La patologia dell'agevolazione "prima casa" - Notaio-Busani.It

CAPITOLO IX 673
9.4.7.3. Il ‘‘riacquisto’’ mediante costruzione o ristrutturazione
Come già detto, la revoca dell’agevolazione si evita se l’acquirente della
‘‘prima casa’’, «entro un anno dall’alienazione dell’immobile acquistato con i
benefici di cui al presente articolo, proceda all’acquisto di altro immobile da
adibire a propria abitazione principale».
L’Amministrazione Finanziaria (83) consente di ricomprendere, nel concetto
di «acquisto» che evita la revoca dell’agevolazione ‘‘prima casa’’, pure l’ipotesi
della costruzione di una ‘‘abitazione principale’’ su area di proprietà del soggetto
che abbia alienato nel quinquennio la casa acquistata con detta agevolazione.
Questa interpretazione, oltremodo estensiva, si giustifica per l’intento di non
voler creare disparità di trattamento tra il caso di chi effettua il reinvestimento
del ricavato dalla vendita di una abitazione acquistando la titolarità di una nuova
‘‘abitazione principale’’ mediante un’attività negoziale e il caso di chi invece vi
provvede direttamente mediante un’attività ‘‘materiale’’, e cioè costruendo la
casa su terreno di sua proprietà.
Dato dunque che il ‘‘riacquisto’’ con effetto esimente dalla revoca dell’agevolazione
non deve necessariamente beneficiare dell’agevolazione ‘‘prima casa’’
(esso infatti deve essere caratterizzato ‘‘solo’’ dal fatto di avere a oggetto una casa
da destinare ad ‘‘abitazione principale’’), è plausibile ritenere che, quando il
‘‘riacquisto’’ è concretato non da un’attività negoziale ma da un’attività ‘‘materiale’’
(e cioè l’esecuzione di lavori edili), esso possa consistere in uno qualsiasi
dei seguenti eventi:
a) nell’affidamento in appalto dei lavori;
dell’agevolazione ‘‘prima casa’’. Ciò posto, si deve escludere la conferma del beneficio nell’ipotesi
prospettata dall’interpellante, che riguarda il riacquisto di un box da destinare a pertinenza della
casa di abitazione. La decadenza dal beneficio ‘‘prima casa’’ comporta il mancato riconoscimento
del credito d’imposta di cui all’art. 7 della legge n. 448 del 1998 (v. circolare n. 38 del 2005), in
quanto requisiti essenziali per fruire del credito in parola è che agli atti di acquisto degli immobili
(quello acquistato e rivenduto e quello acquistato successivamente), competa il regime agevolato di
cui all’art. 1 della Tariffa, Parte Prima, allegata al TUR».
(83)
Cfr. Risoluzione Agenzia delle Entrate n. 44/E del 16 marzo 2004, secondo cui
«occorre precisare che all’acquisto di terreni non si applica, in ogni caso, il regime di favore
previsto per la ‘‘prima casa’’, in quanto l’articolo 1 della Tariffa, Parte Prima, del Testo unico,
espressamente stabilisce l’applicazione dell’aliquota del 3% ‘‘se il trasferimento ha per oggetto
case di abitazione non di lusso’’. Tuttavia è da ritenere confermata l’agevolazione fruita al momento
dell’acquisto del fabbricato ceduto, nel caso in cui sul terreno acquistato venga realizzato, entro un
anno dalla vendita, un fabbricato utilizzabile come abitazione principale. In altri termini, si ritiene
che per non incorrere nella decadenza dal beneficio c.d. ‘‘prima casa’’, non è di per sé sufficiente
l’acquisto entro un anno del terreno, richiedendosi a tal fine che - entro l’anno dall’alienazione -
venga ad esistenza il fabbricato destinato ad abitazione principale. Non è necessario che il
fabbricato sia ultimato: è sufficiente che lo stesso entro l’anno venga ad esistenza, cioè acquisti
rilevanza dal punto di vista urbanistico; deve quindi esistere almeno un rustico comprensivo delle
mura perimetrali delle singole unità e deve essere stata completata la copertura (articolo 2645-bis,
comma 6, c.c.)».