La patologia dell'agevolazione "prima casa" - Notaio-Busani.It

668 L’AGEVOLAZIONE PER L’ACQUISTO DELLA ‘‘PRIMA CASA’’
30 per cento delle stesse imposte. [...] Le predette disposizioni non si applicano
nel caso in cui il contribuente, entro un anno dall’alienazione dell’immobile
acquistato con i benefici richiamati nella presente nota, proceda all’acquisto
di altro immobile da adibire a propria abitazione principale» (tra l’altro, che
la presenza in questa norma dell’espressione «abitazione principale» abbia
un carattere del tutto precario è altresì dimostrato dal fatto che si tratta di un
concetto che la legge, come appena oltre si vedrà, non si è mai fatta carico
di definire).
Nonostante che, dunque, la previsione della destinazione ad ‘‘abitazione
principale’’ della casa oggetto di ‘‘riacquisto’’ sia evidente frutto di un errore
di coordinamento normativo, la prescrizione dell’odierna legislazione, di subordinare
il mantenimento dell’agevolazione (ottenuta per l’acquisto dell’immobile
ceduto prima del quinquennio) al fatto di riacquistare, entro un anno, un’altra
casa da adibire ad ‘‘abitazione principale’’, potrebbe anche avere un senso (o
meglio, ad essa si potrebbe anche dare un senso a posteriori, essendo comunque
il frutto di un errore del legislatore). Questo senso potrebbe essere il seguente:
già s’è detto (74) che la legge non prescrive come presupposto per l’ottenimento
dell’agevolazione ‘‘prima casa’’ il fatto che l’acquirente vada ad abitare nell’immobile
acquistato (ad esempio, è sufficiente che l’acquirente risieda o lavori nel
medesimo Comune ove è ubicata la casa oggetto dell’acquisto agevolato); ebbene,
se la casa acquistata con l’agevolazione sia alienata prima del quinquennio,
evidentemente la legge non reputa l’acquirente degno di mantenere l’agevolazione
(ottenuta in sede di acquisto della casa poi alienata) in quanto essa è stata
pensata per favorire l’acquisto ‘‘stabile’’ di una abitazione e quindi non un
acquisto ‘‘temporaneo’’ né tanto meno un acquisto ‘‘speculativo’’; ora, se dunque
l’abitazione acquistata con l’agevolazione sia alienata entro il quinquennio, la
dimostrazione che la vendita è stata preordinata a un nuovo ‘‘stabile’’ acquisto
potrebbe essere desunta proprio dal fatto che il nuovo acquisto sia destinato
appunto non a una qualsiasi ‘‘prima casa’’ ma a una effettiva «abitazione principale»
dell’acquirente (requisito dunque invero non richiesto per l’ottenimento
dell’agevolazione ‘‘prima casa’’ in sede di acquisto, ma invece richiesto per
evitare di perdere l’agevolazione ottenuta in occasione del precedente acquisto
della casa poi alienata prima del decorso del quinquennio) (75) .
(74)
(75)
Si veda più ampiamente su questo punto il paragrafo 5.5.1. di questo volume.
Si può in tal senso trarre spunto anche da Cass., 21 dicembre 1998, n. 12737, in Riv.
giur. trib., 1999, p. 752 (peraltro riferita alla previgente normativa, di cui all’articolo 1, comma 6,
legge 22 aprile 1982, n. 168, per la quale l’acquirente doveva dichiarare, con riferimento alla casa
oggetto di acquisto «di adibirla a propria abitazione»), secondo cui «la lettera della legge, in altri
termini, indica che il legislatore non ha inteso agevolare meri progetti di future (ed eventuali)
sistemazioni abitative, ma attuali e concrete utilizzazioni degli immobili acquistati come abitazione
da parte di acquirenti» cosicché «l’agevolazione prevista dalla norma di cui si tratta può essere
mantenuta solo se l’acquisto sia seguito dalla effettiva realizzazione della destinazione dell’immobile
acquistato ad abitazione propria».
Cfr. anche Corte Cost., 13 febbraio 2009, n. 46, in Boll. trib., 2009, p. 663, secondo cui è