La patologia dell'agevolazione "prima casa" - Notaio-Busani.It

CAPITOLO IX 663
altri termini, non è prescritto nulla dalla legge in ordine al punto se l’effetto
esimente del ‘‘riacquisto’’ sia condizionato alla ‘‘qualità’’ e alla ‘‘quantità’’
dei diritti ceduti e acquistati e quindi deve ritenersi che la revoca dell’agevolazione
sia impedita:
– qualsiasi sia stato l’oggetto dell’atto di ‘‘acquisto precedente’’ (e quindi
è indifferente che si trattasse di proprietà, piena o nuda, o di altri diritti
reali o che si trattasse di quote dei predetti diritti);
– qualsiasi sia stato l’oggetto dell’atto di alienazione (e quindi anche qui
è indifferente che si trattasse di proprietà, piena o nuda, o di altri diritti
reali o che si trattasse di quote dei predetti diritti); e:
– qualsiasi sia pure l’oggetto dell’atto di ‘‘acquisto successivo’’ (e quindi
è di nuovo indifferente che si tratti di proprietà, piena o nuda, o di altri
diritti reali o che si tratti di quote dei predetti diritti);
né occorre che vi sia omogeneità di oggetto nei due acquisti (cioè la revoca
dell’agevolazione ad esempio si argina se si compra l’usufrutto di un’abitazione
dopo aver venduto la nuda proprietà di un’abitazione, acquistata con
l’agevolazione ‘‘prima casa’’ e poi venduta; ancora, non vi è revoca dell’agevolazione
se un dato soggetto, una volta venduta un’abitazione prima del
matrimonio, comperi poi una nuova abitazione in comunione con il proprio
coniuge; eccetera) (66) ;
e) si matura una fattispecie di ‘‘riacquisto’’ con effetto esimente dalla revoca
dell’agevolazione ‘‘prima casa’’ se l’alienazione della casa acquistata con
l’agevolazione sia effettuata da un soggetto il quale poi benefici di un acquisto
effettuato dal suo coniuge in regime di comunione legale dei beni (ad esempio:
Tizio ha comprato con l’agevolazione una casa prima di sposarsi, che
aliena entro il quinquennio; entro un anno dalla alienazione, il coniuge di
secondo cui «qualora due coniugi in regime di separazione abbiano acquistato, ciascuno per
proprio conto, due immobili fruendo entrambi dell’agevolazione c.d. ‘‘prima casa’’ ed entro il
quinquennio li rivendano ed acquistino congiuntamente per quote, entro un anno dalla precedente
vendita, un immobile da adibire a propria abitazione principale, godono dell’agevolazione c.d.
‘‘prima casa’’ in quanto la norma (comma 4 della citata nota II-bis) non esclude la possibilità di
riacquistare un immobile anche per quote»; e CONSIGLIO NAZIONALE DEL NOTARIATO,
Commissione Studi Tributari, Studio n. 30/2005/T del 18 marzo 2005, paragrafo 3.3, secondo il
quale «il riacquisto può riguardare diritto diverso da quello precedente, quindi, indifferentemente
piena proprietà, nuda proprietà, usufrutto, uso e abitazione e proprietà superficiaria, per un prezzo
anche minore di quello riscosso in occasione della precedente cessione, se effettuata a titolo
oneroso. Si ritiene che il riacquisto possa riguardare anche quota di abitazione, purché il contribuente,
in questo caso, come nel caso di acquisto di nuda proprietà, sia in condizione di provare
che adibisce l’immobile a propria abitazione principale».
(66)
Non vi è pertanto ragione di dubitare della legittimità costituzionale della norma che
non prevede che l’effetto esimente dalla revoca dell’agevolazione possa dipendere anche dal
‘‘riacquisto’’ di un diritto reale parziario, come invece è stato prospettato nell’ordinanza di rimessione
che ha dato luogo alla ordinanza di inammissibilità (per irrilevanza nel giudizio a quo) di
Corte Cost., 13 febbraio 2009, n. 46, in Boll. trib., 2009, p. 663.