La patologia dell'agevolazione "prima casa" - Notaio-Busani.It

CAPITOLO IX 707
Non pare plausibile, invero, ritenere che il privilegio sorga al momento della
registrazione e ciò in quanto il debito verso lo Stato per l’imposta di registro si
origina con la formazione dell’atto (che deve essere sottoposto a registrazione) ed
è quindi da quel momento che lo Stato deve ottenere protezione della propria
pretesa (anzi, paradossalmente, se non si seguisse questa interpretazione, non
sarebbe assistito da privilegio l’atto che non fosse presentato alla registrazione e
cioè sarebbe sfornita di tutela proprio una fattispecie nella quale invece vi è una
massima esigenza di tutela). Né a diversa conclusione sul punto si giunge
osservando che il dies a quo del termine quinquennale di decadenza del privilegio
decorre dalla registrazione (articolo 56, comma 4, TUR), poiché si tratta di
norma evidentemente dettata ad altro fine, e cioè quello di non permettere il
decorso del termine decadenziale se non per gli atti che siano presentati alla
registrazione (151) .
Quanto all’imposta complementare, potrebbe porsi il dubbio se il privilegio
sorga non dalla stipula dello stesso atto dal quale deriva l’imposta principale,
bensì dall’atto dell’Amministrazione (ad esempio: l’avviso di accertamento di
maggior valore o della non spettanza di una agevolazione) con il quale essa ne
pretende il pagamento, e ciò in nome di una ritenuta autonomia delle varie fasi
del prelievo relativo a un dato atto e quindi di una ritenuta pluralità di obbligazioni
del contribuente (una per l’imposta principale, una per l’imposta complementare,
una per l’imposta suppletiva), ciascuna dotata di proprio privilegio
(152) . Ma l’opinione comune (e la mancanza di giurisprudenza di segno ad essa
di imposta preesiste, nella sua interezza, alla decadenza dal beneficio, [...] per cui - caduta la
condizione (che determinava la concessione del beneficio) - la situazione deve riportarsi all’origine».
Va quindi notato che la Cassazione qualifica in termini di ‘‘condizione’’ l’avverarsi dei
presupposti (precedenti o sussistenti l’atto sottoposto a tassazione) cui la legge subordina la
concessione di un dato trattamento fiscale di favore. Nel caso giunto alla cognizione della Cassazione
si trattava di un atto di acquisto di un podere, a scopo di formazione della cosiddetta ‘‘piccola
proprietà contadina’’, per il quale era stata concessa la relativa agevolazione fiscale (ai sensi della
legge 6 agosto 1954, n. 604); contestualmente all’atto traslativo, un istituto di credito aveva
concesso all’acquirente un mutuo ipotecario per finanziare l’acquisto. Successivamente si verificò
la perdita del beneficio fiscale a causa della rivendita di parte dei terreni acquistati; infine,
l’acquirente-mutuatario si rese moroso nel pagamento delle rate di ammortamento del mutuo. Di
conseguenza l’istituto di credito promosse l’azione esecutiva sui terreni rimasti di proprietà del
mutuatario. In sede di distribuzione del prezzo ricavato dalla vendita all’incanto, sorse conflitto tra
l’Amministrazione Finanziaria e l’istituto di credito sul punto se dovesse riconoscersi precedenza
al privilegio dello Stato (connesso al venir meno dell’agevolazione), rispetto all’iscrizione dell’ipoteca.
L’istituto di credito sostenne la tesi che il privilegio dello Stato era nato al momento della
rivendita che aveva provocato la decadenza dai benefici (e non al momento dell’atto originario), per
cui l’ipoteca a suo favore doveva considerarsi precedente al privilegio dello Stato. La Suprema
Corte - come detto - affermò che il credito relativo all’imposta in misura ordinaria e il connesso
privilegio nascono ex tunc, e non a far tempo dal verificarsi della decadenza, cosicché l’ipoteca
doveva considerarsi originata successivamente alla nascita del privilegio.
(151)
Circa l’individuazione del dies a quo nella data di registrazione cfr. Cass., 15 febbraio
1995, n. 1622, in Riv. giur. edilizia, 1995, I, p. 933.
(152)
Cfr. in tal senso PURI, Decadenza prima casa di abitazione e privilegio speciale