La patologia dell'agevolazione "prima casa" - Notaio-Busani.It

CAPITOLO IX 675
un anno dalla alienazione della casa acquistata con l’agevolazione ‘‘prima casa’’,
la nuova casa debba essere, se non proprio ‘‘ultimata’’, almeno completata in una
misura che consenta di ritenerla ‘‘venuta ad esistenza’’ (concetto ricorrente
nell’articolo 1472 del codice civile, in tema di vendita di cosa futura, e nell’articolo
2645-bis del codice civile, in tema di trascrizione del contratto preliminare
e che è definito nel medesimo articolo 2645-bis, comma 6, nel modo
seguente: «si intende esistente l’edificio nel quale sia stato eseguito il rustico,
comprensivo delle mura perimetrali delle singole unità, e sia stata completata la
copertura») (88) .
Ma non v’è chi non veda come questa pretesa di realizzazione, entro un solo
anno, del nuovo rustico, sia oltremodo eccessiva, in quanto è ben difficile che, in
poco tempo, una nuova costruzione possa trovarsi in uno stato così avanzato di
realizzazione (anche considerando i tempi tecnici richiesti per il rilascio degli
occorrenti provvedimenti comunali o comunque per l’espletamento delle necessarie
formalità burocratiche): molto meglio ritenere sufficiente che entro l’anno
venga iniziato l’iter per ottenere le prescritte abilitazioni (e che, se tali abilitazioni
sussistano, sia pure avvenuto l’inizio dei lavori) e che la realizzazione del
marzo 2004, inil fisco, 17/2004, p. 2544; PETRELLI, Riacquisto di terreno e agevolazioni ‘‘prima
casa’’, inNotariato, 3/2004, p. 284). Invero, è la stessa Amministrazione che rintuzza tale esito
interpretativo quando afferma, nella stessa Circolare Agenzia delle Entrate n. 38/E del 12 agosto
2005, capitolo 5.2, come «necessario che entro il termine di un anno il beneficiario non solo
acquisti il terreno, ma sullo stesso realizzi un fabbricato ‘‘non di lusso’’ da adibire ad abitazione
principale»; e, nella Risoluzione Agenzia delle Entrate n. 44/E del 16 marzo 2004, che «è da
ritenere confermata l’agevolazione fruita al momento dell’acquisto del fabbricato ceduto, nel caso
in cui sul terreno acquistato venga realizzato, entro un anno dalla vendita, un fabbricato utilizzabile
come abitazione principale».
(88)
Cfr. Circolare Agenzia delle Entrate n. 38/E del 12 agosto 2005, capitolo 5.2, secondo
cui «il comma 4 della nota II bis del Testo Unico Registro dispone, tra l’altro, che qualora entro un
quinquennio la casa di abitazione acquistata con le agevolazioni de qua sia rivenduta, l’acquirente
decade dal regime di favore nel caso in cui entro un anno dall’alienazione non acquisti un altro
immobile da adibire a propria abitazione principale. Infatti, il comma 4 della nota II-bis all’articolo
1 della Tariffa sul punto è tassativo in quanto prevede che: ‘‘... le predette disposizioni (di
decadenza dall’agevolazione) non si applicano nel caso in cui il contribuente, entro un anno
dall’alienazione dell’immobile acquistato con i benefici di cui al presente articolo, proceda all’acquisto
di altro immobile da adibire a propria abitazione principale’’. La salvaguardia del diritto
all’agevolazione, ad avviso della scrivente, trova applicazione anche nell’ipotesi in cui il soggetto
alienante, entro un anno compri un terreno sul quale costruisca la propria abitazione principale. Si
ricordi che la scrivente, nell’enunciare un principio di carattere generale, ha precisato che per
l’acquisto di terreni tout court non si applica, in ogni caso, il regime agevolato previsto per la
‘‘prima casa’’ (risoluzione del 16 marzo 2004, n. 44/E). Di conseguenza, per conservare l’agevolazione
in commento, è necessario che entro il termine di un anno il beneficiario non solo acquisti
il terreno, ma sullo stesso realizzi un fabbricato ‘‘non di lusso’’ da adibire ad abitazione principale.
In conclusione, come già detto nella risoluzione 44/E del 2004 richiamata si ricorda che il diritto
alla agevolazione in esame non viene meno qualora il nuovo immobile non sia ultimato; infatti è
sufficiente che il fabbricato sia venuto ad esistenza, e cioè che esista un rustico comprensivo delle
mura perimetrali delle singole unità e che sia ultimata la copertura (art. 2645 bis, comma 6, c.c.)».