La patologia dell'agevolazione "prima casa" - Notaio-Busani.It

CAPITOLO IX 711
Tuttavia, questo sforzo di tenere estraneo l’avente causa è un obiettivo assai
arduo da conseguire, poiché, anche a prescindere dalla suaccennata compattezza
delle fonti che sostengono invariabilmente la nascita del privilegio su un dato
bene nel momento stesso di stipula dell’atto che lo riguarda (159) , nei casi di cui
sopra alla lettera b) (ove il privilegio sorge per comportamenti tenuti posteriormente
alla registrazione da colui che acquistò con l’agevolazione ‘‘prima casa’’)
non è possibile suffragare l’interpretazione che il terzo successivo avente causa
sia estraneo al privilegio a causa della sua non consapevolezza della situazione;
infatti:
a) nel caso di decadenza per mancato trasferimento della residenza entro
diciotto mesi, l’avente causa dell’abitazione (a suo tempo acquistata dal
dante causa con utilizzo dell’agevolazione ‘‘prima casa’’) ben sa che detto
dante causa ha l’onere del trasferimento della residenza entro diciotto mesi
e quindi ben sa, acquistando la casa, di ‘‘correre il rischio’’ relativo alla
sussistenza del privilegio;
b) nel caso di revoca dell’agevolazione per mancato ‘‘riacquisto’’ entro un anno
dalla alienazione infraquinquennale, l’avente causa di un bene comprato
dal dante causa con l’agevolazione e poi da questi alienato appunto prima di
cinque anni, ben sa di compiere un acquisto di diritti su un bene la cui
alienazione infraquinquennale da parte del suo dante causa potrebbe provocare
(in caso di mancato ‘‘riacquisto’’ da parte di questi entro un anno) la
revoca dall’agevolazione e, quindi, una pretesa dell’erario statale di pagamento
di imposte, interessi e sanzioni (anche in questo caso, dunque, chi
compie questo acquisto di diritti sul bene in questione, è a conoscenza del
fatto di ‘‘correre il rischio’’ della opponibilità del privilegio) (160) .
all’articolo 1, Parte Prima, della Tariffa allegata al d.P.R. 131/1986, laddove in caso di dichiarazione
mendace o di trasferimento infraquinquennale non seguito da riacquisto reca l’indicazione
della debenza delle «imposte di registro [...] nella misura ordinaria» (oltre che delle sanzioni) e non
già ‘‘della maggiore imposta’’ come invece avviene nell’ipotesi tipica di imposta complementare
(come accade nell’articolo 52 del d.P.R. 131/1986 per la rettifica di valore). Potendosi così
«legittimamente ritenere che nel primo caso si tratti di una nuova obbligazione d’imposta e solo
nel secondo della modifica dell’obbligazione originaria».
(159)
Cfr. Cass., 11 maggio 1978, n. 2294, in Foro it., 1979, I, c. 444, secondo cui «il
credito dello Stato per imposta di registro - anche quando si tratti di imposta dovuta in misura
ordinaria a seguito della decadenza da agevolazioni concesse all’atto della registrazione - nasce, in
una al connesso privilegio immobiliare di cui all’art. 2772 Codice civile, al momento e per effetto
della confezione dell’atto soggetto a tributo, con la conseguenza che quel privilegio prevale,
indipendentemente dalla data di registrazione dell’atto dalla cui tassazione nasce il credito di
imposta con esso garantito, sulle ipoteche di terzi iscritte sullo stesso immobile successivamente
alla confezione dell’atto soggetto a registrazione».
(160)
Cfr. R.M. n. 251475 del 31 marzo 1977, secondo cui «l’esercizio del privilegio dello
Stato in pregiudizio del diritto acquistato dal terzo possessore è consentito allorché l’acquisto del
diritto sia avvenuto in data posteriore al verificarsi del presupposto di imposta; nel caso di specie,
la rivendita dell’immobile, determinando la decadenza dai benefici fiscali, costituisce il fatto che
legittima l’esercizio del privilegio nei confronti dell’acquirente».