelle siano accurate ed aggiornate. Tuttavia, l’applicazione o gli effetti delle norme possono variare a seconda delle fattispecie, ed inoltre le
norme sono in continuo mutamento nel tempo. Pertanto, chi sia intenzionato a utilizzare qualsiasi informazione contenuta nella tabella è tenuto a verificarne preventivamente l’applicabilità con lo Studio Rebecca & Associati o altri professionisti.
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Studio Rebecca & Associati / Vicenza, Settembre 2009 pag. 12

IMMOBILI – TRASFERIMENTO E LOCAZIONE - IMPOSTE
INDICE
Pag.
Tabella generale di sintesi 3
Tabella 1: Cessione fabbricati commerciali/industriali – Tipologia di cedente 4
Tabella 2: Cessione fabbricati commerciali/industriali – Reverse charge 5
Tabella 3: Cessione abitazioni 6
Tabella 4: Agevolazioni 7
Tabella 5: Locazione / leasing di fabbricati commerciali/industriali 8
Tabella 6: Locazione / leasing di fabbricati abitativi 9
Tabella 7: Trasferimento di terreni 10
Tabella 8: Cessione di terreni agricoli - Agevolazioni 11
Tabella 9: Donazione – Successione di terreni agricoli – Agevolazioni 11
Tabella 10: Locazione di terreni 12
Contra’ Lodi, 31 – 36100 V I C E N Z A
Tel. 0444/320420 – Fax 0444/320460
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