La patologia dell'agevolazione "prima casa" - Notaio-Busani.It

712 L’AGEVOLAZIONE PER L’ACQUISTO DELLA ‘‘PRIMA CASA’’
È ben vero, peraltro, che il rilievo di questa consapevolezza, da parte
dell’acquirente, degli eventi che potrebbero accadere, perderebbe d’importanza
se si ammettesse che, in questi casi, si verte comunque in situazioni in cui vi
sono «diritti che i terzi hanno anteriormente acquistato sugli immobili» (articolo
2772, comma 4, del codice civile). La considerazione di questa consapevolezza
dell’acquirente circa eventi che potrebbero accadere è però importante perché,
in un panorama interpretativo ove è dominante l’idea che il privilegio sorga,
anche per l’imposta complementare, nel momento in cui è stipulato l’atto cui
l’imposta complementare afferisce, appare non plausibile pensare di scardinare
questo principio con l’argomento del privilegio che va a danneggiare un terzo
avente causa ignaro, proprio perché questi ignaro appunto non è (161) .
Non si può inoltre omettere di considerare che la norma sulla revoca dell’agevolazione
‘‘prima casa’’ per alienazione infraquinquennale, sancisce in effetti
che «sono dovute le imposte [...] nella misura ordinaria, nonché una soprattassa»
appunto in caso di «trasferimento [...] degli immobili acquistati con i
benefici di cui al presente articolo prima del decorso del termine di cinque anni
dalla data del loro acquisto» e che «le predette disposizioni non si applicano nel
caso in cui il contribuente [...] proceda all’acquisto di altro immobile da adibire a
propria abitazione principale»; con ciò dunque legittimandosi la considerazione
della possibile fondatezza di una tesi che sostenesse il verificarsi della perdita
dell’ agevolazione già con l’atto di alienazione (e che ritenesse detta perdita
sottoposta pertanto a una specie di ‘‘condizione risolutiva’’, avverabile per effetto
del ‘‘riacquisto’’, con conseguente ‘‘sospensione’’ per un anno del potere dell’
Amministrazione di proclamare la revoca del beneficio) rispetto a una tesi che
invece reputasse la perdita dell’agevolazione quale una sorta di fattispecie a
formazione progressiva, composta dall’atto alienativo e dal mancato ‘‘riacquisto’’
infrannuale.
Se peraltro l’opinione che sostiene la nascita del privilegio per l’imposta
complementare in uno con la stipula dell’atto cui l’imposta complementare
afferisce, è di evidente favore per il fisco, si verifica una sorta di legge del
contrappasso nel caso di alienazione del bene acquistato con l’agevolazione
‘‘prima casa’’ nello spazio temporale tra il quarto e il quinto anno dalla data
di stipula dell’atto di acquisto: in tal caso, infatti, se è vero che il privilegio sorge
con la stipula dell’originario contratto di acquisto, è pure vero che, sommando il
(161)
Cfr. invece CONSIGLIO NAZIONALE DEL NOTARIATO, Commissione Studi Tributari,
Studio n. 80/2001/T del 21-22 febbraio 2002, secondo cui è «evidente che l’obbligazione
tributaria nascente dell’acquisto agevolato non può essere assistita da un privilegio la cui esistenza
è, a sua volta, condizionata dalla veridicità delle dichiarazioni del contribuente e, soprattutto, dal
suo successivo comportamento di fatto. Se così fosse intorno al bene acquistato si verrebbe a creare
un alone di incertezza giuridica ben più grave (se non altro per l’ampiezza) di quello che caratterizza
qualsiasi altro atto che dopo essere stato tassato è comunque suscettibile di correzione da
parte dell’ufficio e, dunque, di applicazione di un’imposta suppletiva (per la quale, infatti, il
privilegio non si applica). E tutto ciò senza che il pregiudizio dei diritti dei terzi siano almeno
in parte tutelati da un idoneo regime pubblicitario».