La patologia dell'agevolazione "prima casa" - Notaio-Busani.It

656 L’AGEVOLAZIONE PER L’ACQUISTO DELLA ‘‘PRIMA CASA’’
acquistata con l’agevolazione in un manufatto di natura non abitativa: se invero
sia comprata una casa con l’agevolazione e poi essa sia trasformata in un ufficio,
il risultato pratico è che il contribuente ha acquistato un ufficio con una tassazione
d’acquisto impropria.
In mancanza di una previsione legislativa specifica sul punto, appare però
impervio il tentativo di applicare la norma sulla revoca dell’agevolazione per
alienazione infraquinquennale anche al caso del mutamento d’uso del manufatto
comprato come abitazione: invero, non c’è bisogno di dilungarsi sul punto che le
norme sanzionatorie sono, per loro natura, di applicazione strettamente riservata
alle fattispecie in esse descritte. Cosicché, appare inevitabile concludere (anche
se la stonatura di una tale soluzione è assai evidente) che il mutamento d’uso cui
sia sottoposta una abitazione acquistata con l’agevolazione ‘‘prima casa’’ non
pare poter provocare la revoca dell’agevolazione.
9.4.5. L’alienazione effettuata dall’erede
Quando la legge parla di «trasferimento per atto a titolo oneroso o gratuito
degli immobili acquistati con i benefici di cui al presente articolo prima del
decorso del termine di cinque anni dalla data del loro acquisto» (Nota II bis,
comma 4, all’articolo 1 della Tariffa, Parte Prima, allegata al d.P.R. 131/1986),
evidentemente essa fa riferimento all’alienazione effettuata dal soggetto che ha
beneficiato dell’agevolazione in sede di acquisto.
Se costui però decede, si pone il problema dell’alienazione (del bene acquistato
dal defunto con l’agevolazione ‘‘prima casa’’) effettuata dal suo successore
universale, il quale, come erede, subentra nella totalità delle posizioni giuridiche
del defunto: ebbene, se l’alienazione infraquinquennale effettuata dall’erede
provoca probabilmente la revoca del trattamento agevolato avuto dal defunto
in sede di suo acquisto, è da ritenere che questa alienazione effettuata dall’erede,
se dunque determini il recupero della differenza tra tassazione ordinaria e
tassazione agevolata (con riferimento all’atto di acquisto compiuto dal defunto),
non dovrebbe comportare tuttavia l’applicazione della sanzione (46) , in quanto
pare eccessivo ritenere che si trasmetta all’erede l’obbligo di effettuare un acquisto
‘‘stabile’’ (che è il presupposto della sanzione per il caso di alienazione
infraquinquennale) contratto dal defunto nel momento in cui questi ha applicato
l’agevolazione ‘‘prima casa’’ al suo acquisto.
Qualora poi l’erede compia un ‘‘riacquisto’’ infrannuale è da ritenere che
egli (sempre in forza della sua posizione di successore universale in tutte le
(46)
Cfr. in senso parzialmente diverso CONSIGLIO NAZIONALE DEL NOTARIATO,
Commissione Studi Tributari, Studio n. 30/2005/T del 18 marzo 2005, paragrafo 3.4, secondo il
quale «considerata la natura soggettiva e sanzionatoria della decadenza, si giunge alla conclusione
che, qualora gli eredi conseguano nel patrimonio un’abitazione acquistata dal de cuius con le c.d.
agevolazioni ‘‘prima casa’’, potranno liberamente vendere l’immobile nel quinquennio senza incorrere
nella decadenza».