La patologia dell'agevolazione "prima casa" - Notaio-Busani.It

664 L’AGEVOLAZIONE PER L’ACQUISTO DELLA ‘‘PRIMA CASA’’
Tizio, nel frattempo appunto coniugatosi, effettua l’acquisto, in comunione
legale, di una casa che i coniugi destinano a propria abitazione principale):
invero, così come l’acquisto agevolato effettuato da un coniuge, profitta anche
all’altro coniuge e impedisce a quest’ultimo di effettuare un nuovo acquisto
agevolato (67) ,cosìcorrispondentemente di detto nuovo acquisto l’altro coniuge
può beneficiare come evento che impedisce il verificarsi in capo a lui della
revoca dell’agevolazione per alienazione infraquinquennale (68) ;
f) il termine «acquisto» evoca un effetto traslativo già verificato e non in attesa
di verificazione, come ad esempio accade nel caso di stipula del contratto
preliminare (69) : per evitare la decadenza occorre pertanto la stipula di un
contratto definitivo e non sarebbe sufficiente l’assunzione di un obbligo a
contrarre (70) ;néassume rilevanza il fatto che l’acquirente abbia pagato per
(67)
(68)
Su questa materia si veda il paragrafo 5.11. di questo volume.
Cfr. CONSIGLIO NAZIONALE DEL NOTARIATO, Commissione Studi Tributari,
Studio n. 30/2005/T del 18 marzo 2005, paragrafo 3.8, secondo il quale «il coniuge acquirente
della ‘‘prima casa’’ come bene personale che rivenda l’immobile entro il quinquennio e riacquisti
entro l’anno un’abitazione in regime di comunione legale, non decade dall’agevolazione poiché per
l’immobile riacquistato ‘‘in comunione legale con il coniuge’’ può legittimamente dichiarare di
‘‘procedere all’acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale’’. E questo per
una duplice serie di argomentazioni che si traggono dalla lettera della norma c.d. ‘‘agevolativa’’. La
prima, dalla lettera b) del comma 1, della nota II-bis, secondo la quale è preclusivo all’agevolazione
la titolarità esclusiva o in comunione con il coniuge (e solo con questi e non con altri) dei
diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune
in cui è situato l’immobile da acquistare. La seconda, che appare ancora più pregnante, è rappresentata
dalla preclusione di cui alla lettera c) della nota, laddove l’acquisto anche di quote,
anche in regime di comunione legale, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione e nuda
proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni
è preclusivo alla richiesta di agevolazioni. Laddove il riferimento all’acquisto del coniuge
considera evidentemente l’ipotesi dell’acquisto effettuato da uno solo dei coniugi che cade in
comunione legale. D’altra parte la circolare 19/E già citata, al paragrafo 2.2.11. afferma che:
‘‘Qualora due coniugi in regime di separazione abbiano acquistato, ciascuno per proprio conto,
due immobili fruendo entrambi dell’agevolazione c.d. ‘‘prima casa’’ ed entro il quinquennio li
rivendano e acquistino congiuntamente per quote, entro un anno dalla precedente vendita, un
immobile da adibire a propria abitazione principale, godono della agevolazioni c.d. ‘‘prima casa’’ in
quanto la norma (comma 4 della citata nota II-bis) non esclude la possibilità di riacquistare un
immobile anche per quote’’».
(69)
Cfr. PETRELLI, Contratto preliminare per il riacquisto della prima casa, decadenza
dalle agevolazioni e credito d’imposta, inNotariato, 4/2004, p. 421; CASALINI - CHIZZINI, Il
contratto preliminare di vendita non evita la decadenza del beneficio ‘‘prima casa’’, inCorr. Trib.,
24/2004, p. 1930; e CONSIGLIO NAZIONALE DEL NOTARIATO, Commissione studi tributari,
Studio n. 389/2 del 30 dicembre 1995, paragrafo G, secondo cui «relativamente al limite temporale
di un anno per l’acquisto si può aggiungere che entro tale termine deve essere stipulato o autenticato
l’atto notarile di acquisto o presentata per la registrazione la scrittura privata non autenticata
[...]. Non è sufficiente la sottoscrizione di un preliminare, anche se registrato entro l’anno».
(70)
Cfr. Risoluzione Agenzia delle Entrate n. 66/E del 3 maggio 2004, secondo cui «il
contratto preliminare di vendita di un immobile non produce l’effetto reale del trasferimento del
bene, ma soltanto quello obbligatorio di concludere il contratto definitivo; soltanto alla stipula di
quest’ultimo si produce l’effetto traslativo del bene. Nel caso in esame non risulta di conseguenza