La patologia dell'agevolazione "prima casa" - Notaio-Busani.It

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640 L’AGEVOLAZIONE PER L’ACQUISTO DELLA ‘‘PRIMA CASA’’ 9.2. La decadenza dall’agevolazione per mancato trasferimento della residenza nel Comune entro diciotto mesi Approfondendo ora quanto sopra anticipato, come già detto la legge (Nota II-bis, comma 1, all’articolo 1, TP1) dispone, quale presupposto per la concessione dell’agevolazione ‘‘prima casa’’, che qualora l’acquirente non risieda nel Comune nel quale è ubicata la casa oggetto di acquisto, egli possa comunque ottenere l’agevolazione, ma a condizione che egli in detto Comune «stabilisca entro diciotto mesi dall’acquisto la propria residenza» e che «nell’atto di acquisto» egli renda «la dichiarazione di voler stabilire la residenza nel comune ove è ubicato l’immobile acquistato». Quest’ultima dichiarazione, sancisce la legge, «deve essere resa, a pena di decadenza». Che l’assenza di questa dichiarazione nell’atto di acquisto non provochi un ‘‘vero e proprio’’ caso di «decadenza» dovrebbe essere fuori discussione, come già sopra detto. Invero, la dichiarazione in oggetto è un presupposto per l’ottenimento dell’agevolazione ‘‘prima casa’’ e la sua mancanza impedisce ab origine l’applicazione stessa dell’agevolazione (in questo senso va in effetti inteso che l’effettuazione di detta dichiarazione è prescritta «a pena di decadenza»); se poi, nonostante la mancanza di questa dichiarazione nell’atto di acquisto, l’atto stesso venga comunque beneficiato con la tassazione agevolata, il provvedimento dell’Ufficio che accerti la non concedibilità dell’agevolazione si deve limitare a disporre il recupero della differenza, con gli interessi, tra l’importo della tassazione ordinariamente dovuta e l’importo agevolato applicato in sede di registrazione, ma senza applicazione di sanzione in quanto questo caso non è di certo qualificabile come «dichiarazione mendace» (18) ; anche perché, comegiàsopra detto, non sarebbe concepibile che non vi sia sanzione per il caso di dichiarazione mendace in ordine all’attuale residenza del contribuente, che in ipotesi dichiari falsamente di già avere la propria residenza nel Comune ove è ubicato l’immobile oggetto di acquisto, e vi sia invece sanzione per il mancato trasferimento di residenza in detto Comune in dispregio all’impegno in tal senso assunto dal medesimo. Come pure già detto sopra, si ha invece un’effettiva fattispecie di ‘‘decadenza’’ nell’ipotesi in cui l’acquirente, dopo aver espressamente assunto l’impegno di trasferire la propria residenza entro diciotto mesi nel Comune ove è ubicato l’immobile il cui acquisto ha beneficiato della tassazione agevolata, si renda inadempiente rispetto alla sua promessa. In effetti, vi sono, in questa fattispecie, tutti i requisiti che consentono di considerare questa ipotesi a pieno titolo rientrante nel concetto di ‘‘decadenza’’, inteso, in senso generale, quale decorso infruttuoso del termine concesso, e cioè decorso di un periodo senza che vi sia stato lo svolgimento, da parte dell’interessato, di quell’attività che gli (18) Cfr. Circolare Agenzia delle Entrate n. 69/E del 14 agosto 2002, ove si legge che «nel caso in cui l’intento dichiarato in atto sia reso inattuabile solo in un momento successivo alla compravendita, [...] non si ravvisa, in detta ipotesi, l’elemento della falsità della dichiarazione, essenziale per la sanzionabilità della fattispecie».
CAPITOLO IX 641 avrebbe consentito di beneficiare della situazione favorevole che si sarebbe verificata se quell’attività fosse stata svolta. 9.2.1. Il trasferimento della residenza dopo l’alienazione della casa acquistata con l’agevolazione Come detto, la legge (Nota II-bis, comma 1, all’articolo 1, TP1) dispone, quale presupposto per la concessione dell’agevolazione ‘‘prima casa’’, che qualora l’acquirente non risieda nel Comune nel quale è ubicata la casa oggetto di acquisto, egli possa comunque ottenere l’agevolazione, ma a condizione che egli in detto Comune «stabilisca entro diciotto mesi dall’acquisto la propria residenza» e che «nell’atto di acquisto» egli renda «la dichiarazione di voler stabilire la residenza nel comune ove è ubicato l’immobile acquistato». Si pone il problema di capire cosa succeda nel caso in cui, prima del decorso dei predetti diciotto mesi, l’acquirente venda l’abitazione comprata con l’agevolazione senza ancora aver trasferito la propria residenza nel Comune ove è ubicata l’abitazione; e poi egli trasferisca in effetti la sua residenza in detto Comune entro i diciotto mesi ma, appunto, dopo il rogito di vendita della casa comprata con l’agevolazione. Probabilmente, sulla base della considerazione secondo cui il faro della legge è puntato sul punto che il contribuente «stabilisca entro diciotto mesi dall’acquisto la propria residenza» nel Comune ove è situata la casa acquistata con l’agevolazione, è da ritenere come importante per la legge sia che, entro i diciotto mesi, il trasferimento di residenza in effetti avvenga, a prescindere dal fatto che, nel frattempo, l’immobile comprato con l’agevolazione sia stato alienato (evidentemente, la vendita prima dei diciotto mesi solleva il problema di alienazione infraquinquennale: ma, si tratta di due eventi con conseguenze ben diverse, in quanto il mancato trasferimento della residenza comporta solo il recupero della differenza d’imposta (19) , mentre l’alienazione infraquinquennale comporta pure l’applicazione della sanzione del 30 per cento (Nota II-bis, comma 4, all’articolo 1, TP1); inoltre, l’esimente del riacquisto infrannuale (Nota II bis, comma 4, all’articolo 1, TP1) si riferisce esclusivamente al caso dell’alienazione infraquinquennale). 9.2.2. Mancato trasferimento della residenza e acquisto infrannuale di ‘‘abitazione principale’’ Nell’ambito della materia del mancato trasferimento della residenza entro diciotto mesi dalla data dell’acquisto agevolato, un particolare problema si pone poi nel caso in cui, pendente il termine dei diciotto mesi, l’acquirente alieni l’abitazione acquistata con l’agevolazione, senza avere trasferito la propria residenza nel Comune, e entro un anno proceda al ‘‘riacquisto’’ di un’altra casa, destinandola ad ‘‘abitazione principale’’. (19) Si veda su questo punto il paragrafo 9.2. di questo volume.
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