La patologia dell'agevolazione "prima casa" - Notaio-Busani.It

710 L’AGEVOLAZIONE PER L’ACQUISTO DELLA ‘‘PRIMA CASA’’
acquisto, circa la titolarità dei presupposti richiesti dalla legge per la concessione
dell’agevolazione;
b) sia chi tenga, posteriormente a detta stipula, determinati comportamenti
(mancato trasferimento della residenza entro diciotto mesi; alienazione dell’immobile
prima di cinque anni senza acquisto di un’altra abitazione entro
un anno da detta alienazione).
Ora, se appare evidente che, nel primo caso (mendacità sui presupposti
dell’agevolazione), è inevitabile affermare l’esistenza del privilegio, sorto al momento
della stipula dell’atto di acquisto, verso chi acquisisca diritti sul bene in
questione successivamente a detta stipula (se Tizio vende a Caio, il quale
utilizza l’agevolazione ‘‘prima casa’’ mentendo sui presupposti richiesti, e poi
Caio vende a Sempronio, a quest’ultimo è inevitabilmente opponibile il privilegio
dello Stato verso Caio); nel secondo caso (mancato trasferimento della residenza;
alienazione infraquinquennale) si sarebbe tentati di non coinvolgere nella pretesa
tributaria coloro che acquistino diritti sul bene in questione prima dell’evento
che comporta la perdita dell’agevolazione (e quindi, nel caso di mancato
trasferimento della residenza, coloro che acquistino diritti tra la data di stipula e
il diciottesimo mese successivo; e, nel caso di alienazione infraquinquennale e
mancato ‘‘riacquisto’’ entro un anno, coloro che acquistino diritti prima dello
spirare di quest’ultimo periodo annuale) (157) .
In altri termini, se Tizio, che ha comprato con l’agevolazione ‘‘prima casa’’
da meno di cinque anni, vende il bene a Caio, a Caio non dovrebbe essere
opponibile il privilegio statale per il fatto che il venir meno dell’agevolazione in
capo a Tizio si produce solo se questi non effettui un ‘‘riacquisto’’ entro un anno
dalla data di vendita a Caio (158) .
(157)
Cfr. GIFFONE, Decadenza e agevolazioni fiscali, in il fisco, 2001, p. 10610, secondo
cui l’opinione che il privilegio per l’imposta complementare si origini fin dal giorno di stipula
dell’atto cui l’imposta complementare afferisce si palesa «incompatibile con fattispecie, come
quelle di alcune disposizioni agevolative della prima casa, dove l’agevolazione era legata a dichiarazioni
della parte o ad un suo comportamento nel tempo. Così, ad esempio, è fortemente
dubbia l’applicabilità del privilegio all’ipotesi in cui la decadenza dell’agevolazione segua al
mancato reinvestimento della somma ricavata dalla vendita dell’immobile prima dello spirare
del quinquennio. In questo caso, infatti, il terzo acquirente dell’immobile vanterà un diritto
anteriore alla nascita del privilegio poiché quest’ultimo è necessariamente ricollegato allo scadere
del termine per il riacquisto».
(158)
Cfr. CONSIGLIO NAZIONALE DEL NOTARIATO, Commissione Studi Tributari,
Studio n. 80/2001/T del 21-22 febbraio 2002, secondo cui «una prima obbligazione tributaria
discenderebbe dal perfezionamento dell’atto di acquisto dell’immobile e l’imposta dovuta sarebbe
ovviamente assistita da privilegio; una diversa obbligazione scaturirebbe, invece, successivamente
alla scoperta del mendacio delle dichiarazioni dell’acquirente o dal suo comportamento difforme
dalle indicazioni normative (cessione infraquinquennale seguita dal mancato riacquisto nell’anno).
L’ulteriore obbligazione nascerebbe, quindi, dal fatto imponibile realizzato dal combinarsi dell’atto
di acquisto con la dichiarazione mendace o con il comportamento omissivo (mancato riacquisto
nell’anno) in quanto produttivo di effetti giuridici evidenzianti una capacità contributiva»; soluzione,
questa, peraltro, non priva di riferimenti letterali nello stesso comma 4 della nota II-bis