La patologia dell'agevolazione "prima casa" - Notaio-Busani.It

CAPITOLO IX 667
Va innanzitutto notato che questo riferimento alla «abitazione principale» è
molto probabilmente il frutto di un errore di coordinamento normativo nell’ambito
della congerie di provvedimenti legislativi emanati nel tempo nella materia
della agevolazione ‘‘prima casa’’. Infatti:
a) il concetto di ‘‘abitazione principale’’ comparve nella legislazione sull’agevolazione
‘‘prima casa’’ con il d.l. 23 gennaio 1993, n. 16 (convertito in
legge 24 marzo 1993 n. 75), il cui articolo 1, comma 2, dispose infatti che
l’agevolazione ‘‘prima casa’’ si sarebbe potuta applicare, tra l’altro, «a condizione
che nell’atto di acquisto il compratore dichiari, a pena di decadenza,
di non possedere altro fabbricato o porzioni di fabbricato idoneo ad abitazione
e di volerlo adibire a propria abitazione principale»;
b) la medesima norma proseguiva poi affermando che «se gli immobili acquistati
con i benefici previsti dal presente comma vengono ceduti a titolo
oneroso o gratuito prima del decorso del termine di cinque anni dalla data
dell’atto del loro acquisto, sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e
catastale nella misura ordinaria, con una soprattassa del 30 per cento delle
imposte stesse»; ma che detta conseguenza non si aveva «nel caso in cui il
contribuente, entro un anno dall’alienazione dell’immobile acquistato con i
benefici di cui al presente comma, proceda all’acquisto di altro immobile da
adibire a propria abitazione principale»;
c) ebbene, la dichiarazione di intenti sull’adibire ad «abitazione principale» la
casa acquistata con l’agevolazione ‘‘prima casa’’ scomparve già nella legislazione
immediatamente successiva (l’articolo 16 del d.l. 22 maggio 1993,
n. 155, convertito, con modificazioni, in legge 19 luglio 1993 n. 243) nella
quale invero venne richiesto solamente «che nell’atto di acquisto l’acquirente
dichiari, a pena di decadenza, di non possedere altro fabbricato o
porzione di fabbricato idoneo ad abitazione»;
d) rimase peraltro (ecco qui il probabile errore di mancato coordinamento) la
menzione dell’acquisto dell’abitazione principale quale evento esimente
dalla revoca dell’agevolazione per cessione infraquinquennale della casa
acquistata con l’agevolazione ‘‘prima casa’’; più precisamente la legge prevedeva
infatti che «in caso [...] di trasferimento a titolo oneroso o gratuito
degli immobili acquistati con i benefici [...], prima del decorso del termine di
cinque anni dalla data del loro acquisto, sono dovute le imposte di registro,
ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, nonché una soprattassa pari al
Un’altra eccezione potrebbe essere quella del ‘‘riacquisto’’ operato dal «cittadino italiano
emigrato all’estero»: questi, come visto al paragrafo 5.8. di questo volume, può ottenere l’agevolazione
per l’acquisto della ‘‘prima casa’’ alla sola condizione «che l’immobile sia acquistato come
prima casa sul territorio italiano» (Nota II-bis, comma 1, lett. a), all’articolo 1 della Tariffa, Parte
Prima, allegata al d.P.R. 131/1986); cosicché, se egli beneficia di questo particolare vantaggio in
sede di originario acquisto, non si vedrebbe perché, in caso di alienazione infraquinquennale, egli
debba destinare il nuovo acquisto a propria ‘‘abitazione principale’’ per evitare la revoca dell’agevolazione
ottenuta per l’originario acquisto.