La patologia dell'agevolazione "prima casa" - Notaio-Busani.It

CAPITOLO IX 671
conferma che il riferimento al concetto di «abitazione principale» nella normazione
sull’acquisto della ‘‘prima casa’’ è del tutto precario, perché evidente frutto
di un errore di coordinamento normativo, cui sopra s’è accennato): la conclusione
non può allora non essere che nel senso di ritenere non necessaria la destinazione
ad ‘‘abitazione principale’’ per un periodo minimo di tempo (80) , cosicché
pare diventare sufficiente (a meno che non si tratti di un atteggiamento
palesemente simulato o ‘‘abusivo’’ della norma agevolatrice) (81) anche una destinazione
‘‘momentanea’’ (e pure se questa sia evidentemente una conclusione
che è lungi dal dare soddisfazione; ma è difficile dare un senso a posteriori a una
norma che è nata senza senso, come sopra è stato illustrato).
Quanto poi al tema se vi siano particolari adempimenti da compiere o
dichiarazioni da rilasciare per conseguire l’effetto che il ‘‘riacquisto’’ abbia il
voluto effetto esimente dalla revoca dell’agevolazione, e quindi sia qualificabile
come ‘‘riacquisto’’ di una casa destinata ad «abitazione principale» del contribuente
in questione, occorre innanzitutto osservare che, come già detto, la Nota
II bis, comma 4, all’articolo 1 della Tariffa, Parte Prima, allegata al d.P.R. 131/
1986, commina la revoca dell’agevolazione per il caso del trasferimento per atto
a titolo oneroso o gratuito degli immobili «acquistati con i benefici di cui al
presente articolo» prima del decorso del termine di cinque anni dalla data del
loro acquisto, a meno che, appunto, il contribuente, entro un anno «dall’alienazione
dell’immobile acquistato con i benefici di cui al presente articolo» proceda
all’acquisto di altro immobile «da adibire a propria abitazione principale».
Ora, il tenore letterale della norma (immobile «da adibire a propria abitazione
principale») potrebbe anche indurre a ritenere che, per conseguire l’effetto
esimente, sarebbe sufficiente l’espressione da parte dell’acquirente della mera
intenzione di voler adibire il nuovo acquisto a fungere da propria «abitazione
principale», senza cioè che si renda rilevante una effettiva destinazione in tal
senso. In effetti, nonostante che questa sia una possibilità interpretativa non
certo implausibile, l’opinione univoca (di dottrina, giurisprudenza e prassi) è nel
senso di ritenere l’effetto esimente conseguibile non a seguito dell’espressione di
una mera intenzione ma in dipendenza del concreto utilizzo della casa oggetto di
‘‘riacquisto’’ quale «abitazione principale» del contribuente in questione.
Da ciò giocoforza consegue dunque che, originandosi l’effetto esimente in
dipendenza del fatto del concreto utilizzo della casa oggetto di ‘‘riacquisto’’ quale
(80)
Si veda, di contro, la previsione secondo cui l’imponibilità della plusvalenza di cui
all’articolo 67, comma 1, lett. b), d.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917, è esclusa se la vendita
concerna «unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto
o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi
familiari».
(81)
Si veda, per associazione di idee, quanto sopra detto al paragrafo 5.5. in tema di
abusivo adempimento, da parte dell’acquirente, della promessa di trasferimento entro diciotto mesi
della propria residenza nel Comune ove è sito l’immobile acquistato con l’agevolazione, per effetto
del subitaneo ritrasferimento di detta residenza ad altro Comune.