La patologia dell'agevolazione "prima casa" - Notaio-Busani.It

662 L’AGEVOLAZIONE PER L’ACQUISTO DELLA ‘‘PRIMA CASA’’
dell’acquisto a titolo gratuito ai fini di impedire la revoca dell’agevolazione,
pare inevitabile limitare l’ambito degli acquisti a titolo gratuito a quelli
di natura ‘‘volontaria’’ (quali, appunto, la donazione), escludendo cioè gli
acquisti ‘‘incidentali’’ (quale l’acquisto che si abbia a seguito dell’apertura
di una successione) per il motivo che la legge palesemente si riferisce a
una alienazione finalizzata al compimento di un atto d’acquisto, e non
all’acquisto che derivi da un fatto (quale il decesso di un soggetto oppure,
come nel caso dell’usucapione, il possesso e il decorso di un certo periodo
di tempo);
c) potendo il ‘‘riacquisto’’ avvenire a qualsiasi titolo, esso può dirsi effettuato
anche all’atto della formazione del verbale di assegnazione di un alloggio al
socio di una cooperativa edilizia (63) ;
d) ancora, il termine «acquisto», stante detta sua genericità, può concernere
sia il diritto di piena o di nuda proprietà (64) (per intero o pro-quota) sia
anche i diritti reali di godimento (anche qui, per intero o pro-quota) (65) ;in
da reinvestire, ma anche a titolo gratuito. Argomento ulteriore, invece, a favore del riacquisto anche
a titolo gratuito potrebbe trarsi dall’art. 7 della legge 23 dicembre 1998 n. 448, che riconosce il
credito di imposta recitando testualmente: ‘‘Ai contribuenti che provvedono ad acquisire, a qualsiasi
titolo, entro un anno dall’alienazione dell’immobile per il quale si è fruito della aliquota
agevolata...un’altra casa di abitazione non di lusso ...’’; non si ignora, però, che anche su questo
punto, nonostante la inequivocabile lettera della legge, l’Amministrazione finanziaria interpreta la
norma nel solo senso di acquisto a titolo oneroso».
(63)
Cfr. Risoluzione Agenzia delle Entrate n. 87/E dell’11 luglio 2005 (sulla quale cfr.
BUSANI, Con il preliminare salvo il bonus-casa per il riacquisto, inIl Sole 24 Ore, 12 luglio 2005;
CASCARDO, Il credito d’imposta e l’assegnazione provvisoria di unità immobiliari, inCooperative e
consorzi, 10/2005, p. 587; COMMITTERI, L’assegnazione dell’immobile da parte della cooperativa
equivale all’acquisto ‘‘prima casa’’, inCorr. Trib., 32/2005, p. 2569) ove è sancito che entro l’anno
va registrato il verbale di assegnazione e che i presupposti oggettivi e soggettivi richiesti dalla legge
per l’ottenimento dell’agevolazione ‘‘prima casa’’ debbono sussistere sia al momento in cui viene
formato il verbale di assegnazione (per effetto del quale il socio acquisisce la disponibilità del
bene), sia al momento in cui viene stipulato il rogito notarile di assegnazione definitiva (che segna
il momento di passaggio della proprietà). Dato che il credito d’imposta presuppone che per il
‘‘riacquisto’’ sia ottenuta l’agevolazione ‘‘prima casa’’, è necessario che il verbale riporti le dichiarazioni
che la legge richiede all’acquirente quale presupposto per l’ottenimento dell’agevolazione
stessa.
Cfr. pure Comm. Trib. Reg. Campania, 5 febbraio 2007, n. 2, secondo cui «non opera la
decadenza del beneficio ex legge 549/95 qualora il contribuente entro un anno dal’alienazione
dell’immobile acquistato con i benefici prima casa proceda all’acquisto di altro immobile da
adibire ad abitazione principale anche quando tale acquisto si sostanzi nella adesione a cooperativa
edilizia e nella successiva assegnazione di unità abitativa. Tali comportamenti, infatti, costituiscono
acquisto a tutti gli effetti di un altro immobile potendo essere considerati compravendita
di cosa futura senza previsione di altra successiva manifestazione di volontà».
(64)
L’acquisto della nuda proprietà non è incompatibile con il fatto che l’acquirente debba
destinare l’abitazione oggetto di ‘‘riacquisto’’ a propria ‘‘abitazione principale’’: Comm. Trib. Reg.
Lazio, 19 marzo 2008, n. 15.
(65)
Cfr. Circolare Agenzia delle Entrate n. 19/E del 18 marzo 2001, paragrafo 2.2.11,